עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים
עו"ד גיל באיער
כתב אישום
עו"ד יוסי טולדנו
רשלנות רפואית אונקולוגיה
עורך פטנטים, גד בנט
פטנטים
עו"ד אורלי זפרני לביא
מימוש זכויות רפואיות כספיות
ד"ר אלון קורן-מידן
רשלנות רפואית שיניים
עו"ד יעקב האודייק
אזרחות הולנדית
עו"ד אדם ידיד
דרכון ספרדי פורטוגזי
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
עו"ד ג'ני חבשי
דוחות תנועה
עו"ד נריה כהן
פינוי בינוי
עו"ד ומגשר יוני שמיל
בית דין רבני
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
הסכם ממון

חזקת הכוונה למכור: האם יחול חוק המכר דירות כשהמוכר טוען שבנה לשימושו העצמי?

המחוקק קבע חזקה בדבר "הכוונה למכור", אשר פירושה החלת חוק המכר דירות כנקודת מוצא, תוך מתן אפשרות למוכר שהוא אדם פרטי ואשר בנה לשימושו העצמי, להוכיח את היפוכה

עו"ד תומר ברבי, 07/02/2018
 

חוק המכר דירות, התשל"ג-1973, הינו חוק צרכני שנועד בראש ובראשונה להגן על הרוכש, אשר הינו הצד החלש בעסקה, מפני ניצול כוחו העדיף של המוכר, אשר הינו לרוב יזם או קבלן בנייה.

 

בהתאם, סעיף 1 לחוק דנן כולל הגדרה רחבה של המוכר, אשר נועדה לכלול את כל האפשרויות למכירה מטעם מוכר שהוא חברת בנייה, קבלן בניין או יזם.

 

מוכר הנתפס בתחולת החוק, אשר הינו חוק קוגנטי אשר ניתן להתנות עליו רק לטובת הקונה, חב בחובות שונים כלפי הקונה, לרבות אחריות ביחס לטיב הבנייה, המצאת מפרט טכני, פיצוי עבור איחור במסירה ועוד.

 

הגדרת המוכר לפי החוק היא רחבה, וכוללת את הביטוי "בכוונה למכרה", כלומר כוללת לכאורה גם אנשים המעסיקים חברות קבלניות לביצוע הבנייה ובלבד שהמוכר בנה את הדירה "על מנת למכרה". כלומר שלכאורה תנאי לתחולת החוק הוא הכוונה לבנות את הנכס על מנת למכרו.

 

האם ראוי להחיל את תחולת החוק על אנשים פרטיים שבנו לשימושם העצמי, בדומה לקבלנים ויזמים?

 

סעיף 9 לחוק קובע חזקה, אשר על פיה במקרה שבו דירה נמכרה זמן קצר לאחר שהושלמה בנייתה, ובזמן מאז גמר הבנייה ועד המכירה, התגורר המוכר בדירה (פחות משישה חודשים) או שהיא הייתה תפוסה על ידי אחר (פחות משנה), חזקה שהמוכר בנה או רכש אותה "על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר", כלומר ניתן לסתור את החזקה ולהוכיח כי לא הייתה כוונה למכור.

 

לפיכך, סיטואציה של מכירת דירה (לכאורה על ידי מי שאינו עוסק בבנייה), זמן קצר לאחר שבנייתה הושלמה, מעלה שאלה האם הייתה למוכר 'כוונה למכור' בעת שבנה או רכש אותה, שאז יוחל החוק על המוכר, או שמא לא הייתה כוונה כאמור, שאז ניתן לקבוע שאין תחולה לחוק.

 

בעניין זה כדאי לציין כי במסגרת הדיון בהצעת החוק בוועדת הכלכלה של הכנסת, נאמר: "בסעיף 9 נקבע שהחוק אינו חל על אדם הבונה דירה לשימוש עצמי", אשר ממנו ניתן ללמוד לכאורה על כוונת המחוקק בחקיקת הסעיף.

 

במאמר מוסגר, כדאי לציין כי החזקה ביחס לכוונה למכור הינה, על פי לשון הסעיף, ביחס למכירה תוך תקופת הזמן הקבועה בסעיף, ואין במסגרת הסעיף התייחסות ישירה לכוונת המכירה בתקופת זמן מאוחרת יותר.

 

האם ניתן לסתור את החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק?

 

בפס"ד 14848-94 גורביץ נ' קופיץ ואח', שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב, נבחנה שאלת תחולת החוק במקרה של הסכם בין מוכר שבנה את הבית בבנייה עצמית ובין קונה, שנחתם כאשר הבית כבר עמד על תילו. הקונים תבעו את המוכרים על ליקויי בנייה, וכן פיצוי בגין ירידת ערך הדירה, סבל ועוגמת נפש.

 

הנתבעים טענו כי הם אינם קבלני בניין ואינם עוסקים בבניית דירות ובתים, וכי הבית נמכר כ"דירת יד שנייה". כמו כן טענו הנתבעים כי סוכם כי תינתן אחריות לליקויים למשך 6 חודשים, אשר תהיה מצומצמת לליקוים ופגמים נסתרים בלבד, בעוד שמירב הליקויים בתביעה הם ליקויים שהתובעים יכלו לראות לפני החתימה על ההסכם ו/או בגין שינויים שביצעו התובעים.

 

בית המשפט הכריע כי חוק המכר דירות לא חל בנסיבות דנן, בקובעו כי הנתבעים הצליחו לסתור את החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק, בשעה שההסכם הבהיר כי הדירה חדשה יחסית והמוכר בנה אותה בבניה עצמית, וכן הוכח כי הבית נבנה לשימוש עצמי של הנתבעים (המוכרים), וכי יחסי הכוחות בין הצדדים שקולים, באומרו:

 

"ההצדקה להטלת אחריות על בונה בית, שאינו קבלן...נועדה למנוע עקיפה של הוראות חוק המכר על ידי שימוש בצדדים שלישיים. מנגד, כאשר מדובר במוכר פרטי אין הוא נהנה בהכרח מעדיפות משמעותית על פני הקונה..."

 

בנוסף, קבע בית המשפט כי מעורבותם של הקונים בבניית הבית ובביצוע שינויים (הבית נמכר טרם סיום הבנייה), מטה את הכף לעבר המסקנה שחוק המכר דירות לא חל.

 

כיצד יבחן בית המשפט את כוונת המוכר בעת הבנייה?

 

בת.א. (חיפה) 677/96 מויאל אסתר ואח' נ' רחמילביץ ואח', נדרש בית המשפט לבחון את סוגיית כוונת המוכר, וזאת על רקע תביעות הדדיות בגין נסיבות כריתת הסכם למכירת זכויות חכירה בדירה בכרמיאל.

 

התובעים רכשו דירה חדשה מאדם בשם נהורי, אשר בנה אותה יחד עם עוד שלוש דירות, כאשר התובע היה בעצמו מתווך אשר עסק בשיווק הדירות. הדירות נבנו למגורי נהורי וילדיו, כאשר אחד מהילדים אשר לא התגורר בדירה שיועדה לו, החליט למכרה למויאל.

 

עוד טרם המכירה, נעשתה מכירה של דירה נוספת על ידי נהורי (האבא), על פי הסכם מכר שבו לא נכלל כל סעיף אחריות לפי חוק המכר דירות, והכוונה הייתה שהסכם המכר שנחתם במכירת דירת נהורי, יהיה זהה להסכם המכר שייחתם במכירת דירתו של בנו של נהורי.

 

ברם, בהסכם דנן הוספה הערה הקובעת: "על הדירה חלה אחריות לפי חוק המכר דירות", לטענת הנתבעים ללא ידיעתם, וכחודש לאחר חתימת ההסכם טען התובע לליקויי בנייה, ואילו הנתבעים טענו לביטול הסכם במידה והדרישה היא לאחריות לפי חוק המכר דירות.

 

במקרה דנן, החליט בית המשפט כי חוק המכר לא חל על העסקה, מכמה סיבות, לרבות כך שמחומר הראיות עולה כי הדירה נבנתה לשימוש עצמי (נבנתה ברמת גימור גבוהה, הבת מתגוררת בדירה נוספת שנבנתה), לאור זהות המוכר ועיסוקו (אדם שאינו עוסק בבנייה ובמכירת דירות), ומשיקולי מדיניות (אין להחיל את החוק על מוכר פרטי שאינו נמצא בעמדת עדיפות על הרוכש במקרה דנן אשר בעצמו עוסק בתחום הנדל"ן כמתווך).

 

על מי חל נטל ההוכחה ביחס לכוונה למכור כאשר מתקיימים תנאי החזקה הקבועה בחוק?

 

בפס"ד אחר, שניתן ממש לאחרונה (28.12.17) על ידי בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, במסגרת ע"א 4050/15 אורית יהודאין גוברין נ' ירון לבנשטיין ואח', בחן בית המשפט טענות צדדים ביחס לתחולת חוק המכר ביחס לבית שנבנה ביוזמת המוכר על מגרש בבעלותו בקיסריה ונמכר למערערת ובן זוגה מיד לאחר הבנייה.

 

בית המשפט קמא (מחוזי חיפה) קבע כי חוק המכר דירות לא חל, שכן נקבע כי המוכר לא בנה את הדירה על מנת למכרה כלשון סעיף 1 לחוק, אולם כאמור הוגש ערעור לבית המשפט העליון.

 

בערעור נקבע כי על המוכר היה הנטל להוכיח כי בנה את הבית שלא על מנת למכרו, דהיינו ברירת המחדל הינה כי הבית נבנה במטרה למכרו, ועל המוכר להצביע על ראיות המוכיחות באופן פוזיטיבי שהוא לא בנה על מנת למכור.

 

במקרה דנן, נקבע כי המוכר למעשה לא הביא כלל ראיות פוזיטיביות התומכות בטענתו, לפיה לא בנה את הבית על מנת למכרו, אלא כדי לגור עם משפחתו, ולפיכך לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו (ומבלי לקבוע נוסחה לכימות הנטל הראייתי המוטל על הטוען לסתירת החזקה, כי אם בהתייחסות ספציפית למקרה דנן).

 

לסיכום, במקרה של מכירת נכס שנבנה על ידי המוכר, כאשר המכירה נעשית בסמוך לגמר הבנייה באופן שבו מתקיימת החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק המכר דירות, ברירת המחדל הינה לכאורה החלת החוק גם כאשר עסקינן במכירה על ידי אדם פרטי שבנה, שכן החוק קובע חזקה כי הייתה לו כוונה למכור, אלא אם יוכח היפוכו של דבר.

 

על המוכר חל נטל ההוכחה להוכיח היעדר כוונה למכור (קרי שהבנייה נעשתה לשימוש עצמי) והיעדר ראיות פוזיטיביות חיצוניות לכוונה למכור, עלולות להוביל להכרעה כי לא עמד בנטל כאמור.

 

וכתמיד, יש להדגיש את חשיבות הייצוג המשפטי של צדדים להסכם על ידי עו"ד מתחום המקרקעין.

 

**האמור לעיל אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום**

 

פניה ישירה אל: עו"ד תומר ברבי

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

דירה בהולנד בפחות ממיליון שקלים עם תשואה של לפחות 5%, מי לא רוצה?

עו"ד ונוטריון יעקב האודייק , 16/01/2019

למה כדאי להשקיע דווקא בהולנד?

העברת נחלה ללא תמורה: מהם הסיכונים והאם אפשר להתחרט?

LawGuide, 07/01/2019

האם כדאי להעביר את הזכויות במשק החקלאי במתנה? מהן השלכות המיסוי בהעברת נחלה חקלאית ללא תמורה? למה חשוב לחתום על חוזה ומה חייבים לכלול בו? כל מה שצריך לדעת על העברת משק חקלאי לבן משפחה

האם ביקשה לבטל את מינוי הבן הממשיך - בית המשפט קבע כי המינוי תקף

צבי שני - משרד עורכי דין ונוטריון, 18/12/2018

תביעה לביטול מינוי בן ממשיך: מה קורה אם ההורה מתחרט על המינוי, אך הבן הממשיך אינו רוצה לוותר על מינויו?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
שחר & שחר - משרד עו"ד
053-9377930
משפט מסחרי ועסקים, הוצאה לפועל
עו"ד פלילי – גיל באיער
053-9428974
פלילי
אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין
053-6130164
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
דוד סער, משרד עו"ד
053-9428975
דיני משפחה, דיני עבודה
לנציאנו, פרייז ושות`
053-9428442
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית

הודעות אחרונות מהפורום

חוב לחברת סלקום כשהכתובת שגויה

ישראל אליהו | לפני 18 שעות, 7 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

תאונת עבודה בשנת 2017, האם אני יכול לתבוע שוב?

אליהו חסין | לפני 18 שעות, 13 דקות | תאונת עבודה

חניית נכה על מדרכה

ישראל קנדל | לפני 18 שעות, 24 דקות | תעבורה

אינסטלטור לקח כסף על החלפת דוד למרות שלא הוחלף כלל

נמרוד שייביץ | לפני 18 שעות, 50 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

האם כל סכום הבית מתחלק ביני לבין אשתי?

רום | לפני 19 שעות, 12 דקות | חלוקת רכוש

הפסקתי לעבוד בגלל העומס בלימודים

מיכל | לפני 19 שעות, 15 דקות | דיני עבודה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עורך דין צבאי | משפט צבאי | מוטי אדטו עורך דין צבאי דרור חייק סודות הנדל"ן - ערוץ 10 - מה לבדוק ברכישת דירה?

פייסבוק

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310

עורך דין מוריס סידי

עוסק מזה שנים בתעבורה ופלילי ומייצג בבתי המשפט בכל הארץ.

053-9370255

אוחיון-דבש, משרד עורכי דין

ניסיון מצטבר של עשרות שנים בתחום המשפט הפלילי ובדיני תעבורה.

053-9428478

עו"ד אריה כהנא

עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר

053-9428511

עו"ד ומגשרת רבקה ניר

עוסקת בדיני מקרקעין-נדל"ן ועסקאות מכר, משפחה וגישור ופשיטת רגל

053-7105254

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ומנוסה, ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין

ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, מקרקעין ונדל"ן הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-7101880

עו"ד שרון בירון מרקוביץ

עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון

053-9428863

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582

אגמי כהן סבג ושות` - משרד עו"ד

בראשות ראש יאח"ה לשעבר עוסק בפלילי, צווארון לבן, משפט מסחרי ומיסים

053-7933110

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843