עו"ד הראל סיל
נדלן באירופה | בודפשט
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית
עו"ד אופיר פרל
איחוד תיקים
עו"ד עודד פרץ
פגיעה בפרטיות
עו"ד יוסי טולדנו
רשלנות רפואית אונקולוגיה
עו"ד אבי גפן
ביהמ"ש משפחה
עו"ד גרבובסקי נתנאל נועה
כינוס נכסים
יעל אמר רוזנברג - משרד עורכי דין
רשלנות רפואית עיניים
טו"ר אביחיל צדוק
כתובה | סרבנות גט
עו"ד ומגשר דרור דיין
גירושין
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה
עו"ד דור לוי
השבת רכוש ונכסים
עו"ד אוריאל זעירא ועו"ד ישי ברק
עיקולים ועיכוב יציאה
עו"ד גילה עיני
הסכם גירושין

אישור פינוי בינוי: במה כרוך התהליך?

פרויקט פינוי בינוי, שלא כמו פרויקט תמ"א 38, נועד לחדש בניינים ותשתיות בשכונה שלמה או באזור שלם. איך מכריזים על אזור כמיועד לפרויקט פינוי בינוי, ומהן זכויות הדיירים?

LawGuide, 03/12/2017
 

חוק התכנון והבניה מאפשר למשרד הבינוי והשיכון להכריז על מתחם עירוני שלם כמיועד לפינוי לצורך בינוי, כאשר במסגרת זו נהרסים הבניינים באותו מתחם ונבנים בניינים חדשים במקומם, ואילו בעלי הדירות זוכים לקבל דירות חדשות וגדולות יותר, זכויות בנייה נוספות, תשתיות משופרות ושכונה ירוקה יותר.


במרבית המקרים מדובר באזורים שאינם בנויים בצפיפות, בשכונות עם מבנים ותשתיות מיושנים ורעועים או במקומות שנחשבים חלשים יותר מבחינה פיננסית וחברתית. במקרים המתאימים, ניתנות גם הטבות מס ותמריצים שונים הן לבעלי הדירות והן ליזמים, במטרה לעודד את הפרויקטים להתחדשות עירונית באזורים המיועדים לכך.


הכרזה על מתחם פינוי בינוי: מהם התנאים?


ישנם שני מסלולים מרכזיים שבמסגרתם ניתן להכריז על אזור כמיועד לפינוי בינוי. המסלול הראשון הוא קידום הפרויקט ואישורו על ידי יזם פרטי, אשר מכין את התוכניות הרלוונטיות ומגיש המלצה על המתחם לוועדה ממשלתית. אם ההמלצה מתקבלת, היא עוברת לאישור הממשלה אשר מוסמכת להכריז על האזור כמתאים לפינוי ובינוי. במסגרת זו ניתנות הטבות במיסוי מקרקעין ובהיטלי ההשבחה, ולעתים אף ניתן פטור ממס.


המסלול השני הוא קידום הפרויקט על ידי הרשויות עצמן, אם על ידי משרד השיכון ואם על ידי הרשות המקומית אשר מגישה המלצות לממשלה על אזורים המתאימים לתהליך פינוי בינוי. כדי להמשיך בפרויקט לאחר אישורו על ידי הממשלה, על הדיירים להתקשר עם יזם לצורך הבנייה ולחתום על הסכם.


לאחר הכרזת הרשויות על המתחם כמיועד לפינוי בינוי, יש לקבל הסכמה של לפחות 80% מהדיירים, ולוודא שהיזם נערך כלכלית לביצוע הפרויקט המורכב.


כמו כן חשוב לדעת כי יש אפשרות לבצע פינוי בינוי גם לפי תוכנית תמ"א 38/2, אשר מאפשרת להרוס בניין מגורים ולבנות בניין חדש תחתיו, בהתאם לתנאים מסוימים. במקרה כזה, זכויות הבנייה הנוספות שיינתנו ליזם כתמריץ הן מכוח התמ"א.


מה כולל תהליך פינוי בינוי, ומהן זכויות בעלי הדירות לפיצויים?


כדי לממש פרויקט פינוי בינוי אחרי שהוכרז על ידי הרשויות, על בעלי הדירות לחתום על הסכם עם יזם, ובמסגרתו לקבוע מהן חובותיו של היזם מבחינת קידום הפרויקט, עמידה בלוחות זמנים ומועדי התשלום.


בהסכם מול היזם נהוג לקבוע כי היזם יקבל מספר דירות בפרויקט החדש אשר אמורות הן לכסות את הוצאותיו והן לייצר לו רווחים, בעוד הדיירים יזכו לקבל דירות חדשות ומרווחות יותר, מבנה מחוזק וחדש ותשתיות משופרות. במהלך הבנייה עצמה, בעלי הדירות זכאים לקבל דיור חלופי עד שדירתם החדשה תהיה מוכנה.


במקרים שבהם ישנם דיירים סרבנים שעלולים לטרפד את הפרויקט כולו, אפשר לבחון האם מרבית הדיירים מאשרים את הפרויקט. אם הסירוב של הדיירים הסרבנים אינו מבוסס על סיבות סבירות, שאר בעלי הדירות יכולים להגיש כנגדם תביעה נזיקית. סיבות סבירות יכולות להיות נסיבות אישיות מסוימות, אי קבלת תמורה הולמת, הוכחה כי העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית ועוד.

 

יש לך שאלה?

פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית


מכל מקום, רק כאשר לפחות 80% מהדיירים אשר בבעלותם גם 75% מהרכוש המשותף אשר מוצמד לדירות המגורים שלהם מסכימים לביצוע הפרויקט - ניתן לממש אותו. לאור מורכבות הנושא, חשוב לקבל ליווי וייעוץ על ידי בעל מקצוע עם ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, עוד בטרם חותמים על חוזה עם היזם או מגבשים רוב יחסי לאישור הפרויקט.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

משכנתא לרכישת קרקע: אילו סוגי הלוואות אפשר לקבל ברכישת מגרש?

LawGuide, 11/12/2017

מה ההבדל בין הלוואת משכנתא לרכישת דירה מקבלן או יד שנייה לבין משכנתא לרכישת קרקע? כמה אחוזי מימון ניתן לקבל מהבנק, וכמה הון עצמי צריך להציג? כל מה שצריך לדעת על משכנתא לקניית מגרש לבנייה עצמית

קיבלתם הצעה לתמ"א 38/2? כיצד תעשו זאת נכון?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 23/11/2017

איך בוחרים יזם לביצוע הריסת מבנה ובניית מבנה חדש במסגרת תמ"א 38/2? מהו רוב הדיירים הדרוש לביצוע הפרויקט? ומה עוד חשוב לדעת?

מסירת דירה מקבלן: מה לבדוק לפני שמקבלים מפתח?

LawGuide, 20/11/2017

מדוע חשוב לבדוק ליקויים בדירה חדשה לפני שחותמים על פרוטוקול המסירה, ואיך מתמודדים עם עיכוב במסירת הדירה על ידי הקבלן?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד רועי ברומר
053-7933126
דיני משפחה, גישור ובוררות
עו"ד רות שטרנברג
053-9428582
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
שטובר & טולדנו
053-9428385
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
אריק שלו ושות`, עורכי דין
053-9377919
דיני עבודה, נזקי גוף תאונות
גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד
053-9370237
דיני עבודה, דיני משפחה
עודד פרץ ושות`
053-9429004
משפט אזרחי , נזקי גוף תאונות

הודעות אחרונות מהפורום

פיצויי הלנת פיצויי פיטורין

צחית | לפני 1 ימים, 10 שעות, 10 דקות | פיצויי פיטורין

דמי אבטלה לאחר חופשת לידה

אורי | לפני 1 ימים, 10 שעות, 14 דקות | זכויות נשים

תתי-חלקות הרשומות בנסח על שם מדינת ישראל

סהר | לפני 1 ימים, 10 שעות, 15 דקות | פינוי בינוי

מעמד חוקי בארה"ב כדי שיעסיקו אותי

ג`ניה בארייב | לפני 1 ימים, 10 שעות, 33 דקות | ויזה לארצות הברית | דרכון אמריקאי

הליך תמוהה בבית המשפט לתביעות קטנות

רפאל שקד גביש | לפני 1 ימים, 10 שעות, 38 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

אי קיום עסקה של ספק מזגנים

נועה | לפני 1 ימים, 10 שעות, 47 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

התנהלות מול חברות ביטוח במקרה של תביעה מחיקת רישום פלילי- איך לבטל רישום פלילי?

פייסבוק

עו"ד שי טל

ניסיון מעל 10 שנים בדיני עבודה, דיני ספורט, מקרקעין נדל"ן ומשפט אזרחי

053-8007594

אליס שמאי עורכת דין

לשון הרע, הטרדה מינית, דיני עבודה וחוזים. יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319

עו"ד רועי ברומר

משרדנו עוסק בתחומי דיני משפחה על כל אופניו בדגש על זכויות הילד ומזונות

053-7933126

בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון

עוסקים מזה שנים במשפחה, מקרקעין וחדלות פירעון

053-7933102

אופיר פרל משרד עורכי דין

הוצל"פ, פשט"ר, משפט אזרחי, מקרקעין נדל"ן

053-9428551

אחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריון

מחיקת חובות, צוואה, ירושה, מקרקעין, דיני מושבים, הוצאה לפועל

053-7101189

משרד עו"ד שלמה כ"ץ

22 שנות ניסיון בתחום המעמד האישי, דיני משפחה ופשיטת רגל.

053-9377890

אופיר בן משה, עורכי דין

המשרד עוסק בתחום הנזיקין תוך התמקדות בתחום הרשלנות הרפואית

053-9428924

עו"ד חיים אליה

הצלחות מוכחות בדיני תעבורה, משפט פלילי ותכנון ובניה

053-7101868

משרד עו"ד גיורא זילברשטיין

עוסק במשפט הפלילי על כל רבדיו

053-9428560

עו"ד גילה פרין

נסיון עשיר במקרקעין-נדל"ן במושבים ובמגזר העירוני, צוואות וירושות, עיזבונות והסכמים

053-9377933

עו"ד דותן לינדנברג

תאונות דרכים ועבודה, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח

053-9428574