עו"ד דוד רבי
מנהלי, רשויות ובג"צ
עו"ד נעם קונפינו
נהיגה ללא רישיון או ביטוח
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
עו"ד גיל באיער
מעצר
רונן שיין ושות' - משרד עורכי דין
רישוי עסקים | רישיון עסק
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד ג'ני חבשי
תביעה אזרחית
עו"ד נריה כהן
פינוי בינוי
עו"ד ויוי חביבה ארגמן
רשלנות עיניים
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית בלידה

איך לחסוך במס בעסקת נדל"ן?

כל עסקה בנדל"ן, בין אם מדובר במכירת נכס ובין אם מדובר ברכישת נכס, היא בעלת משמעות כלכלית ניכרת לצדדים המעורבים בה. לא כל יום אנו קונים או מוכרים נכסים, וברוב המכריע של המקרים מדובר באחת העסקאות החשובות ביותר שאדם מבצע בחייו, בדרך כלל לא יותר מפעמים בודדות לאורך החיים. איך נגרום לכך שהעסקה תהיה מוצלחת ושכספים לא יתבזבזו לחינם?

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי , 18/02/2019
 

כבר בשלב הטרום-חוזי, הן המוכר והן הקונה משקיעים בדרך כלל משאבים לא מעטים, בכסף ובזמן - הקונה עורך חקר-שוק על מנת למצוא את הסביבה המתאימה לו, האם יש באזור גני-ילדים, בתי-ספר, מרכזי-קניות, מועדוני ספורט - כל אחד והצרכים הספציפיים החשובים לו.


בנוסף, על הקונה לברר מה הן אפשרויותיו הכספיות, מה מציעים לו הבנקים למשכנתאות ומהו התקציב שבסופו של דבר יעמוד לרשותו, ובהתאם לכך יכול למקד את חיפושיו באזורים המתאימים לו, גם ברמת התקציב. המוכר, מצדו, עורך סקר-שוק כדי לוודא מהו המחיר המיטבי שאותו יוכל להשיג, ולפעמים גם משקיע כספים בשיפוץ הנכס כדי לנסות להגדיל את התמורה שיקבל.


לאחר מכן נכנסים הצדדים להליכי משא ומתן, ולעיתים אף מתחייבים זה כלפי זה בהתחייבויות משפטיות, ואז עלול אחד הצדדים (או שניהם) לגלות כי בגלל היעדר תכנון מוקדם והיעדר ידע מקצועי - הוא נאלץ לבצע עסקה בה הוא מפסיד כסף רב שיכול היה להיחסך ממנו אילו עשה את הדבר החשוב ביותר לעשותו מראש: לקבל ייעוץ מקצועי ונכון לפני שנכנסים להליך עצמו.


חובה לקבל ייעוץ משפטי בתחום מיסוי נדל"ן לפני כל עסקה, בין אם אתה המוכר ובין אם אתה הקונה, ולבצע מראש תכנון-מס מקצועי על-מנת למקסם את העסקה ולהימנע ממצב של הפסד כלכלי ועוגמת נפש המתלווה אליו.


במה דברים אמורים?


בתחום המקרקעין יש לנקוט זהירות משנה - החוקים בנושא זה הם רבים ומורכבים, משתנים לעתים תכופות, תקנות שונות מתפרסמות מדי פעם ומוסיפות על הבלבול; פטורים ממס שהיו נכונים בעבר הופכים להיות לא רלוונטיים; המיסוי הופך להיות מכביד יותר ויותר. מי שלא בקי בכל נפתולי החוק ומרכיביו, עלול לעשות טעות שתעלה לו בהמשך בממון רב. ייעוץ ראשוני הינו חובה לפני שבכלל יוצאים לדרך.


ממה צריך להיזהר?


יש לבחון היטב את העובדות: האם הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר? האם בכלל מדובר בדירה שזכאית לקבל פטור ממס בתנאים מסוימים? יש לזכור כי נכסי נדל"ן אחרים, כגון מגרשים, חנויות, עסקים, בניינים - אינם זכאים לקבלת פטור בכלל, אפילו אם הם הנכס היחיד של המוכר.


ואם אכן מדובר בדירה - האם היא בכלל "דירת מגורים מזכה" שהחוק מאפשר למכור אותה בפטור ממס או בהקלה מסוימת? ואם בבעלות המוכר כמה דירות מגורים - ממתי הוא נחשב הבעלים שלהן ומתי, אם בכלל, מכר אחת מהן?


למרות שלכאורה מדובר בסוגיות הקשורות למוכר, גם מצד הקונה שאלות אלו הן חשובות וצריכות לקבל מענה לפני כניסה לעסקה, כי אם המוכר לא זכאי ולא יקבל פטור ממס-שבח, יש להשאיר מספיק כספים בנאמנות לצורך התשלומים שאולי יחולו על המוכר בהמשך. עובדה זו, למשל, היא חיונית וקריטית לידיעת הקונה לפני שהוא מתחייב למועדי התשלומים בעסקה ולגובהם.


מדובר, אם כן, בסוגיות שהן בעלות חשיבות מכרעת לעסקה, כי גובה מס-השבח שעלול להיות מוטל במקרים מסוימים עשוי לגרום למוכר לשקול פעמיים איזה נכס כדאי לו למכור קודם ואיזה אחר כך או בכלל לא, ובמילים אחרות - לעשות תכנון-מס לגיטימי.


מהו תכנון מס לגיטימי בעסקת נדל"ן?


מדובר בזכות חוקית, שכל אדם יכול וצריך לנצל, על מנת שלא להיקלע בשלב מאוחר יותר למצב של "תאונת-מס" רק משום שהוא לא בירר מראש מהן האפשרויות החוקיות העומדות לרשותו.


כך המצב במיוחד כאשר מדובר במוכר שיש לו מספר נכסים; או מוכר שביצע עסקת-מכר לפני זמן קצר; או מוכר שהנכס אותו הוא מעוניין למכור התקבל אצלו במתנה או בירושה. יש מצבים בהם ניתן להימנע מתשלום מס מיותר, וזהו תכנון מס לגיטימי מצד המוכר.


גם מצד הקונה ישנה חשיבות רבה לשאלה כמה דירות כבר נמצאות בבעלותו? האם יתכן שכדאי לו לרשום את הזכויות בדירה הנוספת שירכוש על-שם אחד מבני-המשפחה הקרובה?


ואולי כדאי לו לבצע עסקה אחרת בתוך המשפחה (כמו מכר-ללא-תמורה, הידוע בשם "עסקת מתנה") לפני שהוא נכנס לעסקת רכישת הנכס החדש? זהו בהחלט תכנון מס לגיטימי מצד הקונה. כל מקרה ונסיבותיו הוא, כמובן, ויש לבחון ולשקול את הדברים מראש באופן פרטני לפני כל עסקה.


עסקאות בנכסי ירושה


אם הנכס המדובר התקבל בירושה - ייתכן שהמוכרים יהיו פטורים ממס שבח מכוח היותם יורשים, אבל לא בהכרח. לא בכל המצבים נכסי הירושה פטורים ממס, כך למשל אם בירושה יש יותר מדירת מגורים אחת או אם המוריש לא היה קרוב משפחה מדרגה ראשונה ליורשים. לפעמים היורשים בטוחים כי יקבלו פטור ממס במכירה, ואז מגלים - ובאיחור - כי בעצם אין הם עומדים בתנאי הפטור על פי החוק.


ישנם מצבים בהם ניתן להתגבר על תקלה זו באמצעים יצירתיים, כגון הסכם-בין-יורשים, וכדאי לבחון זאת מראש.


עסקאות בנכסים שהתקבלו במתנה


אם הנכס המדובר התקבל במתנה - חשוב מאד לוודא כמה זמן עבר מאז קבלת המתנה והאם הסתיימה תקופת הצינון במהלכה אי אפשר למכור את הדירה בפטור המיוחל.


זהירות - גם לפטור ממס יש תקרה...


יש לזכור, כי גם כאשר יש זכאות לפטור ממס שבח, כגון: כאשר מדובר בדירה יחידה של המוכר, או כאשר מדובר בדירת-ירושה שעומדת בקריטריונים לקבלת פטור ממס בעת מכירתה - הפטורים עצמם מוגבלים בתקרה מסוימת, המשתנה מעת לעת ! מי שלא יודע זאת, עלול למצוא עצמו מחויב במס שאותו לא תכנן מראש ולא לקח אותו בחשבון...


לסיכום: לפני כל עסקת נדל"ן יש לקבל ייעוץ מקצועי ומקיף. חובה לערוך תכנון מס מקדים על-מנת למקסם את התמורות מהעסקה מצד אחד ולהקטין את חבויות המס מצד שני. למעשה, מדובר בשני הצדדים של אותה מטבע... לפני כל עסקת נדל"ן, חובה להתייעץ עם עורך דין המומחה בתחום.
 

פניה ישירה אל: עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

סכסוך משפחתי: הרחבת דירת הבן גרמה לאב למטרד

LawGuide, 16/09/2019

הבן שהתגורר מעל דירת אביו, הוסיף לדירתו תוספות בנייה מבלי שקיבל היתר לכך וללא הסכמת אביו. האב בתגובה הגיש תביעה וטען שתוספות הבנייה גורמות לו למטרד וחוסמות את האור והאוויר בביתו

ליקויי רטיבות בדירת יד שנייה: מתי ניתן לתבוע פיצויים על הפרת ההסכם?

LawGuide, 12/09/2019

בני זוג שרכשו דירת קוטג' עם מרתף וגינה, גילו כשהגיע החורף שהמרתף מוצף במים. כשהתחוור להם שמדובר בבעיית איטום, תבעו את מוכרת הדירה בטענה שהסתירה מהם את הליקוי ובכך הפרה את ההסכם באופן יסודי. המוכרת תפצה אותם ב-265 אלף שקלים

שימוש בחצר הבית המשותף: האם תתאפשר גישה למחסן פרטי?

LawGuide, 10/09/2019

חצר בית משותף הוצמדה לשטחם של בני זוג, והם מנעו מהשכן לעבור בשטחם ולהגיע אל מחסן בבעלותו הממוקם שם. בעל המחסן פנה לבית המשפט וביקש שיקבע כי מותר לו לעבור בשטח של בני הזוג כדי להגיע למחסן שבבעלותו

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא
053-9428497
רשלנות רפואית
אוחיון-דבש, משרד עורכי דין
053-9428478
תעבורה , פלילי
אריק שלו ושות`, עורכי דין
053-9377919
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עודד פרץ ושות`
053-9429004
משפט אזרחי , נזקי גוף תאונות
עו"ד רות שטרנברג
053-9428582
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי
053-7101175
משפט אזרחי , מקרקעין נדל"ן

הודעות אחרונות מהפורום

מעצר בית שנמשך חודשיים, מה הזכויות?

מקסים | לפני 10 שעות, 49 דקות | משפט פלילי

הגדרת "אכסניה" בחוק לצורך רישוי עסק

ברוך | לפני 10 שעות, 55 דקות | רישוי עסקים | רישיון עסק

רטיבות בדירה חדשה מקבלן

ליבי | לפני 11 שעות, 0 דקות | ליקויי בניה

קבלת אזרחות לאדם וצאצאיו שנולד ברומניה

ולאד ארליך | לפני 11 שעות, 4 דקות | אזרחות רומנית | רומניה

טופס אזרחות גרמנית אבד

יובל לנדסברג | לפני 11 שעות, 20 דקות | גרמניה | דרכון גרמני

מצג שווא ברכישת דירה

מיכל גרוס | לפני 11 שעות, 26 דקות | רכישת/מכירת דירה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עורכת דין דוקטור איריס טרומן עם טיפים משפטיים לניהול עסק בראש שקט תמ"א 38 - מי זכאי לביצוע תוכנית תמ"א 38?

פייסבוק

דמרי - בן שחר משרד עו"ד

משרדנו מתמחה בתחומי דיני העבודה פשיטות רגל- הוצאה לפועל ודיני משפחה.

053-7298477

עורכת דין סופי אביב

עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון

053-7101180

עו"ד יעל בועז

המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות

053-9386035

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

משרד עורכי דין דניאלה יובנוביץ-טויטו

עוסקת בדיני משפחה וירושה, גירושין, מזונות, צוואות, הסכמי ממון ואפוטרופוס

0524550395

אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד

מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.

053-6130820

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

עו"ד אילת בהרי

עוסקים בפינוי בינוי, מקרקעין, דיור ציבורי ודיירות מוגנת, פשיטות רגל והוצל"פ

053-7349465

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין

ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, מקרקעין ונדל"ן הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-7101880

עו"ד דותן לינדנברג

תאונות דרכים ועבודה, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח

053-9428574

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582