משרד עו"ד רנרט-סלומון
ביטוח ותאונות ילדים
עו"ד לימור אביטן
ביהמ"ש משפחה
עו"ד קליה ליפקין
תביעת ביטוח
עו"ד און צוק
דייר מוגן | דמי מפתח
עו"ד אורלי זפרני לביא
ועדה רפואית
עו"ד מורן גור ועו"ד מיכל ואקרט
מנהל מקרקעי ישראל
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית
עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה
עורך דין אבינועם גואלמן
נדל"ן ביהודה ושומרון

פירוק שיתוף: האם אפשר לחלק במקום למכור?

אם אתם נמצאים על סף של פירוק שיתוף אתם בוודאי מוצאים את עצמכם אל מול הבעיה הבאה: האם עדיף לכם למכור את הנכס למרבה במחיר, או שמא ניתן לחלק את הנכס ביניכם לבין השותף שלכם לנכס, באופן שיאפשר לכם לשמור על הבעלות, לפחות בחלק שלכם?

ירקוני, אלון, משרד עו"ד, נוטריון ומגשרים, 26/02/2018
 

הסוגיה הזו מתעוררת עוד יותר כאשר הצדדים בטוחים שמכירת הנכס בכפייה תוביל בהכרח למחיר נמוך יותר מהמחיר שאפשר היה לקבל בשוק. מה ניתן לעשות? וכיצד הדברים מושפעים מסכסוך בין שותפים במקרקעין אשר לעיתים אינם מתקשרים והמניעים שלהם אף עלולים להיות מנוגדים.


פירוק שיתוף - ברירת המחדל פירוק בעין


החוק מאד ברור - לפי סעיף 39 לחוק, כל שותף מבין השותפים במקרקעין רשאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף בנכס ואם כך עשה אותו שותף ברירת המחדל היא אחת - פירוק שיתוף בעין. המשמעות- אם אפשר לחלק את הנכס, יש לחלק אותו ולתת כל חלק לשותף בהתאם לחלקו, וככל שיש צורך, עושים שימוש בתשלומי איזון.


רק אם לא ניתן לחלק את הנכס בעין, אז פונים לסעיף 40 לחוק המקרקעין הקובע שבמקרה כזה, המקרקעין ימכרו כפי שנמכרים מקרקעין בהוצאה לפועל - היינו באמצעות כינוס נכסים והצעה למרבה במחיר ואילו הפדיון יחולק בין השותפים במקרקעין.


פירוק שיתוף - מה כדאי?


כאשר קיים שותף אחד מבין השותפים במקרקעין שהוא בעל אמצעים כלכליים, הוא תמיד יחתור להגיע למצב של פירוק בדרך של מכירה. סכסוך בין שותפים במקרקעין עלול להביא למצב בו אחד השותפים ינסה למנף את היכולת הכלכלית העודפת שלו ולהביא לפירוק בדרך של מכירה, כך שהוא יודע שהוא ישלם מחיר נמוך יותר עבור המקרקעין, כי לשותף האחר אין את האמצעים להרים את המחיר בהתמחרות.


במצב כזה, השותף ה"עני" יותר יעשה כל שבכוחו על מנת שבית המשפט יורה על פירוק בעין, כפי שהחוק קובע, וזאת על מנת שיוותרו בידיו מקרקעין ממש במקום תמורה חסרה עבור המקרקעין שימכרו, המשקפים אמנם את חלקו במכירה אך לא את שווים האמיתי והממשי של המקרקעין.


כיצד לחמוק מפירוק בעין


כאמור ברירת המחדל של חוק המקרקעין הוא כי במקרה של פירוק השיתוף בין שותפים במקרקעין השותפים במקרקעין מחויבים בפירוק בעין, אולם ישנן מספר דרכי מילוט מברירת המחדל.


ראשית, החוק עצמו, בסעיף 40, קובע כי אם חלוקה בעין תגרום לשותפים במקרקעין או אף לאחד מהם להפסד ניכר, אז למרות שהמקרקעין ניתנים לחלוקה, בית המשפט רשאי להורות על מכירתם.


מתי חלוקה בעין עלולה לפגוע באחד מהשותפים ולהביא לפירוק בדרך של מכירה? על כך במאמרים הבאים, או שפשוט אפשר להתקשר אלינו ולהתייעץ תמיד!


פירוק בדרך של מכירה - תב"ע


דרך נוספת לחמוק מפירוק בעין - הקרוי גם פירוק דרך חלוקה, היא בטענה שבלתי אפשרי לחלק את המקרקעין בשל תכניות המתאר הקיימות על המקרקעין. יובהר - אפילו אם התקבלה תכנית המאפשרת את החלוקה, הרי שכל עוד זו לא נרשמה בית המשפט יטה למכור את הנכס בדרך של מכירה פומבית (ראו למשל ה"פ (ת"א) 971/91, בר"ע 508/97).


העיקרון ברור - כל עוד לא רשומה תכנית המאפשרת חלוקה של המקרקעין המשותפים, לאור הסכסוך בין השותפים, אי אפשר לחלק אותם בעין וטענה שאין אפשרות לחלוקה לא תשמע בין השותפים למקרקעין והמקרקעין ימכרו.

 

לסיכום, ראינו שכאשר יש שותפים במקרקעין ונתגלע סכסוך בין השותפים, דרך המלך לפירוק השיתוף היא בדרך של חלוקת הנכס בין השותפים.


עם זאת, קיימים חריגים לברירת המחדל הזאת ולעיתים האינטרס של אחד השותפים יהיה דווקא לפרק את השיתוף בדרך של מכירה. בית המשפט לא פעם מאשר את מכירת הנכס, למרות האמור בחוק.

 

פניה ישירה אל: ירקוני, אלון, משרד עו"ד, נוטריון ומגשרים

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

10 כללים חשובים בעת רכישת דירה

איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד, 21/08/2019

רכישת דירה - הטיפים שלנו

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און
053-9428592
דיני משפחה, משפט אזרחי
שטובר & טולדנו
053-9428385
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא
053-9428497
רשלנות רפואית
עודד פרץ ושות`
053-9429004
משפט אזרחי , נזקי גוף תאונות
עורך דין מוריס סידי
053-9370255
תעבורה , פלילי
עו״ד קליה טאוזר ליפקין
053-7101875
הוצאה לפועל

הודעות אחרונות מהפורום

אי מילוי חובה על ידי עורך דין

דניאל דדון | לפני 23 שעות, 58 דקות | רשלנות מקצועית

חוב לחברת הכבלים HOT

יפה | לפני 1 ימים, 25 דקות | הסדר חוב | מחיקת חובות

טיפול שורש והתקנת כתר לא נכונים

רונן | לפני 1 ימים, 49 דקות | רשלנות רפואית שיניים

סחיטה ברשת ואיום על פרטיות

ימית | לפני 1 ימים, 51 דקות | עבירות מחשב סייבר

אי הגעת כבודה עקב עודף משקל במטוס

ר.ד | לפני 1 ימים, 51 דקות | תביעות תעופה ועיכוב בטיסות

אי החלפת פיה בבדיקת ינשוף

עקיבא | לפני 1 ימים, 53 דקות | נהיגה בשכרות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד און רונן בתכנית פרקליטים עד הבית - פיצויים וביטוח חובה כיצד להגיש תביעה לתאונת עבודה?

פייסבוק

משרד עו"ד יצחק קארו

עוסק בדיני המשפחה ומעמד אישי ובדיני תעבורה. שלוחות בתל אביב ובאר שבע

053-9428453

אולניק לינוי משרד עו"ד

ניסיון עשיר במימוש זכויות רפואיות. ביטוח לאומי, מס` הכנסה וחברות הביטוח

053-9386726

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

גרוס שאקי משרד עורכי דין

עוסקת במקרקעין , התמחות בהסכמי מכר ורכישה של דירות, מגרשים, ותמ"א 38

053-7328266

דוניץ ושות משרד עורכי דין

משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני

053-7101876

רות רפאלי, משרד עו"ד

משרד בוטיק העוסק בדיני עבודה על כל רבדיו, לרבות ייצוג בתביעות אזרחיות.

053-8007615

עו"ד אלעד רן

תובע בפרקליטות לשעבר, מייצג בתיקי צווארון לבן, מיסים ופשיעה כלכלית

053-6112814

עורך דין מוריס סידי

עוסק מזה שנים בתעבורה ופלילי ומייצג בבתי המשפט בכל הארץ.

053-9370255

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237