עו"ד אורית פז
תאונות דרכים
עו"ד זאב גולדווין
ייפוי כוח מתמשך
עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד סמי בלטר
ארנונה
עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית בלידה
עו"ד דוד רבי
מנהלי, רשויות ובג"צ
עו"ד אפרת חורי הרוש
גירושין
רונן-מעוז, משרד עורכי דין
מחלת מקצוע
עו"ד אורי טשקורי
העברה ללא תמורה
עו"ד לימור אביטן
ביהמ"ש משפחה
ארז הימן, עו"ד ונוטריון
רישום בטאבו
עו"ד אריק שלו
אחוזי נכות

רישום הערת אזהרה וחובת תום הלב

תחרות בין שני בעלי זכויות קניין, במיוחד כאשר שני קונים מתמודדים על אותו הנכס, מהווה סוגיה מרכזית בדיני הקניין והמקרקעין

גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון, 04/03/2019
 

ואלה עיקרי העובדות: שמעון מוכר לראובן קרקע, ראובן משלם את מלוא התמורה לשמעון אך במשך שנים ראובן נמנע מלרשום את הבעלות בקרקע על שמו בטאבו, ואף לא רושם לטובתו הערת אזהרה.


חשוב לציין כי גם שמעון (המוכר) לא היה רשום בטאבו כבעלים של הקרקע. כעבור 17 שנה, שמעון מוכר שוב את הקרקע ללוי (הקונה השני), אשר במשך שנים עיבד את הקרקע. לוי כקונה סביר, גם משלם את מלוא התמורה בגין הקרקע וגם רושם לטובתו הערת אזהרה בטאבו בגין העסקה בינו לבין שמעון.


ואולם לפני שנרשם לוי כבעלים החדש של הקרקע, מתעורר ראובן (הקונה הראשון) ומבקש מבית המשפט שיאכוף את העסקה שלו עם שמעון וטוען לעדיפות על פני לוי.


בפסק דין חדשני קובע בית המשפט העליון כי ללוי עדיפות על פני ראובן למרות שראובן היה הקונה הראשון בזמן


פסק הדין האמור מעורר עניין לאור הכלל שבסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 הקובע:


"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה".


הפרשנות המקובלת לסעיף זה הנה, שהקונה הראשון גובר בדרך כלל, אולם אם הקונה השני פעל בתום לב (הסתמך על הרישום של המוכר בטאבו) והעסקה שלו היתה בתמורה (ולא במתנה) ובנוסף השני בזמן נרשם בסופו של דבר כבעלים בטאבו, שאז גובר השני על הראשון.


לכאורה לאור הפרשנות המקובלת לעיל, לראובן עדיפות על פני לוי, שהרי ראובן הוא הראשון, שמעון המוכר לא היה רשום כבעלים בטאבו, ולוי טרם נרשם כבעלים בטאבו (נרשמה לטובתו רק הערת אזהרה).


לראשונה בית המשפט העליון קובע כי סעיף 9 האמור יחול גם כאשר המוכר אינו רשום כבעלים בטאבו, ודי שהוא רשום כבעל הערת אזהרה


לאחר שקבע כך, יש לקבוע מי מהקונים ממנו עדיף. בית המשפט העליון מפי השופט ברק קובע כי על קונה מקרקעין חובה לפעול בשקידה ראויה ובמהירות סבירה על מנת לרשום את זכותו במקרקעין.


קונה מקרקעין אשר במשך שנים רבות נמנע מלעשות כן, יש בהתנהגותו משום התרשלות ו/או מחדל אשר גרמה ל"תאונה משפטית", אשר סיבכה את הקונה השני בעסקה נוגדת שלא מרצונו. השופט ברק קובע עוד כי קונה מקרקעין אשר לא רושם הערת אזהרה לטובתו תוך פרק זמן סביר, יכולה התנהגות כזאת בנסיבות מסוימות להיחשב כחוסר תום לב מצדו כלפי הקונה השני.


לראשונה בית המשפט מטיל מעין חובה או אחריות על קונה ראשון לרשום הערת אזהרה לטובתו, תוך פרק זמן סביר, כתנאי לקבלת הגנה ועדיפות על פני הקונה השני מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין.


ראוי לציין, כי בפסק דין זה למעשה "נענש" הקונה הראשון על שלא השתמש ברישום הערת האזהרה שמטרתה להביא את זכותו לידיעת הציבור. יחד עם זאת בפרקטיקה לא ניתן תמיד לרשום הערת אזהרה. כך למשל, כאשר המקרקעין רשומים על שם המוכר רק במינהל מקרקעי ישראל ולא בטאבו. המקבילה לרישום הערת אזהרה במינהל מקרקעי ישראל הינה "בקשה להעברת זכויות בנכס".


לאור ההלכה שנקבעה בפסק דין נשוא מאמר זה, נראה כי גם מי שרוכש נכס שלא ניתן לרשום עליו הערת אזהרה, יהיה עליו לנקוט בכל האמצעים המקבילים להערת אזהרה כדי להביא לידיעת הציבור את זכותו בנכס כגון: רישום במינהל של בקשה להעברת זכויות בנכס, רישום שעבוד על הנכס לטובת הקונה ברשם המשכונות וכדומה. בכך תוגן זכותו של הקונה מפני עסקה נוגדת.
 

פניה ישירה אל: גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

10 כללים חשובים בעת רכישת דירה

איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד, 21/08/2019

רכישת דירה - הטיפים שלנו

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין
053-6130164
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
עו"ד אדם ידיד
053-9428886
מדינות והגירה-דרכון זר, נזקי גוף תאונות
אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין
053-9370268
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
עו"ד רון שוורץ
053-9377935
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"ד
053-8007701
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן

הודעות אחרונות מהפורום

אי מילוי חובה על ידי עורך דין

דניאל דדון | לפני 6 שעות, 36 דקות | רשלנות מקצועית

חוב לחברת הכבלים HOT

יפה | לפני 7 שעות, 3 דקות | הסדר חוב | מחיקת חובות

טיפול שורש והתקנת כתר לא נכונים

רונן | לפני 7 שעות, 27 דקות | רשלנות רפואית שיניים

סחיטה ברשת ואיום על פרטיות

ימית | לפני 7 שעות, 29 דקות | עבירות מחשב סייבר

אי הגעת כבודה עקב עודף משקל במטוס

ר.ד | לפני 7 שעות, 29 דקות | תביעות תעופה ועיכוב בטיסות

אי החלפת פיה בבדיקת ינשוף

עקיבא | לפני 7 שעות, 31 דקות | נהיגה בשכרות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

מחיקת רישום פלילי- איך לבטל רישום פלילי? עו"ד לוסי מאיר - איך לבחור עורך דין גירושין

פייסבוק

משרד עורכי דין משה ליפשיץ

קצין משטרה לשעבר. עוסק במשפט הפלילי, דיני תעבורה ודיני ומשפחה

053-7933120

משרד עו"ד גישור ונוטריון-חיה לזר נוטקין

דיני משפחה ומעמד אישי - גירושין, סכסוכי ירושה, אפוטרופסות, ידועים בציבור

053-9428887

דניאל קליין, משרד עורכי דין

המשרד עוסק בתחום דיני עבודה כתחום עיקרי תוך מיצוי זכויות העובד

053-9370267

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175

נאוה סרף-הרשקוביץ עו"ד ומגשרת

23 שנה בתחום המשפחה, הצלחות מוכחות בתחום. שלוחות בחיפה הרצליה ות"א

053-9368606

עו"ד אריק ריביצקי

המשרד עוסק התחום הנזיקין והביטוח הלאומי, שלוחות באשקלון ובאר שבע

053-9386727

משרד עו"ד יצחק קארו

עוסק בדיני המשפחה ומעמד אישי ובדיני תעבורה. שלוחות בתל אביב ובאר שבע

053-9428453

שחר & שחר - משרד עו"ד

ייצוג חייבים וזוכים בהליכי הוצאה לפועל ופשיטת רגל. שלוחות: ירושלים ותל אביב.

053-9377930

עו"ד ארנסט גדייב

המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי

053-9428890

שי, יוספזון ושות` - משרד עורכי דין

משפט פלילי, רישיון נשק. קצין בכיר בדימוס במשטרה, צווארון לבן ועבירות מין.

053-9428482

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

עורכת דין סופי אביב

עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון

053-7101180