משרד עו"ד רנרט-סלומון
ביטוח ותאונות ילדים
עורך דין אבינועם גואלמן
נדל"ן ביהודה ושומרון
עו"ד איל עופר
דיני איכות הסביבה
עו"ד אופיר בן משה
רשלנות ברפואת משפחה וילדים
עו"ד רוני יאיר
צווארון לבן
עו"ד דרורית מלינרסקי
יחסי שוכר משכיר
ד"ר אברהם תורגמן, עו"ד ומגשר
פינוי שוכר ומקרקעין
עו"ד מורן גור ועו"ד מיכל ואקרט
מנהל מקרקעי ישראל
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
עו"ד זאב גולדוין
ייפוי כוח מתמשך
עו"ד יואב קליין
ליווי סטארט אפ
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית

רכישת דירה מכינוס - מלכודות אפשריות וחשיבות ייצוגו של עורך דין המומחה במקרקעין

האם אכן מחירה של דירה מכינוס נכסים הוא נמוך יותר? האם זו אמת מוחלטת או בעצם הנחה שאין לה אחיזה במציאות?

איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד, 04/11/2019
 

הדעה הרווחת בקרב חלקים גדולים מן הציבור הנה כי ברכישת דירה בכינוס, כלומר כזו המוצעת למכירה על ידי כונס נכסים, ניתן להגדיל את מרכיב הרווח שלנו, היות והדירה מוצעת במחיר נמוך יותר משמעותית ממחיר השוק.


נכון הוא שיש אמת מסוימת בהנחה זו, אך לא תמיד, וגם אם כן, המחיר הנמוך שאנו סבורים שהדירה נמכרת, עלול להתברר כמלכודת פיתוי להיכנס לעסקה שמחירה האמיתי גבוה לאין שיעור.


מהן אותם מלכודות? כיצד נוכל להימנע מהן? במאמר זה ננסה להציב לפחות חלק מתמרורי האזהרה העומדים בפני רוכש דירה מכינוס, וכיצד נוכל להתגבר על חלק מן הסיכונים שעסקה כזו מציבה בפנינו.


על כונס הנכסים בקצרה


כונס נכסים הוא לרוב עורך דין, אשר ממונה על ידי בית המשפט ו/או ההוצאה לפועל, ובין סמכויותיו לתפוס נכסים שונים ואף לממשם, דהיינו לבצע הליך של מכירה, בפיקוח הגורם השיפוטי אשר מינה אותו.


מינוי כונס הנכסים יכול להתבצע בשלל הליכים, למשל במסגרת הליכים למימוש משכנתא, במסגרת סכסוך משפחתי בין בני זוג שאינם יכולים להסכים ביניהם על חלוקת נכסיהם, במסגרת הליכי גבייה הננקטים בהוצאה לפועל ועוד. לסוג ההליך בו מתמנה כונס הנכסים קיימת חשיבות במקרים מסוימים, ולא תמיד האינטרסים זהים.


מלכודת המחיר: אמת או אגדה?


האם אכן מחירה של דירה מכינוס נכסים הוא נמוך יותר? האם זו אמת מוחלטת או בעצם הנחה שאין לה אחיזה במציאות? ובכן, אין לכך תשובה חד משמעית. הדבר נעוץ בכך שלעיתים אין זהות באינטרסים בין הצדדים.


נדגים זאת בצורה פשוטה: בנק אשר העניק משכנתא לרוכש דירה, אשר לא עמד בפרעונה, מעוניין לממש את הדירה הממושכנת, ומעוניין לעשות זאת במהירות ובמחיר שיכסה מקסימום מן החוב. לבנק אין כל אינטרס שהדירה תימכר דווקא במחיר המקסימלי האפשרי, אלא במחיר שיסייע לו לאפס את החוב.


ברם, לכונס הנכסים אינטרס שהנכס יימכר במחיר הגבוה ביותר האפשרי, ובמחירי המונח המקצועי "מחיר בין מוכר מרצון לקונה מרצון", ולא ב"מימוש מהיר". אינטרס זה נובע בראש ובראשונה מכך שבמקרים רבים, שכר טרחתו של כונס הנכסים נקבע במישרין כאחוזים משווי העסקה.


מלכודת מצבו הפיזי, משפטי ותכנוני של הנכס


בשונה לחלוטין מעסקת שוק רגילה, בה המוכר מצהיר הצהרות שונות לגבי מצבו המשפטי, הפיזי והתכנוני של הנכס, כונס הנכסים לרוב אינו מצהיר דבר לגבי טיבו של הנכס, ומסיר מעצמו כל אחריות לגבי מצבו.


הדבר מצריך מרוכש הדירה זהירות כפולה ומכופלת, ובמקרה של בעיות הקשורות במצבו של הנכס בכל ההיבטים, לרוב אין לנו אבא ואמא ואין לנו כתובת שתיקח אחריות.


בשונה מעסקת שוק רגילה, בה יש חלוקת תשלומים קבועה ומקובלת בכל הנוגע למיסוי החל העסקה, ברכישת דירה בכינוס ניתן לראות לעיתים שהרוכש הוא זה שחייב במיסוי, שלרוב מוטל דווקא על מוכר נכס, ולמשל היטל השבחה והיטלים מוניציפליים אחרים.


מה ניתן לעשות?


ההמלצה שלנו היא חד משמעית. לעולם לא לרכוש רכישת דירה מכונס נכסים, ללא ייצוג של עורך דין המתמחה במקרקעין, ובעדיפות עורך דין בעל ניסיון בעבודה מול כונס נכסים ובפרט כזה ששימש ככונס נכסים בעצמו. נכון שהמלצה כזו נכונה ביחס לכל עסקה במקרקעין, אולם היא נכונה שבעתיים לעסקת כינוס.


עבודה נכונה של עורך דין מקרקעין, בראש ובראשונה תאפשר לכם לקבל כתובת לאחריות לעסקה. בדיוק כמו שאתם מבטחים את ביתכם בפני נזקי אש, רטיבות ורעידות אדמה למשל, עליכם לבטח את מיליוני השקלים אשר לבטח תשקיעו ברכישת הנכס, וזאת באמצעות עורך הדין שילווה אתכם.


בעבודה נכונה, עורך הדין יכול למקד את הסיכונים בעסקה, ולהביא לכך שכל המידע הגלוי והנסתר יוצב בפניכם, על מנת שתוכלו לשקול את הרכישה בצורה המקסימלי. אותה עבודה נכונה, יכולה אף להביא לשיפור בתנאיה המשפטיים של העסקה, דבר שלרוב אינו מתאפשר ללא ליווי משפטי.


איתי ויסמן ושות' עוסק בליווי עסקאות במקרקעין ובעל ניסיון פרטני בליווי עסקאות כינוס, ופעל רבות ככונס נכסים. אנו עומדים לרשותכם בכל שאלה המתעוררת בנושא זה, ונשמח להעניק לכם מהידע המקצועי והניסיון הרב שצברנו, בליווי משפטי איכותי וממוקד לצורך רכישת דירה בכינוס.

פניה ישירה אל: איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

ליקויי בנייה חמורים: קבלן יפצה בעלי בית עקב בעיית רטיבות קשה

LawGuide, 05/11/2019

בני זוג שעברו להתגורר בבית חדש החלו לסבול מבעיית רטיבות קשה כעבור חודשים ספורים בלבד. הם התלוננו בפני הקבלן שערך תיקונים בבית אך למרות זאת הבעיה החריפה ולוותה בנזילות והצפות. בית המשפט חייב את הקבלן לשלם לבעלי הבית פיצוי בסך 320 אלף שקלים

ליקויים חמורים בדירה: חברת בנייה תפצה רוכשי דירה ב-125 אלף שקלים

LawGuide, 30/10/2019

רוכשי דירה חדשה דרשו מחברת בנייה לתקן פגמים חמורים בריצוף אך החברה התנערה מאחריות והטילה על הרוכשים את האחריות לליקויים. בית המשפט קבע כי החברה נושאת באחריות בלעדית לליקויים ולכן היא תשלם לבני הזוג את עלות ביצוע התיקונים ותפצה אותם על עוגמת נפש

היתר שימוש חורג לגן ילדים: השכנים התלוננו והגן נסגר

LawGuide, 29/10/2019

בני זוג שרכשו דירה באזור שקט ושליו באשקלון הופתעו לגלות כי ליד דלתם החל לפעול גן ילדים קולני ורועש. בעקבות תביעה שהגישו בשל הפגיעה בשגרת חייהם, בית המשפט הוציא צו מניעה למפעילי הגן שעבדו ללא היתר שימוש חורג לנכס, ופסק פיצויים בסך 30 אלף שקלים לטובת הדיירים

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

אסף-זלוואס-פן עורכי דין
053-7101882
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין
053-7101883
מקרקעין נדל"ן, פלילי
עו"ד פלילי – גיל באיער
053-9428974
פלילי
רות רפאלי, משרד עו"ד
דיני עבודה
עו"ד הלן דופרמן
053-7341970
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
שטובר & טולדנו
053-9428385
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות

הודעות אחרונות מהפורום

רישיון על מונית ובדיקות במרב"ד

אילן | לפני 2 דקות | המכון הרפואי

שחרור שחקן באמצע העונה - הפרת חוזה?

איציק | לפני 5 דקות | דיני ספורט וספורטאים

חישובי ארנונה חדשים - מחסן חיצוני נכלל?

יואב | לפני 9 דקות | ארנונה

מפעל מלט שגורם לקשיים בנשימה

אודי | לפני 9 דקות | דיני איכות הסביבה

יחסי מין מרצון אך סירוב ללידה

רון | לפני 13 דקות | אבהות | גניבת זרע

מחיקת רישום BDI ומכתב מעורך דין

צח | לפני 15 דקות | BDI

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

יפעת כהן עורכת דין פלילית בקרית מוצקין אכיפת משמעת במקום העבודה

פייסבוק

מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרת

עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג

053-8007664

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

עו"ד שמעון האן

המשרד עוסק בתחום האזרחי-מסחרי לרבות ממקרקעין והוצאה לפועל

053-7105222

מזל רבה משרד עו"ד

כל דיני העבודה, תביעות נזיקין יעוץ לפני חקירה במשטרה אזור המרכז והשפלה

053-7298217

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720

עו"ד שרון בירון מרקוביץ

עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון

053-9428863

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

שוובר - קלביר משרד עו"ד

המשרד עוסק בדיני משפחה וירושה, ייפוי כוח מתמשך, דיני עבודה ולשון הרע.

053-9386787

אליס שמאי עורכת דין

עוסקת בלשון הרע, הטרדה מינית ,דיני עבודה וחוזים יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319

עו"ד ארנסט גדייב

המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי

053-9428890

אסף-זלוואס-פן עורכי דין

משרד מקצועי ובעל ניסיון בתחום הרשלנות הרפואית, הביטוח והנזיקין.

053-7101882

עורך דין פלילי אלון ארז

בעל נסיון רב שנים בייצוג בכל תחומי המשפט הפלילי – יוצא פרקליטות

053-7101850