משרד עורכי דין רנרט סלומון
אובדן כושר עבודה
עורך דין פלילי אלון ארז
עבירות מין
משרד עו"ד דוניץ ושות'
נישואים אזרחיים | התרת נישואין
עו"ד גיא הרשקוביץ
חוזים / הסכמים
עו"ד שי שקד
נפגעי עבירה
עו"ד סמי בלטר
ארנונה
עו"ד אמיר לנטון
תכנון ובניה
עו"ד ג'ני חבשי
תביעה אזרחית
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד אוריאל זעירא ועו"ד ישי ברק
עיקולים ועיכוב יציאה
עו"ד יוחאי ניר (נאוי)
בתים משותפים
עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה

פינוי דייר מוגן - מדריך

בעלי נכס בשכירות מוגנת? מהן האפשרויות לפינוי הדייר המוגן?

עקרבי ושות` עורכי דין, 04/12/2018
 

דמיינו לעצמכם בניין בלב תל אביב. באותה קומה מצויות 2 דירות דומות. האחת - מושכרת בשכירות חופשית ואילו השנייה תפוסה על ידי דייר מוגן. הראשונה מושכרת תמורת 8,000 שקלים. בשנייה משלם הדייר המוגן דמי שכירות מוגנים בסך של 300 שקלים. זו לא בדיחה. זו המציאות בישראל של שנת 2018.


בעלי נכסי שתפוסים על ידי דייר מוגן מוצאים עצמם בסיטואציה לא פשוטה ומחפשים דרכים שונות לפנות את הדייר המוגן. מה האפשרויות?


אפשרות ראשונה - הסכם לפינוי דייר מוגן


הסכם פינוי מול הדייר מחייב הסכמה של שני הצדדים. חוק הגנת הדייר אינו קובע כללים לחישוב דמי הפינוי המגיעים לדייר במקרה כזה ודמי הפינוי פתוחים למשא ומתן. לכאורה גובה דמי המפתח יכול לשמש כבסיס לחישוב דמי הפינוי אולם מדובר בנתון שאינו מחייב את הצדדים.


בעל הבית יכול לעשות לעצמו חישוב כדאיות שמתבסס על מספר נתונים: גיל הדייר, הסיכוי שבמות הדייר יוכל בן משפחה של הדייר לקבל את הזכות, סבירות האפשרות שהדייר יעזוב מרצון (בשל מצב רפואי למשל), שווי אבדן דמי השכירות הריאליים שהיה מקבל אם הייתה הדירה פנויה ועוד.


אפשרות שנייה - מכירה לדייר מוגן


אפשרות פחות נפוצה היא מכירה של זכות הבעלות לדייר. גם כאן אין בחוק כל כללים לחישוב התמורה המגיעה לבעל הבית ומדובר במשא ומתן חופשי בין הצדדים. הצדדים יכולים להסכים על קביעת התמורה בידי שמאי מוסכם.


אפשרות שלישית - מכירת הנכס כתפוס


מכירת הנכס כנכס תפוס מורידה משמעותית את ערכו. יחד עם זאת, קיימים גורמים בשוק הנדל"ן שרואים ברכישה כזו כהזדמנות עסקית. משקיעים הקונים דירות תפוסות עושים כך בדרך כלל בשל הערכת סיכוייהם לפנות את הדייר או בשל האפשרות העתידית לביצוע פרויקט בניה בבניין כגון פרויקט תמ"א 38.


תביעה לפינוי דייר מוגן בשל הפרת חוזה השכירות


על דייר מוגן חלות חובות רבות, רובן מכוח חוזה השכירות. אם ניתן להוכיח שהדייר הפר חובה כלשהי ניתן להגיש נגדו תביעת פינוי.
גישת בתי המשפט לתביעות פינוי נגד דיירים מוגנים השתנתה לאורך השנים וכיום בתי המשפט נוטים להחמיר עם הדיירים וצווי פינוי הפכו לדבר שבשגרה.


בין האיסורים העשויים להיות המוטלים על הדייר: איסור ביצוע שינויים במושכר, איסור הפעלת עסק במושכר, איסור מתן רשות מגורים לאחר, איסור הטרדה והרגזה. זאת בנוסף לחובה לשלם את דמי השכירות, את המסים העירוניים ואת התשלומים בגין תחזוקת הנכס.


בעסקים מוגנים יש לשים לב לשימוש (ייעוד) הנקוב בחוזה השכירות. בחוזה סטנדרטי של דיירות מוגנת בעסק חל על הדייר איסור לבצע פעילות עסקית החורגת מהשימוש (ייעוד) שהוגדר בחוזה.


חוזה השכירות המוגנת עשוי להיות בעל ערך עבור בעל הבית שכן נכללים בו איסורים שונים על הדייר. במקרה שבו חוזה השכירות אבד עלול בעל הבית להיתקל בקשיים והיקף עילות הפינוי העומדות לו מול הדייר עשוי להצטמצם.


תביעה לפינוי דייר מוגן מכוח הוראות חוק הגנת הדייר


מקור נוסף לעילות פינוי נגד דייר מוגן הוא חוק הגנת הדייר. העילה העיקרית הקבועה בחוק היא רצונו של בעל הבית להרוס את המושכר או לבצע בו שינויים יסודיים. ניתן לעשות שימוש בעילה זו כאשר עומד להתבצע בבניין פרויקט לפי תמ"א 38.


יש לציין כי עילה זו, להבדיל מעילות הנובעות מהפרת חוזה, מחייבת את בעל הבית לשלם לדייר פיצוי. ההיגיון הוא בכך שמדובר בפינוי שנכפה על הדייר בשל רצונו של בעל הבית ולא בשל ביצוע של הפרה מצדו של הדייר.


עילות פינוי נוספות מכוח החוק הן צורך עצמי לשימוש בדירה מצדו של בעל הבית, הטרדה והרגזה מצד הדייר, שימוש למטרה לא חוקית וגרימת נזק בזדון. בעסקים ניתן לציין עילה נוספת שעניינה רווח בלתי הוגן הנובע מהשכרת משנה.


עילת פינוי חשובה נוספת שאינה מופיעה בחוק היא עילת העזיבה או נטישה. בעל בית שמצליח להוכיח שהדייר נטש דירה או עסק עשוי לזכות בצו פינוי.

 

 

פניה ישירה אל: עקרבי ושות` עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הצהרת כוונות לרכישת דירה, האם מדובר בזיכרון דברים מחייב?

LawGuide, 07/10/2019

אישה מבוגרת חתמה על זיכרון דברים לקניית דירה ברחוב שבו גרה, ובאותו היום נסעה לחו"ל לביקור קרובים. כעבור חודש הודיעה למוכרים כי התחרטה ואינה מעוניינת ברכישת דירתם, והם בתגובה הגישו נגדה תביעה לפיצויים על הפרת החוזה, זכו בתביעתם ויקבלו סכום של 205 אלף שקלים

חריגות בנייה בבית משותף: האם דייר ייאלץ להרוס את המרפסת שבנה?

LawGuide, 25/09/2019

בני זוג שמתגוררים בבית משותף התירו לדייר אשר גר מעליהם להשתמש בתשתית של דירתם כדי להוסיף מרפסת לדירתו. ואולם, השכן הוסיף גם קורות בטון ועמוד שגרמו להקטנת שטח המרפסת שלהם. על כן בני הזוג פנו לבית המשפט בדרישה לחייב את הדייר להרוס את המרפסת שבנה בניגוד להיתר

אחריות עורך דין בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

משרד עורכי דין עזורי - רובין, 25/09/2019

מהי אחריות עורכי הדין של בעלי הדירות ומהי אחריות הנציגות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד ינון ברקאי
053-6112867
נזקי גוף תאונות, דיני משפחה
אוחיון-דבש, משרד עורכי דין
053-9428478
תעבורה , פלילי
עו"ד אלון שליכטר
053-8007600
תעבורה , פלילי
יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד
053-9428843
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד שמעון צור
053-7105257
דיני משפחה, דיני עבודה
מזל רבה משרד עו"ד
053-7298217
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה

הודעות אחרונות מהפורום

הארכת תוקף של דרכון גרמני

נעה הדר גלובה | לפני 3 ימים, 11 שעות, 47 דקות | גרמניה | דרכון גרמני

פיצויים והרעת תנאים בעבודה

ילנה מחליאנקין | לפני 3 ימים, 12 שעות, 2 דקות | פיצויי פיטורין

בירור בנוגע לזכויות אישה

שמרית יליאסי | לפני 3 ימים, 12 שעות, 3 דקות | גירושין

זכויות של עובד שעתי

א | לפני 3 ימים, 12 שעות, 17 דקות | זכויות עובדים

חיוב בעלי דירות בבית המשותף בהוצאות שמירה.

מור | לפני 3 ימים, 12 שעות, 37 דקות | בתים משותפים

עבודה מהבית בדמי מפתח

הודיה | לפני 3 ימים, 12 שעות, 49 דקות | דייר מוגן | דמי מפתח

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

אזרחות פורטוגלית - דרכון פורטוגלי עו"ד און רונן בתכנית פרקליטים עד הבית - פיצויים וביטוח חובה

פייסבוק

עו"ד אלעד שאול

תובע פלילי בעברו, בעל משרד עו"ד פלילי מדורג מוביל bdi (פלילי צווארון לבן)

053-9386765

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרת

עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג

053-8007664

גרוס שאקי משרד עורכי דין

עוסקת במקרקעין , התמחות בהסכמי מכר ורכישה של דירות, מגרשים, ותמ"א 38

053-7328266

עו"ד רון שוורץ

מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.

053-9377935

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

אופיר בן משה, עורכי דין

המשרד עוסק בתחום הנזיקין תוך התמקדות בתחום הרשלנות הרפואית

053-9428924

עו"ד הלן דופרמן

המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור

053-7341970

רונן מעוז משרד עו"ד

נזקי גוף וביטוח לרבות ביטוח לאומי, רשלנות רפואית ותאונות

053-7359661

עו"ד אוריאל זעירא

ניסיון בפשיטות רגל, הסדרי חובות, הוצאה לפועל, פירוק חברות, ייצוג חייבים ונושים

053-9428363