עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
עו"ד גיא הרשקוביץ
הקמת חברה ושותפות
עו"ד ומגשרת גילה עיני
גישור משפחתי
עו"ד דורון ויגלר
המכון הרפואי
עו"ד דוד רבי
מנהלי, רשויות ובג"צ
עו"ד ליבנה קציר
התפטרות
עו"ד אורנה שמריהו
פיצויי פיטורין
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
הסכם ממון
עו"ד רונן בנדל
עבירות מחשב סייבר
עו"ד יהונתן גולדברג
נדל"ן בארה"ב
עו"ד אורלי זפרני לביא
ועדה רפואית
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
עו"ד דרורית מלינרסקי
יחסי שוכר משכיר

הקבלן לא מסר את הדירה במועד החוזי - כיצד נדע האם הוא חייב לשלם פיצוי?

באילו מקרים ניתן לקבל פיצויים מהקבלן עקב אי קבלת הדירה בזמן, ומתי מדובר בדחייה מוצדקת של מועד המסירה?

עו"ד תומר ברבי, 01/02/2018
 

אי קבלת דירה על ידי הרוכש במועד הקבוע למסירה בהסכם עם הקבלן, הפך למחזה כה שכיח, עד כי המחוקק יזם בשנת 2011, במסגרת תיקון מס 5 לחוק המכר דירות, התשל"ג - 1973, הוספת סעיף 5א לחוק, שכותרתו "פיצוי בשל איחור במסירה", ואשר נועד להסדיר את נושא הפיצוי המגיע לרוכשי דירות מקבלן/יזם (או מי שעונה להגדרת המוכר בהתאם לחוק המכר דירות).

 

הסעיף, אשר הינו קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה או קונה המשנה (לאור סעיף 7א לאותו החוק), קובע את זכאות הקונה לקבלת פיצויים מהקבלן בגין איחור במסירה, ואף קובע כי הפיצויים הללו ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש, כאשר הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים - כלומר תשלום בזמן אמת, ומתוך הבנה כי הרוכשים זקוקים לו במהלך תקופת האיחור יותר מתמיד.

 

אולם לא הכל ורוד מבחינת רוכשי הדירות, שכן הסעיף כולל סייג הקובע כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

 

האם הרוכש יכול להסכים לקבל פיצוי מופחת בגין איחור במסירה מזה שמגיע לו בהתאם לחוק המכר דירות?

 

בית המשפט קבע, כך למשל במסגרת רת"ק (ב"ש) 33928-09-15 חברת זיו ישראל בע"מ נ' שרון ואח', שעניינו בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט לתביעות קטנות בקריית גת (ת"ק 22499-12-14), כי ההוראה הנוגעת לפיצוי בחוק המכר דירות, תשל"ג - 1973, הקבועה בסעיף 5א לחוק, הינה הוראה קוגנטית, ולכן אין משמעות להסכמת המשיבים לפיצוי נמוך הנוגדת את הוראת החוק, שכן בחוק נקבע כי אם הפיצוי החוזי יהיה נמוך יותר, יחול זה המוסכם בחוק.

 

יובהר כי במסגרת פסק הדין הבחינו בין תקופת העיכוב המוצדק (בין היתר בשל המצב הביטחוני, ימי הגשמים, עיכוב בשל שינויים שבוצעו בדירה) אשר הופחתו מהתקופה הכוללת של האיחור (כלומר לא נתקבל בגינם פיצוי), ובין תקופת האיחור במסירה, שמקנה זכאות לפיצוי על פי חוק (לאחר סיום תקופת הגרייס של 60 יום - ת.ב.), ואשר לא ניתן להתנות עליה כאמור.

 

האם עריכת שינויים ותוספות בדירת הרוכש יכולים לאפשר דחיית מועד המסירה לרוכש ללא הגבלה או ללא קביעת מועד מסירה חדש?

 

לפני כשנתיים לערך, ביום 21.02.16 ניתן פסק דין של בית המשפט העליון במסגרת רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ, שעסק בשאלה פרשנות סעיף 5א לחוק המכר דירות.

 

סיפור המקרה נוגע לערעור של רוכשי דירה מקבלן, בנושא של איחור במסירה של הקבלן (שבעה וחצי חודשים לאחר המועד הנקוב בחוזה המכר), וביחס לטענות הקבלן כי חלק מהאיחור במסירה (שישים ימים) נובע משינויים ותוספות שנעשו בדירת הרוכש, אשר בהתאם לסעיף 6(א) לחוזה המכר בין הצדדים במקרה דנן, מאפשרות דחיית מועד המסירה, הכל כמפורט בפסק הדין.

 

בית המשפט העליון ביושבו כערכאת ערעור, קבע את גדר המחלוקת וקבע "עניינה של בקשה זו בשאלה של גדרי החבות בפיצויים הקבועה בסעיף 5א' לחוק, בשים לב לאפשרות לקבוע "מועד חוזי נדחה" להבדיל מ"פטור בגין איחור" בעקבות שינויים ותוספות בדירה.

 

בית המשפט הבהיר, כי לכאורה עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי איחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה, וכי יש לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או מתחפשת" לתנייה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו על פי חוק.

 

במקרה זה, קבע בית המשפט הנכבד כי התנייה בחוזה בין הצדדים, שאפשרה דחיית מועד המסירה בגין שינויים ותוספות בדירת הרוכש, לא כללה הגדרה מדויקת של מועד המסירה החדש, ובכך היא למעשה מהווה "תניית פטור" המנוגדת להוראות הקוגנטיות הקבועות בסעיף 5א' לחוק.

 

לסיום קבע בית המשפט הנכבד כי הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה, ולכן לצורך קביעת הפיצוי על פי סעיף 5א לחוק, יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בין הצדדים לחוזה, קרי שבעה וחצי חודשים טרם מועד המסירה בפועל.

 

לסיכום, קבלנים שונים מנסחים סעיפים חוזיים המופיעים בהסכמי המכר שנחתמים מול רוכשי דירות, שנועדו לדחיית מועד המסירה החוזי, באופן שלכאורה אינו מקים חיוב מטעמם לפיצוי הרוכש על פי החוק, ותוך שימוש באפשרות ההתנייה על הוראות סעיף 5א לחוק, בנסיבות שלכאורה אינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

 

אף על פי כן, וכפי שניתן לראות, בית המשפט העליון שלל את האפשרות לדחות את המועד החוזי למסירה באופן בלתי מוגבל בזמן, למשל במקרה של שינויי דיירים, ובכך חיזק את מעמד הרוכשים כנגד ניסיונות להימנע מקביעת מועד מסירה חלופי, ובכך לשלול מהם פיצוי עבור איחורים בפועל.

 

ואילו כאשר אכן מדובר באיחור בפועל, להבדיל מדחייה מוצדקת של מועד המסירה (ככל והיא מוצדקת, בהתאם לנסיבות המקרה ותנאי הסכם המכר), הרי שלאחר תקופת הגרייס הקבועה בחוק (60 יום מהמועד הקבוע לכך בהסכם המכר), זכאי הרוכש תשלום פיצויים מהקבלן בגין האיחור וזאת החל מהיום הראשון לאיחור, וזוהי כבר זכות שאין אפשרות להתנות עליה בהסכם אלא לטובת הקונה.

 

בראי האמור ובכלל, ישנה חשיבות גדולה מטעם הרוכש מקבלן, בקבלת ייצוג משפטי מעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, הן במסגרת הליכי הרכישה והמו"מ החוזי לקראת רכישה מקבלן, כמו גם בסיטואציות ספציפיות בהן החזקה בדירה אינה נמסרת במועד החוזי, או אינה צפויה להימסר במועד כאמור.

 

מאת תומר ברבי, עו"ד

 


 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

שוכר ומשכיר - סוף שכירות בזהירות ומחשבה תחילה

ד"ר תורגמן עו"ד, מגשר ובורר , 06/08/2019

עם אילו קשיים מתמודדים שוכרים ומשכירים, ואיך מתמודדים איתם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

סביר ושות` משרד עורכי דין
053-7933128
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
דניאל קליין, משרד עורכי דין
053-9370267
דיני עבודה
כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין
053-8007609
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
עו"ד אדם ידיד
053-9428886
מדינות והגירה-דרכון זר, נזקי גוף תאונות
מעודה יוסף - עו"ד ומגשר
053-9428951
דיני משפחה, דיני עבודה
משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`
053-9370240
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה

הודעות אחרונות מהפורום

נוסחא נכונה לחישוב מזונות?

שירי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 5 דקות | גישור משפחתי

סכום היקף עבודה בשנת 2019

ליאור חשמלאי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 29 דקות | רישום קבלנים

שלילת רישיון נהיגה

מוטי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 36 דקות | נהיגה ללא רישיון או ביטוח

פיצוי בגין איחור במסירה + ריבית פיגורים

נתי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 41 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

מינוי אפטרופוס לאבא בן 99

קורין גלאור | לפני 2 ימים, 6 שעות, 15 דקות | אפוטרופסות וקשישים

גרימת נזק על ידי מכירה כוזבת

יוסי פ` | לפני 2 ימים, 6 שעות, 55 דקות | אפוטרופסות וקשישים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

החזקת סמים לצריכה עצמית - יצוג ע"י עורך דין עו"ד אוריאל זעירא, עורך דינה של ענבל אור, מתראיין לתוכנית "לילה כלכלי"

פייסבוק

עו"ד יפעת דויטש

בעלת ניסיון רב בנזקי גוף, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח ורכוש.

053-6112885

עו"ד אריה כהנא

עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר

053-9428511

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה

כ-25 שנות ניסיון בייעוץ ותכנוני מס המשלבים פתרונות מיסוי ייחודיים

053-9368604

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237

משרד עורכי דין שרון סגל ושות`

עוסק בדיני גירושין, משפחה וירושה ובמעמד אישי. שלוחות בתל אביב ובנתניה.

053-9374376

רות רפאלי, משרד עו"ד

משרד בוטיק העוסק בדיני עבודה על כל רבדיו, לרבות ייצוג בתביעות אזרחיות.

053-8007615

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין

ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, מקרקעין ונדל"ן הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-7101880

גרוס שאקי משרד עורכי דין

עוסקת במקרקעין , התמחות בהסכמי מכר ורכישה של דירות, מגרשים, ותמ"א 38

053-7328266

טייבי נתנאל עו"ד ושות`

עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה

053-9428367

עו"ד ומגשרת עופרית צור-דרזנר

עוסקת בדיני משפחה, ניכור הורי, גירושין, משמורת משותפת והפחתת מזונות

053-6112884