עו"ד אורלי זפרני לביא
ועדה רפואית
עו"ד אורית פז
תאונות דרכים
עו"ד גילת אבידן
התנגדות לביצוע שטר
רונן-מעוז, משרד עורכי דין
מחלת מקצוע
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד דן הלפרט
תמ"א 38
עו"ד אלעד רן
עבירות מס | מע"מ
עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עו"ד רבקה ניר
רישום קבלנים
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים
עורך דין פלילי אלון ארז
עבירות מין
עורך פטנטים, גד בנט
פטנטים
משרד עורכי דין רנרט סלומון
אובדן כושר עבודה
עו"ד אורי גולדמן
הלבנת הון

רכישת דירה משותפת על ידי בני זוג: למה כדאי לערוך הסכם ממון?

כאשר בני זוג המהווים תא משפחתי אחד רוכשים דירה, הם ייחשבו לרוכש אחד מבחינת החוק. עם זאת, במקרים שבהם בני הזוג מקיימים הפרדה רכושית, הם יוכלו ליהנות מהקלות במס רכישה גם אם לאחד מהם יש דירה נוספת. באילו מקרים חשוב לערוך הסכם ממון לצורך הטבות ברכישת דירה שנייה?

LawGuide, 26/07/2018
 

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לרכוש דירת מגורים ראשונה ולקבל פטור חלקי או הטבה בתשלום מס רכישה, כל עוד מדובר בדירה היחידה שבבעלות הרוכש. הטבה זו אינה קיימת כאשר נרכשת דירה שנייה.


כאשר בני זוג רוכשים דירה ביחד, בין שמדובר בבני זוג נשואים, בידועים בציבור או בבני זוג חד מיניים, הם נחשבים לרוכש אחד מבחינת החוק, וזאת בהתאם לחזקת התא המשפחתי. כלומר, גם אם ישנה דירה הרשומה על שם של אחד מבני הזוג, היא תיחשב לדירתו של בן הזוג השני. לקביעה זו ישנה השלכה על ההטבות שניתן לקבל במס רכישה, משום שגם אם אחד מבני הזוג רוכש דירה נוספת - הדבר ייחשב לרכישת דירה שנייה על ידי שני בני הזוג, ולא תינתן הקלה בשיעור מס הרכישה.


עם זאת, כאשר בני הזוג מקיימים הפרדה רכושית מוחלטת, והם יכולים להוכיח כי דירת המגורים שייכת במלואה רק לבן זוג אחד ואילו לבן הזוג השני אין כל זכות בעלות עליה - הוא יוכל לרכוש דירה שנייה תוך ניצול הפטור במס רכישה. על כן, ישנם מקרים שבהם כדאי לחתום על הסכם ממון אשר יקבע כי בכל הנוגע לדירת המגורים קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג. למשל, כאשר אחד מבני הזוג רכש דירת מגורים לפני הנישואין.


מהי חזקת התא המשפחתי ואיך היא קשורה לחוק מיסוי מקרקעין?


על פי חוק מיסוי מקרקעין, יחידה משפחתית המורכבת מבני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבת לרוכש אחד בכל הנוגע לקביעת שיעור מס הרכישה. כלומר, גם אם רק לאחד מבני הזוג יש דירת מגורים, כאשר תירכש דירת מגורים נוספת היא לא תוכל להיחשב לדירה יחידה של בן הזוג השני, גם אם רק בן הזוג השני רוכש אותה.


לא פעם נדונה סוגיית התא המשפחתי בבתי המשפט, מאחר שבמקרים רבים הנכסים נרכשו עוד לפני החתונה, ונרשמו רק על שמו של הרוכש ללא זכויות קנייניות של בן הזוג. בית המשפט העליון קבע בפסק דין פלם כי כל עוד הדירה נרכשה לאחר הנישואין ובמהלך קיום החיים המשותפים, חזקת התא המשפחתי תחול כחזקה חלוטה.


עם זאת, כאשר הדירה נרכשה טרם הנישואין, כל עוד ניתן להוכיח כי אכן לבן הזוג השני אין כל זכויות בנכס - הוא יהיה זכאי לנצל את ההטבה בתשלום מס הרכישה אם ירכוש דירה נוספת וגם אם בני הזוג ירכשו דירה נוספת ביחד. הצגת הסכם ממון יכולה להוות הוכחה לכך שבני הזוג אכן מקיימים הפרדה רכושית בכל הנוגע לנכס הראשון.


כיצד ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי?


בפסק דין נוסף קבע בית המשפט העליון כי ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי, כאשר לצורך סתירת החזקה, בני הזוג נדרשים להוכיח כי הם מפרידים את הרכוש, וזאת הן באמצעות הסכם ממון והן באמצעות הפרדה המתקיימת בפועל.


במקרה שנדון בבית המשפט העליון, מדובר היה בבני זוג נשואים אשר רכשו יחד דירת מגורים, כאשר לבת הזוג יש דירה נוספת שרכשה לבדה לפני שנישאו. בית המשפט קבע כי בני הזוג הצליחו להוכיח כי לבעל אין זכויות קנייניות בדירתה של האישה, וזאת היות שערכו ביניהם הסכם המפריד את נכסיהם. בנסיבות אלה, זכאי הבעל ליהנות מתשלום מופחת של מס רכישה עבור דירתו הראשונה, שהיא למעשה הדירה שרכשו בני הזוג ביחד.


כלומר, כאשר בני הזוג עורכים הסכם ממון וקובעים במסגרתו כי הדירה שרכש בן הזוג לפני הנישואין אינה דירתו של בן הזוג השני, הם יהיו זכאים לקבל מחצית מההטבה שבמס הרכישה כאשר ירכשו דירה ביחד, וזאת מכיוון שהיא תיחשב לדירתו היחידה של בן הזוג השני.


האם ניתן להחליט על הפרדה רכושית ולחתום על הסכם ממון גם אחרי הנישואין?


באופן עקרוני, ישנם מקרים שבהם גם אם הסכם הממון נערך לאחר הנישואין, הדבר מהווה הוכחה להפרדה רכושית אמיתית בין בני הזוג. במקרה שנדון בבית המשפט העליון, מדובר היה באדם שנישא בשנית לאחר פטירתה של אשתו הראשונה, כאשר בבעלותו דירת מגורים. גם לאשתו השנייה הייתה דירת מגורים מלפני הנישואין.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה


הם ערכו ביניהם הסכם להפרדה רכושית כשבע שנים לאחר שנישאו, ומועד קצר לאחר מכן כל אחד מהם מכר את דירת המגורים שהייתה בבעלותו. בית המשפט אישר את בקשתם לקבלת פטור ממס שבח.


חשוב לדעת בהקשר זה שגם ידועים בציבור נחשבים תא משפחתי אחד בכל הקשור למס רכישה ומס שבח, ולא מדובר רק בבני זוג נשואים.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

שוכר ומשכיר - סוף שכירות בזהירות ומחשבה תחילה

ד"ר תורגמן עו"ד, מגשר ובורר , 06/08/2019

עם אילו קשיים מתמודדים שוכרים ומשכירים, ואיך מתמודדים איתם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד
053-9370237
דיני עבודה, דיני משפחה
משרד עו"ד יפעת כהן
053-7931310
פלילי
עו"ד דותן לינדנברג
053-9428574
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עודד פרץ ושות`
053-9429004
משפט אזרחי , נזקי גוף תאונות
עו"ד אלון שליכטר
053-8007600
תעבורה , פלילי
אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות

הודעות אחרונות מהפורום

נוסחא נכונה לחישוב מזונות?

שירי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 10 דקות | גישור משפחתי

סכום היקף עבודה בשנת 2019

ליאור חשמלאי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 34 דקות | רישום קבלנים

שלילת רישיון נהיגה

מוטי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 41 דקות | נהיגה ללא רישיון או ביטוח

פיצוי בגין איחור במסירה + ריבית פיגורים

נתי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 46 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

מינוי אפטרופוס לאבא בן 99

קורין גלאור | לפני 2 ימים, 6 שעות, 20 דקות | אפוטרופסות וקשישים

גרימת נזק על ידי מכירה כוזבת

יוסי פ` | לפני 2 ימים, 7 שעות, 0 דקות | אפוטרופסות וקשישים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד לוסי מאיר מסבירה על הליך הגישור הרשעה או אי הרשעה בבית המשפט- מה זה אומר?

פייסבוק

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

עודד פרץ ושות`

עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

משרד עו"ד לוסי מאיר

עוסקת 13 שנה בדיני משפחה וירושה לרבות ליטיגציה בכלל הערכאות המשפטיות

053-8007576

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869

דינה וולפרט משרד עורכי דין

התמחות בייצוג מול משרד הפנים- הגירה, אזרחות, בן זוג זר, איחוד משפחות

053-7101865

משרד עורכי דין שרון סגל ושות`

עוסק בדיני גירושין, משפחה וירושה ובמעמד אישי. שלוחות בתל אביב ובנתניה.

053-9374376

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310

אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין

עוסקת ברשלנות רפואית, תאונות דרכים, ביטוח לאומי, פוליסות ונזקי גוף.

053-6130164

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

עו"ד יפעת דויטש

בעלת ניסיון רב בנזקי גוף, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח ורכוש.

053-6112885

אוחיון-דבש, משרד עורכי דין

ניסיון מצטבר של עשרות שנים בתחום המשפט הפלילי ובדיני תעבורה.

053-9428478