עו"ד ג'ני חבשי
תביעה אזרחית
רונן שיין ושות' - משרד עורכי דין
רישוי עסקים | רישיון עסק
עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון
ד"ר אברהם תורגמן, עו"ד ומגשר
פינוי שוכר ומקרקעין
עו"ד אורי דלאל
רשלנות בניתוח
עו"ד אופיר בן משה
רשלנות ברפואת משפחה וילדים
עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
ארז הימן, עו"ד ונוטריון
רישום בטאבו
עו"ד אורי טשקורי
העברה ללא תמורה
הילה צאירי, עורכת דין ומגשרת
חלוקת רכוש
עו"ד יעקב האודייק
אזרחות הולנדית
עו"ד מוטי גולדשטיין
פירוק חברות | הקפאת הליכים
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
משמורת

משכנתא לרכישת קרקע: אילו סוגי הלוואות אפשר לקבל ברכישת מגרש?

מה ההבדל בין הלוואת משכנתא לרכישת דירה מקבלן או יד שנייה לבין משכנתא לרכישת קרקע? כמה אחוזי מימון ניתן לקבל מהבנק, וכמה הון עצמי צריך להציג? כל מה שצריך לדעת על משכנתא לקניית מגרש לבנייה עצמית

LawGuide, 11/12/2017
 

אנשים רבים חולמים על רכישת מגרש ובניית בית החלומות עליו מאפס, או לחלופין על רכישת קרקע כהשקעה משתלמת בעתיד - ומכירתה ברווח כעבור מספר שנים. לא מעט מהרוכשים זקוקים לקבל הלוואת משכנתא הן לצורך רכישת המגרש והן לצורך מימון הבנייה העצמית על המגרש לאחר מכן.


ניתן להפריד בין שתי ההלוואות הללו, ותחילה לקבל משכנתא רק לרכישת הקרקע, ואילו לאחר מכן לקחת משכנתא נוספת לצורך הבנייה. אמנם מדובר בעסקה מורכבת יותר מרכישת בית מוכן מאדם פרטי או מקבלן, אולם לעתים ניתן לחסוך בעלויות באמצעות בנייה עצמית, וכמובן להתאים את הבית לצרכים הספציפיים של הרוכשים.


מהם ההבדלים העיקריים בין משכנתא לדירת מגורים לבין משכנתא לרכישת קרקע המיועדת לבנייה עצמית?


כאמור, ניתן להפריד בין המשכנתא הנדרשת לרכישת המגרש לבין ההלוואה לצורך מימון הבנייה על המגרש. כאשר מדובר בשלב הראשון ברכישת קרקע בלבד, זהו סיכון לא קטן מבחינת הבנק. לכן, בדרך כלל לא תאושר הלוואה בשיעור של 75% משווי הקרקע, כפי שנהוג לאשר ברכישת בית מגורים בנוי. עם זאת, בשלב זה הבנק אינו דורש היתרי בנייה או תוכניות לבנייה לצור אישור המשכנתא.


בשלב השני, יש לפנות לרשויות המקומיות ולהשיג את כל האישורים וההיתרים הנדרשים לפני שמקבלים אישור להלוואת משכנתא לצורך הבנייה על הקרקע שנרכשה. כמו כן יש להתקשר עם קבלן לצורך הבנייה, ובדרך כלל אחת מדרישות הבנק למתן ההלוואה היא הצגת ההסכם עם הקבלן.


הבדל עיקרי נוסף הוא כי המשכנתא אשר ניתנת מהבנק לצורך הבנייה העצמית, מועברת לרוכשים בשלבים מדורגים, וזאת על פי השלבים שבהם תתקדם הבנייה. בכל שלב יועבר התשלום הבא רק לאחר בדיקות שיבצע הבנק כי השלב הקודם הושלם באופן תקין וכי לא קיימים ליקויים בבנייה. באופן זה מצמצם הבנק אשר נותן את ההלוואה את הסיכונים של אי יכולת פירעון המשכנתא.


מבחינת אחוזי המימון, לא ניתן לקבל יותר מ-75% הלוואה, וזאת בהתאם להגבלות אשר הטיל בנק ישראל על הלוואות משכנתא באופן כללי, הן לצורך רכישת דירת מגורים ראשונה בנויה והן לצורך רכישת מגרש לבניית בית באופן עצמי. כמו כן, מאחר שמדובר בהלוואה עם סיכונים רבים יותר, בדרך כלל הבנק המלווה לא יאשר הלוואה של יותר מ-60% משווי הקרקע ועלויות הבנייה.


עוד הבדל הוא תמהיל המשכנתא שניתן לבחור, וזאת מכיוון שההלוואה ניתנת בשלבים מדורגים. בשלב הראשון של המשכנתא הניתנת לרכישת המגרש, למעשה אפשר לבחור רק באחד ממסלולי המשכנתא עם ריבית קבועה. לאחר מכן ניתן יהיה לבחור במסלול אחר עם ריבית משתנה בהתאם למדד.


כיצד מעריכים את ההוצאות הכוללות של הבנייה העצמית על המגרש?


מאחר שמדובר כאמור בעסקה מורכבת, והמשכנתא עבור בנייה עצמית ניתנת בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה, חשוב מאוד להעריך את מלוא העלויות לרבות היטלים ומסים, עוד לפני שמחליטים על אחוזי המימון של המשכנתא.


יש להביא בחשבון את העובדה שמעבר למחיר עבור חומרי הבנייה, אנשי המקצוע השונים שצריך לשכור כגון קבלן מבצע ומפקח בנייה ומחיר הקרקע עצמה, יש תשלומים נוספים שצריך לשקלל לצורך חישוב העלות הכוללת של הרכישה.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת מגרש חקלאי | מגרש לבנייה וקרקע חקלאית


כאשר המגרש נרכש ממנהל מקרקעי ישראל, יש להביא בחשבון גם דמי הסכמה, עלויות פיתוח והיטלי השבחה. מלבד זאת, יש לשקלל את שיעור מס הרכישה ועלויות הבנייה בפועל, הצמדת העלויות, עיכובים צפויים ולא צפויים בבנייה, שכר טרחה עבור דמי תיווך ועורכי דין ועוד.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

שוכר ומשכיר - סוף שכירות בזהירות ומחשבה תחילה

ד"ר תורגמן עו"ד, מגשר ובורר , 06/08/2019

עם אילו קשיים מתמודדים שוכרים ומשכירים, ואיך מתמודדים איתם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

יחיאלי, יומטוביאן ושות`
053-9386719
נזקי גוף תאונות, הוצאה לפועל
עו"ד אלון שליכטר
053-8007600
תעבורה , פלילי
משרד עו"ד לוסי מאיר
053-8007576
דיני משפחה
משרד עו"ד יצחק קארו
053-7408803
דיני משפחה, תעבורה
רות רפאלי, משרד עו"ד
דיני עבודה
משרד עו"ד רן קוסטיצקי
053-8007676
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים

הודעות אחרונות מהפורום

נוסחא נכונה לחישוב מזונות?

שירי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 5 דקות | גישור משפחתי

סכום היקף עבודה בשנת 2019

ליאור חשמלאי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 29 דקות | רישום קבלנים

שלילת רישיון נהיגה

מוטי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 36 דקות | נהיגה ללא רישיון או ביטוח

פיצוי בגין איחור במסירה + ריבית פיגורים

נתי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 41 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

מינוי אפטרופוס לאבא בן 99

קורין גלאור | לפני 2 ימים, 6 שעות, 15 דקות | אפוטרופסות וקשישים

גרימת נזק על ידי מכירה כוזבת

יוסי פ` | לפני 2 ימים, 6 שעות, 55 דקות | אפוטרופסות וקשישים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

נהיגה בשכרות או תחת השפעת אלכוהול נהיגה במהירות מופרזת - מה אומר החוק?

פייסבוק

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ומנוסה, ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

עו"ד תמי ארליך

משפט פלילי ותעבורה. ניסיון רב ומקצועיות המובילה להצלחות רבות

053-9386728

יחיאלי, יומטוביאן ושות`

המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.

053-9386719

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין

ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, מקרקעין ונדל"ן הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-7101880

מזל רבה משרד עו"ד

כל דיני העבודה, תביעות נזיקין יעוץ לפני חקירה במשטרה אזור המרכז והשפלה

053-7298217

עו"ד עדי מלאכי

עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.

053-7293465

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798