עורך דין אבינועם גואלמן
נדל"ן ביהודה ושומרון
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
חיה לזר נוטקין - עו"ד, נוטריון ומגשרת
ידועים בציבור
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
משמורת
עו"ד טליה נעמת
אזרחות איטלקית
עו"ד לימור אביטן
ביהמ"ש משפחה
עו"ד דורון ויגלר
המכון הרפואי
עו"ד עודד פרץ
סכסוכי שכנים
עו"ד קארין ברגינסקי
הסדר חוב | מחיקת חובות
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית באבחון
עו"ד יוסי גנון
דיני מכרזים
עו"ד גיל באיער
מעצר

רישום הערת אזהרה וחובת תום הלב

תחרות בין שני בעלי זכויות קניין, במיוחד כאשר שני קונים מתמודדים על אותו הנכס, מהווה סוגיה מרכזית בדיני הקניין והמקרקעין

גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון, 04/03/2019
 

ואלה עיקרי העובדות: שמעון מוכר לראובן קרקע, ראובן משלם את מלוא התמורה לשמעון אך במשך שנים ראובן נמנע מלרשום את הבעלות בקרקע על שמו בטאבו, ואף לא רושם לטובתו הערת אזהרה.


חשוב לציין כי גם שמעון (המוכר) לא היה רשום בטאבו כבעלים של הקרקע. כעבור 17 שנה, שמעון מוכר שוב את הקרקע ללוי (הקונה השני), אשר במשך שנים עיבד את הקרקע. לוי כקונה סביר, גם משלם את מלוא התמורה בגין הקרקע וגם רושם לטובתו הערת אזהרה בטאבו בגין העסקה בינו לבין שמעון.


ואולם לפני שנרשם לוי כבעלים החדש של הקרקע, מתעורר ראובן (הקונה הראשון) ומבקש מבית המשפט שיאכוף את העסקה שלו עם שמעון וטוען לעדיפות על פני לוי.


בפסק דין חדשני קובע בית המשפט העליון כי ללוי עדיפות על פני ראובן למרות שראובן היה הקונה הראשון בזמן


פסק הדין האמור מעורר עניין לאור הכלל שבסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 הקובע:


"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה".


הפרשנות המקובלת לסעיף זה הנה, שהקונה הראשון גובר בדרך כלל, אולם אם הקונה השני פעל בתום לב (הסתמך על הרישום של המוכר בטאבו) והעסקה שלו היתה בתמורה (ולא במתנה) ובנוסף השני בזמן נרשם בסופו של דבר כבעלים בטאבו, שאז גובר השני על הראשון.


לכאורה לאור הפרשנות המקובלת לעיל, לראובן עדיפות על פני לוי, שהרי ראובן הוא הראשון, שמעון המוכר לא היה רשום כבעלים בטאבו, ולוי טרם נרשם כבעלים בטאבו (נרשמה לטובתו רק הערת אזהרה).


לראשונה בית המשפט העליון קובע כי סעיף 9 האמור יחול גם כאשר המוכר אינו רשום כבעלים בטאבו, ודי שהוא רשום כבעל הערת אזהרה


לאחר שקבע כך, יש לקבוע מי מהקונים ממנו עדיף. בית המשפט העליון מפי השופט ברק קובע כי על קונה מקרקעין חובה לפעול בשקידה ראויה ובמהירות סבירה על מנת לרשום את זכותו במקרקעין.


קונה מקרקעין אשר במשך שנים רבות נמנע מלעשות כן, יש בהתנהגותו משום התרשלות ו/או מחדל אשר גרמה ל"תאונה משפטית", אשר סיבכה את הקונה השני בעסקה נוגדת שלא מרצונו. השופט ברק קובע עוד כי קונה מקרקעין אשר לא רושם הערת אזהרה לטובתו תוך פרק זמן סביר, יכולה התנהגות כזאת בנסיבות מסוימות להיחשב כחוסר תום לב מצדו כלפי הקונה השני.


לראשונה בית המשפט מטיל מעין חובה או אחריות על קונה ראשון לרשום הערת אזהרה לטובתו, תוך פרק זמן סביר, כתנאי לקבלת הגנה ועדיפות על פני הקונה השני מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין.


ראוי לציין, כי בפסק דין זה למעשה "נענש" הקונה הראשון על שלא השתמש ברישום הערת האזהרה שמטרתה להביא את זכותו לידיעת הציבור. יחד עם זאת בפרקטיקה לא ניתן תמיד לרשום הערת אזהרה. כך למשל, כאשר המקרקעין רשומים על שם המוכר רק במינהל מקרקעי ישראל ולא בטאבו. המקבילה לרישום הערת אזהרה במינהל מקרקעי ישראל הינה "בקשה להעברת זכויות בנכס".


לאור ההלכה שנקבעה בפסק דין נשוא מאמר זה, נראה כי גם מי שרוכש נכס שלא ניתן לרשום עליו הערת אזהרה, יהיה עליו לנקוט בכל האמצעים המקבילים להערת אזהרה כדי להביא לידיעת הציבור את זכותו בנכס כגון: רישום במינהל של בקשה להעברת זכויות בנכס, רישום שעבוד על הנכס לטובת הקונה ברשם המשכונות וכדומה. בכך תוגן זכותו של הקונה מפני עסקה נוגדת.
 

פניה ישירה אל: גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

רטיבות חמורה בתקרה: חברת נדל"ן תשלם 170 אלף שקל עבור ליקויי בנייה

LawGuide, 16/06/2019

לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש

חניה בבית משותף: שכנים הסתכסכו עקב הצמדת חניות

LawGuide, 10/06/2019

סכסוך שכנים בבניין משותף ברמת גן הגיע להכרעת בית המשפט, כאשר חלק מהדיירים טענו שרישום החניות בטאבו בוצע בצורה שגויה, בעוד שכניהם טענו כי הרישום אינו שגוי אלא משקף את המציאות בפועל. מה קבע בית המשפט?

סכסוכי שכנים עקב נזילות ורטיבות

אלדד אמת - משרד עורכי דין, 27/05/2019

כשלא תמיד אפשר לבחור את השכנים...

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און
053-9428592
דיני משפחה, משפט אזרחי
עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה
053-9368604
דיני מיסים
עו"ד ארנסט גדייב
053-9428890
מקרקעין נדל"ן, דיני עבודה
שי סבג, משרד עורכי דין
053-9428828
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
לנציאנו, פרייז ושות`
053-9428442
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
מנשה - רון משרד עו"ד
053-8007619
פלילי, משפט אזרחי

הודעות אחרונות מהפורום

ראיה אלקטרונית על סחר

עומרי | לפני 6 שעות, 27 דקות | כתב אישום

מנהל סניף נעלם ואיתו המשכורת

נדב עופר | לפני 7 שעות, 6 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

סגירן גן ילדים פרטי לפני תחילת שנה

ניר | לפני 8 שעות, 23 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

זכויות עובד עם אשרת תושב ארעי

אנה | לפני 8 שעות, 48 דקות | אשרות עבודה ומעמד בישראל

חוב בגבייה כפולה

אפי | לפני 8 שעות, 53 דקות | הסדר חוב | מחיקת חובות

ביטול עסקת רכישת רכב

לולי | לפני 9 שעות, 1 דקות | תביעה אזרחית

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד און רונן - פוליסות אובדן כושר עבודה אכיפת משמעת במקום העבודה

פייסבוק

יובל ניב, משרד עורכי דין

עוסק בתחום האזרחי לרבות דיני עבודה, נזיקין ודיני משפחה, צוואות וירושות

053-9377914

עודד פרץ ושות`

עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237

עורכת דין סופי אביב

עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון

053-7101180

אשר אביטן - משרד עו"ד

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, תאונות דרכים ועבודה וביטוח לאומי

053-6130835

עו"ד ומגשרת רבקה ניר

עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים

053-7105254

דינה וולפרט משרד עורכי דין

התמחות בייצוג מול משרד הפנים- הגירה, אזרחות, בן זוג זר, איחוד משפחות

053-7101865

עו"ד עדי מלאכי

עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.

053-7293465

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און

עו"ד מגשרת ונוטריונית עם ותק רב בדיני משפחה, אזרחי, משקים חקלאיים ופשט"ר

053-9428592

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036