עו"ד אופיר בן משה
תאונות כלליות
עו"ד עזרא קונוביץ
גביית חובות שיקים חוזרים
עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים
עורך דין אבינועם גואלמן
נדל"ן ביהודה ושומרון
עו"ד ג'ני חבשי
תביעה אזרחית
עו"ד דוד רבי
מנהלי, רשויות ובג"צ
עו"ד דור לוי
השבת רכוש ונכסים
עו"ד רבקה ניר
רישום קבלנים
עו"ד ומגשרת רוית גונן
זכויות הגבר
עו"ד רוני יאיר
צווארון לבן
עו"ד אפרת חורי הרוש
גירושין

דייר סרבן בתמ"א 38/2? יוענק פיצוי לדיירים הנפגעים מסירובו

כיצד מתמודדים עם דייר סרבן שמעכב פרויקט תמ"א 38/2, ובאילו מקרים הדייר הסרבן יצטרך לשלם פיצויים?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 11/04/2018
 

הליך תמ"א 38/2 משמעו הריסת הבניין בבית המשותף ובניית בניין חלופי משופר. כתוצאה מכך הדיירים מקבלים דירות חדשות גדולות יותר כגון תוספת של עד 25 מ"ר שהן פועל יוצא של זכויות הבניה חניה פרטית לכל דייר כאשר היזם מתחייב הלכה למעשה לתשלום שכירות עבור תקופת הבנייה וכן לערבויות בנקאיות בשיעורה של ערך הדירה החדשה.


חשוב לדעת כי ההסכמה הדרושה לביצוע הפרויקט הינה החל מחודש יוני 2012 הינו רוב בעלי הדירות שבבעלותם ארבע חמישיות (80%) מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות (80%) מהרכוש המשותף.


מכאן עולה השאלה כיצד ננהג במקרה של דייר סרבן אשר אינו מסכים לביצוע הפרויקט ובגינו מתעכב הפרויקט לכלל הדיירים?


בפסק דין תקדימי ת"א 173473/09 לאה יצחקי נ' יהלי בנה לי בע"מ נדונה השאלה כיצד ננהג במקרה של סיכול עסקת פינוי ובינוי כאשר סירוב הדייר הינו בלתי סביר או כאשר הדייר מתנה את הסכמתו לביצוע הפרויקט בתנאים בלתי סבירים.


שהרי תכליתו של החוק הייתה ליצור מערכת של נורמות ייחודית למתחמים המוגדרים בחוק, אולם מה לגבי מתחמים אשר החוק אינו כולל?

 

בפסק הדין תואר מקרה בו התובעים והחברה הנתבעת בעלי יחידות בבניין ישן בגבעתיים. התובעים בקשו לבצע עסקת פינוי בינוי ולממש את זכויות הבניה הנוספות הקיימות במגרש הכוללות מחסן וחניה. כאשר תמורת בנוי הדירות יקבל הקבלן דירות שנוספות לבניין החדש שבנייתן התאפשרה בשל זכויות הבניה הנוספות.


הנתבעת חברה קבלנית, בעלת חנות בבניין הסכימה עקרונית לביצוע העסקה אולם התנתה זאת בקבלת תפקיד הקבלן בעסקה זו. התובעים מסרבים לאשר בצוע העסקה על ידי הנתבעת.


בשל התנהלות זאת פנו התובעים לבית המשפט הנכבד על מנת לחייב את הנתבעת בנזק כספי של 2,400,000 שקלים זאת בשל סירובה של הנתבעת לתת הסכמתה לביצועה של העסקה.


השאלה העיקרית אשר הינה מרכזו של פסק הדין האם התנהלות הנתבעת הינה על פי חוק והאם מגיע לתובעים פיצוי בגין סירוב הנתבעת ועיכוב הפרויקט בכללותו


בשנת 2002 תוקן חוק התכנון והבניה אשר קובע כי הממשלה רשאית בהמלצת ועדה להכריז בצו על שטח אשר יהא מיועד לפינוי בינוי או לעיבוי הבניה.


בשנת 2006 חוקק חוק פינוי ובינוי, פיצויים, הקובע כי מקום שקיימת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי דירות לביצוע עסקת פינוי בינוי דייר סרבן אשר סירובו הינו בלתי סביר לעסקה או מתנה את סירובו בתנאים לא סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר הדירות.


הסיבה לחקיקת החוק הנה מתן כלי לדיירים להתמודד עם תופעה שלמה של פרויקטים של פנוי בנוי אשר אינם יוצאים לפועל בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות חרף הסכמת רוב הדיירים. כך שלמעשה ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת שבה הוא משתמש במחיר של הכשלת העסקה. כך שהעוצמה היחסית של הדייר הסרבן נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של זכות הקניין של הפרט בהקשר לבית המשותף. זאת בשל העובדה שיש להתחשב באינטרסים של רוב הדיירים מול הפגיעה ברכושו של הדייר הסרבן.


אין מחלוקת כי חוק פינוי בינוי חל רק על שטח שהוכרז כמתחם כאמור על ידי החלטת הממשלה. אולם הנתבעת, החברה הקבלנית טענה כי החוק חל רק על מתחמי פינוי בינוי שהוכרזו ככאלה על ידי הממשלה ובעת ובעונה אחת יצר הסדר שלילי לגבי שטחי קרקע שלא הוכרזו ככאלה, ולכן לא עומדת שאלת הפיצוי כנגד דייר שלא מסכים לביצוע עסקת פינוי בינוי.


התובעים טוענים כי לא מדובר בהסדר שלילי ועומדת להם עילת תביעה מכוח חוק המקרקעין דיני תום הלב ודיני הנזיקין


לאחר עיון בטענות הצדדים פסק כב' השופט המלומד יאיר דלוגין כי תכלית החוק היתה יצירת מערכת נורמטיבית מיוחדת אך ורק למתחמים מוגדרים בחוק. משמע שתיקת החוק לגבי מתחמים שאינם משויכים ל"מתחם פינוי בינוי " הינה העדר הסדר ולא הסדר שלילי.


כלומר כוונת החוק לא הייתה לנקוט עמדה לגבי שטחי קרקע אחרים שניתן לעשות בהם עסקאות פינוי בינוי ואשר לא הוכרזו ככאלה על ידי הממשלה.


לכן על מתחמים כאלו ובהם המגרש אשר אודותיו הוגשה התביעה יחולו דיני תום הלב המקרקעין והנזיקין אולם לא יינתן כפל פיצוי.


להמחשת העיקרון האמור, ניתן להניח כי אם חוק פינוי ובינוי לא היה מסייג את תחולתו על מתחמי פינוי ובינוי ספציפיים אלא היה חל על כל מתחם או מגרש באשר הם, דהיינו כל מתחם אשר ניתן לעשות בהם עסקת פינוי בינוי לפי התב"ע שחל במקום, לו הייתה מוגשת תביעה נגד דייר סרבן, יתכן והיינו נוטים לדעה כי החוק יוצר הסדר שלילי. לא כך הם פני הדברים במקרה של חוק פינוי בינוי פיצויים אשר חל על מצבים ספציפיים.


זאת ועוד ניכר כי חוק פינוי ובינוי נחקק במיוחד לצורך יצירת כלי להתמודדות עם הדייר הסרבן במתחמים אשר הוכרזו על ידי הממשלה כמתחמי פינוי בינוי


כלומר, קידום העסקאות במתחמים שהוכרזו על ידי הממשלה כמתחמי פינוי בינוי הפך לעניין בעל ערך רב לממשלה ולמחוקק. משכך מדובר במצב של העדר הסדר כך שלמעשה לא עומד כל מחסום בפני התובעים מלבסס את עילתם.


לטענת הנתבעת כי עומדת לה הגנת זכות הקניין בחנות ואין היא מחויבת להסביר את סירובה לביצוע עסקת פינוי בינוי, טענו הדיירים כי זכות הקניין אינה אבסולוטית וכי הצעתה של הנתבעת הייתה נחותה מהצעת החברה אשר נבחרה לבצע את הפרויקט. עוד טענו הדיירים כי רכישת החנות נעשתה אך ורק לצורך ביצוע עסקת פינוי בינוי מתוך מחשבה שרכישת דירה בבניין כמוה כיצירת עמדת מיקוח אשר תבטיח ביצוע העסקה.


עמדת הדיירים התקבלה על ידי בית המשפט הנכבד אשר פסק כי קניית החנות אכן נועדה למטרת הבטחת העסקה על ידה שכן השימוש בחנות הלכה למעשה היה מינורי והיה תוצר לוואי של החזקת הנכס עקב קנייתו לצורך עסקת פינוי בינוי ולא הווה מטרה בפני עצמה.


באשר לזכות הקניינית של החברה הקבלנית, הנתבעת, פסק כבוד השופט המלומד כי לא מדובר בזכות קניינית שלה אשר אמורה להיפגע וגם אם דובר על זכות קניינית של הנתבעת הרי שאינה אבסולוטית.


זאת ועוד הואיל ומדובר בבית משותף, זכות הקניין של דייר בבית המשותף הנה פחותה. זאת משום שאין זה מתקבל על הדעת שדייר יחיד ללא סיבה סבירה יהא רשאי למנוע משורה של דיירים לבצע את הפרויקט ולמקסם בצורה מהותית את זכויותיהם.


לסיכום, אין מדובר בהגנה על זכות הקניין של הנתבעת אלא במחלוקת רגילה על זהות הקבלן בעסקת פינוי בינוי כששיקולי התובעים הינם אובייקטיבים שכן אינם מבקשים למנות מי מהם לקבלן אלא חברה חיצונית ואילו שקולי הנתבעת, החברה הקבלנית הנם סובייקטיביים. לכן יש לקבל החלטה ברוב קולות ובחירת הדיירים בקבלן חיצוני הינה הגונה ואיננה מקפחת את הנתבעת.


זאת ועוד סירוב הנתבעת לביצוע העסקה על ידי הקבלן הנבחר תחתיה הינו בלתי סביר וחסר תום לב בנוסף לעובדה שהנתבעת הסכימה להליך התמחרות מול הקבלן הנבחר לאחר הגשת התביעה.


משכך פסק בית המשפט הנכבד יש לראות בנתבעת אחראית לנזקי הדיירים ויש לחייבה בפיצויים הנטענים על סך 2,400,000 שקלים כמבוקש.


עו"ד דרורית מלינרסקי גורסת כי, עסקת פינוי ובינוי הינה עסקה בעלת חשיבות מכרעת לדיירי הבית המשותף. זאת הואיל ועסקינן בשדרוג משמעותי של רכושם ואכן לשם כך נדרש רוב מיוחס לקבלת החלטה מושכלת נבונה ונכונה בנדון.


סירוב אחד הדיירים והתניית סירובו בעילות פגיעה בקניינו של היחיד אין לה תימוכין זאת בשל העובדה כי קניין הרוב גובר במקרה של החלטת רוב הדיירים.


זאת עוד כאשר מדובר בסירוב בחוסר תום לב, בשל העדפת אינטרסים סובייקטיביים נכון והוגן היה כי בית המשפט הנכבד לא ייתן ידו למניעת וסיכול הגנת האינטרסים האובייקטיבים של כלל הדיירים.


אשר על כן טוב היה נוהג הדייר הסרבן אם טרם הצבת תנאים אשר אינם עולים בקנה אחד עם החוק ומטרתו, היה בוחן את טובת כלל הדיירים וטובת הפרויקט בכללותו.


בית המשפט הנכבד הטיב ליתן גושפנקא חוקית לכלל אשר תואר על ידי כבוד הנשיא בדימוס ברק באומרו "החוק אינו דורש כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה, אך החוק דורש כי הצדדים לא יהיו זאבים זה לזה. דרישתו של החוק היא כי אדם לאדם - אדם".


 

פניה ישירה אל: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

שוכר ומשכיר - סוף שכירות בזהירות ומחשבה תחילה

ד"ר תורגמן עו"ד, מגשר ובורר , 06/08/2019

עם אילו קשיים מתמודדים שוכרים ומשכירים, ואיך מתמודדים איתם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און
053-9428592
דיני משפחה, משפט אזרחי
משרד עו"ד יצחק קארו
053-7408803
דיני משפחה, תעבורה
רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין
053-7101880
מקרקעין נדל"ן, הוצאה לפועל
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד
053-6130820
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
שטובר & טולדנו
053-9428385
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד אדם ידיד
053-9428886
מדינות והגירה-דרכון זר, נזקי גוף תאונות

הודעות אחרונות מהפורום

נוסחא נכונה לחישוב מזונות?

שירי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 7 דקות | גישור משפחתי

סכום היקף עבודה בשנת 2019

ליאור חשמלאי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 31 דקות | רישום קבלנים

שלילת רישיון נהיגה

מוטי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 38 דקות | נהיגה ללא רישיון או ביטוח

פיצוי בגין איחור במסירה + ריבית פיגורים

נתי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 43 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

מינוי אפטרופוס לאבא בן 99

קורין גלאור | לפני 2 ימים, 6 שעות, 17 דקות | אפוטרופסות וקשישים

גרימת נזק על ידי מכירה כוזבת

יוסי פ` | לפני 2 ימים, 6 שעות, 57 דקות | אפוטרופסות וקשישים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

מיסוי מקרקעין - תשלום מיסים בעת קניית דירה עו"ד אוריאל זעירא בהכרעת הדין לענבל אור במוסף עם גאולה אבן

פייסבוק

משרד עורכי דין שרון סגל ושות`

עוסק בדיני גירושין, משפחה וירושה ובמעמד אישי. שלוחות בתל אביב ובנתניה.

053-9374376

עו"ד דור פנק

ייצוג במשרד הפנים, הסדרת מעמד בישראל, אזרחות ישראלית - שירות בכל הארץ

053-8007704

אשר אביטן - משרד עו"ד

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, תאונות דרכים ועבודה וביטוח לאומי

053-6130835

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און

עו"ד מגשרת ונוטריונית עם ותק רב בדיני משפחה, אזרחי, משקים חקלאיים ופשט"ר

053-9428592

עו"ד רון שוורץ

מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.

053-9377935

אליס שמאי עורכת דין

עוסקת בלשון הרע, הטרדה מינית ,דיני עבודה וחוזים יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319

עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון

עוסקת בדיני משפחה, גישור בגירושין בין בני זוג, הסכם ממון וחיים משותפים.

053-6130839

דניאל קליין, משרד עורכי דין

המשרד עוסק בתחום דיני עבודה כתחום עיקרי תוך מיצוי זכויות העובד

053-9370267

אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד

מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.

053-6130820

שי, יוספזון ושות` - משרד עורכי דין

משפט פלילי, רישיון נשק. קצין בכיר בדימוס במשטרה, צווארון לבן ועבירות מין.

053-9428482

יחיאלי, יומטוביאן ושות`

המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.

053-9386719

משרד עו"ד גישור ונוטריון-חיה לזר נוטקין

דיני משפחה ומעמד אישי - גירושין, סכסוכי ירושה, אפוטרופסות, ידועים בציבור

053-9428887