עו"ד דפנה זיס
דיני משפחה בארהב
עו"ד ג'ני חבשי
דוחות תנועה
ד"ר אברהם תורגמן, עו"ד ומגשר
פינוי שוכר ומקרקעין
עו"ד ומגשרת גילה עיני
גישור משפחתי
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
עו"ד גילת אבידן
התנגדות לביצוע שטר
עו"ד ומגשרת איריס טרומן
הסכם שלום בית
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
עריכת צוואה | רישום צוואה
עו"ד אמיר לנטון
תכנון ובניה
עו"ד טליה נעמת
אזרחות איטלקית
משרד עורכי דין רנרט סלומון
אובדן כושר עבודה
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין

רכישת דירה בארצות הברית: מהן העלויות ואיך נמנעים מסיכונים?

שוק הנדל"ן בארצות הברית ואפשרויות ההשקעה המגוונות שהוא מציע מעוררים עניין רב בקרב משקיעים ישראלים. מהם היתרונות ברכישת נכס בארצות הברית, איך כדאי לבצע את ההשקעה, כמה מס שצריך לשלם ומה חייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה?

LawGuide, 17/03/2019
 

אחד מיעדי השקעות הנדל"ן הפופולריים ביותר בישראל הוא רכישת נכסים מניבים במדינות שונות בארצות הברית. להשקעה זו יש יתרונות ברורים, כגון קבלת תשואה ממוצעת בשיעור גבוה של כ-8% מדי שנה, עלות נכסים נמוכה המאפשרת לבצע רכישה גם ללא סכום ראשוני גבוה, אופציות נוחות לקבלת מימון, אי תשלום מס רכישה ועוד.


ואולם, ישנם גם סיכונים בביצוע השקעה בשלט רחוק, מבלי להכיר את האזורים השונים, את הבנקים בארצות הברית ואת האוכלוסייה המקומית במקום שבו שוקלים לרכוש את הנכס. על כן חשוב מאוד לבצע בדיקות מקדמיות מפורטות ולוודא שלא רוכשים חתול בשק.


מהן הדרכים האפשריות לרכישת נדל"ן בארצות הברית? האם יש הבדלים בין מדינה למדינה? איך קובעים את מחיר הדירה, ומה צריך להדליק נורות אדומות? לפניכם מדריך שנועד לענות על השאלות החשובות - כל מה שצריך לדעת על רכישת דירה בארצות הברית.


למה כדאי לקנות נכס בארצות הברית?


בראש ובראשונה, משבר הנדל"ן שחל בשנת 2008 הוביל לכך שניתן לרכוש נכס בארצות הברית במחיר נמוך יחסית, ולזכות בתשואות גבוהות יחסית. בעוד רכישת דירה בישראל הולכת והופכת לחלום רחוק בשל המחירים הגבוהים, סכום של כמה מאות שקלים יכול להספיק לקניית בית גדול או נדל"ן מסחרי מניב באזור מבוקש בארצות הברית.


מלבד זאת, ניתן לקבל הלוואה לרכישת הנכס תמורת ריבית נמוכה, וכמו כן, מאחר שמדווחים ומשלמים מס על הנכס בארצות הברית - ניתן לבצע תכנון מס כך שבעל הנכס לא יחויב בישראל גם במס רכישה או במס רווחי הון הכנסותיו, וזאת בשל כפל מס.


מהם הסיכונים ואיך ניתן לצמצם אותם?


אי אפשר להתעלם מכך שרכישת דירה בארצות הברית עלולה לטמון בחובה סיכונים שונים. מאחר שהמשקיע הסטנדרטי אינו מתמצא בשוק הנדל"ן בארצות הברית ואינו מכיר את החוקים החלים בכל מדינה ומדינה, הדבר עלול להרתיע ולהקשות על ביצוע הרכישה.


גם המרחק הפיזי בין המשקיע הישראלי לבין הנכס עצמו עלול להוות סיכון, וזאת מאחר שהרוכש אינו רואה את הדירה במו עיניו ונאלץ להסתמך על אנשים אחרים אשר פועלים בשמו. כמו כן, אם רוכשים דירה באזור שאינו נחשב פופולרי, הדבר עלול להקשות על השכרת הנכס.


עם זאת, ליווי נכון ותכנון הרכישה מראש יכולים להפחית את הסיכונים באופן ניכר. כאשר ההחלטה על הרכישה נמצאת בשלב מתקדם, אפשר לטוס לארצות הברית ולראות את הנכס. ניתן אף לרכוש את הנכס באמצעות חברה או עורך דין אשר מכירים את השוק היטב ולכן יודעים היכן כדאי לרכוש ומהו המחיר הראוי. מכל מקום, חשוב ללמוד ככל האפשר על רכישת נכסים בארצות הברית ועל הנכס הספציפי שבו מתעניינים, לפני שמבצעים את הרכישה.


מהן העלויות הצפויות ואילו מסים צריכים לשלם?


חשוב לזכור כי העלויות הצפויות לא נגמרות ברכישת הנכס, אלא נמשכות לכל אורך תקופת ההחזקה בו. כמו כן, גובה העלויות השוטפות תלוי במדינה שבה הדירה נמצאת, בשווי של הבית ובפרמטרים נוספים.


בין העלויות הקשורות בקניית הנכס ניתן למנות את בדיקת הנכס, עלויות שיפוץ, הקמת חברת LLC למי שבוחר לבצע את ההשקעה בדרך זו, תשלומים עבור התיווך ועוד. לאחר רכישת הנכס, ישנן הוצאות שוטפות כגון תשלום מס הכנסה בארצות הברית על ההכנסות מהשכרת הנכס, ארנונה, דמי ניהול וועד בית, ביטוח, הגשת דוחות לרשויות המס ועוד.


חובת הגשת דוח שנתי לרשויות מס הכנסה בארצות הברית חלה על כל מי שהחליט להקים חברת LLC על שמו, והמס שיידרש בעל הנכס לשלם ייקבע בהתאם לדיווח על ההכנסות וההוצאות המוכרות - אשר כוללות את מרבית ההוצאות השוטפות.


חובת הדיווח והתשלום בארצות הברית אינה מבוטלת את החובה אשר חלה על כל ישראלי לדווח ולשלם מס גם בישראל. עם זאת, בין שתי המדינות מתקיימת אמנת מס כדי למנוע תשלומי כפל מס, ולפי האמנה, לארצות הברית יש קדימות בכל הנוגע לקבלת תשלומי המס.


דבר נוסף שחושב לדעת הוא שיש לשלם מס ירושה על דירה בארצות הברית, גם אם בעל הנכס אינו אזרח המדינה. כלומר, במקרה של פטירה, היורשים יצטרכו לשלם מס ירושה בשיעור של עד 35%. עם זאת, תכנון מס נכון יכול לצמצם את שיעור מס הירושה הצפוי.


האם כדאי להשקיע בבית פרטי, בדירה בבניין מגורים או בכלל בנכס מסחרי?


כאשר רוכשים בית פרטי, משמעות הדבר שהרוכש מחזיק בזכויות הן של הנכס והן של המגרש אשר עליו הוא נמצא. בית כזה מושכר למשפחה, והיתרון המרכזי שברכישה מסוג זה היא שמדובר בנכס שנחשב קל להשכרה, ואין צורך לשלם הוצאות עבור ניהול נכס משותף. עם זאת, בית פרטי בדרך כלל יקר יותר.


ניתן אף לרכוש דירה בבניין מגורים, כאשר משמעות הדבר היא בעלות על זכויות בדירה עצמה ולא בקרקע. במקרה כזה יש לשלם דמי ניהול בניין שוטפים גם אם לא נמצאו שוכרים, אשר עלולים להיות גבוהים, והתשואה עלולה להיות נמוכה יותר בהשוואה לבית פרטי. עם זאת, בדרך כלל מחיר הדירה יהיה נמוך יותר.


כאשר משקיעים בנכס מסחרי בארצות הברית, משמעות הדבר היא הוצאות שוטפות בסכום גבוה יותר מצד אחד, אולם הכנסות שכירות גבוהות יותר מצד שני.


מה משמעות פתיחת חברת LLC, והאם חייבים לפתוח חשבון בנק בארצות הברית?


מי שרוכש דירה בארצות הברית, יכול להחזיק בזכויות הדירה באופן ישיר, או באמצעות חברת LLC. כדי להחזיק בחברה זו אין צורך להיות תושב או אזרח ארצות הברית, וניתן להקים אותה בתוך ימים בודדים. החזקת הנכס באמצעות חברה מספקת הגנה משפטית על בעל הזכויות, אשר לא ניתן יהיה לפגוע ברכושו או בנכסיו במקרה של הסתבכות בחובות או תביעות.


כמו כן, פתיחת חברת LLC מקלה על אופן אחזקת וניהול הנכס כאשר מדובר בכמה בעלים, ניתן לנהל אותה בפשטות ובקלות, ובעתיד כאשר הדירה תימכר - ניתן יהיה לשלם מס בשיעור נמוך יותר.

 

יש לך שאלה?

פורום השקעות נדל"ן בארצות הברית - נכסים בארצות הברית


כדי לייעל את העברת הכספים, לקבל את שכר הדירה ולנהל באופן שוטף את הנכס, יש לפתוח חשבון בנק ייעודי בארצות הברית למטרות אלה. חשוב שהבנק יהיה ממוקם בסמיכות לדירה, על שמו של המשקיע או על שם החברה שפתח עבור הרכישה.


אם אתם מתלבטים לגבי כדאיות ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית, או מעוניינים לקבות דירה באחת ממדינותיה, הדבר החשוב ביותר הוא לקבל ייעוץ כלכלי ומשפטי מקיף ומפורט כדי להבין את היתרונות והחסרונות, ולקבל את מלוא המידע הרלוונטי וההכרחי.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

רטיבות חמורה בתקרה: חברת נדל"ן תשלם 170 אלף שקל עבור ליקויי בנייה

LawGuide, 16/06/2019

לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש

חניה בבית משותף: שכנים הסתכסכו עקב הצמדת חניות

LawGuide, 10/06/2019

סכסוך שכנים בבניין משותף ברמת גן הגיע להכרעת בית המשפט, כאשר חלק מהדיירים טענו שרישום החניות בטאבו בוצע בצורה שגויה, בעוד שכניהם טענו כי הרישום אינו שגוי אלא משקף את המציאות בפועל. מה קבע בית המשפט?

סכסוכי שכנים עקב נזילות ורטיבות

אלדד אמת - משרד עורכי דין, 27/05/2019

כשלא תמיד אפשר לבחור את השכנים...

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

משרד עו"ד לוסי מאיר
053-8007576
דיני משפחה
משרד עורכי דין שרון סגל ושות`
053-9374376
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
אריק שלו ושות`, עורכי דין
053-9377919
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד רות שטרנברג
053-9428582
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
משרד עורכי דין משה ליפשיץ
053-7933120
תעבורה , דיני משפחה
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד
053-6130820
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות

הודעות אחרונות מהפורום

ראיה אלקטרונית על סחר

עומרי | לפני 10 שעות, 30 דקות | כתב אישום

מנהל סניף נעלם ואיתו המשכורת

נדב עופר | לפני 11 שעות, 9 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

סגירן גן ילדים פרטי לפני תחילת שנה

ניר | לפני 12 שעות, 26 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

זכויות עובד עם אשרת תושב ארעי

אנה | לפני 12 שעות, 51 דקות | אשרות עבודה ומעמד בישראל

חוב בגבייה כפולה

אפי | לפני 12 שעות, 56 דקות | הסדר חוב | מחיקת חובות

ביטול עסקת רכישת רכב

לולי | לפני 13 שעות, 4 דקות | תביעה אזרחית

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

דרור חייק סודות הנדל"ן - ערוץ 10 - מה לבדוק ברכישת דירה? רישום קבלן - מתי לבדוק האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים?

פייסבוק

רונן מורנו, עורך דין

משרדנו עוסק בביטוח חיים, אובדן כושר עבודה, סיעוד, משכנתא ונזיקין.

053-9374366

עו"ד נדב גרינולד

המשרד עוסק במשפט פלילי, בתעבורה וייצוג אסירים - זמין עבורכם 24/7

053-6130161

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

רונן מעוז משרד עו"ד

נזקי גוף וביטוח לרבות ביטוח לאומי, רשלנות רפואית ותאונות

053-7359661

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין

ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, מקרקעין ונדל"ן הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-7101880

עו"ד גילה עיני

עוסקת בייפוי כח מתמשך, גירושין, ממון, משמורת, רכוש, צוואות וירושות ואבהות

053-9428406

טייבי נתנאל עו"ד ושות`

עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה

053-9428367

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310

אליס שמאי עורכת דין

עוסקת בלשון הרע, הטרדה מינית ,דיני עבודה וחוזים יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319

עו"ד עדי מלאכי

עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.

053-7293465

עו"ד דותן לינדנברג

תאונות דרכים ועבודה, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח

053-9428574