עו"ד אשר אביטן
זכויות נשים בהריון
בן עמי מזרחי משרד עו"ד
תביעה ייצוגית | תובענות ייצוגיות
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
משמורת
עו"ד ומגשר דרור דיין
גירושין
חיה לזר נוטקין - עו"ד, נוטריון ומגשרת
ידועים בציבור
עו"ד שי הראל
תמ"א 38
רונן מורנו, עורך דין
ביטוח חיים
עו"ד אורית פז
תאונות דרכים
עו"ד אורי גולדמן
הלבנת הון
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
ארז הימן, עו"ד ונוטריון
רישום בטאבו

חוק הגנת הדייר - זכויותיו של הדייר המוגן

מיהו דייר מוגן, מהן זכויותיו בדירה, והאם ניתן לפנות אותו?

עקרבי ושות` עורכי דין, 27/01/2019
 

רקע היסטורי: חוק הגנת הדייר הנו חוק "של פעם" וחל כיום רק על חלק קטן מהשוכרים. הזכויות שהוא מקנה לדייר הנן מפליגות ועל מנת להבינן יש צורך להבין את המציאות ששררה בארץ באמצע המאה ה -20.


בתקופה זו התפיסה החברתית היתה סוציאליסטית (ולא קפיטליסטית - כפי שהיא בימינו). בהתאם לתפיסה זו הוצרו זכויותיהם של בעלי הנכסים לטובת מתן פתרונות דיור לכלל הציבור ובעיקר למי שידו אינו משגת להשיג לעצמו קורת גג.


ההגנה מפני פינוי


חוק הגנת הדייר מצמצם במידה רבה את החופש של בעל הדירה לעשות בדירה כרצונו. הוא מעניק לדייר המוגן הגנה מפני סיום השכירות כל עוד הוא משלם את דמי השכירות ומקיים את תנאי השכירות. דמי השכירות המשולמים הנם נמוכים מאוד וגובהם נקבע בחוק בהתאם לעלית מדד המחירים לצרכן.


בעל הבית אינו יכול לפנות את הדייר מהדירה או לסיים את השכירות אלא אם מתקיימות נסיבות מיוחדות. כך למשל ניתן לפנות דייר מוגן במקרה של ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין או בשל עסקת פינוי-בינוי אך במקרים כאלה פינוי הדייר יהיה כנגד תשלום פיצוי משמעותי.


מדובר אם כן בזכות שכירות בעלת מאפיינים ייחודיים ושונים מאוד משכירות של ימינו הידועה בשם "שכירות חופשית". החוק מתייחס לדייר כצד החלש לעומת בעל הבית. אולם לאור התמורות החברתיות והמעבר מגישה סוציאליסטית לקפיטליסטית, מאזן בית המשפט בשנים האחרונות את הכף לטובת בעלי הבית.


לפני עשרות שנים היה קשה לפנות דייר מוגן אולם כיום בית המשפט אינו מהסס להורות על פינוי של דייר שפעל בניגוד להוראות החוק או להוראות החוזה ומגן בכך על זכות הקניין של בעל הבית.


מי הוא דייר מוגן?


דייר מוגן הוא מי שעומד באחד התנאים הבאים:


א. דייר שהיה זכאי להחזיק במושכר טרם 20.8.1968.


ב. דייר שנקבע בהסכם השכירות שיחול עליו חוק הגנת הדייר.


ג. דייר שהפך למוגן עקב פטירת קרוב משפחה שהיה בעל מעמד של דייר מוגן.


ד. דייר ששילם דמי מפתח עם כניסתו למושכר.


ה. מי שמחזיק בנכס ברציפות מלפני שנת 1940.


באופן גס ניתן לומר שכיום חלק מן הדיירים המוגנים הם דיירים "מקוריים" או "היסטוריים", חלקם קנו את הזכות מדייר מוגן ונכנסו בנעליו וחלקם קיבלו את הזכות כתוצאה מפטירה של בן משפחה ונחשבים כ"דייר ממשיך".


האם הזכויות רשומות?


בניגוד למרשם הזכויות במקרקעין (טאבו) אין מרשם רשמי שבו ניתן לבדוק האם לפלוני זכות דיירות מוגנת.


בשל מצב דברים זה מתעוררים סכסוכים רבים בין בעלי דירות לבין דיירים אשר מגיעים לבית המשפט. בהעדר "טאבו" של דיירים מוגנים צריך הטוען לזכות דיירות מוגנת להביא ראיות לקיומה של הזכות כגון הסכם שכירות, קבלות על תשלום דמי שכירות מוגנים ותכתובת המלמדת על העלאת דמי השכירות בהתאם לחוק הגנת הדייר.


מכירת זכות דיירות מוגנת


זכות דיירות מוגנת היא נכס שניתן למכירה. הדייר המוגן יכול להציע את זכותו למכירה בשוק החופשי בתמורה לתשלום תמורה הקרויה דמי מפתח (כ-60% משווי הנכס). הקונה ייכנס בנעליו של הדייר המוגן כלומר יהיה זכאי גם הוא להגנה מפני פינוי וישלם דמי שכירות זהים לדמי השכירות ששילם הדייר המוגן.


בעל הבית רשאי להשוות את הצעתו של הקונה ובכך להחזיר לעצמו את החזקה בנכס. אם בחר בעל הבית שלא להשוות את ההצעה ולהתנגד לעסקה עשוי הסכסוך להגיע לבית המשפט. בהעדר נימוקים חריגים בית המשפט עשוי לאשר את העסקה.


 

פניה ישירה אל: עקרבי ושות` עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

דמי מפתח לעומת דמי שכירות מוגנים - לא להתבלבל

עקרבי ושות` עורכי דין, 18/03/2019

מהם ההבדלים בין דמי מפתח ודמי שכירות מוגנים?

רכישת דירה בארצות הברית: מהן העלויות ואיך נמנעים מסיכונים?

LawGuide, 17/03/2019

שוק הנדל"ן בארצות הברית ואפשרויות ההשקעה המגוונות שהוא מציע מעוררים עניין רב בקרב משקיעים ישראלים. מהם היתרונות ברכישת נכס בארצות הברית, איך כדאי לבצע את ההשקעה, כמה מס שצריך לשלם ומה חייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה?

תשלום דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל: אילו סוגי תשלום קיימים?

גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון, 05/03/2019

מהם הסוגים השונים של דמי השימוש בקרקע המשולמים לרשות מקרקעי ישראל, ומהם ההבדלים ביניהם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד אדם ידיד
053-9428886
מדינות והגירה-דרכון זר, נזקי גוף תאונות
עו"ד רות שטרנברג
053-9428582
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד
053-9428365
פלילי
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין
053-7101883
מקרקעין נדל"ן, פלילי
עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון
053-9428386
דיני משפחה, דיני עבודה
עו"ד עמית כהן
תעבורה

הודעות אחרונות מהפורום

האם המעסיק צריך לתת לי פיצויים?

ניסים | לפני 4 שעות, 19 דקות | פיצויי פיטורין

לקחו לי את הפלאפון בגלל שימוש עצמי

ליאל קמחי | לפני 4 שעות, 20 דקות | סמים

אובדן כושר עבודה לאחר תאונת דרכים בעבודה

יוסי | לפני 4 שעות, 40 דקות | תאונת עבודה

מס רכישה על מגרש ודירה

רונית | לפני 4 שעות, 47 דקות | רכישת מגרש חקלאי | מגרש לבנייה

רכישת דירה שניה למגורים - משפרי דיור

רז | לפני 5 שעות, 8 דקות | רכישת/מכירת דירה

פיצויי פיטורים עקב מעבר דירה

שרלי | לפני 5 שעות, 14 דקות | התפטרות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

לקוח סרגיי, הגיע למשרד עורכי דין S&S לטיפול משפטי יניר הראל עורך דין רשלנות רפואית

פייסבוק

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר

ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין

053-9428571

איריס שוורץ, עו"ד

דיני משפחה, גירושין, צוואות, משמורת, מזונות ועוד.

053-9428550

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און

עו"ד מגשרת ונוטריונית עם ותק רב בדיני משפחה, אזרחי, משקים חקלאיים ופשט"ר

053-9428592

עו"ד שרון בירון מרקוביץ

עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון

053-9428863

מור כרמי עורכת דין ומגשרת

מתמחה בהליכי גירושין הסכם ממון, צוואות, גביית מזונות וייפוי כח מתמשך

053-6112829

עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה

כ-25 שנות ניסיון בייעוץ ותכנוני מס המשלבים פתרונות מיסוי ייחודיים

053-9368604

אשר אביטן - משרד עו"ד

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, תאונות דרכים ועבודה וביטוח לאומי

053-6130835

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720

משרד עו"ד רן קוסטיצקי

המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה

053-8007676

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין

ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, מקרקעין ונדל"ן הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-7101880

עו"ד אריה כהנא

עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר

053-9428511