עו"ד ומגשרת גילה עיני
גישור משפחתי
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
משמורת
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
טו"ר אביחיל צדוק
כתובה | סרבנות גט
עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה
עו"ד ליבנה קציר
התפטרות
עו"ד קליה ליפקין
תביעת ביטוח
עו"ד אופיר בן משה
רשלנות ברפואת משפחה וילדים
עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
עו"ד דבבורה אביטבול
צרפת | דרכון צרפתי

מיניתם נציגות לבית המשותף: האם הנציגות מוסמכת לקבל החלטות לשימוש הרכוש המשותף?

האם הנציגות שמונתה לנהל את התחזוקה השוטפת של הבית המשותף רשאית לפעול ברכוש המשותף מבלי לקבל את הסכמת בעלי הדירות?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 16/01/2018
 

בתים משותפים רבים מחליטים למסור את ניהול ועד הבית והאחזקה השוטפת לחברות ניהול חיצוניות אשר מטרתן להוות תחליף לקיום ועד הבית תפקיד אותו ממלאים דיירי הבית המשותף.


מכאן עולה השאלה מהן סמכויותיה של חברת ניהול חיצונית בכל הכרוך בניהול הרכוש המשותף?


פסק דין חשוב של בית המשפט המחוזי בערעור אשר פורסם לאחרונה דין דן בסמכות הנציגות להחליט על הצבת שילוט ברכוש המשותף. בפסק הדין המלומד נקבע על ידי כב' השופטת לימור ביבי כי הוראות חוק המקרקעין אינן מסמיכות את נציגות הבית המשותף לקבל החלטות הנוגעות לדבר השימוש ברכוש המשותף ובכלל זה להקניית חזקה ברכוש המשותף.


ובמה דברים אמורים?


בפסק הדין של כב' המפקחת הגב' מירה אריאלי בערכאה הראשונה נפסק כי על דיירי הבית להסיר שילוט אשר הושם על ידם על ויטרינת החנות ובשלט מעל לחנות.


מדובר על בנין אשר בו קומות מסחריות ומספר דיירים אשר היו בגדר המערערים הינם בעלי זכויות בחנות בבניין במסגרת זו הציבו שילוט בחזית הבניין. כתוצאה מכך פנו המשיבות אל השכנים בדרישה להסיר את השלט אולם בקשתם נענתה בשלילה.


משכך הוגשה תביעה מטעם המשיבה להסרת השילוט במסגרתה נתבקשו הדיירים בעלי החנות להסיר את השלט.


בפסק הדין אשר ניתן על ידי כב' המפקחת נקבע כי הקיר החיצוני עליו הותקן השלט הינו בגדר רכוש משותף. בשים לב לכך לנציגות הבית המשותף נתונה הסמכות לנהל את אחזקת הרכוש המשותף אולם אינה רשאית אלא בהינתן הסכמה על ידי בעלי הדירות לכך לקבוע בדבר הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות.


משלא ניתנה הסכמה לכך, אין הנציגות רשאית להחליט בנדון. זאת ועוד קבעה כב' המפקחת כי מכיוון שמדובר בשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף הבולט בחזותו ומפריע לחזות הבית יש להסירו.


בבית המשפט המחוזי כב' השופטת המלומדת בחנה את הטענות הללו וקבעה כי כאשר עסקינן בקביעת זכויות לרכוש המשותף כולל מסירת חזקה ברכוש המשותף אין מדובר בסמכות הנציגות.


זאת ועוד הוראות חוק המקרקעין אינן מסמיכות את הנציגות לקבל החלטות בנושאים אשר עיקרם דבר השימוש ברכוש המשותף ועל כל סמכות זו מסורה לבעלי הדירות בלבד.


אשר על כן ובהתחשב בהסכם אשר נחתם בין חברת הניהול לדיירים הקניית סמכות לחברת הניהול לפסוק בעניינים קניינים הינה מרחיקת לכת כאשר חברת הניהול אמונה הלכה למעשה על ניהול, הפעלה, בדק בית, החלפת ציוד, בטוח שטחים משותפים וכדומה ככל שהינם משרתים את כלל דיירי הבניין.


באשר לשימוש סביר של הרכוש המשותף ציינה השופטת כי הואיל ומדובר בתפיסת חזקה ייחודית על ידי הצבת שלט ברכוש המשותף ללא הסכמת הדיירים, ספק יהא הדבר שמדובר בשימוש סביר ומשכך אין בעל דירה אפשרות לעשות שימוש המקנה למעשה חזקה בלעדית בחלק מן הרכוש המשותף ללא הסכמת הדיירים.


חיזוק לכך ניתן לאבחן בחוק המקרקעין אשר הוראותיו מקנות יכולת ספציפית לעשות שימוש בתנאים מסוימים בגג אשר הינו בגדר רכוש משותף לשם התקנת דוד שמש או חניית רכב ברכוש המשותף.


עו"ד דרורית מלינרסקי גורסת: "חשוב ליתן את הדעת כי חברת הניהול הינה הלכה למעשה גוף אשר מתמנה ומקבל סמכויותיו מדיירי הבית המשותף. מתן סמכויות באופן גורף איננה רצויה שכן הינה עשויה לגרום לשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף. שימוש אשר לעיתים קרובות אינו בהסכמת הדיירים ועלול להסב נזק ממוני ובלתי ממוני רב.


אולם יש ליתן לחברת הניהול את הסמכויות בניהול השוטף של ועד הבית ואחזקתו שהרי לשם כך מונתה החברה. כלומר נקודת המוצא הינה מציאת האיזון הראוי אשר תאפשר אחזקה תקינה על פי חוק, של הרכוש המשותף מבלי לפגוע בזכויות הדיירים לקבלת החלטות לגבי הרכוש המשותף והשימוש בו."

 

 

פניה ישירה אל: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

שוכר ומשכיר - סוף שכירות בזהירות ומחשבה תחילה

ד"ר תורגמן עו"ד, מגשר ובורר , 06/08/2019

עם אילו קשיים מתמודדים שוכרים ומשכירים, ואיך מתמודדים איתם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון
053-9428386
דיני משפחה, דיני עבודה
אריק שלו ושות`, עורכי דין
053-9377919
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"ד
053-8007701
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון
053-6130839
דיני משפחה, גישור ובוררות
אסף-זלוואס-פן עורכי דין
053-7101882
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
משרד עו"ד יפעת כהן
053-7931310
פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

נוסחא נכונה לחישוב מזונות?

שירי | לפני 2 ימים, 4 שעות, 59 דקות | גישור משפחתי

סכום היקף עבודה בשנת 2019

ליאור חשמלאי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 23 דקות | רישום קבלנים

שלילת רישיון נהיגה

מוטי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 30 דקות | נהיגה ללא רישיון או ביטוח

פיצוי בגין איחור במסירה + ריבית פיגורים

נתי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 35 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

מינוי אפטרופוס לאבא בן 99

קורין גלאור | לפני 2 ימים, 6 שעות, 9 דקות | אפוטרופסות וקשישים

גרימת נזק על ידי מכירה כוזבת

יוסי פ` | לפני 2 ימים, 6 שעות, 49 דקות | אפוטרופסות וקשישים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

תאונת פגע וברח - מה עושים? כיצד נוהגים? חיפוש משטרתי ללא צו חיפוש

פייסבוק

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

אופיר בן משה, עורכי דין

המשרד עוסק בתחום הנזיקין תוך התמקדות בתחום הרשלנות הרפואית

053-9428924

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

שי, יוספזון ושות` - משרד עורכי דין

משפט פלילי, רישיון נשק. קצין בכיר בדימוס במשטרה, צווארון לבן ועבירות מין.

053-9428482

אוחיון-דבש, משרד עורכי דין

ניסיון מצטבר של עשרות שנים בתחום המשפט הפלילי ובדיני תעבורה.

053-9428478

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869

דוניץ ושות משרד עורכי דין

משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני

053-7101876

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר

ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין

053-9428571

כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין

פעילותנו מתמקדת לדיני עבודה ותביעות ביטוח לרבות אובדן כושר עבודה וסיעוד.

053-8007609