עו"ד ומגשר יוני שמיל
בית דין רבני
עו"ד דורון ויגלר
המכון הרפואי
עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
עו"ד מוטי גולדשטיין
פירוק חברות | הקפאת הליכים
עו"ד גיא הרשקוביץ
הקמת חברה ושותפות
עו"ד אמיר לנטון
תכנון ובניה
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה
עו"ד ג'ני חבשי
בית משפט לתעבורה
עו"ד עודד פרץ
סכסוכי שכנים
עו"ד עזרא קונוביץ
גביית חובות שיקים חוזרים

רכישת דירה בארצות הברית: מהן העלויות ואיך נמנעים מסיכונים?

שוק הנדל"ן בארצות הברית ואפשרויות ההשקעה המגוונות שהוא מציע מעוררים עניין רב בקרב משקיעים ישראלים. מהם היתרונות ברכישת נכס בארצות הברית, איך כדאי לבצע את ההשקעה, כמה מס שצריך לשלם ומה חייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה?

LawGuide, 17/03/2019
 

אחד מיעדי השקעות הנדל"ן הפופולריים ביותר בישראל הוא רכישת נכסים מניבים במדינות שונות בארצות הברית. להשקעה זו יש יתרונות ברורים, כגון קבלת תשואה ממוצעת בשיעור גבוה של כ-8% מדי שנה, עלות נכסים נמוכה המאפשרת לבצע רכישה גם ללא סכום ראשוני גבוה, אופציות נוחות לקבלת מימון, אי תשלום מס רכישה ועוד.


ואולם, ישנם גם סיכונים בביצוע השקעה בשלט רחוק, מבלי להכיר את האזורים השונים, את הבנקים בארצות הברית ואת האוכלוסייה המקומית במקום שבו שוקלים לרכוש את הנכס. על כן חשוב מאוד לבצע בדיקות מקדמיות מפורטות ולוודא שלא רוכשים חתול בשק.


מהן הדרכים האפשריות לרכישת נדל"ן בארצות הברית? האם יש הבדלים בין מדינה למדינה? איך קובעים את מחיר הדירה, ומה צריך להדליק נורות אדומות? לפניכם מדריך שנועד לענות על השאלות החשובות - כל מה שצריך לדעת על רכישת דירה בארצות הברית.


למה כדאי לקנות נכס בארצות הברית?


בראש ובראשונה, משבר הנדל"ן שחל בשנת 2008 הוביל לכך שניתן לרכוש נכס בארצות הברית במחיר נמוך יחסית, ולזכות בתשואות גבוהות יחסית. בעוד רכישת דירה בישראל הולכת והופכת לחלום רחוק בשל המחירים הגבוהים, סכום של כמה מאות שקלים יכול להספיק לקניית בית גדול או נדל"ן מסחרי מניב באזור מבוקש בארצות הברית.


מלבד זאת, ניתן לקבל הלוואה לרכישת הנכס תמורת ריבית נמוכה, וכמו כן, מאחר שמדווחים ומשלמים מס על הנכס בארצות הברית - ניתן לבצע תכנון מס כך שבעל הנכס לא יחויב בישראל גם במס רכישה או במס רווחי הון הכנסותיו, וזאת בשל כפל מס.


מהם הסיכונים ואיך ניתן לצמצם אותם?


אי אפשר להתעלם מכך שרכישת דירה בארצות הברית עלולה לטמון בחובה סיכונים שונים. מאחר שהמשקיע הסטנדרטי אינו מתמצא בשוק הנדל"ן בארצות הברית ואינו מכיר את החוקים החלים בכל מדינה ומדינה, הדבר עלול להרתיע ולהקשות על ביצוע הרכישה.


גם המרחק הפיזי בין המשקיע הישראלי לבין הנכס עצמו עלול להוות סיכון, וזאת מאחר שהרוכש אינו רואה את הדירה במו עיניו ונאלץ להסתמך על אנשים אחרים אשר פועלים בשמו. כמו כן, אם רוכשים דירה באזור שאינו נחשב פופולרי, הדבר עלול להקשות על השכרת הנכס.


עם זאת, ליווי נכון ותכנון הרכישה מראש יכולים להפחית את הסיכונים באופן ניכר. כאשר ההחלטה על הרכישה נמצאת בשלב מתקדם, אפשר לטוס לארצות הברית ולראות את הנכס. ניתן אף לרכוש את הנכס באמצעות חברה או עורך דין אשר מכירים את השוק היטב ולכן יודעים היכן כדאי לרכוש ומהו המחיר הראוי. מכל מקום, חשוב ללמוד ככל האפשר על רכישת נכסים בארצות הברית ועל הנכס הספציפי שבו מתעניינים, לפני שמבצעים את הרכישה.


מהן העלויות הצפויות ואילו מסים צריכים לשלם?


חשוב לזכור כי העלויות הצפויות לא נגמרות ברכישת הנכס, אלא נמשכות לכל אורך תקופת ההחזקה בו. כמו כן, גובה העלויות השוטפות תלוי במדינה שבה הדירה נמצאת, בשווי של הבית ובפרמטרים נוספים.


בין העלויות הקשורות בקניית הנכס ניתן למנות את בדיקת הנכס, עלויות שיפוץ, הקמת חברת LLC למי שבוחר לבצע את ההשקעה בדרך זו, תשלומים עבור התיווך ועוד. לאחר רכישת הנכס, ישנן הוצאות שוטפות כגון תשלום מס הכנסה בארצות הברית על ההכנסות מהשכרת הנכס, ארנונה, דמי ניהול וועד בית, ביטוח, הגשת דוחות לרשויות המס ועוד.


חובת הגשת דוח שנתי לרשויות מס הכנסה בארצות הברית חלה על כל מי שהחליט להקים חברת LLC על שמו, והמס שיידרש בעל הנכס לשלם ייקבע בהתאם לדיווח על ההכנסות וההוצאות המוכרות - אשר כוללות את מרבית ההוצאות השוטפות.


חובת הדיווח והתשלום בארצות הברית אינה מבוטלת את החובה אשר חלה על כל ישראלי לדווח ולשלם מס גם בישראל. עם זאת, בין שתי המדינות מתקיימת אמנת מס כדי למנוע תשלומי כפל מס, ולפי האמנה, לארצות הברית יש קדימות בכל הנוגע לקבלת תשלומי המס.


דבר נוסף שחושב לדעת הוא שיש לשלם מס ירושה על דירה בארצות הברית, גם אם בעל הנכס אינו אזרח המדינה. כלומר, במקרה של פטירה, היורשים יצטרכו לשלם מס ירושה בשיעור של עד 35%. עם זאת, תכנון מס נכון יכול לצמצם את שיעור מס הירושה הצפוי.


האם כדאי להשקיע בבית פרטי, בדירה בבניין מגורים או בכלל בנכס מסחרי?


כאשר רוכשים בית פרטי, משמעות הדבר שהרוכש מחזיק בזכויות הן של הנכס והן של המגרש אשר עליו הוא נמצא. בית כזה מושכר למשפחה, והיתרון המרכזי שברכישה מסוג זה היא שמדובר בנכס שנחשב קל להשכרה, ואין צורך לשלם הוצאות עבור ניהול נכס משותף. עם זאת, בית פרטי בדרך כלל יקר יותר.


ניתן אף לרכוש דירה בבניין מגורים, כאשר משמעות הדבר היא בעלות על זכויות בדירה עצמה ולא בקרקע. במקרה כזה יש לשלם דמי ניהול בניין שוטפים גם אם לא נמצאו שוכרים, אשר עלולים להיות גבוהים, והתשואה עלולה להיות נמוכה יותר בהשוואה לבית פרטי. עם זאת, בדרך כלל מחיר הדירה יהיה נמוך יותר.


כאשר משקיעים בנכס מסחרי בארצות הברית, משמעות הדבר היא הוצאות שוטפות בסכום גבוה יותר מצד אחד, אולם הכנסות שכירות גבוהות יותר מצד שני.


מה משמעות פתיחת חברת LLC, והאם חייבים לפתוח חשבון בנק בארצות הברית?


מי שרוכש דירה בארצות הברית, יכול להחזיק בזכויות הדירה באופן ישיר, או באמצעות חברת LLC. כדי להחזיק בחברה זו אין צורך להיות תושב או אזרח ארצות הברית, וניתן להקים אותה בתוך ימים בודדים. החזקת הנכס באמצעות חברה מספקת הגנה משפטית על בעל הזכויות, אשר לא ניתן יהיה לפגוע ברכושו או בנכסיו במקרה של הסתבכות בחובות או תביעות.


כמו כן, פתיחת חברת LLC מקלה על אופן אחזקת וניהול הנכס כאשר מדובר בכמה בעלים, ניתן לנהל אותה בפשטות ובקלות, ובעתיד כאשר הדירה תימכר - ניתן יהיה לשלם מס בשיעור נמוך יותר.

 

יש לך שאלה?

פורום השקעות נדל"ן בארצות הברית - נכסים בארצות הברית


כדי לייעל את העברת הכספים, לקבל את שכר הדירה ולנהל באופן שוטף את הנכס, יש לפתוח חשבון בנק ייעודי בארצות הברית למטרות אלה. חשוב שהבנק יהיה ממוקם בסמיכות לדירה, על שמו של המשקיע או על שם החברה שפתח עבור הרכישה.


אם אתם מתלבטים לגבי כדאיות ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית, או מעוניינים לקבות דירה באחת ממדינותיה, הדבר החשוב ביותר הוא לקבל ייעוץ כלכלי ומשפטי מקיף ומפורט כדי להבין את היתרונות והחסרונות, ולקבל את מלוא המידע הרלוונטי וההכרחי.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

שוכר ומשכיר - סוף שכירות בזהירות ומחשבה תחילה

ד"ר תורגמן עו"ד, מגשר ובורר , 06/08/2019

עם אילו קשיים מתמודדים שוכרים ומשכירים, ואיך מתמודדים איתם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

סביר ושות` משרד עורכי דין
053-7933128
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
משרד עורכי דין שרון סגל ושות`
053-9374376
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`
053-9370240
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
אסף-זלוואס-פן עורכי דין
053-7101882
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון
053-9386720
נזקי גוף תאונות, הוצאה לפועל
עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה
053-9368604
דיני מיסים

הודעות אחרונות מהפורום

טיפול קוסמטי שלא צלח

איה מסארוה | לפני 10 שעות, 1 דקות | רשלנות בניתוח

דוח על חנייה במקום בו חניתי כמה שנים

שי ליף | לפני 10 שעות, 9 דקות | דוחות תנועה

חברת הביטוח דחתה את תביעת הסיעוד, איך מגישים ערר?

בנימין | לפני 11 שעות, 17 דקות | תביעת סיעוד

טיפול ב-2 תינוקות בביתי הפרטי

שיר | לפני 11 שעות, 18 דקות | רישוי עסקים | רישיון עסק

תאונה בין שליח על אופנוע לאופניים חשמליים

יובל | לפני 11 שעות, 19 דקות | תאונת אופנוע | אופניים

כאבים מאוחרים אחרי תאונת דרכים

אורן | לפני 11 שעות, 20 דקות | תאונות קשות ונכויות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הסדרת מעמד לבני זוג מעורבים - הכיצד? תמ"א 38 - מי זכאי לביצוע תוכנית תמ"א 38?

פייסבוק

עו"ד דור פנק

ייצוג במשרד הפנים, הסדרת מעמד בישראל, אזרחות ישראלית - שירות בכל הארץ

053-8007704

מנשה - רון משרד עו"ד

יוצאי פרקליטות ומשרדים מובילים, ניסיון בייצוג בהצלחה בהליכים פליליים ואזרחיים

053-8007619

עו"ד ינון ברקאי

ניסיון עשיר בתחום המשפחה, המקרקעין, תמ"א 38, משפט מסחרי וליווי חברות

053-9386751

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869

עו"ד שמעון צור

ניסיון רב בתחום המשפחה, משפט מסחרי עם דגש על ליווי חברות ופלילי

053-7105257

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין

ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, מקרקעין ונדל"ן הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-7101880

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582

גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין

עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין

053-7101883

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175