עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית בלידה
עו"ד רפי רפאלי
איחוד תיקים
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
עו"ד אסף אלקוני
רכישת/מכירת דירה
קובי צרפתי ורון צרפתי - עו"ד ורו"ח
ביטקוין
אביתר גולני, משרד עורכי דין
מהירות מופרזת ופגע וברח
עו"ד ג'ני חבשי
בית משפט לתעבורה
עו"ד דבבורה אביטבול
צרפת | דרכון צרפתי
עו"ד אורי גולדמן
הלבנת הון
עו"ד איריס גרבר ועו"ד מוטי גרטל
מזונות
עו"ד דרורית מלינרסקי
יחסי שוכר משכיר
רונן שיין ושות' עורכי דין ונוטריון
רישוי עסקים | רישיון עסק
עו"ד נריה כהן
פינוי בינוי

רכישת דירה ביהודה ושומרון: איך קונים נדל"ן מעבר לקו הירוק והאם זה משתלם?

מהן הדרכים לקניית נכסים מעבר לקו הירוק? איך מבצעים רישום בטאבו או רושמים הערת אזהרה על דירה באזור יהודה ושומרון? אילו אגרות צריך לשלם ואילו הטבות ניתן לקבל? כל מה שצריך לדעת על עסקאות מקרקעין ביהודה ושומרון

LawGuide, 04/10/2018
 

בין שמדובר בהחלטה פוליטית או אידיאולוגית או בבחירה בחלופה זולה יותר לרכישת נדל"ן - המציאות מצביעה על כך שאוכלוסיית התושבים המתגוררים ביישובי יהודה ושומרון הולכת ועולה משנה לשנה. מאות אלפי תושבים רוכשים מוכרים נכסי נדל"ן ביישובים, מועצות וערים כגון אריאל, קדומים, אלקנה, מעלה אדומים, אלפי מנשה, גבעת זאב ויישובים רבים נוספים.


עם זאת, הליך רכישת הנכסים מעבר לקו הירוק שונה מהליך הרכישה בתחומי המדינה, ואנשים רבים שמתעניינים ברכישת קרקעות או דירות ביהודה ושומרון אינם מודעים לכל ההבדלים, לתשלומים הנלווים ולהליכי הרישום השונים. השוני נעוץ בעובדה שבניגוד לעסקת מקרקעין המבוצעת בשטח ישראל, על עסקת מקרקעין ביהודה ושומרון חל החוק הירדני המבוסס על החוק העותמני. מה חשוב לדעת לפני שקונים דירה ביהודה ושומרון?


היכן רושמים קרקעות ונכסי נדל"ן המצויים ביהודה ושומרון?


אחד ההבדלים המהותיים ביותר הוא רישום הנכס. בעוד נכסים בישראל נרשמים בטאבו באמצעות לשכת רישום המקרקעין, נכסים ביהודה ושומרון נרשמים במרבית המקרים בחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית, במנהל האזרחי בבית אל הממונה על רכוש נטוש ובחברות המשכנות.


הבדל זה דורש ביצוע בדיקות משפטיות ייחודיות עוד לפני רכישת הנכס, לרבות בירור על החוק החל על הנכס ורישומו בהתאם למיקומו, אפשרויות קבלת המשכנתא וקיום בטוחות לעסקת המקרקעין. הליך הרישום עצמו שונה מהליך הרישום בלשכת רישום המקרקעין בישראל. למשל, יש לרשום את הנכס גם בטאבו הירדני בהתאם לחוק הירדני. במקרים אחרים, רוכש הנכס לא מקבל זכויות קניין בנכס.


מלבד זאת, במקרים רבים אין אפשרות לרשום הערת אזהרה על הנכס. עם זאת, יש אפשרות לרשום הערת התנגדות כחלופה להערת האזהרה. הערה זו נרשמת במנהל האזרחי, אולם מעניקה פחות ביטחון והגנה יחסית להערת אזהרה.


האם צריך לשלם מס שבח ואילו הטבות מס ניתן לקבל?


אמנם דיני המקרקעין לרבות החוקים הקשורים בתכנון ובנייה אינם חלים על אזורים רבים מעבר לקו הירוק, אולם ישנם חוקים אשר חלים באופן פרסונלי על כל תושב ישראלי, לרבות בשטחי יהודה ושומרון. אחד מהחוקים הללו הוא חוק מיסוי מקרקעין. הבעייתיות הנובעת מכך היא שאדם אשר רוכש נכס מקרקעין ביהודה ושומרון עלול לשלם כפל מס, ולכן ישנה חשיבות רבה לבדוק את עסקת המקרקעין לפני הרכישה.


באופן עקרוני, ניתן לקבל פטור ממס רכישה בנסיבות מסוימות, או לשלם מס שבח כפול גם למנהל האזרחי וגם לרשות המסים ולאחר מכן לקבל החזר על המס ששולם לרשות המסים. עם זאת, לאור תיקון שנעשה בחוק מיסוי מקרקעין בשנת 2016, ניתן תחילה להגיש בקשה אל רשות המסים להעביר באופן ישיר למנהל האזרחי חלק מהמס ששולם בישראל כמקדמה, בסכום השווה לתשלום האגרה הירדנית שיש לשלם. לאחר רישום העברת הזכויות במנהל האזרחי, תועבר יתרת התשלום.


רישום נכס בחטיבה להתיישבות


כאשר רוכשים דירה באזור השייך לניהולה של החטיבה להתיישבות, אשר פועלת מטעמה של ממשלת ישראל, לא רושמים את הדירה בטאבו אלא רושמים את הזכויות בספרי החטיבה להתיישבות. זכויות בנכסים הרשומות באופן זה אינן פתוחות לציבור, וכדי לדעת מיהו בעל הזכויות בנכס - עליו לקבל אישור מתאים מהחטיבה להתיישבות.


מלבד זאת, אין אפשרות לרשום הערת אזהרה אולם יש אפשרות לרשום הערה על המכר, וזאת על פי התנאים של החטיבה להתיישבות. כדי להעביר זכויות בנכס, יש להמציא בין היתר חוזה בר רשות, אישור מס רכישה ומס שבח, אישור מטעם הרשות המקומית, אישור מוועדת הקליטה האזורית ומסמכים ייחודיים נוספים.


רישום נכס בטאבו אריאל


ישנם יישובים מסוימים מעבר לקו הירוק שניתן לרשום בטאבו אריאל. גם במקרה זה אין אפשרות לקבל נסח טאבו מאחר שהמידע נותר חסוי, וכן אין אפשרות לרשום הערת אזהרה. עם זאת, ניתן לרשום הערת התנגדות בהתאם לדרישות המנהל.


מלבד זאת, יש לשלם אגרה לפתיחת התיק, אגרת רישום בשיעור של 5% מהעסקה ובמקרים מסוימים אף אגרת משכנתא. לאור מורכבות וייחודיות העסקאות המבוצעות מעבר לקו הירוק, חשוב מאוד לקבל ייעוץ מקיף ומפורט מעורך דין העוסק בתחום ספציפי זה, אשר בקיא הן בחוקים השונים החלים על כל יישוב ויישוב והן באגרות ובמסים המוטלים בגין העסקה.

 

יש לך שאלה?

פורום עסקאות נדל"ן ביהודה ושומרון


מחירי הנדל"ן הגבוהים בארץ ואפשרויות הנדל"ן הזולות יותר בשטחי יהודה ושומרון והאפשרות לגור ביישובים קהילתיים הממוקמים בקרבת מרכז הארץ, מביאים לעלייה מתמדת בשיעור רוכשי הדירות מעבר לקו הירוק, חילונים ודתיים, מטעמים אידיאולוגיים או פרקטיים. ואולם, חשוב לזכור שמדובר בעסקות מורכבות וייחודיות, ולכן יש לבצע בדיקות מקדמיות מקיפות ולקבל ליווי משפטי צמוד במסגרת הליך הרכישה והרישום.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

ליקויי בנייה חמורים: קבלן יפצה בעלי בית עקב בעיית רטיבות קשה

LawGuide, 05/11/2019

בני זוג שעברו להתגורר בבית חדש החלו לסבול מבעיית רטיבות קשה כעבור חודשים ספורים בלבד. הם התלוננו בפני הקבלן שערך תיקונים בבית אך למרות זאת הבעיה החריפה ולוותה בנזילות והצפות. בית המשפט חייב את הקבלן לשלם לבעלי הבית פיצוי בסך 320 אלף שקלים

רכישת דירה מכינוס - מלכודות אפשריות וחשיבות ייצוגו של עורך דין המומחה במקרקעין

איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד, 04/11/2019

האם אכן מחירה של דירה מכינוס נכסים הוא נמוך יותר? האם זו אמת מוחלטת או בעצם הנחה שאין לה אחיזה במציאות?

ליקויים חמורים בדירה: חברת בנייה תפצה רוכשי דירה ב-125 אלף שקלים

LawGuide, 30/10/2019

רוכשי דירה חדשה דרשו מחברת בנייה לתקן פגמים חמורים בריצוף אך החברה התנערה מאחריות והטילה על הרוכשים את האחריות לליקויים. בית המשפט קבע כי החברה נושאת באחריות בלעדית לליקויים ולכן היא תשלם לבני הזוג את עלות ביצוע התיקונים ותפצה אותם על עוגמת נפש

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

לנציאנו, פרייז ושות`
053-9428442
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
אסף-זלוואס-פן עורכי דין
053-7101882
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד אדם ידיד
053-9428886
מדינות והגירה-דרכון זר, נזקי גוף תאונות
אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
ליפקין את ליפקין
053-9428824
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
עו"ד שרון בירון מרקוביץ
053-9428863
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית

הודעות אחרונות מהפורום

אפשרות לבטל עסקה על קורס דיגיטלי

אלכס | לפני 1 שעות, 43 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

תוקף של מכתבי פיטורים לעובד

לירן | לפני 1 שעות, 56 דקות | זכויות עובדים

ערעור על דו"ח תנועה באיחור של חודש

אהרן טרופ | לפני 2 שעות, 27 דקות | תעבורה

תאונה בבית שגרמה לקרע במיניסקוס

דריה | לפני 2 שעות, 31 דקות | תאונות כלליות

דמי מזונות מופחתים בגלל החוק החדש

אהוד | לפני 2 שעות, 44 דקות | מזונות

הוצאת צו ירושה לאמא שנפטרה

תמירה | לפני 2 שעות, 44 דקות | צו ירושה | צו קיום צוואה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד אוריאל זעירא, עורך דינה של ענבל אור, מתראיין לתוכנית "לילה כלכלי" עו"ד אוריאל זעירא בהכרעת הדין לענבל אור במוסף עם גאולה אבן

פייסבוק

עו"ד יפעת דויטש

בעלת ניסיון רב בנזקי גוף, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח ורכוש.

053-6112885

משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`

עוסקות בנזיקין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזקי רכוש, תביעות אזרחיות וכספיות

053-9370240

משרד עורך דין פלילי אילן מזרחי

בעל ניסיון רב בייצוג חשודים ונאשמים בהליכים הפליליים בדגש לעבירות מין

053-9428393

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרת

עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג

053-8007664

עו"ד דור פנק

ייצוג במשרד הפנים, הסדרת מעמד בישראל, אזרחות ישראלית - שירות בכל הארץ

053-8007704

משרד עו"ד רן קוסטיצקי

המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה

053-8007676

משרד עו"ד סרוסי - מארון ושות`

משרד ותיק ומנוסה בלווי חברות, מסחרי, הוצל"פ, ורשלנות רפואית

053-7101188

עודד פרץ ושות`

עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

משרד עו"ד גישור ונוטריון-חיה לזר נוטקין

דיני משפחה ומעמד אישי - גירושין, סכסוכי ירושה, אפוטרופסות, ידועים בציבור

053-9428887

עו"ד הלן דופרמן

המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור

053-7341970