עו"ד אורי גולדמן
הלבנת הון
עורך פטנטים, גד בנט
פטנטים
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
משרד עורכי דין גיל בר-זהר
הסכם ממון
עו"ד יוסי טולדנו
רשלנות רפואית אונקולוגיה
יעל קוזמנקו & מיכל כחלון עורכות דין
נגישות לנכים
עו"ד רפי רפאלי
איחוד תיקים
עו"ד עידו לשם
אפוטרופסות וקשישים
עו"ד אורנה שמריהו
פיצויי פיטורין
עו"ד תומר ששון
תאונות קשות ונכויות
עו"ד יוסי גנון
דיני מכרזים
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
רונן מורנו, עורך דין
ביטוח חיים
משרד עורכי הדין אלגבי אגבלי ושות'
רשלנות בניתוח

חזקת הכוונה למכור: האם יחול חוק המכר דירות כשהמוכר טוען שבנה לשימושו העצמי?

המחוקק קבע חזקה בדבר "הכוונה למכור", אשר פירושה החלת חוק המכר דירות כנקודת מוצא, תוך מתן אפשרות למוכר שהוא אדם פרטי ואשר בנה לשימושו העצמי, להוכיח את היפוכה

עו"ד תומר ברבי, 07/02/2018
 

חוק המכר דירות, התשל"ג-1973, הינו חוק צרכני שנועד בראש ובראשונה להגן על הרוכש, אשר הינו הצד החלש בעסקה, מפני ניצול כוחו העדיף של המוכר, אשר הינו לרוב יזם או קבלן בנייה.

 

בהתאם, סעיף 1 לחוק דנן כולל הגדרה רחבה של המוכר, אשר נועדה לכלול את כל האפשרויות למכירה מטעם מוכר שהוא חברת בנייה, קבלן בניין או יזם.

 

מוכר הנתפס בתחולת החוק, אשר הינו חוק קוגנטי אשר ניתן להתנות עליו רק לטובת הקונה, חב בחובות שונים כלפי הקונה, לרבות אחריות ביחס לטיב הבנייה, המצאת מפרט טכני, פיצוי עבור איחור במסירה ועוד.

 

הגדרת המוכר לפי החוק היא רחבה, וכוללת את הביטוי "בכוונה למכרה", כלומר כוללת לכאורה גם אנשים המעסיקים חברות קבלניות לביצוע הבנייה ובלבד שהמוכר בנה את הדירה "על מנת למכרה". כלומר שלכאורה תנאי לתחולת החוק הוא הכוונה לבנות את הנכס על מנת למכרו.

 

האם ראוי להחיל את תחולת החוק על אנשים פרטיים שבנו לשימושם העצמי, בדומה לקבלנים ויזמים?

 

סעיף 9 לחוק קובע חזקה, אשר על פיה במקרה שבו דירה נמכרה זמן קצר לאחר שהושלמה בנייתה, ובזמן מאז גמר הבנייה ועד המכירה, התגורר המוכר בדירה (פחות משישה חודשים) או שהיא הייתה תפוסה על ידי אחר (פחות משנה), חזקה שהמוכר בנה או רכש אותה "על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר", כלומר ניתן לסתור את החזקה ולהוכיח כי לא הייתה כוונה למכור.

 

לפיכך, סיטואציה של מכירת דירה (לכאורה על ידי מי שאינו עוסק בבנייה), זמן קצר לאחר שבנייתה הושלמה, מעלה שאלה האם הייתה למוכר 'כוונה למכור' בעת שבנה או רכש אותה, שאז יוחל החוק על המוכר, או שמא לא הייתה כוונה כאמור, שאז ניתן לקבוע שאין תחולה לחוק.

 

בעניין זה כדאי לציין כי במסגרת הדיון בהצעת החוק בוועדת הכלכלה של הכנסת, נאמר: "בסעיף 9 נקבע שהחוק אינו חל על אדם הבונה דירה לשימוש עצמי", אשר ממנו ניתן ללמוד לכאורה על כוונת המחוקק בחקיקת הסעיף.

 

במאמר מוסגר, כדאי לציין כי החזקה ביחס לכוונה למכור הינה, על פי לשון הסעיף, ביחס למכירה תוך תקופת הזמן הקבועה בסעיף, ואין במסגרת הסעיף התייחסות ישירה לכוונת המכירה בתקופת זמן מאוחרת יותר.

 

האם ניתן לסתור את החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק?

 

בפס"ד 14848-94 גורביץ נ' קופיץ ואח', שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב, נבחנה שאלת תחולת החוק במקרה של הסכם בין מוכר שבנה את הבית בבנייה עצמית ובין קונה, שנחתם כאשר הבית כבר עמד על תילו. הקונים תבעו את המוכרים על ליקויי בנייה, וכן פיצוי בגין ירידת ערך הדירה, סבל ועוגמת נפש.

 

הנתבעים טענו כי הם אינם קבלני בניין ואינם עוסקים בבניית דירות ובתים, וכי הבית נמכר כ"דירת יד שנייה". כמו כן טענו הנתבעים כי סוכם כי תינתן אחריות לליקויים למשך 6 חודשים, אשר תהיה מצומצמת לליקוים ופגמים נסתרים בלבד, בעוד שמירב הליקויים בתביעה הם ליקויים שהתובעים יכלו לראות לפני החתימה על ההסכם ו/או בגין שינויים שביצעו התובעים.

 

בית המשפט הכריע כי חוק המכר דירות לא חל בנסיבות דנן, בקובעו כי הנתבעים הצליחו לסתור את החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק, בשעה שההסכם הבהיר כי הדירה חדשה יחסית והמוכר בנה אותה בבניה עצמית, וכן הוכח כי הבית נבנה לשימוש עצמי של הנתבעים (המוכרים), וכי יחסי הכוחות בין הצדדים שקולים, באומרו:

 

"ההצדקה להטלת אחריות על בונה בית, שאינו קבלן...נועדה למנוע עקיפה של הוראות חוק המכר על ידי שימוש בצדדים שלישיים. מנגד, כאשר מדובר במוכר פרטי אין הוא נהנה בהכרח מעדיפות משמעותית על פני הקונה..."

 

בנוסף, קבע בית המשפט כי מעורבותם של הקונים בבניית הבית ובביצוע שינויים (הבית נמכר טרם סיום הבנייה), מטה את הכף לעבר המסקנה שחוק המכר דירות לא חל.

 

כיצד יבחן בית המשפט את כוונת המוכר בעת הבנייה?

 

בת.א. (חיפה) 677/96 מויאל אסתר ואח' נ' רחמילביץ ואח', נדרש בית המשפט לבחון את סוגיית כוונת המוכר, וזאת על רקע תביעות הדדיות בגין נסיבות כריתת הסכם למכירת זכויות חכירה בדירה בכרמיאל.

 

התובעים רכשו דירה חדשה מאדם בשם נהורי, אשר בנה אותה יחד עם עוד שלוש דירות, כאשר התובע היה בעצמו מתווך אשר עסק בשיווק הדירות. הדירות נבנו למגורי נהורי וילדיו, כאשר אחד מהילדים אשר לא התגורר בדירה שיועדה לו, החליט למכרה למויאל.

 

עוד טרם המכירה, נעשתה מכירה של דירה נוספת על ידי נהורי (האבא), על פי הסכם מכר שבו לא נכלל כל סעיף אחריות לפי חוק המכר דירות, והכוונה הייתה שהסכם המכר שנחתם במכירת דירת נהורי, יהיה זהה להסכם המכר שייחתם במכירת דירתו של בנו של נהורי.

 

ברם, בהסכם דנן הוספה הערה הקובעת: "על הדירה חלה אחריות לפי חוק המכר דירות", לטענת הנתבעים ללא ידיעתם, וכחודש לאחר חתימת ההסכם טען התובע לליקויי בנייה, ואילו הנתבעים טענו לביטול הסכם במידה והדרישה היא לאחריות לפי חוק המכר דירות.

 

במקרה דנן, החליט בית המשפט כי חוק המכר לא חל על העסקה, מכמה סיבות, לרבות כך שמחומר הראיות עולה כי הדירה נבנתה לשימוש עצמי (נבנתה ברמת גימור גבוהה, הבת מתגוררת בדירה נוספת שנבנתה), לאור זהות המוכר ועיסוקו (אדם שאינו עוסק בבנייה ובמכירת דירות), ומשיקולי מדיניות (אין להחיל את החוק על מוכר פרטי שאינו נמצא בעמדת עדיפות על הרוכש במקרה דנן אשר בעצמו עוסק בתחום הנדל"ן כמתווך).

 

על מי חל נטל ההוכחה ביחס לכוונה למכור כאשר מתקיימים תנאי החזקה הקבועה בחוק?

 

בפס"ד אחר, שניתן ממש לאחרונה (28.12.17) על ידי בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, במסגרת ע"א 4050/15 אורית יהודאין גוברין נ' ירון לבנשטיין ואח', בחן בית המשפט טענות צדדים ביחס לתחולת חוק המכר ביחס לבית שנבנה ביוזמת המוכר על מגרש בבעלותו בקיסריה ונמכר למערערת ובן זוגה מיד לאחר הבנייה.

 

בית המשפט קמא (מחוזי חיפה) קבע כי חוק המכר דירות לא חל, שכן נקבע כי המוכר לא בנה את הדירה על מנת למכרה כלשון סעיף 1 לחוק, אולם כאמור הוגש ערעור לבית המשפט העליון.

 

בערעור נקבע כי על המוכר היה הנטל להוכיח כי בנה את הבית שלא על מנת למכרו, דהיינו ברירת המחדל הינה כי הבית נבנה במטרה למכרו, ועל המוכר להצביע על ראיות המוכיחות באופן פוזיטיבי שהוא לא בנה על מנת למכור.

 

במקרה דנן, נקבע כי המוכר למעשה לא הביא כלל ראיות פוזיטיביות התומכות בטענתו, לפיה לא בנה את הבית על מנת למכרו, אלא כדי לגור עם משפחתו, ולפיכך לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו (ומבלי לקבוע נוסחה לכימות הנטל הראייתי המוטל על הטוען לסתירת החזקה, כי אם בהתייחסות ספציפית למקרה דנן).

 

לסיכום, במקרה של מכירת נכס שנבנה על ידי המוכר, כאשר המכירה נעשית בסמוך לגמר הבנייה באופן שבו מתקיימת החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק המכר דירות, ברירת המחדל הינה לכאורה החלת החוק גם כאשר עסקינן במכירה על ידי אדם פרטי שבנה, שכן החוק קובע חזקה כי הייתה לו כוונה למכור, אלא אם יוכח היפוכו של דבר.

 

על המוכר חל נטל ההוכחה להוכיח היעדר כוונה למכור (קרי שהבנייה נעשתה לשימוש עצמי) והיעדר ראיות פוזיטיביות חיצוניות לכוונה למכור, עלולות להוביל להכרעה כי לא עמד בנטל כאמור.

 

וכתמיד, יש להדגיש את חשיבות הייצוג המשפטי של צדדים להסכם על ידי עו"ד מתחום המקרקעין.

 

**האמור לעיל אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום**

 

פניה ישירה אל: עו"ד תומר ברבי

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

ליקויים בתוספות בנייה בבניין משותף: קבלן בנייה יפצה עקב כשלים בטיחותיים במרפסות

LawGuide, 21/05/2018

בעלי שש דירות בבית משותף יקבלו פיצויים מקבלן הבנייה שהיה אחראי על הרחבת המרפסות בכל דירות הבית המשותף, וזאת לאחר שהתגלו בהן ליקויים, ונקבע כי הקבלן איבד את זכותו לבצע את התיקונים בעצמו

בנית בדירתך ופגעת בדירת השכן? בית המשפט מוסמך לפסוק פיצויים בשל הנזק שנגרם

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 10/05/2018

פעמים רבות נערכת בניה בדירת השכנים אשר בבית המשותף אשר גורמת לנזקים בבית השכן. כיצד ננהג במידה והשכן מסרב לפצות?

הורשת משק חקלאי: כל מה שרצית לדעת

מתן חביביאן משרד עורכי דין, 06/05/2018

כל בעל נחלה במושב מגיע לרגע בו הוא צריך להחליט מי מבין צאצאיו ירש את נחלתו. בשונה מנכסים בעיר, הנחלה במושב הינה נכס מיוחד שיש בו מורכבות לעניין ההורשה, הקושי טמון בעובדה שכל פעולה בנחלה כפופה ל"הסכם המשבצת" שעליו חתומה האגודה השיתופית מול רשות מקרקעי ישראל ובו ישנה הגבלה להעברת הזכויות לצאצא אחד בלבד

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון
053-9428361
משפט אזרחי , מדינות והגירה-דרכון זר
עו"ד נדב גרינולד
053-6130161
פלילי, תעבורה
עו"ד רוני יאיר
053-9428370
פלילי
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר
053-9428571
משפט מסחרי ועסקים, מקרקעין נדל"ן
רות רפאלי, משרד עו"ד
053-8007615
דיני עבודה
משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`
053-9370240
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה

הודעות אחרונות מהפורום

אי תשלום פיצויים ותשלומים לפנסיה

איילת פוליטי | לפני 1 ימים, 17 שעות, 48 דקות | פיצויי פיטורין

אחריות לתיקון תקרה בבית משותף

יוסי | לפני 1 ימים, 17 שעות, 51 דקות | בתים משותפים

דירת שותפים עם אופציה ליציאה

אורי | לפני 1 ימים, 18 שעות, 6 דקות | יחסי שוכר משכיר

איחורים לעבודה עקב טיפולי פוריות

קרו | לפני 1 ימים, 18 שעות, 6 דקות | זכויות נשים

דירשת בעלת הבית לריסוס דירה

ליאור מנחם | לפני 1 ימים, 18 שעות, 9 דקות | יחסי שוכר משכיר

ייעוץ בנוגע לפנסיה תקציבית ואיזון משאבים

עו"ד אריה שם טוב | לפני 1 ימים, 18 שעות, 29 דקות | פנסיה צבאית

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

רישום קבלן - מתי לבדוק האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים? הסדרת מעמד לבני זוג מעורבים - הכיצד?

פייסבוק

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798

מוטי שחר, עו"ד ומגשר

עוסק בלשון הרע, דיני חברות, פשיטות רגל ומשפט אזרחי

053-7101178

עו"ד חגית רייזמן-אבודרהם

משפט פלילי, דין משמעתי, עבריינות נוער, דיני תעבורה, חנינות.

053-9428412

משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`

עוסקות בנזיקין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזקי רכוש, תביעות אזרחיות וכספיות

053-9370240

דוד סער, משרד עו"ד

עוסק בתביעות נזקי גוף, דיני עבודה, ביטוח, פנסיה

053-9428975

טייבי נתנאל עו"ד ושות`

עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה

053-9428367

אליס שמאי עורכת דין

עוסקת בלשון הרע, הטרדה מינית ,דיני עבודה וחוזים יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310

עו"ד שי טל

ניסיון מעל 10 שנים בדיני עבודה, דיני ספורט, מקרקעין נדל"ן ומשפט אזרחי

053-8007594

משרד עו"ד מאיר - אלקבץ

יוצאי להב 433 עוסקים בפלילי, סייבר, צווארון לבן והלבנת הון

053-8007678

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720