עו"ד ליאן קהת
משפחה וירושה לצרפתים
רונן-מעוז, משרד עורכי דין
מחלת מקצוע
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
עו"ד אורלי זפרני לביא
ועדה רפואית
עו"ד נעמי אסיא
סימני מסחר | מדגמים
עו"ד סמי בלטר
ארנונה
אביתר גולני, משרד עורכי דין
מהירות מופרזת ופגע וברח
ארז הימן, עו"ד ונוטריון
רישום בטאבו
עו"ד אריק שלו
אחוזי נכות
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה
עו"ד קליה ליפקין
תביעת ביטוח
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד גיל באיער
כתב אישום

יזם תמ"א 38: איך בוחרים חברה יזמית?

כדי להתחיל במימוש תוכניות התחדשות עירונית כגון תמ"א 38, בעלי הזכויות בדירות הבניין צריכים לבחור חברה יזמית שתלווה את ביצוע הפרויקט עד סיומו. מהם תפקידי היזם, מה חשוב לשאול לפני שמחליטים, ואיך מגיעים להחלטה סופית על זהות החברה היזמית?

LawGuide, 28/11/2018
 

מאז אישור תוכנית המתאר לחיזוק בניינים ישנים מרעידות אדמה בשנת 2005 - הידועה בשם תמ"א 38, בוצעו שינויים והתווספו תיקונים בתוכנית המקורית. זאת במטרה לאפשר לכמה שיותר פרויקטים לצאת אל הדרך ולהתממש.


התוכנית כוללת הענקת זכויות בנייה לדירות נוספות בבניין כתמריץ לחיזוקו או להריסתו של הבניין ובניית בניין חדש ומחוזק תחתיו. בניינים רבים בכל רחבי הארץ מחוזקים באמצעות מימוש תמ"א 38, כאשר לאחר שהדיירים מגיעים להסכמה ביניהם על ביצוע התוכנית, הם נדרשים להחליט באיזו חברה יזמית לבחור לצורך ביצוע הפרויקט בפועל, קבלת ההיתרים המתאימים וניהול הפרויקט עד לסיומו המוצלח.


נכון להיום ניתן לבחור יותר מ-1,000 חברות יזמיות קטנות או גדולות לביצוע פרויקט תמ"א 38 או תמ"א 38/2. איך בוחרים את היזם הנכון לפרויקט, ומהם הסיכונים שחשוב למנוע מראש?


מה נדרש מהחברה היזמית בליווי פרויקט תמ"א 38?


באופן עקרוני, היזם נדרש לממש את הפרויקט על הצד הטוב והמקצועי ביותר, בתוך פרק הזמן הקצר ביותר האפשרי. תחילת ההתקשרות בין החברה היזמית לבעלי הדירות היא הצעה המוגשת על ידי החברה, ובחירת החברה הנכונה על ידי הדיירים לאחר משא ומתן, תוך החלטה על נציגות הדיירים ועורך דין שייצג אותם אל מול החברה.


אחרי שנחתם חוזה בין הצדדים, יפעל היזם לקבל את היתר הבנייה, ימנה את אנשי המקצוע הרלוונטיים ויפקח על הליך הבנייה עד סיומו של הפרויקט. חשוב לדעת כי לא תמיד החברה היזמית היא גם החברה הקבלנית אשר תבצע את הבנייה בפועל, כאשר במקרים מסוימים החברה היזמית שוכרת את שירותיו של קבלן משנה לביצוע עבודות הבנייה.


על היזם להיות בעל ניסיון בתחום הספציפי של פרויקטים הנבנים על פי תמ"א 38, ולהתמצא בתקנות הספציפיות הקשורות לתחום. התקשרות עם יזם מקצועי, בעל ניסיון ואמין היא קריטית למימוש התוכנית. לא פעם פרויקטים של תמ"א 38 נתקעים שנים רבות ואף לא מגיעים לסיום בעקבות בעיות בבנייה, בהתקשרות עם הספקים, בעמידה בלוחות הזמנים או בעקבות מקרים שבהם היזם פושט את הרגל באמצע הפרויקט.


באילו סוגי חברות ניתן לבחור, ומהם ההבדלים ביניהן?


בעלי הדירות יכולים לבחור בחברה יזמית אשר אחראית על ניהול הפרויקט, תוך שכירת קבלנים לביצוע עבודות הבנייה השונות, או בחברה יזמית שהיא גם חברת קבלן. חברה מסוג זה אחראית באופן ישיר על ביצוע העבודות, ומעסיקה ישירות את מנהלי העבודה ופועלי הבניין.


ישנן חברות נוספות שמלוות רק חלקים מהפרויקט. למשל, חברה יזמית המשמשת "קבלן חתימות", אשר כל תפקידה הוא להשיג את האישור הנדרש מבעלי הדירות בבניין ולהעביר את הפרויקט לאחר מכן לגוף אחר.


מלבד זאת, ישנן גם חברות אשר תפקידן הוא לדאוג להוצאת היתר הבנייה בלבד לאחר השגת מספר החתימות הנדרש מהדיירים. בכל חברה שבוחרים, חשוב לבחור בעורך דין שישמור על האינטרסים של בעלי הדירות ויבחן את החוזה לפני שחותמים עליו.


האם בעלי הדירות עצמם יכולים לנהל את פרויקט הבנייה במקום החברה היזמית?


ישנם יתרונות בניהול הפרויקט על ידי בעלי הדירות עצמם. במקרה כזה, בעלי הזכויות הם אלה שמממנים את הפרויקט, שוכרים בעצמם קבלנים ואנשי מקצוע, וגורפים את הרווחים מזכויות הבנייה הנוספות.


ואולם, מדובר במימון כספי נרחב ובעבודה בירוקרטית רבה, ומי שאינו בקיא בכל התקנות וההליכים עלול להאריך את משך הפרויקט באופן ניכר. לכן במקרים רבים מעדיפים הדיירים לשכור חברה יזמית שתבצע ותפקח על הליך הבנייה עבורם.


אילו בדיקות חשוב לבצע ומה כדאי לברר לפני שמחליטים על זהות היזם?


לפני שמגיעים להחלטה סופית, חשוב להבין את מלוא פרטי ההצעה שהגישה החברה היזמית, ואת כל הסעיפים בטיוטת החוזה. זאת גם באמצעות עורך דין שיבצע בדיקה משפטית של המסמכים. כדאי לבצע בדיקת נאותות לחברה ולוודא שההצעה כוללת ליווי בנקאי, כדי למנוע מראש מצבים של התקשרות עם חברה יזמית אשר אין לה את המימון הכספי הנדרש.


מלבד זאת, חשוב להכין מראש רשימת שאלות, ולקבל תשובות על תקופת הימשכות הפרויקט, זכויות הבנייה, הערבויות להבטחת מימוש הפרויקט, הניסיון של החברה בפרויקטים דומים, מי יבצע בפועל את הבנייה, ומהן זכויות בעלי הדירות לכל אורך ההליך.


כדאי להכין שאלון הכולל את כל הסוגיות הרלוונטיות, ולהעביר אותו למספר חברות יזמיות שאיתן שוקלים להתקשר. השוואה בין התשובות השונות יכולה לשמש כלי עזר לבחירת החברה הנכונה ביותר.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


לאור מספר החברות הגדול בתחום, בעלי הדירות יכולים לבצע הליך בחירה מקיף ופרטני. חשוב לקחת את הזמן ולבצע את הבחירה לאחר שקילת כל הנתונים, ובכל מקרה לפני שמבצעים את ההחלטה הסופית - לקבל ייעוץ מקצועי משפטי והנדסי מתאים.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

האם ניתן לסמוך על רשות שלטונית?

מעודה יוסף ושות` משרד עורכי דין , 17/07/2019

לאחרונה, משרדנו מייצג זוג פנסיונרים בתביעה המתנהלת בבית המשפט המחוזי נגד רשות מקרקעי ישראל, המכונה גם בשם "המינהל" - ויוזכר כי רשות זו מנהלת 93% ממקרקעי מדינת ישראל, לאחר שגילו כי יש שגיאה בתשריט אשר נרשם בטאבו

האם איחור במסירת דירה מזכה בפיצויים עקב הפרת חוזה המכר?

LawGuide, 16/07/2019

רוכשי דירה שקיבלו את הנכס באיחור של יותר משנה, תבעו את הקבלן בטענה שהם זכאים לפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה המכר, וזאת מעבר לפיצויים שקיבלו עבור העיכוב. מה קבע בית המשפט?

אי תשלום דמי שכירות ללא כניסה לדירה, האם השוכרים הפרו את הסכם השכירות?

LawGuide, 10/07/2019

בני זוג חתמו על הסכם שכירות אולם לבסוף לא נכנסו בפועל להתגורר בדירה, ואף לא שילמו את שכר הדירה. בעל הדירה לא הצליח למצוא דיירים חדשים במשך תקופה ממושכת. בית המשפט חייב את השוכרים לפצות אותו בגין הפרת החוזה, בסכום של 86 אלף שקלים

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד יעל בועז
053-9386035
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"ד
053-8007701
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון
053-9428386
דיני משפחה, דיני עבודה
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין
053-7101883
מקרקעין נדל"ן, פלילי
עו"ד שמעון צור
053-7105257
דיני עבודה, משפט מסחרי ועסקים
רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין
053-7101880
מקרקעין נדל"ן, הוצאה לפועל

הודעות אחרונות מהפורום

בקשה למתן פסק דין בהיעדר הגשת כתב הגנה

אורי | לפני 6 שעות, 29 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

הגירה לבריטניה, השלכות הברקזיט על הוצאת דרכון

יוסי | לפני 6 שעות, 44 דקות | דרכון ספרדי פורטוגזי

ייפוי כוח וחוזה החזרי מס

מאיר | לפני 7 שעות, 11 דקות | חוזים / הסכמים

אי קיום הסדרי ראיה על ידי הגרוש

זהבית | לפני 7 שעות, 19 דקות | משמורת

קנס על אי ניקיון החצר, אכיפה סלקטיבית?

ישראל | לפני 7 שעות, 23 דקות | בתים משותפים

מס על דירה שנייה גם על דירת ירושה?

אתי | לפני 7 שעות, 45 דקות | מיסוי מקרקעין

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

דרור חייק סודות הנדל"ן - ערוץ 10 - מה לבדוק ברכישת דירה? אם נתקלתם בחובות יש פתרון לצאת לחופשי ואפשר להפוך את החלום למציאות

פייסבוק

רונן מעוז משרד עו"ד

נזקי גוף וביטוח לרבות ביטוח לאומי, רשלנות רפואית ותאונות

053-7359661

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608

עו"ד רוני יאיר

ר"צ חקירות לשעבר במשטרת, משרדו פועל בתחום הפלילי וצווארון לבן.

053-9428370

משרד עו"ד רן קוסטיצקי

המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה

053-8007676

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

עו"ד רועי לוינגר

בוגר הפקולטה למשפטים באוני` חיפה, עוסק בדיני משפחה/ירושה, ניסיון רב בתחום

053-6130159

אסף-זלוואס-פן עורכי דין

משרד מקצועי ובעל ניסיון בתחום הרשלנות הרפואית, הביטוח והנזיקין.

053-7101882

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

עו"ד גילה עיני

עוסקת בייפוי כח מתמשך, גירושין, ממון, משמורת, רכוש, צוואות וירושות ואבהות

053-9428406

עו"ד הלן דופרמן

המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור

053-7341970

אשר אביטן - משרד עו"ד

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, תאונות דרכים ועבודה וביטוח לאומי

053-6130835