רונן מורנו, עורך דין
אובדן כושר עבודה
עו"ד ליזה דמרי-בן שחר
הרעת תנאים
בן עמי מזרחי משרד עו"ד
תביעה ייצוגית | תובענות ייצוגיות
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
אביתר גולני, משרד עורכי דין
מהירות מופרזת ופגע וברח
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
הסכם ממון
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים
עורך פטנטים, גד בנט
פטנטים
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
משמורת
עו"ד דליה סקלאר
דיני אנגליה
עו"ד קארין ברגינסקי
הסדר חוב | מחיקת חובות
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
הסכם גירושין
קובי צרפתי ורון צרפתי - עו"ד ורו"ח
ביטקוין

רישום הערת אזהרה וחובת תום הלב

תחרות בין שני בעלי זכויות קניין, במיוחד כאשר שני קונים מתמודדים על אותו הנכס, מהווה סוגיה מרכזית בדיני הקניין והמקרקעין

גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון, 04/03/2019
 

ואלה עיקרי העובדות: שמעון מוכר לראובן קרקע, ראובן משלם את מלוא התמורה לשמעון אך במשך שנים ראובן נמנע מלרשום את הבעלות בקרקע על שמו בטאבו, ואף לא רושם לטובתו הערת אזהרה.


חשוב לציין כי גם שמעון (המוכר) לא היה רשום בטאבו כבעלים של הקרקע. כעבור 17 שנה, שמעון מוכר שוב את הקרקע ללוי (הקונה השני), אשר במשך שנים עיבד את הקרקע. לוי כקונה סביר, גם משלם את מלוא התמורה בגין הקרקע וגם רושם לטובתו הערת אזהרה בטאבו בגין העסקה בינו לבין שמעון.


ואולם לפני שנרשם לוי כבעלים החדש של הקרקע, מתעורר ראובן (הקונה הראשון) ומבקש מבית המשפט שיאכוף את העסקה שלו עם שמעון וטוען לעדיפות על פני לוי.


בפסק דין חדשני קובע בית המשפט העליון כי ללוי עדיפות על פני ראובן למרות שראובן היה הקונה הראשון בזמן


פסק הדין האמור מעורר עניין לאור הכלל שבסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 הקובע:


"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה".


הפרשנות המקובלת לסעיף זה הנה, שהקונה הראשון גובר בדרך כלל, אולם אם הקונה השני פעל בתום לב (הסתמך על הרישום של המוכר בטאבו) והעסקה שלו היתה בתמורה (ולא במתנה) ובנוסף השני בזמן נרשם בסופו של דבר כבעלים בטאבו, שאז גובר השני על הראשון.


לכאורה לאור הפרשנות המקובלת לעיל, לראובן עדיפות על פני לוי, שהרי ראובן הוא הראשון, שמעון המוכר לא היה רשום כבעלים בטאבו, ולוי טרם נרשם כבעלים בטאבו (נרשמה לטובתו רק הערת אזהרה).


לראשונה בית המשפט העליון קובע כי סעיף 9 האמור יחול גם כאשר המוכר אינו רשום כבעלים בטאבו, ודי שהוא רשום כבעל הערת אזהרה


לאחר שקבע כך, יש לקבוע מי מהקונים ממנו עדיף. בית המשפט העליון מפי השופט ברק קובע כי על קונה מקרקעין חובה לפעול בשקידה ראויה ובמהירות סבירה על מנת לרשום את זכותו במקרקעין.


קונה מקרקעין אשר במשך שנים רבות נמנע מלעשות כן, יש בהתנהגותו משום התרשלות ו/או מחדל אשר גרמה ל"תאונה משפטית", אשר סיבכה את הקונה השני בעסקה נוגדת שלא מרצונו. השופט ברק קובע עוד כי קונה מקרקעין אשר לא רושם הערת אזהרה לטובתו תוך פרק זמן סביר, יכולה התנהגות כזאת בנסיבות מסוימות להיחשב כחוסר תום לב מצדו כלפי הקונה השני.


לראשונה בית המשפט מטיל מעין חובה או אחריות על קונה ראשון לרשום הערת אזהרה לטובתו, תוך פרק זמן סביר, כתנאי לקבלת הגנה ועדיפות על פני הקונה השני מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין.


ראוי לציין, כי בפסק דין זה למעשה "נענש" הקונה הראשון על שלא השתמש ברישום הערת האזהרה שמטרתה להביא את זכותו לידיעת הציבור. יחד עם זאת בפרקטיקה לא ניתן תמיד לרשום הערת אזהרה. כך למשל, כאשר המקרקעין רשומים על שם המוכר רק במינהל מקרקעי ישראל ולא בטאבו. המקבילה לרישום הערת אזהרה במינהל מקרקעי ישראל הינה "בקשה להעברת זכויות בנכס".


לאור ההלכה שנקבעה בפסק דין נשוא מאמר זה, נראה כי גם מי שרוכש נכס שלא ניתן לרשום עליו הערת אזהרה, יהיה עליו לנקוט בכל האמצעים המקבילים להערת אזהרה כדי להביא לידיעת הציבור את זכותו בנכס כגון: רישום במינהל של בקשה להעברת זכויות בנכס, רישום שעבוד על הנכס לטובת הקונה ברשם המשכונות וכדומה. בכך תוגן זכותו של הקונה מפני עסקה נוגדת.
 

פניה ישירה אל: גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

ליקויי בנייה ברכוש המשותף: חברת קבלן תפצה דיירים על עוגמת נפש

LawGuide, 08/04/2019

החברה אשר בנתה בניין משותף במזכרת בתיה ומכרה אותו, נתבעה על ידי הדיירים ונציגות הבית המשותף עקב ליקויים שונים ואי התאמות ברכוש המשותף, לרבות תפיסה של אחד מחדרי האשפה ואי בניית חדרי עגלות. החברה חויבה בפיצויים עבור הליקויים וכן עבור עוגמת הנפש

מכירת דירה בין אחים: למה האחות סירבה לשלם מס שבח בניגוד להסכם המכר?

LawGuide, 01/04/2019

אישה שרכשה מאחיה את זכויותיו בשתי דירות שהורישה להם אמם, לא הסכימה לשלם את מס השבח למרות ההסכם ביניהם, וזאת בעקבות פער שהתגלה בין חישוב המס לגובהו בפועל. האח הגיש נגדה תביעה לאכיפת ההסכם בבית המשפט לענייני משפחה

הקבלן לא מתקן ליקויים: רוכשי דירה יקבלו פיצויים עבור טרחה ועוגמת נפש

LawGuide, 25/03/2019

במשך מספר שנים נאלצו בני זוג להתגורר בדירתם החדשה אף על פי שהייתה מלאה בליקויים שונים. חברת הבנייה אשר לא דאגה לתקן את הליקויים בזמן, איבדה את זכותה לתקן אותם כעת, והיא תיאלץ לשלם את עלות התיקונים וכן לפצות את הרוכשים עבור נזק לא ממוני

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד גילה עיני
053-9428406
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר
053-9428571
משפט מסחרי ועסקים, מקרקעין נדל"ן
לנציאנו, פרייז ושות`
053-9428442
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד
053-6130820
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד
053-9370237
דיני עבודה, דיני משפחה
ליפקין את ליפקין
053-9428824
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות

הודעות אחרונות מהפורום

לא משלמים לי ימי חופשה

אורית עבו | לפני 1 ימים, 13 שעות, 52 דקות | התפטרות

היתר לסגירת מרפסת פתוחה במבנה קל

יוסי טורי | לפני 1 ימים, 13 שעות, 55 דקות | תכנון ובניה

סוכנות דוגמנות לקחה ממני כסף ולא נותנת כלום חזרה

אלינה | לפני 1 ימים, 14 שעות, 55 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

ניתוח קיסרי וכריתת רחם

תקווה | לפני 1 ימים, 15 שעות, 10 דקות | רשלנות רפואית בלידה

צילומי עיצוב אופנה, למי שייכות הזכויות?

עינת | לפני 1 ימים, 15 שעות, 13 דקות | זכויות יוצרים במוזיקה ואמנות

התנגדות לצוואה שנחתמה על ידי אבי הסיעודי

נירית | לפני 1 ימים, 15 שעות, 15 דקות | התנגדות לצוואה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

יניר הראל עורך דין רשלנות רפואית כיצד בוחרים עורך דין תעבורה?

פייסבוק

עו"ד שמעון צור

ניסיון רב בתחום המשפחה, משפט מסחרי עם דגש על ליווי חברות ופלילי

053-7105257

עורך דין מוריס סידי

עוסק מזה שנים בתעבורה ופלילי ומייצג בבתי המשפט בכל הארץ.

053-9370255

גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין

עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין

053-7101883

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310

עו"ד יעל בועז

המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות

053-9386035

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720

עו"ד תמי ארליך

משפט פלילי ותעבורה. ניסיון רב ומקצועיות המובילה להצלחות רבות

053-9386728

עו"ד אריק ריביצקי

המשרד עוסק התחום הנזיקין והביטוח הלאומי, שלוחות באשקלון ובאר שבע

053-9386727

דינה וולפרט משרד עורכי דין

התמחות בייצוג מול משרד הפנים- הגירה, אזרחות, בן זוג זר, איחוד משפחות

053-7101865

עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה

כ-25 שנות ניסיון בייעוץ ותכנוני מס המשלבים פתרונות מיסוי ייחודיים

053-9368604

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843