עו"ד אייל שטרנברג
יחסי עובד מעביד
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד יוחאי ניר (נאוי)
בתים משותפים
עו"ד אורי טשקורי
העברה ללא תמורה
עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון
הסכם שלום בית
עו"ד גיא הרשקוביץ
הקמת חברה ושותפות
עו"ד רבקה ניר
רישום קבלנים
עו"ד שחר המאירי
פוסט טראומה | הלם קרב
עו"ד לירן מיכאל
מנהלי, רשויות ובג"צ
עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
עו"ד סיגל רייך - הלל
תביעת סיעוד
עו"ד דרורית מלינרסקי
יחסי שוכר משכיר

פירוק שיתוף: האם אפשר לחלק במקום למכור?

אם אתם נמצאים על סף של פירוק שיתוף אתם בוודאי מוצאים את עצמכם אל מול הבעיה הבאה: האם עדיף לכם למכור את הנכס למרבה במחיר, או שמא ניתן לחלק את הנכס ביניכם לבין השותף שלכם לנכס, באופן שיאפשר לכם לשמור על הבעלות, לפחות בחלק שלכם?

ירקוני, אלון, משרד עו"ד, נוטריון ומגשרים, 26/02/2018
 

הסוגיה הזו מתעוררת עוד יותר כאשר הצדדים בטוחים שמכירת הנכס בכפייה תוביל בהכרח למחיר נמוך יותר מהמחיר שאפשר היה לקבל בשוק. מה ניתן לעשות? וכיצד הדברים מושפעים מסכסוך בין שותפים במקרקעין אשר לעיתים אינם מתקשרים והמניעים שלהם אף עלולים להיות מנוגדים.


פירוק שיתוף - ברירת המחדל פירוק בעין


החוק מאד ברור - לפי סעיף 39 לחוק, כל שותף מבין השותפים במקרקעין רשאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף בנכס ואם כך עשה אותו שותף ברירת המחדל היא אחת - פירוק שיתוף בעין. המשמעות- אם אפשר לחלק את הנכס, יש לחלק אותו ולתת כל חלק לשותף בהתאם לחלקו, וככל שיש צורך, עושים שימוש בתשלומי איזון.


רק אם לא ניתן לחלק את הנכס בעין, אז פונים לסעיף 40 לחוק המקרקעין הקובע שבמקרה כזה, המקרקעין ימכרו כפי שנמכרים מקרקעין בהוצאה לפועל - היינו באמצעות כינוס נכסים והצעה למרבה במחיר ואילו הפדיון יחולק בין השותפים במקרקעין.


פירוק שיתוף - מה כדאי?


כאשר קיים שותף אחד מבין השותפים במקרקעין שהוא בעל אמצעים כלכליים, הוא תמיד יחתור להגיע למצב של פירוק בדרך של מכירה. סכסוך בין שותפים במקרקעין עלול להביא למצב בו אחד השותפים ינסה למנף את היכולת הכלכלית העודפת שלו ולהביא לפירוק בדרך של מכירה, כך שהוא יודע שהוא ישלם מחיר נמוך יותר עבור המקרקעין, כי לשותף האחר אין את האמצעים להרים את המחיר בהתמחרות.


במצב כזה, השותף ה"עני" יותר יעשה כל שבכוחו על מנת שבית המשפט יורה על פירוק בעין, כפי שהחוק קובע, וזאת על מנת שיוותרו בידיו מקרקעין ממש במקום תמורה חסרה עבור המקרקעין שימכרו, המשקפים אמנם את חלקו במכירה אך לא את שווים האמיתי והממשי של המקרקעין.


כיצד לחמוק מפירוק בעין


כאמור ברירת המחדל של חוק המקרקעין הוא כי במקרה של פירוק השיתוף בין שותפים במקרקעין השותפים במקרקעין מחויבים בפירוק בעין, אולם ישנן מספר דרכי מילוט מברירת המחדל.


ראשית, החוק עצמו, בסעיף 40, קובע כי אם חלוקה בעין תגרום לשותפים במקרקעין או אף לאחד מהם להפסד ניכר, אז למרות שהמקרקעין ניתנים לחלוקה, בית המשפט רשאי להורות על מכירתם.


מתי חלוקה בעין עלולה לפגוע באחד מהשותפים ולהביא לפירוק בדרך של מכירה? על כך במאמרים הבאים, או שפשוט אפשר להתקשר אלינו ולהתייעץ תמיד!


פירוק בדרך של מכירה - תב"ע


דרך נוספת לחמוק מפירוק בעין - הקרוי גם פירוק דרך חלוקה, היא בטענה שבלתי אפשרי לחלק את המקרקעין בשל תכניות המתאר הקיימות על המקרקעין. יובהר - אפילו אם התקבלה תכנית המאפשרת את החלוקה, הרי שכל עוד זו לא נרשמה בית המשפט יטה למכור את הנכס בדרך של מכירה פומבית (ראו למשל ה"פ (ת"א) 971/91, בר"ע 508/97).


העיקרון ברור - כל עוד לא רשומה תכנית המאפשרת חלוקה של המקרקעין המשותפים, לאור הסכסוך בין השותפים, אי אפשר לחלק אותם בעין וטענה שאין אפשרות לחלוקה לא תשמע בין השותפים למקרקעין והמקרקעין ימכרו.

 

לסיכום, ראינו שכאשר יש שותפים במקרקעין ונתגלע סכסוך בין השותפים, דרך המלך לפירוק השיתוף היא בדרך של חלוקת הנכס בין השותפים.


עם זאת, קיימים חריגים לברירת המחדל הזאת ולעיתים האינטרס של אחד השותפים יהיה דווקא לפרק את השיתוף בדרך של מכירה. בית המשפט לא פעם מאשר את מכירת הנכס, למרות האמור בחוק.

 

פניה ישירה אל: ירקוני, אלון, משרד עו"ד, נוטריון ומגשרים

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

דירה בהולנד בפחות ממיליון שקלים עם תשואה של לפחות 5%, מי לא רוצה?

עו"ד ונוטריון יעקב האודייק , 16/01/2019

למה כדאי להשקיע דווקא בהולנד?

העברת נחלה ללא תמורה: מהם הסיכונים והאם אפשר להתחרט?

LawGuide, 07/01/2019

האם כדאי להעביר את הזכויות במשק החקלאי במתנה? מהן השלכות המיסוי בהעברת נחלה חקלאית ללא תמורה? למה חשוב לחתום על חוזה ומה חייבים לכלול בו? כל מה שצריך לדעת על העברת משק חקלאי לבן משפחה

האם ביקשה לבטל את מינוי הבן הממשיך - בית המשפט קבע כי המינוי תקף

צבי שני - משרד עורכי דין ונוטריון, 18/12/2018

תביעה לביטול מינוי בן ממשיך: מה קורה אם ההורה מתחרט על המינוי, אך הבן הממשיך אינו רוצה לוותר על מינויו?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו״ד קליה טאוזר ליפקין
053-7101875
הוצאה לפועל
עו"ד יסמין מאיר
053-9386798
דיני משפחה, הוצאה לפועל
רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין
053-7101880
מקרקעין נדל"ן, הוצאה לפועל
עו"ד דותן לינדנברג
053-9428574
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין
053-7101883
מקרקעין נדל"ן, פלילי
שחר & שחר - משרד עו"ד
053-9377930
משפט מסחרי ועסקים, הוצאה לפועל

הודעות אחרונות מהפורום

חוב לחברת סלקום כשהכתובת שגויה

ישראל אליהו | לפני 18 שעות, 11 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

תאונת עבודה בשנת 2017, האם אני יכול לתבוע שוב?

אליהו חסין | לפני 18 שעות, 17 דקות | תאונת עבודה

חניית נכה על מדרכה

ישראל קנדל | לפני 18 שעות, 28 דקות | תעבורה

אינסטלטור לקח כסף על החלפת דוד למרות שלא הוחלף כלל

נמרוד שייביץ | לפני 18 שעות, 54 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

האם כל סכום הבית מתחלק ביני לבין אשתי?

רום | לפני 19 שעות, 16 דקות | חלוקת רכוש

הפסקתי לעבוד בגלל העומס בלימודים

מיכל | לפני 19 שעות, 19 דקות | דיני עבודה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

חוות דעת של לקוחה מרוצה תאונת מס ניתן למנוע. לפני כל עסקה, יש לבחון את היבטי המס

פייסבוק

משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`

עוסקות בנזיקין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזקי רכוש, תביעות אזרחיות וכספיות

053-9370240

עו"ד גילה עיני

עוסקת בייפוי כח מתמשך, גירושין, ממון, משמורת, רכוש, צוואות וירושות ואבהות

053-9428406

רות רפאלי, משרד עו"ד

משרד בוטיק העוסק בדיני עבודה על כל רבדיו, לרבות ייצוג בתביעות אזרחיות.

053-8007615

עו"ד יעל בועז

המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות

053-9386035

איריס שוורץ, עו"ד

דיני משפחה, גירושין, צוואות, משמורת, מזונות ועוד.

053-9428550

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

עו"ד נדב גרינולד

המשרד עוסק במשפט פלילי, בתעבורה וייצוג אסירים - זמין עבורכם 24/7

053-6130161

אוחיון-דבש, משרד עורכי דין

ניסיון מצטבר של עשרות שנים בתחום המשפט הפלילי ובדיני תעבורה.

053-9428478

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ומנוסה, ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

דוניץ ושות משרד עורכי דין

משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני

053-7101876

עו"ד אלעד שאול

תובע פלילי בעברו, בעל משרד עו"ד פליליים המייצג לקוחות נורמטיביים

053-9386765

עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון

עוסקת בדיני משפחה, גישור בגירושין בין בני זוג, הסכם ממון וחיים משותפים.

053-6130839