עו"ד און צוק
דייר מוגן | דמי מפתח
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
עו"ד ג'ני חבשי
תביעה אזרחית
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה
עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד אופיר בן משה
רשלנות ברפואת משפחה וילדים
אביתר גולני, משרד עורכי דין
מהירות מופרזת ופגע וברח
עו"ד נעמי אסיא
סימני מסחר | מדגמים
עו"ד אורי דלאל
רשלנות בניתוח
עו"ד עודד פרץ
סכסוכי שכנים
עו"ד אריק שלו
אחוזי נכות
עו"ד רינה שוסטר
העברה ללא תמורה

יזם תמ"א 38: איך בוחרים חברה יזמית?

כדי להתחיל במימוש תוכניות התחדשות עירונית כגון תמ"א 38, בעלי הזכויות בדירות הבניין צריכים לבחור חברה יזמית שתלווה את ביצוע הפרויקט עד סיומו. מהם תפקידי היזם, מה חשוב לשאול לפני שמחליטים, ואיך מגיעים להחלטה סופית על זהות החברה היזמית?

LawGuide, 28/11/2018
 

מאז אישור תוכנית המתאר לחיזוק בניינים ישנים מרעידות אדמה בשנת 2005 - הידועה בשם תמ"א 38, בוצעו שינויים והתווספו תיקונים בתוכנית המקורית. זאת במטרה לאפשר לכמה שיותר פרויקטים לצאת אל הדרך ולהתממש.


התוכנית כוללת הענקת זכויות בנייה לדירות נוספות בבניין כתמריץ לחיזוקו או להריסתו של הבניין ובניית בניין חדש ומחוזק תחתיו. בניינים רבים בכל רחבי הארץ מחוזקים באמצעות מימוש תמ"א 38, כאשר לאחר שהדיירים מגיעים להסכמה ביניהם על ביצוע התוכנית, הם נדרשים להחליט באיזו חברה יזמית לבחור לצורך ביצוע הפרויקט בפועל, קבלת ההיתרים המתאימים וניהול הפרויקט עד לסיומו המוצלח.


נכון להיום ניתן לבחור יותר מ-1,000 חברות יזמיות קטנות או גדולות לביצוע פרויקט תמ"א 38 או תמ"א 38/2. איך בוחרים את היזם הנכון לפרויקט, ומהם הסיכונים שחשוב למנוע מראש?


מה נדרש מהחברה היזמית בליווי פרויקט תמ"א 38?


באופן עקרוני, היזם נדרש לממש את הפרויקט על הצד הטוב והמקצועי ביותר, בתוך פרק הזמן הקצר ביותר האפשרי. תחילת ההתקשרות בין החברה היזמית לבעלי הדירות היא הצעה המוגשת על ידי החברה, ובחירת החברה הנכונה על ידי הדיירים לאחר משא ומתן, תוך החלטה על נציגות הדיירים ועורך דין שייצג אותם אל מול החברה.


אחרי שנחתם חוזה בין הצדדים, יפעל היזם לקבל את היתר הבנייה, ימנה את אנשי המקצוע הרלוונטיים ויפקח על הליך הבנייה עד סיומו של הפרויקט. חשוב לדעת כי לא תמיד החברה היזמית היא גם החברה הקבלנית אשר תבצע את הבנייה בפועל, כאשר במקרים מסוימים החברה היזמית שוכרת את שירותיו של קבלן משנה לביצוע עבודות הבנייה.


על היזם להיות בעל ניסיון בתחום הספציפי של פרויקטים הנבנים על פי תמ"א 38, ולהתמצא בתקנות הספציפיות הקשורות לתחום. התקשרות עם יזם מקצועי, בעל ניסיון ואמין היא קריטית למימוש התוכנית. לא פעם פרויקטים של תמ"א 38 נתקעים שנים רבות ואף לא מגיעים לסיום בעקבות בעיות בבנייה, בהתקשרות עם הספקים, בעמידה בלוחות הזמנים או בעקבות מקרים שבהם היזם פושט את הרגל באמצע הפרויקט.


באילו סוגי חברות ניתן לבחור, ומהם ההבדלים ביניהן?


בעלי הדירות יכולים לבחור בחברה יזמית אשר אחראית על ניהול הפרויקט, תוך שכירת קבלנים לביצוע עבודות הבנייה השונות, או בחברה יזמית שהיא גם חברת קבלן. חברה מסוג זה אחראית באופן ישיר על ביצוע העבודות, ומעסיקה ישירות את מנהלי העבודה ופועלי הבניין.


ישנן חברות נוספות שמלוות רק חלקים מהפרויקט. למשל, חברה יזמית המשמשת "קבלן חתימות", אשר כל תפקידה הוא להשיג את האישור הנדרש מבעלי הדירות בבניין ולהעביר את הפרויקט לאחר מכן לגוף אחר.


מלבד זאת, ישנן גם חברות אשר תפקידן הוא לדאוג להוצאת היתר הבנייה בלבד לאחר השגת מספר החתימות הנדרש מהדיירים. בכל חברה שבוחרים, חשוב לבחור בעורך דין שישמור על האינטרסים של בעלי הדירות ויבחן את החוזה לפני שחותמים עליו.


האם בעלי הדירות עצמם יכולים לנהל את פרויקט הבנייה במקום החברה היזמית?


ישנם יתרונות בניהול הפרויקט על ידי בעלי הדירות עצמם. במקרה כזה, בעלי הזכויות הם אלה שמממנים את הפרויקט, שוכרים בעצמם קבלנים ואנשי מקצוע, וגורפים את הרווחים מזכויות הבנייה הנוספות.


ואולם, מדובר במימון כספי נרחב ובעבודה בירוקרטית רבה, ומי שאינו בקיא בכל התקנות וההליכים עלול להאריך את משך הפרויקט באופן ניכר. לכן במקרים רבים מעדיפים הדיירים לשכור חברה יזמית שתבצע ותפקח על הליך הבנייה עבורם.


אילו בדיקות חשוב לבצע ומה כדאי לברר לפני שמחליטים על זהות היזם?


לפני שמגיעים להחלטה סופית, חשוב להבין את מלוא פרטי ההצעה שהגישה החברה היזמית, ואת כל הסעיפים בטיוטת החוזה. זאת גם באמצעות עורך דין שיבצע בדיקה משפטית של המסמכים. כדאי לבצע בדיקת נאותות לחברה ולוודא שההצעה כוללת ליווי בנקאי, כדי למנוע מראש מצבים של התקשרות עם חברה יזמית אשר אין לה את המימון הכספי הנדרש.


מלבד זאת, חשוב להכין מראש רשימת שאלות, ולקבל תשובות על תקופת הימשכות הפרויקט, זכויות הבנייה, הערבויות להבטחת מימוש הפרויקט, הניסיון של החברה בפרויקטים דומים, מי יבצע בפועל את הבנייה, ומהן זכויות בעלי הדירות לכל אורך ההליך.


כדאי להכין שאלון הכולל את כל הסוגיות הרלוונטיות, ולהעביר אותו למספר חברות יזמיות שאיתן שוקלים להתקשר. השוואה בין התשובות השונות יכולה לשמש כלי עזר לבחירת החברה הנכונה ביותר.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


לאור מספר החברות הגדול בתחום, בעלי הדירות יכולים לבצע הליך בחירה מקיף ופרטני. חשוב לקחת את הזמן ולבצע את הבחירה לאחר שקילת כל הנתונים, ובכל מקרה לפני שמבצעים את ההחלטה הסופית - לקבל ייעוץ מקצועי משפטי והנדסי מתאים.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הסכם שכירות למראית עין: שוכרים שהוגש נגדם צו פינוי התעקשו להישאר בדירה

LawGuide, 14/11/2019

תביעה לפינוי שוכר נתקלה בעדות נחרצת של השוכרים, שלפיה חוזה השכירות שחתמו עם בעל הדירה הוא פיקטיבי. לטענתם, בעל הנכס ערך איתם את החוזה רק כדי שיוכל להציגו לבנק ולקבל הלוואה, כך שתנאיו בטלים והם יכולים להמשיך לגור בדירה ללא תשלום השכירות

ליקויי בנייה חמורים: קבלן יפצה בעלי בית עקב בעיית רטיבות קשה

LawGuide, 05/11/2019

בני זוג שעברו להתגורר בבית חדש החלו לסבול מבעיית רטיבות קשה כעבור חודשים ספורים בלבד. הם התלוננו בפני הקבלן שערך תיקונים בבית אך למרות זאת הבעיה החריפה ולוותה בנזילות והצפות. בית המשפט חייב את הקבלן לשלם לבעלי הבית פיצוי בסך 320 אלף שקלים

רכישת דירה מכינוס - מלכודות אפשריות וחשיבות ייצוגו של עורך דין המומחה במקרקעין

איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד, 04/11/2019

האם אכן מחירה של דירה מכינוס נכסים הוא נמוך יותר? האם זו אמת מוחלטת או בעצם הנחה שאין לה אחיזה במציאות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד גילה עיני
053-9428406
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
עו"ד ינון ברקאי
053-6112867
נזקי גוף תאונות, דיני משפחה
דניאל קליין, משרד עורכי דין
053-9370267
דיני עבודה
רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין
053-7101880
מקרקעין נדל"ן, הוצאה לפועל
משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`
053-9370240
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
ליאת פסטרנק-אלקיים, משרד עורכי דין
053-7105244
דיני משפחה

הודעות אחרונות מהפורום

רישום והצמדה של שטחים בבעלות של הקבלן

דוד | לפני 48 דקות | רישום בטאבו

זכויות של עצמאי חולה בפיברומיאלגיה

שרית | לפני 1 שעות, 20 דקות | אחוזי נכות

תשלום פיצויים למנקה חדר המדרגות בבית משותף

גל | לפני 1 שעות, 26 דקות | בתים משותפים

זכויות עובדי משק בית במצב חירום

איל | לפני 1 שעות, 48 דקות | זכויות עובדים

תשלום על ימי מחלה לאחר פיטורים

פרדי | לפני 1 שעות, 50 דקות | זכויות עובדים

הסדרת ביטוח בעת התנדבות

רועי זיו | לפני 2 שעות, 19 דקות | תביעת ביטוח

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עורכת דין דוקטור איריס טרומן עם טיפים משפטיים לניהול עסק בראש שקט רישום קבלן - מתי לבדוק האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים?

פייסבוק

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869

עו"ד תמי ארליך

משפט פלילי ותעבורה. ניסיון רב ומקצועיות המובילה להצלחות רבות

053-9386728

גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין

עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין

053-7101883

עו"ד הלן דופרמן

המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור

053-7341970

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון

עוסקת בדיני משפחה, גישור בגירושין בין בני זוג, הסכם ממון וחיים משותפים.

053-6130839

משה רבי משרד עורכי דין

מהמשרדים המובילים בתחום דיני התעבורה, בעל ותק של 20 שנה בתחום.

053-6112860

מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרת

עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג

053-8007664

עו"ד ומגשרת רבקה ניר

עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים

053-7105254

עו"ד דותן לינדנברג

תאונות דרכים ועבודה, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח

053-9428574

עו"ד אריק ריביצקי

המשרד עוסק התחום הנזיקין והביטוח הלאומי, שלוחות באשקלון ובאר שבע

053-9386727

ד"ר איריס טרומן , משרד עו"ד

ליווי וייצוג בתביעות: ייפוי כח מתמשך, צוואות, לשון הרע, מקרקעין, דיני משפחה.

053-8007701