עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים

BD
עו"ד ריקי ישי
דיני צבא | משפט צבאי
עו"ד אוריאל זעירא ועו"ד ישי ברק
עיקולים ועיכוב יציאה
עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
עו"ד ליאן קהת
משפחה וירושה לצרפתים
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין
עו"ד רן רייכמן
חלוקת רכוש
עו"ד יואב קליין
ליווי סטארט אפ

חוזה מכר דירה: מה חשוב לבדוק ואילו סעיפים חייבים לכלול בהסכם?

מהן הבדיקות שחייבים לבצע לפני שחותמים על חוזה לרכישת או מכירת דירה? איך מתייחסים למשכנתא במסגרת חוזה המכר? מדוע חייבים לכלול לוחות זמנים ומנגנון לפיצויים במקרה של הפרת החוזה? ובאילו מקרים ניתן להתחרט ולבטל את ההסכם?

LawGuide, 28/02/2018
 

עסקת מקרקעין לרכישת נכס נדל"ן היא עסקה מורכבת הכוללת בתוכה פרמטרים רבים כגון הון עצמי, הלוואות משכנתא, לוחות זמנים עד קבלת המפתח, בדיקות מקדמיות ועוד ועוד. בין שמדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן, ברכישת דירה "על הנייר", בדירה יד שנייה או ברכישת קרקע לבניית בית מגורים, חתימה על חוזה המכר מחייבת הן את הרוכש והן את המוכר. הפרת חוזה המכר עלולה להוביל לתביעות בבתי המשפט ולתשלום פיצויים בסכומים משמעותיים.


מדובר באחת העסקאות הגדולות והמהותיות ביותר שהאדם הממוצע מבצע בחייו, עם היבטים כלכליים ומיסויים שונים, כאשר הבסיס לכל עסקת מקרקעין הוא החוזה שעליו חותמים הצדדים. מה חשוב לוודא לפני החתימה על החוזה ומה צריך לכלול במסגרתו? להלן כמה נקודות שמוכרחים להבין לקראת חתימה על חוזה מכר לדירת מגורים.


כל חוזה מנוסח בהתאם לנסיבות המקרה הספציפי


לפני שמתחילים בניסוח חוזה המכר, חשוב להבין ולדעת כי לא קיים נוסח סטנדרטי לחוזים מסוג זה, מאחר שיש להתאים את הנוסח לנכס שנמכר ולהסכמות שבין הצדדים, בהתאם לנסיבות הספציפיות וכמובן על פי הוראות החוק.


כדי למנוע מראש את הסיכונים שעלולים להיות גבוהים בהתחשב בסוג החוזה שנחתם, ומאחר שקיימת חשיבות רבה לניסוח החוזה הן מבחינת הרוכש והן מבחינת המוכר, יש לפנות לבעל מקצוע העוסק בתחום ויש לו ניסיון בניסוח הסכמי מכר תוך שמירה על האינטרסים והזכויות של שני הצדדים לעסקה.


למעשה, כדאי להתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום המקרקעין עוד לפני שמתקשרים עם הצד השני אף באמצעות זיכרון דברים בלבד. מדובר בעסקה גדולה עם השלכות פיננסיות משמעותיות, לרבות התחייבויות כספיות מהותיות והיבטים חוקיים מורכבים.


מה חייבים לבדוק על הנכס ועל הבעלים לפני שחותמים על חוזה מכר?


תחילה, פעמים רבות יש לחתום גם על הסכם עם מתווך. להסכם זה יכולות להיות השלכות בהמשך הדרך אז חשוב להתייחס אליו בכובד ראש. חשוב להבין מהם האילוצים ומהם הצרכים של כל אחד מהצדדים, וכמובן לבצע את כל הבדיקות המקדימות הנדרשות.


יש לברר מהו מצבה המשפטי של הדירה, האם המוכר אכן רשום כבעלים של הדירה, האם ישנה הערת אזהרה בטאבו על הנכס, האם הדירה משועבדת או שחל עליה חוב משכנתא, אילו הצמדות יש לדירה ועוד.


נוסף על כך חשוב לברר האם הדירה בנויה לפי היתר הבנייה או שיש בה חריגות בנייה, האם חלים חובות לרשות המקומית הקשורים בנכס כגון היטל השבחה וכדומה. לבדיקות המקדמיות הללו יכולה להיות השפעה מכרעת על הסכם המכר, על אישור הבנק להלוואת המשכנתא, על שווי הנכס ועוד.


יש לברר גם את סוגיית המסים לפני שחותמים על חוזה המכר - מה יהיה שיעור המס על העסקה ומי מהצדדים אמור לשלם אותו, האם ניתן לקבל פטור ממס שבח או מס רכישה ומהן המגבלות. לאחר ביצוע כל הבדיקות המקדימות, מה חייבים לכלול בחוזה עצמו?


מה מצהירים הצדדים במסגרת החוזה ומהן ההתחייבויות של כל אחד מהם?


אחד הסעיפים החשובים ביותר בחוזה הוא סעיף המבהיר על מה הצדדים מצהירים בנוגע לעסקה עצמה ובנוגע לנכס. כלומר, הצד המוכר מצהיר כי לא הסתיר דבר לגבי מצבה המשפטי והמבני של הדירה, וכי הוא מוסר את הנכס בדיוק במצב שעליו הצהיר. הצד הקונה מצהיר במסגרת החוזה כי ביצע את כל הבדיקות המקדמיות שרצה וכי הוא מודע למצבו של הנכס, כי הוא מתאים לרצונותיו וכי לא יבוא בטענות כנגד הצד המוכר בנוגע לנכס או להתקשרות ביניהם.


כל אחד מהצדדים צריך לשמור על הזכויות והאינטרסים שלו, כאשר לעתים מדובר בעניינים מנוגדים. אם יתברר בעתיד כי אחד הצדדים חתם על החוזה תוך הסתרת מידע כלשהו, הדבר יכול להוביל לביטול ההסכם עקב חוסר תום לב, ולתשלום פיצויים בגין ההפרה.


מהם לוחות הזמנים של העברת הנכס לידי הרוכשים והתמורה המשולמת להם?


בהסכם המכר חייבים לפרט באופן מדויק מהי התמורה, האם היא תינתן בשלב אחד או במספר שלבים, ובאילו מועדים. כמו כן, יש לקבוע תאריך שבו יימסר הנכס לרוכשים. למועד המסירה יש השלכות קריטיות בייחוד מבחינת הרוכשים, ובדרך כלל גם נקבעים פיצויים מוסכמים במקרה של עיכוב במסירת הנכס.


מבחינת לוח הזמנים של התמורה, יש להביא בחשבון מהם התשלומים הנדרשים לצד המוכר ואיזו הלוואת משכנתא קיבל הצד הרוכש, האם תשולם מקדמה ולאחר מכן יקוזז מס השבח וכדומה. במרבית המקרים נקבע לוח זמנים ולא כל התמורה מועברת לידי המוכרים באותו מועד בבת אחת.


לוח הזמנים המקובל הוא העברת תשלום בשיעור של 10% עד 15% תמורת רישום הערת אזהרה בטאבו לטובתו של הצד הרוכש. לאחר מכן יועברו התשלומים במספר פעימות, ולבסוף יועבר התשלום האחרון במועד שבו הנכס מועבר לידיהם של הרוכשים.


במועד המסירה חשוב לוודא כי הצד המוכר מוסר לצד הרוכש מסמכים המאשרים כי אין לנכס חובות משכנתא או חובות אחרים לרשויות השונות, לרבות אישור על היעדר חוב למיסוי מקרקעין, אישור מהעירייה על היעדר חוב היטל השבחה ועוד. השלמת רישום הדירה על שמו של הצד הרוכש תתאפשר רק על פי האישורים הללו.


מתי הסכם המכר נכנס לתוקף?


חשוב לשים לב באיזה מועד חותמים על החוזה, והאם כל הבדיקות המוקדמות התבצעו במועד זה. יכולה להיות לכך השלכה על התאריך שבו ייכנס חוזה המכר לתוקף - האם ביום החתימה או רק לאחר שיתקיימו תנאים מסוימים או יתבצעו כל הבדיקות הרלוונטיות לשביעות רצונם של הצדדים.


מלבד זאת חשוב לציין מיהם הצדדים לעסקה. אמנם מדובר בסעיף שולי לכאורה, אולם יש לכך חשיבות כאשר מדובר בדירת ירושה, למשל, אשר הזכויות אליה טרם הועברו ליורשים, במקרים שבהם המוכרים הם בני זוג אולם רק אחד מהם הוא בעל הדירה וכדומה.


באילו מקרים החוזה יבוטל ומתי ישולם פיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה?


בכל חוזה מכר חייבת להיות התייחסות למקרים של אי עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו, מקרים של הפרת החוזה על ידי אחד הצדדים, מצבים של עיכובים לא צפויים וכדומה. בכל מקרה כזה קובעים הצדדים מה יהיה הפיצוי המוסכם, אשר ישולם על ידי הצד המפר ללא צורך בניהול הסכסוך בין כותלי בית המשפט.


במרבית המקרים, כאשר מדובר בעיכוב של ימים אחדים אשר נובע מנסיבות אישיות שונות, העיכוב לא יהווה הפרה של ההסכם והצד המפר לא יצטרך לשלם פיצויים. עיכוב משמעותי של שבועות או חודשים כבר יהווה הפרת ההסכם ויגרור תשלום פיצויים ולעתים אף יוביל לביטול החוזה.


במסגרת החוזה יקבעו ביניהם הצדדים מה יהיה סכום הפיצוי על כל יום של עיכוב במסירת הנכס, על הפרת חוזה המכר או על ביטולו של ההסכם.


מלבד זאת, החוזה צריך לכלול בפירוט את מלוא המידע על הנכס - מהו שטח הנכס, מהי הכתובת, באיזה גוש חלקה הוא נמצא, מהם המחוברים לנכס וכדומה. אם רובצים שעבודים או חובות על הנכס חשוב לציין זאת בחוזה, כמו גם אילו מסים יחולו על כל אחד מהצדדים.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה


לסיכום, מדובר בעסקה מורכבת ובעלת השלכות כלכליות גדולות. לכן, אין להקל ראש באף אחד משלבי העסקה, ובוודאי בניסוח ובחתימה על חוזה המכר. בעסקה כה משמעותית, אי אפשר לוותר על קבלת ייעוץ וליווי מקיף מעורך דין העוסק במקרקעין ובניסוח הסכמי מכר, אשר יוודא מהו מצבו של הנכס, מהם פרטי העסקה, האם הזכויות נשמרות וכיצד ניתן להגן על האינטרסים שלכם - הן עבור הצד המוכר והן עבור הצד הרוכש.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

גילו פגם מהותי בדירה: פיצויים של 106 אלף שקלים לרוכשי דירה עם רטיבות

LawGuide, 14/06/2018

רוכשי דירת מגורים בפסגת זאב בירושלים גילו בה ליקויי רטיבות משמעותיים, והגישו תביעה כנגד המוכרים בטענה שהסתירו מהם את הליקויים במועד החתימה על הסכם המכר. תביעתם התקבלה והם יפוצו עבור הנזקים ועוגמת הנפש שנגרמו להם

עושק בחוזה שכירות: בעלת נכס בת 92 הוחתמה על הסכם שכירות בעודה מנמנמת

LawGuide, 05/06/2018

בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורה של קשישה הסובלת מדמנציה אשר ביקשה לבטל את חוזה השכירות עם זוג שוכרים שביצעו שיפוצים נרחבים בנכס, וקבע כי מדובר בחוזה המנצל לרעה את תמימותה וחוסר ניסיונה

גובה דמי תיווך ברכישת דירה: מתווך שדורש דמי תיווך גבוהים מחויב להוכיח שהרוכש הסכים לכך

LawGuide, 30/05/2018

מתווך נדל"ן הגיש תביעה כנגד רוכשת דירה בדרישה שתשלם לו עמלת תיווך בשיעור גבוה יותר מהמקובל, אך הרוכשת טענה כי מעולם לא הסכימה לכך. מה קבע בית המשפט?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

משרד עורכי דין משה ליפשיץ
053-7933120
פלילי, תעבורה
מנשה - רון משרד עו"ד
053-8007619
פלילי, מקרקעין נדל"ן
יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד
053-9428843
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
שטובר & טולדנו
053-9428385
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד שי טל
053-8007594
דיני עבודה, דיני ספורט
משרד עו"ד שלמה כ"ץ
053-9377890
דיני משפחה, משפט מסחרי ועסקים

הודעות אחרונות מהפורום

פיטורי סייעת במהלך הריון

יוסף | לפני 3 דקות | זכויות נשים

נשארה שליה אחרי ניתוח קיסרי

שילת | לפני 17 דקות | רשלנות רפואית בלידה

לקוח לא משלם וכעת דורש את המוצר

עודד | לפני 40 דקות | תביעות פרילנסרים ועובדי הייטק

צמצום שעות עבודה

תמי זוהר | לפני 43 דקות | תביעות פרילנסרים ועובדי הייטק

פיטורין ללא שימוע כתוצאה מויכוח שהיה לי עם המעסיק

רמי גונן | לפני 45 דקות | תביעות פרילנסרים ועובדי הייטק

פיצויי פיטורין לפרילנס

מאיר כהן | לפני 47 דקות | תביעות פרילנסרים ועובדי הייטק

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

חובות גדולים - פשיטת רגל או איחוד תיקים? חיפוש משטרתי ללא צו חיפוש

פייסבוק

עו"ד שי טל

ניסיון מעל 10 שנים בדיני עבודה, דיני ספורט, מקרקעין נדל"ן ומשפט אזרחי

053-8007594

מוטי שחר, עו"ד ומגשר

עוסק בלשון הרע, דיני חברות, פשיטות רגל ומשפט אזרחי

053-7101178

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798

ענת אשכנזי, משרד עורכי דין

עוסקת בנזקי גוף ותביעות עבודה, רשלנות רפואית, ותביעות רכוש וביטוח.

053-9386724

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און

עו"ד מגשרת ונוטריונית עם ותק רב בדיני משפחה, אזרחי, משקים חקלאיים ופשט"ר

053-9428592

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310

עו"ד שמעון צור

ניסיון רב בתחום המשפחה, משפט מסחרי עם דגש על ליווי חברות

053-7105257

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ומנוסה, ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

עו"ד גיא אורן

עוסק בצוואות, ירושות, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-6130155

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

קן-דרור הראל ושות` - משרד עו"ד

משרדנו מעניק ייעוץ וטיפול במשפט מסחרי, דיני עבודה ודיני נזיקין.

053-6112809

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869