עורך דין אבינועם גואלמן
נדל"ן ביהודה ושומרון
ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא
רשלנות רפואית באבחון
עו"ד איתי ויסמן
רשלנות מקצועית
עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד ליאן קהת
משפחה וירושה לצרפתים
עו"ד נריה כהן
פינוי בינוי
עו"ד אורנה שמריהו
פיצויי פיטורין
רונן מורנו, עורך דין
ביטוח חיים
עו"ד לירן מיכאל
מנהלי, רשויות ובג"צ
עו"ד איריס גרבר ועו"ד מוטי גרטל
מזונות
עו"ד יוסי גנון
דיני מכרזים
אביתר גולני, משרד עורכי דין
מהירות מופרזת ופגע וברח
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
עו"ד רפי רפאלי
איחוד תיקים

חוק דייר סרבן: עיקרי חוק סרבנות דייר בפרויקט פינוי בינוי תמ"א 38/2

פרויקט התחדשות עירונית מבוצע בעיקרו בבתים משותפים. בעבר על מנת להתחיל בפרויקט פינוי בינוי ראשית היה צורך ברוב של ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף, דהיינו 80% מבעלי הדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. מה קובע החוק החדש?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 29/08/2018
 

החוק החדש אשר נחקק ביולי 2018, מבהיר אף הוא את הצורך בהסכמה של 80% מכלל הדיירים, אולם קיימת הבחנה בין "בניין" ל"מקבץ". ובמה דברים אמורים?


החוק מבחין בין "בניין" ל"מקבץ" דהיינו מקבץ הינו בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פנוי בנוי לפי תוכנית מפורטת.


הרוב המיוחס במקרה של בניין צומצם לשני שלישים בעוד שהרוב המיוחס של מקבץ נותר על 80%


כמו כן צריכים להתקיים שני תנאים עיקריים: האחד 67% מדיירי הבניין בכל אחד מהבתים המשותפים הסכימו לעסקה. השני 67% מן הרכוש המשותף בכל בניין צמוד לדירותיהם.


בנוסף בבניין שבו שש דירות ומעלה ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ-30% מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד.


חידוש החוק המהותי הינו הגדרת גורם מוסמך שקובע את הכדאיות הכלכלית של עסקת הפינוי בינוי


דהיינו ימונה שמאי מקרקעין טרם הגשת תביעה בנזיקין בשל סרבנות הדייר כדי שיקבע האם העסקה הינה כדאית.


כלומר, אם 51% לפחות מכלל דיירי כל אחד מהבתים המשותפים הסכימו לעסקה ובנוסף 51% מן הרכוש המשותף בכל בניין צמודים לדירותיהם אז ייפנו הדיירים אל יו"ר ועדת להתחדשות עירונית במקום מגוריהם וימונה שמאי לשם הערכת כדאיות העסקה.


חידוש נוסף בחוק באשר לדיירים המסרבים לעסקה, קובע החוק כי רשאי בית המשפט לקבוע כי הדיירים הללו אחראים בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בשל הנזק אשר נגרם להם עקב אי בצוע העסקה. עם זאת רשאי בית המשפט לקבוע כי הדייר המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.


על כן מגדיר החוק מה יחשב כסירוב סביר אשר בגינו לא תוטל על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין: דהיינו אם עסקת פינוי בינוי אינה כדאית כלכלית כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש ובטוחות הולמות לבצוע העסקה בהתאם לתנאים שיקבע השמאי, וכן קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה, או שעסקינן באדם עם מוגבלות והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מתאימים לצרכיו, אזי יחשב הדבר כסירוב סביר שאינו מזכה את דיירי הבניין התומכים בתמ"א בפיצויים.


הנה כי כן, מטרת החוק רובה ככולה הינה מתן גושפנקא חוקית לשקיפות העסקה. זוהי ליבת החוק זאת מאחר והקבלן מחויב בגלוי נאות ושקיפות מוחלטת בנתוני העסקה.


על כן למען הגילוי הנאות מחויב היזם לציין מי שפועל מטעמו בבצוע העסקה, מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן ומי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי בינוי.


כל הגורמים הללו מחויבים להיות מצוינים על ידי היזם בעת פנייתו הראשונה לבעלי הדירות


כמו כן מחויב בעל דירה לדווח לבעלי הדירות האחרים על שנוי מהותי בתמורה שהוא צפוי לקבל. לכך מצטרפת החובה של היזם למתן דיור חלופי לבעלי הנכסים מעל לגיל 75 ומעלה על ידי מתן שתי חלופות האחת דירות קטנות במקום הדירה הגדולה שהיה עליו לקבל, דירה קטנה בתוספת כסף מזומן או מעבר לדיור מוגן אם בעל הדירה הקשיש מעוניין בכך.


בנוסף להטבות מיסוי של פטורים לאזרחים הוותיקים בעת מכירת הדירה אשר אושרו על ידי רשות המסים המתלוות לכך.


הנה כי כן, החוק החדש מטרתו אחת היא שקיפות ומתן מענה לאוכלוסיה הבוגרת אשר נתקלת בקושי לעזוב מקום מגורים במשך זמן הפרויקט והחודשים הנלווים לכך.


עו"ד דרורית מלינרסקי גורסת כי החוק מסדיר באופן נכון ונבון את הכשלים אשר לוו את עסקאות התמ"א טרם חקיקתו בכך שהנו מהווה אבן דרך להסדרת עסקאות התמ"א ומעניק תשובה הולמת לדיירים כיצד להתנהל מול דייר סרבן. לא זו אף זו, חיוב היזם בשקיפות מוחלטת יכול ותמנע מקרי סרבנות עתידיים זאת הואיל וכאשר פרטי העסקה נהירים וברורים לכלל הדיירים הסכמה לקיום הפרויקט יכול ותושג כאשר כל דייר יודע ויכול לשקול את פרטי הפרויקט לאשורם.


עמימות הפרויקט, במצב טרם החוק גרמה לחוסר סדר וחשש של היזמים להתנהל מול האוכלוסיה הבוגרת אשר התנגדה לכל שינוי ופרויקט עתידי. עתה משנחקק החוק תקל הרגולוציה על כל העוסקים במלאכה לטובת קיומם של פרויקטים פינוי בינוי עתידיים.

 

 

פניה ישירה אל: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

כך תפנו שוכרים שמסרבים לשלם או להתפנות - המדריך לבעל הדירה

מיכאל גנון ושות`, משרד עורכי דין, 14/11/2018

השוכרים לא משלמים שכר דירה? השיקים של השוכרים חוזרים? השוכרים מפרים את הסכם השכירות, לא משלמים חשבונות ועושים נזקים בדירה עצמה? הדרישות שלכם מהשוכרים לפנות את הדירה, לא ממש מעניינות אותם?

סירבת לתמ"א 38/2 בשל פגיעה קניינית ברכושך? בית המשפט עשוי לאשר התנגדות סבירה

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 13/11/2018

באילו מקרים פגיעה בזכות הקניין וברכוש המשותף מצדיקה את ביטול פרויקט התמ"א?

מקדמה מס שבח: מתי משלמים מקדמה בעסקת מקרקעין ואיך ניתן להקטין את הסכום?

LawGuide, 07/11/2018

כאשר מתבצעת עסקת מכר של נכס נדל"ן, מוטל על המוכר לשלם מס שבח. עם זאת, הרוכש צריך להעביר מקדמה על חשבון מס השבח לרשויות המס. כיצד נקבע שיעור המקדמה, מתי צריך לשלם אותה, ואיך מגישים בקשה להקטנת הסכום?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד עפרה גביש
053-9386036
משפט אזרחי , משפט מסחרי ועסקים
עו"ד דותן לינדנברג
053-9428574
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד פלילי – גיל באיער
053-9428974
פלילי
דוד סער, משרד עו"ד
053-9428975
דיני משפחה, דיני עבודה
אייל בן ישי משרד עורכי דין
053-9377900
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
ליפקין את ליפקין
053-9428824
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות

הודעות אחרונות מהפורום

אפשר להוציא צו נגד שכנים מתעללים?

לידור | לפני 1 שעות, 42 דקות | סכסוכי שכנים

סרוב לחתום על מסמכי ליווי בנקאי

אוגי | לפני 1 שעות, 53 דקות | תמ"א 38

מתן החלטה לאחר דיון הפטר בהוצאה לפועל

אדי | לפני 2 שעות, 6 דקות | איחוד תיקים

מס שבח ורכישה בעסקת תמ"א

ליאור | לפני 3 שעות, 7 דקות | תמ"א 38

השכרת חנות ללא צ'ק ביטחון

אור | לפני 3 שעות, 16 דקות | יחסי שוכר משכיר

דו"ח על תמרור עצור

לילך | לפני 3 שעות, 35 דקות | דוחות תנועה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

דרור חייק סודות הנדל"ן - ערוץ 10 - מה לבדוק ברכישת דירה? התרת נישואין - למי הסמכות?

פייסבוק

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442

עו"ד דותן לינדנברג

תאונות דרכים ועבודה, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח

053-9428574

משרד עו"ד שלמה כ"ץ

22 שנות ניסיון בתחום המעמד האישי, דיני משפחה ופשיטת רגל.

053-9377890

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און

עו"ד מגשרת ונוטריונית עם ותק רב בדיני משפחה, אזרחי, משקים חקלאיים ופשט"ר

053-9428592

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720

משרד עורכי דין משה ליפשיץ

קצין משטרה לשעבר. עוסק במשפט הפלילי, דיני תעבורה ודיני ומשפחה

053-7933120

כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין

פעילותנו מתמקדת לדיני עבודה ותביעות ביטוח לרבות אובדן כושר עבודה וסיעוד.

053-8007609

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

אייל בן ישי משרד עורכי דין

למעלה שנות מ-15 ניסיון ברשלנות רפואית, תביעות ביטוח ותאונות.

053-9377900