עו"ד אמיר לנטון
תכנון ובניה
עו"ד גיא הרשקוביץ
הקמת חברה ושותפות
עו"ד זאב גולדוין
ייפוי כוח מתמשך
עו"ד גיא הרשקוביץ
חוזים / הסכמים
עו"ד ונוטריון עידו לשם
אפוטרופסות וקשישים
עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון
גישור משפחתי
עו"ד אמיר לנטון
אלימות במשפחה
עו"ד ויוי חביבה ארגמן
רשלנות עיניים
עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
עו"ד עודד פרץ
סכסוכי שכנים
עורך דין פלילי אלון ארז
עבירות מין

מקדמה מס שבח: מתי משלמים מקדמה בעסקת מקרקעין ואיך ניתן להקטין את הסכום?

כאשר מתבצעת עסקת מכר של נכס נדל"ן, מוטל על המוכר לשלם מס שבח. עם זאת, הרוכש צריך להעביר מקדמה על חשבון מס השבח לרשויות המס. כיצד נקבע שיעור המקדמה, מתי צריך לשלם אותה, ואיך מגישים בקשה להקטנת הסכום?

LawGuide, 07/11/2018
 

חוק מיסוי מקרקעין אשר קובע מהם התנאים וההטבות לתשלומי מס שונים בעסקאות נדל"ן, מחייב כל אדם לשלם מס שבח במכירת זכות במקרקעין, מלבד מקרים שבהם חל פטור ממס שבח. זכות במקרקעין על פי החוק יכולה להיות דירת מגורים, משרד או חנות, קרקע ועוד. מצדה השני של העסקה, על אדם הרוכש זכות במקרקעין מוטל לשלם מס רכישה, מלבד במקרים שבהם יש לו פטור מתשלום המס.


עוד קובע החוק כי בעוד המוכר צריך לשלם את מס השבח, דווקא רוכש הדירה צריך לשלם לרשויות המס מקדמה על חשבון מס השבח. דרישת תשלום המקדמה בחוק נועדה להבטיח את זכויותיו של הרוכש לרישום הזכויות שרכש על שמו בתוך תקופה קצרה ובהליך פשוט מבחינה בירוקרטית, מבלי שרישום הזכויות על שמו יהיה תלוי במועד העברת יתרת מס השבח על ידי מוכר הדירה. מה חשוב לדעת על תשלום מקדמת מס שבח?


מתי חל מס שבח, ובאילו מקרים חל פטור מתשלום מס שבח?


מס שבח חל על הרווח שנוצר ממכירת זכות במקרקעין, אם כי החוק מפרט גם מקרים רבים שבהם חל פטור מתשלום המס, כגון פטור למי שמחזיק בדירת מגורים יחידה במשך 18 חודשים לכל הפחות. כמו כן, ישנן הוצאות רבות שניתן לקזז משיעור מס השבח, כגון תשלום שכר טרחה לעורכי הדין המלווים את העסקה, הוצאות עבור שירותי תיווך, הוצאות פחת ועוד.


על פי סעיף 6 בחוק מיסוי מקרקעין, כאשר נמכרת זכות במקרקעין יחול מס שבח על העסקה. מכירת זכות במקרקעין כוללת גם הענקת הזכות, ויתור על הזכות או העברתה ללא תמורה. המוכר נדרש לשלם מס שבח רק אם אכן נוצר לו רווח במכירת הדירה, כלומר מי שמוכר את דירתו בהפסד לא ייאלץ לשלם מס שבח על המכירה.


באיזה מועד צריך הרוכש לשלם את המקדמה על חשבון מס השבח?


חשוב להבין כי החוק מחייב את הרוכש לשלם את מקדמת מס השבח, ולא מדובר בתשלום שהרוכש יכול להחליט האם להעבירו או לא. על כן חוק מס שבח קובע גם בדיוק מתי צריך לשלם את המקדמה. אם הרוכש ישלם את המקדמה באיחור, הוא ייאלץ לשלם אף ריבית והפרשי הצמדה.


המועד המדויק להעברת המקדמה יהיה מיד אחרי שמוכר הדירה יקבל 40% לכל הפחות מכלל התשלום המגיע לו בעסקת המכר, או במועד שבו מוסרים הצדדים הצהרה לרשויות מיסוי מקרקעין על ההסכם שחתמו ביניהם - על פי המועד המאוחר מבין השניים. אם מדובר בעסקה לרכישת דירה מקבלן - המועד יחול לאחר תשלום של 80% מסך התמורה.


כלומר, כל עוד הצדדים לא הגישו הצהרה על חתימת ההסכם ביניהם לרשויות מיסוי מקרקעין - עדיין לא חלה החובה לשלם את המקדמה.


כיצד נקבע גובה המקדמה שצריך הרוכש להעביר לרשויות המס?


למעשה, גובה המקדמה מבוסס על התמורה המשולמת עבור רכישת הדירה, על זהות המוכר ועל המועד שבו נרכשה הזכות במקרקעין. אם הדירה נרכשת מחברה, הרוכש יידרש לשלם מקדמה בשיעור של 7.5% מכלל התמורה.


אם הדירה נרכשת מאדם פרטי לאחר יום 7.11.2001 - שיעור המקדמה על חשבון מס השבח יעמוד על 7.5%. לעומת זאת, אם הדירה נרכשה מאדם פרטי לפני יום 7.11.2011 - הרוכש יידרש לשלם מקדמה בשיעור של 15%.


באילו מקרים לא חלה חובה לשלם מקדמה על חשבון מס שבח?


לא בכל מקרה נדרש הרוכש לשלם מקדמת מס שבח, משום שישנם סוגים מסוימים של עסקאות מכר שבמסגרתם לא חלה החובה בתשלום המקדמה. בין סוגים אלה ניתן למנות דירת מגורים מזכה שנמכרת בפטור מתשלום מס שבח, עסקת קומבינציה או עסקה שבה המוכר הוא רשות מקומית, קרן קיימת לישראל וגופים נוספים המפורטים בסעיף 72 לחוק מס שבח.


כמו כן, לא חלה חובה לשלם מקדמה כאשר הדירה נמכרת על ידי קבלן ויש לרשום אותה בפנקסי המקרקעין, ואף במקרים נוספים. חשוב לקבל ייעוץ מקצועי מעורך הדין המלווה את העסקה או מרואה חשבון כדי להבין האם יש לשלם מקדמה על פי החוק או לא.


האם אפשר להקטין את גובה תשלום המקדמה?


הן רוכש הדירה והן מוכר הדירה רשאים להגיש אל רשויות המס בקשה להקטין את גובה התשלום הנדרש עבור מקדמת מס השבח. זאת בהתאם לשומה עצמית לחישוב מס השבח. מלבד זאת, מנהל מס שבח מוסמך להקטין את התשלום ביוזמתו, אם יבחר בכך. את הבקשה להקטנת המקדמה נדרשים להגיש אל רשויות מס שבח באמצעות טופס ייעודי.


מנהל מס שבח נדרש להחליט האם לאשר או לדחות את הבקשה בתוך 20 ימים מהיום שבו הוגשה, או בתוך פרק זמן של 20 ימים מהיום שבו הוגשה הצהרת השומה העצמית - על פי המועד המאוחר מביניהם. אם לא ניתנה החלטה בתוך פרק זמן זה, הדבר נחשב לקבלת הבקשה להקטנת המקדמה.

 

יש לך שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין


במקרה של סירוב לבקשת הקטנת המקדמה, אפשר להגיש בקשה חוזרת לבחינת החלטתו של מנהל מס שבח. תשובה לבקשה זו תינתן בתוך פרק זמן של 45 יום לכל היותר, על ידי גורם שלא היה קשור לבחינת הבקשה המקורית.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הצהרת כוונות לרכישת דירה, האם מדובר בזיכרון דברים מחייב?

LawGuide, 07/10/2019

אישה מבוגרת חתמה על זיכרון דברים לקניית דירה ברחוב שבו גרה, ובאותו היום נסעה לחו"ל לביקור קרובים. כעבור חודש הודיעה למוכרים כי התחרטה ואינה מעוניינת ברכישת דירתם, והם בתגובה הגישו נגדה תביעה לפיצויים על הפרת החוזה, זכו בתביעתם ויקבלו סכום של 205 אלף שקלים

חריגות בנייה בבית משותף: האם דייר ייאלץ להרוס את המרפסת שבנה?

LawGuide, 25/09/2019

בני זוג שמתגוררים בבית משותף התירו לדייר אשר גר מעליהם להשתמש בתשתית של דירתם כדי להוסיף מרפסת לדירתו. ואולם, השכן הוסיף גם קורות בטון ועמוד שגרמו להקטנת שטח המרפסת שלהם. על כן בני הזוג פנו לבית המשפט בדרישה לחייב את הדייר להרוס את המרפסת שבנה בניגוד להיתר

אחריות עורך דין בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

משרד עורכי דין עזורי - רובין, 25/09/2019

מהי אחריות עורכי הדין של בעלי הדירות ומהי אחריות הנציגות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד הלן דופרמן
053-7341970
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
שי סבג, משרד עורכי דין
053-9428828
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
עו"ד שרון בירון מרקוביץ
053-9428863
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`
053-9370240
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
טייבי נתנאל עו"ד ושות`
053-9428367
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד
053-9428843
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית

הודעות אחרונות מהפורום

שינוי שנת לידה מול משרד הפנים

יוסי | לפני 15 שעות, 43 דקות | מנהלי, רשויות ובג"צ

דוח על אי ציות תמרור 815

דנה רגימוב | לפני 15 שעות, 48 דקות | בית משפט לתעבורה

ניכוי מהשכר על טעות בעבודה

רועי גיל | לפני 16 שעות, 35 דקות | זכויות עובדים

יפוי כח מתמשך - ללא מיופה כח

גלעד | לפני 17 שעות, 10 דקות | ייפוי כוח מתמשך

שכן התקין פרגולה ללא מרזב

בתאל בן שבת | לפני 17 שעות, 15 דקות | ליקויי בניה

בקשה לביטול גזר דין למרות היעדר מהדיון

שלמה | לפני 17 שעות, 35 דקות | בית משפט לתעבורה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

תמ"א 38 - מי זכאי לביצוע תוכנית תמ"א 38? עו"ד און רונן - פוליסות אובדן כושר עבודה

פייסבוק

עו"ד דותן לינדנברג

תאונות דרכים ועבודה, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח

053-9428574

עו"ד יעל בועז

המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות

053-9386035

דינה וולפרט משרד עורכי דין

התמחות בייצוג מול משרד הפנים- הגירה, אזרחות, בן זוג זר, איחוד משפחות

053-7101865

עו"ד ומגשרת עופרית צור-דרזנר

עוסקת בדיני משפחה, ניכור הורי, גירושין, משמורת משותפת והפחתת מזונות

053-6112884

מנשה - רון משרד עו"ד

יוצאי פרקליטות ומשרדים מובילים, ניסיון רב בייצוג בהליכים פליליים וצווארון לבן

053-8007619

דוניץ ושות משרד עורכי דין

משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני

053-7101876

גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר

ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין

053-9428571

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

אייל בן ישי משרד עורכי דין

למעלה שנות מ-15 ניסיון ברשלנות רפואית, תביעות ביטוח ותאונות.

053-9377900

מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרת

עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג

053-8007664

עו"ד דור פנק

ייצוג במשרד הפנים, הסדרת מעמד בישראל, אזרחות ישראלית - שירות בכל הארץ

053-8007704

עו"ד תמי ארליך

משפט פלילי ותעבורה. ניסיון רב ומקצועיות המובילה להצלחות רבות

053-9386728