עו"ד רוני יאיר
צווארון לבן
עו"ד לימור אביטן
ביהמ"ש משפחה
רונן מורנו, עורך דין
ביטוח חיים
עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון
עו"ד גיא הרשקוביץ
הקמת חברה ושותפות
עו"ד סיגל רייך - הלל
תביעת סיעוד
עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה
עו"ד אורי גולדמן
הלבנת הון
עו"ד זאב גולדווין
ייפוי כוח מתמשך
אורית לוי עו"ד ונוטריון
נוטריון
עו"ד אסף אלקוני
רכישת/מכירת דירה
עו"ד יהונתן גולדברג
נדל"ן בארה"ב
עו"ד און צוק
דייר מוגן | דמי מפתח

פינוי דייר מוגן - מדריך

בעלי נכס בשכירות מוגנת? מהן האפשרויות לפינוי הדייר המוגן?

עקרבי ושות` עורכי דין, 04/12/2018
 

דמיינו לעצמכם בניין בלב תל אביב. באותה קומה מצויות 2 דירות דומות. האחת - מושכרת בשכירות חופשית ואילו השנייה תפוסה על ידי דייר מוגן. הראשונה מושכרת תמורת 8,000 שקלים. בשנייה משלם הדייר המוגן דמי שכירות מוגנים בסך של 300 שקלים. זו לא בדיחה. זו המציאות בישראל של שנת 2018.


בעלי נכסי שתפוסים על ידי דייר מוגן מוצאים עצמם בסיטואציה לא פשוטה ומחפשים דרכים שונות לפנות את הדייר המוגן. מה האפשרויות?


אפשרות ראשונה - הסכם לפינוי דייר מוגן


הסכם פינוי מול הדייר מחייב הסכמה של שני הצדדים. חוק הגנת הדייר אינו קובע כללים לחישוב דמי הפינוי המגיעים לדייר במקרה כזה ודמי הפינוי פתוחים למשא ומתן. לכאורה גובה דמי המפתח יכול לשמש כבסיס לחישוב דמי הפינוי אולם מדובר בנתון שאינו מחייב את הצדדים.


בעל הבית יכול לעשות לעצמו חישוב כדאיות שמתבסס על מספר נתונים: גיל הדייר, הסיכוי שבמות הדייר יוכל בן משפחה של הדייר לקבל את הזכות, סבירות האפשרות שהדייר יעזוב מרצון (בשל מצב רפואי למשל), שווי אבדן דמי השכירות הריאליים שהיה מקבל אם הייתה הדירה פנויה ועוד.


אפשרות שנייה - מכירה לדייר מוגן


אפשרות פחות נפוצה היא מכירה של זכות הבעלות לדייר. גם כאן אין בחוק כל כללים לחישוב התמורה המגיעה לבעל הבית ומדובר במשא ומתן חופשי בין הצדדים. הצדדים יכולים להסכים על קביעת התמורה בידי שמאי מוסכם.


אפשרות שלישית - מכירת הנכס כתפוס


מכירת הנכס כנכס תפוס מורידה משמעותית את ערכו. יחד עם זאת, קיימים גורמים בשוק הנדל"ן שרואים ברכישה כזו כהזדמנות עסקית. משקיעים הקונים דירות תפוסות עושים כך בדרך כלל בשל הערכת סיכוייהם לפנות את הדייר או בשל האפשרות העתידית לביצוע פרויקט בניה בבניין כגון פרויקט תמ"א 38.


תביעה לפינוי דייר מוגן בשל הפרת חוזה השכירות


על דייר מוגן חלות חובות רבות, רובן מכוח חוזה השכירות. אם ניתן להוכיח שהדייר הפר חובה כלשהי ניתן להגיש נגדו תביעת פינוי.
גישת בתי המשפט לתביעות פינוי נגד דיירים מוגנים השתנתה לאורך השנים וכיום בתי המשפט נוטים להחמיר עם הדיירים וצווי פינוי הפכו לדבר שבשגרה.


בין האיסורים העשויים להיות המוטלים על הדייר: איסור ביצוע שינויים במושכר, איסור הפעלת עסק במושכר, איסור מתן רשות מגורים לאחר, איסור הטרדה והרגזה. זאת בנוסף לחובה לשלם את דמי השכירות, את המסים העירוניים ואת התשלומים בגין תחזוקת הנכס.


בעסקים מוגנים יש לשים לב לשימוש (ייעוד) הנקוב בחוזה השכירות. בחוזה סטנדרטי של דיירות מוגנת בעסק חל על הדייר איסור לבצע פעילות עסקית החורגת מהשימוש (ייעוד) שהוגדר בחוזה.


חוזה השכירות המוגנת עשוי להיות בעל ערך עבור בעל הבית שכן נכללים בו איסורים שונים על הדייר. במקרה שבו חוזה השכירות אבד עלול בעל הבית להיתקל בקשיים והיקף עילות הפינוי העומדות לו מול הדייר עשוי להצטמצם.


תביעה לפינוי דייר מוגן מכוח הוראות חוק הגנת הדייר


מקור נוסף לעילות פינוי נגד דייר מוגן הוא חוק הגנת הדייר. העילה העיקרית הקבועה בחוק היא רצונו של בעל הבית להרוס את המושכר או לבצע בו שינויים יסודיים. ניתן לעשות שימוש בעילה זו כאשר עומד להתבצע בבניין פרויקט לפי תמ"א 38.


יש לציין כי עילה זו, להבדיל מעילות הנובעות מהפרת חוזה, מחייבת את בעל הבית לשלם לדייר פיצוי. ההיגיון הוא בכך שמדובר בפינוי שנכפה על הדייר בשל רצונו של בעל הבית ולא בשל ביצוע של הפרה מצדו של הדייר.


עילות פינוי נוספות מכוח החוק הן צורך עצמי לשימוש בדירה מצדו של בעל הבית, הטרדה והרגזה מצד הדייר, שימוש למטרה לא חוקית וגרימת נזק בזדון. בעסקים ניתן לציין עילה נוספת שעניינה רווח בלתי הוגן הנובע מהשכרת משנה.


עילת פינוי חשובה נוספת שאינה מופיעה בחוק היא עילת העזיבה או נטישה. בעל בית שמצליח להוכיח שהדייר נטש דירה או עסק עשוי לזכות בצו פינוי.

 

 

פניה ישירה אל: עקרבי ושות` עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

דמי מפתח לעומת דמי שכירות מוגנים - לא להתבלבל

עקרבי ושות` עורכי דין, 18/03/2019

מהם ההבדלים בין דמי מפתח ודמי שכירות מוגנים?

רכישת דירה בארצות הברית: מהן העלויות ואיך נמנעים מסיכונים?

LawGuide, 17/03/2019

שוק הנדל"ן בארצות הברית ואפשרויות ההשקעה המגוונות שהוא מציע מעוררים עניין רב בקרב משקיעים ישראלים. מהם היתרונות ברכישת נכס בארצות הברית, איך כדאי לבצע את ההשקעה, כמה מס שצריך לשלם ומה חייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה?

תשלום דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל: אילו סוגי תשלום קיימים?

גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון, 05/03/2019

מהם הסוגים השונים של דמי השימוש בקרקע המשולמים לרשות מקרקעי ישראל, ומהם ההבדלים ביניהם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין
053-8007609
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
משרד עו"ד לוסי מאיר
053-8007576
דיני משפחה
עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי
053-7101175
משפט אזרחי , מקרקעין נדל"ן
שחר & שחר - משרד עו"ד
053-9377930
משפט מסחרי ועסקים, הוצאה לפועל
משרד עו"ד רן קוסטיצקי
053-8007676
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד
053-9370237
דיני עבודה, דיני משפחה

הודעות אחרונות מהפורום

האם המעביד רשאי לקזז ימי חופש?

טל | לפני 23 שעות, 21 דקות | ייעוץ למעסיקים ומעבידים

רטיבות מהשכן מעלי, את מי צריך לתבוע?

מירב | לפני 23 שעות, 22 דקות | סכסוכי שכנים

זכאות לאזרחות גרמנית לפי סבא וסבתא

רועי דורסיני | לפני 23 שעות, 28 דקות | גרמניה | דרכון גרמני

ריח חריף ומסוכן של צבע

פלורה שרף | לפני 23 שעות, 39 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

האם ניתן להגיש תביעה ייצוגית נגד חברה זרה?

רותם | לפני 1 ימים, 0 דקות | תביעה ייצוגית | תובענות ייצוגיות

נפילה באתר תיירותי, מי אחראי?

נתי | לפני 1 ימים, 4 דקות | תאונות כלליות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

דרכון פורטוגלי - הלהיט החדש אכיפת משמעת במקום העבודה

פייסבוק

יובל ניב, משרד עורכי דין

עוסק בתחום האזרחי לרבות דיני עבודה, נזיקין ודיני משפחה, צוואות וירושות

053-9377914

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און

עו"ד מגשרת ונוטריונית עם ותק רב בדיני משפחה, אזרחי, משקים חקלאיים ופשט"ר

053-9428592

ליאת פסטרנק-אלקיים, משרד עורכי דין

עוסקת בדיני משפחה, גירושין, מעמד אישי, ירושות וצוואות

053-7105244

אליס שמאי עורכת דין

עוסקת בלשון הרע, הטרדה מינית ,דיני עבודה וחוזים יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798

עו"ד אלעד שאול

תובע פלילי בעברו, בעל משרד עו"ד פליליים המייצג לקוחות נורמטיביים

053-9386765

אייל בן ישי משרד עורכי דין

למעלה שנות מ-15 ניסיון ברשלנות רפואית, תביעות ביטוח ותאונות.

053-9377900

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ומנוסה, ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

יניר הראל ושות`

בעל 20 שנות ניסיון בתביעות ביטוח, אובדן כושר עבודה וביטוח סיעודי

053-6112830

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310

מור כרמי עורכת דין ומגשרת

מתמחה בהליכי גירושין הסכם ממון, צוואות, גביית מזונות וייפוי כח מתמשך

053-6112829

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720