עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
עו"ד ורד שדות
זכויות עובדים
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה
עו"ד דורון ויגלר
המכון הרפואי
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית בלידה
עו"ד נעמי אסיא
סימני מסחר | מדגמים
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
הסכם גירושין
עו"ד און צוק
דייר מוגן | דמי מפתח
אורית לוי עו"ד ונוטריון
נוטריון
עו"ד ג'ני חבשי
תביעה אזרחית
עו"ד זאב גולדוין
ייפוי כוח מתמשך
עו"ד אסף אלקוני
רכישת/מכירת דירה

פירוק שיתוף: האם אפשר לחלק במקום למכור?

אם אתם נמצאים על סף של פירוק שיתוף אתם בוודאי מוצאים את עצמכם אל מול הבעיה הבאה: האם עדיף לכם למכור את הנכס למרבה במחיר, או שמא ניתן לחלק את הנכס ביניכם לבין השותף שלכם לנכס, באופן שיאפשר לכם לשמור על הבעלות, לפחות בחלק שלכם?

ירקוני, אלון, משרד עו"ד, נוטריון ומגשרים, 26/02/2018
 

הסוגיה הזו מתעוררת עוד יותר כאשר הצדדים בטוחים שמכירת הנכס בכפייה תוביל בהכרח למחיר נמוך יותר מהמחיר שאפשר היה לקבל בשוק. מה ניתן לעשות? וכיצד הדברים מושפעים מסכסוך בין שותפים במקרקעין אשר לעיתים אינם מתקשרים והמניעים שלהם אף עלולים להיות מנוגדים.


פירוק שיתוף - ברירת המחדל פירוק בעין


החוק מאד ברור - לפי סעיף 39 לחוק, כל שותף מבין השותפים במקרקעין רשאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף בנכס ואם כך עשה אותו שותף ברירת המחדל היא אחת - פירוק שיתוף בעין. המשמעות- אם אפשר לחלק את הנכס, יש לחלק אותו ולתת כל חלק לשותף בהתאם לחלקו, וככל שיש צורך, עושים שימוש בתשלומי איזון.


רק אם לא ניתן לחלק את הנכס בעין, אז פונים לסעיף 40 לחוק המקרקעין הקובע שבמקרה כזה, המקרקעין ימכרו כפי שנמכרים מקרקעין בהוצאה לפועל - היינו באמצעות כינוס נכסים והצעה למרבה במחיר ואילו הפדיון יחולק בין השותפים במקרקעין.


פירוק שיתוף - מה כדאי?


כאשר קיים שותף אחד מבין השותפים במקרקעין שהוא בעל אמצעים כלכליים, הוא תמיד יחתור להגיע למצב של פירוק בדרך של מכירה. סכסוך בין שותפים במקרקעין עלול להביא למצב בו אחד השותפים ינסה למנף את היכולת הכלכלית העודפת שלו ולהביא לפירוק בדרך של מכירה, כך שהוא יודע שהוא ישלם מחיר נמוך יותר עבור המקרקעין, כי לשותף האחר אין את האמצעים להרים את המחיר בהתמחרות.


במצב כזה, השותף ה"עני" יותר יעשה כל שבכוחו על מנת שבית המשפט יורה על פירוק בעין, כפי שהחוק קובע, וזאת על מנת שיוותרו בידיו מקרקעין ממש במקום תמורה חסרה עבור המקרקעין שימכרו, המשקפים אמנם את חלקו במכירה אך לא את שווים האמיתי והממשי של המקרקעין.


כיצד לחמוק מפירוק בעין


כאמור ברירת המחדל של חוק המקרקעין הוא כי במקרה של פירוק השיתוף בין שותפים במקרקעין השותפים במקרקעין מחויבים בפירוק בעין, אולם ישנן מספר דרכי מילוט מברירת המחדל.


ראשית, החוק עצמו, בסעיף 40, קובע כי אם חלוקה בעין תגרום לשותפים במקרקעין או אף לאחד מהם להפסד ניכר, אז למרות שהמקרקעין ניתנים לחלוקה, בית המשפט רשאי להורות על מכירתם.


מתי חלוקה בעין עלולה לפגוע באחד מהשותפים ולהביא לפירוק בדרך של מכירה? על כך במאמרים הבאים, או שפשוט אפשר להתקשר אלינו ולהתייעץ תמיד!


פירוק בדרך של מכירה - תב"ע


דרך נוספת לחמוק מפירוק בעין - הקרוי גם פירוק דרך חלוקה, היא בטענה שבלתי אפשרי לחלק את המקרקעין בשל תכניות המתאר הקיימות על המקרקעין. יובהר - אפילו אם התקבלה תכנית המאפשרת את החלוקה, הרי שכל עוד זו לא נרשמה בית המשפט יטה למכור את הנכס בדרך של מכירה פומבית (ראו למשל ה"פ (ת"א) 971/91, בר"ע 508/97).


העיקרון ברור - כל עוד לא רשומה תכנית המאפשרת חלוקה של המקרקעין המשותפים, לאור הסכסוך בין השותפים, אי אפשר לחלק אותם בעין וטענה שאין אפשרות לחלוקה לא תשמע בין השותפים למקרקעין והמקרקעין ימכרו.

 

לסיכום, ראינו שכאשר יש שותפים במקרקעין ונתגלע סכסוך בין השותפים, דרך המלך לפירוק השיתוף היא בדרך של חלוקת הנכס בין השותפים.


עם זאת, קיימים חריגים לברירת המחדל הזאת ולעיתים האינטרס של אחד השותפים יהיה דווקא לפרק את השיתוף בדרך של מכירה. בית המשפט לא פעם מאשר את מכירת הנכס, למרות האמור בחוק.

 

פניה ישירה אל: ירקוני, אלון, משרד עו"ד, נוטריון ומגשרים

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הצהרת כוונות לרכישת דירה, האם מדובר בזיכרון דברים מחייב?

LawGuide, 07/10/2019

אישה מבוגרת חתמה על זיכרון דברים לקניית דירה ברחוב שבו גרה, ובאותו היום נסעה לחו"ל לביקור קרובים. כעבור חודש הודיעה למוכרים כי התחרטה ואינה מעוניינת ברכישת דירתם, והם בתגובה הגישו נגדה תביעה לפיצויים על הפרת החוזה, זכו בתביעתם ויקבלו סכום של 205 אלף שקלים

חריגות בנייה בבית משותף: האם דייר ייאלץ להרוס את המרפסת שבנה?

LawGuide, 25/09/2019

בני זוג שמתגוררים בבית משותף התירו לדייר אשר גר מעליהם להשתמש בתשתית של דירתם כדי להוסיף מרפסת לדירתו. ואולם, השכן הוסיף גם קורות בטון ועמוד שגרמו להקטנת שטח המרפסת שלהם. על כן בני הזוג פנו לבית המשפט בדרישה לחייב את הדייר להרוס את המרפסת שבנה בניגוד להיתר

אחריות עורך דין בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

משרד עורכי דין עזורי - רובין, 25/09/2019

מהי אחריות עורכי הדין של בעלי הדירות ומהי אחריות הנציגות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

ליפקין את ליפקין
053-9428824
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
אסף-זלוואס-פן עורכי דין
053-7101882
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד נדב גרינולד
053-6130161
פלילי, תעבורה
עו"ד ינון ברקאי
053-6112867
נזקי גוף תאונות, דיני משפחה
עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי
053-7101175
משפט אזרחי , מקרקעין נדל"ן
אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין
053-6130164
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש

הודעות אחרונות מהפורום

שינוי שנת לידה מול משרד הפנים

יוסי | לפני 15 שעות, 46 דקות | מנהלי, רשויות ובג"צ

דוח על אי ציות תמרור 815

דנה רגימוב | לפני 15 שעות, 51 דקות | בית משפט לתעבורה

ניכוי מהשכר על טעות בעבודה

רועי גיל | לפני 16 שעות, 38 דקות | זכויות עובדים

יפוי כח מתמשך - ללא מיופה כח

גלעד | לפני 17 שעות, 13 דקות | ייפוי כוח מתמשך

שכן התקין פרגולה ללא מרזב

בתאל בן שבת | לפני 17 שעות, 18 דקות | ליקויי בניה

בקשה לביטול גזר דין למרות היעדר מהדיון

שלמה | לפני 17 שעות, 38 דקות | בית משפט לתעבורה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

מיסוי מקרקעין - תשלום מיסים בעת קניית דירה חוות דעת של לקוחה מרוצה

פייסבוק

משה רבי משרד עורכי דין

מהמשרדים המובילים בתחום דיני התעבורה, בעל ותק של 20 שנה בתחום.

053-6112860

עו"ד יפעת דויטש

בעלת ניסיון רב בנזקי גוף, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח ורכוש.

053-6112885

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ומנוסה, ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

עו"ד אריק ריביצקי

המשרד עוסק התחום הנזיקין והביטוח הלאומי, שלוחות באשקלון ובאר שבע

053-9386727

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798

עו"ד דור פנק

ייצוג במשרד הפנים, הסדרת מעמד בישראל, אזרחות ישראלית - שירות בכל הארץ

053-8007704

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

משרד עו"ד רן קוסטיצקי

המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה

053-8007676

גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר

ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין

053-9428571

מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרת

עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג

053-8007664