עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון
עו"ד עזרא קונוביץ
גביית חובות שיקים חוזרים
עו"ד סיגל רייך - הלל
תביעת סיעוד
משרד עו"ד רנרט-סלומון
ביטוח ותאונות ילדים
עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד ג'ני חבשי
דוחות תנועה
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
עריכת צוואה | רישום צוואה
עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
עו"ד אורי בר-משה
סמים
עו"ד ומגשרת גילה עיני
גישור משפחתי
עו"ד איריס ירון אונגר
גזזת | פוליו
עו"ד ג'ני חבשי
BDI
ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא
רשלנות רפואית באבחון

חוזה מכר דירה: מה חשוב לבדוק ואילו סעיפים חייבים לכלול בהסכם?

מהן הבדיקות שחייבים לבצע לפני שחותמים על חוזה לרכישת או מכירת דירה? איך מתייחסים למשכנתא במסגרת חוזה המכר? מדוע חייבים לכלול לוחות זמנים ומנגנון לפיצויים במקרה של הפרת החוזה? ובאילו מקרים ניתן להתחרט ולבטל את ההסכם?

LawGuide, 28/02/2018
 

עסקת מקרקעין לרכישת נכס נדל"ן היא עסקה מורכבת הכוללת בתוכה פרמטרים רבים כגון הון עצמי, הלוואות משכנתא, לוחות זמנים עד קבלת המפתח, בדיקות מקדמיות ועוד ועוד. בין שמדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן, ברכישת דירה "על הנייר", בדירה יד שנייה או ברכישת קרקע לבניית בית מגורים, חתימה על חוזה המכר מחייבת הן את הרוכש והן את המוכר. הפרת חוזה המכר עלולה להוביל לתביעות בבתי המשפט ולתשלום פיצויים בסכומים משמעותיים.


מדובר באחת העסקאות הגדולות והמהותיות ביותר שהאדם הממוצע מבצע בחייו, עם היבטים כלכליים ומיסויים שונים, כאשר הבסיס לכל עסקת מקרקעין הוא החוזה שעליו חותמים הצדדים. מה חשוב לוודא לפני החתימה על החוזה ומה צריך לכלול במסגרתו? להלן כמה נקודות שמוכרחים להבין לקראת חתימה על חוזה מכר לדירת מגורים.


כל חוזה מנוסח בהתאם לנסיבות המקרה הספציפי


לפני שמתחילים בניסוח חוזה המכר, חשוב להבין ולדעת כי לא קיים נוסח סטנדרטי לחוזים מסוג זה, מאחר שיש להתאים את הנוסח לנכס שנמכר ולהסכמות שבין הצדדים, בהתאם לנסיבות הספציפיות וכמובן על פי הוראות החוק.


כדי למנוע מראש את הסיכונים שעלולים להיות גבוהים בהתחשב בסוג החוזה שנחתם, ומאחר שקיימת חשיבות רבה לניסוח החוזה הן מבחינת הרוכש והן מבחינת המוכר, יש לפנות לבעל מקצוע העוסק בתחום ויש לו ניסיון בניסוח הסכמי מכר תוך שמירה על האינטרסים והזכויות של שני הצדדים לעסקה.


למעשה, כדאי להתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום המקרקעין עוד לפני שמתקשרים עם הצד השני אף באמצעות זיכרון דברים בלבד. מדובר בעסקה גדולה עם השלכות פיננסיות משמעותיות, לרבות התחייבויות כספיות מהותיות והיבטים חוקיים מורכבים.


מה חייבים לבדוק על הנכס ועל הבעלים לפני שחותמים על חוזה מכר?


תחילה, פעמים רבות יש לחתום גם על הסכם עם מתווך. להסכם זה יכולות להיות השלכות בהמשך הדרך אז חשוב להתייחס אליו בכובד ראש. חשוב להבין מהם האילוצים ומהם הצרכים של כל אחד מהצדדים, וכמובן לבצע את כל הבדיקות המקדימות הנדרשות.


יש לברר מהו מצבה המשפטי של הדירה, האם המוכר אכן רשום כבעלים של הדירה, האם ישנה הערת אזהרה בטאבו על הנכס, האם הדירה משועבדת או שחל עליה חוב משכנתא, אילו הצמדות יש לדירה ועוד.


נוסף על כך חשוב לברר האם הדירה בנויה לפי היתר הבנייה או שיש בה חריגות בנייה, האם חלים חובות לרשות המקומית הקשורים בנכס כגון היטל השבחה וכדומה. לבדיקות המקדמיות הללו יכולה להיות השפעה מכרעת על הסכם המכר, על אישור הבנק להלוואת המשכנתא, על שווי הנכס ועוד.


יש לברר גם את סוגיית המסים לפני שחותמים על חוזה המכר - מה יהיה שיעור המס על העסקה ומי מהצדדים אמור לשלם אותו, האם ניתן לקבל פטור ממס שבח או מס רכישה ומהן המגבלות. לאחר ביצוע כל הבדיקות המקדימות, מה חייבים לכלול בחוזה עצמו?


מה מצהירים הצדדים במסגרת החוזה ומהן ההתחייבויות של כל אחד מהם?


אחד הסעיפים החשובים ביותר בחוזה הוא סעיף המבהיר על מה הצדדים מצהירים בנוגע לעסקה עצמה ובנוגע לנכס. כלומר, הצד המוכר מצהיר כי לא הסתיר דבר לגבי מצבה המשפטי והמבני של הדירה, וכי הוא מוסר את הנכס בדיוק במצב שעליו הצהיר. הצד הקונה מצהיר במסגרת החוזה כי ביצע את כל הבדיקות המקדמיות שרצה וכי הוא מודע למצבו של הנכס, כי הוא מתאים לרצונותיו וכי לא יבוא בטענות כנגד הצד המוכר בנוגע לנכס או להתקשרות ביניהם.


כל אחד מהצדדים צריך לשמור על הזכויות והאינטרסים שלו, כאשר לעתים מדובר בעניינים מנוגדים. אם יתברר בעתיד כי אחד הצדדים חתם על החוזה תוך הסתרת מידע כלשהו, הדבר יכול להוביל לביטול ההסכם עקב חוסר תום לב, ולתשלום פיצויים בגין ההפרה.


מהם לוחות הזמנים של העברת הנכס לידי הרוכשים והתמורה המשולמת להם?


בהסכם המכר חייבים לפרט באופן מדויק מהי התמורה, האם היא תינתן בשלב אחד או במספר שלבים, ובאילו מועדים. כמו כן, יש לקבוע תאריך שבו יימסר הנכס לרוכשים. למועד המסירה יש השלכות קריטיות בייחוד מבחינת הרוכשים, ובדרך כלל גם נקבעים פיצויים מוסכמים במקרה של עיכוב במסירת הנכס.


מבחינת לוח הזמנים של התמורה, יש להביא בחשבון מהם התשלומים הנדרשים לצד המוכר ואיזו הלוואת משכנתא קיבל הצד הרוכש, האם תשולם מקדמה ולאחר מכן יקוזז מס השבח וכדומה. במרבית המקרים נקבע לוח זמנים ולא כל התמורה מועברת לידי המוכרים באותו מועד בבת אחת.


לוח הזמנים המקובל הוא העברת תשלום בשיעור של 10% עד 15% תמורת רישום הערת אזהרה בטאבו לטובתו של הצד הרוכש. לאחר מכן יועברו התשלומים במספר פעימות, ולבסוף יועבר התשלום האחרון במועד שבו הנכס מועבר לידיהם של הרוכשים.


במועד המסירה חשוב לוודא כי הצד המוכר מוסר לצד הרוכש מסמכים המאשרים כי אין לנכס חובות משכנתא או חובות אחרים לרשויות השונות, לרבות אישור על היעדר חוב למיסוי מקרקעין, אישור מהעירייה על היעדר חוב היטל השבחה ועוד. השלמת רישום הדירה על שמו של הצד הרוכש תתאפשר רק על פי האישורים הללו.


מתי הסכם המכר נכנס לתוקף?


חשוב לשים לב באיזה מועד חותמים על החוזה, והאם כל הבדיקות המוקדמות התבצעו במועד זה. יכולה להיות לכך השלכה על התאריך שבו ייכנס חוזה המכר לתוקף - האם ביום החתימה או רק לאחר שיתקיימו תנאים מסוימים או יתבצעו כל הבדיקות הרלוונטיות לשביעות רצונם של הצדדים.


מלבד זאת חשוב לציין מיהם הצדדים לעסקה. אמנם מדובר בסעיף שולי לכאורה, אולם יש לכך חשיבות כאשר מדובר בדירת ירושה, למשל, אשר הזכויות אליה טרם הועברו ליורשים, במקרים שבהם המוכרים הם בני זוג אולם רק אחד מהם הוא בעל הדירה וכדומה.


באילו מקרים החוזה יבוטל ומתי ישולם פיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה?


בכל חוזה מכר חייבת להיות התייחסות למקרים של אי עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו, מקרים של הפרת החוזה על ידי אחד הצדדים, מצבים של עיכובים לא צפויים וכדומה. בכל מקרה כזה קובעים הצדדים מה יהיה הפיצוי המוסכם, אשר ישולם על ידי הצד המפר ללא צורך בניהול הסכסוך בין כותלי בית המשפט.


במרבית המקרים, כאשר מדובר בעיכוב של ימים אחדים אשר נובע מנסיבות אישיות שונות, העיכוב לא יהווה הפרה של ההסכם והצד המפר לא יצטרך לשלם פיצויים. עיכוב משמעותי של שבועות או חודשים כבר יהווה הפרת ההסכם ויגרור תשלום פיצויים ולעתים אף יוביל לביטול החוזה.


במסגרת החוזה יקבעו ביניהם הצדדים מה יהיה סכום הפיצוי על כל יום של עיכוב במסירת הנכס, על הפרת חוזה המכר או על ביטולו של ההסכם.


מלבד זאת, החוזה צריך לכלול בפירוט את מלוא המידע על הנכס - מהו שטח הנכס, מהי הכתובת, באיזה גוש חלקה הוא נמצא, מהם המחוברים לנכס וכדומה. אם רובצים שעבודים או חובות על הנכס חשוב לציין זאת בחוזה, כמו גם אילו מסים יחולו על כל אחד מהצדדים.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה


לסיכום, מדובר בעסקה מורכבת ובעלת השלכות כלכליות גדולות. לכן, אין להקל ראש באף אחד משלבי העסקה, ובוודאי בניסוח ובחתימה על חוזה המכר. בעסקה כה משמעותית, אי אפשר לוותר על קבלת ייעוץ וליווי מקיף מעורך דין העוסק במקרקעין ובניסוח הסכמי מכר, אשר יוודא מהו מצבו של הנכס, מהם פרטי העסקה, האם הזכויות נשמרות וכיצד ניתן להגן על האינטרסים שלכם - הן עבור הצד המוכר והן עבור הצד הרוכש.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

דירה בהולנד בפחות ממיליון שקלים עם תשואה של לפחות 5%, מי לא רוצה?

עו"ד ונוטריון יעקב האודייק , 16/01/2019

למה כדאי להשקיע דווקא בהולנד?

העברת נחלה ללא תמורה: מהם הסיכונים והאם אפשר להתחרט?

LawGuide, 07/01/2019

האם כדאי להעביר את הזכויות במשק החקלאי במתנה? מהן השלכות המיסוי בהעברת נחלה חקלאית ללא תמורה? למה חשוב לחתום על חוזה ומה חייבים לכלול בו? כל מה שצריך לדעת על העברת משק חקלאי לבן משפחה

האם ביקשה לבטל את מינוי הבן הממשיך - בית המשפט קבע כי המינוי תקף

צבי שני - משרד עורכי דין ונוטריון, 18/12/2018

תביעה לביטול מינוי בן ממשיך: מה קורה אם ההורה מתחרט על המינוי, אך הבן הממשיך אינו רוצה לוותר על מינויו?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

אשר אביטן - משרד עו"ד
053-6130835
דיני עבודה, נזקי גוף תאונות
רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין
053-7101880
מקרקעין נדל"ן, הוצאה לפועל
עו״ד קליה טאוזר ליפקין
053-7101875
הוצאה לפועל
עו"ד פלילי – גיל באיער
053-9428974
פלילי
אליס שמאי עורכת דין
053-7931319
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
עו"ד גילה עיני
053-9428406
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן

הודעות אחרונות מהפורום

חוב לחברת סלקום כשהכתובת שגויה

ישראל אליהו | לפני 18 שעות, 6 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

תאונת עבודה בשנת 2017, האם אני יכול לתבוע שוב?

אליהו חסין | לפני 18 שעות, 12 דקות | תאונת עבודה

חניית נכה על מדרכה

ישראל קנדל | לפני 18 שעות, 23 דקות | תעבורה

אינסטלטור לקח כסף על החלפת דוד למרות שלא הוחלף כלל

נמרוד שייביץ | לפני 18 שעות, 49 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

האם כל סכום הבית מתחלק ביני לבין אשתי?

רום | לפני 19 שעות, 11 דקות | חלוקת רכוש

הפסקתי לעבוד בגלל העומס בלימודים

מיכל | לפני 19 שעות, 14 דקות | דיני עבודה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

איך להתנהג בחקירה משטרתית? אם נתקלתם בחובות יש פתרון לצאת לחופשי ואפשר להפוך את החלום למציאות

פייסבוק

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

עו"ד גילה עיני

עוסקת בייפוי כח מתמשך, גירושין, ממון, משמורת, רכוש, צוואות וירושות ואבהות

053-9428406

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

ד"ר איריס טרומן , משרד עו"ד

ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.

053-8007701

מנשה - רון משרד עו"ד

יוצאי פרקליטות ומשרדים מובילים, ניסיון בייצוג בהצלחה בהליכים פליליים ואזרחיים

053-8007619

עורך דין מוריס סידי

עוסק מזה שנים בתעבורה ופלילי ומייצג בבתי המשפט בכל הארץ.

053-9370255

אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין

עוסקת ברשלנות רפואית, תאונות דרכים, ביטוח לאומי, פוליסות ונזקי גוף.

053-6130164

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798

סביר ושות` משרד עורכי דין

כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל

053-7933128

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ומנוסה, ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

אליס שמאי עורכת דין

עוסקת בלשון הרע, הטרדה מינית ,דיני עבודה וחוזים יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319