עו"ד גיא הרשקוביץ
בוררות
עו"ד אורי בר-משה
סמים
עו"ד אמיר לנטון
אלימות במשפחה
עו"ד טליה נעמת
אזרחות איטלקית
רונן מורנו, עורך דין
ביטוח חיים
מטה המאבק לחינוך שווה זכויות לילדים חולים
ילדים עם צרכים מיוחדים
עורך דין אבינועם גואלמן
נדל"ן ביהודה ושומרון
עו"ד מיכל כחלון
הלנת שכר ועובדים בפירוק
עו"ד דורון ויגלר
המכון הרפואי
עו"ד דליה סקלאר
דיני אנגליה
משרד עורכי הדין אלגבי אגבלי ושות'
רשלנות בניתוח
עו"ד אורלי זפרני לביא
מימוש זכויות רפואיות כספיות

חוק דייר סרבן: עיקרי חוק סרבנות דייר בפרויקט פינוי בינוי תמ"א 38/2

פרויקט התחדשות עירונית מבוצע בעיקרו בבתים משותפים. בעבר על מנת להתחיל בפרויקט פינוי בינוי ראשית היה צורך ברוב של ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף, דהיינו 80% מבעלי הדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. מה קובע החוק החדש?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 29/08/2018
 

החוק החדש אשר נחקק ביולי 2018, מבהיר אף הוא את הצורך בהסכמה של 80% מכלל הדיירים, אולם קיימת הבחנה בין "בניין" ל"מקבץ". ובמה דברים אמורים?


החוק מבחין בין "בניין" ל"מקבץ" דהיינו מקבץ הינו בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פנוי בנוי לפי תוכנית מפורטת.


הרוב המיוחס במקרה של בניין צומצם לשני שלישים בעוד שהרוב המיוחס של מקבץ נותר על 80%


כמו כן צריכים להתקיים שני תנאים עיקריים: האחד 67% מדיירי הבניין בכל אחד מהבתים המשותפים הסכימו לעסקה. השני 67% מן הרכוש המשותף בכל בניין צמוד לדירותיהם.


בנוסף בבניין שבו שש דירות ומעלה ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ-30% מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד.


חידוש החוק המהותי הינו הגדרת גורם מוסמך שקובע את הכדאיות הכלכלית של עסקת הפינוי בינוי


דהיינו ימונה שמאי מקרקעין טרם הגשת תביעה בנזיקין בשל סרבנות הדייר כדי שיקבע האם העסקה הינה כדאית.


כלומר, אם 51% לפחות מכלל דיירי כל אחד מהבתים המשותפים הסכימו לעסקה ובנוסף 51% מן הרכוש המשותף בכל בניין צמודים לדירותיהם אז ייפנו הדיירים אל יו"ר ועדת להתחדשות עירונית במקום מגוריהם וימונה שמאי לשם הערכת כדאיות העסקה.


חידוש נוסף בחוק באשר לדיירים המסרבים לעסקה, קובע החוק כי רשאי בית המשפט לקבוע כי הדיירים הללו אחראים בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בשל הנזק אשר נגרם להם עקב אי בצוע העסקה. עם זאת רשאי בית המשפט לקבוע כי הדייר המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.


על כן מגדיר החוק מה יחשב כסירוב סביר אשר בגינו לא תוטל על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין: דהיינו אם עסקת פינוי בינוי אינה כדאית כלכלית כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש ובטוחות הולמות לבצוע העסקה בהתאם לתנאים שיקבע השמאי, וכן קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה, או שעסקינן באדם עם מוגבלות והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מתאימים לצרכיו, אזי יחשב הדבר כסירוב סביר שאינו מזכה את דיירי הבניין התומכים בתמ"א בפיצויים.


הנה כי כן, מטרת החוק רובה ככולה הינה מתן גושפנקא חוקית לשקיפות העסקה. זוהי ליבת החוק זאת מאחר והקבלן מחויב בגלוי נאות ושקיפות מוחלטת בנתוני העסקה.


על כן למען הגילוי הנאות מחויב היזם לציין מי שפועל מטעמו בבצוע העסקה, מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן ומי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי בינוי.


כל הגורמים הללו מחויבים להיות מצוינים על ידי היזם בעת פנייתו הראשונה לבעלי הדירות


כמו כן מחויב בעל דירה לדווח לבעלי הדירות האחרים על שנוי מהותי בתמורה שהוא צפוי לקבל. לכך מצטרפת החובה של היזם למתן דיור חלופי לבעלי הנכסים מעל לגיל 75 ומעלה על ידי מתן שתי חלופות האחת דירות קטנות במקום הדירה הגדולה שהיה עליו לקבל, דירה קטנה בתוספת כסף מזומן או מעבר לדיור מוגן אם בעל הדירה הקשיש מעוניין בכך.


בנוסף להטבות מיסוי של פטורים לאזרחים הוותיקים בעת מכירת הדירה אשר אושרו על ידי רשות המסים המתלוות לכך.


הנה כי כן, החוק החדש מטרתו אחת היא שקיפות ומתן מענה לאוכלוסיה הבוגרת אשר נתקלת בקושי לעזוב מקום מגורים במשך זמן הפרויקט והחודשים הנלווים לכך.


עו"ד דרורית מלינרסקי גורסת כי החוק מסדיר באופן נכון ונבון את הכשלים אשר לוו את עסקאות התמ"א טרם חקיקתו בכך שהנו מהווה אבן דרך להסדרת עסקאות התמ"א ומעניק תשובה הולמת לדיירים כיצד להתנהל מול דייר סרבן. לא זו אף זו, חיוב היזם בשקיפות מוחלטת יכול ותמנע מקרי סרבנות עתידיים זאת הואיל וכאשר פרטי העסקה נהירים וברורים לכלל הדיירים הסכמה לקיום הפרויקט יכול ותושג כאשר כל דייר יודע ויכול לשקול את פרטי הפרויקט לאשורם.


עמימות הפרויקט, במצב טרם החוק גרמה לחוסר סדר וחשש של היזמים להתנהל מול האוכלוסיה הבוגרת אשר התנגדה לכל שינוי ופרויקט עתידי. עתה משנחקק החוק תקל הרגולוציה על כל העוסקים במלאכה לטובת קיומם של פרויקטים פינוי בינוי עתידיים.

 

 

פניה ישירה אל: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

השכרת דירה מחיר למשתכן: האם מדובר בהשקעה משתלמת?

LawGuide, 20/08/2018

אמנם חלה הגבלה על מכירת דירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן במשך תקופה של חמש שנים, אולם אין כל הגבלה על רכישת דירה במחיר למשתכן לצורך השכרתה. חושבים להשקיע בדירת מחיר למשתכן? מהם היתרונות ומהם הסיכונים?

תביעה בגין פיצול דירה: בעלי דירה מפוצלת יפצו את שכניהם בגלל ליקויי רטיבות

LawGuide, 08/08/2018

בעלי הזכויות בדירה בקומה השנייה בבניין משותף פיצלו את דירתם לשלוש יחידות דיור נפרדות והשכירו אותן לדיירים שונים. בעלי הדירה בקומה הראשונה שסבלו מנזקי נזילות בעקבות הפיצול יפוצו בסך של 120 אלף שקלים

עיכוב של שנתיים במסירת דירה: חברה יזמית חויבה בפיצויים של 147 אלף שקלים

LawGuide, 05/08/2018

למרות טענותיה של חברת הקבלן כי איחור של יותר מ-20 חודשים במסירת דירה שמכרה היה מוצדק בשל התנהלותה של הרוכשת וכן בשל מבצע צוק איתן - תביעתה של הרוכשת כנגד החברה התקבלה והיא תזכה בפיצויים בגין העיכוב הממושך

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

אייל בן ישי משרד עורכי דין
053-9377900
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
משרד עו"ד שלמה כ"ץ
053-9377890
דיני משפחה, משפט מסחרי ועסקים
אריק שלו ושות`, עורכי דין
053-9377919
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
מוטי שחר, עו"ד ומגשר
053-7101178
משפט מסחרי ועסקים, נזקי גוף תאונות
אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד שמעון צור
053-7105257
דיני עבודה, תעבורה

הודעות אחרונות מהפורום

| לפני 34 דקות |

ידועים בציבור לאחר נכות של הבן

אדי | לפני 5 שעות, 49 דקות | ידועים בציבור

אונס של קטינה מלפני 44 שנים

דורה | לפני 6 שעות, 11 דקות | הטרדה מינית

עבר פלילי יכול להגביל את האפשרות לקבל דרכון פורטוגלי?

דן | לפני 6 שעות, 23 דקות | דרכון ספרדי פורטוגזי

תשלום ימי חופש לעוזרת בית במשרה חלקית

ורד | לפני 7 שעות, 15 דקות | ייעוץ למעסיקים ומעבידים

קבלת פיצויים בעקבות שינוי תפקיד

עדי גוסין | לפני 7 שעות, 16 דקות | פיצויי פיטורין

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

ועדת ההשגה של משרד הפנים - איך מתמודדים? עו"ד מוטי אדטו מדבר על חקירה במשטרה

פייסבוק

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720

שחר & שחר - משרד עו"ד

ייצוג חייבים וזוכים בהליכי הוצאה לפועל ופשיטת רגל. שלוחות: ירושלים ותל אביב.

053-9377930

משרד עו"ד לוסי מאיר

עוסקת 13 שנה בדיני משפחה וירושה לרבות ליטיגציה בכלל הערכאות המשפטיות

053-8007576

אייל בן ישי משרד עורכי דין

למעלה שנות מ-15 ניסיון ברשלנות רפואית, תביעות ביטוח ותאונות.

053-9377900

עו"ד ומגשרת רבקה ניר

עוסקת בדיני מקרקעין-נדל"ן ועסקאות מכר, משפחה וגישור ופשיטת רגל

053-7105254

מנשה - רון משרד עו"ד

יוצאי פרקליטות ומשרדים מובילים, ניסיון בייצוג בהצלחה בהליכים פליליים ואזרחיים

053-8007619

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

אגמי כהן סבג ושות` - משרד עו"ד

בראשות ראש יאח"ה לשעבר עוסק בפלילי, צווארון לבן, משפט מסחרי ומיסים

053-7933110