עו"ד יוחאי ניר (נאוי)
בתים משותפים
עו"ד דן הלפרט
תמ"א 38
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
עריכת צוואה | רישום צוואה
עו"ד שחר המאירי
פוסט טראומה | הלם קרב
עו"ד יוסי גנון
דיני מכרזים
עו"ד ג'ני חבשי
בית משפט לתעבורה
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית באבחון
עו"ד אורי בר-משה
סמים
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין
עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד איל עופר
דיני איכות הסביבה

יזם תמ"א 38: איך בוחרים חברה יזמית?

כדי להתחיל במימוש תוכניות התחדשות עירונית כגון תמ"א 38, בעלי הזכויות בדירות הבניין צריכים לבחור חברה יזמית שתלווה את ביצוע הפרויקט עד סיומו. מהם תפקידי היזם, מה חשוב לשאול לפני שמחליטים, ואיך מגיעים להחלטה סופית על זהות החברה היזמית?

LawGuide, 28/11/2018
 

מאז אישור תוכנית המתאר לחיזוק בניינים ישנים מרעידות אדמה בשנת 2005 - הידועה בשם תמ"א 38, בוצעו שינויים והתווספו תיקונים בתוכנית המקורית. זאת במטרה לאפשר לכמה שיותר פרויקטים לצאת אל הדרך ולהתממש.


התוכנית כוללת הענקת זכויות בנייה לדירות נוספות בבניין כתמריץ לחיזוקו או להריסתו של הבניין ובניית בניין חדש ומחוזק תחתיו. בניינים רבים בכל רחבי הארץ מחוזקים באמצעות מימוש תמ"א 38, כאשר לאחר שהדיירים מגיעים להסכמה ביניהם על ביצוע התוכנית, הם נדרשים להחליט באיזו חברה יזמית לבחור לצורך ביצוע הפרויקט בפועל, קבלת ההיתרים המתאימים וניהול הפרויקט עד לסיומו המוצלח.


נכון להיום ניתן לבחור יותר מ-1,000 חברות יזמיות קטנות או גדולות לביצוע פרויקט תמ"א 38 או תמ"א 38/2. איך בוחרים את היזם הנכון לפרויקט, ומהם הסיכונים שחשוב למנוע מראש?


מה נדרש מהחברה היזמית בליווי פרויקט תמ"א 38?


באופן עקרוני, היזם נדרש לממש את הפרויקט על הצד הטוב והמקצועי ביותר, בתוך פרק הזמן הקצר ביותר האפשרי. תחילת ההתקשרות בין החברה היזמית לבעלי הדירות היא הצעה המוגשת על ידי החברה, ובחירת החברה הנכונה על ידי הדיירים לאחר משא ומתן, תוך החלטה על נציגות הדיירים ועורך דין שייצג אותם אל מול החברה.


אחרי שנחתם חוזה בין הצדדים, יפעל היזם לקבל את היתר הבנייה, ימנה את אנשי המקצוע הרלוונטיים ויפקח על הליך הבנייה עד סיומו של הפרויקט. חשוב לדעת כי לא תמיד החברה היזמית היא גם החברה הקבלנית אשר תבצע את הבנייה בפועל, כאשר במקרים מסוימים החברה היזמית שוכרת את שירותיו של קבלן משנה לביצוע עבודות הבנייה.


על היזם להיות בעל ניסיון בתחום הספציפי של פרויקטים הנבנים על פי תמ"א 38, ולהתמצא בתקנות הספציפיות הקשורות לתחום. התקשרות עם יזם מקצועי, בעל ניסיון ואמין היא קריטית למימוש התוכנית. לא פעם פרויקטים של תמ"א 38 נתקעים שנים רבות ואף לא מגיעים לסיום בעקבות בעיות בבנייה, בהתקשרות עם הספקים, בעמידה בלוחות הזמנים או בעקבות מקרים שבהם היזם פושט את הרגל באמצע הפרויקט.


באילו סוגי חברות ניתן לבחור, ומהם ההבדלים ביניהן?


בעלי הדירות יכולים לבחור בחברה יזמית אשר אחראית על ניהול הפרויקט, תוך שכירת קבלנים לביצוע עבודות הבנייה השונות, או בחברה יזמית שהיא גם חברת קבלן. חברה מסוג זה אחראית באופן ישיר על ביצוע העבודות, ומעסיקה ישירות את מנהלי העבודה ופועלי הבניין.


ישנן חברות נוספות שמלוות רק חלקים מהפרויקט. למשל, חברה יזמית המשמשת "קבלן חתימות", אשר כל תפקידה הוא להשיג את האישור הנדרש מבעלי הדירות בבניין ולהעביר את הפרויקט לאחר מכן לגוף אחר.


מלבד זאת, ישנן גם חברות אשר תפקידן הוא לדאוג להוצאת היתר הבנייה בלבד לאחר השגת מספר החתימות הנדרש מהדיירים. בכל חברה שבוחרים, חשוב לבחור בעורך דין שישמור על האינטרסים של בעלי הדירות ויבחן את החוזה לפני שחותמים עליו.


האם בעלי הדירות עצמם יכולים לנהל את פרויקט הבנייה במקום החברה היזמית?


ישנם יתרונות בניהול הפרויקט על ידי בעלי הדירות עצמם. במקרה כזה, בעלי הזכויות הם אלה שמממנים את הפרויקט, שוכרים בעצמם קבלנים ואנשי מקצוע, וגורפים את הרווחים מזכויות הבנייה הנוספות.


ואולם, מדובר במימון כספי נרחב ובעבודה בירוקרטית רבה, ומי שאינו בקיא בכל התקנות וההליכים עלול להאריך את משך הפרויקט באופן ניכר. לכן במקרים רבים מעדיפים הדיירים לשכור חברה יזמית שתבצע ותפקח על הליך הבנייה עבורם.


אילו בדיקות חשוב לבצע ומה כדאי לברר לפני שמחליטים על זהות היזם?


לפני שמגיעים להחלטה סופית, חשוב להבין את מלוא פרטי ההצעה שהגישה החברה היזמית, ואת כל הסעיפים בטיוטת החוזה. זאת גם באמצעות עורך דין שיבצע בדיקה משפטית של המסמכים. כדאי לבצע בדיקת נאותות לחברה ולוודא שההצעה כוללת ליווי בנקאי, כדי למנוע מראש מצבים של התקשרות עם חברה יזמית אשר אין לה את המימון הכספי הנדרש.


מלבד זאת, חשוב להכין מראש רשימת שאלות, ולקבל תשובות על תקופת הימשכות הפרויקט, זכויות הבנייה, הערבויות להבטחת מימוש הפרויקט, הניסיון של החברה בפרויקטים דומים, מי יבצע בפועל את הבנייה, ומהן זכויות בעלי הדירות לכל אורך ההליך.


כדאי להכין שאלון הכולל את כל הסוגיות הרלוונטיות, ולהעביר אותו למספר חברות יזמיות שאיתן שוקלים להתקשר. השוואה בין התשובות השונות יכולה לשמש כלי עזר לבחירת החברה הנכונה ביותר.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


לאור מספר החברות הגדול בתחום, בעלי הדירות יכולים לבצע הליך בחירה מקיף ופרטני. חשוב לקחת את הזמן ולבצע את הבחירה לאחר שקילת כל הנתונים, ובכל מקרה לפני שמבצעים את ההחלטה הסופית - לקבל ייעוץ מקצועי משפטי והנדסי מתאים.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

חוזה השכירות נגמר והשוכרים לא עזבו? אפשר לפנותם באופן מיידי

LawGuide, 20/05/2019

בני זוג ששכרו דירה בזיכרון יעקב, לא פינו אותה אף על פי שהחוזה נגמר לפני חמישה חודשים, ואף הפסיקו לשלם את שכר הדירה. בית המשפט לא השתכנע מטענתם כי בעלי הדירה האריכו את תקופת השכירות בעל פה, והורה להם להתפנות עד סוף החודש

מה חדש בתחום הדיור המוגן? הרבה!

עו"ד רקפת שפיים מרדכי, 23/04/2019

אילו צורות מגורים חדשות ניתן למצוא עבור גיל הזהב מלבד המגורים בדיור מוגן, מהם השינויים הצפויים בשוק הדיור המוגן ומה תהיה השפעתם?

ליקויי בנייה ברכוש המשותף: חברת קבלן תפצה דיירים על עוגמת נפש

LawGuide, 08/04/2019

החברה אשר בנתה בניין משותף במזכרת בתיה ומכרה אותו, נתבעה על ידי הדיירים ונציגות הבית המשותף עקב ליקויים שונים ואי התאמות ברכוש המשותף, לרבות תפיסה של אחד מחדרי האשפה ואי בניית חדרי עגלות. החברה חויבה בפיצויים עבור הליקויים וכן עבור עוגמת הנפש

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד פלילי – גיל באיער
053-9428974
פלילי
יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד
053-9428843
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
טייבי נתנאל עו"ד ושות`
053-9428367
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון
053-9428386
דיני משפחה, דיני עבודה
עו"ד יעל בועז
053-9386035
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה
053-9368604
דיני מיסים

הודעות אחרונות מהפורום

עילות התפטרות המזכות בפיטורין

ארז | לפני 4 שעות, 52 דקות | פיצויי פיטורין

דו"ח חניה והפעלת פנגו

יניב | לפני 5 שעות, 17 דקות | דוחות תנועה

התפטרות לאחר שמירת הריון

אתי רוזנצבט | לפני 5 שעות, 27 דקות | התפטרות

בקשת העתק תעודת גירושין

מתי שרביט | לפני 5 שעות, 40 דקות | בית דין רבני

פיצוים שלא שולמו ללא טופס 161

עידן | לפני 5 שעות, 42 דקות | פיצויי פיטורין

חופשת לידה במשרד החינוך

לידור | לפני 5 שעות, 45 דקות | זכויות נשים בהריון

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד אורן מעוז מתראיין בתכנית העולם הבוקר עם אברי גלעד והילה כורח התרת נישואין - למי הסמכות?

פייסבוק

יחיאלי, יומטוביאן ושות`

המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.

053-9386719

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442

אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין

עוסקת ברשלנות רפואית, תאונות דרכים, ביטוח לאומי, פוליסות ונזקי גוף.

053-6130164

רות רפאלי, משרד עו"ד

משרד בוטיק העוסק בדיני עבודה על כל רבדיו, לרבות ייצוג בתביעות אזרחיות.

053-8007615

ד"ר איריס טרומן , משרד עו"ד

ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.

053-8007701

משרד עו"ד רן קוסטיצקי

המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה

053-8007676

עו"ד יעל בועז

המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות

053-9386035

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און

עו"ד מגשרת ונוטריונית עם ותק רב בדיני משפחה, אזרחי, משקים חקלאיים ופשט"ר

053-9428592

אסף-זלוואס-פן עורכי דין

משרד מקצועי ובעל ניסיון בתחום הרשלנות הרפואית, הביטוח והנזיקין.

053-7101882

אשר אביטן - משרד עו"ד

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, תאונות דרכים ועבודה וביטוח לאומי

053-6130835

שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישור

משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ

053-7105249

יניר הראל ושות`

בעל 20 שנות ניסיון בתביעות ביטוח, אובדן כושר עבודה וביטוח סיעודי

053-6112830