עו"ד אורי טשקורי
העברה ללא תמורה
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד שי שקד
נפגעי עבירה
עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
ליאת מנשקו עורכת דין מגשרת ונוטריון
כינוס נכסים
יעל קוזמנקו & מיכל כחלון עורכות דין
נגישות לנכים
עו"ד ריקי ישי
דיני צבא | משפט צבאי
עו"ד אריק שלו
אחוזי נכות
עו"ד רונן בנדל
עבירות מחשב סייבר
עו"ד ג'ני חבשי
תביעה אזרחית
עו"ד דורון ויגלר
המכון הרפואי
עו"ד יהונתן גולדברג
נדל"ן בארה"ב
עו"ד אוריאל זעירא ועו"ד ישי ברק
עיקולים ועיכוב יציאה
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה

פירוק שיתוף: האם אפשר לחלק במקום למכור?

אם אתם נמצאים על סף של פירוק שיתוף אתם בוודאי מוצאים את עצמכם אל מול הבעיה הבאה: האם עדיף לכם למכור את הנכס למרבה במחיר, או שמא ניתן לחלק את הנכס ביניכם לבין השותף שלכם לנכס, באופן שיאפשר לכם לשמור על הבעלות, לפחות בחלק שלכם?

ירקוני, אלון, משרד עו"ד, נוטריון ומגשרים, 26/02/2018
 

הסוגיה הזו מתעוררת עוד יותר כאשר הצדדים בטוחים שמכירת הנכס בכפייה תוביל בהכרח למחיר נמוך יותר מהמחיר שאפשר היה לקבל בשוק. מה ניתן לעשות? וכיצד הדברים מושפעים מסכסוך בין שותפים במקרקעין אשר לעיתים אינם מתקשרים והמניעים שלהם אף עלולים להיות מנוגדים.


פירוק שיתוף - ברירת המחדל פירוק בעין


החוק מאד ברור - לפי סעיף 39 לחוק, כל שותף מבין השותפים במקרקעין רשאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף בנכס ואם כך עשה אותו שותף ברירת המחדל היא אחת - פירוק שיתוף בעין. המשמעות- אם אפשר לחלק את הנכס, יש לחלק אותו ולתת כל חלק לשותף בהתאם לחלקו, וככל שיש צורך, עושים שימוש בתשלומי איזון.


רק אם לא ניתן לחלק את הנכס בעין, אז פונים לסעיף 40 לחוק המקרקעין הקובע שבמקרה כזה, המקרקעין ימכרו כפי שנמכרים מקרקעין בהוצאה לפועל - היינו באמצעות כינוס נכסים והצעה למרבה במחיר ואילו הפדיון יחולק בין השותפים במקרקעין.


פירוק שיתוף - מה כדאי?


כאשר קיים שותף אחד מבין השותפים במקרקעין שהוא בעל אמצעים כלכליים, הוא תמיד יחתור להגיע למצב של פירוק בדרך של מכירה. סכסוך בין שותפים במקרקעין עלול להביא למצב בו אחד השותפים ינסה למנף את היכולת הכלכלית העודפת שלו ולהביא לפירוק בדרך של מכירה, כך שהוא יודע שהוא ישלם מחיר נמוך יותר עבור המקרקעין, כי לשותף האחר אין את האמצעים להרים את המחיר בהתמחרות.


במצב כזה, השותף ה"עני" יותר יעשה כל שבכוחו על מנת שבית המשפט יורה על פירוק בעין, כפי שהחוק קובע, וזאת על מנת שיוותרו בידיו מקרקעין ממש במקום תמורה חסרה עבור המקרקעין שימכרו, המשקפים אמנם את חלקו במכירה אך לא את שווים האמיתי והממשי של המקרקעין.


כיצד לחמוק מפירוק בעין


כאמור ברירת המחדל של חוק המקרקעין הוא כי במקרה של פירוק השיתוף בין שותפים במקרקעין השותפים במקרקעין מחויבים בפירוק בעין, אולם ישנן מספר דרכי מילוט מברירת המחדל.


ראשית, החוק עצמו, בסעיף 40, קובע כי אם חלוקה בעין תגרום לשותפים במקרקעין או אף לאחד מהם להפסד ניכר, אז למרות שהמקרקעין ניתנים לחלוקה, בית המשפט רשאי להורות על מכירתם.


מתי חלוקה בעין עלולה לפגוע באחד מהשותפים ולהביא לפירוק בדרך של מכירה? על כך במאמרים הבאים, או שפשוט אפשר להתקשר אלינו ולהתייעץ תמיד!


פירוק בדרך של מכירה - תב"ע


דרך נוספת לחמוק מפירוק בעין - הקרוי גם פירוק דרך חלוקה, היא בטענה שבלתי אפשרי לחלק את המקרקעין בשל תכניות המתאר הקיימות על המקרקעין. יובהר - אפילו אם התקבלה תכנית המאפשרת את החלוקה, הרי שכל עוד זו לא נרשמה בית המשפט יטה למכור את הנכס בדרך של מכירה פומבית (ראו למשל ה"פ (ת"א) 971/91, בר"ע 508/97).


העיקרון ברור - כל עוד לא רשומה תכנית המאפשרת חלוקה של המקרקעין המשותפים, לאור הסכסוך בין השותפים, אי אפשר לחלק אותם בעין וטענה שאין אפשרות לחלוקה לא תשמע בין השותפים למקרקעין והמקרקעין ימכרו.

 

לסיכום, ראינו שכאשר יש שותפים במקרקעין ונתגלע סכסוך בין השותפים, דרך המלך לפירוק השיתוף היא בדרך של חלוקת הנכס בין השותפים.


עם זאת, קיימים חריגים לברירת המחדל הזאת ולעיתים האינטרס של אחד השותפים יהיה דווקא לפרק את השיתוף בדרך של מכירה. בית המשפט לא פעם מאשר את מכירת הנכס, למרות האמור בחוק.

 

פניה ישירה אל: ירקוני, אלון, משרד עו"ד, נוטריון ומגשרים

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

רטיבות חמורה בתקרה: חברת נדל"ן תשלם 170 אלף שקל עבור ליקויי בנייה

LawGuide, 16/06/2019

לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש

חניה בבית משותף: שכנים הסתכסכו עקב הצמדת חניות

LawGuide, 10/06/2019

סכסוך שכנים בבניין משותף ברמת גן הגיע להכרעת בית המשפט, כאשר חלק מהדיירים טענו שרישום החניות בטאבו בוצע בצורה שגויה, בעוד שכניהם טענו כי הרישום אינו שגוי אלא משקף את המציאות בפועל. מה קבע בית המשפט?

סכסוכי שכנים עקב נזילות ורטיבות

אלדד אמת - משרד עורכי דין, 27/05/2019

כשלא תמיד אפשר לבחור את השכנים...

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר
053-9428951
דיני משפחה, דיני עבודה
עו"ד שמעון צור
053-7105257
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
עו"ד רות שטרנברג
053-9428582
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
משרד עו"ד יפעת כהן
053-7931310
פלילי
טייבי נתנאל עו"ד ושות`
053-9428367
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
אייל בן ישי משרד עורכי דין
053-9377900
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות

הודעות אחרונות מהפורום

תוצאות שלא ניתנו בטיפול קוסמטי

שירי | לפני 43 דקות | רשלנות בניתוח

דוח אזהרה וקנס כספי

מעיין | לפני 1 שעות, 5 דקות | דוחות תנועה

איתור פסק דין ישן

אביעד | לפני 1 שעות, 10 דקות | בית המשפט

חיוב מזונות מעל גיל 18

כרמית | לפני 1 שעות, 13 דקות | בית דין רבני

קבלת פיצוי בגין מחלת מקצוע במקביל להמשך עבודה

מור | לפני 1 שעות, 35 דקות | מחלת מקצוע

תשלום מדור לבגירים ולקטין

אסנת ונונו | לפני 1 שעות, 49 דקות | הסכם גירושין

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד אוריאל זעירא בהכרעת הדין לענבל אור במוסף עם גאולה אבן הסדרת מעמד לבני זוג מעורבים - הכיצד?

פייסבוק

משרד עו"ד רן קוסטיצקי

המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה

053-8007676

משרד עו"ד לוסי מאיר

עוסקת 13 שנה בדיני משפחה וירושה לרבות ליטיגציה בכלל הערכאות המשפטיות

053-8007576

אסף-זלוואס-פן עורכי דין

משרד מקצועי ובעל ניסיון בתחום הרשלנות הרפואית, הביטוח והנזיקין.

053-7101882

עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון

עוסקת בדיני משפחה, גישור בגירושין בין בני זוג, הסכם ממון וחיים משותפים.

053-6130839

בתאל מנור משרד עו"ד ומגשרת

המשרד עוסק בניהול חובות, פשיטת רגל, נזקי גוף, תאונות דרכים וזכויות עובדים.

053-9370224

דינה וולפרט משרד עורכי דין

התמחות בייצוג מול משרד הפנים- הגירה, אזרחות, בן זוג זר, איחוד משפחות

053-7101865

עו"ד אריה כהנא

עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר

053-9428511

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

אופיר בן משה, עורכי דין

המשרד עוסק בתחום הנזיקין תוך התמקדות בתחום הרשלנות הרפואית

053-9428924

אשר אביטן - משרד עו"ד

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, תאונות דרכים ועבודה וביטוח לאומי

053-6130835

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608