עו"ד נעם קונפינו
נהיגה ללא רישיון או ביטוח
עו"ד עזרא קונוביץ
גביית חובות שיקים חוזרים
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית
עו"ד ג'ני חבשי
תביעה אזרחית
משרד עו"ד דוניץ ושות'
נישואים אזרחיים | התרת נישואין
עו"ד יוחאי ניר (נאוי)
בתים משותפים
עו"ד שי שקד
נפגעי עבירה
משרד עו"ד רנרט-סלומון
ביטוח ותאונות ילדים
עו"ד ומגשרת איריס טרומן
הסכם שלום בית
עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון
גישור משפחתי
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית בלידה
רונן-מעוז, משרד עורכי דין
מחלת מקצוע
ד"ר אברהם תורגמן, עו"ד ומגשר
פינוי שוכר ומקרקעין

רכישת דירה בארצות הברית: מהן העלויות ואיך נמנעים מסיכונים?

שוק הנדל"ן בארצות הברית ואפשרויות ההשקעה המגוונות שהוא מציע מעוררים עניין רב בקרב משקיעים ישראלים. מהם היתרונות ברכישת נכס בארצות הברית, איך כדאי לבצע את ההשקעה, כמה מס שצריך לשלם ומה חייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה?

LawGuide, 17/03/2019
 

אחד מיעדי השקעות הנדל"ן הפופולריים ביותר בישראל הוא רכישת נכסים מניבים במדינות שונות בארצות הברית. להשקעה זו יש יתרונות ברורים, כגון קבלת תשואה ממוצעת בשיעור גבוה של כ-8% מדי שנה, עלות נכסים נמוכה המאפשרת לבצע רכישה גם ללא סכום ראשוני גבוה, אופציות נוחות לקבלת מימון, אי תשלום מס רכישה ועוד.


ואולם, ישנם גם סיכונים בביצוע השקעה בשלט רחוק, מבלי להכיר את האזורים השונים, את הבנקים בארצות הברית ואת האוכלוסייה המקומית במקום שבו שוקלים לרכוש את הנכס. על כן חשוב מאוד לבצע בדיקות מקדמיות מפורטות ולוודא שלא רוכשים חתול בשק.


מהן הדרכים האפשריות לרכישת נדל"ן בארצות הברית? האם יש הבדלים בין מדינה למדינה? איך קובעים את מחיר הדירה, ומה צריך להדליק נורות אדומות? לפניכם מדריך שנועד לענות על השאלות החשובות - כל מה שצריך לדעת על רכישת דירה בארצות הברית.


למה כדאי לקנות נכס בארצות הברית?


בראש ובראשונה, משבר הנדל"ן שחל בשנת 2008 הוביל לכך שניתן לרכוש נכס בארצות הברית במחיר נמוך יחסית, ולזכות בתשואות גבוהות יחסית. בעוד רכישת דירה בישראל הולכת והופכת לחלום רחוק בשל המחירים הגבוהים, סכום של כמה מאות שקלים יכול להספיק לקניית בית גדול או נדל"ן מסחרי מניב באזור מבוקש בארצות הברית.


מלבד זאת, ניתן לקבל הלוואה לרכישת הנכס תמורת ריבית נמוכה, וכמו כן, מאחר שמדווחים ומשלמים מס על הנכס בארצות הברית - ניתן לבצע תכנון מס כך שבעל הנכס לא יחויב בישראל גם במס רכישה או במס רווחי הון הכנסותיו, וזאת בשל כפל מס.


מהם הסיכונים ואיך ניתן לצמצם אותם?


אי אפשר להתעלם מכך שרכישת דירה בארצות הברית עלולה לטמון בחובה סיכונים שונים. מאחר שהמשקיע הסטנדרטי אינו מתמצא בשוק הנדל"ן בארצות הברית ואינו מכיר את החוקים החלים בכל מדינה ומדינה, הדבר עלול להרתיע ולהקשות על ביצוע הרכישה.


גם המרחק הפיזי בין המשקיע הישראלי לבין הנכס עצמו עלול להוות סיכון, וזאת מאחר שהרוכש אינו רואה את הדירה במו עיניו ונאלץ להסתמך על אנשים אחרים אשר פועלים בשמו. כמו כן, אם רוכשים דירה באזור שאינו נחשב פופולרי, הדבר עלול להקשות על השכרת הנכס.


עם זאת, ליווי נכון ותכנון הרכישה מראש יכולים להפחית את הסיכונים באופן ניכר. כאשר ההחלטה על הרכישה נמצאת בשלב מתקדם, אפשר לטוס לארצות הברית ולראות את הנכס. ניתן אף לרכוש את הנכס באמצעות חברה או עורך דין אשר מכירים את השוק היטב ולכן יודעים היכן כדאי לרכוש ומהו המחיר הראוי. מכל מקום, חשוב ללמוד ככל האפשר על רכישת נכסים בארצות הברית ועל הנכס הספציפי שבו מתעניינים, לפני שמבצעים את הרכישה.


מהן העלויות הצפויות ואילו מסים צריכים לשלם?


חשוב לזכור כי העלויות הצפויות לא נגמרות ברכישת הנכס, אלא נמשכות לכל אורך תקופת ההחזקה בו. כמו כן, גובה העלויות השוטפות תלוי במדינה שבה הדירה נמצאת, בשווי של הבית ובפרמטרים נוספים.


בין העלויות הקשורות בקניית הנכס ניתן למנות את בדיקת הנכס, עלויות שיפוץ, הקמת חברת LLC למי שבוחר לבצע את ההשקעה בדרך זו, תשלומים עבור התיווך ועוד. לאחר רכישת הנכס, ישנן הוצאות שוטפות כגון תשלום מס הכנסה בארצות הברית על ההכנסות מהשכרת הנכס, ארנונה, דמי ניהול וועד בית, ביטוח, הגשת דוחות לרשויות המס ועוד.


חובת הגשת דוח שנתי לרשויות מס הכנסה בארצות הברית חלה על כל מי שהחליט להקים חברת LLC על שמו, והמס שיידרש בעל הנכס לשלם ייקבע בהתאם לדיווח על ההכנסות וההוצאות המוכרות - אשר כוללות את מרבית ההוצאות השוטפות.


חובת הדיווח והתשלום בארצות הברית אינה מבוטלת את החובה אשר חלה על כל ישראלי לדווח ולשלם מס גם בישראל. עם זאת, בין שתי המדינות מתקיימת אמנת מס כדי למנוע תשלומי כפל מס, ולפי האמנה, לארצות הברית יש קדימות בכל הנוגע לקבלת תשלומי המס.


דבר נוסף שחושב לדעת הוא שיש לשלם מס ירושה על דירה בארצות הברית, גם אם בעל הנכס אינו אזרח המדינה. כלומר, במקרה של פטירה, היורשים יצטרכו לשלם מס ירושה בשיעור של עד 35%. עם זאת, תכנון מס נכון יכול לצמצם את שיעור מס הירושה הצפוי.


האם כדאי להשקיע בבית פרטי, בדירה בבניין מגורים או בכלל בנכס מסחרי?


כאשר רוכשים בית פרטי, משמעות הדבר שהרוכש מחזיק בזכויות הן של הנכס והן של המגרש אשר עליו הוא נמצא. בית כזה מושכר למשפחה, והיתרון המרכזי שברכישה מסוג זה היא שמדובר בנכס שנחשב קל להשכרה, ואין צורך לשלם הוצאות עבור ניהול נכס משותף. עם זאת, בית פרטי בדרך כלל יקר יותר.


ניתן אף לרכוש דירה בבניין מגורים, כאשר משמעות הדבר היא בעלות על זכויות בדירה עצמה ולא בקרקע. במקרה כזה יש לשלם דמי ניהול בניין שוטפים גם אם לא נמצאו שוכרים, אשר עלולים להיות גבוהים, והתשואה עלולה להיות נמוכה יותר בהשוואה לבית פרטי. עם זאת, בדרך כלל מחיר הדירה יהיה נמוך יותר.


כאשר משקיעים בנכס מסחרי בארצות הברית, משמעות הדבר היא הוצאות שוטפות בסכום גבוה יותר מצד אחד, אולם הכנסות שכירות גבוהות יותר מצד שני.


מה משמעות פתיחת חברת LLC, והאם חייבים לפתוח חשבון בנק בארצות הברית?


מי שרוכש דירה בארצות הברית, יכול להחזיק בזכויות הדירה באופן ישיר, או באמצעות חברת LLC. כדי להחזיק בחברה זו אין צורך להיות תושב או אזרח ארצות הברית, וניתן להקים אותה בתוך ימים בודדים. החזקת הנכס באמצעות חברה מספקת הגנה משפטית על בעל הזכויות, אשר לא ניתן יהיה לפגוע ברכושו או בנכסיו במקרה של הסתבכות בחובות או תביעות.


כמו כן, פתיחת חברת LLC מקלה על אופן אחזקת וניהול הנכס כאשר מדובר בכמה בעלים, ניתן לנהל אותה בפשטות ובקלות, ובעתיד כאשר הדירה תימכר - ניתן יהיה לשלם מס בשיעור נמוך יותר.

 

יש לך שאלה?

פורום השקעות נדל"ן בארצות הברית - נכסים בארצות הברית


כדי לייעל את העברת הכספים, לקבל את שכר הדירה ולנהל באופן שוטף את הנכס, יש לפתוח חשבון בנק ייעודי בארצות הברית למטרות אלה. חשוב שהבנק יהיה ממוקם בסמיכות לדירה, על שמו של המשקיע או על שם החברה שפתח עבור הרכישה.


אם אתם מתלבטים לגבי כדאיות ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית, או מעוניינים לקבות דירה באחת ממדינותיה, הדבר החשוב ביותר הוא לקבל ייעוץ כלכלי ומשפטי מקיף ומפורט כדי להבין את היתרונות והחסרונות, ולקבל את מלוא המידע הרלוונטי וההכרחי.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הסכם שכירות למראית עין: שוכרים שהוגש נגדם צו פינוי התעקשו להישאר בדירה

LawGuide, 14/11/2019

תביעה לפינוי שוכר נתקלה בעדות נחרצת של השוכרים, שלפיה חוזה השכירות שחתמו עם בעל הדירה הוא פיקטיבי. לטענתם, בעל הנכס ערך איתם את החוזה רק כדי שיוכל להציגו לבנק ולקבל הלוואה, כך שתנאיו בטלים והם יכולים להמשיך לגור בדירה ללא תשלום השכירות

ליקויי בנייה חמורים: קבלן יפצה בעלי בית עקב בעיית רטיבות קשה

LawGuide, 05/11/2019

בני זוג שעברו להתגורר בבית חדש החלו לסבול מבעיית רטיבות קשה כעבור חודשים ספורים בלבד. הם התלוננו בפני הקבלן שערך תיקונים בבית אך למרות זאת הבעיה החריפה ולוותה בנזילות והצפות. בית המשפט חייב את הקבלן לשלם לבעלי הבית פיצוי בסך 320 אלף שקלים

רכישת דירה מכינוס - מלכודות אפשריות וחשיבות ייצוגו של עורך דין המומחה במקרקעין

איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד, 04/11/2019

האם אכן מחירה של דירה מכינוס נכסים הוא נמוך יותר? האם זו אמת מוחלטת או בעצם הנחה שאין לה אחיזה במציאות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד ארנסט גדייב
053-9428890
מקרקעין נדל"ן, דיני עבודה
רות רפאלי, משרד עו"ד
דיני עבודה
ליאת פסטרנק-אלקיים, משרד עורכי דין
053-7105244
דיני משפחה
משרד עורכי דין משה ליפשיץ
053-7933120
תעבורה , דיני משפחה
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד
053-6130820
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
עו"ד דותן לינדנברג
053-9428574
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית

הודעות אחרונות מהפורום

קבלת אזרחות פורטוגלית וכניסה לארה״ב לאחר סירוב

רוני כהן | לפני 1 ימים, 7 שעות, 39 דקות | דרכון פורטוגלי ספרדי

מניעת שימוש בשירות חינמי על ידי חברה

אילן | לפני 1 ימים, 8 שעות, 8 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

קבלת פיצויי פיטורין לאחר התפטרות וחתימה על כתב ויתור

חגית | לפני 1 ימים, 8 שעות, 20 דקות | פיצויי פיטורין

הודעה על הגבלת חשבון בנק ושיקים שחזרו

ענבל שבת | לפני 1 ימים, 8 שעות, 24 דקות | גביית חובות שיקים חוזרים

מקום עבודה עיקרי וניכויים של מס הכנסה וביטוח לאומי

רועי | לפני 1 ימים, 8 שעות, 44 דקות | זכויות עובדים

אוטובוס המשיך בנסיעה ולא עצר בתחנה

ניצן קדמי | לפני 1 ימים, 8 שעות, 48 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הסדרת מעמד לבני זוג מעורבים - הכיצד? התרת נישואין - למי הסמכות?

פייסבוק

עו"ד דותן לינדנברג

תאונות דרכים ועבודה, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח

053-9428574

משה רבי משרד עורכי דין

מהמשרדים המובילים בתחום דיני התעבורה, בעל ותק של 20 שנה בתחום.

053-6112860

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין

עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין

053-7101883

דניאל קליין, משרד עורכי דין

המשרד עוסק בתחום דיני עבודה כתחום עיקרי תוך מיצוי זכויות העובד

053-9370267

עו"ד אלעד שאול

תובע פלילי בעברו, בעל משרד עו"ד פלילי מדורג מוביל bdi (פלילי צווארון לבן)

053-9386765

עו"ד תמי ארליך

משפט פלילי ותעבורה. ניסיון רב ומקצועיות המובילה להצלחות רבות

053-9386728

עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה

כ-25 שנות ניסיון בייעוץ ותכנוני מס המשלבים פתרונות מיסוי ייחודיים

053-9368604

דוניץ ושות משרד עורכי דין

משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני

053-7101876

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442