עורך דין אבינועם גואלמן
נדל"ן ביהודה ושומרון
משרד עו"ד רנרט-סלומון
ביטוח ותאונות ילדים
עו"ד רונן בנדל
עבירות מחשב סייבר
עו"ד ליבנה קציר
התפטרות
משרד עורכי דין רנרט סלומון
אובדן כושר עבודה
עו"ד יואב קליין
ליווי סטארט אפ
עו"ד גיל באיער
כתב אישום
ד"ר אברהם תורגמן, עו"ד ומגשר
פינוי שוכר ומקרקעין
עו"ד רפי רפאלי
איחוד תיקים
רונן שיין ושות' - משרד עורכי דין
רישוי עסקים | רישיון עסק

אישור פינוי בינוי: במה כרוך התהליך?

פרויקט פינוי בינוי, שלא כמו פרויקט תמ"א 38, נועד לחדש בניינים ותשתיות בשכונה שלמה או באזור שלם. איך מכריזים על אזור כמיועד לפרויקט פינוי בינוי, ומהן זכויות הדיירים?

LawGuide, 03/12/2017
 

חוק התכנון והבניה מאפשר למשרד הבינוי והשיכון להכריז על מתחם עירוני שלם כמיועד לפינוי לצורך בינוי, כאשר במסגרת זו נהרסים הבניינים באותו מתחם ונבנים בניינים חדשים במקומם, ואילו בעלי הדירות זוכים לקבל דירות חדשות וגדולות יותר, זכויות בנייה נוספות, תשתיות משופרות ושכונה ירוקה יותר.


במרבית המקרים מדובר באזורים שאינם בנויים בצפיפות, בשכונות עם מבנים ותשתיות מיושנים ורעועים או במקומות שנחשבים חלשים יותר מבחינה פיננסית וחברתית. במקרים המתאימים, ניתנות גם הטבות מס ותמריצים שונים הן לבעלי הדירות והן ליזמים, במטרה לעודד את הפרויקטים להתחדשות עירונית באזורים המיועדים לכך.


הכרזה על מתחם פינוי בינוי: מהם התנאים?


ישנם שני מסלולים מרכזיים שבמסגרתם ניתן להכריז על אזור כמיועד לפינוי בינוי. המסלול הראשון הוא קידום הפרויקט ואישורו על ידי יזם פרטי, אשר מכין את התוכניות הרלוונטיות ומגיש המלצה על המתחם לוועדה ממשלתית. אם ההמלצה מתקבלת, היא עוברת לאישור הממשלה אשר מוסמכת להכריז על האזור כמתאים לפינוי ובינוי. במסגרת זו ניתנות הטבות במיסוי מקרקעין ובהיטלי ההשבחה, ולעתים אף ניתן פטור ממס.


המסלול השני הוא קידום הפרויקט על ידי הרשויות עצמן, אם על ידי משרד השיכון ואם על ידי הרשות המקומית אשר מגישה המלצות לממשלה על אזורים המתאימים לתהליך פינוי בינוי. כדי להמשיך בפרויקט לאחר אישורו על ידי הממשלה, על הדיירים להתקשר עם יזם לצורך הבנייה ולחתום על הסכם.


לאחר הכרזת הרשויות על המתחם כמיועד לפינוי בינוי, יש לקבל הסכמה של לפחות 80% מהדיירים, ולוודא שהיזם נערך כלכלית לביצוע הפרויקט המורכב.


כמו כן חשוב לדעת כי יש אפשרות לבצע פינוי בינוי גם לפי תוכנית תמ"א 38/2, אשר מאפשרת להרוס בניין מגורים ולבנות בניין חדש תחתיו, בהתאם לתנאים מסוימים. במקרה כזה, זכויות הבנייה הנוספות שיינתנו ליזם כתמריץ הן מכוח התמ"א.


מה כולל תהליך פינוי בינוי, ומהן זכויות בעלי הדירות לפיצויים?


כדי לממש פרויקט פינוי בינוי אחרי שהוכרז על ידי הרשויות, על בעלי הדירות לחתום על הסכם עם יזם, ובמסגרתו לקבוע מהן חובותיו של היזם מבחינת קידום הפרויקט, עמידה בלוחות זמנים ומועדי התשלום.


בהסכם מול היזם נהוג לקבוע כי היזם יקבל מספר דירות בפרויקט החדש אשר אמורות הן לכסות את הוצאותיו והן לייצר לו רווחים, בעוד הדיירים יזכו לקבל דירות חדשות ומרווחות יותר, מבנה מחוזק וחדש ותשתיות משופרות. במהלך הבנייה עצמה, בעלי הדירות זכאים לקבל דיור חלופי עד שדירתם החדשה תהיה מוכנה.


במקרים שבהם ישנם דיירים סרבנים שעלולים לטרפד את הפרויקט כולו, אפשר לבחון האם מרבית הדיירים מאשרים את הפרויקט. אם הסירוב של הדיירים הסרבנים אינו מבוסס על סיבות סבירות, שאר בעלי הדירות יכולים להגיש כנגדם תביעה נזיקית. סיבות סבירות יכולות להיות נסיבות אישיות מסוימות, אי קבלת תמורה הולמת, הוכחה כי העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית ועוד.

 

יש לך שאלה?

פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית


מכל מקום, רק כאשר לפחות 80% מהדיירים אשר בבעלותם גם 75% מהרכוש המשותף אשר מוצמד לדירות המגורים שלהם מסכימים לביצוע הפרויקט - ניתן לממש אותו. לאור מורכבות הנושא, חשוב לקבל ליווי וייעוץ על ידי בעל מקצוע עם ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, עוד בטרם חותמים על חוזה עם היזם או מגבשים רוב יחסי לאישור הפרויקט.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

שוכר ומשכיר - סוף שכירות בזהירות ומחשבה תחילה

ד"ר תורגמן עו"ד, מגשר ובורר , 06/08/2019

עם אילו קשיים מתמודדים שוכרים ומשכירים, ואיך מתמודדים איתם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

משרד עורכי דין שרון סגל ושות`
053-9374376
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין
053-8007609
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
שחר & שחר - משרד עו"ד
053-9377930
משפט מסחרי ועסקים, הוצאה לפועל
אייל בן ישי משרד עורכי דין
053-9377900
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד אלון שליכטר
053-8007600
תעבורה , פלילי
עו"ד ארנסט גדייב
053-9428890
מקרקעין נדל"ן, דיני עבודה

הודעות אחרונות מהפורום

נוסחא נכונה לחישוב מזונות?

שירי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 5 דקות | גישור משפחתי

סכום היקף עבודה בשנת 2019

ליאור חשמלאי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 29 דקות | רישום קבלנים

שלילת רישיון נהיגה

מוטי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 36 דקות | נהיגה ללא רישיון או ביטוח

פיצוי בגין איחור במסירה + ריבית פיגורים

נתי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 41 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

מינוי אפטרופוס לאבא בן 99

קורין גלאור | לפני 2 ימים, 6 שעות, 15 דקות | אפוטרופסות וקשישים

גרימת נזק על ידי מכירה כוזבת

יוסי פ` | לפני 2 ימים, 6 שעות, 55 דקות | אפוטרופסות וקשישים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הסדרת מעמד לבני זוג מעורבים - הכיצד? רישום קבלן - מתי לבדוק האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים?

פייסבוק

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און

עו"ד מגשרת ונוטריונית עם ותק רב בדיני משפחה, אזרחי, משקים חקלאיים ופשט"ר

053-9428592

עו"ד אילת בהרי

עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, דיור ציבורי ופשיטות רגל

053-7349465

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582

יחיאלי, יומטוביאן ושות`

המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.

053-9386719

משרד עו"ד רן קוסטיצקי

המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה

053-8007676

דינה וולפרט משרד עורכי דין

התמחות בייצוג מול משרד הפנים- הגירה, אזרחות, בן זוג זר, איחוד משפחות

053-7101865

משרד עו"ד לוסי מאיר

עוסקת 13 שנה בדיני משפחה וירושה לרבות ליטיגציה בכלל הערכאות המשפטיות

053-8007576

מזל רבה משרד עו"ד

כל דיני העבודה, תביעות נזיקין יעוץ לפני חקירה במשטרה אזור המרכז והשפלה

053-7298217

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

אולניק לינוי משרד עו"ד

ניסיון עשיר במימוש זכויות רפואיות. ביטוח לאומי, מס` הכנסה וחברות הביטוח

053-9386726

עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה

כ-25 שנות ניסיון בייעוץ ותכנוני מס המשלבים פתרונות מיסוי ייחודיים

053-9368604