עו"ד ג'ני חבשי
BDI
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה
משרד עורכי דין רנרט סלומון
אובדן כושר עבודה
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עו"ד גיא הרשקוביץ
הקמת חברה ושותפות
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין
ליאת מנשקו עורכת דין מגשרת ונוטריון
כינוס נכסים

חוק דייר סרבן: עיקרי חוק סרבנות דייר בפרויקט פינוי בינוי תמ"א 38/2

פרויקט התחדשות עירונית מבוצע בעיקרו בבתים משותפים. בעבר על מנת להתחיל בפרויקט פינוי בינוי ראשית היה צורך ברוב של ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף, דהיינו 80% מבעלי הדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. מה קובע החוק החדש?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 29/08/2018
 

החוק החדש אשר נחקק ביולי 2018, מבהיר אף הוא את הצורך בהסכמה של 80% מכלל הדיירים, אולם קיימת הבחנה בין "בניין" ל"מקבץ". ובמה דברים אמורים?


החוק מבחין בין "בניין" ל"מקבץ" דהיינו מקבץ הינו בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פנוי בנוי לפי תוכנית מפורטת.


הרוב המיוחס במקרה של בניין צומצם לשני שלישים בעוד שהרוב המיוחס של מקבץ נותר על 80%


כמו כן צריכים להתקיים שני תנאים עיקריים: האחד 67% מדיירי הבניין בכל אחד מהבתים המשותפים הסכימו לעסקה. השני 67% מן הרכוש המשותף בכל בניין צמוד לדירותיהם.


בנוסף בבניין שבו שש דירות ומעלה ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ-30% מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד.


חידוש החוק המהותי הינו הגדרת גורם מוסמך שקובע את הכדאיות הכלכלית של עסקת הפינוי בינוי


דהיינו ימונה שמאי מקרקעין טרם הגשת תביעה בנזיקין בשל סרבנות הדייר כדי שיקבע האם העסקה הינה כדאית.


כלומר, אם 51% לפחות מכלל דיירי כל אחד מהבתים המשותפים הסכימו לעסקה ובנוסף 51% מן הרכוש המשותף בכל בניין צמודים לדירותיהם אז ייפנו הדיירים אל יו"ר ועדת להתחדשות עירונית במקום מגוריהם וימונה שמאי לשם הערכת כדאיות העסקה.


חידוש נוסף בחוק באשר לדיירים המסרבים לעסקה, קובע החוק כי רשאי בית המשפט לקבוע כי הדיירים הללו אחראים בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בשל הנזק אשר נגרם להם עקב אי בצוע העסקה. עם זאת רשאי בית המשפט לקבוע כי הדייר המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.


על כן מגדיר החוק מה יחשב כסירוב סביר אשר בגינו לא תוטל על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין: דהיינו אם עסקת פינוי בינוי אינה כדאית כלכלית כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש ובטוחות הולמות לבצוע העסקה בהתאם לתנאים שיקבע השמאי, וכן קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה, או שעסקינן באדם עם מוגבלות והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מתאימים לצרכיו, אזי יחשב הדבר כסירוב סביר שאינו מזכה את דיירי הבניין התומכים בתמ"א בפיצויים.


הנה כי כן, מטרת החוק רובה ככולה הינה מתן גושפנקא חוקית לשקיפות העסקה. זוהי ליבת החוק זאת מאחר והקבלן מחויב בגלוי נאות ושקיפות מוחלטת בנתוני העסקה.


על כן למען הגילוי הנאות מחויב היזם לציין מי שפועל מטעמו בבצוע העסקה, מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן ומי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי בינוי.


כל הגורמים הללו מחויבים להיות מצוינים על ידי היזם בעת פנייתו הראשונה לבעלי הדירות


כמו כן מחויב בעל דירה לדווח לבעלי הדירות האחרים על שנוי מהותי בתמורה שהוא צפוי לקבל. לכך מצטרפת החובה של היזם למתן דיור חלופי לבעלי הנכסים מעל לגיל 75 ומעלה על ידי מתן שתי חלופות האחת דירות קטנות במקום הדירה הגדולה שהיה עליו לקבל, דירה קטנה בתוספת כסף מזומן או מעבר לדיור מוגן אם בעל הדירה הקשיש מעוניין בכך.


בנוסף להטבות מיסוי של פטורים לאזרחים הוותיקים בעת מכירת הדירה אשר אושרו על ידי רשות המסים המתלוות לכך.


הנה כי כן, החוק החדש מטרתו אחת היא שקיפות ומתן מענה לאוכלוסיה הבוגרת אשר נתקלת בקושי לעזוב מקום מגורים במשך זמן הפרויקט והחודשים הנלווים לכך.


עו"ד דרורית מלינרסקי גורסת כי החוק מסדיר באופן נכון ונבון את הכשלים אשר לוו את עסקאות התמ"א טרם חקיקתו בכך שהנו מהווה אבן דרך להסדרת עסקאות התמ"א ומעניק תשובה הולמת לדיירים כיצד להתנהל מול דייר סרבן. לא זו אף זו, חיוב היזם בשקיפות מוחלטת יכול ותמנע מקרי סרבנות עתידיים זאת הואיל וכאשר פרטי העסקה נהירים וברורים לכלל הדיירים הסכמה לקיום הפרויקט יכול ותושג כאשר כל דייר יודע ויכול לשקול את פרטי הפרויקט לאשורם.


עמימות הפרויקט, במצב טרם החוק גרמה לחוסר סדר וחשש של היזמים להתנהל מול האוכלוסיה הבוגרת אשר התנגדה לכל שינוי ופרויקט עתידי. עתה משנחקק החוק תקל הרגולוציה על כל העוסקים במלאכה לטובת קיומם של פרויקטים פינוי בינוי עתידיים.

 

 

פניה ישירה אל: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

רטיבות חמורה בתקרה: חברת נדל"ן תשלם 170 אלף שקל עבור ליקויי בנייה

LawGuide, 16/06/2019

לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש

חניה בבית משותף: שכנים הסתכסכו עקב הצמדת חניות

LawGuide, 10/06/2019

סכסוך שכנים בבניין משותף ברמת גן הגיע להכרעת בית המשפט, כאשר חלק מהדיירים טענו שרישום החניות בטאבו בוצע בצורה שגויה, בעוד שכניהם טענו כי הרישום אינו שגוי אלא משקף את המציאות בפועל. מה קבע בית המשפט?

סכסוכי שכנים עקב נזילות ורטיבות

אלדד אמת - משרד עורכי דין, 27/05/2019

כשלא תמיד אפשר לבחור את השכנים...

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

רות רפאלי, משרד עו"ד
דיני עבודה
עו"ד הלן דופרמן
053-7341970
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
עו"ד פלילי – גיל באיער
053-9428974
פלילי
דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון
053-9428361
משפט אזרחי , מדינות והגירה-דרכון זר
עו"ד ארנסט גדייב
053-9428890
מקרקעין נדל"ן, דיני עבודה
משרד עו"ד לוסי מאיר
053-8007576
דיני משפחה

הודעות אחרונות מהפורום

פיצול חשבון משותף וקופת גמל

אלי לוי | לפני 33 דקות | חלוקת רכוש

גדרות חייץ בין שכנים

זאב אופיר | לפני 37 דקות | סכסוכי שכנים

החזר כספי לכרטיס דיירקט

מצהיט ברהן | לפני 1 שעות, 21 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

מסרבים לתת טופס 106

מרינה | לפני 1 שעות, 38 דקות | יחסי עובד מעביד

חזרה לעבודה אחרי ניתוח

ענבר | לפני 2 שעות, 1 דקות | זכויות עובדים

סיווג ביטחוני תיקים שנסגרו בחוסר ראיות

גיא | לפני 2 שעות, 5 דקות | רישום פלילי

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

לקוח סרגיי, הגיע למשרד עורכי דין S&S לטיפול משפטי אכיפת משמעת במקום העבודה

פייסבוק

אהרון מלכה, עו"ד

תובע לשעבר בפרקליטות מחוז ת"א (פלילי) מייצג חשודים ונאשמים בכל הארץ 24/7,

053-7325962

אופיר בן משה, עורכי דין

המשרד עוסק בתחום הנזיקין תוך התמקדות בתחום הרשלנות הרפואית

053-9428924

תום יעקב, משרד עורכי דין וגישור

עוסק בהוצאת תו נכה, רישוי עסקים, הוצאה לפועל, תאונות דרכים ודיני עבודה.

053-6112891

גרוס שאקי משרד עורכי דין

עוסקת במקרקעין , התמחות בהסכמי מכר ורכישה של דירות, מגרשים, ותמ"א 38

053-7328266

עו"ד גילה עיני

עוסקת בייפוי כח מתמשך, גירושין, ממון, משמורת, רכוש, צוואות וירושות ואבהות

053-9428406

עודד פרץ ושות`

עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישור

משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ

053-7105249

ענת אשכנזי, משרד עורכי דין

עוסקת בנזקי גוף ותביעות עבודה, רשלנות רפואית, ותביעות רכוש וביטוח.

053-9386724

גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין

עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין

053-7101883

סביר ושות` משרד עורכי דין

כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל

053-7933128

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

טייבי נתנאל עו"ד ושות`

עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה

053-9428367