עו"ד גיא הרשקוביץ
הקמת חברה ושותפות
בן עמי מזרחי משרד עו"ד
תביעה ייצוגית | תובענות ייצוגיות
עו"ד דפנה זיס
דיני משפחה בארהב
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית באבחון
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
הסכם ממון
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד אופיר בן משה
תאונות כלליות
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית בלידה
עו"ד זאב גולדווין
ייפוי כוח מתמשך
עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית

איך לחסוך במס בעסקת נדל"ן?

כל עסקה בנדל"ן, בין אם מדובר במכירת נכס ובין אם מדובר ברכישת נכס, היא בעלת משמעות כלכלית ניכרת לצדדים המעורבים בה. לא כל יום אנו קונים או מוכרים נכסים, וברוב המכריע של המקרים מדובר באחת העסקאות החשובות ביותר שאדם מבצע בחייו, בדרך כלל לא יותר מפעמים בודדות לאורך החיים. איך נגרום לכך שהעסקה תהיה מוצלחת ושכספים לא יתבזבזו לחינם?

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי , 18/02/2019
 

כבר בשלב הטרום-חוזי, הן המוכר והן הקונה משקיעים בדרך כלל משאבים לא מעטים, בכסף ובזמן - הקונה עורך חקר-שוק על מנת למצוא את הסביבה המתאימה לו, האם יש באזור גני-ילדים, בתי-ספר, מרכזי-קניות, מועדוני ספורט - כל אחד והצרכים הספציפיים החשובים לו.


בנוסף, על הקונה לברר מה הן אפשרויותיו הכספיות, מה מציעים לו הבנקים למשכנתאות ומהו התקציב שבסופו של דבר יעמוד לרשותו, ובהתאם לכך יכול למקד את חיפושיו באזורים המתאימים לו, גם ברמת התקציב. המוכר, מצדו, עורך סקר-שוק כדי לוודא מהו המחיר המיטבי שאותו יוכל להשיג, ולפעמים גם משקיע כספים בשיפוץ הנכס כדי לנסות להגדיל את התמורה שיקבל.


לאחר מכן נכנסים הצדדים להליכי משא ומתן, ולעיתים אף מתחייבים זה כלפי זה בהתחייבויות משפטיות, ואז עלול אחד הצדדים (או שניהם) לגלות כי בגלל היעדר תכנון מוקדם והיעדר ידע מקצועי - הוא נאלץ לבצע עסקה בה הוא מפסיד כסף רב שיכול היה להיחסך ממנו אילו עשה את הדבר החשוב ביותר לעשותו מראש: לקבל ייעוץ מקצועי ונכון לפני שנכנסים להליך עצמו.


חובה לקבל ייעוץ משפטי בתחום מיסוי נדל"ן לפני כל עסקה, בין אם אתה המוכר ובין אם אתה הקונה, ולבצע מראש תכנון-מס מקצועי על-מנת למקסם את העסקה ולהימנע ממצב של הפסד כלכלי ועוגמת נפש המתלווה אליו.


במה דברים אמורים?


בתחום המקרקעין יש לנקוט זהירות משנה - החוקים בנושא זה הם רבים ומורכבים, משתנים לעתים תכופות, תקנות שונות מתפרסמות מדי פעם ומוסיפות על הבלבול; פטורים ממס שהיו נכונים בעבר הופכים להיות לא רלוונטיים; המיסוי הופך להיות מכביד יותר ויותר. מי שלא בקי בכל נפתולי החוק ומרכיביו, עלול לעשות טעות שתעלה לו בהמשך בממון רב. ייעוץ ראשוני הינו חובה לפני שבכלל יוצאים לדרך.


ממה צריך להיזהר?


יש לבחון היטב את העובדות: האם הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר? האם בכלל מדובר בדירה שזכאית לקבל פטור ממס בתנאים מסוימים? יש לזכור כי נכסי נדל"ן אחרים, כגון מגרשים, חנויות, עסקים, בניינים - אינם זכאים לקבלת פטור בכלל, אפילו אם הם הנכס היחיד של המוכר.


ואם אכן מדובר בדירה - האם היא בכלל "דירת מגורים מזכה" שהחוק מאפשר למכור אותה בפטור ממס או בהקלה מסוימת? ואם בבעלות המוכר כמה דירות מגורים - ממתי הוא נחשב הבעלים שלהן ומתי, אם בכלל, מכר אחת מהן?


למרות שלכאורה מדובר בסוגיות הקשורות למוכר, גם מצד הקונה שאלות אלו הן חשובות וצריכות לקבל מענה לפני כניסה לעסקה, כי אם המוכר לא זכאי ולא יקבל פטור ממס-שבח, יש להשאיר מספיק כספים בנאמנות לצורך התשלומים שאולי יחולו על המוכר בהמשך. עובדה זו, למשל, היא חיונית וקריטית לידיעת הקונה לפני שהוא מתחייב למועדי התשלומים בעסקה ולגובהם.


מדובר, אם כן, בסוגיות שהן בעלות חשיבות מכרעת לעסקה, כי גובה מס-השבח שעלול להיות מוטל במקרים מסוימים עשוי לגרום למוכר לשקול פעמיים איזה נכס כדאי לו למכור קודם ואיזה אחר כך או בכלל לא, ובמילים אחרות - לעשות תכנון-מס לגיטימי.


מהו תכנון מס לגיטימי בעסקת נדל"ן?


מדובר בזכות חוקית, שכל אדם יכול וצריך לנצל, על מנת שלא להיקלע בשלב מאוחר יותר למצב של "תאונת-מס" רק משום שהוא לא בירר מראש מהן האפשרויות החוקיות העומדות לרשותו.


כך המצב במיוחד כאשר מדובר במוכר שיש לו מספר נכסים; או מוכר שביצע עסקת-מכר לפני זמן קצר; או מוכר שהנכס אותו הוא מעוניין למכור התקבל אצלו במתנה או בירושה. יש מצבים בהם ניתן להימנע מתשלום מס מיותר, וזהו תכנון מס לגיטימי מצד המוכר.


גם מצד הקונה ישנה חשיבות רבה לשאלה כמה דירות כבר נמצאות בבעלותו? האם יתכן שכדאי לו לרשום את הזכויות בדירה הנוספת שירכוש על-שם אחד מבני-המשפחה הקרובה?


ואולי כדאי לו לבצע עסקה אחרת בתוך המשפחה (כמו מכר-ללא-תמורה, הידוע בשם "עסקת מתנה") לפני שהוא נכנס לעסקת רכישת הנכס החדש? זהו בהחלט תכנון מס לגיטימי מצד הקונה. כל מקרה ונסיבותיו הוא, כמובן, ויש לבחון ולשקול את הדברים מראש באופן פרטני לפני כל עסקה.


עסקאות בנכסי ירושה


אם הנכס המדובר התקבל בירושה - ייתכן שהמוכרים יהיו פטורים ממס שבח מכוח היותם יורשים, אבל לא בהכרח. לא בכל המצבים נכסי הירושה פטורים ממס, כך למשל אם בירושה יש יותר מדירת מגורים אחת או אם המוריש לא היה קרוב משפחה מדרגה ראשונה ליורשים. לפעמים היורשים בטוחים כי יקבלו פטור ממס במכירה, ואז מגלים - ובאיחור - כי בעצם אין הם עומדים בתנאי הפטור על פי החוק.


ישנם מצבים בהם ניתן להתגבר על תקלה זו באמצעים יצירתיים, כגון הסכם-בין-יורשים, וכדאי לבחון זאת מראש.


עסקאות בנכסים שהתקבלו במתנה


אם הנכס המדובר התקבל במתנה - חשוב מאד לוודא כמה זמן עבר מאז קבלת המתנה והאם הסתיימה תקופת הצינון במהלכה אי אפשר למכור את הדירה בפטור המיוחל.


זהירות - גם לפטור ממס יש תקרה...


יש לזכור, כי גם כאשר יש זכאות לפטור ממס שבח, כגון: כאשר מדובר בדירה יחידה של המוכר, או כאשר מדובר בדירת-ירושה שעומדת בקריטריונים לקבלת פטור ממס בעת מכירתה - הפטורים עצמם מוגבלים בתקרה מסוימת, המשתנה מעת לעת ! מי שלא יודע זאת, עלול למצוא עצמו מחויב במס שאותו לא תכנן מראש ולא לקח אותו בחשבון...


לסיכום: לפני כל עסקת נדל"ן יש לקבל ייעוץ מקצועי ומקיף. חובה לערוך תכנון מס מקדים על-מנת למקסם את התמורות מהעסקה מצד אחד ולהקטין את חבויות המס מצד שני. למעשה, מדובר בשני הצדדים של אותה מטבע... לפני כל עסקת נדל"ן, חובה להתייעץ עם עורך דין המומחה בתחום.
 

פניה ישירה אל: עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

דמי מפתח לעומת דמי שכירות מוגנים - לא להתבלבל

עקרבי ושות` עורכי דין, 18/03/2019

מהם ההבדלים בין דמי מפתח ודמי שכירות מוגנים?

רכישת דירה בארצות הברית: מהן העלויות ואיך נמנעים מסיכונים?

LawGuide, 17/03/2019

שוק הנדל"ן בארצות הברית ואפשרויות ההשקעה המגוונות שהוא מציע מעוררים עניין רב בקרב משקיעים ישראלים. מהם היתרונות ברכישת נכס בארצות הברית, איך כדאי לבצע את ההשקעה, כמה מס שצריך לשלם ומה חייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה?

תשלום דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל: אילו סוגי תשלום קיימים?

גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון, 05/03/2019

מהם הסוגים השונים של דמי השימוש בקרקע המשולמים לרשות מקרקעי ישראל, ומהם ההבדלים ביניהם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

לנציאנו, פרייז ושות`
053-9428442
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון
053-9428386
דיני משפחה, דיני עבודה
שחר & שחר - משרד עו"ד
053-9377930
משפט מסחרי ועסקים, הוצאה לפועל
דוניץ ושות משרד עורכי דין
053-7101876
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
משרד עו"ד יצחק קארו
053-9428453
דיני משפחה, תעבורה
סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד
053-9428365
פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

האם המעסיק צריך לתת לי פיצויים?

ניסים | לפני 4 שעות, 16 דקות | פיצויי פיטורין

לקחו לי את הפלאפון בגלל שימוש עצמי

ליאל קמחי | לפני 4 שעות, 17 דקות | סמים

אובדן כושר עבודה לאחר תאונת דרכים בעבודה

יוסי | לפני 4 שעות, 37 דקות | תאונת עבודה

מס רכישה על מגרש ודירה

רונית | לפני 4 שעות, 44 דקות | רכישת מגרש חקלאי | מגרש לבנייה

רכישת דירה שניה למגורים - משפרי דיור

רז | לפני 5 שעות, 5 דקות | רכישת/מכירת דירה

פיצויי פיטורים עקב מעבר דירה

שרלי | לפני 5 שעות, 11 דקות | התפטרות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עורכת דין דוקטור איריס טרומן עם טיפים משפטיים לניהול עסק בראש שקט שלילת רשיון נהיגה - מה עושים וכיצד ניתן להתמודד?

פייסבוק

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720

עו"ד יעל בועז

המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות

053-9386035

מור כרמי עורכת דין ומגשרת

מתמחה בהליכי גירושין הסכם ממון, צוואות, גביית מזונות וייפוי כח מתמשך

053-6112829

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

דניאל קליין, משרד עורכי דין

המשרד עוסק בתחום דיני עבודה כתחום עיקרי תוך מיצוי זכויות העובד

053-9370267

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא

מעל 23 שנות ותק וניסיון משפטי ורפואי בתחום הרשלנות הרפואית.

053-9428497

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ומנוסה, ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און

עו"ד מגשרת ונוטריונית עם ותק רב בדיני משפחה, אזרחי, משקים חקלאיים ופשט"ר

053-9428592

אופיר בן משה, עורכי דין

המשרד עוסק בתחום הנזיקין תוך התמקדות בתחום הרשלנות הרפואית

053-9428924