עו"ד דורון ויגלר
המכון הרפואי
עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים
עו"ד ליאן קהת
משפחה וירושה לצרפתים
משרד עו"ד דוניץ ושות'
נישואים אזרחיים | התרת נישואין
עו"ד איתי ויסמן
רשלנות מקצועית
עו"ד אופיר בן משה
רשלנות ברפואת משפחה וילדים
עו"ד אריק שלו
אחוזי נכות
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין
עו"ד שי שקד
נפגעי עבירה
עו"ד ג'ני חבשי
תביעה אזרחית
עו"ד נעמי אסיא
סימני מסחר | מדגמים

רכישת דירה משותפת על ידי בני זוג: למה כדאי לערוך הסכם ממון?

כאשר בני זוג המהווים תא משפחתי אחד רוכשים דירה, הם ייחשבו לרוכש אחד מבחינת החוק. עם זאת, במקרים שבהם בני הזוג מקיימים הפרדה רכושית, הם יוכלו ליהנות מהקלות במס רכישה גם אם לאחד מהם יש דירה נוספת. באילו מקרים חשוב לערוך הסכם ממון לצורך הטבות ברכישת דירה שנייה?

LawGuide, 26/07/2018
 

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לרכוש דירת מגורים ראשונה ולקבל פטור חלקי או הטבה בתשלום מס רכישה, כל עוד מדובר בדירה היחידה שבבעלות הרוכש. הטבה זו אינה קיימת כאשר נרכשת דירה שנייה.


כאשר בני זוג רוכשים דירה ביחד, בין שמדובר בבני זוג נשואים, בידועים בציבור או בבני זוג חד מיניים, הם נחשבים לרוכש אחד מבחינת החוק, וזאת בהתאם לחזקת התא המשפחתי. כלומר, גם אם ישנה דירה הרשומה על שם של אחד מבני הזוג, היא תיחשב לדירתו של בן הזוג השני. לקביעה זו ישנה השלכה על ההטבות שניתן לקבל במס רכישה, משום שגם אם אחד מבני הזוג רוכש דירה נוספת - הדבר ייחשב לרכישת דירה שנייה על ידי שני בני הזוג, ולא תינתן הקלה בשיעור מס הרכישה.


עם זאת, כאשר בני הזוג מקיימים הפרדה רכושית מוחלטת, והם יכולים להוכיח כי דירת המגורים שייכת במלואה רק לבן זוג אחד ואילו לבן הזוג השני אין כל זכות בעלות עליה - הוא יוכל לרכוש דירה שנייה תוך ניצול הפטור במס רכישה. על כן, ישנם מקרים שבהם כדאי לחתום על הסכם ממון אשר יקבע כי בכל הנוגע לדירת המגורים קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג. למשל, כאשר אחד מבני הזוג רכש דירת מגורים לפני הנישואין.


מהי חזקת התא המשפחתי ואיך היא קשורה לחוק מיסוי מקרקעין?


על פי חוק מיסוי מקרקעין, יחידה משפחתית המורכבת מבני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבת לרוכש אחד בכל הנוגע לקביעת שיעור מס הרכישה. כלומר, גם אם רק לאחד מבני הזוג יש דירת מגורים, כאשר תירכש דירת מגורים נוספת היא לא תוכל להיחשב לדירה יחידה של בן הזוג השני, גם אם רק בן הזוג השני רוכש אותה.


לא פעם נדונה סוגיית התא המשפחתי בבתי המשפט, מאחר שבמקרים רבים הנכסים נרכשו עוד לפני החתונה, ונרשמו רק על שמו של הרוכש ללא זכויות קנייניות של בן הזוג. בית המשפט העליון קבע בפסק דין פלם כי כל עוד הדירה נרכשה לאחר הנישואין ובמהלך קיום החיים המשותפים, חזקת התא המשפחתי תחול כחזקה חלוטה.


עם זאת, כאשר הדירה נרכשה טרם הנישואין, כל עוד ניתן להוכיח כי אכן לבן הזוג השני אין כל זכויות בנכס - הוא יהיה זכאי לנצל את ההטבה בתשלום מס הרכישה אם ירכוש דירה נוספת וגם אם בני הזוג ירכשו דירה נוספת ביחד. הצגת הסכם ממון יכולה להוות הוכחה לכך שבני הזוג אכן מקיימים הפרדה רכושית בכל הנוגע לנכס הראשון.


כיצד ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי?


בפסק דין נוסף קבע בית המשפט העליון כי ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי, כאשר לצורך סתירת החזקה, בני הזוג נדרשים להוכיח כי הם מפרידים את הרכוש, וזאת הן באמצעות הסכם ממון והן באמצעות הפרדה המתקיימת בפועל.


במקרה שנדון בבית המשפט העליון, מדובר היה בבני זוג נשואים אשר רכשו יחד דירת מגורים, כאשר לבת הזוג יש דירה נוספת שרכשה לבדה לפני שנישאו. בית המשפט קבע כי בני הזוג הצליחו להוכיח כי לבעל אין זכויות קנייניות בדירתה של האישה, וזאת היות שערכו ביניהם הסכם המפריד את נכסיהם. בנסיבות אלה, זכאי הבעל ליהנות מתשלום מופחת של מס רכישה עבור דירתו הראשונה, שהיא למעשה הדירה שרכשו בני הזוג ביחד.


כלומר, כאשר בני הזוג עורכים הסכם ממון וקובעים במסגרתו כי הדירה שרכש בן הזוג לפני הנישואין אינה דירתו של בן הזוג השני, הם יהיו זכאים לקבל מחצית מההטבה שבמס הרכישה כאשר ירכשו דירה ביחד, וזאת מכיוון שהיא תיחשב לדירתו היחידה של בן הזוג השני.


האם ניתן להחליט על הפרדה רכושית ולחתום על הסכם ממון גם אחרי הנישואין?


באופן עקרוני, ישנם מקרים שבהם גם אם הסכם הממון נערך לאחר הנישואין, הדבר מהווה הוכחה להפרדה רכושית אמיתית בין בני הזוג. במקרה שנדון בבית המשפט העליון, מדובר היה באדם שנישא בשנית לאחר פטירתה של אשתו הראשונה, כאשר בבעלותו דירת מגורים. גם לאשתו השנייה הייתה דירת מגורים מלפני הנישואין.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה


הם ערכו ביניהם הסכם להפרדה רכושית כשבע שנים לאחר שנישאו, ומועד קצר לאחר מכן כל אחד מהם מכר את דירת המגורים שהייתה בבעלותו. בית המשפט אישר את בקשתם לקבלת פטור ממס שבח.


חשוב לדעת בהקשר זה שגם ידועים בציבור נחשבים תא משפחתי אחד בכל הקשור למס רכישה ומס שבח, ולא מדובר רק בבני זוג נשואים.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הצהרת כוונות לרכישת דירה, האם מדובר בזיכרון דברים מחייב?

LawGuide, 07/10/2019

אישה מבוגרת חתמה על זיכרון דברים לקניית דירה ברחוב שבו גרה, ובאותו היום נסעה לחו"ל לביקור קרובים. כעבור חודש הודיעה למוכרים כי התחרטה ואינה מעוניינת ברכישת דירתם, והם בתגובה הגישו נגדה תביעה לפיצויים על הפרת החוזה, זכו בתביעתם ויקבלו סכום של 205 אלף שקלים

חריגות בנייה בבית משותף: האם דייר ייאלץ להרוס את המרפסת שבנה?

LawGuide, 25/09/2019

בני זוג שמתגוררים בבית משותף התירו לדייר אשר גר מעליהם להשתמש בתשתית של דירתם כדי להוסיף מרפסת לדירתו. ואולם, השכן הוסיף גם קורות בטון ועמוד שגרמו להקטנת שטח המרפסת שלהם. על כן בני הזוג פנו לבית המשפט בדרישה לחייב את הדייר להרוס את המרפסת שבנה בניגוד להיתר

אחריות עורך דין בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

משרד עורכי דין עזורי - רובין, 25/09/2019

מהי אחריות עורכי הדין של בעלי הדירות ומהי אחריות הנציגות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

מזל רבה משרד עו"ד
053-7298217
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
עו"ד גילה עיני
053-9428406
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`
053-9370240
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
אוחיון-דבש, משרד עורכי דין
053-9428478
תעבורה , פלילי
עו"ד יונתן רבינוביץ
053-6112798
דיני משפחה, פלילי
עו"ד עמית כהן
תעבורה

הודעות אחרונות מהפורום

איחור במועד מסירת דירה ותשלום

מור שמואל | לפני 1 ימים, 19 שעות, 52 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

פירעון שיק שלא במועד

ויקטור | לפני 1 ימים, 20 שעות, 35 דקות | תביעה אזרחית

פריסת מס שבח עם מכירת בית האם

אלכס | לפני 1 ימים, 20 שעות, 46 דקות | מיסוי מקרקעין

סכסוך עם שכנה שמשליכה זבל מהדירה

איריס | לפני 1 ימים, 20 שעות, 48 דקות | סכסוכי שכנים

שירות לקוי לאחר רכישת ארון

טלי | לפני 1 ימים, 21 שעות, 4 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

בית עסק לא מפקיד שיקים

דני | לפני 1 ימים, 21 שעות, 31 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

רישום קבלן - מתי לבדוק האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים? החזקת סמים לצריכה עצמית - יצוג ע"י עורך דין

פייסבוק

עו"ד אלעד שאול

תובע פלילי בעברו, בעל משרד עו"ד פלילי מדורג מוביל bdi (פלילי צווארון לבן)

053-9386765

שי, יוספזון ושות` - משרד עורכי דין

משפט פלילי, רישיון נשק. קצין בכיר בדימוס במשטרה, צווארון לבן ועבירות מין.

053-9428482

ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא

מעל 23 שנות ותק וניסיון משפטי ורפואי בתחום הרשלנות הרפואית.

053-9428497

אולניק לינוי משרד עו"ד

ניסיון עשיר במימוש זכויות רפואיות. ביטוח לאומי, מס` הכנסה וחברות הביטוח

053-9386726

נאוה סרף-הרשקוביץ עו"ד ומגשרת

23 שנה בתחום המשפחה, הצלחות מוכחות בתחום. שלוחות בחיפה הרצליה ות"א

053-9368606

עו"ד אילת בהרי

עוסקים בפינוי בינוי, מקרקעין, דיור ציבורי ודיירות מוגנת, פשיטות רגל והוצל"פ

053-7349465

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`

עוסקות בנזיקין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזקי רכוש, תביעות אזרחיות וכספיות

053-9370240

עו"ד רון שוורץ

מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.

053-9377935

עורכת דין סופי אביב

עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון

053-7101180

עו"ד אוריאל זעירא

ניסיון בפשיטות רגל, הסדרי חובות, הוצאה לפועל, פירוק חברות, ייצוג חייבים ונושים

053-9428363

אסף-זלוואס-פן עורכי דין

משרד מקצועי ובעל ניסיון בתחום הרשלנות הרפואית, הביטוח והנזיקין.

053-7101882