עו"ד סמי בלטר
ארנונה
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
הסכם גירושין
עו"ד גילת אבידן
התנגדות לביצוע שטר
עו"ד ונוטריון עידו לשם
אפוטרופסות וקשישים
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
יעל קוזמנקו & מיכל כחלון עורכות דין
נגישות לנכים
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית בלידה
עו"ד אמיר לנטון
אלימות במשפחה
עו"ד ג'ני חבשי
BDI
עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה
עו"ד בתיה אשורי
התנגדות לצוואה

מיניתם נציגות לבית המשותף: האם הנציגות מוסמכת לקבל החלטות לשימוש הרכוש המשותף?

האם הנציגות שמונתה לנהל את התחזוקה השוטפת של הבית המשותף רשאית לפעול ברכוש המשותף מבלי לקבל את הסכמת בעלי הדירות?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 16/01/2018
 

בתים משותפים רבים מחליטים למסור את ניהול ועד הבית והאחזקה השוטפת לחברות ניהול חיצוניות אשר מטרתן להוות תחליף לקיום ועד הבית תפקיד אותו ממלאים דיירי הבית המשותף.


מכאן עולה השאלה מהן סמכויותיה של חברת ניהול חיצונית בכל הכרוך בניהול הרכוש המשותף?


פסק דין חשוב של בית המשפט המחוזי בערעור אשר פורסם לאחרונה דין דן בסמכות הנציגות להחליט על הצבת שילוט ברכוש המשותף. בפסק הדין המלומד נקבע על ידי כב' השופטת לימור ביבי כי הוראות חוק המקרקעין אינן מסמיכות את נציגות הבית המשותף לקבל החלטות הנוגעות לדבר השימוש ברכוש המשותף ובכלל זה להקניית חזקה ברכוש המשותף.


ובמה דברים אמורים?


בפסק הדין של כב' המפקחת הגב' מירה אריאלי בערכאה הראשונה נפסק כי על דיירי הבית להסיר שילוט אשר הושם על ידם על ויטרינת החנות ובשלט מעל לחנות.


מדובר על בנין אשר בו קומות מסחריות ומספר דיירים אשר היו בגדר המערערים הינם בעלי זכויות בחנות בבניין במסגרת זו הציבו שילוט בחזית הבניין. כתוצאה מכך פנו המשיבות אל השכנים בדרישה להסיר את השלט אולם בקשתם נענתה בשלילה.


משכך הוגשה תביעה מטעם המשיבה להסרת השילוט במסגרתה נתבקשו הדיירים בעלי החנות להסיר את השלט.


בפסק הדין אשר ניתן על ידי כב' המפקחת נקבע כי הקיר החיצוני עליו הותקן השלט הינו בגדר רכוש משותף. בשים לב לכך לנציגות הבית המשותף נתונה הסמכות לנהל את אחזקת הרכוש המשותף אולם אינה רשאית אלא בהינתן הסכמה על ידי בעלי הדירות לכך לקבוע בדבר הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות.


משלא ניתנה הסכמה לכך, אין הנציגות רשאית להחליט בנדון. זאת ועוד קבעה כב' המפקחת כי מכיוון שמדובר בשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף הבולט בחזותו ומפריע לחזות הבית יש להסירו.


בבית המשפט המחוזי כב' השופטת המלומדת בחנה את הטענות הללו וקבעה כי כאשר עסקינן בקביעת זכויות לרכוש המשותף כולל מסירת חזקה ברכוש המשותף אין מדובר בסמכות הנציגות.


זאת ועוד הוראות חוק המקרקעין אינן מסמיכות את הנציגות לקבל החלטות בנושאים אשר עיקרם דבר השימוש ברכוש המשותף ועל כל סמכות זו מסורה לבעלי הדירות בלבד.


אשר על כן ובהתחשב בהסכם אשר נחתם בין חברת הניהול לדיירים הקניית סמכות לחברת הניהול לפסוק בעניינים קניינים הינה מרחיקת לכת כאשר חברת הניהול אמונה הלכה למעשה על ניהול, הפעלה, בדק בית, החלפת ציוד, בטוח שטחים משותפים וכדומה ככל שהינם משרתים את כלל דיירי הבניין.


באשר לשימוש סביר של הרכוש המשותף ציינה השופטת כי הואיל ומדובר בתפיסת חזקה ייחודית על ידי הצבת שלט ברכוש המשותף ללא הסכמת הדיירים, ספק יהא הדבר שמדובר בשימוש סביר ומשכך אין בעל דירה אפשרות לעשות שימוש המקנה למעשה חזקה בלעדית בחלק מן הרכוש המשותף ללא הסכמת הדיירים.


חיזוק לכך ניתן לאבחן בחוק המקרקעין אשר הוראותיו מקנות יכולת ספציפית לעשות שימוש בתנאים מסוימים בגג אשר הינו בגדר רכוש משותף לשם התקנת דוד שמש או חניית רכב ברכוש המשותף.


עו"ד דרורית מלינרסקי גורסת: "חשוב ליתן את הדעת כי חברת הניהול הינה הלכה למעשה גוף אשר מתמנה ומקבל סמכויותיו מדיירי הבית המשותף. מתן סמכויות באופן גורף איננה רצויה שכן הינה עשויה לגרום לשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף. שימוש אשר לעיתים קרובות אינו בהסכמת הדיירים ועלול להסב נזק ממוני ובלתי ממוני רב.


אולם יש ליתן לחברת הניהול את הסמכויות בניהול השוטף של ועד הבית ואחזקתו שהרי לשם כך מונתה החברה. כלומר נקודת המוצא הינה מציאת האיזון הראוי אשר תאפשר אחזקה תקינה על פי חוק, של הרכוש המשותף מבלי לפגוע בזכויות הדיירים לקבלת החלטות לגבי הרכוש המשותף והשימוש בו."

 

 

פניה ישירה אל: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

רטיבות חמורה בתקרה: חברת נדל"ן תשלם 170 אלף שקל עבור ליקויי בנייה

LawGuide, 16/06/2019

לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש

חניה בבית משותף: שכנים הסתכסכו עקב הצמדת חניות

LawGuide, 10/06/2019

סכסוך שכנים בבניין משותף ברמת גן הגיע להכרעת בית המשפט, כאשר חלק מהדיירים טענו שרישום החניות בטאבו בוצע בצורה שגויה, בעוד שכניהם טענו כי הרישום אינו שגוי אלא משקף את המציאות בפועל. מה קבע בית המשפט?

סכסוכי שכנים עקב נזילות ורטיבות

אלדד אמת - משרד עורכי דין, 27/05/2019

כשלא תמיד אפשר לבחור את השכנים...

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

משרד עו"ד יצחק קארו
053-9428453
דיני משפחה, תעבורה
עו"ד רוני יאיר
053-9428370
פלילי
אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין
053-6130164
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון
053-6130839
דיני משפחה, גישור ובוררות
ליאת פסטרנק-אלקיים, משרד עורכי דין
053-7105244
דיני משפחה
עו"ד רון שוורץ
053-9377935
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה

הודעות אחרונות מהפורום

האם אפשרי להגיש בקשה לאזרחות פולנית לנכד?

שרה | לפני 2 שעות, 18 דקות | דרכון פולני, לטבי וליטאי

תשלום גמל מעל 7.5% תיקון 16

אבי | לפני 2 שעות, 21 דקות | דיני מיסים

האם פורים נחשב כיום חג?

סיוון | לפני 2 שעות, 23 דקות | זכויות עובדים

כיצד ניתן להעלות את גובה הנכות מפוליו

נעמי | לפני 2 שעות, 26 דקות | גזזת | פוליו

החזר על תשלום פנסיה רטרואקטיבי

ישי | לפני 2 שעות, 36 דקות | דיני פנסיה | פרישה מעבודה

ייצוג שחקן כדורסל מקצועי

דן | לפני 2 שעות, 39 דקות | דיני ספורט וספורטאים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הרשעה או אי הרשעה בבית המשפט- מה זה אומר? תמ"א 38 - מי זכאי לביצוע תוכנית תמ"א 38?

פייסבוק

נאוה סרף-הרשקוביץ עו"ד ומגשרת

23 שנה בתחום דיני המשפחה, הצלחות מוכחות בתחום. שלוחות בחיפה ות"א

053-9368606

רות רפאלי, משרד עו"ד

משרד בוטיק העוסק בדיני עבודה על כל רבדיו, לרבות ייצוג בתביעות אזרחיות.

053-8007615

עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה

כ-25 שנות ניסיון בייעוץ ותכנוני מס המשלבים פתרונות מיסוי ייחודיים

053-9368604

עו"ד רון שוורץ

מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.

053-9377935

מנשה - רון משרד עו"ד

יוצאי פרקליטות ומשרדים מובילים, ניסיון בייצוג בהצלחה בהליכים פליליים ואזרחיים

053-8007619

עו"ד אריה כהנא

עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר

053-9428511

בתאל מנור משרד עו"ד ומגשרת

המשרד עוסק בניהול חובות, פשיטת רגל, נזקי גוף, תאונות דרכים וזכויות עובדים.

053-9370224

ליאת פסטרנק-אלקיים, משרד עורכי דין

עוסקת בדיני משפחה, גירושין, מעמד אישי, ירושות וצוואות

053-7105244

שי, יוספזון ושות` - משרד עורכי דין

משפט פלילי, רישיון נשק. קצין בכיר בדימוס במשטרה, צווארון לבן ועבירות מין.

053-9428482

תום יעקב, משרד עורכי דין וגישור

עוסק בהוצאת תו נכה, רישוי עסקים, הוצאה לפועל, תאונות דרכים ודיני עבודה.

053-6112891

עו"ד ומגשרת רבקה ניר

עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים

053-7105254

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385