משרד עורכי דין רנרט סלומון
אובדן כושר עבודה
משרד עורכי הדין סיגל וארז יער
פוסט טראומה | הלם קרב
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה
עו"ד דפנה זיס
דיני משפחה בארהב
אורית לוי עו"ד ונוטריון
נוטריון
עו"ד אלעד רן
עבירות מס | מע"מ
עו"ד אורנה שמריהו
פיצויי פיטורין
טו"ר אביחיל צדוק
כתובה | סרבנות גט
עו"ד און צוק
דייר מוגן | דמי מפתח
עו"ד אוריאל זעירא ועו"ד ישי ברק
עיקולים ועיכוב יציאה
עו"ד דרורית מלינרסקי
יחסי שוכר משכיר
יעל קוזמנקו & מיכל כחלון עורכות דין
נגישות לנכים

אחריות עורך דין בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

מהי אחריות עורכי הדין של בעלי הדירות ומהי אחריות הנציגות?

משרד עורכי דין עזורי - רובין, 25/09/2019
 

החלטנו לכתוב את מאמר זה לאחר שקיבלנו פניות מבעלי דירות בנוגע למספר בניינים בהם התברר שהטיפול המשפטי והמקצועי שנערך על ידי עורך הדין של בעלי הדירות לא היה סביר.


כבר נציין כי ככל אנו סבורים שעורכי הדין של בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 ובפרויקט פינוי בינוי פועלים ללא דופי ועושים עבודתם נאמנה.
כאשר בעלי דירות בוחנים את הייצוג לקראת פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, כדאי שיבדקו האם עו"ד עסק בתחום, כיצד הייתה התנהלותו בפרויקט, עדיף תמיד לקבל המלצות אישיות מבעלי דירות.


בפרויקט תמ"א 38 חובה לכלול את התנאים שלהלן:


1. ערבות בנקאית וביטחונות - יש להתחשב באופיו של הבניין, בעיקרון יש לקחת בחשבון נקודה קריטית בפרויקט ולחשב מה תהיה ההוצאה המינימאלית הנדרשת ולהוסיף עליה הוצאות עורכי דין ומקדם ביטחון סביר. יש הבדל בין ערבות אוטונומית לערבות ביצוע. כמו כן יש לקבוע אבני דרך למכירת דירות היזם כחלק מהבטוחות.


2. ביטוח - אסור לזלזל בנושא הביטוח. חובה שיועץ ביטוח יבחן את הפרויקט וייתן ייעוץ נקודתי, בהתחשב במיקום הפרויקט, ערך הדירות, הסיכון וכדומה.


3. זמני ביצוע - חשוב ביותר לקבוע זמני ביצוע ברורים וודאיים. אין לקבוע זמני ביצוע המבוססים על אישורים והחלטות של הרשות/עירייה. יש לנקוב בזמן סופי וברור לסיום כל שלב והפרויקט, תוך התחשבות בעניינים לא צפויים.


4. הפרות - אחד הסעיפים החשובים ביותר! הסעיף הזה קובע מה יקרה בשלב הקריטי שבו כולם חוששים מאוד. חשוב לקבוע מהן ההפרות ובפרט מהן ההפרות הספציפיות שככל וחלילה הן נגרמות, ניתן לממש את הערבות.


5. נציגות - הנוהג בהסכמי תמ"א 38 ופינוי בינוי הוא שלאחר החתימה על ההסכם, הנציגות היא זו המתנהלת מול היזם. על הנציגות לשבת עם היזם ולקבל החלטות, כגון שינויים במפרט הטכני, שינויים לא מהותיים בהסכם(אם נדרש על ידי הרשות), בחירת פריטים וצבעים, העברת הודעות. בכל מקרה הנציגות אינה יכולה בכל מקרה לקבל החלטות מהותיות!


החלטות מהותיות - החלטות אשר יש בהן לשנות מהוראות ההסכם כגון: שינוי גובה הערבות, וויתור על תנאי מתנאי ההסכם, שינוי מועדים, פגיעה בחניה או בדירה של בעל דירה, הטלת חובת תשלום על בעל דירה. כמובן שישנם עוד לא מעט תנאים שיש לכלול, כללים וספציפיים.
רוב רובם של הפרויקטים מסתיימים, לעיתים בהתנהלות סבירה ולעיתים בהתנהלות טובה של עורך הדין.


חלק מהפרויקטים נתקעים תוך כדי העבודות, לעיתים מפאת מצבו הכלכלי של היזם ולעיתים מפאת בעיות תכנוניות ולעיתים רחוקות בגלל התנהגות של דייר שגורמת לעיכוב.


בכל מקרה, יכולתו המקצועית של עורך הדין של בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 או בפרויקט פינוי בינוי, נבחנת בעיקר כאשר מתעוררות בעיות.


הבעיות הנפוצות בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי


פגיעה באיכות החיים של בעלי הדירות, גרימת נזקים בדירות בעלי הדירות, העדר שיתוף פעולה של הקבלן/ייזם עם בעלי הדירות. - במקרה כזה על עורך הדין של בעלי הדירות לדאוג שהתלונות של בעלי הדירות יעברו לקבלן או לייזם. עורך הדין של בעלי הדירות לתת ייעוץ לבעל הדירה כיצד להתנהל מול היזם(פניה לבוררות, קבלת חוות דעת). עורך הדין של בעלי הדירות צריך במידת הצורך להתריע על כוונה לממש את הערבות.


אכן עורך הדין של בעלי הדירות אינו אמור לטפל במסגרת הסכם התמ"א גם בתביעות או בהליכים משפטיים הנובעים מההסכם, אך עליו לייעץ לבעל הדירה כיצד עליו להתנהל לאור הוראות הסכם התמ"א / פינוי בינוי.


הפסקת עבודה - כאמור מקרים אלו הם מקרים מועטים מאוד, אך עדין כדאי לדעת שבמקרה כזה הפעולות שמבצע עורך הדין של בעלי הדירות הן קריטיות. ראשית יש לפעול מהר ככל האפשר!! כלומר על עורך הדין של בעלי הדירות להוציא התראה בגין הפרת הסכם ומימוש הערבות באופן מיידי וככל האפשר(לפי הוראות הסכם התמ"א 38)!


ככל וקיים צורך מיידי וודאי לגבי המשך עתידו של בניית הפרויקט או עתידו של הייזם עליו לפנות למימוש הערבות מוקדם ככל האפשר - עדיף לנסות לממש את הערבות, מאשר להגיע למצב מאוחר יותר שבו נכנסים להליכי פירוק, שאז ייתכן ויתקבל סירוב מבעל התפקיד ואז ההכרעה תעבור לבית המשפט.


קבלת החלטות - נציגות - לאחרונה יש ניסיון להנהיג נוהג ולקבוע בהסכמים תנאי לפיו הנציגות שנבחרה, היא זו אשר קובעת את כל הפרטים בנוגע להסכם התמ"א 38 /פינוי בינוי. על עורך הדין של הבעלים לייעץ לנציגות מתי היא יכולה לקבל החלטה ומתי עליה להעביר את ההחלטה לכלל בעלי הדירות. ככלל תפקידה של הנציגות, לקבל את המידע מכלל בעלי הדירות ולהעבירו ליזם או לעורך הדין של בעלי הדירות בתמ"א 38 ולהיפך להעביר לבעלי הדירות את המידע שמעביר היזם או עורך הדין של בעלי הדירות.


כמו כן הנציגות יכולה לקבל החלטות שנוגעות להתנהלות הפרויקט, הכרעה בשינויים נדרשים במפרט הטכני, הבעת הסכמה להארכות מועד (המצוינות בהסכם) וכדומה.


בשום אופן אין הנציגות יכולה להכריע בעניינים מהותיים. על עורך הדין של בעלי הדירות למנוע קבלת הכרעה שאינה בסמכות הנציגות. במקרה כאמור אחריותו של עורך הדין של בעלי הדירות בתמ"א 38 להעביר הכרעות מהותיות לכלל בעלי הדירות, ככל הנדרש לקבוע אסיפה כללית.


במקרה שנתקלנו לאחרונה התברר כי עורך הדין של בעלי הדירות הסכים לוותר על קבלת הערבות לאור מצבו הכלכלי של היזם, תוך שהוא מסתמך על כך שהנציגות היא זו שקיבלה את ההחלטה בנושא.


ראשית לנציגות אין ולא הייתה כל סמכות לשנות את תנאי הערבות! שנית על עורך הדין של בעלי הדירות היה למנוע את קבלת ההחלטה הזו על ידי הנציגות ובכל מקרה להעביר את ההכרעה לכלל בעלי הדירות. חשוב מאוד - אסור בתכלית האיסור לוותר על קבלת הערבויות והביטחונות, בפרט במקרה שבו היזם מציין כי אי לו את היכולת להעמיד ערבות!


לכן אנו ממליצים לבחון את עורך הדין של בעלי הדירות בתמ"א 38 או בפרויקט פינוי בינוי, לא רק לאור פרויקטים שהסתיימו, אלא בהתנהלות השוטפת שלו בכל פרויקט שביצע.


משרד עורכי הדין עזורי - רובין, עוסק בתחום התמ"א 38 וההתחדשות העירונית החל משנת 2009, משרדנו ייצג ומייצג בניינים בכל השלבים, החל מייצוג במסגרת התמ"א 38 ועד לסיום הפרויקט.
 

פניה ישירה אל: משרד עורכי דין עזורי - רובין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

ליקויי בנייה חמורים: קבלן יפצה בעלי בית עקב בעיית רטיבות קשה

LawGuide, 05/11/2019

בני זוג שעברו להתגורר בבית חדש החלו לסבול מבעיית רטיבות קשה כעבור חודשים ספורים בלבד. הם התלוננו בפני הקבלן שערך תיקונים בבית אך למרות זאת הבעיה החריפה ולוותה בנזילות והצפות. בית המשפט חייב את הקבלן לשלם לבעלי הבית פיצוי בסך 320 אלף שקלים

רכישת דירה מכינוס - מלכודות אפשריות וחשיבות ייצוגו של עורך דין המומחה במקרקעין

איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד, 04/11/2019

האם אכן מחירה של דירה מכינוס נכסים הוא נמוך יותר? האם זו אמת מוחלטת או בעצם הנחה שאין לה אחיזה במציאות?

ליקויים חמורים בדירה: חברת בנייה תפצה רוכשי דירה ב-125 אלף שקלים

LawGuide, 30/10/2019

רוכשי דירה חדשה דרשו מחברת בנייה לתקן פגמים חמורים בריצוף אך החברה התנערה מאחריות והטילה על הרוכשים את האחריות לליקויים. בית המשפט קבע כי החברה נושאת באחריות בלעדית לליקויים ולכן היא תשלם לבני הזוג את עלות ביצוע התיקונים ותפצה אותם על עוגמת נפש

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

אשר אביטן - משרד עו"ד
053-6130835
דיני עבודה, נזקי גוף תאונות
דוניץ ושות משרד עורכי דין
053-7101876
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד יעל בועז
053-9386035
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
אסף-זלוואס-פן עורכי דין
053-7101882
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד אלון שליכטר
053-8007600
תעבורה , פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

תאונה קשה שגרמה לקטיעת זרת

יהונתן | לפני 13 דקות | תאונות קשות ונכויות

רכישת דירה ורישומה רק על שם האישה - נישול זכויות מהבעל?

שימי | לפני 14 דקות | רכישת/מכירת דירה

שלילת רישיון לנהגת חדשה

אפרת | לפני 17 דקות | פסילת רישיון | שלילת רישיון

צריכת LSD במסיבה ועונש מקסימלי

מירב | לפני 18 דקות | סמים

נהיגה ללא רישיון בגלל מקרה חירום ועונש מקסימלי

צופית | לפני 21 דקות | נהיגה ללא רישיון או ביטוח

רישיון על מונית ובדיקות במרב"ד

אילן | לפני 25 דקות | המכון הרפואי

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

אנליסט עם עו"ד אוריאל זעירא על רישיון מעוקל בעקבות חוב הסדרת מעמד לבן זוג זר או חד מיני - הכיצד?

פייסבוק

אהרון מלכה, עו"ד

תובע לשעבר בפרקליטות מחוז ת"א (פלילי) מייצג חשודים ונאשמים בכל הארץ 24/7,

053-7325962

עו"ד שמעון האן

המשרד עוסק בתחום האזרחי-מסחרי לרבות ממקרקעין והוצאה לפועל

053-7105222

אולניק לינוי משרד עו"ד

ניסיון עשיר במימוש זכויות רפואיות. ביטוח לאומי, מס` הכנסה וחברות הביטוח

053-9386726

טייבי נתנאל עו"ד ושות`

עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה

053-9428367

עו"ד אילת בהרי

עוסקים בפינוי בינוי, מקרקעין, דיור ציבורי ודיירות מוגנת, פשיטות רגל והוצל"פ

053-7349465

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

עו"ד ארנסט גדייב

המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי

053-9428890

עו"ד ינון ברקאי

ניסיון עשיר בתחום המשפחה, המקרקעין, תמ"א 38, משפט מסחרי וליווי חברות

053-9386751

עו"ד ומגשרת רבקה ניר

עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים

053-7105254

עו"ד תמי ארליך

משפט פלילי ותעבורה. ניסיון רב ומקצועיות המובילה להצלחות רבות

053-9386728

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

עו"ד רון שוורץ

מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.

053-9377935