עו"ד שי שקד
נפגעי עבירה
משרד עורכי הדין סיגל וארז יער
פוסט טראומה | הלם קרב
עו"ד אמיר לנטון
תכנון ובניה
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד אריק שלו
אחוזי נכות
עו"ד יוחאי ניר (נאוי)
בתים משותפים
עו"ד יוני שמיל
תאונות קשות ונכויות
עו"ד דן הלפרט
תמ"א 38
יעל קוזמנקו & מיכל כחלון עורכות דין
נגישות לנכים
עו"ד קארין ברגינסקי
הסדר חוב | מחיקת חובות
עו"ד ויוי חביבה ארגמן
רשלנות עיניים
משרד עו"ד רנרט-סלומון
ביטוח ותאונות ילדים

רישום הערת אזהרה וחובת תום הלב

תחרות בין שני בעלי זכויות קניין, במיוחד כאשר שני קונים מתמודדים על אותו הנכס, מהווה סוגיה מרכזית בדיני הקניין והמקרקעין

גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון, 04/03/2019
 

ואלה עיקרי העובדות: שמעון מוכר לראובן קרקע, ראובן משלם את מלוא התמורה לשמעון אך במשך שנים ראובן נמנע מלרשום את הבעלות בקרקע על שמו בטאבו, ואף לא רושם לטובתו הערת אזהרה.


חשוב לציין כי גם שמעון (המוכר) לא היה רשום בטאבו כבעלים של הקרקע. כעבור 17 שנה, שמעון מוכר שוב את הקרקע ללוי (הקונה השני), אשר במשך שנים עיבד את הקרקע. לוי כקונה סביר, גם משלם את מלוא התמורה בגין הקרקע וגם רושם לטובתו הערת אזהרה בטאבו בגין העסקה בינו לבין שמעון.


ואולם לפני שנרשם לוי כבעלים החדש של הקרקע, מתעורר ראובן (הקונה הראשון) ומבקש מבית המשפט שיאכוף את העסקה שלו עם שמעון וטוען לעדיפות על פני לוי.


בפסק דין חדשני קובע בית המשפט העליון כי ללוי עדיפות על פני ראובן למרות שראובן היה הקונה הראשון בזמן


פסק הדין האמור מעורר עניין לאור הכלל שבסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 הקובע:


"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה".


הפרשנות המקובלת לסעיף זה הנה, שהקונה הראשון גובר בדרך כלל, אולם אם הקונה השני פעל בתום לב (הסתמך על הרישום של המוכר בטאבו) והעסקה שלו היתה בתמורה (ולא במתנה) ובנוסף השני בזמן נרשם בסופו של דבר כבעלים בטאבו, שאז גובר השני על הראשון.


לכאורה לאור הפרשנות המקובלת לעיל, לראובן עדיפות על פני לוי, שהרי ראובן הוא הראשון, שמעון המוכר לא היה רשום כבעלים בטאבו, ולוי טרם נרשם כבעלים בטאבו (נרשמה לטובתו רק הערת אזהרה).


לראשונה בית המשפט העליון קובע כי סעיף 9 האמור יחול גם כאשר המוכר אינו רשום כבעלים בטאבו, ודי שהוא רשום כבעל הערת אזהרה


לאחר שקבע כך, יש לקבוע מי מהקונים ממנו עדיף. בית המשפט העליון מפי השופט ברק קובע כי על קונה מקרקעין חובה לפעול בשקידה ראויה ובמהירות סבירה על מנת לרשום את זכותו במקרקעין.


קונה מקרקעין אשר במשך שנים רבות נמנע מלעשות כן, יש בהתנהגותו משום התרשלות ו/או מחדל אשר גרמה ל"תאונה משפטית", אשר סיבכה את הקונה השני בעסקה נוגדת שלא מרצונו. השופט ברק קובע עוד כי קונה מקרקעין אשר לא רושם הערת אזהרה לטובתו תוך פרק זמן סביר, יכולה התנהגות כזאת בנסיבות מסוימות להיחשב כחוסר תום לב מצדו כלפי הקונה השני.


לראשונה בית המשפט מטיל מעין חובה או אחריות על קונה ראשון לרשום הערת אזהרה לטובתו, תוך פרק זמן סביר, כתנאי לקבלת הגנה ועדיפות על פני הקונה השני מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין.


ראוי לציין, כי בפסק דין זה למעשה "נענש" הקונה הראשון על שלא השתמש ברישום הערת האזהרה שמטרתה להביא את זכותו לידיעת הציבור. יחד עם זאת בפרקטיקה לא ניתן תמיד לרשום הערת אזהרה. כך למשל, כאשר המקרקעין רשומים על שם המוכר רק במינהל מקרקעי ישראל ולא בטאבו. המקבילה לרישום הערת אזהרה במינהל מקרקעי ישראל הינה "בקשה להעברת זכויות בנכס".


לאור ההלכה שנקבעה בפסק דין נשוא מאמר זה, נראה כי גם מי שרוכש נכס שלא ניתן לרשום עליו הערת אזהרה, יהיה עליו לנקוט בכל האמצעים המקבילים להערת אזהרה כדי להביא לידיעת הציבור את זכותו בנכס כגון: רישום במינהל של בקשה להעברת זכויות בנכס, רישום שעבוד על הנכס לטובת הקונה ברשם המשכונות וכדומה. בכך תוגן זכותו של הקונה מפני עסקה נוגדת.
 

פניה ישירה אל: גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

כיצד מבצעים העברת זכויות בנכס מרשות מקרקעי ישראל?

ירקוני - אלון, משרד עורכי דין, נוטריון ומגשרים, 08/12/2019

כתוצאה משליטתו הבלעדית של מנהל מקרקעי ישראל, אזרחי המדינה שילמו ממיטב כספם על רכישת דירה אך אינם הבעלים שלה בפועל לאחר עסקת המכירה, אלא רק חוכרים מהמנהל את הנכס. מהי העברת זכויות ברשות מקרקעי ישראל וכיצד מבצעים אותה?

הסכם שכירות למראית עין: שוכרים שהוגש נגדם צו פינוי התעקשו להישאר בדירה

LawGuide, 14/11/2019

תביעה לפינוי שוכר נתקלה בעדות נחרצת של השוכרים, שלפיה חוזה השכירות שחתמו עם בעל הדירה הוא פיקטיבי. לטענתם, בעל הנכס ערך איתם את החוזה רק כדי שיוכל להציגו לבנק ולקבל הלוואה, כך שתנאיו בטלים והם יכולים להמשיך לגור בדירה ללא תשלום השכירות

ליקויי בנייה חמורים: קבלן יפצה בעלי בית עקב בעיית רטיבות קשה

LawGuide, 05/11/2019

בני זוג שעברו להתגורר בבית חדש החלו לסבול מבעיית רטיבות קשה כעבור חודשים ספורים בלבד. הם התלוננו בפני הקבלן שערך תיקונים בבית אך למרות זאת הבעיה החריפה ולוותה בנזילות והצפות. בית המשפט חייב את הקבלן לשלם לבעלי הבית פיצוי בסך 320 אלף שקלים

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

גל גורודיסקי, עו"ד
053-6130837
דיני עבודה
לנציאנו, פרייז ושות`
053-9428442
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו״ד קליה טאוזר ליפקין
053-7101875
הוצאה לפועל
מעודה יוסף - עו"ד ומגשר
053-9428951
דיני משפחה, דיני עבודה
פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין
053-9370268
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין
053-6130164
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש

הודעות אחרונות מהפורום

חוב ארנונה של חברה בע"מ לאחר קבלת הפטר בהליך פשיטת רגל

אבנר | לפני 1 ימים, 20 שעות, 42 דקות | ארנונה

סכסוך שכנים על חוב מיסי ועד בית

שון | לפני 1 ימים, 21 שעות, 8 דקות | סכסוכי שכנים

מהי העלות של חידוש דרכון פולני בפולין

שי גולדשטיין | לפני 1 ימים, 21 שעות, 17 דקות | דרכון פולני, לטבי וליטאי

קרע בחבל הטבור ותינוקת שנולדה כמעט ללא דם

מורייה | לפני 1 ימים, 21 שעות, 38 דקות | רשלנות רפואית בלידה

ביטול של קורס אונליין וחוזה בעל פה שלא אושר מעולם

נתנאל | לפני 1 ימים, 21 שעות, 38 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

טעות במינון תרופה של רופא בעקבות אבחון לא מדויק

אריאלי דורון | לפני 1 ימים, 21 שעות, 38 דקות | רשלנות רפואית באבחון

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

סגירת תיק פלילי מחוסר ראיות או חוסר עניין לציבור הכרה בפגיעה בשורש כף היד כפגיעת עבודה (CTS)

פייסבוק

מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרת

עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג

053-8007664

אליהו דנינו, עו"ד

מומחה בדיני הוצל"פ, פשיטות רגל, הפטר, הסדר חובות, וביטול עיקולים והגבלות.

חייגו 053-9377902

עו"ד ומגשרת רבקה ניר

עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים

053-7105254

משרד עו"ד גישור ונוטריון-חיה לזר נוטקין

דיני משפחה ומעמד אישי - גירושין, סכסוכי ירושה, אפוטרופסות, ידועים בציבור

053-9428887

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

ד"ר איריס טרומן , משרד עו"ד

ליווי וייצוג בתביעות: ייפוי כח מתמשך, צוואות, לשון הרע, מקרקעין, דיני משפחה.

053-8007701

משרד עו"ד סרוסי - מארון ושות`

משרד ותיק ומנוסה בלווי חברות, מסחרי, הוצל"פ, ורשלנות רפואית

053-7101188

שוובר - קלביר משרד עו"ד

המשרד עוסק בדיני משפחה וירושה, ייפוי כוח מתמשך, דיני עבודה ולשון הרע.

053-9386787

עו"ד נדב גרינולד

המשרד עוסק במשפט פלילי, בתעבורה וייצוג אסירים - זמין עבורכם 24/7

053-6130161

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד

מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.

053-6130820

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828