עו"ד איתי ויסמן
רשלנות מקצועית
משרד עו"ד רנרט-סלומון
ביטוח ותאונות ילדים
עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
עו"ד גיא הרשקוביץ
הקמת חברה ושותפות
ד"ר אברהם תורגמן, עו"ד ומגשר
פינוי שוכר ומקרקעין
עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד ורד שדות
זכויות עובדים
עו"ד סמי בלטר
ארנונה
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה
עו"ד אורלי זפרני לביא
ועדה רפואית

10 כללים חשובים בעת רכישת דירה

רכישת דירה - הטיפים שלנו

איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד, 21/08/2019
 

לרובנו, רכישת דירה (או נכס מקרקעין אחר) הנה העסקה המשמעותית ביותר שנבצע בחיינו. אנו משקיעים בעסקה זו את מרבית הכספים הפנויים שלנו, ובמרבית המקרים גם ניטול מימון משמעותי ביותר מבנק למשכנתאות, מימון אשר נשיב אותו לשיעורין במשך פרק זמן ארוך ביותר.

 

 

נוכח השכיחות הרבה של עסקאות אלו, קיימת נטיה מסוימת בקרב חלקים מן הציבור, להפחית מן החשיבות הנעוצה בבדיקות הרבות הקשורות בהן ובקבלת בליווי משפטי נכון, מקיף ומקצועי, אשר יבטיח או לכל הפחות ימקסם ככול הניתן, את היכולת שלנו לבצע עסקה בטוחה.

 

 

החשיבות הראשונה במעלה לטעמנו בליווי משפטי מצד עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין, נעוצה דווקא בסוגיית הביטוח המקצועי. רובנו הרי מבטחים את עצמנו לדעת כנגד כל סיכון וסיכון. ביטוח תכולת דירה, ביטוח אש ורעידות אדמה, ביטוח חיים, ביטוח בריאות, ביטוחים משלימים ועוד ועוד.

 

 

נשאלת השאלה, מדוע שלא נבטח את עסקת רכישת הדירה? נשמע טריויאלי לחלוטין. מרבית עורכי הדין מבוטחים בביטוח אחריות מקצועית, אשר מטרתו ליתן מענה, מקום בו עורך הדין פעל ברשלנות, אשר הובילה ל"תקלה" חס וחלילה בעסקת המקרקעין.

 

 

בהקשר זה, שיעור והיקף ה"תקלות" העלולות להתרחש אגב עסקת מקרקעין הנו עצום, ורשימה זו לא תעסוק בהן והיא אף אינה ארוכה מספיק על מנת לדגום אותן.

 

 

אז הנה 10 כללים חשובים אשר ריכזנו עבורכם בכל הנוגע לרכישת דירה (או נכס מקרקעין אחר)

 

 

1. מן הסתם, לעולם לא לבצע אותה בכוחות עצמכם. גם אם העסקה נראית פשוטה ביותר על פניו, אל תתפתו לחסוך את שכר טרחת עורך הדין, אשר לכל דבר ועניין יכול שישמש (תלוי בנסיבות) כפוליסת הביטוח שתציל את כספכם.

 

 

אף אם הנכם מיוצגים, הנה 9 כללים נוספים שחשוב לשים אליהם לב (תמיד אפשר לשאול את עורך הדין המלווה אתכם ולוודא שהוא פועל על פיהם).

 

 

2. לרוכשי מגרשים או במקרים מסוימים נכסים ללא ציון בעלות נפרדת – תשריט! יש לוודא קיומו של תשריט ערוך על ידי מודד מוסמך, בעדיפות לתשריט עדכני אשר נערך לצורך העסקה. התשריט ייצג את השטח הנרכש וימנע בסבירות רבה מחלוקות עתידיות.

 

 

3. לנוטלי מימון בנקאי – שמאות מוקדמת ! חשוב לדעת כי הבנק המלווה, מבצע בדיקה של הנכס באמצעות שמאי. הבעיה נעוצה בכך שבדיקה זו מתבצעת ל א ח ר החתימה על ההסכם, כך שבמידה וקיימת בעיה בשמאות, הבנק עלול במקרי קיצון לסרב ליתן מימון (בכלל או את המימון הדרוש), דבר החושף את הרוכשים להפרה יסודית של הסכם רכישת הדירה ולסנקציה כספית כואבת. על כן, אנו ממליצים במקרים רבים לבצע שמאות מוקדמת, דהיינו שמאות אשר תוכר על ידי הבנק המלווה, ותתבצע ל פ נ י החתימה על ההסכם. כך יכול ותחסכו הפתעה לא נעימה, בעלות אפסית (פעמים רבות הפרש של כ-אלף ש"ח בין שמאות בנקאית לאחר ההסכם לשמאות מוקדמת).

 

 

4. לנוטלי מימון בנקאי, ובכלל – תיק בניין! יש לוודא, מוקדם ככול הניתן, קיומו של תיק הבניין בעירייה, שכן עלול להיווצר מצב בו בנק יסרב להעמיד מימון בנקאי בהעדר תיק בניין.

 

 

5. לרוכשי דירה מקבלן – אפשר לשנות את תנאי ההסכם ! ישנה סברה בה נתקלנו, לפיה חוזי רכישת דירה מקבלן הנם חוזים "קשיחים" שלא ניתן לשפרם ולנהל מו"מ לגביהם, ועל כן אין טעם בליווי של עורך דין ברכישת דירה. זו טעות גמורה. עורך דין מקצועי המלווה רכישת דירה מקבלן, יוכל לנהל מו"מ מקצועי ועיקש עבורכם, אשר יכול וייטיב בצורה משמעותית את תנאי העסקה.

 

 

6. לרוכשי דירה בבניין ל א ח ר פרוייקט התחדשות עירונית (תמ"א) -כאן קיימת מורכבות כפולה. לא די בבדיקת ההסכם בין המוכר לרוכש, אלא קיימת חובה מוחלטת לוודא כי העסקה בין היזם לדיירים (ורצוי גם העסקה בין הקבלן המבצע ליזם/דיירים) נבחנת היטב ומהווה חלק בלתי נפרד מן העסקה.

 

 

7. לרוכשי דירה בבניין ל פ נ י פרוייקט התחדשות עירונית (תמ"א) – יש לוודא היטב את מצב הפרוייקט והמסמכים אשר נחתמו על ידי הדיירים, ככול שנחתמו. חשוב שמסמכים אלו יצורפו כחלק בלתי נפרד מהסכם רכישת הדירה, ויבחנו היטב על ידי עורך הדין המטפל.

 

 

8. למעוניינים ב"ערך מוסף", בדק בית ! קיימים גורמים רבים ושונים המספקים שירותי בדק בית, אשר מטרתם ליתן חוות דעת בדבר מצבה הפיסי של הדירה, ובדגש על נזקי רטיבות. בדיקה זו הכרוכה בעלות של אלפי ש"ח בודדים, יכולה לספק לרוכשי דירה וודאות נוספת, בעיקר בדירות ישנות ולמרבה הפליאה, בדירות חדשות לגמרי, אשר טרם עברו מספר חורפים.

 

 

9. קונה בזול, משלם ביוקר. מחירי הנדלן הם לרוב קשיחים ביותר. עסקה המתומחרת במחיר נמוך ממחיר השוק חייבת להדליק נורה אדומה בוהקת בפני רוכש דירה, ובמקרה כאמור יש לוודא באופן מקסימלי ככול הניתן, כי המחיר האטרקטיבי לא יתגלה בדיעבד כבכיה לדורות.

 

 

10. "אין הביישן למד" – לבצע בדיקות עצמאיות ! לעקוב אחר המו"מ מקרוב. לשאול כל שאלה שעולה על דעתכם. לוודא כי טיוטות ההסכם והמסמכים הרלוונטיים עוברים דרככם בזמן אמת. לברר היטב מול השכנים האם קיימות בעיות מסוימות. להתעקש ולברר מול המוכר את הסיבה למכירת הדירה. לבקר בסביבת הבניין ובדירה לפחות שלוש פעמים בשעות שונות, על מנת להתרשם מרעשים, תנועה, מטרדים שונים, אנטנות סלולאריות, אוורור ותאורה. לנסות ולהבין מה תכנוני הפיתוח העתידיים של הסביבה. לקבל את כל המידע הנחוץ מן הבנק בקשר עם המימון.

 

 

משרדנו ליווה לאורך השנים עשרות ומאות עסקאות מקרקעין שונות ומגוונות. אנו ואנשי המקצועי עמם אנו פועלים בשיתוף פעולה הדוק (שמאים, מודדים, מהנדסים) עומדים לרשותכם בכל עניין הנוגע לעסקה הקרובה שתרצו לבצע, ומאחלים לכם בהצלחה רבה!

 

 

*האמור ברשימה זו אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך על האמור בה כייעוץ משפטי בכלל, והנוגע לעסקה ספציפית בפרט. האמור אינו מקיף ואינו מתיימר להקיף את כל הבדיקות שיש לבצע ו/או את הכללים שיש לעמוד בהם בכל הנוגע לרכישת דירה. מומלץ להצטייד בליווי מקצועי פרטני הרלוונטי לעסקה שתרצו לבצע.  

 

פניה ישירה אל: איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

סכסוך משפחתי: הרחבת דירת הבן גרמה לאב למטרד

LawGuide, 16/09/2019

הבן שהתגורר מעל דירת אביו, הוסיף לדירתו תוספות בנייה מבלי שקיבל היתר לכך וללא הסכמת אביו. האב בתגובה הגיש תביעה וטען שתוספות הבנייה גורמות לו למטרד וחוסמות את האור והאוויר בביתו

ליקויי רטיבות בדירת יד שנייה: מתי ניתן לתבוע פיצויים על הפרת ההסכם?

LawGuide, 12/09/2019

בני זוג שרכשו דירת קוטג' עם מרתף וגינה, גילו כשהגיע החורף שהמרתף מוצף במים. כשהתחוור להם שמדובר בבעיית איטום, תבעו את מוכרת הדירה בטענה שהסתירה מהם את הליקוי ובכך הפרה את ההסכם באופן יסודי. המוכרת תפצה אותם ב-265 אלף שקלים

שימוש בחצר הבית המשותף: האם תתאפשר גישה למחסן פרטי?

LawGuide, 10/09/2019

חצר בית משותף הוצמדה לשטחם של בני זוג, והם מנעו מהשכן לעבור בשטחם ולהגיע אל מחסן בבעלותו הממוקם שם. בעל המחסן פנה לבית המשפט וביקש שיקבע כי מותר לו לעבור בשטח של בני הזוג כדי להגיע למחסן שבבעלותו

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד אלון שליכטר
053-8007600
תעבורה , פלילי
עו"ד ארנסט גדייב
053-9428890
מקרקעין נדל"ן, דיני עבודה
אולניק לינוי משרד עו"ד
053-9386726
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"ד
053-8007701
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד
053-9428843
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
יחיאלי, יומטוביאן ושות`
053-9386719
נזקי גוף תאונות, הוצאה לפועל

הודעות אחרונות מהפורום

הפסקת הביטוח מבלי ליידע את המבוטח

יאיר | לפני 1 ימים, 9 שעות, 47 דקות | תביעת ביטוח

תשלום חוב לרשות מקומית

מורי | לפני 1 ימים, 10 שעות, 48 דקות | מנהלי, רשויות ובג"צ

ידועה בציבור עובדת זרה

גיורא | לפני 1 ימים, 11 שעות, 13 דקות | ידועים בציבור

רשלנות רפואית של בית חולים

זיו | לפני 1 ימים, 11 שעות, 16 דקות | רשלנות רפואית באבחון

בקשה לחישוב ימי פסילה

דורון | לפני 1 ימים, 11 שעות, 19 דקות | פסילת רישיון | שלילת רישיון

תביעת חברה שנמצאת בפשיטת רגל

משה | לפני 1 ימים, 11 שעות, 21 דקות | פירוק חברות | הקפאת הליכים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

שלילת רשיון נהיגה - מה עושים וכיצד ניתן להתמודד? חיפוש משטרתי ללא צו חיפוש

פייסבוק

מנשה - רון משרד עו"ד

יוצאי פרקליטות ומשרדים מובילים, ניסיון בייצוג בהצלחה בהליכים פליליים ואזרחיים

053-8007619

אליס שמאי עורכת דין

עוסקת בלשון הרע, הטרדה מינית ,דיני עבודה וחוזים יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319

משרד עו"ד יצחק קארו

עוסק בדיני המשפחה ומעמד אישי ובדיני תעבורה. שלוחות בתל אביב ובאר שבע

053-9428453

עו"ד יפעת דויטש

בעלת ניסיון רב בנזקי גוף, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח ורכוש.

053-6112885

עו"ד שמעון האן

המשרד עוסק בתחום האזרחי-מסחרי לרבות ממקרקעין והוצאה לפועל

053-7105222

משרד עו"ד גישור ונוטריון-חיה לזר נוטקין

דיני משפחה ומעמד אישי - גירושין, סכסוכי ירושה, אפוטרופסות, ידועים בציבור

053-9428887

עודד פרץ ושות`

עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

עו"ד שמעון צור

ניסיון רב בתחום המשפחה, משפט מסחרי עם דגש על ליווי חברות ופלילי

053-7105257

עו"ד נדב גרינולד

המשרד עוסק במשפט פלילי, בתעבורה וייצוג אסירים - זמין עבורכם 24/7

053-6130161

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

אשר אביטן - משרד עו"ד

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, תאונות דרכים ועבודה וביטוח לאומי

053-6130835

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175