עו"ד אסף אלקוני
רכישת/מכירת דירה
עו"ד קליה ליפקין
תביעת ביטוח
עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים
עו"ד סמי בלטר
ארנונה
עו"ד גיא הרשקוביץ
הקמת חברה ושותפות
עו"ד אורי גולדמן
הלבנת הון
עו"ד ומגשרת רוית גונן
זכויות הגבר
עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
חיה לזר נוטקין - עו"ד, נוטריון ומגשרת
ידועים בציבור
עו"ד דליה סקלאר
דיני אנגליה
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין

תשלום דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל: אילו סוגי תשלום קיימים?

מהם הסוגים השונים של דמי השימוש בקרקע המשולמים לרשות מקרקעי ישראל, ומהם ההבדלים ביניהם?

גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון, 05/03/2019
 

קיימים כמה סוגים של דמי השימוש בקרקע לרשות מקרקעי ישראל: דמי חכירה, דמי היוון, דמי הסכמה, המשולמים עבור קרקע המוחכרת מרשות מקרקעי ישראל ("המינהל").


דמי חכירה - דמי חכירה (שכירות) המשולמים למינהל על בסיס שנתי למשך 49 שנה. התשלום נגזר מההפרש בין דמי החכירה הראשוניים ששולמו למינהל בעת רכישת החכירה (לרוב 80% משווי הנכס) לבין היתרה הבלתי משולמת. סוג זה של תשלום הולך ונעלם עם הזמן, שכן המינהל עודד ומעודד מעבר לחכירה מהוונת, חכירה שהתמורה בעדה משומת מראש לכל התקופה.


דמי היוון - דמי חכירה המשולמים מראש לכל תקופת החכירה, לרוב 49 או 98 שנה. דמי ההיוון עומדים על 91% משווי הנכס.


דמי הסכמה - תשלום המשולם למינהל בעת מכירת הנכס המוחכר, כאשר מדובר בחכירה בלתי מהוונת. נגזר מההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה. גם תשלום זה הולך ונעלם עם הזמן שכן רוב החכירות הישנות הפכו למהוונות.


מאמר זה יוקדש למרכיב נוסף של דמי שימוש המשולמים למינהל, דמי ההיתר


דמי ההיתר הנם בבחינת דמי חכירה נוספים המשולמים למינהל עבור זכויות לבניה או לניצול נוסף של הקרקע, שלא שולמה עבורם תמורה למינהל בזמן חתימת חוזה החכירה. לדוגמא, אם חוזה החכירה קובע זכויות לבניית בית צמוד קרקע בשטח של עד 160 מ"ר כאשר השטח הבנוי בפועל הוא 120 מ"ר בלבד, ניתן יהיה לבנות עוד 40 מ"ר ללא תשלום דמי היתר.


ואולם באם הכוונה היא להרחיב את הבית הקיים מעבר לשטח בנוי של 160 מ"ר (בהנחה כי תוכנית בנין העיר מאפשרת זאת כמובן ), אזי כל מ"ר בנוי מעבר לשטח של 160 מ"ר המותרים לפי החוזה, המינהל יגבה עבורו דמי היתר. דמי ההיתר משולמים למינהל על כל שינוי בניצול הקרקע בין אם מדובר בנכס עם "חוזה מהוון" ובין אם הנכס לא מהוון.


דמי ההיתר מתפלגים לשלושה סוגים עיקריים:


דמי היתר לתוספת בניה - כפי שהוסבר בדוגמא לעיל, תוספת בניה למבנה קיים ובתנאי שתוספת הבניה תואמת את המטרה המקורית של החכירה. למשל, בחוזה חכירה שמתיר בית מגורים בבניה צמודת קרקע יאפשרו תוספת בניה שהיא זהה. דמי ההיתר משולמים עבור תוספת הבניה שמעבר לזכויות הבניה לפי חוזה החכירה המקורי.


דמי היתר עבור שינוי ייעוד או ניצול - תשלום עבור שימוש בקרקע למטרה או שימוש השונים מאלה שנקבעו בחוזה החכירה או לבניה נוספת שאיננה בגדר "תוספת בניה למבנה קיים". למשל, קרקע שלפי חוזה החכירה עם המינהל מיועדת ליחידת מגורים אחת בבניה צמודת קרקע וכיום לפי תוכניות בנין עיר חדשות ניתן לבנות עליה בנין מגורים בן כמה קומות או קרקע שהיתה בשימוש חקלאי וכיום ניתן להשתמש בה לבניה למגורים.


דמי היתר בפיצול מגרש - תשלום עבור חלוקת מגרש אחד עם חוזה חכירה אחד לשני מגרשים או יותר בצורה שמאפשרת לבנות על המגרשים החדשים שנוצרו מספר יחידות דיור גדול יותר או שטח בניה גדול יותר, מכפי שניתן היה לפי חוזה החכירה המקורי.


המינהל גובה דמי היתר עבור תוספת בניה ליחידת מגורים אחת בבניה נמוכה, באם השטח הבנוי הקיים יחד עם תוספת הבניה המבוקשת עולים על 160 מ"ר. כלומר עד לשטח בנוי של 160 מ"ר יש בדרך כלל פטור מדמי היתר.


עם זאת אם החוכר שילם בעת חתימת חוזה החכירה עבור זכויות בניה של עד 120 מ"ר כאשר תכנית בנין עיר איפשרה לו בעת החתימה על החוזה בניה עד 160 מ"ר, המינהל ייגבה דמי היתר עבור כל תוספת מעבר לשטח של 120 מ"ר, החל מן המטר הראשון.


לעומת זאת, בתוספות בניה לדירות בבתים משותפים (בניה בקומות או בניה רוויה) הדירות המורחבות פטורות מדמי היתר. עד חודש 10/2002 היה המינהל גובה דמי היתר בשיעור של 51% משווי זכויות הבניה הנוספות.


באם החוכר היה משלם גם היטל השבחה לרשות המקומית עבור אותה תוספת בניה או פיצול מגרש או שינוי השימוש בקרקע (התשלום המקביל לדמי היתר ברשות המקומית) ניתן היה לקבל מהמינהל החזר כספי של מחצית מהיטל ההשבחה או החזר של מחצית מדמי ההיתר לפי הנמוך מבין השניים.


כיום לפי החלטה מס' 933 של מועצת המינהל, המינהל גובה במרבית המקרים דמי היתר קבועים בשיעור של 31% מהשווי החדש של הקרקע או של זכויות הבניה הנוספות אולם אין אפשרות עוד לקבלת החזר כספי כאשר משולם היטל השבחה לרשות המקומית, כפי שהיה נהוג בעבר.


 

פניה ישירה אל: גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

שוכר ומשכיר - סוף שכירות בזהירות ומחשבה תחילה

ד"ר תורגמן עו"ד, מגשר ובורר , 06/08/2019

עם אילו קשיים מתמודדים שוכרים ומשכירים, ואיך מתמודדים איתם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד נדב גרינולד
053-6130161
פלילי, תעבורה
עו"ד ינון ברקאי
053-6112867
נזקי גוף תאונות, דיני משפחה
עורך דין פלילי אלון ארז
053-7101850
פלילי
ליפקין את ליפקין
053-9428824
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
ליאת פסטרנק-אלקיים, משרד עורכי דין
053-7105244
דיני משפחה
שי סבג, משרד עורכי דין
053-9428828
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש

הודעות אחרונות מהפורום

טיפול קוסמטי שלא צלח

איה מסארוה | לפני 10 שעות, 3 דקות | רשלנות בניתוח

דוח על חנייה במקום בו חניתי כמה שנים

שי ליף | לפני 10 שעות, 11 דקות | דוחות תנועה

חברת הביטוח דחתה את תביעת הסיעוד, איך מגישים ערר?

בנימין | לפני 11 שעות, 19 דקות | תביעת סיעוד

טיפול ב-2 תינוקות בביתי הפרטי

שיר | לפני 11 שעות, 20 דקות | רישוי עסקים | רישיון עסק

תאונה בין שליח על אופנוע לאופניים חשמליים

יובל | לפני 11 שעות, 21 דקות | תאונת אופנוע | אופניים

כאבים מאוחרים אחרי תאונת דרכים

אורן | לפני 11 שעות, 22 דקות | תאונות קשות ונכויות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד אורן מעוז מתראיין בתכנית העולם הבוקר עם אברי גלעד והילה כורח הכרה בנפגע תוך כדי ועקב שירות ביטחון

פייסבוק

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

משרד עו"ד רן קוסטיצקי

המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה

053-8007676

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

עו"ד דור פנק

ייצוג במשרד הפנים, הסדרת מעמד בישראל, אזרחות ישראלית - שירות בכל הארץ

053-8007704

עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון

עוסקת בדיני משפחה, גישור בגירושין בין בני זוג, הסכם ממון וחיים משותפים.

053-6130839

נאוה סרף-הרשקוביץ עו"ד ומגשרת

23 שנה בתחום המשפחה, הצלחות מוכחות בתחום. שלוחות בחיפה הרצליה ות"א

053-9368606

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582

גל גורודיסקי, עו"ד

ניסיון של 22 שנים בדיני עבודה, נזיקין וביטוח לאומי, רשלנות רפואית ומסחרי.

053-9428496

עורכת דין סופי אביב

עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון

053-7101180

עו"ד אריה כהנא

עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר

053-9428511

גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר

ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין

053-9428571

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386