עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
עו"ד דליה סקלאר
דיני אנגליה
עו"ד אריק שלו
אחוזי נכות
עו"ד ומגשרת רוית גונן
זכויות הגבר
עו"ד זאב גולדווין
ייפוי כוח מתמשך
עו"ד קארין ברגינסקי
הסדר חוב | מחיקת חובות
עו"ד גיל באיער
מעצר
עו"ד בתיה אשורי
התנגדות לצוואה
עו"ד ונוטריון עידו לשם
אפוטרופסות וקשישים
עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עו"ד דן הלפרט
תמ"א 38
אורית לוי עו"ד ונוטריון
נוטריון

אישור פינוי בינוי: במה כרוך התהליך?

פרויקט פינוי בינוי, שלא כמו פרויקט תמ"א 38, נועד לחדש בניינים ותשתיות בשכונה שלמה או באזור שלם. איך מכריזים על אזור כמיועד לפרויקט פינוי בינוי, ומהן זכויות הדיירים?

LawGuide, 03/12/2017
 

חוק התכנון והבניה מאפשר למשרד הבינוי והשיכון להכריז על מתחם עירוני שלם כמיועד לפינוי לצורך בינוי, כאשר במסגרת זו נהרסים הבניינים באותו מתחם ונבנים בניינים חדשים במקומם, ואילו בעלי הדירות זוכים לקבל דירות חדשות וגדולות יותר, זכויות בנייה נוספות, תשתיות משופרות ושכונה ירוקה יותר.


במרבית המקרים מדובר באזורים שאינם בנויים בצפיפות, בשכונות עם מבנים ותשתיות מיושנים ורעועים או במקומות שנחשבים חלשים יותר מבחינה פיננסית וחברתית. במקרים המתאימים, ניתנות גם הטבות מס ותמריצים שונים הן לבעלי הדירות והן ליזמים, במטרה לעודד את הפרויקטים להתחדשות עירונית באזורים המיועדים לכך.


הכרזה על מתחם פינוי בינוי: מהם התנאים?


ישנם שני מסלולים מרכזיים שבמסגרתם ניתן להכריז על אזור כמיועד לפינוי בינוי. המסלול הראשון הוא קידום הפרויקט ואישורו על ידי יזם פרטי, אשר מכין את התוכניות הרלוונטיות ומגיש המלצה על המתחם לוועדה ממשלתית. אם ההמלצה מתקבלת, היא עוברת לאישור הממשלה אשר מוסמכת להכריז על האזור כמתאים לפינוי ובינוי. במסגרת זו ניתנות הטבות במיסוי מקרקעין ובהיטלי ההשבחה, ולעתים אף ניתן פטור ממס.


המסלול השני הוא קידום הפרויקט על ידי הרשויות עצמן, אם על ידי משרד השיכון ואם על ידי הרשות המקומית אשר מגישה המלצות לממשלה על אזורים המתאימים לתהליך פינוי בינוי. כדי להמשיך בפרויקט לאחר אישורו על ידי הממשלה, על הדיירים להתקשר עם יזם לצורך הבנייה ולחתום על הסכם.


לאחר הכרזת הרשויות על המתחם כמיועד לפינוי בינוי, יש לקבל הסכמה של לפחות 80% מהדיירים, ולוודא שהיזם נערך כלכלית לביצוע הפרויקט המורכב.


כמו כן חשוב לדעת כי יש אפשרות לבצע פינוי בינוי גם לפי תוכנית תמ"א 38/2, אשר מאפשרת להרוס בניין מגורים ולבנות בניין חדש תחתיו, בהתאם לתנאים מסוימים. במקרה כזה, זכויות הבנייה הנוספות שיינתנו ליזם כתמריץ הן מכוח התמ"א.


מה כולל תהליך פינוי בינוי, ומהן זכויות בעלי הדירות לפיצויים?


כדי לממש פרויקט פינוי בינוי אחרי שהוכרז על ידי הרשויות, על בעלי הדירות לחתום על הסכם עם יזם, ובמסגרתו לקבוע מהן חובותיו של היזם מבחינת קידום הפרויקט, עמידה בלוחות זמנים ומועדי התשלום.


בהסכם מול היזם נהוג לקבוע כי היזם יקבל מספר דירות בפרויקט החדש אשר אמורות הן לכסות את הוצאותיו והן לייצר לו רווחים, בעוד הדיירים יזכו לקבל דירות חדשות ומרווחות יותר, מבנה מחוזק וחדש ותשתיות משופרות. במהלך הבנייה עצמה, בעלי הדירות זכאים לקבל דיור חלופי עד שדירתם החדשה תהיה מוכנה.


במקרים שבהם ישנם דיירים סרבנים שעלולים לטרפד את הפרויקט כולו, אפשר לבחון האם מרבית הדיירים מאשרים את הפרויקט. אם הסירוב של הדיירים הסרבנים אינו מבוסס על סיבות סבירות, שאר בעלי הדירות יכולים להגיש כנגדם תביעה נזיקית. סיבות סבירות יכולות להיות נסיבות אישיות מסוימות, אי קבלת תמורה הולמת, הוכחה כי העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית ועוד.

 

יש לך שאלה?

פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית


מכל מקום, רק כאשר לפחות 80% מהדיירים אשר בבעלותם גם 75% מהרכוש המשותף אשר מוצמד לדירות המגורים שלהם מסכימים לביצוע הפרויקט - ניתן לממש אותו. לאור מורכבות הנושא, חשוב לקבל ליווי וייעוץ על ידי בעל מקצוע עם ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, עוד בטרם חותמים על חוזה עם היזם או מגבשים רוב יחסי לאישור הפרויקט.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הצהרת כוונות לרכישת דירה, האם מדובר בזיכרון דברים מחייב?

LawGuide, 07/10/2019

אישה מבוגרת חתמה על זיכרון דברים לקניית דירה ברחוב שבו גרה, ובאותו היום נסעה לחו"ל לביקור קרובים. כעבור חודש הודיעה למוכרים כי התחרטה ואינה מעוניינת ברכישת דירתם, והם בתגובה הגישו נגדה תביעה לפיצויים על הפרת החוזה, זכו בתביעתם ויקבלו סכום של 205 אלף שקלים

חריגות בנייה בבית משותף: האם דייר ייאלץ להרוס את המרפסת שבנה?

LawGuide, 25/09/2019

בני זוג שמתגוררים בבית משותף התירו לדייר אשר גר מעליהם להשתמש בתשתית של דירתם כדי להוסיף מרפסת לדירתו. ואולם, השכן הוסיף גם קורות בטון ועמוד שגרמו להקטנת שטח המרפסת שלהם. על כן בני הזוג פנו לבית המשפט בדרישה לחייב את הדייר להרוס את המרפסת שבנה בניגוד להיתר

אחריות עורך דין בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

משרד עורכי דין עזורי - רובין, 25/09/2019

מהי אחריות עורכי הדין של בעלי הדירות ומהי אחריות הנציגות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

רות רפאלי, משרד עו"ד
דיני עבודה
עו"ד שמעון צור
053-7105257
דיני משפחה, דיני עבודה
עו"ד דותן לינדנברג
053-9428574
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר
053-9428571
משפט מסחרי ועסקים, מקרקעין נדל"ן
טייבי נתנאל עו"ד ושות`
053-9428367
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
עו"ד רוני יאיר
053-9428370
פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

איחור במועד מסירת דירה ותשלום

מור שמואל | לפני 1 ימים, 19 שעות, 45 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

פירעון שיק שלא במועד

ויקטור | לפני 1 ימים, 20 שעות, 28 דקות | תביעה אזרחית

פריסת מס שבח עם מכירת בית האם

אלכס | לפני 1 ימים, 20 שעות, 39 דקות | מיסוי מקרקעין

סכסוך עם שכנה שמשליכה זבל מהדירה

איריס | לפני 1 ימים, 20 שעות, 41 דקות | סכסוכי שכנים

שירות לקוי לאחר רכישת ארון

טלי | לפני 1 ימים, 20 שעות, 57 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

בית עסק לא מפקיד שיקים

דני | לפני 1 ימים, 21 שעות, 24 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

אכיפת משמעת במקום העבודה כיצד להגיש תביעה לתאונת עבודה?

פייסבוק

גל גורודיסקי, עו"ד

ניסיון של 22 שנים בדיני עבודה, נזיקין וביטוח לאומי, רשלנות רפואית ומסחרי.

053-9428496

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720

שי, יוספזון ושות` - משרד עורכי דין

משפט פלילי, רישיון נשק. קצין בכיר בדימוס במשטרה, צווארון לבן ועבירות מין.

053-9428482

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

עו"ד גילה עיני

עוסקת בייפוי כח מתמשך, גירושין, ממון, משמורת, רכוש, צוואות וירושות ואבהות

053-9428406

משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`

עוסקות בנזיקין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזקי רכוש, תביעות אזרחיות וכספיות

053-9370240

עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון

עוסקת בדיני משפחה, גישור בגירושין בין בני זוג, הסכם ממון וחיים משותפים.

053-6130839

מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרת

עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג

053-8007664

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

שחר & שחר - משרד עו"ד

ייצוג חייבים וזוכים בהליכי הוצאה לפועל ופשיטת רגל. שלוחות: ירושלים ותל אביב.

053-9377930

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175

עו"ד נדב גרינולד

המשרד עוסק במשפט פלילי, בתעבורה וייצוג אסירים - זמין עבורכם 24/7

053-6130161