עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה
יעל קוזמנקו & מיכל כחלון עורכות דין
נגישות לנכים
עו"ד ומגשרת גילה עיני
גישור משפחתי
עו"ד אורי בר-משה
סמים
עו"ד אלעד רן
עבירות מס | מע"מ
עו"ד ריקי ישי
דיני צבא | משפט צבאי
ארז הימן, עו"ד ונוטריון
רישום בטאבו
עו"ד אמיר לנטון
אלימות במשפחה
עו"ד דבבורה אביטבול
צרפת | דרכון צרפתי
טו"ר אביחיל צדוק
כתובה | סרבנות גט
הילה צאירי, עורכת דין ומגשרת
חלוקת רכוש
משרד עורכי דין רנרט סלומון
אובדן כושר עבודה
עו"ד שחר המאירי
פוסט טראומה | הלם קרב

רכישת דירה ביהודה ושומרון: איך קונים נדל"ן מעבר לקו הירוק והאם זה משתלם?

מהן הדרכים לקניית נכסים מעבר לקו הירוק? איך מבצעים רישום בטאבו או רושמים הערת אזהרה על דירה באזור יהודה ושומרון? אילו אגרות צריך לשלם ואילו הטבות ניתן לקבל? כל מה שצריך לדעת על עסקאות מקרקעין ביהודה ושומרון

LawGuide, 04/10/2018
 

בין שמדובר בהחלטה פוליטית או אידיאולוגית או בבחירה בחלופה זולה יותר לרכישת נדל"ן - המציאות מצביעה על כך שאוכלוסיית התושבים המתגוררים ביישובי יהודה ושומרון הולכת ועולה משנה לשנה. מאות אלפי תושבים רוכשים מוכרים נכסי נדל"ן ביישובים, מועצות וערים כגון אריאל, קדומים, אלקנה, מעלה אדומים, אלפי מנשה, גבעת זאב ויישובים רבים נוספים.


עם זאת, הליך רכישת הנכסים מעבר לקו הירוק שונה מהליך הרכישה בתחומי המדינה, ואנשים רבים שמתעניינים ברכישת קרקעות או דירות ביהודה ושומרון אינם מודעים לכל ההבדלים, לתשלומים הנלווים ולהליכי הרישום השונים. השוני נעוץ בעובדה שבניגוד לעסקת מקרקעין המבוצעת בשטח ישראל, על עסקת מקרקעין ביהודה ושומרון חל החוק הירדני המבוסס על החוק העותמני. מה חשוב לדעת לפני שקונים דירה ביהודה ושומרון?


היכן רושמים קרקעות ונכסי נדל"ן המצויים ביהודה ושומרון?


אחד ההבדלים המהותיים ביותר הוא רישום הנכס. בעוד נכסים בישראל נרשמים בטאבו באמצעות לשכת רישום המקרקעין, נכסים ביהודה ושומרון נרשמים במרבית המקרים בחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית, במנהל האזרחי בבית אל הממונה על רכוש נטוש ובחברות המשכנות.


הבדל זה דורש ביצוע בדיקות משפטיות ייחודיות עוד לפני רכישת הנכס, לרבות בירור על החוק החל על הנכס ורישומו בהתאם למיקומו, אפשרויות קבלת המשכנתא וקיום בטוחות לעסקת המקרקעין. הליך הרישום עצמו שונה מהליך הרישום בלשכת רישום המקרקעין בישראל. למשל, יש לרשום את הנכס גם בטאבו הירדני בהתאם לחוק הירדני. במקרים אחרים, רוכש הנכס לא מקבל זכויות קניין בנכס.


מלבד זאת, במקרים רבים אין אפשרות לרשום הערת אזהרה על הנכס. עם זאת, יש אפשרות לרשום הערת התנגדות כחלופה להערת האזהרה. הערה זו נרשמת במנהל האזרחי, אולם מעניקה פחות ביטחון והגנה יחסית להערת אזהרה.


האם צריך לשלם מס שבח ואילו הטבות מס ניתן לקבל?


אמנם דיני המקרקעין לרבות החוקים הקשורים בתכנון ובנייה אינם חלים על אזורים רבים מעבר לקו הירוק, אולם ישנם חוקים אשר חלים באופן פרסונלי על כל תושב ישראלי, לרבות בשטחי יהודה ושומרון. אחד מהחוקים הללו הוא חוק מיסוי מקרקעין. הבעייתיות הנובעת מכך היא שאדם אשר רוכש נכס מקרקעין ביהודה ושומרון עלול לשלם כפל מס, ולכן ישנה חשיבות רבה לבדוק את עסקת המקרקעין לפני הרכישה.


באופן עקרוני, ניתן לקבל פטור ממס רכישה בנסיבות מסוימות, או לשלם מס שבח כפול גם למנהל האזרחי וגם לרשות המסים ולאחר מכן לקבל החזר על המס ששולם לרשות המסים. עם זאת, לאור תיקון שנעשה בחוק מיסוי מקרקעין בשנת 2016, ניתן תחילה להגיש בקשה אל רשות המסים להעביר באופן ישיר למנהל האזרחי חלק מהמס ששולם בישראל כמקדמה, בסכום השווה לתשלום האגרה הירדנית שיש לשלם. לאחר רישום העברת הזכויות במנהל האזרחי, תועבר יתרת התשלום.


רישום נכס בחטיבה להתיישבות


כאשר רוכשים דירה באזור השייך לניהולה של החטיבה להתיישבות, אשר פועלת מטעמה של ממשלת ישראל, לא רושמים את הדירה בטאבו אלא רושמים את הזכויות בספרי החטיבה להתיישבות. זכויות בנכסים הרשומות באופן זה אינן פתוחות לציבור, וכדי לדעת מיהו בעל הזכויות בנכס - עליו לקבל אישור מתאים מהחטיבה להתיישבות.


מלבד זאת, אין אפשרות לרשום הערת אזהרה אולם יש אפשרות לרשום הערה על המכר, וזאת על פי התנאים של החטיבה להתיישבות. כדי להעביר זכויות בנכס, יש להמציא בין היתר חוזה בר רשות, אישור מס רכישה ומס שבח, אישור מטעם הרשות המקומית, אישור מוועדת הקליטה האזורית ומסמכים ייחודיים נוספים.


רישום נכס בטאבו אריאל


ישנם יישובים מסוימים מעבר לקו הירוק שניתן לרשום בטאבו אריאל. גם במקרה זה אין אפשרות לקבל נסח טאבו מאחר שהמידע נותר חסוי, וכן אין אפשרות לרשום הערת אזהרה. עם זאת, ניתן לרשום הערת התנגדות בהתאם לדרישות המנהל.


מלבד זאת, יש לשלם אגרה לפתיחת התיק, אגרת רישום בשיעור של 5% מהעסקה ובמקרים מסוימים אף אגרת משכנתא. לאור מורכבות וייחודיות העסקאות המבוצעות מעבר לקו הירוק, חשוב מאוד לקבל ייעוץ מקיף ומפורט מעורך דין העוסק בתחום ספציפי זה, אשר בקיא הן בחוקים השונים החלים על כל יישוב ויישוב והן באגרות ובמסים המוטלים בגין העסקה.

 

יש לך שאלה?

פורום עסקאות נדל"ן ביהודה ושומרון


מחירי הנדל"ן הגבוהים בארץ ואפשרויות הנדל"ן הזולות יותר בשטחי יהודה ושומרון והאפשרות לגור ביישובים קהילתיים הממוקמים בקרבת מרכז הארץ, מביאים לעלייה מתמדת בשיעור רוכשי הדירות מעבר לקו הירוק, חילונים ודתיים, מטעמים אידיאולוגיים או פרקטיים. ואולם, חשוב לזכור שמדובר בעסקות מורכבות וייחודיות, ולכן יש לבצע בדיקות מקדמיות מקיפות ולקבל ליווי משפטי צמוד במסגרת הליך הרכישה והרישום.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

זוג דרש פיצוי מחברת קבלן בגין ליקויים

LawGuide, 25/08/2019

בני זוג רכשו דירת חמישה חדרים מחברת קבלן. לאחר שנתיים, הועבר הנכס לידם ואז התגלה מספר לא מבוטל של ליקויי בנייה. לאחר ניסיונות פנייה שכשלו לחברה לצורך טיפול ותיקון, הגיש הזוג תביעה והשאיר את הפתרון בידי בית המשפט

10 כללים חשובים בעת רכישת דירה

איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד, 21/08/2019

רכישת דירה - הטיפים שלנו

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד שמעון צור
053-7105257
דיני עבודה, משפט מסחרי ועסקים
עו"ד יונתן רבינוביץ
053-6112798
דיני משפחה, פלילי
עו"ד פלילי – גיל באיער
053-9428974
פלילי
ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא
053-9428497
רשלנות רפואית
משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`
053-9370240
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
טייבי נתנאל עו"ד ושות`
053-9428367
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה

הודעות אחרונות מהפורום

התקנת מצלמות בדיור משותף

גו׳רג׳יה יצחק | לפני 24 דקות | בתים משותפים

דרכון צרפתי בפעם הראשונה

יהודה | לפני 35 דקות | צרפת | דרכון צרפתי

העברת כסף מחו"ל לחשבון בנק

אורלי | לפני 46 דקות | הלבנת הון

תקיפה בגרמניה על ידי מוסלמים

נ | לפני 50 דקות | נפגעי עבירה

תביעת סיעוד לאור מחלה אונקולוגית

אושר | לפני 53 דקות | תביעת סיעוד

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הכרה בנפגע תוך כדי ועקב שירות ביטחון אכיפת משמעת במקום העבודה

פייסבוק

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין

ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, מקרקעין ונדל"ן הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-7101880

יובל ניב, משרד עורכי דין

עוסק בתחום האזרחי לרבות דיני עבודה, נזיקין ודיני משפחה, צוואות וירושות

053-9377914

רונן מעוז משרד עו"ד

נזקי גוף וביטוח לרבות ביטוח לאומי, רשלנות רפואית ותאונות

053-7359661

עו"ד שמעון האן

המשרד עוסק בתחום האזרחי-מסחרי לרבות ממקרקעין והוצאה לפועל

053-7105222

עו"ד רוני יאיר

ר"צ חקירות לשעבר במשטרת, משרדו פועל בתחום הפלילי וצווארון לבן.

053-9428370

אייל בן ישי משרד עורכי דין

למעלה שנות מ-15 ניסיון ברשלנות רפואית, תביעות ביטוח ותאונות.

053-9377900

עודד פרץ ושות`

עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

שוובר - קלביר משרד עו"ד

המשרד עוסק בדיני משפחה וירושה, ייפוי כוח מתמשך, דיני עבודה ולשון הרע.

053-9386787

עו"ד יפעת דויטש

בעלת ניסיון רב בנזקי גוף, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח ורכוש.

053-6112885

עו"ד הלן דופרמן

המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור

053-7341970

מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרת

עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג

053-8007664

אולניק לינוי משרד עו"ד

ניסיון עשיר במימוש זכויות רפואיות. ביטוח לאומי, מס` הכנסה וחברות הביטוח

053-9386726