עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד שחר המאירי
פוסט טראומה | הלם קרב
עו"ד בתיה אשורי
התנגדות לצוואה
עו"ד דבבורה אביטבול
צרפת | דרכון צרפתי
עו"ד רונן בנדל
עבירות מחשב סייבר
עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
עריכת צוואה | רישום צוואה
עו"ד ורד שדות
זכויות עובדים
עו"ד עזרא קונוביץ
גביית חובות שיקים חוזרים
עו"ד אופיר בן משה
תאונות כלליות
עו"ד דליה סקלאר
דיני אנגליה
עו"ד יואב קליין
ליווי סטארט אפ
יעל קוזמנקו & מיכל כחלון עורכות דין
נגישות לנכים
משרד עורכי דין רנרט סלומון
אובדן כושר עבודה

חזקת הכוונה למכור: האם יחול חוק המכר דירות כשהמוכר טוען שבנה לשימושו העצמי?

המחוקק קבע חזקה בדבר "הכוונה למכור", אשר פירושה החלת חוק המכר דירות כנקודת מוצא, תוך מתן אפשרות למוכר שהוא אדם פרטי ואשר בנה לשימושו העצמי, להוכיח את היפוכה

עו"ד תומר ברבי, 07/02/2018
 

חוק המכר דירות, התשל"ג-1973, הינו חוק צרכני שנועד בראש ובראשונה להגן על הרוכש, אשר הינו הצד החלש בעסקה, מפני ניצול כוחו העדיף של המוכר, אשר הינו לרוב יזם או קבלן בנייה.

 

בהתאם, סעיף 1 לחוק דנן כולל הגדרה רחבה של המוכר, אשר נועדה לכלול את כל האפשרויות למכירה מטעם מוכר שהוא חברת בנייה, קבלן בניין או יזם.

 

מוכר הנתפס בתחולת החוק, אשר הינו חוק קוגנטי אשר ניתן להתנות עליו רק לטובת הקונה, חב בחובות שונים כלפי הקונה, לרבות אחריות ביחס לטיב הבנייה, המצאת מפרט טכני, פיצוי עבור איחור במסירה ועוד.

 

הגדרת המוכר לפי החוק היא רחבה, וכוללת את הביטוי "בכוונה למכרה", כלומר כוללת לכאורה גם אנשים המעסיקים חברות קבלניות לביצוע הבנייה ובלבד שהמוכר בנה את הדירה "על מנת למכרה". כלומר שלכאורה תנאי לתחולת החוק הוא הכוונה לבנות את הנכס על מנת למכרו.

 

האם ראוי להחיל את תחולת החוק על אנשים פרטיים שבנו לשימושם העצמי, בדומה לקבלנים ויזמים?

 

סעיף 9 לחוק קובע חזקה, אשר על פיה במקרה שבו דירה נמכרה זמן קצר לאחר שהושלמה בנייתה, ובזמן מאז גמר הבנייה ועד המכירה, התגורר המוכר בדירה (פחות משישה חודשים) או שהיא הייתה תפוסה על ידי אחר (פחות משנה), חזקה שהמוכר בנה או רכש אותה "על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר", כלומר ניתן לסתור את החזקה ולהוכיח כי לא הייתה כוונה למכור.

 

לפיכך, סיטואציה של מכירת דירה (לכאורה על ידי מי שאינו עוסק בבנייה), זמן קצר לאחר שבנייתה הושלמה, מעלה שאלה האם הייתה למוכר 'כוונה למכור' בעת שבנה או רכש אותה, שאז יוחל החוק על המוכר, או שמא לא הייתה כוונה כאמור, שאז ניתן לקבוע שאין תחולה לחוק.

 

בעניין זה כדאי לציין כי במסגרת הדיון בהצעת החוק בוועדת הכלכלה של הכנסת, נאמר: "בסעיף 9 נקבע שהחוק אינו חל על אדם הבונה דירה לשימוש עצמי", אשר ממנו ניתן ללמוד לכאורה על כוונת המחוקק בחקיקת הסעיף.

 

במאמר מוסגר, כדאי לציין כי החזקה ביחס לכוונה למכור הינה, על פי לשון הסעיף, ביחס למכירה תוך תקופת הזמן הקבועה בסעיף, ואין במסגרת הסעיף התייחסות ישירה לכוונת המכירה בתקופת זמן מאוחרת יותר.

 

האם ניתן לסתור את החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק?

 

בפס"ד 14848-94 גורביץ נ' קופיץ ואח', שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב, נבחנה שאלת תחולת החוק במקרה של הסכם בין מוכר שבנה את הבית בבנייה עצמית ובין קונה, שנחתם כאשר הבית כבר עמד על תילו. הקונים תבעו את המוכרים על ליקויי בנייה, וכן פיצוי בגין ירידת ערך הדירה, סבל ועוגמת נפש.

 

הנתבעים טענו כי הם אינם קבלני בניין ואינם עוסקים בבניית דירות ובתים, וכי הבית נמכר כ"דירת יד שנייה". כמו כן טענו הנתבעים כי סוכם כי תינתן אחריות לליקויים למשך 6 חודשים, אשר תהיה מצומצמת לליקוים ופגמים נסתרים בלבד, בעוד שמירב הליקויים בתביעה הם ליקויים שהתובעים יכלו לראות לפני החתימה על ההסכם ו/או בגין שינויים שביצעו התובעים.

 

בית המשפט הכריע כי חוק המכר דירות לא חל בנסיבות דנן, בקובעו כי הנתבעים הצליחו לסתור את החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק, בשעה שההסכם הבהיר כי הדירה חדשה יחסית והמוכר בנה אותה בבניה עצמית, וכן הוכח כי הבית נבנה לשימוש עצמי של הנתבעים (המוכרים), וכי יחסי הכוחות בין הצדדים שקולים, באומרו:

 

"ההצדקה להטלת אחריות על בונה בית, שאינו קבלן...נועדה למנוע עקיפה של הוראות חוק המכר על ידי שימוש בצדדים שלישיים. מנגד, כאשר מדובר במוכר פרטי אין הוא נהנה בהכרח מעדיפות משמעותית על פני הקונה..."

 

בנוסף, קבע בית המשפט כי מעורבותם של הקונים בבניית הבית ובביצוע שינויים (הבית נמכר טרם סיום הבנייה), מטה את הכף לעבר המסקנה שחוק המכר דירות לא חל.

 

כיצד יבחן בית המשפט את כוונת המוכר בעת הבנייה?

 

בת.א. (חיפה) 677/96 מויאל אסתר ואח' נ' רחמילביץ ואח', נדרש בית המשפט לבחון את סוגיית כוונת המוכר, וזאת על רקע תביעות הדדיות בגין נסיבות כריתת הסכם למכירת זכויות חכירה בדירה בכרמיאל.

 

התובעים רכשו דירה חדשה מאדם בשם נהורי, אשר בנה אותה יחד עם עוד שלוש דירות, כאשר התובע היה בעצמו מתווך אשר עסק בשיווק הדירות. הדירות נבנו למגורי נהורי וילדיו, כאשר אחד מהילדים אשר לא התגורר בדירה שיועדה לו, החליט למכרה למויאל.

 

עוד טרם המכירה, נעשתה מכירה של דירה נוספת על ידי נהורי (האבא), על פי הסכם מכר שבו לא נכלל כל סעיף אחריות לפי חוק המכר דירות, והכוונה הייתה שהסכם המכר שנחתם במכירת דירת נהורי, יהיה זהה להסכם המכר שייחתם במכירת דירתו של בנו של נהורי.

 

ברם, בהסכם דנן הוספה הערה הקובעת: "על הדירה חלה אחריות לפי חוק המכר דירות", לטענת הנתבעים ללא ידיעתם, וכחודש לאחר חתימת ההסכם טען התובע לליקויי בנייה, ואילו הנתבעים טענו לביטול הסכם במידה והדרישה היא לאחריות לפי חוק המכר דירות.

 

במקרה דנן, החליט בית המשפט כי חוק המכר לא חל על העסקה, מכמה סיבות, לרבות כך שמחומר הראיות עולה כי הדירה נבנתה לשימוש עצמי (נבנתה ברמת גימור גבוהה, הבת מתגוררת בדירה נוספת שנבנתה), לאור זהות המוכר ועיסוקו (אדם שאינו עוסק בבנייה ובמכירת דירות), ומשיקולי מדיניות (אין להחיל את החוק על מוכר פרטי שאינו נמצא בעמדת עדיפות על הרוכש במקרה דנן אשר בעצמו עוסק בתחום הנדל"ן כמתווך).

 

על מי חל נטל ההוכחה ביחס לכוונה למכור כאשר מתקיימים תנאי החזקה הקבועה בחוק?

 

בפס"ד אחר, שניתן ממש לאחרונה (28.12.17) על ידי בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, במסגרת ע"א 4050/15 אורית יהודאין גוברין נ' ירון לבנשטיין ואח', בחן בית המשפט טענות צדדים ביחס לתחולת חוק המכר ביחס לבית שנבנה ביוזמת המוכר על מגרש בבעלותו בקיסריה ונמכר למערערת ובן זוגה מיד לאחר הבנייה.

 

בית המשפט קמא (מחוזי חיפה) קבע כי חוק המכר דירות לא חל, שכן נקבע כי המוכר לא בנה את הדירה על מנת למכרה כלשון סעיף 1 לחוק, אולם כאמור הוגש ערעור לבית המשפט העליון.

 

בערעור נקבע כי על המוכר היה הנטל להוכיח כי בנה את הבית שלא על מנת למכרו, דהיינו ברירת המחדל הינה כי הבית נבנה במטרה למכרו, ועל המוכר להצביע על ראיות המוכיחות באופן פוזיטיבי שהוא לא בנה על מנת למכור.

 

במקרה דנן, נקבע כי המוכר למעשה לא הביא כלל ראיות פוזיטיביות התומכות בטענתו, לפיה לא בנה את הבית על מנת למכרו, אלא כדי לגור עם משפחתו, ולפיכך לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו (ומבלי לקבוע נוסחה לכימות הנטל הראייתי המוטל על הטוען לסתירת החזקה, כי אם בהתייחסות ספציפית למקרה דנן).

 

לסיכום, במקרה של מכירת נכס שנבנה על ידי המוכר, כאשר המכירה נעשית בסמוך לגמר הבנייה באופן שבו מתקיימת החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק המכר דירות, ברירת המחדל הינה לכאורה החלת החוק גם כאשר עסקינן במכירה על ידי אדם פרטי שבנה, שכן החוק קובע חזקה כי הייתה לו כוונה למכור, אלא אם יוכח היפוכו של דבר.

 

על המוכר חל נטל ההוכחה להוכיח היעדר כוונה למכור (קרי שהבנייה נעשתה לשימוש עצמי) והיעדר ראיות פוזיטיביות חיצוניות לכוונה למכור, עלולות להוביל להכרעה כי לא עמד בנטל כאמור.

 

וכתמיד, יש להדגיש את חשיבות הייצוג המשפטי של צדדים להסכם על ידי עו"ד מתחום המקרקעין.

 

**האמור לעיל אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום**

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הצהרת כוונות לרכישת דירה, האם מדובר בזיכרון דברים מחייב?

LawGuide, 07/10/2019

אישה מבוגרת חתמה על זיכרון דברים לקניית דירה ברחוב שבו גרה, ובאותו היום נסעה לחו"ל לביקור קרובים. כעבור חודש הודיעה למוכרים כי התחרטה ואינה מעוניינת ברכישת דירתם, והם בתגובה הגישו נגדה תביעה לפיצויים על הפרת החוזה, זכו בתביעתם ויקבלו סכום של 205 אלף שקלים

חריגות בנייה בבית משותף: האם דייר ייאלץ להרוס את המרפסת שבנה?

LawGuide, 25/09/2019

בני זוג שמתגוררים בבית משותף התירו לדייר אשר גר מעליהם להשתמש בתשתית של דירתם כדי להוסיף מרפסת לדירתו. ואולם, השכן הוסיף גם קורות בטון ועמוד שגרמו להקטנת שטח המרפסת שלהם. על כן בני הזוג פנו לבית המשפט בדרישה לחייב את הדייר להרוס את המרפסת שבנה בניגוד להיתר

אחריות עורך דין בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

משרד עורכי דין עזורי - רובין, 25/09/2019

מהי אחריות עורכי הדין של בעלי הדירות ומהי אחריות הנציגות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון
053-9428386
דיני משפחה, דיני עבודה
עו"ד יעל בועז
053-9386035
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא
053-9428497
רשלנות רפואית
עו"ד דותן לינדנברג
053-9428574
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
אייל בן ישי משרד עורכי דין
053-9377900
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד גילה עיני
053-9428406
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן

הודעות אחרונות מהפורום

איחור במועד מסירת דירה ותשלום

מור שמואל | לפני 1 ימים, 19 שעות, 34 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

פירעון שיק שלא במועד

ויקטור | לפני 1 ימים, 20 שעות, 17 דקות | תביעה אזרחית

פריסת מס שבח עם מכירת בית האם

אלכס | לפני 1 ימים, 20 שעות, 28 דקות | מיסוי מקרקעין

סכסוך עם שכנה שמשליכה זבל מהדירה

איריס | לפני 1 ימים, 20 שעות, 30 דקות | סכסוכי שכנים

שירות לקוי לאחר רכישת ארון

טלי | לפני 1 ימים, 20 שעות, 46 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

בית עסק לא מפקיד שיקים

דני | לפני 1 ימים, 21 שעות, 13 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הסדרת מעמד לבני זוג מעורבים - הכיצד? שלילת רשיון נהיגה - מה עושים וכיצד ניתן להתמודד?

פייסבוק

עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון

עוסקת בדיני משפחה, גישור בגירושין בין בני זוג, הסכם ממון וחיים משותפים.

053-6130839

אולניק לינוי משרד עו"ד

ניסיון עשיר במימוש זכויות רפואיות. ביטוח לאומי, מס` הכנסה וחברות הביטוח

053-9386726

עודד פרץ ושות`

עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

רות רפאלי, משרד עו"ד

משרד בוטיק העוסק בדיני עבודה על כל רבדיו, לרבות ייצוג בתביעות אזרחיות.

053-8007615

משרד עו"ד גישור ונוטריון-חיה לזר נוטקין

דיני משפחה ומעמד אישי - גירושין, סכסוכי ירושה, אפוטרופסות, ידועים בציבור

053-9428887

שי, יוספזון ושות` - משרד עורכי דין

משפט פלילי, רישיון נשק. קצין בכיר בדימוס במשטרה, צווארון לבן ועבירות מין.

053-9428482

גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין

עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין

053-7101883

עו"ד אלעד שאול

תובע פלילי בעברו, בעל משרד עו"ד פלילי מדורג מוביל bdi (פלילי צווארון לבן)

053-9386765

עו"ד אלעד רן

תובע בפרקליטות לשעבר, מייצג בתיקי צווארון לבן, מיסים ופשיעה כלכלית

053-6112814

רונן מעוז משרד עו"ד

נזקי גוף וביטוח לרבות ביטוח לאומי, רשלנות רפואית ותאונות

053-7359661

עו"ד ומגשרת עופרית צור-דרזנר

עוסקת בדיני משפחה, ניכור הורי, גירושין, משמורת משותפת והפחתת מזונות

053-6112884