עו"ד רז מסורי & מיכל כחלון
הלנת שכר ועובדים בפירוק
עו"ד יהונתן גולדברג
נדל"ן בארה"ב
משרד עורכי דין גיל בר-זהר
הסכם ממון
עו"ד יוסי גנון
יזמות עסקית ומשפט עסקי
גיתית נחליאל, עו"ד וטו"ר
אבהות | גניבת זרע
עו"ד דרורית מלינרסקי
יחסי שוכר משכיר
עו"ד דפנה זיס
דיני משפחה בארהב
עו"ד אבי גפן
בית דין רבני
עו"ד דליה סקלאר
דיני אנגליה
עו"ד אביתר גולני
בית משפט לתעבורה
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים
עו"ד אמיר שושני
זכויות נשים
עורך דין אבינועם גואלמן
נדל"ן ביהודה ושומרון
רונן מורנו, עורך דין
אובדן כושר עבודה
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה

הקבלן לא מסר את הדירה במועד החוזי - כיצד נדע האם הוא חייב לשלם פיצוי?

באילו מקרים ניתן לקבל פיצויים מהקבלן עקב אי קבלת הדירה בזמן, ומתי מדובר בדחייה מוצדקת של מועד המסירה?

עו"ד תומר ברבי, 01/02/2018
 

אי קבלת דירה על ידי הרוכש במועד הקבוע למסירה בהסכם עם הקבלן, הפך למחזה כה שכיח, עד כי המחוקק יזם בשנת 2011, במסגרת תיקון מס 5 לחוק המכר דירות, התשל"ג - 1973, הוספת סעיף 5א לחוק, שכותרתו "פיצוי בשל איחור במסירה", ואשר נועד להסדיר את נושא הפיצוי המגיע לרוכשי דירות מקבלן/יזם (או מי שעונה להגדרת המוכר בהתאם לחוק המכר דירות).

 

הסעיף, אשר הינו קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה או קונה המשנה (לאור סעיף 7א לאותו החוק), קובע את זכאות הקונה לקבלת פיצויים מהקבלן בגין איחור במסירה, ואף קובע כי הפיצויים הללו ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש, כאשר הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים - כלומר תשלום בזמן אמת, ומתוך הבנה כי הרוכשים זקוקים לו במהלך תקופת האיחור יותר מתמיד.

 

אולם לא הכל ורוד מבחינת רוכשי הדירות, שכן הסעיף כולל סייג הקובע כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

 

האם הרוכש יכול להסכים לקבל פיצוי מופחת בגין איחור במסירה מזה שמגיע לו בהתאם לחוק המכר דירות?

 

בית המשפט קבע, כך למשל במסגרת רת"ק (ב"ש) 33928-09-15 חברת זיו ישראל בע"מ נ' שרון ואח', שעניינו בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט לתביעות קטנות בקריית גת (ת"ק 22499-12-14), כי ההוראה הנוגעת לפיצוי בחוק המכר דירות, תשל"ג - 1973, הקבועה בסעיף 5א לחוק, הינה הוראה קוגנטית, ולכן אין משמעות להסכמת המשיבים לפיצוי נמוך הנוגדת את הוראת החוק, שכן בחוק נקבע כי אם הפיצוי החוזי יהיה נמוך יותר, יחול זה המוסכם בחוק.

 

יובהר כי במסגרת פסק הדין הבחינו בין תקופת העיכוב המוצדק (בין היתר בשל המצב הביטחוני, ימי הגשמים, עיכוב בשל שינויים שבוצעו בדירה) אשר הופחתו מהתקופה הכוללת של האיחור (כלומר לא נתקבל בגינם פיצוי), ובין תקופת האיחור במסירה, שמקנה זכאות לפיצוי על פי חוק (לאחר סיום תקופת הגרייס של 60 יום - ת.ב.), ואשר לא ניתן להתנות עליה כאמור.

 

האם עריכת שינויים ותוספות בדירת הרוכש יכולים לאפשר דחיית מועד המסירה לרוכש ללא הגבלה או ללא קביעת מועד מסירה חדש?

 

לפני כשנתיים לערך, ביום 21.02.16 ניתן פסק דין של בית המשפט העליון במסגרת רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ, שעסק בשאלה פרשנות סעיף 5א לחוק המכר דירות.

 

סיפור המקרה נוגע לערעור של רוכשי דירה מקבלן, בנושא של איחור במסירה של הקבלן (שבעה וחצי חודשים לאחר המועד הנקוב בחוזה המכר), וביחס לטענות הקבלן כי חלק מהאיחור במסירה (שישים ימים) נובע משינויים ותוספות שנעשו בדירת הרוכש, אשר בהתאם לסעיף 6(א) לחוזה המכר בין הצדדים במקרה דנן, מאפשרות דחיית מועד המסירה, הכל כמפורט בפסק הדין.

 

בית המשפט העליון ביושבו כערכאת ערעור, קבע את גדר המחלוקת וקבע "עניינה של בקשה זו בשאלה של גדרי החבות בפיצויים הקבועה בסעיף 5א' לחוק, בשים לב לאפשרות לקבוע "מועד חוזי נדחה" להבדיל מ"פטור בגין איחור" בעקבות שינויים ותוספות בדירה.

 

בית המשפט הבהיר, כי לכאורה עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי איחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה, וכי יש לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או מתחפשת" לתנייה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו על פי חוק.

 

במקרה זה, קבע בית המשפט הנכבד כי התנייה בחוזה בין הצדדים, שאפשרה דחיית מועד המסירה בגין שינויים ותוספות בדירת הרוכש, לא כללה הגדרה מדויקת של מועד המסירה החדש, ובכך היא למעשה מהווה "תניית פטור" המנוגדת להוראות הקוגנטיות הקבועות בסעיף 5א' לחוק.

 

לסיום קבע בית המשפט הנכבד כי הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה, ולכן לצורך קביעת הפיצוי על פי סעיף 5א לחוק, יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בין הצדדים לחוזה, קרי שבעה וחצי חודשים טרם מועד המסירה בפועל.

 

לסיכום, קבלנים שונים מנסחים סעיפים חוזיים המופיעים בהסכמי המכר שנחתמים מול רוכשי דירות, שנועדו לדחיית מועד המסירה החוזי, באופן שלכאורה אינו מקים חיוב מטעמם לפיצוי הרוכש על פי החוק, ותוך שימוש באפשרות ההתנייה על הוראות סעיף 5א לחוק, בנסיבות שלכאורה אינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

 

אף על פי כן, וכפי שניתן לראות, בית המשפט העליון שלל את האפשרות לדחות את המועד החוזי למסירה באופן בלתי מוגבל בזמן, למשל במקרה של שינויי דיירים, ובכך חיזק את מעמד הרוכשים כנגד ניסיונות להימנע מקביעת מועד מסירה חלופי, ובכך לשלול מהם פיצוי עבור איחורים בפועל.

 

ואילו כאשר אכן מדובר באיחור בפועל, להבדיל מדחייה מוצדקת של מועד המסירה (ככל והיא מוצדקת, בהתאם לנסיבות המקרה ותנאי הסכם המכר), הרי שלאחר תקופת הגרייס הקבועה בחוק (60 יום מהמועד הקבוע לכך בהסכם המכר), זכאי הרוכש תשלום פיצויים מהקבלן בגין האיחור וזאת החל מהיום הראשון לאיחור, וזוהי כבר זכות שאין אפשרות להתנות עליה בהסכם אלא לטובת הקונה.

 

בראי האמור ובכלל, ישנה חשיבות גדולה מטעם הרוכש מקבלן, בקבלת ייצוג משפטי מעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, הן במסגרת הליכי הרכישה והמו"מ החוזי לקראת רכישה מקבלן, כמו גם בסיטואציות ספציפיות בהן החזקה בדירה אינה נמסרת במועד החוזי, או אינה צפויה להימסר במועד כאמור.

 

מאת תומר ברבי, עו"ד

 


 

פניה ישירה אל: עו"ד תומר ברבי

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

ליקויים בתוספות בנייה בבניין משותף: קבלן בנייה יפצה עקב כשלים בטיחותיים במרפסות

LawGuide, 21/05/2018

בעלי שש דירות בבית משותף יקבלו פיצויים מקבלן הבנייה שהיה אחראי על הרחבת המרפסות בכל דירות הבית המשותף, וזאת לאחר שהתגלו בהן ליקויים, ונקבע כי הקבלן איבד את זכותו לבצע את התיקונים בעצמו

בנית בדירתך ופגעת בדירת השכן? בית המשפט מוסמך לפסוק פיצויים בשל הנזק שנגרם

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 10/05/2018

פעמים רבות נערכת בניה בדירת השכנים אשר בבית המשותף אשר גורמת לנזקים בבית השכן. כיצד ננהג במידה והשכן מסרב לפצות?

הורשת משק חקלאי: כל מה שרצית לדעת

מתן חביביאן משרד עורכי דין, 06/05/2018

כל בעל נחלה במושב מגיע לרגע בו הוא צריך להחליט מי מבין צאצאיו ירש את נחלתו. בשונה מנכסים בעיר, הנחלה במושב הינה נכס מיוחד שיש בו מורכבות לעניין ההורשה, הקושי טמון בעובדה שכל פעולה בנחלה כפופה ל"הסכם המשבצת" שעליו חתומה האגודה השיתופית מול רשות מקרקעי ישראל ובו ישנה הגבלה להעברת הזכויות לצאצא אחד בלבד

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד
053-9428843
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
ענת אשכנזי, משרד עורכי דין
053-9386724
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
מוטי אדטו
053-9377926
פלילי
מנשה - רון משרד עו"ד
053-8007619
פלילי, משפט אזרחי
עו"ד ומגשרת רבקה ניר
053-7105254
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
עו"ד יסמין מאיר
053-9386798
דיני משפחה, גישור ובוררות

הודעות אחרונות מהפורום

אי תשלום פיצויים ותשלומים לפנסיה

איילת פוליטי | לפני 1 ימים, 17 שעות, 45 דקות | פיצויי פיטורין

אחריות לתיקון תקרה בבית משותף

יוסי | לפני 1 ימים, 17 שעות, 48 דקות | בתים משותפים

דירת שותפים עם אופציה ליציאה

אורי | לפני 1 ימים, 18 שעות, 3 דקות | יחסי שוכר משכיר

איחורים לעבודה עקב טיפולי פוריות

קרו | לפני 1 ימים, 18 שעות, 3 דקות | זכויות נשים

דירשת בעלת הבית לריסוס דירה

ליאור מנחם | לפני 1 ימים, 18 שעות, 6 דקות | יחסי שוכר משכיר

ייעוץ בנוגע לפנסיה תקציבית ואיזון משאבים

עו"ד אריה שם טוב | לפני 1 ימים, 18 שעות, 26 דקות | פנסיה צבאית

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד מוטי אדטו מדבר על עבירות הקשורות לסמים קלים חובות גדולים - פשיטת רגל או איחוד תיקים?

פייסבוק

עו"ד נדב גרינולד

פלילי ותעבורה -נהיגה בפסילה, בשכרות, חקירה משטרתית, ייצוג אסירים

053-6130161

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869

סביר ושות` משרד עורכי דין

כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל

053-7933128

עו"ד גיא אורן

עוסק בצוואות, ירושות, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-6130155

מוטי שחר, עו"ד ומגשר

עוסק בלשון הרע, דיני חברות, פשיטות רגל ומשפט אזרחי

053-7101178

קן-דרור הראל ושות` - משרד עו"ד

משרדנו מעניק ייעוץ וטיפול במשפט מסחרי, דיני עבודה ודיני נזיקין.

053-6112809

עודד פרץ ושות`

בית משפט, נדל"ן, חוזים, נזיקין, דיבה, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442

פרי מרקו - עורך דין

פשיטת רגל, מחיקת חובות הוצאה לפועל ובנקים

053-9429019

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843