עו"ד אילת בהרי
עמידר דיור ציבורי
עו"ד אמיר לנטון
תכנון ובניה
עו"ד ג'ני חבשי
בית משפט לתעבורה
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית בלידה
עו"ד דוד רבי
מנהלי, רשויות ובג"צ
עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
עו"ד אהוד ויסברוד
רשלנות מקצועית
עו"ד איל עופר
דיני איכות הסביבה
עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
עריכת צוואה | רישום צוואה
עו"ד רינה שוסטר
העברה ללא תמורה
עו"ד טליה נעמת
אזרחות איטלקית
עו"ד נריה כהן
פינוי בינוי
עו"ד יהונתן גולדברג
נדל"ן בארה"ב
עו"ד איריס ירון אונגר
גזזת | פוליו

איך לחסוך במס בעסקת נדל"ן?

כל עסקה בנדל"ן, בין אם מדובר במכירת נכס ובין אם מדובר ברכישת נכס, היא בעלת משמעות כלכלית ניכרת לצדדים המעורבים בה. לא כל יום אנו קונים או מוכרים נכסים, וברוב המכריע של המקרים מדובר באחת העסקאות החשובות ביותר שאדם מבצע בחייו, בדרך כלל לא יותר מפעמים בודדות לאורך החיים. איך נגרום לכך שהעסקה תהיה מוצלחת ושכספים לא יתבזבזו לחינם?

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי , 18/02/2019
 

כבר בשלב הטרום-חוזי, הן המוכר והן הקונה משקיעים בדרך כלל משאבים לא מעטים, בכסף ובזמן - הקונה עורך חקר-שוק על מנת למצוא את הסביבה המתאימה לו, האם יש באזור גני-ילדים, בתי-ספר, מרכזי-קניות, מועדוני ספורט - כל אחד והצרכים הספציפיים החשובים לו.


בנוסף, על הקונה לברר מה הן אפשרויותיו הכספיות, מה מציעים לו הבנקים למשכנתאות ומהו התקציב שבסופו של דבר יעמוד לרשותו, ובהתאם לכך יכול למקד את חיפושיו באזורים המתאימים לו, גם ברמת התקציב. המוכר, מצדו, עורך סקר-שוק כדי לוודא מהו המחיר המיטבי שאותו יוכל להשיג, ולפעמים גם משקיע כספים בשיפוץ הנכס כדי לנסות להגדיל את התמורה שיקבל.


לאחר מכן נכנסים הצדדים להליכי משא ומתן, ולעיתים אף מתחייבים זה כלפי זה בהתחייבויות משפטיות, ואז עלול אחד הצדדים (או שניהם) לגלות כי בגלל היעדר תכנון מוקדם והיעדר ידע מקצועי - הוא נאלץ לבצע עסקה בה הוא מפסיד כסף רב שיכול היה להיחסך ממנו אילו עשה את הדבר החשוב ביותר לעשותו מראש: לקבל ייעוץ מקצועי ונכון לפני שנכנסים להליך עצמו.


חובה לקבל ייעוץ משפטי בתחום מיסוי נדל"ן לפני כל עסקה, בין אם אתה המוכר ובין אם אתה הקונה, ולבצע מראש תכנון-מס מקצועי על-מנת למקסם את העסקה ולהימנע ממצב של הפסד כלכלי ועוגמת נפש המתלווה אליו.


במה דברים אמורים?


בתחום המקרקעין יש לנקוט זהירות משנה - החוקים בנושא זה הם רבים ומורכבים, משתנים לעתים תכופות, תקנות שונות מתפרסמות מדי פעם ומוסיפות על הבלבול; פטורים ממס שהיו נכונים בעבר הופכים להיות לא רלוונטיים; המיסוי הופך להיות מכביד יותר ויותר. מי שלא בקי בכל נפתולי החוק ומרכיביו, עלול לעשות טעות שתעלה לו בהמשך בממון רב. ייעוץ ראשוני הינו חובה לפני שבכלל יוצאים לדרך.


ממה צריך להיזהר?


יש לבחון היטב את העובדות: האם הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר? האם בכלל מדובר בדירה שזכאית לקבל פטור ממס בתנאים מסוימים? יש לזכור כי נכסי נדל"ן אחרים, כגון מגרשים, חנויות, עסקים, בניינים - אינם זכאים לקבלת פטור בכלל, אפילו אם הם הנכס היחיד של המוכר.


ואם אכן מדובר בדירה - האם היא בכלל "דירת מגורים מזכה" שהחוק מאפשר למכור אותה בפטור ממס או בהקלה מסוימת? ואם בבעלות המוכר כמה דירות מגורים - ממתי הוא נחשב הבעלים שלהן ומתי, אם בכלל, מכר אחת מהן?


למרות שלכאורה מדובר בסוגיות הקשורות למוכר, גם מצד הקונה שאלות אלו הן חשובות וצריכות לקבל מענה לפני כניסה לעסקה, כי אם המוכר לא זכאי ולא יקבל פטור ממס-שבח, יש להשאיר מספיק כספים בנאמנות לצורך התשלומים שאולי יחולו על המוכר בהמשך. עובדה זו, למשל, היא חיונית וקריטית לידיעת הקונה לפני שהוא מתחייב למועדי התשלומים בעסקה ולגובהם.


מדובר, אם כן, בסוגיות שהן בעלות חשיבות מכרעת לעסקה, כי גובה מס-השבח שעלול להיות מוטל במקרים מסוימים עשוי לגרום למוכר לשקול פעמיים איזה נכס כדאי לו למכור קודם ואיזה אחר כך או בכלל לא, ובמילים אחרות - לעשות תכנון-מס לגיטימי.


מהו תכנון מס לגיטימי בעסקת נדל"ן?


מדובר בזכות חוקית, שכל אדם יכול וצריך לנצל, על מנת שלא להיקלע בשלב מאוחר יותר למצב של "תאונת-מס" רק משום שהוא לא בירר מראש מהן האפשרויות החוקיות העומדות לרשותו.


כך המצב במיוחד כאשר מדובר במוכר שיש לו מספר נכסים; או מוכר שביצע עסקת-מכר לפני זמן קצר; או מוכר שהנכס אותו הוא מעוניין למכור התקבל אצלו במתנה או בירושה. יש מצבים בהם ניתן להימנע מתשלום מס מיותר, וזהו תכנון מס לגיטימי מצד המוכר.


גם מצד הקונה ישנה חשיבות רבה לשאלה כמה דירות כבר נמצאות בבעלותו? האם יתכן שכדאי לו לרשום את הזכויות בדירה הנוספת שירכוש על-שם אחד מבני-המשפחה הקרובה?


ואולי כדאי לו לבצע עסקה אחרת בתוך המשפחה (כמו מכר-ללא-תמורה, הידוע בשם "עסקת מתנה") לפני שהוא נכנס לעסקת רכישת הנכס החדש? זהו בהחלט תכנון מס לגיטימי מצד הקונה. כל מקרה ונסיבותיו הוא, כמובן, ויש לבחון ולשקול את הדברים מראש באופן פרטני לפני כל עסקה.


עסקאות בנכסי ירושה


אם הנכס המדובר התקבל בירושה - ייתכן שהמוכרים יהיו פטורים ממס שבח מכוח היותם יורשים, אבל לא בהכרח. לא בכל המצבים נכסי הירושה פטורים ממס, כך למשל אם בירושה יש יותר מדירת מגורים אחת או אם המוריש לא היה קרוב משפחה מדרגה ראשונה ליורשים. לפעמים היורשים בטוחים כי יקבלו פטור ממס במכירה, ואז מגלים - ובאיחור - כי בעצם אין הם עומדים בתנאי הפטור על פי החוק.


ישנם מצבים בהם ניתן להתגבר על תקלה זו באמצעים יצירתיים, כגון הסכם-בין-יורשים, וכדאי לבחון זאת מראש.


עסקאות בנכסים שהתקבלו במתנה


אם הנכס המדובר התקבל במתנה - חשוב מאד לוודא כמה זמן עבר מאז קבלת המתנה והאם הסתיימה תקופת הצינון במהלכה אי אפשר למכור את הדירה בפטור המיוחל.


זהירות - גם לפטור ממס יש תקרה...


יש לזכור, כי גם כאשר יש זכאות לפטור ממס שבח, כגון: כאשר מדובר בדירה יחידה של המוכר, או כאשר מדובר בדירת-ירושה שעומדת בקריטריונים לקבלת פטור ממס בעת מכירתה - הפטורים עצמם מוגבלים בתקרה מסוימת, המשתנה מעת לעת ! מי שלא יודע זאת, עלול למצוא עצמו מחויב במס שאותו לא תכנן מראש ולא לקח אותו בחשבון...


לסיכום: לפני כל עסקת נדל"ן יש לקבל ייעוץ מקצועי ומקיף. חובה לערוך תכנון מס מקדים על-מנת למקסם את התמורות מהעסקה מצד אחד ולהקטין את חבויות המס מצד שני. למעשה, מדובר בשני הצדדים של אותה מטבע... לפני כל עסקת נדל"ן, חובה להתייעץ עם עורך דין המומחה בתחום.
 

פניה ישירה אל: עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הסכם שכירות למראית עין: שוכרים שהוגש נגדם צו פינוי התעקשו להישאר בדירה

LawGuide, 14/11/2019

תביעה לפינוי שוכר נתקלה בעדות נחרצת של השוכרים, שלפיה חוזה השכירות שחתמו עם בעל הדירה הוא פיקטיבי. לטענתם, בעל הנכס ערך איתם את החוזה רק כדי שיוכל להציגו לבנק ולקבל הלוואה, כך שתנאיו בטלים והם יכולים להמשיך לגור בדירה ללא תשלום השכירות

ליקויי בנייה חמורים: קבלן יפצה בעלי בית עקב בעיית רטיבות קשה

LawGuide, 05/11/2019

בני זוג שעברו להתגורר בבית חדש החלו לסבול מבעיית רטיבות קשה כעבור חודשים ספורים בלבד. הם התלוננו בפני הקבלן שערך תיקונים בבית אך למרות זאת הבעיה החריפה ולוותה בנזילות והצפות. בית המשפט חייב את הקבלן לשלם לבעלי הבית פיצוי בסך 320 אלף שקלים

רכישת דירה מכינוס - מלכודות אפשריות וחשיבות ייצוגו של עורך דין המומחה במקרקעין

איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד, 04/11/2019

האם אכן מחירה של דירה מכינוס נכסים הוא נמוך יותר? האם זו אמת מוחלטת או בעצם הנחה שאין לה אחיזה במציאות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

משרד עו"ד יפעת כהן
053-7931310
פלילי
סביר ושות` משרד עורכי דין
053-7933128
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
ליאת פסטרנק-אלקיים, משרד עורכי דין
053-7105244
דיני משפחה
שי סבג, משרד עורכי דין
053-9428828
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
שחר & שחר - משרד עו"ד
053-9377930
משפט מסחרי ועסקים, הוצאה לפועל
עו"ד עפרה גביש
053-9386036
משפט אזרחי , משפט מסחרי ועסקים

הודעות אחרונות מהפורום

רישום והצמדה של שטחים בבעלות של הקבלן

דוד | לפני 52 דקות | רישום בטאבו

זכויות של עצמאי חולה בפיברומיאלגיה

שרית | לפני 1 שעות, 24 דקות | אחוזי נכות

תשלום פיצויים למנקה חדר המדרגות בבית משותף

גל | לפני 1 שעות, 30 דקות | בתים משותפים

זכויות עובדי משק בית במצב חירום

איל | לפני 1 שעות, 52 דקות | זכויות עובדים

תשלום על ימי מחלה לאחר פיטורים

פרדי | לפני 1 שעות, 54 דקות | זכויות עובדים

הסדרת ביטוח בעת התנדבות

רועי זיו | לפני 2 שעות, 23 דקות | תביעת ביטוח

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

רישום קבלן - מתי לבדוק האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים? ועדת ההשגה של משרד הפנים - איך מתמודדים?

פייסבוק

שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישור

משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ

053-7105249

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869

אשר אביטן - משרד עו"ד

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, תאונות דרכים ועבודה וביטוח לאומי

053-6130835

עו"ד ומגשרת עופרית צור-דרזנר

עוסקת בדיני משפחה, ניכור הורי, גירושין, משמורת משותפת והפחתת מזונות

053-6112884

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין

ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, מקרקעין ונדל"ן הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-7101880

עו"ד ומגשרת רבקה ניר

עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים

053-7105254

עו"ד אריה כהנא

עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר

053-9428511

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798

סביר ושות` משרד עורכי דין

כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל

053-7933128

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

דינה וולפרט משרד עורכי דין

התמחות בייצוג מול משרד הפנים- הגירה, אזרחות, בן זוג זר, איחוד משפחות

053-7101865