עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
עו"ד ליזה דמרי-בן שחר
הרעת תנאים
טו"ר אביחיל צדוק
כתובה | סרבנות גט
עו"ד זאב גולדווין
ייפוי כוח מתמשך
עו"ד אופיר בן משה
תאונות כלליות
עו"ד רפי רפאלי
איחוד תיקים
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
עו"ד גל גורודיסקי
יחסי עובד מעביד
עו"ד אורנה שמריהו
פיצויי פיטורין
עו"ד איריס ירון אונגר
גזזת | פוליו

רישום הערת אזהרה וחובת תום הלב

תחרות בין שני בעלי זכויות קניין, במיוחד כאשר שני קונים מתמודדים על אותו הנכס, מהווה סוגיה מרכזית בדיני הקניין והמקרקעין

גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון, 04/03/2019
 

ואלה עיקרי העובדות: שמעון מוכר לראובן קרקע, ראובן משלם את מלוא התמורה לשמעון אך במשך שנים ראובן נמנע מלרשום את הבעלות בקרקע על שמו בטאבו, ואף לא רושם לטובתו הערת אזהרה.


חשוב לציין כי גם שמעון (המוכר) לא היה רשום בטאבו כבעלים של הקרקע. כעבור 17 שנה, שמעון מוכר שוב את הקרקע ללוי (הקונה השני), אשר במשך שנים עיבד את הקרקע. לוי כקונה סביר, גם משלם את מלוא התמורה בגין הקרקע וגם רושם לטובתו הערת אזהרה בטאבו בגין העסקה בינו לבין שמעון.


ואולם לפני שנרשם לוי כבעלים החדש של הקרקע, מתעורר ראובן (הקונה הראשון) ומבקש מבית המשפט שיאכוף את העסקה שלו עם שמעון וטוען לעדיפות על פני לוי.


בפסק דין חדשני קובע בית המשפט העליון כי ללוי עדיפות על פני ראובן למרות שראובן היה הקונה הראשון בזמן


פסק הדין האמור מעורר עניין לאור הכלל שבסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 הקובע:


"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה".


הפרשנות המקובלת לסעיף זה הנה, שהקונה הראשון גובר בדרך כלל, אולם אם הקונה השני פעל בתום לב (הסתמך על הרישום של המוכר בטאבו) והעסקה שלו היתה בתמורה (ולא במתנה) ובנוסף השני בזמן נרשם בסופו של דבר כבעלים בטאבו, שאז גובר השני על הראשון.


לכאורה לאור הפרשנות המקובלת לעיל, לראובן עדיפות על פני לוי, שהרי ראובן הוא הראשון, שמעון המוכר לא היה רשום כבעלים בטאבו, ולוי טרם נרשם כבעלים בטאבו (נרשמה לטובתו רק הערת אזהרה).


לראשונה בית המשפט העליון קובע כי סעיף 9 האמור יחול גם כאשר המוכר אינו רשום כבעלים בטאבו, ודי שהוא רשום כבעל הערת אזהרה


לאחר שקבע כך, יש לקבוע מי מהקונים ממנו עדיף. בית המשפט העליון מפי השופט ברק קובע כי על קונה מקרקעין חובה לפעול בשקידה ראויה ובמהירות סבירה על מנת לרשום את זכותו במקרקעין.


קונה מקרקעין אשר במשך שנים רבות נמנע מלעשות כן, יש בהתנהגותו משום התרשלות ו/או מחדל אשר גרמה ל"תאונה משפטית", אשר סיבכה את הקונה השני בעסקה נוגדת שלא מרצונו. השופט ברק קובע עוד כי קונה מקרקעין אשר לא רושם הערת אזהרה לטובתו תוך פרק זמן סביר, יכולה התנהגות כזאת בנסיבות מסוימות להיחשב כחוסר תום לב מצדו כלפי הקונה השני.


לראשונה בית המשפט מטיל מעין חובה או אחריות על קונה ראשון לרשום הערת אזהרה לטובתו, תוך פרק זמן סביר, כתנאי לקבלת הגנה ועדיפות על פני הקונה השני מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין.


ראוי לציין, כי בפסק דין זה למעשה "נענש" הקונה הראשון על שלא השתמש ברישום הערת האזהרה שמטרתה להביא את זכותו לידיעת הציבור. יחד עם זאת בפרקטיקה לא ניתן תמיד לרשום הערת אזהרה. כך למשל, כאשר המקרקעין רשומים על שם המוכר רק במינהל מקרקעי ישראל ולא בטאבו. המקבילה לרישום הערת אזהרה במינהל מקרקעי ישראל הינה "בקשה להעברת זכויות בנכס".


לאור ההלכה שנקבעה בפסק דין נשוא מאמר זה, נראה כי גם מי שרוכש נכס שלא ניתן לרשום עליו הערת אזהרה, יהיה עליו לנקוט בכל האמצעים המקבילים להערת אזהרה כדי להביא לידיעת הציבור את זכותו בנכס כגון: רישום במינהל של בקשה להעברת זכויות בנכס, רישום שעבוד על הנכס לטובת הקונה ברשם המשכונות וכדומה. בכך תוגן זכותו של הקונה מפני עסקה נוגדת.
 

פניה ישירה אל: גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

רטיבות חמורה בתקרה: חברת נדל"ן תשלם 170 אלף שקל עבור ליקויי בנייה

LawGuide, 16/06/2019

לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש

חניה בבית משותף: שכנים הסתכסכו עקב הצמדת חניות

LawGuide, 10/06/2019

סכסוך שכנים בבניין משותף ברמת גן הגיע להכרעת בית המשפט, כאשר חלק מהדיירים טענו שרישום החניות בטאבו בוצע בצורה שגויה, בעוד שכניהם טענו כי הרישום אינו שגוי אלא משקף את המציאות בפועל. מה קבע בית המשפט?

סכסוכי שכנים עקב נזילות ורטיבות

אלדד אמת - משרד עורכי דין, 27/05/2019

כשלא תמיד אפשר לבחור את השכנים...

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין
053-7101880
מקרקעין נדל"ן, הוצאה לפועל
עו"ד שרון בירון מרקוביץ
053-9428863
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
ליאת פסטרנק-אלקיים, משרד עורכי דין
053-7105244
דיני משפחה
משרד עורכי דין שרון סגל ושות`
053-9374376
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
לנציאנו, פרייז ושות`
053-9428442
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא
053-9428497
רשלנות רפואית

הודעות אחרונות מהפורום

ביטול צ'ק ביטחון והגנה בהוצאה לפועל

מאור דקל | לפני 13 דקות | התנגדות לביצוע שטר

ארנונה עבור שטח משותף

דני | לפני 39 דקות | ארנונה

התנהגות משפילה כלפי עובדת והטרדה מינית

שיר | לפני 1 שעות, 3 דקות | הטרדה מינית

חברת ניהול סרבנית ניקיון גינה

ניצה בן נחום | לפני 1 שעות, 3 דקות | בתים משותפים

תשלומי בית הספר וחלוקת רכוש

יוסי | לפני 1 שעות, 28 דקות | גירושין

נהיגה ברכב שלא תואם את סוג הרישיון

שמואל | לפני 3 שעות, 20 דקות | נהיגה ללא רישיון או ביטוח

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

מחיקת רישום פלילי- איך לבטל רישום פלילי? מיסוי מקרקעין - תשלום מיסים בעת קניית דירה

פייסבוק

משרד עורכי דין שרון סגל ושות`

עוסק בדיני גירושין, משפחה וירושה ובמעמד אישי. שלוחות בתל אביב ובנתניה.

053-9374376

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון

עוסקת בדיני משפחה, גישור בגירושין בין בני זוג, הסכם ממון וחיים משותפים.

053-6130839

אשר אביטן - משרד עו"ד

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, תאונות דרכים ועבודה וביטוח לאומי

053-6130835

תום יעקב, משרד עורכי דין וגישור

עוסק בהוצאת תו נכה, רישוי עסקים, הוצאה לפועל, תאונות דרכים ודיני עבודה.

053-6112891

מזל רבה משרד עו"ד

כל דיני העבודה, תביעות נזיקין יעוץ לפני חקירה במשטרה אזור המרכז והשפלה

053-7298217

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869

כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין

פעילותנו מתמקדת לדיני עבודה ותביעות ביטוח לרבות אובדן כושר עבודה וסיעוד.

053-8007609

עורך דין פלילי אלון ארז

בעל נסיון רב שנים בייצוג בכל תחומי המשפט הפלילי – יוצא פרקליטות

053-7101850