עו"ד קליה ליפקין
תביעת ביטוח
הילה צאירי, עורכת דין ומגשרת
חלוקת רכוש
עו"ד נעם קונפינו
נהיגה ללא רישיון או ביטוח
עו"ד ומגשר יוני שמיל
בית דין רבני
עו"ד אורי טשקורי
העברה ללא תמורה
עו"ד אורנה שמריהו
פיצויי פיטורין
עו"ד אוריאל זעירא ועו"ד ישי ברק
עיקולים ועיכוב יציאה
עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
עו"ד ומגשרת גילה עיני
גישור משפחתי
עו"ד בתיה אשורי
התנגדות לצוואה
אורית לוי עו"ד ונוטריון
נוטריון
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
הסכם ממון
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
עריכת צוואה | רישום צוואה
עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה

מקדמה מס שבח: מתי משלמים מקדמה בעסקת מקרקעין ואיך ניתן להקטין את הסכום?

כאשר מתבצעת עסקת מכר של נכס נדל"ן, מוטל על המוכר לשלם מס שבח. עם זאת, הרוכש צריך להעביר מקדמה על חשבון מס השבח לרשויות המס. כיצד נקבע שיעור המקדמה, מתי צריך לשלם אותה, ואיך מגישים בקשה להקטנת הסכום?

LawGuide, 07/11/2018
 

חוק מיסוי מקרקעין אשר קובע מהם התנאים וההטבות לתשלומי מס שונים בעסקאות נדל"ן, מחייב כל אדם לשלם מס שבח במכירת זכות במקרקעין, מלבד מקרים שבהם חל פטור ממס שבח. זכות במקרקעין על פי החוק יכולה להיות דירת מגורים, משרד או חנות, קרקע ועוד. מצדה השני של העסקה, על אדם הרוכש זכות במקרקעין מוטל לשלם מס רכישה, מלבד במקרים שבהם יש לו פטור מתשלום המס.


עוד קובע החוק כי בעוד המוכר צריך לשלם את מס השבח, דווקא רוכש הדירה צריך לשלם לרשויות המס מקדמה על חשבון מס השבח. דרישת תשלום המקדמה בחוק נועדה להבטיח את זכויותיו של הרוכש לרישום הזכויות שרכש על שמו בתוך תקופה קצרה ובהליך פשוט מבחינה בירוקרטית, מבלי שרישום הזכויות על שמו יהיה תלוי במועד העברת יתרת מס השבח על ידי מוכר הדירה. מה חשוב לדעת על תשלום מקדמת מס שבח?


מתי חל מס שבח, ובאילו מקרים חל פטור מתשלום מס שבח?


מס שבח חל על הרווח שנוצר ממכירת זכות במקרקעין, אם כי החוק מפרט גם מקרים רבים שבהם חל פטור מתשלום המס, כגון פטור למי שמחזיק בדירת מגורים יחידה במשך 18 חודשים לכל הפחות. כמו כן, ישנן הוצאות רבות שניתן לקזז משיעור מס השבח, כגון תשלום שכר טרחה לעורכי הדין המלווים את העסקה, הוצאות עבור שירותי תיווך, הוצאות פחת ועוד.


על פי סעיף 6 בחוק מיסוי מקרקעין, כאשר נמכרת זכות במקרקעין יחול מס שבח על העסקה. מכירת זכות במקרקעין כוללת גם הענקת הזכות, ויתור על הזכות או העברתה ללא תמורה. המוכר נדרש לשלם מס שבח רק אם אכן נוצר לו רווח במכירת הדירה, כלומר מי שמוכר את דירתו בהפסד לא ייאלץ לשלם מס שבח על המכירה.


באיזה מועד צריך הרוכש לשלם את המקדמה על חשבון מס השבח?


חשוב להבין כי החוק מחייב את הרוכש לשלם את מקדמת מס השבח, ולא מדובר בתשלום שהרוכש יכול להחליט האם להעבירו או לא. על כן חוק מס שבח קובע גם בדיוק מתי צריך לשלם את המקדמה. אם הרוכש ישלם את המקדמה באיחור, הוא ייאלץ לשלם אף ריבית והפרשי הצמדה.


המועד המדויק להעברת המקדמה יהיה מיד אחרי שמוכר הדירה יקבל 40% לכל הפחות מכלל התשלום המגיע לו בעסקת המכר, או במועד שבו מוסרים הצדדים הצהרה לרשויות מיסוי מקרקעין על ההסכם שחתמו ביניהם - על פי המועד המאוחר מבין השניים. אם מדובר בעסקה לרכישת דירה מקבלן - המועד יחול לאחר תשלום של 80% מסך התמורה.


כלומר, כל עוד הצדדים לא הגישו הצהרה על חתימת ההסכם ביניהם לרשויות מיסוי מקרקעין - עדיין לא חלה החובה לשלם את המקדמה.


כיצד נקבע גובה המקדמה שצריך הרוכש להעביר לרשויות המס?


למעשה, גובה המקדמה מבוסס על התמורה המשולמת עבור רכישת הדירה, על זהות המוכר ועל המועד שבו נרכשה הזכות במקרקעין. אם הדירה נרכשת מחברה, הרוכש יידרש לשלם מקדמה בשיעור של 7.5% מכלל התמורה.


אם הדירה נרכשת מאדם פרטי לאחר יום 7.11.2001 - שיעור המקדמה על חשבון מס השבח יעמוד על 7.5%. לעומת זאת, אם הדירה נרכשה מאדם פרטי לפני יום 7.11.2011 - הרוכש יידרש לשלם מקדמה בשיעור של 15%.


באילו מקרים לא חלה חובה לשלם מקדמה על חשבון מס שבח?


לא בכל מקרה נדרש הרוכש לשלם מקדמת מס שבח, משום שישנם סוגים מסוימים של עסקאות מכר שבמסגרתם לא חלה החובה בתשלום המקדמה. בין סוגים אלה ניתן למנות דירת מגורים מזכה שנמכרת בפטור מתשלום מס שבח, עסקת קומבינציה או עסקה שבה המוכר הוא רשות מקומית, קרן קיימת לישראל וגופים נוספים המפורטים בסעיף 72 לחוק מס שבח.


כמו כן, לא חלה חובה לשלם מקדמה כאשר הדירה נמכרת על ידי קבלן ויש לרשום אותה בפנקסי המקרקעין, ואף במקרים נוספים. חשוב לקבל ייעוץ מקצועי מעורך הדין המלווה את העסקה או מרואה חשבון כדי להבין האם יש לשלם מקדמה על פי החוק או לא.


האם אפשר להקטין את גובה תשלום המקדמה?


הן רוכש הדירה והן מוכר הדירה רשאים להגיש אל רשויות המס בקשה להקטין את גובה התשלום הנדרש עבור מקדמת מס השבח. זאת בהתאם לשומה עצמית לחישוב מס השבח. מלבד זאת, מנהל מס שבח מוסמך להקטין את התשלום ביוזמתו, אם יבחר בכך. את הבקשה להקטנת המקדמה נדרשים להגיש אל רשויות מס שבח באמצעות טופס ייעודי.


מנהל מס שבח נדרש להחליט האם לאשר או לדחות את הבקשה בתוך 20 ימים מהיום שבו הוגשה, או בתוך פרק זמן של 20 ימים מהיום שבו הוגשה הצהרת השומה העצמית - על פי המועד המאוחר מביניהם. אם לא ניתנה החלטה בתוך פרק זמן זה, הדבר נחשב לקבלת הבקשה להקטנת המקדמה.

 

יש לך שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין


במקרה של סירוב לבקשת הקטנת המקדמה, אפשר להגיש בקשה חוזרת לבחינת החלטתו של מנהל מס שבח. תשובה לבקשה זו תינתן בתוך פרק זמן של 45 יום לכל היותר, על ידי גורם שלא היה קשור לבחינת הבקשה המקורית.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

10 כללים חשובים בעת רכישת דירה

איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד, 21/08/2019

רכישת דירה - הטיפים שלנו

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין
053-7101880
מקרקעין נדל"ן, הוצאה לפועל
עו"ד דותן לינדנברג
053-9428574
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
שי סבג, משרד עורכי דין
053-9428828
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
עו"ד אדם ידיד
053-9428886
מדינות והגירה-דרכון זר, נזקי גוף תאונות
אייל בן ישי משרד עורכי דין
053-9377900
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
אוחיון-דבש, משרד עורכי דין
053-9428478
תעבורה , פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

אי מילוי חובה על ידי עורך דין

דניאל דדון | לפני 6 שעות, 34 דקות | רשלנות מקצועית

חוב לחברת הכבלים HOT

יפה | לפני 7 שעות, 1 דקות | הסדר חוב | מחיקת חובות

טיפול שורש והתקנת כתר לא נכונים

רונן | לפני 7 שעות, 25 דקות | רשלנות רפואית שיניים

סחיטה ברשת ואיום על פרטיות

ימית | לפני 7 שעות, 27 דקות | עבירות מחשב סייבר

אי הגעת כבודה עקב עודף משקל במטוס

ר.ד | לפני 7 שעות, 27 דקות | תביעות תעופה ועיכוב בטיסות

אי החלפת פיה בבדיקת ינשוף

עקיבא | לפני 7 שעות, 29 דקות | נהיגה בשכרות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הסדרת מעמד לבן זוג זר או חד מיני - הכיצד? עו"ד לוסי מאיר מסבירה על הליך הגישור

פייסבוק

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

בתאל מנור משרד עו"ד ומגשרת

המשרד עוסק בניהול חובות, פשיטת רגל, נזקי גוף, תאונות דרכים וזכויות עובדים.

053-9370224

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

עו"ד אילת בהרי

עוסקים בפינוי בינוי, מקרקעין, דיור ציבורי ודיירות מוגנת, פשיטות רגל והוצל"פ

053-7349465

מזל רבה משרד עו"ד

כל דיני העבודה, תביעות נזיקין יעוץ לפני חקירה במשטרה אזור המרכז והשפלה

053-7298217

שי, יוספזון ושות` - משרד עורכי דין

משפט פלילי, רישיון נשק. קצין בכיר בדימוס במשטרה, צווארון לבן ועבירות מין.

053-9428482

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

עו"ד ומגשרת רבקה ניר

עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים

053-7105254

משרד עורכי דין משה ליפשיץ

קצין משטרה לשעבר. עוסק במשפט הפלילי, דיני תעבורה ודיני ומשפחה

053-7933120

עו"ד עדי מלאכי

עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.

053-7293465

עו"ד ומגשרת עופרית צור-דרזנר

עוסקת בדיני משפחה, ניכור הורי, גירושין, משמורת משותפת והפחתת מזונות

053-6112884

נאוה סרף-הרשקוביץ עו"ד ומגשרת

23 שנה בתחום המשפחה, הצלחות מוכחות בתחום. שלוחות בחיפה הרצליה ות"א

053-9368606