משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
עו"ד אורלי זפרני לביא
ועדה רפואית
עו"ד עודד פרץ
סכסוכי שכנים
עו"ד ג'ני חבשי
תביעה אזרחית
עו"ד ונוטריון עידו לשם
אפוטרופסות וקשישים
עו"ד ג'ני חבשי
בית משפט לתעבורה
יעל קוזמנקו & מיכל כחלון עורכות דין
נגישות לנכים
עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עורך דין פלילי אלון ארז
עבירות מין
עו"ד סמי בלטר
ארנונה
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית באבחון
עו"ד יוחאי ניר (נאוי)
בתים משותפים

חוק הגנת הדייר - זכויותיו של הדייר המוגן

מיהו דייר מוגן, מהן זכויותיו בדירה, והאם ניתן לפנות אותו?

עקרבי ושות` עורכי דין, 27/01/2019
 

רקע היסטורי: חוק הגנת הדייר הנו חוק "של פעם" וחל כיום רק על חלק קטן מהשוכרים. הזכויות שהוא מקנה לדייר הנן מפליגות ועל מנת להבינן יש צורך להבין את המציאות ששררה בארץ באמצע המאה ה -20.


בתקופה זו התפיסה החברתית היתה סוציאליסטית (ולא קפיטליסטית - כפי שהיא בימינו). בהתאם לתפיסה זו הוצרו זכויותיהם של בעלי הנכסים לטובת מתן פתרונות דיור לכלל הציבור ובעיקר למי שידו אינו משגת להשיג לעצמו קורת גג.


ההגנה מפני פינוי


חוק הגנת הדייר מצמצם במידה רבה את החופש של בעל הדירה לעשות בדירה כרצונו. הוא מעניק לדייר המוגן הגנה מפני סיום השכירות כל עוד הוא משלם את דמי השכירות ומקיים את תנאי השכירות. דמי השכירות המשולמים הנם נמוכים מאוד וגובהם נקבע בחוק בהתאם לעלית מדד המחירים לצרכן.


בעל הבית אינו יכול לפנות את הדייר מהדירה או לסיים את השכירות אלא אם מתקיימות נסיבות מיוחדות. כך למשל ניתן לפנות דייר מוגן במקרה של ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין או בשל עסקת פינוי-בינוי אך במקרים כאלה פינוי הדייר יהיה כנגד תשלום פיצוי משמעותי.


מדובר אם כן בזכות שכירות בעלת מאפיינים ייחודיים ושונים מאוד משכירות של ימינו הידועה בשם "שכירות חופשית". החוק מתייחס לדייר כצד החלש לעומת בעל הבית. אולם לאור התמורות החברתיות והמעבר מגישה סוציאליסטית לקפיטליסטית, מאזן בית המשפט בשנים האחרונות את הכף לטובת בעלי הבית.


לפני עשרות שנים היה קשה לפנות דייר מוגן אולם כיום בית המשפט אינו מהסס להורות על פינוי של דייר שפעל בניגוד להוראות החוק או להוראות החוזה ומגן בכך על זכות הקניין של בעל הבית.


מי הוא דייר מוגן?


דייר מוגן הוא מי שעומד באחד התנאים הבאים:


א. דייר שהיה זכאי להחזיק במושכר טרם 20.8.1968.


ב. דייר שנקבע בהסכם השכירות שיחול עליו חוק הגנת הדייר.


ג. דייר שהפך למוגן עקב פטירת קרוב משפחה שהיה בעל מעמד של דייר מוגן.


ד. דייר ששילם דמי מפתח עם כניסתו למושכר.


ה. מי שמחזיק בנכס ברציפות מלפני שנת 1940.


באופן גס ניתן לומר שכיום חלק מן הדיירים המוגנים הם דיירים "מקוריים" או "היסטוריים", חלקם קנו את הזכות מדייר מוגן ונכנסו בנעליו וחלקם קיבלו את הזכות כתוצאה מפטירה של בן משפחה ונחשבים כ"דייר ממשיך".


האם הזכויות רשומות?


בניגוד למרשם הזכויות במקרקעין (טאבו) אין מרשם רשמי שבו ניתן לבדוק האם לפלוני זכות דיירות מוגנת.


בשל מצב דברים זה מתעוררים סכסוכים רבים בין בעלי דירות לבין דיירים אשר מגיעים לבית המשפט. בהעדר "טאבו" של דיירים מוגנים צריך הטוען לזכות דיירות מוגנת להביא ראיות לקיומה של הזכות כגון הסכם שכירות, קבלות על תשלום דמי שכירות מוגנים ותכתובת המלמדת על העלאת דמי השכירות בהתאם לחוק הגנת הדייר.


מכירת זכות דיירות מוגנת


זכות דיירות מוגנת היא נכס שניתן למכירה. הדייר המוגן יכול להציע את זכותו למכירה בשוק החופשי בתמורה לתשלום תמורה הקרויה דמי מפתח (כ-60% משווי הנכס). הקונה ייכנס בנעליו של הדייר המוגן כלומר יהיה זכאי גם הוא להגנה מפני פינוי וישלם דמי שכירות זהים לדמי השכירות ששילם הדייר המוגן.


בעל הבית רשאי להשוות את הצעתו של הקונה ובכך להחזיר לעצמו את החזקה בנכס. אם בחר בעל הבית שלא להשוות את ההצעה ולהתנגד לעסקה עשוי הסכסוך להגיע לבית המשפט. בהעדר נימוקים חריגים בית המשפט עשוי לאשר את העסקה.


 

פניה ישירה אל: עקרבי ושות` עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

10 כללים חשובים בעת רכישת דירה

איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד, 21/08/2019

רכישת דירה - הטיפים שלנו

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

שטובר & טולדנו
053-9428385
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
יחיאלי, יומטוביאן ושות`
053-9386719
נזקי גוף תאונות, הוצאה לפועל
מנשה - רון משרד עו"ד
053-8007619
פלילי, משפט אזרחי
עו"ד רוני יאיר
053-9428370
פלילי
אשר אביטן - משרד עו"ד
053-6130835
דיני עבודה, נזקי גוף תאונות
אולניק לינוי משרד עו"ד
053-9386726
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש

הודעות אחרונות מהפורום

אי מילוי חובה על ידי עורך דין

דניאל דדון | לפני 6 שעות, 35 דקות | רשלנות מקצועית

חוב לחברת הכבלים HOT

יפה | לפני 7 שעות, 2 דקות | הסדר חוב | מחיקת חובות

טיפול שורש והתקנת כתר לא נכונים

רונן | לפני 7 שעות, 26 דקות | רשלנות רפואית שיניים

סחיטה ברשת ואיום על פרטיות

ימית | לפני 7 שעות, 28 דקות | עבירות מחשב סייבר

אי הגעת כבודה עקב עודף משקל במטוס

ר.ד | לפני 7 שעות, 28 דקות | תביעות תעופה ועיכוב בטיסות

אי החלפת פיה בבדיקת ינשוף

עקיבא | לפני 7 שעות, 30 דקות | נהיגה בשכרות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

ועדת ההשגה של משרד הפנים - איך מתמודדים? תמ"א 38 - מי זכאי לביצוע תוכנית תמ"א 38?

פייסבוק

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ומנוסה, ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

בתאל מנור משרד עו"ד ומגשרת

המשרד עוסק בניהול חובות, פשיטת רגל, נזקי גוף, תאונות דרכים וזכויות עובדים.

053-9370224

דמרי - בן שחר משרד עו"ד

משרדנו מתמחה בתחומי דיני העבודה פשיטות רגל- הוצאה לפועל ודיני משפחה.

053-7298477

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582

עו"ד שמעון צור

ניסיון רב בתחום המשפחה, משפט מסחרי עם דגש על ליווי חברות ופלילי

053-7105257

משה רבי משרד עורכי דין

מהמשרדים המובילים בתחום דיני התעבורה, בעל ותק של 20 שנה בתחום.

053-6112860

יובל ניב, משרד עורכי דין

עוסק בתחום האזרחי לרבות דיני עבודה, נזיקין ודיני משפחה, צוואות וירושות

053-9377914

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798

עו"ד ומגשרת עופרית צור-דרזנר

עוסקת בדיני משפחה, ניכור הורי, גירושין, משמורת משותפת והפחתת מזונות

053-6112884

עורכת דין סופי אביב

עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון

053-7101180

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237