עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עו"ד ירון נדם
ארנונה
עו"ד אלישר פיינגרש, מרקמן את טומשין משרד עו"ד
ועדה רפואית
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
הסכם גירושין
עו"ד אבי גפן
ביהמ"ש משפחה
עו"ד רוני יאיר
צווארון לבן
עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
עו"ד אדם ידיד
דרכון ספרדי פורטוגזי
עו"ד אופיר בן משה
תאונות כלליות

הקבלן לא מסר את הדירה במועד החוזי - כיצד נדע האם הוא חייב לשלם פיצוי?

באילו מקרים ניתן לקבל פיצויים מהקבלן עקב אי קבלת הדירה בזמן, ומתי מדובר בדחייה מוצדקת של מועד המסירה?

עו"ד תומר ברבי, 01/02/2018
 

אי קבלת דירה על ידי הרוכש במועד הקבוע למסירה בהסכם עם הקבלן, הפך למחזה כה שכיח, עד כי המחוקק יזם בשנת 2011, במסגרת תיקון מס 5 לחוק המכר דירות, התשל"ג - 1973, הוספת סעיף 5א לחוק, שכותרתו "פיצוי בשל איחור במסירה", ואשר נועד להסדיר את נושא הפיצוי המגיע לרוכשי דירות מקבלן/יזם (או מי שעונה להגדרת המוכר בהתאם לחוק המכר דירות).

 

הסעיף, אשר הינו קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה או קונה המשנה (לאור סעיף 7א לאותו החוק), קובע את זכאות הקונה לקבלת פיצויים מהקבלן בגין איחור במסירה, ואף קובע כי הפיצויים הללו ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש, כאשר הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים - כלומר תשלום בזמן אמת, ומתוך הבנה כי הרוכשים זקוקים לו במהלך תקופת האיחור יותר מתמיד.

 

אולם לא הכל ורוד מבחינת רוכשי הדירות, שכן הסעיף כולל סייג הקובע כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

 

האם הרוכש יכול להסכים לקבל פיצוי מופחת בגין איחור במסירה מזה שמגיע לו בהתאם לחוק המכר דירות?

 

בית המשפט קבע, כך למשל במסגרת רת"ק (ב"ש) 33928-09-15 חברת זיו ישראל בע"מ נ' שרון ואח', שעניינו בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט לתביעות קטנות בקריית גת (ת"ק 22499-12-14), כי ההוראה הנוגעת לפיצוי בחוק המכר דירות, תשל"ג - 1973, הקבועה בסעיף 5א לחוק, הינה הוראה קוגנטית, ולכן אין משמעות להסכמת המשיבים לפיצוי נמוך הנוגדת את הוראת החוק, שכן בחוק נקבע כי אם הפיצוי החוזי יהיה נמוך יותר, יחול זה המוסכם בחוק.

 

יובהר כי במסגרת פסק הדין הבחינו בין תקופת העיכוב המוצדק (בין היתר בשל המצב הביטחוני, ימי הגשמים, עיכוב בשל שינויים שבוצעו בדירה) אשר הופחתו מהתקופה הכוללת של האיחור (כלומר לא נתקבל בגינם פיצוי), ובין תקופת האיחור במסירה, שמקנה זכאות לפיצוי על פי חוק (לאחר סיום תקופת הגרייס של 60 יום - ת.ב.), ואשר לא ניתן להתנות עליה כאמור.

 

האם עריכת שינויים ותוספות בדירת הרוכש יכולים לאפשר דחיית מועד המסירה לרוכש ללא הגבלה או ללא קביעת מועד מסירה חדש?

 

לפני כשנתיים לערך, ביום 21.02.16 ניתן פסק דין של בית המשפט העליון במסגרת רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ, שעסק בשאלה פרשנות סעיף 5א לחוק המכר דירות.

 

סיפור המקרה נוגע לערעור של רוכשי דירה מקבלן, בנושא של איחור במסירה של הקבלן (שבעה וחצי חודשים לאחר המועד הנקוב בחוזה המכר), וביחס לטענות הקבלן כי חלק מהאיחור במסירה (שישים ימים) נובע משינויים ותוספות שנעשו בדירת הרוכש, אשר בהתאם לסעיף 6(א) לחוזה המכר בין הצדדים במקרה דנן, מאפשרות דחיית מועד המסירה, הכל כמפורט בפסק הדין.

 

בית המשפט העליון ביושבו כערכאת ערעור, קבע את גדר המחלוקת וקבע "עניינה של בקשה זו בשאלה של גדרי החבות בפיצויים הקבועה בסעיף 5א' לחוק, בשים לב לאפשרות לקבוע "מועד חוזי נדחה" להבדיל מ"פטור בגין איחור" בעקבות שינויים ותוספות בדירה.

 

בית המשפט הבהיר, כי לכאורה עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי איחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה, וכי יש לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או מתחפשת" לתנייה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו על פי חוק.

 

במקרה זה, קבע בית המשפט הנכבד כי התנייה בחוזה בין הצדדים, שאפשרה דחיית מועד המסירה בגין שינויים ותוספות בדירת הרוכש, לא כללה הגדרה מדויקת של מועד המסירה החדש, ובכך היא למעשה מהווה "תניית פטור" המנוגדת להוראות הקוגנטיות הקבועות בסעיף 5א' לחוק.

 

לסיום קבע בית המשפט הנכבד כי הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה, ולכן לצורך קביעת הפיצוי על פי סעיף 5א לחוק, יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בין הצדדים לחוזה, קרי שבעה וחצי חודשים טרם מועד המסירה בפועל.

 

לסיכום, קבלנים שונים מנסחים סעיפים חוזיים המופיעים בהסכמי המכר שנחתמים מול רוכשי דירות, שנועדו לדחיית מועד המסירה החוזי, באופן שלכאורה אינו מקים חיוב מטעמם לפיצוי הרוכש על פי החוק, ותוך שימוש באפשרות ההתנייה על הוראות סעיף 5א לחוק, בנסיבות שלכאורה אינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

 

אף על פי כן, וכפי שניתן לראות, בית המשפט העליון שלל את האפשרות לדחות את המועד החוזי למסירה באופן בלתי מוגבל בזמן, למשל במקרה של שינויי דיירים, ובכך חיזק את מעמד הרוכשים כנגד ניסיונות להימנע מקביעת מועד מסירה חלופי, ובכך לשלול מהם פיצוי עבור איחורים בפועל.

 

ואילו כאשר אכן מדובר באיחור בפועל, להבדיל מדחייה מוצדקת של מועד המסירה (ככל והיא מוצדקת, בהתאם לנסיבות המקרה ותנאי הסכם המכר), הרי שלאחר תקופת הגרייס הקבועה בחוק (60 יום מהמועד הקבוע לכך בהסכם המכר), זכאי הרוכש תשלום פיצויים מהקבלן בגין האיחור וזאת החל מהיום הראשון לאיחור, וזוהי כבר זכות שאין אפשרות להתנות עליה בהסכם אלא לטובת הקונה.

 

בראי האמור ובכלל, ישנה חשיבות גדולה מטעם הרוכש מקבלן, בקבלת ייצוג משפטי מעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, הן במסגרת הליכי הרכישה והמו"מ החוזי לקראת רכישה מקבלן, כמו גם בסיטואציות ספציפיות בהן החזקה בדירה אינה נמסרת במועד החוזי, או אינה צפויה להימסר במועד כאמור.

 

מאת תומר ברבי, עו"ד

 


 

פניה ישירה אל: עו"ד תומר ברבי

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

תביעה בגין פיצול דירה: בעלי דירה מפוצלת יפצו את שכניהם בגלל ליקויי רטיבות

LawGuide, 08/08/2018

בעלי הזכויות בדירה בקומה השנייה בבניין משותף פיצלו את דירתם לשלוש יחידות דיור נפרדות והשכירו אותן לדיירים שונים. בעלי הדירה בקומה הראשונה שסבלו מנזקי נזילות בעקבות הפיצול יפוצו בסך של 120 אלף שקלים

עיכוב של שנתיים במסירת דירה: חברה יזמית חויבה בפיצויים של 147 אלף שקלים

LawGuide, 05/08/2018

למרות טענותיה של חברת הקבלן כי איחור של יותר מ-20 חודשים במסירת דירה שמכרה היה מוצדק בשל התנהלותה של הרוכשת וכן בשל מבצע צוק איתן - תביעתה של הרוכשת כנגד החברה התקבלה והיא תזכה בפיצויים בגין העיכוב הממושך

התשלום בכניסה למעלית: איך מחשבים תשלום בדיעבד עבור התקנת מעלית בבית משותף?

עו"ד תומר ברבי, 02/08/2018

כיצד נחשב את שיעור ההשתתפות של בעל דירה בעלויות התקנת מעלית בבית משותף, כאשר זה לא השתתף בתשלום במועד ההתקנה, וכעת מבקש לשלם את חלקו בדיעבד?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד יסמין מאיר
053-9386798
דיני משפחה, נזקי גוף תאונות
מעודה יוסף - עו"ד ומגשר
053-9428951
דיני משפחה, דיני עבודה
אגמי כהן סבג ושות` - משרד עו"ד
053-7933110
פלילי, משפט מסחרי ועסקים
אליס שמאי עורכת דין
053-7931319
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא
053-9428497
רשלנות רפואית
גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד
053-9370237
דיני עבודה, דיני משפחה

הודעות אחרונות מהפורום

אזרחות בבקשה בלבד ללא הוכחת קשר לפורטוגל

אלי | לפני 2 ימים, 36 דקות | דרכון ספרדי פורטוגזי

תשלומי משכנתא במחיר למשתכן

סיון וולטר | לפני 2 ימים, 1 שעות, 0 דקות | מחיר למשתכן

האמא זכאית למחצית כספו של הבן?

מנחם אזולאי | לפני 2 ימים, 2 שעות, 0 דקות | עזבון

שלילת קצבת תלויים לפי סעיף 135 לחוק ביטוח לאומי

שמעיה רשף | לפני 2 ימים, 2 שעות, 2 דקות | ידועים בציבור

מחלה בתקופת הודעה מוקדמת

ערן | לפני 2 ימים, 2 שעות, 12 דקות | דיני עבודה

עצירה לשנייה על חניית נכה

עומר | לפני 2 ימים, 2 שעות, 16 דקות | תעבורה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

סגירת תיק פלילי מחוסר ראיות או חוסר עניין לציבור החזקת סמים לצריכה עצמית - יצוג ע"י עורך דין

פייסבוק

עו"ד אברהם ישראלוב

עוסק בדיני עבודה, דיני הגירה, אשרות שהייה לישראל ופוליסות ביטוח

058-4377333

בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון

053-7933102

משרד עורכי דין משה ליפשיץ

קצין משטרה לשעבר. עוסק במשפט הפלילי, דיני תעבורה ודיני ומשפחה

053-7933120

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869

אזי נ. כהן - משרד עורכי דין

עוסק בדיני עבודה, דיני נזיקין על כל רבדיהם ומשפט מסחרי. מייצג בכל הערכאות.

053-9428375

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310

טייבי נתנאל עו"ד ושות`

עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה

053-9428367

אליס שמאי עורכת דין

עוסקת בלשון הרע, הטרדה מינית ,דיני עבודה וחוזים יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319

בוים & תומא עורכי דין

משרד ותיק ופעיל העסוק בדיני עבודה, נזקי גוף, רשלנות רפואית וביטוח לאומי.

053-8007674