עו"ד יעקב האודייק
אזרחות הולנדית
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
עריכת צוואה | רישום צוואה
עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד מוטי גולדשטיין
פירוק חברות | הקפאת הליכים
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
עו"ד דליה סקלאר
דיני אנגליה
עו"ד אורי בר-משה
סמים
ליאת מנשקו עורכת דין מגשרת ונוטריון
כינוס נכסים
עו"ד גיל באיער
מעצר

פינוי דייר מוגן - מדריך

בעלי נכס בשכירות מוגנת? מהן האפשרויות לפינוי הדייר המוגן?

עקרבי ושות` עורכי דין, 04/12/2018
 

דמיינו לעצמכם בניין בלב תל אביב. באותה קומה מצויות 2 דירות דומות. האחת - מושכרת בשכירות חופשית ואילו השנייה תפוסה על ידי דייר מוגן. הראשונה מושכרת תמורת 8,000 שקלים. בשנייה משלם הדייר המוגן דמי שכירות מוגנים בסך של 300 שקלים. זו לא בדיחה. זו המציאות בישראל של שנת 2018.


בעלי נכסי שתפוסים על ידי דייר מוגן מוצאים עצמם בסיטואציה לא פשוטה ומחפשים דרכים שונות לפנות את הדייר המוגן. מה האפשרויות?


אפשרות ראשונה - הסכם לפינוי דייר מוגן


הסכם פינוי מול הדייר מחייב הסכמה של שני הצדדים. חוק הגנת הדייר אינו קובע כללים לחישוב דמי הפינוי המגיעים לדייר במקרה כזה ודמי הפינוי פתוחים למשא ומתן. לכאורה גובה דמי המפתח יכול לשמש כבסיס לחישוב דמי הפינוי אולם מדובר בנתון שאינו מחייב את הצדדים.


בעל הבית יכול לעשות לעצמו חישוב כדאיות שמתבסס על מספר נתונים: גיל הדייר, הסיכוי שבמות הדייר יוכל בן משפחה של הדייר לקבל את הזכות, סבירות האפשרות שהדייר יעזוב מרצון (בשל מצב רפואי למשל), שווי אבדן דמי השכירות הריאליים שהיה מקבל אם הייתה הדירה פנויה ועוד.


אפשרות שנייה - מכירה לדייר מוגן


אפשרות פחות נפוצה היא מכירה של זכות הבעלות לדייר. גם כאן אין בחוק כל כללים לחישוב התמורה המגיעה לבעל הבית ומדובר במשא ומתן חופשי בין הצדדים. הצדדים יכולים להסכים על קביעת התמורה בידי שמאי מוסכם.


אפשרות שלישית - מכירת הנכס כתפוס


מכירת הנכס כנכס תפוס מורידה משמעותית את ערכו. יחד עם זאת, קיימים גורמים בשוק הנדל"ן שרואים ברכישה כזו כהזדמנות עסקית. משקיעים הקונים דירות תפוסות עושים כך בדרך כלל בשל הערכת סיכוייהם לפנות את הדייר או בשל האפשרות העתידית לביצוע פרויקט בניה בבניין כגון פרויקט תמ"א 38.


תביעה לפינוי דייר מוגן בשל הפרת חוזה השכירות


על דייר מוגן חלות חובות רבות, רובן מכוח חוזה השכירות. אם ניתן להוכיח שהדייר הפר חובה כלשהי ניתן להגיש נגדו תביעת פינוי.
גישת בתי המשפט לתביעות פינוי נגד דיירים מוגנים השתנתה לאורך השנים וכיום בתי המשפט נוטים להחמיר עם הדיירים וצווי פינוי הפכו לדבר שבשגרה.


בין האיסורים העשויים להיות המוטלים על הדייר: איסור ביצוע שינויים במושכר, איסור הפעלת עסק במושכר, איסור מתן רשות מגורים לאחר, איסור הטרדה והרגזה. זאת בנוסף לחובה לשלם את דמי השכירות, את המסים העירוניים ואת התשלומים בגין תחזוקת הנכס.


בעסקים מוגנים יש לשים לב לשימוש (ייעוד) הנקוב בחוזה השכירות. בחוזה סטנדרטי של דיירות מוגנת בעסק חל על הדייר איסור לבצע פעילות עסקית החורגת מהשימוש (ייעוד) שהוגדר בחוזה.


חוזה השכירות המוגנת עשוי להיות בעל ערך עבור בעל הבית שכן נכללים בו איסורים שונים על הדייר. במקרה שבו חוזה השכירות אבד עלול בעל הבית להיתקל בקשיים והיקף עילות הפינוי העומדות לו מול הדייר עשוי להצטמצם.


תביעה לפינוי דייר מוגן מכוח הוראות חוק הגנת הדייר


מקור נוסף לעילות פינוי נגד דייר מוגן הוא חוק הגנת הדייר. העילה העיקרית הקבועה בחוק היא רצונו של בעל הבית להרוס את המושכר או לבצע בו שינויים יסודיים. ניתן לעשות שימוש בעילה זו כאשר עומד להתבצע בבניין פרויקט לפי תמ"א 38.


יש לציין כי עילה זו, להבדיל מעילות הנובעות מהפרת חוזה, מחייבת את בעל הבית לשלם לדייר פיצוי. ההיגיון הוא בכך שמדובר בפינוי שנכפה על הדייר בשל רצונו של בעל הבית ולא בשל ביצוע של הפרה מצדו של הדייר.


עילות פינוי נוספות מכוח החוק הן צורך עצמי לשימוש בדירה מצדו של בעל הבית, הטרדה והרגזה מצד הדייר, שימוש למטרה לא חוקית וגרימת נזק בזדון. בעסקים ניתן לציין עילה נוספת שעניינה רווח בלתי הוגן הנובע מהשכרת משנה.


עילת פינוי חשובה נוספת שאינה מופיעה בחוק היא עילת העזיבה או נטישה. בעל בית שמצליח להוכיח שהדייר נטש דירה או עסק עשוי לזכות בצו פינוי.

 

 

פניה ישירה אל: עקרבי ושות` עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

שוכר ומשכיר - סוף שכירות בזהירות ומחשבה תחילה

ד"ר תורגמן עו"ד, מגשר ובורר , 06/08/2019

עם אילו קשיים מתמודדים שוכרים ומשכירים, ואיך מתמודדים איתם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין
053-8007609
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
עו"ד נדב גרינולד
053-6130161
פלילי, תעבורה
עו"ד שרון בירון מרקוביץ
053-9428863
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`
053-9370240
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
רונן לפיד משרד עורכי דין
053-9368608
נזקי גוף תאונות, משרד הביטחון
עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון
053-9428386
דיני משפחה, דיני עבודה

הודעות אחרונות מהפורום

תלונה על ERN עקב חוסר יחס מצדיהם וגרימה של נזק עבורי

איל שטיין | לפני 15 שעות, 43 דקות | התנגדות לביצוע שטר

השכרת דירה לטווח קצר

טל | לפני 15 שעות, 45 דקות | דיני מיסים

תובעים אותי תביעות קטנות

מאיר חצבני | לפני 15 שעות, 50 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

בן אוטיסט של השכנים

לילי | לפני 16 שעות, 10 דקות | סכסוכי שכנים

מסירה לא תקינה של תביעת סכום קצוב

אפרת | לפני 17 שעות, 3 דקות | פסק דין הצהרתי | סכום קצוב בהוצל"פ

סכסוך בין שותפים לקראת סגירת השותפות

גיא | לפני 17 שעות, 4 דקות | פירוק חברות | הקפאת הליכים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

כיצד להגיש תביעה לתאונת עבודה? רישום קבלן - מתי לבדוק האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים?

פייסבוק

מנשה - רון משרד עו"ד

יוצאי פרקליטות ומשרדים מובילים, ניסיון בייצוג בהצלחה בהליכים פליליים ואזרחיים

053-8007619

עו"ד דור פנק

ייצוג במשרד הפנים, הסדרת מעמד בישראל, אזרחות ישראלית - שירות בכל הארץ

053-8007704

נאוה סרף-הרשקוביץ עו"ד ומגשרת

23 שנה בתחום המשפחה, הצלחות מוכחות בתחום. שלוחות בחיפה הרצליה ות"א

053-9368606

עו"ד ומגשרת עופרית צור-דרזנר

עוסקת בדיני משפחה, ניכור הורי, גירושין, משמורת משותפת והפחתת מזונות

053-6112884

ליאת פסטרנק-אלקיים, משרד עורכי דין

עוסקת בדיני משפחה, גירושין, מעמד אישי, ירושות וצוואות

053-7105244

סביר ושות` משרד עורכי דין

כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל

053-7933128

שוובר - קלביר משרד עו"ד

המשרד עוסק בדיני משפחה וירושה, ייפוי כוח מתמשך, דיני עבודה ולשון הרע.

053-9386787

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

יובל ניב, משרד עורכי דין

עוסק בתחום האזרחי לרבות דיני עבודה, נזיקין ודיני משפחה, צוואות וירושות

053-9377914

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608

עורך דין מוריס סידי

עוסק מזה שנים בתעבורה ופלילי ומייצג בבתי המשפט בכל הארץ.

053-9370255

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386