עו"ד אדם ידיד
דרכון ספרדי פורטוגזי
עו"ד גיא הרשקוביץ
הקמת חברה ושותפות
עו"ד טליה נעמת
אזרחות איטלקית
טו"ר אביחיל צדוק
כתובה | סרבנות גט
עו"ד אריק שלו
אחוזי נכות
עו"ד דפנה זיס
דיני משפחה בארהב
עו"ד יואב קליין
ליווי סטארט אפ
עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון
עו"ד דורון ויגלר
המכון הרפואי
עו"ד לירן מיכאל
מנהלי, רשויות ובג"צ
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
עריכת צוואה | רישום צוואה
עו"ד יוסי טולדנו
רשלנות רפואית אונקולוגיה
עו"ד רבקה ניר
רישום קבלנים
עו"ד בתיה אשורי
התנגדות לצוואה
עו"ד ג'ני חבשי
BDI

דייר סרבן בתמ"א 38/2? יוענק פיצוי לדיירים הנפגעים מסירובו

כיצד מתמודדים עם דייר סרבן שמעכב פרויקט תמ"א 38/2, ובאילו מקרים הדייר הסרבן יצטרך לשלם פיצויים?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 11/04/2018
 

הליך תמ"א 38/2 משמעו הריסת הבניין בבית המשותף ובניית בניין חלופי משופר. כתוצאה מכך הדיירים מקבלים דירות חדשות גדולות יותר כגון תוספת של עד 25 מ"ר שהן פועל יוצא של זכויות הבניה חניה פרטית לכל דייר כאשר היזם מתחייב הלכה למעשה לתשלום שכירות עבור תקופת הבנייה וכן לערבויות בנקאיות בשיעורה של ערך הדירה החדשה.


חשוב לדעת כי ההסכמה הדרושה לביצוע הפרויקט הינה החל מחודש יוני 2012 הינו רוב בעלי הדירות שבבעלותם ארבע חמישיות (80%) מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות (80%) מהרכוש המשותף.


מכאן עולה השאלה כיצד ננהג במקרה של דייר סרבן אשר אינו מסכים לביצוע הפרויקט ובגינו מתעכב הפרויקט לכלל הדיירים?


בפסק דין תקדימי ת"א 173473/09 לאה יצחקי נ' יהלי בנה לי בע"מ נדונה השאלה כיצד ננהג במקרה של סיכול עסקת פינוי ובינוי כאשר סירוב הדייר הינו בלתי סביר או כאשר הדייר מתנה את הסכמתו לביצוע הפרויקט בתנאים בלתי סבירים.


שהרי תכליתו של החוק הייתה ליצור מערכת של נורמות ייחודית למתחמים המוגדרים בחוק, אולם מה לגבי מתחמים אשר החוק אינו כולל?

 

בפסק הדין תואר מקרה בו התובעים והחברה הנתבעת בעלי יחידות בבניין ישן בגבעתיים. התובעים בקשו לבצע עסקת פינוי בינוי ולממש את זכויות הבניה הנוספות הקיימות במגרש הכוללות מחסן וחניה. כאשר תמורת בנוי הדירות יקבל הקבלן דירות שנוספות לבניין החדש שבנייתן התאפשרה בשל זכויות הבניה הנוספות.


הנתבעת חברה קבלנית, בעלת חנות בבניין הסכימה עקרונית לביצוע העסקה אולם התנתה זאת בקבלת תפקיד הקבלן בעסקה זו. התובעים מסרבים לאשר בצוע העסקה על ידי הנתבעת.


בשל התנהלות זאת פנו התובעים לבית המשפט הנכבד על מנת לחייב את הנתבעת בנזק כספי של 2,400,000 שקלים זאת בשל סירובה של הנתבעת לתת הסכמתה לביצועה של העסקה.


השאלה העיקרית אשר הינה מרכזו של פסק הדין האם התנהלות הנתבעת הינה על פי חוק והאם מגיע לתובעים פיצוי בגין סירוב הנתבעת ועיכוב הפרויקט בכללותו


בשנת 2002 תוקן חוק התכנון והבניה אשר קובע כי הממשלה רשאית בהמלצת ועדה להכריז בצו על שטח אשר יהא מיועד לפינוי בינוי או לעיבוי הבניה.


בשנת 2006 חוקק חוק פינוי ובינוי, פיצויים, הקובע כי מקום שקיימת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי דירות לביצוע עסקת פינוי בינוי דייר סרבן אשר סירובו הינו בלתי סביר לעסקה או מתנה את סירובו בתנאים לא סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר הדירות.


הסיבה לחקיקת החוק הנה מתן כלי לדיירים להתמודד עם תופעה שלמה של פרויקטים של פנוי בנוי אשר אינם יוצאים לפועל בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות חרף הסכמת רוב הדיירים. כך שלמעשה ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת שבה הוא משתמש במחיר של הכשלת העסקה. כך שהעוצמה היחסית של הדייר הסרבן נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של זכות הקניין של הפרט בהקשר לבית המשותף. זאת בשל העובדה שיש להתחשב באינטרסים של רוב הדיירים מול הפגיעה ברכושו של הדייר הסרבן.


אין מחלוקת כי חוק פינוי בינוי חל רק על שטח שהוכרז כמתחם כאמור על ידי החלטת הממשלה. אולם הנתבעת, החברה הקבלנית טענה כי החוק חל רק על מתחמי פינוי בינוי שהוכרזו ככאלה על ידי הממשלה ובעת ובעונה אחת יצר הסדר שלילי לגבי שטחי קרקע שלא הוכרזו ככאלה, ולכן לא עומדת שאלת הפיצוי כנגד דייר שלא מסכים לביצוע עסקת פינוי בינוי.


התובעים טוענים כי לא מדובר בהסדר שלילי ועומדת להם עילת תביעה מכוח חוק המקרקעין דיני תום הלב ודיני הנזיקין


לאחר עיון בטענות הצדדים פסק כב' השופט המלומד יאיר דלוגין כי תכלית החוק היתה יצירת מערכת נורמטיבית מיוחדת אך ורק למתחמים מוגדרים בחוק. משמע שתיקת החוק לגבי מתחמים שאינם משויכים ל"מתחם פינוי בינוי " הינה העדר הסדר ולא הסדר שלילי.


כלומר כוונת החוק לא הייתה לנקוט עמדה לגבי שטחי קרקע אחרים שניתן לעשות בהם עסקאות פינוי בינוי ואשר לא הוכרזו ככאלה על ידי הממשלה.


לכן על מתחמים כאלו ובהם המגרש אשר אודותיו הוגשה התביעה יחולו דיני תום הלב המקרקעין והנזיקין אולם לא יינתן כפל פיצוי.


להמחשת העיקרון האמור, ניתן להניח כי אם חוק פינוי ובינוי לא היה מסייג את תחולתו על מתחמי פינוי ובינוי ספציפיים אלא היה חל על כל מתחם או מגרש באשר הם, דהיינו כל מתחם אשר ניתן לעשות בהם עסקת פינוי בינוי לפי התב"ע שחל במקום, לו הייתה מוגשת תביעה נגד דייר סרבן, יתכן והיינו נוטים לדעה כי החוק יוצר הסדר שלילי. לא כך הם פני הדברים במקרה של חוק פינוי בינוי פיצויים אשר חל על מצבים ספציפיים.


זאת ועוד ניכר כי חוק פינוי ובינוי נחקק במיוחד לצורך יצירת כלי להתמודדות עם הדייר הסרבן במתחמים אשר הוכרזו על ידי הממשלה כמתחמי פינוי בינוי


כלומר, קידום העסקאות במתחמים שהוכרזו על ידי הממשלה כמתחמי פינוי בינוי הפך לעניין בעל ערך רב לממשלה ולמחוקק. משכך מדובר במצב של העדר הסדר כך שלמעשה לא עומד כל מחסום בפני התובעים מלבסס את עילתם.


לטענת הנתבעת כי עומדת לה הגנת זכות הקניין בחנות ואין היא מחויבת להסביר את סירובה לביצוע עסקת פינוי בינוי, טענו הדיירים כי זכות הקניין אינה אבסולוטית וכי הצעתה של הנתבעת הייתה נחותה מהצעת החברה אשר נבחרה לבצע את הפרויקט. עוד טענו הדיירים כי רכישת החנות נעשתה אך ורק לצורך ביצוע עסקת פינוי בינוי מתוך מחשבה שרכישת דירה בבניין כמוה כיצירת עמדת מיקוח אשר תבטיח ביצוע העסקה.


עמדת הדיירים התקבלה על ידי בית המשפט הנכבד אשר פסק כי קניית החנות אכן נועדה למטרת הבטחת העסקה על ידה שכן השימוש בחנות הלכה למעשה היה מינורי והיה תוצר לוואי של החזקת הנכס עקב קנייתו לצורך עסקת פינוי בינוי ולא הווה מטרה בפני עצמה.


באשר לזכות הקניינית של החברה הקבלנית, הנתבעת, פסק כבוד השופט המלומד כי לא מדובר בזכות קניינית שלה אשר אמורה להיפגע וגם אם דובר על זכות קניינית של הנתבעת הרי שאינה אבסולוטית.


זאת ועוד הואיל ומדובר בבית משותף, זכות הקניין של דייר בבית המשותף הנה פחותה. זאת משום שאין זה מתקבל על הדעת שדייר יחיד ללא סיבה סבירה יהא רשאי למנוע משורה של דיירים לבצע את הפרויקט ולמקסם בצורה מהותית את זכויותיהם.


לסיכום, אין מדובר בהגנה על זכות הקניין של הנתבעת אלא במחלוקת רגילה על זהות הקבלן בעסקת פינוי בינוי כששיקולי התובעים הינם אובייקטיבים שכן אינם מבקשים למנות מי מהם לקבלן אלא חברה חיצונית ואילו שקולי הנתבעת, החברה הקבלנית הנם סובייקטיביים. לכן יש לקבל החלטה ברוב קולות ובחירת הדיירים בקבלן חיצוני הינה הגונה ואיננה מקפחת את הנתבעת.


זאת ועוד סירוב הנתבעת לביצוע העסקה על ידי הקבלן הנבחר תחתיה הינו בלתי סביר וחסר תום לב בנוסף לעובדה שהנתבעת הסכימה להליך התמחרות מול הקבלן הנבחר לאחר הגשת התביעה.


משכך פסק בית המשפט הנכבד יש לראות בנתבעת אחראית לנזקי הדיירים ויש לחייבה בפיצויים הנטענים על סך 2,400,000 שקלים כמבוקש.


עו"ד דרורית מלינרסקי גורסת כי, עסקת פינוי ובינוי הינה עסקה בעלת חשיבות מכרעת לדיירי הבית המשותף. זאת הואיל ועסקינן בשדרוג משמעותי של רכושם ואכן לשם כך נדרש רוב מיוחס לקבלת החלטה מושכלת נבונה ונכונה בנדון.


סירוב אחד הדיירים והתניית סירובו בעילות פגיעה בקניינו של היחיד אין לה תימוכין זאת בשל העובדה כי קניין הרוב גובר במקרה של החלטת רוב הדיירים.


זאת עוד כאשר מדובר בסירוב בחוסר תום לב, בשל העדפת אינטרסים סובייקטיביים נכון והוגן היה כי בית המשפט הנכבד לא ייתן ידו למניעת וסיכול הגנת האינטרסים האובייקטיבים של כלל הדיירים.


אשר על כן טוב היה נוהג הדייר הסרבן אם טרם הצבת תנאים אשר אינם עולים בקנה אחד עם החוק ומטרתו, היה בוחן את טובת כלל הדיירים וטובת הפרויקט בכללותו.


בית המשפט הנכבד הטיב ליתן גושפנקא חוקית לכלל אשר תואר על ידי כבוד הנשיא בדימוס ברק באומרו "החוק אינו דורש כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה, אך החוק דורש כי הצדדים לא יהיו זאבים זה לזה. דרישתו של החוק היא כי אדם לאדם - אדם".


 

פניה ישירה אל: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

דירה בהולנד בפחות ממיליון שקלים עם תשואה של לפחות 5%, מי לא רוצה?

עו"ד ונוטריון יעקב האודייק , 16/01/2019

למה כדאי להשקיע דווקא בהולנד?

העברת נחלה ללא תמורה: מהם הסיכונים והאם אפשר להתחרט?

LawGuide, 07/01/2019

האם כדאי להעביר את הזכויות במשק החקלאי במתנה? מהן השלכות המיסוי בהעברת נחלה חקלאית ללא תמורה? למה חשוב לחתום על חוזה ומה חייבים לכלול בו? כל מה שצריך לדעת על העברת משק חקלאי לבן משפחה

האם ביקשה לבטל את מינוי הבן הממשיך - בית המשפט קבע כי המינוי תקף

צבי שני - משרד עורכי דין ונוטריון, 18/12/2018

תביעה לביטול מינוי בן ממשיך: מה קורה אם ההורה מתחרט על המינוי, אך הבן הממשיך אינו רוצה לוותר על מינויו?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר
053-9428951
דיני משפחה, דיני עבודה
רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין
053-7101880
מקרקעין נדל"ן, הוצאה לפועל
משה רבי משרד עורכי דין
053-6112860
תעבורה
סביר ושות` משרד עורכי דין
053-7933128
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
עודד פרץ ושות`
053-9429004
משפט אזרחי , נזקי גוף תאונות
עו"ד עפרה גביש
053-9386036
משפט אזרחי , משפט מסחרי ועסקים

הודעות אחרונות מהפורום

חוב לחברת סלקום כשהכתובת שגויה

ישראל אליהו | לפני 18 שעות, 7 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

תאונת עבודה בשנת 2017, האם אני יכול לתבוע שוב?

אליהו חסין | לפני 18 שעות, 13 דקות | תאונת עבודה

חניית נכה על מדרכה

ישראל קנדל | לפני 18 שעות, 24 דקות | תעבורה

אינסטלטור לקח כסף על החלפת דוד למרות שלא הוחלף כלל

נמרוד שייביץ | לפני 18 שעות, 50 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

האם כל סכום הבית מתחלק ביני לבין אשתי?

רום | לפני 19 שעות, 12 דקות | חלוקת רכוש

הפסקתי לעבוד בגלל העומס בלימודים

מיכל | לפני 19 שעות, 15 דקות | דיני עבודה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד מוטי אדטו מדבר על עבירות קלות כיצד בוחרים עורך דין תעבורה?

פייסבוק

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

עודד פרץ ושות`

עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

נעים, קוניין ושות` – משרד עורכי דין

משרדנו בעל ניסיון רב בתחומים: דיני משפחה, נזיקין, רשלנות רפואית ודיני עבודה.

053-9429017

פרי מרקו - עורך דין

פשיטת רגל, מחיקת חובות הוצאה לפועל ובנקים

053-9429019

אשר אביטן - משרד עו"ד

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, תאונות דרכים ועבודה וביטוח לאומי

053-6130835

אופיר בן משה, עורכי דין

המשרד עוסק בתחום הנזיקין תוך התמקדות בתחום הרשלנות הרפואית

053-9428924

עורך דין מוריס סידי

עוסק מזה שנים בתעבורה ופלילי ומייצג בבתי המשפט בכל הארץ.

053-9370255

שחר & שחר - משרד עו"ד

ייצוג חייבים וזוכים בהליכי הוצאה לפועל ופשיטת רגל. שלוחות: ירושלים ותל אביב.

053-9377930

משרד עורכי דין שרון סגל ושות`

עוסק בדיני גירושין, משפחה וירושה ובמעמד אישי. שלוחות בתל אביב ובנתניה.

053-9374376

משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`

עוסקות בנזיקין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזקי רכוש, תביעות אזרחיות וכספיות

053-9370240

עו"ד שרון בירון מרקוביץ

עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון

053-9428863

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608