עו"ד איל עופר
דיני איכות הסביבה
עו"ד אורלי זפרני לביא
ועדה רפואית
עו"ד קארין ברגינסקי
הסדר חוב | מחיקת חובות
עו"ד רבקה ניר
רישום קבלנים
אורית לוי עו"ד ונוטריון
נוטריון
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים
אביתר גולני, משרד עורכי דין
מהירות מופרזת ופגע וברח
עו"ד אסף אלקוני
רכישת/מכירת דירה
עו"ד אורי טשקורי
העברה ללא תמורה
עו"ד גרבובסקי נתנאל נועה
כינוס נכסים
עו"ד יוסי טולדנו
רשלנות רפואית אונקולוגיה
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד סיגל רייך - הלל
תביעת סיעוד

עשר הנקודות שחובה לבדוק בהסכם תמ"א 38

התחלתם פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, מצוין! זו הזדמנות פז לחדש את הבניין, להוסיף שטח לדירה שלכם ולהעלות את השווי שלה

משרד עו"ד שי הררי, 18/05/2016
 

בחרתם יזם, עוה"ד מטעם הדיירים וגם מפקח מטעם הדיירים כבר יש. לאחר עבודה מאומצת וממושכת, עורך הדין שבחרתם סיים לנהל את המשא ומתן המשפטי עם עו"ד של היזם, וקיבלתם לידיכם את נוסח ההסכם לביצוע תמ"א 38. כעת עליכם להעיר את הערותיכם להסכם. כשתסיימו, ייקבע מועד לחתימה על ההסכם ובכך תסיימו שלב אחד מתוך שלושת השלבים החשובים ביותר בחייו של פרויקט תמ"א (שני השלבים הנוספים הם שלב התכנון ושלב ביצוע עבודות הבנייה).


עם קבלת נוסח ההסכם לידיכם מאת עו"ד הדיירים, עליכם לבקש ממנו תקציר מודפס של החוזה הכולל את סיכום החוזה ואת עיקרי הנקודות המשפטיות והמסחריות. יש להקפיד לקיים פגישה מקדימה עם עו"ד הדיירים (רצוי בפורום כל דיירי הבניין, או לפחות אל מול ועד הבית המשותף) ע"מ לעבור על החוזה. על עורך הדין לדאוג לפרק זמן של לפחות 15-21 ימים בהם תוכלו לעבור על החוזה ולהעיר הערות.


הסכם תמ"א 38


הסכם תמ"א 38 הוא הסכם ארוך הכולל בממוצע 40-50 עמודים ועוד מספר רב של נספחים. נתקלתי במקרים רבים בהם דיירים עומדים מבולבלים מול הסכם תמ"א 38 ולא יודעים איך לקרוא אותו, במקרים אחרים מתייאשים אחרי מספר עמודים, ובשורה התחתונה - חותמים על הסכם תמ"א 38 מבלי להבין את מלוא המשמעות שלו. הבעיה נעוצה בכך שהסכם לביצוע תמ"א 38 הוא חוזה מורכב, המנוסח בשפה משפטית וכולל מינוחים משפטיים שאינם ברורים למי שאינו משפטן.


אם כך, איך בכל זאת אפשר להתמצא בחוזה שכזה?


אספתי עבורכם 10 נקודות עיקריות אליהן חובה לשים לב על מנת להתמצא בחוזה תמ"א 38:


1. עליכם להיעזר בכותרת של כל סעיף - ובכן, זה נשמע מובן מאליו, אך חשוב מאד להבין שיש היגיון וסדר לדברים. ההסכם מחולק לסעיפים, כשכל סעיף מדבר על נושא אחר. ולכן, שימוש בכותרת הסעיפים יקל עליכם את ההתמצאות בהסכם.

 

2. סעיף התמורות - בסעיף זה מפורטות תוספות הבנייה אותן תקבלו ושטחן (מטרז'). עליכם לבדוק מהו הגודל המינימאלי של הממ"ד ומרפסת השמש שהיזם מתחייב להוסיף לדירתכם ושממנו לא ניתן יהיה להפחית.

 

3. סעיף תכנון התוכניות - זהו הסעיף שקובע את המנגנון שמאפשר ליזם להגיש את התוכניות בשמכם. עליכם לוודא כי היזם יהיה רשאי להגיש את התוכניות רק אם לא נפגעו התמורות שלכם וכן לוודא שהכניסה לממ"ד הינה בהתאם לסיכום בינכם לבין היזם (לדוגמא, כדי למנוע מצב שבו הכניסה לממ"ד תהיה מתוך חדר אחר בדירה).

 

4. סעיף לוח הזמנים - עליכם לוודא כי יש מועד ברור ומוגדר לתחילת ביצוע העבודות ומועד ברור ומוגדר למועד סיום העבודות, על מנת למנוע מצב בו היזם יוכל למתוח את לוח הזמנים ללא הגבלה.

 

5. סעיף הערבויות - עליכם לוודא כי מנגנון הערבות מאפשר לכם לממש בפועל את הערבות במקרה של הפרה יסודית של החוזה על ידי היזם.

 

6. סעיף אחריות ותיקון תקלות - יש לשים לב ולוודא כי נוסח הסעיף מחייב את היזם ו/או את הקבלן המבצע לתקן כל תיקון שמקורו בביצוע העבודות.

 

7. סעיף ייפוי הכוח - סעיף זה מתאר את ייפוי הכוח שהדיירים נותנים ליזם לצורך ביצוע ההסכם, להגשת התוכניות ולתיקון צו הבית המשותף. עליכם לשים לב שהפעולות הנן בהתאם להסכם, ומוחזקים בנאמנות על ידי עוה"ד שמלווה אתכם על פי השלבים הרלוונטיים.

 

8. סעיף רישום הערת אזהרה - וודאו כי הערת האזהרה תירשם אך ורק על הרכוש המשותף ולא על הזכויות שלכם בדירה. בנוסף, עליכם לוודא כי ברגע שגג הבניין נרשם כיחידה רישומית נפרדת (פעולה סטנדרטית בהסכם תמ"א 38), תימחק הערת האזהרה מהרכוש המשותף ותירשם על היחידה הרישומית.

 

9. סעיף הפרה יסודית - עליכם לוודא כי במקרה של הפרת כל אחד מהסעיפים הנ"ל, תיחשב ההפרה כהפרה יסודית של היזם, שבגינה תוכלו לממש את הערבויות.

 

10. המפרט הטכני - זהו נספח חיצוני להסכם תמ"א 38, אך הוא מהווה השלמה לסעיף התמורות ולכן חשוב ביותר! עברו היטב על כל השדרוגים שהיזם מבצע בבניין שלכם ובפרט על שטח תוספות הבנייה שיתווספו לדירה שלכם (בדרך כלל ממ"ד, מרפסת שמש ולעיתים גם מחסן), שימו לב למינימום השטח שליזם מותר להוסיף.


ומה עליכם לעשות אם בכל זאת לא הבנתם? ובכן, עורך הדין שלכם אמור להיות קשוב וזמין לכל שאלה שיש לדיירי הבניין, כך שהדבר החשוב ביותר הוא לשאול ולא להתבייש. עליכם לוודא שכל הנושאים הנ"ל ברורים לכם ושהניסוח שלהם יהיה ברור וכזה שלא נתון לפרשנות.
זכרו, זהו בדיוק הזמן שלכם לשאול ולבדוק. הסכם תמ"א 38 הוא חוזה משפטי וככזה - ברגע שייחתם לא יהיה ניתן לשנותו.


בהצלחה!
 

פניה ישירה אל: משרד עו"ד שי הררי

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

חניה בבית משותף: שכנים הסתכסכו עקב הצמדת חניות

LawGuide, 10/06/2019

סכסוך שכנים בבניין משותף ברמת גן הגיע להכרעת בית המשפט, כאשר חלק מהדיירים טענו שרישום החניות בטאבו בוצע בצורה שגויה, בעוד שכניהם טענו כי הרישום אינו שגוי אלא משקף את המציאות בפועל. מה קבע בית המשפט?

סכסוכי שכנים עקב נזילות ורטיבות

אלדד אמת - משרד עורכי דין, 27/05/2019

כשלא תמיד אפשר לבחור את השכנים...

איחור במסירת דירה וירידת ערך: פיצוי של 111 אלף שקל לרוכשי דירה עם ליקויים

LawGuide, 26/05/2019

בני זוג שרכשו דירה בקריית אתא, קיבלו אותה באיחור של ניכר, עם סטיות מהותיות מתוכנית הבנייה וליקויי בנייה רבים. החברה הקבלנית חויבה לפצות אותם על הליקויים ועל עוגמת הנפש

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עורך דין מוריס סידי
053-9370255
תעבורה , פלילי
אוחיון-דבש, משרד עורכי דין
053-9428478
תעבורה , פלילי
דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון
053-9428361
משפט אזרחי , מדינות והגירה-דרכון זר
עו״ד קליה טאוזר ליפקין
053-7101875
הוצאה לפועל
רות רפאלי, משרד עו"ד
דיני עבודה
עו"ד עמית כהן
תעבורה

הודעות אחרונות מהפורום

עץ בשטח השכן שהפך למפגע

רונית | לפני 2 ימים, 12 שעות, 19 דקות | בתים משותפים

מעבר דירה על סמך קבלת מקום בהוסטל

אלכס | לפני 2 ימים, 12 שעות, 31 דקות | יחסי שוכר משכיר

הגשת תביעה שלא דרך המפקחת

צילה גולדשיין | לפני 2 ימים, 12 שעות, 38 דקות | תביעה אזרחית

אי עמידה בתנאי הזכייה בכינוס

נחום | לפני 2 ימים, 12 שעות, 51 דקות | כינוס נכסים

בעלת הדירה לא מטפלת בתקלות

חיים לוי | לפני 2 ימים, 13 שעות, 3 דקות | יחסי שוכר משכיר

קריטריונים להורים מאמצים לצורך כל אימוץ

אליהו | לפני 2 ימים, 13 שעות, 8 דקות | ביהמ"ש משפחה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

החזקת סמים לצריכה עצמית - יצוג ע"י עורך דין עו"ד לוסי מאיר - איך לבחור עורך דין גירושין

פייסבוק

עו"ד שמעון צור

ניסיון רב בתחום המשפחה, משפט מסחרי עם דגש על ליווי חברות ופלילי

053-7105257

עורכת דין סופי אביב

עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון

053-7101180

כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין

פעילותנו מתמקדת לדיני עבודה ותביעות ביטוח לרבות אובדן כושר עבודה וסיעוד.

053-8007609

עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה

כ-25 שנות ניסיון בייעוץ ותכנוני מס המשלבים פתרונות מיסוי ייחודיים

053-9368604

שוובר - קלביר משרד עו"ד

המשרד עוסק בדיני משפחה וירושה, ייפוי כוח מתמשך, דיני עבודה ולשון הרע.

053-9386787

עו"ד אריק ריביצקי

המשרד עוסק התחום הנזיקין והביטוח הלאומי, שלוחות באשקלון ובאר שבע

053-9386727

אליס שמאי עורכת דין

עוסקת בלשון הרע, הטרדה מינית ,דיני עבודה וחוזים יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

עו"ד אילת בהרי

עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל

053-7349465

רות רפאלי, משרד עו"ד

משרד בוטיק העוסק בדיני עבודה על כל רבדיו, לרבות ייצוג בתביעות אזרחיות.

053-8007615

עו"ד ומגשרת רבקה ניר

עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים

053-7105254

שי, יוספזון ושות` - משרד עורכי דין

משפט פלילי, רישיון נשק. קצין בכיר בדימוס במשטרה, צווארון לבן ועבירות מין.

053-9428482