עו"ד אורי בר-משה
סמים
עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה
ארז הימן, עו"ד ונוטריון
רישום בטאבו
עו"ד אמיר לנטון
אלימות במשפחה
עו"ד גיל באיער
מעצר
עו"ד דרורית מלינרסקי
יחסי שוכר משכיר
עו"ד טליה נעמת
אזרחות איטלקית
עו"ד ליבנה קציר
התפטרות
בן עמי מזרחי משרד עו"ד
תביעה ייצוגית | תובענות ייצוגיות
עו"ד שי שקד
נפגעי עבירה
עו"ד לוסי מאיר
חטיפת ילדים | אמנת האג

מקדמה מס שבח: מתי משלמים מקדמה בעסקת מקרקעין ואיך ניתן להקטין את הסכום?

כאשר מתבצעת עסקת מכר של נכס נדל"ן, מוטל על המוכר לשלם מס שבח. עם זאת, הרוכש צריך להעביר מקדמה על חשבון מס השבח לרשויות המס. כיצד נקבע שיעור המקדמה, מתי צריך לשלם אותה, ואיך מגישים בקשה להקטנת הסכום?

LawGuide, 07/11/2018
 

חוק מיסוי מקרקעין אשר קובע מהם התנאים וההטבות לתשלומי מס שונים בעסקאות נדל"ן, מחייב כל אדם לשלם מס שבח במכירת זכות במקרקעין, מלבד מקרים שבהם חל פטור ממס שבח. זכות במקרקעין על פי החוק יכולה להיות דירת מגורים, משרד או חנות, קרקע ועוד. מצדה השני של העסקה, על אדם הרוכש זכות במקרקעין מוטל לשלם מס רכישה, מלבד במקרים שבהם יש לו פטור מתשלום המס.


עוד קובע החוק כי בעוד המוכר צריך לשלם את מס השבח, דווקא רוכש הדירה צריך לשלם לרשויות המס מקדמה על חשבון מס השבח. דרישת תשלום המקדמה בחוק נועדה להבטיח את זכויותיו של הרוכש לרישום הזכויות שרכש על שמו בתוך תקופה קצרה ובהליך פשוט מבחינה בירוקרטית, מבלי שרישום הזכויות על שמו יהיה תלוי במועד העברת יתרת מס השבח על ידי מוכר הדירה. מה חשוב לדעת על תשלום מקדמת מס שבח?


מתי חל מס שבח, ובאילו מקרים חל פטור מתשלום מס שבח?


מס שבח חל על הרווח שנוצר ממכירת זכות במקרקעין, אם כי החוק מפרט גם מקרים רבים שבהם חל פטור מתשלום המס, כגון פטור למי שמחזיק בדירת מגורים יחידה במשך 18 חודשים לכל הפחות. כמו כן, ישנן הוצאות רבות שניתן לקזז משיעור מס השבח, כגון תשלום שכר טרחה לעורכי הדין המלווים את העסקה, הוצאות עבור שירותי תיווך, הוצאות פחת ועוד.


על פי סעיף 6 בחוק מיסוי מקרקעין, כאשר נמכרת זכות במקרקעין יחול מס שבח על העסקה. מכירת זכות במקרקעין כוללת גם הענקת הזכות, ויתור על הזכות או העברתה ללא תמורה. המוכר נדרש לשלם מס שבח רק אם אכן נוצר לו רווח במכירת הדירה, כלומר מי שמוכר את דירתו בהפסד לא ייאלץ לשלם מס שבח על המכירה.


באיזה מועד צריך הרוכש לשלם את המקדמה על חשבון מס השבח?


חשוב להבין כי החוק מחייב את הרוכש לשלם את מקדמת מס השבח, ולא מדובר בתשלום שהרוכש יכול להחליט האם להעבירו או לא. על כן חוק מס שבח קובע גם בדיוק מתי צריך לשלם את המקדמה. אם הרוכש ישלם את המקדמה באיחור, הוא ייאלץ לשלם אף ריבית והפרשי הצמדה.


המועד המדויק להעברת המקדמה יהיה מיד אחרי שמוכר הדירה יקבל 40% לכל הפחות מכלל התשלום המגיע לו בעסקת המכר, או במועד שבו מוסרים הצדדים הצהרה לרשויות מיסוי מקרקעין על ההסכם שחתמו ביניהם - על פי המועד המאוחר מבין השניים. אם מדובר בעסקה לרכישת דירה מקבלן - המועד יחול לאחר תשלום של 80% מסך התמורה.


כלומר, כל עוד הצדדים לא הגישו הצהרה על חתימת ההסכם ביניהם לרשויות מיסוי מקרקעין - עדיין לא חלה החובה לשלם את המקדמה.


כיצד נקבע גובה המקדמה שצריך הרוכש להעביר לרשויות המס?


למעשה, גובה המקדמה מבוסס על התמורה המשולמת עבור רכישת הדירה, על זהות המוכר ועל המועד שבו נרכשה הזכות במקרקעין. אם הדירה נרכשת מחברה, הרוכש יידרש לשלם מקדמה בשיעור של 7.5% מכלל התמורה.


אם הדירה נרכשת מאדם פרטי לאחר יום 7.11.2001 - שיעור המקדמה על חשבון מס השבח יעמוד על 7.5%. לעומת זאת, אם הדירה נרכשה מאדם פרטי לפני יום 7.11.2011 - הרוכש יידרש לשלם מקדמה בשיעור של 15%.


באילו מקרים לא חלה חובה לשלם מקדמה על חשבון מס שבח?


לא בכל מקרה נדרש הרוכש לשלם מקדמת מס שבח, משום שישנם סוגים מסוימים של עסקאות מכר שבמסגרתם לא חלה החובה בתשלום המקדמה. בין סוגים אלה ניתן למנות דירת מגורים מזכה שנמכרת בפטור מתשלום מס שבח, עסקת קומבינציה או עסקה שבה המוכר הוא רשות מקומית, קרן קיימת לישראל וגופים נוספים המפורטים בסעיף 72 לחוק מס שבח.


כמו כן, לא חלה חובה לשלם מקדמה כאשר הדירה נמכרת על ידי קבלן ויש לרשום אותה בפנקסי המקרקעין, ואף במקרים נוספים. חשוב לקבל ייעוץ מקצועי מעורך הדין המלווה את העסקה או מרואה חשבון כדי להבין האם יש לשלם מקדמה על פי החוק או לא.


האם אפשר להקטין את גובה תשלום המקדמה?


הן רוכש הדירה והן מוכר הדירה רשאים להגיש אל רשויות המס בקשה להקטין את גובה התשלום הנדרש עבור מקדמת מס השבח. זאת בהתאם לשומה עצמית לחישוב מס השבח. מלבד זאת, מנהל מס שבח מוסמך להקטין את התשלום ביוזמתו, אם יבחר בכך. את הבקשה להקטנת המקדמה נדרשים להגיש אל רשויות מס שבח באמצעות טופס ייעודי.


מנהל מס שבח נדרש להחליט האם לאשר או לדחות את הבקשה בתוך 20 ימים מהיום שבו הוגשה, או בתוך פרק זמן של 20 ימים מהיום שבו הוגשה הצהרת השומה העצמית - על פי המועד המאוחר מביניהם. אם לא ניתנה החלטה בתוך פרק זמן זה, הדבר נחשב לקבלת הבקשה להקטנת המקדמה.

 

יש לך שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין


במקרה של סירוב לבקשת הקטנת המקדמה, אפשר להגיש בקשה חוזרת לבחינת החלטתו של מנהל מס שבח. תשובה לבקשה זו תינתן בתוך פרק זמן של 45 יום לכל היותר, על ידי גורם שלא היה קשור לבחינת הבקשה המקורית.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

רטיבות חמורה בתקרה: חברת נדל"ן תשלם 170 אלף שקל עבור ליקויי בנייה

LawGuide, 16/06/2019

לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש

חניה בבית משותף: שכנים הסתכסכו עקב הצמדת חניות

LawGuide, 10/06/2019

סכסוך שכנים בבניין משותף ברמת גן הגיע להכרעת בית המשפט, כאשר חלק מהדיירים טענו שרישום החניות בטאבו בוצע בצורה שגויה, בעוד שכניהם טענו כי הרישום אינו שגוי אלא משקף את המציאות בפועל. מה קבע בית המשפט?

סכסוכי שכנים עקב נזילות ורטיבות

אלדד אמת - משרד עורכי דין, 27/05/2019

כשלא תמיד אפשר לבחור את השכנים...

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

מזל רבה משרד עו"ד
053-7298217
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין
053-8007609
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
דוניץ ושות משרד עורכי דין
053-7101876
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
ענת אשכנזי, משרד עורכי דין
053-9386724
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד ארנסט גדייב
053-9428890
מקרקעין נדל"ן, דיני עבודה
עורך דין פלילי אלון ארז
053-7101850
פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

ראיה אלקטרונית על סחר

עומרי | לפני 6 שעות, 26 דקות | כתב אישום

מנהל סניף נעלם ואיתו המשכורת

נדב עופר | לפני 7 שעות, 5 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

סגירן גן ילדים פרטי לפני תחילת שנה

ניר | לפני 8 שעות, 22 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

זכויות עובד עם אשרת תושב ארעי

אנה | לפני 8 שעות, 47 דקות | אשרות עבודה ומעמד בישראל

חוב בגבייה כפולה

אפי | לפני 8 שעות, 52 דקות | הסדר חוב | מחיקת חובות

ביטול עסקת רכישת רכב

לולי | לפני 9 שעות, 0 דקות | תביעה אזרחית

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

תאונת מס ניתן למנוע. לפני כל עסקה, יש לבחון את היבטי המס דרור חייק סודות הנדל"ן - ערוץ 10 - מה לבדוק ברכישת דירה?

פייסבוק

נאוה סרף-הרשקוביץ עו"ד ומגשרת

23 שנה בתחום דיני המשפחה, הצלחות מוכחות בתחום. שלוחות בחיפה ות"א

053-9368606

משרד עו"ד גישור ונוטריון-חיה לזר נוטקין

דיני משפחה ומעמד אישי - גירושין, סכסוכי ירושה, אפוטרופסות, ידועים בציבור

053-9428887

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

משרד עו"ד יצחק קארו

עוסק בדיני המשפחה ומעמד אישי ובדיני תעבורה. שלוחות בתל אביב ובאר שבע

053-9428453

ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא

מעל 23 שנות ותק וניסיון משפטי ורפואי בתחום הרשלנות הרפואית.

053-9428497

עו"ד עדי מלאכי

עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.

053-7293465

ד"ר איריס טרומן , משרד עו"ד

ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.

053-8007701

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין

ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, מקרקעין ונדל"ן הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-7101880

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442

שוובר - קלביר משרד עו"ד

המשרד עוסק בדיני משפחה וירושה, ייפוי כוח מתמשך, דיני עבודה ולשון הרע.

053-9386787

אולניק לינוי משרד עו"ד

ניסיון עשיר במימוש זכויות רפואיות. ביטוח לאומי, מס` הכנסה וחברות הביטוח

053-9386726