עו"ד אופיר בן משה
תאונות כלליות
עו"ד יואב קליין
ליווי סטארט אפ
עו"ד ליבנה קציר
התפטרות
עו"ד בתיה אשורי
התנגדות לצוואה
עו"ד איתי ויסמן
רשלנות מקצועית
עו"ד עודד פרץ
סכסוכי שכנים
עו"ד יעקב האודייק
אזרחות הולנדית
עו"ד נירה בן דוד
אבהות | גניבת זרע
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
משמורת
עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים
עו"ד גיל באיער
מעצר
עו"ד איריס ירון אונגר
גזזת | פוליו

משכנתא לרכישת קרקע: אילו סוגי הלוואות אפשר לקבל ברכישת מגרש?

מה ההבדל בין הלוואת משכנתא לרכישת דירה מקבלן או יד שנייה לבין משכנתא לרכישת קרקע? כמה אחוזי מימון ניתן לקבל מהבנק, וכמה הון עצמי צריך להציג? כל מה שצריך לדעת על משכנתא לקניית מגרש לבנייה עצמית

LawGuide, 11/12/2017
 

אנשים רבים חולמים על רכישת מגרש ובניית בית החלומות עליו מאפס, או לחלופין על רכישת קרקע כהשקעה משתלמת בעתיד - ומכירתה ברווח כעבור מספר שנים. לא מעט מהרוכשים זקוקים לקבל הלוואת משכנתא הן לצורך רכישת המגרש והן לצורך מימון הבנייה העצמית על המגרש לאחר מכן.


ניתן להפריד בין שתי ההלוואות הללו, ותחילה לקבל משכנתא רק לרכישת הקרקע, ואילו לאחר מכן לקחת משכנתא נוספת לצורך הבנייה. אמנם מדובר בעסקה מורכבת יותר מרכישת בית מוכן מאדם פרטי או מקבלן, אולם לעתים ניתן לחסוך בעלויות באמצעות בנייה עצמית, וכמובן להתאים את הבית לצרכים הספציפיים של הרוכשים.


מהם ההבדלים העיקריים בין משכנתא לדירת מגורים לבין משכנתא לרכישת קרקע המיועדת לבנייה עצמית?


כאמור, ניתן להפריד בין המשכנתא הנדרשת לרכישת המגרש לבין ההלוואה לצורך מימון הבנייה על המגרש. כאשר מדובר בשלב הראשון ברכישת קרקע בלבד, זהו סיכון לא קטן מבחינת הבנק. לכן, בדרך כלל לא תאושר הלוואה בשיעור של 75% משווי הקרקע, כפי שנהוג לאשר ברכישת בית מגורים בנוי. עם זאת, בשלב זה הבנק אינו דורש היתרי בנייה או תוכניות לבנייה לצור אישור המשכנתא.


בשלב השני, יש לפנות לרשויות המקומיות ולהשיג את כל האישורים וההיתרים הנדרשים לפני שמקבלים אישור להלוואת משכנתא לצורך הבנייה על הקרקע שנרכשה. כמו כן יש להתקשר עם קבלן לצורך הבנייה, ובדרך כלל אחת מדרישות הבנק למתן ההלוואה היא הצגת ההסכם עם הקבלן.


הבדל עיקרי נוסף הוא כי המשכנתא אשר ניתנת מהבנק לצורך הבנייה העצמית, מועברת לרוכשים בשלבים מדורגים, וזאת על פי השלבים שבהם תתקדם הבנייה. בכל שלב יועבר התשלום הבא רק לאחר בדיקות שיבצע הבנק כי השלב הקודם הושלם באופן תקין וכי לא קיימים ליקויים בבנייה. באופן זה מצמצם הבנק אשר נותן את ההלוואה את הסיכונים של אי יכולת פירעון המשכנתא.


מבחינת אחוזי המימון, לא ניתן לקבל יותר מ-75% הלוואה, וזאת בהתאם להגבלות אשר הטיל בנק ישראל על הלוואות משכנתא באופן כללי, הן לצורך רכישת דירת מגורים ראשונה בנויה והן לצורך רכישת מגרש לבניית בית באופן עצמי. כמו כן, מאחר שמדובר בהלוואה עם סיכונים רבים יותר, בדרך כלל הבנק המלווה לא יאשר הלוואה של יותר מ-60% משווי הקרקע ועלויות הבנייה.


עוד הבדל הוא תמהיל המשכנתא שניתן לבחור, וזאת מכיוון שההלוואה ניתנת בשלבים מדורגים. בשלב הראשון של המשכנתא הניתנת לרכישת המגרש, למעשה אפשר לבחור רק באחד ממסלולי המשכנתא עם ריבית קבועה. לאחר מכן ניתן יהיה לבחור במסלול אחר עם ריבית משתנה בהתאם למדד.


כיצד מעריכים את ההוצאות הכוללות של הבנייה העצמית על המגרש?


מאחר שמדובר כאמור בעסקה מורכבת, והמשכנתא עבור בנייה עצמית ניתנת בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה, חשוב מאוד להעריך את מלוא העלויות לרבות היטלים ומסים, עוד לפני שמחליטים על אחוזי המימון של המשכנתא.


יש להביא בחשבון את העובדה שמעבר למחיר עבור חומרי הבנייה, אנשי המקצוע השונים שצריך לשכור כגון קבלן מבצע ומפקח בנייה ומחיר הקרקע עצמה, יש תשלומים נוספים שצריך לשקלל לצורך חישוב העלות הכוללת של הרכישה.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת מגרש חקלאי | מגרש לבנייה וקרקע חקלאית


כאשר המגרש נרכש ממנהל מקרקעי ישראל, יש להביא בחשבון גם דמי הסכמה, עלויות פיתוח והיטלי השבחה. מלבד זאת, יש לשקלל את שיעור מס הרכישה ועלויות הבנייה בפועל, הצמדת העלויות, עיכובים צפויים ולא צפויים בבנייה, שכר טרחה עבור דמי תיווך ועורכי דין ועוד.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

רטיבות חמורה בתקרה: חברת נדל"ן תשלם 170 אלף שקל עבור ליקויי בנייה

LawGuide, 16/06/2019

לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש

חניה בבית משותף: שכנים הסתכסכו עקב הצמדת חניות

LawGuide, 10/06/2019

סכסוך שכנים בבניין משותף ברמת גן הגיע להכרעת בית המשפט, כאשר חלק מהדיירים טענו שרישום החניות בטאבו בוצע בצורה שגויה, בעוד שכניהם טענו כי הרישום אינו שגוי אלא משקף את המציאות בפועל. מה קבע בית המשפט?

סכסוכי שכנים עקב נזילות ורטיבות

אלדד אמת - משרד עורכי דין, 27/05/2019

כשלא תמיד אפשר לבחור את השכנים...

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

רונן לפיד משרד עורכי דין
053-9368608
נזקי גוף תאונות, משרד הביטחון
עו"ד נדב גרינולד
053-6130161
פלילי, תעבורה
דוניץ ושות משרד עורכי דין
053-7101876
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
משה רבי משרד עורכי דין
053-6112860
תעבורה
עו"ד אלון שליכטר
053-8007600
תעבורה , פלילי
עו"ד אריה כהנא
053-9428511
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים

הודעות אחרונות מהפורום

האם אפשרי להגיש בקשה לאזרחות פולנית לנכד?

שרה | לפני 2 שעות, 24 דקות | דרכון פולני, לטבי וליטאי

תשלום גמל מעל 7.5% תיקון 16

אבי | לפני 2 שעות, 27 דקות | דיני מיסים

האם פורים נחשב כיום חג?

סיוון | לפני 2 שעות, 29 דקות | זכויות עובדים

כיצד ניתן להעלות את גובה הנכות מפוליו

נעמי | לפני 2 שעות, 32 דקות | גזזת | פוליו

החזר על תשלום פנסיה רטרואקטיבי

ישי | לפני 2 שעות, 42 דקות | דיני פנסיה | פרישה מעבודה

ייצוג שחקן כדורסל מקצועי

דן | לפני 2 שעות, 45 דקות | דיני ספורט וספורטאים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

תאונת מס ניתן למנוע. לפני כל עסקה, יש לבחון את היבטי המס החזקת סמים לצריכה עצמית - יצוג ע"י עורך דין

פייסבוק

משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`

עוסקות בנזיקין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזקי רכוש, תביעות אזרחיות וכספיות

053-9370240

עו"ד אריה כהנא

עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר

053-9428511

עו"ד ארנסט גדייב

המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי

053-9428890

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישור

משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ

053-7105249

דינה וולפרט משרד עורכי דין

התמחות בייצוג מול משרד הפנים- הגירה, אזרחות, בן זוג זר, איחוד משפחות

053-7101865

עו"ד רוני יאיר

ר"צ חקירות לשעבר במשטרת, משרדו פועל בתחום הפלילי וצווארון לבן.

053-9428370

עו"ד גילה עיני

עוסקת בייפוי כח מתמשך, גירושין, ממון, משמורת, רכוש, צוואות וירושות ואבהות

053-9428406

עו"ד יעל בועז

המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות

053-9386035

אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד

מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.

053-6130820

עו"ד רון שוורץ

מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.

053-9377935

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720