עו"ד יוסי טולדנו
רשלנות רפואית אונקולוגיה
אורית לוי עו"ד ונוטריון
נוטריון
ארז הימן, עו"ד ונוטריון
רישום בטאבו
ד"ר אלון קורן-מידן
רשלנות רפואית שיניים
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
בן עמי מזרחי משרד עו"ד
תביעה ייצוגית | תובענות ייצוגיות
עו"ד אופיר בן משה
תאונות כלליות
עו"ד ומגשר יוני שמיל
בית דין רבני
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית באבחון
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
הסכם ממון
רונן מורנו, עורך דין
אובדן כושר עבודה
משרד עורכי הדין אלגבי אגבלי ושות'
רשלנות בניתוח

יזם תמ"א 38: איך בוחרים חברה יזמית?

כדי להתחיל במימוש תוכניות התחדשות עירונית כגון תמ"א 38, בעלי הזכויות בדירות הבניין צריכים לבחור חברה יזמית שתלווה את ביצוע הפרויקט עד סיומו. מהם תפקידי היזם, מה חשוב לשאול לפני שמחליטים, ואיך מגיעים להחלטה סופית על זהות החברה היזמית?

LawGuide, 28/11/2018
 

מאז אישור תוכנית המתאר לחיזוק בניינים ישנים מרעידות אדמה בשנת 2005 - הידועה בשם תמ"א 38, בוצעו שינויים והתווספו תיקונים בתוכנית המקורית. זאת במטרה לאפשר לכמה שיותר פרויקטים לצאת אל הדרך ולהתממש.


התוכנית כוללת הענקת זכויות בנייה לדירות נוספות בבניין כתמריץ לחיזוקו או להריסתו של הבניין ובניית בניין חדש ומחוזק תחתיו. בניינים רבים בכל רחבי הארץ מחוזקים באמצעות מימוש תמ"א 38, כאשר לאחר שהדיירים מגיעים להסכמה ביניהם על ביצוע התוכנית, הם נדרשים להחליט באיזו חברה יזמית לבחור לצורך ביצוע הפרויקט בפועל, קבלת ההיתרים המתאימים וניהול הפרויקט עד לסיומו המוצלח.


נכון להיום ניתן לבחור יותר מ-1,000 חברות יזמיות קטנות או גדולות לביצוע פרויקט תמ"א 38 או תמ"א 38/2. איך בוחרים את היזם הנכון לפרויקט, ומהם הסיכונים שחשוב למנוע מראש?


מה נדרש מהחברה היזמית בליווי פרויקט תמ"א 38?


באופן עקרוני, היזם נדרש לממש את הפרויקט על הצד הטוב והמקצועי ביותר, בתוך פרק הזמן הקצר ביותר האפשרי. תחילת ההתקשרות בין החברה היזמית לבעלי הדירות היא הצעה המוגשת על ידי החברה, ובחירת החברה הנכונה על ידי הדיירים לאחר משא ומתן, תוך החלטה על נציגות הדיירים ועורך דין שייצג אותם אל מול החברה.


אחרי שנחתם חוזה בין הצדדים, יפעל היזם לקבל את היתר הבנייה, ימנה את אנשי המקצוע הרלוונטיים ויפקח על הליך הבנייה עד סיומו של הפרויקט. חשוב לדעת כי לא תמיד החברה היזמית היא גם החברה הקבלנית אשר תבצע את הבנייה בפועל, כאשר במקרים מסוימים החברה היזמית שוכרת את שירותיו של קבלן משנה לביצוע עבודות הבנייה.


על היזם להיות בעל ניסיון בתחום הספציפי של פרויקטים הנבנים על פי תמ"א 38, ולהתמצא בתקנות הספציפיות הקשורות לתחום. התקשרות עם יזם מקצועי, בעל ניסיון ואמין היא קריטית למימוש התוכנית. לא פעם פרויקטים של תמ"א 38 נתקעים שנים רבות ואף לא מגיעים לסיום בעקבות בעיות בבנייה, בהתקשרות עם הספקים, בעמידה בלוחות הזמנים או בעקבות מקרים שבהם היזם פושט את הרגל באמצע הפרויקט.


באילו סוגי חברות ניתן לבחור, ומהם ההבדלים ביניהן?


בעלי הדירות יכולים לבחור בחברה יזמית אשר אחראית על ניהול הפרויקט, תוך שכירת קבלנים לביצוע עבודות הבנייה השונות, או בחברה יזמית שהיא גם חברת קבלן. חברה מסוג זה אחראית באופן ישיר על ביצוע העבודות, ומעסיקה ישירות את מנהלי העבודה ופועלי הבניין.


ישנן חברות נוספות שמלוות רק חלקים מהפרויקט. למשל, חברה יזמית המשמשת "קבלן חתימות", אשר כל תפקידה הוא להשיג את האישור הנדרש מבעלי הדירות בבניין ולהעביר את הפרויקט לאחר מכן לגוף אחר.


מלבד זאת, ישנן גם חברות אשר תפקידן הוא לדאוג להוצאת היתר הבנייה בלבד לאחר השגת מספר החתימות הנדרש מהדיירים. בכל חברה שבוחרים, חשוב לבחור בעורך דין שישמור על האינטרסים של בעלי הדירות ויבחן את החוזה לפני שחותמים עליו.


האם בעלי הדירות עצמם יכולים לנהל את פרויקט הבנייה במקום החברה היזמית?


ישנם יתרונות בניהול הפרויקט על ידי בעלי הדירות עצמם. במקרה כזה, בעלי הזכויות הם אלה שמממנים את הפרויקט, שוכרים בעצמם קבלנים ואנשי מקצוע, וגורפים את הרווחים מזכויות הבנייה הנוספות.


ואולם, מדובר במימון כספי נרחב ובעבודה בירוקרטית רבה, ומי שאינו בקיא בכל התקנות וההליכים עלול להאריך את משך הפרויקט באופן ניכר. לכן במקרים רבים מעדיפים הדיירים לשכור חברה יזמית שתבצע ותפקח על הליך הבנייה עבורם.


אילו בדיקות חשוב לבצע ומה כדאי לברר לפני שמחליטים על זהות היזם?


לפני שמגיעים להחלטה סופית, חשוב להבין את מלוא פרטי ההצעה שהגישה החברה היזמית, ואת כל הסעיפים בטיוטת החוזה. זאת גם באמצעות עורך דין שיבצע בדיקה משפטית של המסמכים. כדאי לבצע בדיקת נאותות לחברה ולוודא שההצעה כוללת ליווי בנקאי, כדי למנוע מראש מצבים של התקשרות עם חברה יזמית אשר אין לה את המימון הכספי הנדרש.


מלבד זאת, חשוב להכין מראש רשימת שאלות, ולקבל תשובות על תקופת הימשכות הפרויקט, זכויות הבנייה, הערבויות להבטחת מימוש הפרויקט, הניסיון של החברה בפרויקטים דומים, מי יבצע בפועל את הבנייה, ומהן זכויות בעלי הדירות לכל אורך ההליך.


כדאי להכין שאלון הכולל את כל הסוגיות הרלוונטיות, ולהעביר אותו למספר חברות יזמיות שאיתן שוקלים להתקשר. השוואה בין התשובות השונות יכולה לשמש כלי עזר לבחירת החברה הנכונה ביותר.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


לאור מספר החברות הגדול בתחום, בעלי הדירות יכולים לבצע הליך בחירה מקיף ופרטני. חשוב לקחת את הזמן ולבצע את הבחירה לאחר שקילת כל הנתונים, ובכל מקרה לפני שמבצעים את ההחלטה הסופית - לקבל ייעוץ מקצועי משפטי והנדסי מתאים.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

דמי מפתח לעומת דמי שכירות מוגנים - לא להתבלבל

עקרבי ושות` עורכי דין, 18/03/2019

מהם ההבדלים בין דמי מפתח ודמי שכירות מוגנים?

רכישת דירה בארצות הברית: מהן העלויות ואיך נמנעים מסיכונים?

LawGuide, 17/03/2019

שוק הנדל"ן בארצות הברית ואפשרויות ההשקעה המגוונות שהוא מציע מעוררים עניין רב בקרב משקיעים ישראלים. מהם היתרונות ברכישת נכס בארצות הברית, איך כדאי לבצע את ההשקעה, כמה מס שצריך לשלם ומה חייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה?

תשלום דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל: אילו סוגי תשלום קיימים?

גלעד א. בֶּר, משרד עו"ד ונוטריון, 05/03/2019

מהם הסוגים השונים של דמי השימוש בקרקע המשולמים לרשות מקרקעי ישראל, ומהם ההבדלים ביניהם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

שטובר & טולדנו
053-9428385
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
אריק שלו ושות`, עורכי דין
053-9377919
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
שי סבג, משרד עורכי דין
053-9428828
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון
053-6130839
דיני משפחה, גישור ובוררות
משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`
053-9370240
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה

הודעות אחרונות מהפורום

התערבות בכתיבת צוואה ללא ידיעה

רינה | לפני 14 שעות, 39 דקות | התנגדות לצוואה

ביטול מנוי לחדר כושר

נתי | לפני 15 שעות, 38 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

פינוי דייר מבית בניו ג'רזי

לוי | לפני 15 שעות, 50 דקות | נדל"ן בארה"ב

שתי שאלות לגבי הדוח השנתי למס הכנסה

יערה | לפני 15 שעות, 57 דקות | דיני מיסים

האם כדאי לתבוע שותף בסטארט אפ שעזב?

סיוון | לפני 16 שעות, 27 דקות | ליווי סטארט אפ

מתי יוגש נגדי כתב אישום?

צביקה | לפני 16 שעות, 27 דקות | כתב אישום

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

כיצד בוחרים עורך דין תעבורה? סגירת תיק פלילי מחוסר ראיות או חוסר עניין לציבור

פייסבוק

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582

עו"ד ארנסט גדייב

המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי

053-9428890

בתאל מנור משרד עו"ד ומגשרת

המשרד עוסק בניהול חובות, פשיטת רגל, נזקי גוף, תאונות דרכים וזכויות עובדים.

053-9370224

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין

ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, מקרקעין ונדל"ן הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-7101880

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

דינה וולפרט משרד עורכי דין

התמחות בייצוג מול משרד הפנים- הגירה, אזרחות, בן זוג זר, איחוד משפחות

053-7101865

מזל רבה משרד עו"ד

כל דיני העבודה, תביעות נזיקין יעוץ לפני חקירה במשטרה אזור המרכז והשפלה

053-7298217

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און

עו"ד מגשרת ונוטריונית עם ותק רב בדיני משפחה, אזרחי, משקים חקלאיים ופשט"ר

053-9428592

עו"ד אלעד שאול

תובע פלילי בעברו, בעל משרד עו"ד פליליים המייצג לקוחות נורמטיביים

053-9386765

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

סביר ושות` משרד עורכי דין

כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל

053-7933128