עו"ד דבבורה אביטבול
צרפת | דרכון צרפתי
משרד עורכי דין רנרט סלומון
אובדן כושר עבודה
עו"ד דוד רבי
מנהלי, רשויות ובג"צ
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
משמורת
עו"ד ג'ני חבשי
BDI
עו"ד סמי בלטר
ארנונה
עו"ד איריס ירון אונגר
גזזת | פוליו
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
עו"ד אמיר לנטון
אלימות במשפחה
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה

מיניתם נציגות לבית המשותף: האם הנציגות מוסמכת לקבל החלטות לשימוש הרכוש המשותף?

האם הנציגות שמונתה לנהל את התחזוקה השוטפת של הבית המשותף רשאית לפעול ברכוש המשותף מבלי לקבל את הסכמת בעלי הדירות?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 16/01/2018
 

בתים משותפים רבים מחליטים למסור את ניהול ועד הבית והאחזקה השוטפת לחברות ניהול חיצוניות אשר מטרתן להוות תחליף לקיום ועד הבית תפקיד אותו ממלאים דיירי הבית המשותף.


מכאן עולה השאלה מהן סמכויותיה של חברת ניהול חיצונית בכל הכרוך בניהול הרכוש המשותף?


פסק דין חשוב של בית המשפט המחוזי בערעור אשר פורסם לאחרונה דין דן בסמכות הנציגות להחליט על הצבת שילוט ברכוש המשותף. בפסק הדין המלומד נקבע על ידי כב' השופטת לימור ביבי כי הוראות חוק המקרקעין אינן מסמיכות את נציגות הבית המשותף לקבל החלטות הנוגעות לדבר השימוש ברכוש המשותף ובכלל זה להקניית חזקה ברכוש המשותף.


ובמה דברים אמורים?


בפסק הדין של כב' המפקחת הגב' מירה אריאלי בערכאה הראשונה נפסק כי על דיירי הבית להסיר שילוט אשר הושם על ידם על ויטרינת החנות ובשלט מעל לחנות.


מדובר על בנין אשר בו קומות מסחריות ומספר דיירים אשר היו בגדר המערערים הינם בעלי זכויות בחנות בבניין במסגרת זו הציבו שילוט בחזית הבניין. כתוצאה מכך פנו המשיבות אל השכנים בדרישה להסיר את השלט אולם בקשתם נענתה בשלילה.


משכך הוגשה תביעה מטעם המשיבה להסרת השילוט במסגרתה נתבקשו הדיירים בעלי החנות להסיר את השלט.


בפסק הדין אשר ניתן על ידי כב' המפקחת נקבע כי הקיר החיצוני עליו הותקן השלט הינו בגדר רכוש משותף. בשים לב לכך לנציגות הבית המשותף נתונה הסמכות לנהל את אחזקת הרכוש המשותף אולם אינה רשאית אלא בהינתן הסכמה על ידי בעלי הדירות לכך לקבוע בדבר הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות.


משלא ניתנה הסכמה לכך, אין הנציגות רשאית להחליט בנדון. זאת ועוד קבעה כב' המפקחת כי מכיוון שמדובר בשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף הבולט בחזותו ומפריע לחזות הבית יש להסירו.


בבית המשפט המחוזי כב' השופטת המלומדת בחנה את הטענות הללו וקבעה כי כאשר עסקינן בקביעת זכויות לרכוש המשותף כולל מסירת חזקה ברכוש המשותף אין מדובר בסמכות הנציגות.


זאת ועוד הוראות חוק המקרקעין אינן מסמיכות את הנציגות לקבל החלטות בנושאים אשר עיקרם דבר השימוש ברכוש המשותף ועל כל סמכות זו מסורה לבעלי הדירות בלבד.


אשר על כן ובהתחשב בהסכם אשר נחתם בין חברת הניהול לדיירים הקניית סמכות לחברת הניהול לפסוק בעניינים קניינים הינה מרחיקת לכת כאשר חברת הניהול אמונה הלכה למעשה על ניהול, הפעלה, בדק בית, החלפת ציוד, בטוח שטחים משותפים וכדומה ככל שהינם משרתים את כלל דיירי הבניין.


באשר לשימוש סביר של הרכוש המשותף ציינה השופטת כי הואיל ומדובר בתפיסת חזקה ייחודית על ידי הצבת שלט ברכוש המשותף ללא הסכמת הדיירים, ספק יהא הדבר שמדובר בשימוש סביר ומשכך אין בעל דירה אפשרות לעשות שימוש המקנה למעשה חזקה בלעדית בחלק מן הרכוש המשותף ללא הסכמת הדיירים.


חיזוק לכך ניתן לאבחן בחוק המקרקעין אשר הוראותיו מקנות יכולת ספציפית לעשות שימוש בתנאים מסוימים בגג אשר הינו בגדר רכוש משותף לשם התקנת דוד שמש או חניית רכב ברכוש המשותף.


עו"ד דרורית מלינרסקי גורסת: "חשוב ליתן את הדעת כי חברת הניהול הינה הלכה למעשה גוף אשר מתמנה ומקבל סמכויותיו מדיירי הבית המשותף. מתן סמכויות באופן גורף איננה רצויה שכן הינה עשויה לגרום לשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף. שימוש אשר לעיתים קרובות אינו בהסכמת הדיירים ועלול להסב נזק ממוני ובלתי ממוני רב.


אולם יש ליתן לחברת הניהול את הסמכויות בניהול השוטף של ועד הבית ואחזקתו שהרי לשם כך מונתה החברה. כלומר נקודת המוצא הינה מציאת האיזון הראוי אשר תאפשר אחזקה תקינה על פי חוק, של הרכוש המשותף מבלי לפגוע בזכויות הדיירים לקבלת החלטות לגבי הרכוש המשותף והשימוש בו."

 

 

פניה ישירה אל: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הצהרת כוונות לרכישת דירה, האם מדובר בזיכרון דברים מחייב?

LawGuide, 07/10/2019

אישה מבוגרת חתמה על זיכרון דברים לקניית דירה ברחוב שבו גרה, ובאותו היום נסעה לחו"ל לביקור קרובים. כעבור חודש הודיעה למוכרים כי התחרטה ואינה מעוניינת ברכישת דירתם, והם בתגובה הגישו נגדה תביעה לפיצויים על הפרת החוזה, זכו בתביעתם ויקבלו סכום של 205 אלף שקלים

חריגות בנייה בבית משותף: האם דייר ייאלץ להרוס את המרפסת שבנה?

LawGuide, 25/09/2019

בני זוג שמתגוררים בבית משותף התירו לדייר אשר גר מעליהם להשתמש בתשתית של דירתם כדי להוסיף מרפסת לדירתו. ואולם, השכן הוסיף גם קורות בטון ועמוד שגרמו להקטנת שטח המרפסת שלהם. על כן בני הזוג פנו לבית המשפט בדרישה לחייב את הדייר להרוס את המרפסת שבנה בניגוד להיתר

אחריות עורך דין בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

משרד עורכי דין עזורי - רובין, 25/09/2019

מהי אחריות עורכי הדין של בעלי הדירות ומהי אחריות הנציגות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה
053-9368604
דיני מיסים
אולניק לינוי משרד עו"ד
053-9386726
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
עו"ד אריה כהנא
053-9428511
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
עודד פרץ ושות`
053-9429004
משפט אזרחי , נזקי גוף תאונות
עו"ד רון שוורץ
053-9377935
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
עו"ד נדב גרינולד
053-6130161
פלילי, תעבורה

הודעות אחרונות מהפורום

איחור במועד מסירת דירה ותשלום

מור שמואל | לפני 1 ימים, 19 שעות, 36 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

פירעון שיק שלא במועד

ויקטור | לפני 1 ימים, 20 שעות, 19 דקות | תביעה אזרחית

פריסת מס שבח עם מכירת בית האם

אלכס | לפני 1 ימים, 20 שעות, 30 דקות | מיסוי מקרקעין

סכסוך עם שכנה שמשליכה זבל מהדירה

איריס | לפני 1 ימים, 20 שעות, 32 דקות | סכסוכי שכנים

שירות לקוי לאחר רכישת ארון

טלי | לפני 1 ימים, 20 שעות, 48 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

בית עסק לא מפקיד שיקים

דני | לפני 1 ימים, 21 שעות, 15 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד אוריאל זעירא, עורך דינה של ענבל אור, מתראיין לתוכנית "לילה כלכלי" עו"ד און רונן בתכנית פרקליטים עד הבית - פיצויים וביטוח חובה

פייסבוק

אסף-זלוואס-פן עורכי דין

משרד מקצועי ובעל ניסיון בתחום הרשלנות הרפואית, הביטוח והנזיקין.

053-7101882

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608

עו"ד רון שוורץ

מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.

053-9377935

עו"ד רוני יאיר

ר"צ חקירות לשעבר במשטרת, משרדו פועל בתחום הפלילי וצווארון לבן.

053-9428370

עו"ד אריק ריביצקי

המשרד עוסק התחום הנזיקין והביטוח הלאומי, שלוחות באשקלון ובאר שבע

053-9386727

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`

עוסקות בנזיקין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזקי רכוש, תביעות אזרחיות וכספיות

053-9370240

שי, יוספזון ושות` - משרד עורכי דין

משפט פלילי, רישיון נשק. קצין בכיר בדימוס במשטרה, צווארון לבן ועבירות מין.

053-9428482

עו"ד ינון ברקאי

ניסיון עשיר בתחום המשפחה, המקרקעין, תמ"א 38, משפט מסחרי וליווי חברות

053-9386751

שוובר - קלביר משרד עו"ד

המשרד עוסק בדיני משפחה וירושה, ייפוי כוח מתמשך, דיני עבודה ולשון הרע.

053-9386787

משרד עורכי דין דניאלה יובנוביץ-טויטו

עוסקת בדיני משפחה וירושה, גירושין, מזונות, צוואות, הסכמי ממון ואפוטרופוס

0524550395

עו"ד יפעת דויטש

בעלת ניסיון רב בנזקי גוף, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח ורכוש.

053-6112885