עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד אסף אלקוני
רכישת/מכירת דירה
עורך פטנטים, גד בנט
פטנטים
עו"ד ליאן קהת
משפחה וירושה לצרפתים
עו"ד יהונתן גולדברג
נדל"ן בארה"ב
עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
עו"ד יואב קליין
ליווי סטארט אפ
עו"ד ומגשרת איריס טרומן
הסכם שלום בית
עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
עו"ד דן הלפרט
תמ"א 38
עו"ד גל גורודיסקי
זכויות עובדים
עו"ד קליה ליפקין
חשבון מוגבל

רכישת דירה ביהודה ושומרון: איך קונים נדל"ן מעבר לקו הירוק והאם זה משתלם?

מהן הדרכים לקניית נכסים מעבר לקו הירוק? איך מבצעים רישום בטאבו או רושמים הערת אזהרה על דירה באזור יהודה ושומרון? אילו אגרות צריך לשלם ואילו הטבות ניתן לקבל? כל מה שצריך לדעת על עסקאות מקרקעין ביהודה ושומרון

LawGuide, 04/10/2018
 

בין שמדובר בהחלטה פוליטית או אידיאולוגית או בבחירה בחלופה זולה יותר לרכישת נדל"ן - המציאות מצביעה על כך שאוכלוסיית התושבים המתגוררים ביישובי יהודה ושומרון הולכת ועולה משנה לשנה. מאות אלפי תושבים רוכשים מוכרים נכסי נדל"ן ביישובים, מועצות וערים כגון אריאל, קדומים, אלקנה, מעלה אדומים, אלפי מנשה, גבעת זאב ויישובים רבים נוספים.


עם זאת, הליך רכישת הנכסים מעבר לקו הירוק שונה מהליך הרכישה בתחומי המדינה, ואנשים רבים שמתעניינים ברכישת קרקעות או דירות ביהודה ושומרון אינם מודעים לכל ההבדלים, לתשלומים הנלווים ולהליכי הרישום השונים. השוני נעוץ בעובדה שבניגוד לעסקת מקרקעין המבוצעת בשטח ישראל, על עסקת מקרקעין ביהודה ושומרון חל החוק הירדני המבוסס על החוק העותמני. מה חשוב לדעת לפני שקונים דירה ביהודה ושומרון?


היכן רושמים קרקעות ונכסי נדל"ן המצויים ביהודה ושומרון?


אחד ההבדלים המהותיים ביותר הוא רישום הנכס. בעוד נכסים בישראל נרשמים בטאבו באמצעות לשכת רישום המקרקעין, נכסים ביהודה ושומרון נרשמים במרבית המקרים בחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית, במנהל האזרחי בבית אל הממונה על רכוש נטוש ובחברות המשכנות.


הבדל זה דורש ביצוע בדיקות משפטיות ייחודיות עוד לפני רכישת הנכס, לרבות בירור על החוק החל על הנכס ורישומו בהתאם למיקומו, אפשרויות קבלת המשכנתא וקיום בטוחות לעסקת המקרקעין. הליך הרישום עצמו שונה מהליך הרישום בלשכת רישום המקרקעין בישראל. למשל, יש לרשום את הנכס גם בטאבו הירדני בהתאם לחוק הירדני. במקרים אחרים, רוכש הנכס לא מקבל זכויות קניין בנכס.


מלבד זאת, במקרים רבים אין אפשרות לרשום הערת אזהרה על הנכס. עם זאת, יש אפשרות לרשום הערת התנגדות כחלופה להערת האזהרה. הערה זו נרשמת במנהל האזרחי, אולם מעניקה פחות ביטחון והגנה יחסית להערת אזהרה.


האם צריך לשלם מס שבח ואילו הטבות מס ניתן לקבל?


אמנם דיני המקרקעין לרבות החוקים הקשורים בתכנון ובנייה אינם חלים על אזורים רבים מעבר לקו הירוק, אולם ישנם חוקים אשר חלים באופן פרסונלי על כל תושב ישראלי, לרבות בשטחי יהודה ושומרון. אחד מהחוקים הללו הוא חוק מיסוי מקרקעין. הבעייתיות הנובעת מכך היא שאדם אשר רוכש נכס מקרקעין ביהודה ושומרון עלול לשלם כפל מס, ולכן ישנה חשיבות רבה לבדוק את עסקת המקרקעין לפני הרכישה.


באופן עקרוני, ניתן לקבל פטור ממס רכישה בנסיבות מסוימות, או לשלם מס שבח כפול גם למנהל האזרחי וגם לרשות המסים ולאחר מכן לקבל החזר על המס ששולם לרשות המסים. עם זאת, לאור תיקון שנעשה בחוק מיסוי מקרקעין בשנת 2016, ניתן תחילה להגיש בקשה אל רשות המסים להעביר באופן ישיר למנהל האזרחי חלק מהמס ששולם בישראל כמקדמה, בסכום השווה לתשלום האגרה הירדנית שיש לשלם. לאחר רישום העברת הזכויות במנהל האזרחי, תועבר יתרת התשלום.


רישום נכס בחטיבה להתיישבות


כאשר רוכשים דירה באזור השייך לניהולה של החטיבה להתיישבות, אשר פועלת מטעמה של ממשלת ישראל, לא רושמים את הדירה בטאבו אלא רושמים את הזכויות בספרי החטיבה להתיישבות. זכויות בנכסים הרשומות באופן זה אינן פתוחות לציבור, וכדי לדעת מיהו בעל הזכויות בנכס - עליו לקבל אישור מתאים מהחטיבה להתיישבות.


מלבד זאת, אין אפשרות לרשום הערת אזהרה אולם יש אפשרות לרשום הערה על המכר, וזאת על פי התנאים של החטיבה להתיישבות. כדי להעביר זכויות בנכס, יש להמציא בין היתר חוזה בר רשות, אישור מס רכישה ומס שבח, אישור מטעם הרשות המקומית, אישור מוועדת הקליטה האזורית ומסמכים ייחודיים נוספים.


רישום נכס בטאבו אריאל


ישנם יישובים מסוימים מעבר לקו הירוק שניתן לרשום בטאבו אריאל. גם במקרה זה אין אפשרות לקבל נסח טאבו מאחר שהמידע נותר חסוי, וכן אין אפשרות לרשום הערת אזהרה. עם זאת, ניתן לרשום הערת התנגדות בהתאם לדרישות המנהל.


מלבד זאת, יש לשלם אגרה לפתיחת התיק, אגרת רישום בשיעור של 5% מהעסקה ובמקרים מסוימים אף אגרת משכנתא. לאור מורכבות וייחודיות העסקאות המבוצעות מעבר לקו הירוק, חשוב מאוד לקבל ייעוץ מקיף ומפורט מעורך דין העוסק בתחום ספציפי זה, אשר בקיא הן בחוקים השונים החלים על כל יישוב ויישוב והן באגרות ובמסים המוטלים בגין העסקה.

 

יש לך שאלה?

פורום עסקאות נדל"ן ביהודה ושומרון


מחירי הנדל"ן הגבוהים בארץ ואפשרויות הנדל"ן הזולות יותר בשטחי יהודה ושומרון והאפשרות לגור ביישובים קהילתיים הממוקמים בקרבת מרכז הארץ, מביאים לעלייה מתמדת בשיעור רוכשי הדירות מעבר לקו הירוק, חילונים ודתיים, מטעמים אידיאולוגיים או פרקטיים. ואולם, חשוב לזכור שמדובר בעסקות מורכבות וייחודיות, ולכן יש לבצע בדיקות מקדמיות מקיפות ולקבל ליווי משפטי צמוד במסגרת הליך הרכישה והרישום.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

חניה בבית משותף: שכנים הסתכסכו עקב הצמדת חניות

LawGuide, 10/06/2019

סכסוך שכנים בבניין משותף ברמת גן הגיע להכרעת בית המשפט, כאשר חלק מהדיירים טענו שרישום החניות בטאבו בוצע בצורה שגויה, בעוד שכניהם טענו כי הרישום אינו שגוי אלא משקף את המציאות בפועל. מה קבע בית המשפט?

סכסוכי שכנים עקב נזילות ורטיבות

אלדד אמת - משרד עורכי דין, 27/05/2019

כשלא תמיד אפשר לבחור את השכנים...

איחור במסירת דירה וירידת ערך: פיצוי של 111 אלף שקל לרוכשי דירה עם ליקויים

LawGuide, 26/05/2019

בני זוג שרכשו דירה בקריית אתא, קיבלו אותה באיחור של ניכר, עם סטיות מהותיות מתוכנית הבנייה וליקויי בנייה רבים. החברה הקבלנית חויבה לפצות אותם על הליקויים ועל עוגמת הנפש

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

סביר ושות` משרד עורכי דין
053-7933128
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
עו"ד ארנסט גדייב
053-9428890
מקרקעין נדל"ן, דיני עבודה
אסף-זלוואס-פן עורכי דין
053-7101882
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד דותן לינדנברג
053-9428574
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד אדם ידיד
053-9428886
מדינות והגירה-דרכון זר, נזקי גוף תאונות
דניאל קליין, משרד עורכי דין
053-9370267
דיני עבודה

הודעות אחרונות מהפורום

עץ בשטח השכן שהפך למפגע

רונית | לפני 2 ימים, 12 שעות, 25 דקות | בתים משותפים

מעבר דירה על סמך קבלת מקום בהוסטל

אלכס | לפני 2 ימים, 12 שעות, 37 דקות | יחסי שוכר משכיר

הגשת תביעה שלא דרך המפקחת

צילה גולדשיין | לפני 2 ימים, 12 שעות, 44 דקות | תביעה אזרחית

אי עמידה בתנאי הזכייה בכינוס

נחום | לפני 2 ימים, 12 שעות, 57 דקות | כינוס נכסים

בעלת הדירה לא מטפלת בתקלות

חיים לוי | לפני 2 ימים, 13 שעות, 9 דקות | יחסי שוכר משכיר

קריטריונים להורים מאמצים לצורך כל אימוץ

אליהו | לפני 2 ימים, 13 שעות, 14 דקות | ביהמ"ש משפחה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד אורן מעוז מתראיין בתכנית העולם הבוקר עם אברי גלעד והילה כורח לקוח סרגיי, הגיע למשרד עורכי דין S&S לטיפול משפטי

פייסבוק

מזל רבה משרד עו"ד

כל דיני העבודה, תביעות נזיקין יעוץ לפני חקירה במשטרה אזור המרכז והשפלה

053-7298217

רונן מורנו, עורך דין

משרדנו עוסק בביטוח חיים, אובדן כושר עבודה, סיעוד, משכנתא ונזיקין.

053-9374366

נאוה סרף-הרשקוביץ עו"ד ומגשרת

23 שנה בתחום דיני המשפחה, הצלחות מוכחות בתחום. שלוחות בחיפה ות"א

053-9368606

עו"ד רון שוורץ

מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.

053-9377935

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

דוניץ ושות משרד עורכי דין

משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני

053-7101876

עו"ד הלן דופרמן

המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור

053-7341970

מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרת

עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג

053-8007664

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד

מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.

053-6130820

מנשה - רון משרד עו"ד

יוצאי פרקליטות ומשרדים מובילים, ניסיון בייצוג בהצלחה בהליכים פליליים ואזרחיים

053-8007619

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869