עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עו"ד דורון ויגלר
המכון הרפואי
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
הילה צאירי, עורכת דין ומגשרת
חלוקת רכוש
עו"ד אסף אלקוני
רכישת/מכירת דירה
ד"ר אברהם תורגמן, עו"ד ומגשר
פינוי שוכר ומקרקעין
עו"ד אילת בהרי
עמידר דיור מוגן
עו"ד רבקה ניר
רישום קבלנים
עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
עו"ד ג'ני חבשי
תביעה אזרחית

משכנתא לרכישת קרקע: אילו סוגי הלוואות אפשר לקבל ברכישת מגרש?

מה ההבדל בין הלוואת משכנתא לרכישת דירה מקבלן או יד שנייה לבין משכנתא לרכישת קרקע? כמה אחוזי מימון ניתן לקבל מהבנק, וכמה הון עצמי צריך להציג? כל מה שצריך לדעת על משכנתא לקניית מגרש לבנייה עצמית

LawGuide, 11/12/2017
 

אנשים רבים חולמים על רכישת מגרש ובניית בית החלומות עליו מאפס, או לחלופין על רכישת קרקע כהשקעה משתלמת בעתיד - ומכירתה ברווח כעבור מספר שנים. לא מעט מהרוכשים זקוקים לקבל הלוואת משכנתא הן לצורך רכישת המגרש והן לצורך מימון הבנייה העצמית על המגרש לאחר מכן.


ניתן להפריד בין שתי ההלוואות הללו, ותחילה לקבל משכנתא רק לרכישת הקרקע, ואילו לאחר מכן לקחת משכנתא נוספת לצורך הבנייה. אמנם מדובר בעסקה מורכבת יותר מרכישת בית מוכן מאדם פרטי או מקבלן, אולם לעתים ניתן לחסוך בעלויות באמצעות בנייה עצמית, וכמובן להתאים את הבית לצרכים הספציפיים של הרוכשים.


מהם ההבדלים העיקריים בין משכנתא לדירת מגורים לבין משכנתא לרכישת קרקע המיועדת לבנייה עצמית?


כאמור, ניתן להפריד בין המשכנתא הנדרשת לרכישת המגרש לבין ההלוואה לצורך מימון הבנייה על המגרש. כאשר מדובר בשלב הראשון ברכישת קרקע בלבד, זהו סיכון לא קטן מבחינת הבנק. לכן, בדרך כלל לא תאושר הלוואה בשיעור של 75% משווי הקרקע, כפי שנהוג לאשר ברכישת בית מגורים בנוי. עם זאת, בשלב זה הבנק אינו דורש היתרי בנייה או תוכניות לבנייה לצור אישור המשכנתא.


בשלב השני, יש לפנות לרשויות המקומיות ולהשיג את כל האישורים וההיתרים הנדרשים לפני שמקבלים אישור להלוואת משכנתא לצורך הבנייה על הקרקע שנרכשה. כמו כן יש להתקשר עם קבלן לצורך הבנייה, ובדרך כלל אחת מדרישות הבנק למתן ההלוואה היא הצגת ההסכם עם הקבלן.


הבדל עיקרי נוסף הוא כי המשכנתא אשר ניתנת מהבנק לצורך הבנייה העצמית, מועברת לרוכשים בשלבים מדורגים, וזאת על פי השלבים שבהם תתקדם הבנייה. בכל שלב יועבר התשלום הבא רק לאחר בדיקות שיבצע הבנק כי השלב הקודם הושלם באופן תקין וכי לא קיימים ליקויים בבנייה. באופן זה מצמצם הבנק אשר נותן את ההלוואה את הסיכונים של אי יכולת פירעון המשכנתא.


מבחינת אחוזי המימון, לא ניתן לקבל יותר מ-75% הלוואה, וזאת בהתאם להגבלות אשר הטיל בנק ישראל על הלוואות משכנתא באופן כללי, הן לצורך רכישת דירת מגורים ראשונה בנויה והן לצורך רכישת מגרש לבניית בית באופן עצמי. כמו כן, מאחר שמדובר בהלוואה עם סיכונים רבים יותר, בדרך כלל הבנק המלווה לא יאשר הלוואה של יותר מ-60% משווי הקרקע ועלויות הבנייה.


עוד הבדל הוא תמהיל המשכנתא שניתן לבחור, וזאת מכיוון שההלוואה ניתנת בשלבים מדורגים. בשלב הראשון של המשכנתא הניתנת לרכישת המגרש, למעשה אפשר לבחור רק באחד ממסלולי המשכנתא עם ריבית קבועה. לאחר מכן ניתן יהיה לבחור במסלול אחר עם ריבית משתנה בהתאם למדד.


כיצד מעריכים את ההוצאות הכוללות של הבנייה העצמית על המגרש?


מאחר שמדובר כאמור בעסקה מורכבת, והמשכנתא עבור בנייה עצמית ניתנת בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה, חשוב מאוד להעריך את מלוא העלויות לרבות היטלים ומסים, עוד לפני שמחליטים על אחוזי המימון של המשכנתא.


יש להביא בחשבון את העובדה שמעבר למחיר עבור חומרי הבנייה, אנשי המקצוע השונים שצריך לשכור כגון קבלן מבצע ומפקח בנייה ומחיר הקרקע עצמה, יש תשלומים נוספים שצריך לשקלל לצורך חישוב העלות הכוללת של הרכישה.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת מגרש חקלאי | מגרש לבנייה וקרקע חקלאית


כאשר המגרש נרכש ממנהל מקרקעי ישראל, יש להביא בחשבון גם דמי הסכמה, עלויות פיתוח והיטלי השבחה. מלבד זאת, יש לשקלל את שיעור מס הרכישה ועלויות הבנייה בפועל, הצמדת העלויות, עיכובים צפויים ולא צפויים בבנייה, שכר טרחה עבור דמי תיווך ועורכי דין ועוד.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הצהרת כוונות לרכישת דירה, האם מדובר בזיכרון דברים מחייב?

LawGuide, 07/10/2019

אישה מבוגרת חתמה על זיכרון דברים לקניית דירה ברחוב שבו גרה, ובאותו היום נסעה לחו"ל לביקור קרובים. כעבור חודש הודיעה למוכרים כי התחרטה ואינה מעוניינת ברכישת דירתם, והם בתגובה הגישו נגדה תביעה לפיצויים על הפרת החוזה, זכו בתביעתם ויקבלו סכום של 205 אלף שקלים

חריגות בנייה בבית משותף: האם דייר ייאלץ להרוס את המרפסת שבנה?

LawGuide, 25/09/2019

בני זוג שמתגוררים בבית משותף התירו לדייר אשר גר מעליהם להשתמש בתשתית של דירתם כדי להוסיף מרפסת לדירתו. ואולם, השכן הוסיף גם קורות בטון ועמוד שגרמו להקטנת שטח המרפסת שלהם. על כן בני הזוג פנו לבית המשפט בדרישה לחייב את הדייר להרוס את המרפסת שבנה בניגוד להיתר

אחריות עורך דין בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

משרד עורכי דין עזורי - רובין, 25/09/2019

מהי אחריות עורכי הדין של בעלי הדירות ומהי אחריות הנציגות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון
053-9386720
נזקי גוף תאונות, הוצאה לפועל
עו"ד שמעון צור
053-7105257
דיני משפחה, דיני עבודה
אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
רונן לפיד משרד עורכי דין
053-9368608
נזקי גוף תאונות, משרד הביטחון
אולניק לינוי משרד עו"ד
053-9386726
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין
053-7101883
מקרקעין נדל"ן, פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

איחור במועד מסירת דירה ותשלום

מור שמואל | לפני 1 ימים, 19 שעות, 44 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

פירעון שיק שלא במועד

ויקטור | לפני 1 ימים, 20 שעות, 27 דקות | תביעה אזרחית

פריסת מס שבח עם מכירת בית האם

אלכס | לפני 1 ימים, 20 שעות, 38 דקות | מיסוי מקרקעין

סכסוך עם שכנה שמשליכה זבל מהדירה

איריס | לפני 1 ימים, 20 שעות, 40 דקות | סכסוכי שכנים

שירות לקוי לאחר רכישת ארון

טלי | לפני 1 ימים, 20 שעות, 56 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

בית עסק לא מפקיד שיקים

דני | לפני 1 ימים, 21 שעות, 23 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

רישום קבלן - מתי לבדוק האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים? אזרחות פורטוגלית - דרכון פורטוגלי

פייסבוק

אהרון מלכה, עו"ד

תובע לשעבר בפרקליטות מחוז ת"א (פלילי) מייצג חשודים ונאשמים בכל הארץ 24/7,

053-7325962

עו"ד גילה עיני

עוסקת בייפוי כח מתמשך, גירושין, ממון, משמורת, רכוש, צוואות וירושות ואבהות

053-9428406

מנשה - רון משרד עו"ד

יוצאי פרקליטות ומשרדים מובילים, ניסיון רב בייצוג בהליכים פליליים וצווארון לבן

053-8007619

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

עו"ד רון שוורץ

מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.

053-9377935

סביר ושות` משרד עורכי דין

כ-20 שנות ניסיון במקרקעין, נזקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל

053-7933128

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

טייבי נתנאל עו"ד ושות`

עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה

053-9428367

אייל בן ישי משרד עורכי דין

למעלה שנות מ-15 ניסיון ברשלנות רפואית, תביעות ביטוח ותאונות.

053-9377900

יובל ניב, משרד עורכי דין

עוסק בתחום האזרחי לרבות דיני עבודה, נזיקין ודיני משפחה, צוואות וירושות

053-9377914

נאוה סרף-הרשקוביץ עו"ד ומגשרת

23 שנה בתחום המשפחה, הצלחות מוכחות בתחום. שלוחות בחיפה הרצליה ות"א

053-9368606