עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
עו"ד בתיה אשורי
התנגדות לצוואה
עו"ד טליה נעמת
אזרחות איטלקית
עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עו"ד עודד פרץ
סכסוכי שכנים
עו"ד אמיר לנטון
אלימות במשפחה
עורך פטנטים, גד בנט
פטנטים
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
משמורת
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית

אישור פינוי בינוי: במה כרוך התהליך?

פרויקט פינוי בינוי, שלא כמו פרויקט תמ"א 38, נועד לחדש בניינים ותשתיות בשכונה שלמה או באזור שלם. איך מכריזים על אזור כמיועד לפרויקט פינוי בינוי, ומהן זכויות הדיירים?

LawGuide, 03/12/2017
 

חוק התכנון והבניה מאפשר למשרד הבינוי והשיכון להכריז על מתחם עירוני שלם כמיועד לפינוי לצורך בינוי, כאשר במסגרת זו נהרסים הבניינים באותו מתחם ונבנים בניינים חדשים במקומם, ואילו בעלי הדירות זוכים לקבל דירות חדשות וגדולות יותר, זכויות בנייה נוספות, תשתיות משופרות ושכונה ירוקה יותר.


במרבית המקרים מדובר באזורים שאינם בנויים בצפיפות, בשכונות עם מבנים ותשתיות מיושנים ורעועים או במקומות שנחשבים חלשים יותר מבחינה פיננסית וחברתית. במקרים המתאימים, ניתנות גם הטבות מס ותמריצים שונים הן לבעלי הדירות והן ליזמים, במטרה לעודד את הפרויקטים להתחדשות עירונית באזורים המיועדים לכך.


הכרזה על מתחם פינוי בינוי: מהם התנאים?


ישנם שני מסלולים מרכזיים שבמסגרתם ניתן להכריז על אזור כמיועד לפינוי בינוי. המסלול הראשון הוא קידום הפרויקט ואישורו על ידי יזם פרטי, אשר מכין את התוכניות הרלוונטיות ומגיש המלצה על המתחם לוועדה ממשלתית. אם ההמלצה מתקבלת, היא עוברת לאישור הממשלה אשר מוסמכת להכריז על האזור כמתאים לפינוי ובינוי. במסגרת זו ניתנות הטבות במיסוי מקרקעין ובהיטלי ההשבחה, ולעתים אף ניתן פטור ממס.


המסלול השני הוא קידום הפרויקט על ידי הרשויות עצמן, אם על ידי משרד השיכון ואם על ידי הרשות המקומית אשר מגישה המלצות לממשלה על אזורים המתאימים לתהליך פינוי בינוי. כדי להמשיך בפרויקט לאחר אישורו על ידי הממשלה, על הדיירים להתקשר עם יזם לצורך הבנייה ולחתום על הסכם.


לאחר הכרזת הרשויות על המתחם כמיועד לפינוי בינוי, יש לקבל הסכמה של לפחות 80% מהדיירים, ולוודא שהיזם נערך כלכלית לביצוע הפרויקט המורכב.


כמו כן חשוב לדעת כי יש אפשרות לבצע פינוי בינוי גם לפי תוכנית תמ"א 38/2, אשר מאפשרת להרוס בניין מגורים ולבנות בניין חדש תחתיו, בהתאם לתנאים מסוימים. במקרה כזה, זכויות הבנייה הנוספות שיינתנו ליזם כתמריץ הן מכוח התמ"א.


מה כולל תהליך פינוי בינוי, ומהן זכויות בעלי הדירות לפיצויים?


כדי לממש פרויקט פינוי בינוי אחרי שהוכרז על ידי הרשויות, על בעלי הדירות לחתום על הסכם עם יזם, ובמסגרתו לקבוע מהן חובותיו של היזם מבחינת קידום הפרויקט, עמידה בלוחות זמנים ומועדי התשלום.


בהסכם מול היזם נהוג לקבוע כי היזם יקבל מספר דירות בפרויקט החדש אשר אמורות הן לכסות את הוצאותיו והן לייצר לו רווחים, בעוד הדיירים יזכו לקבל דירות חדשות ומרווחות יותר, מבנה מחוזק וחדש ותשתיות משופרות. במהלך הבנייה עצמה, בעלי הדירות זכאים לקבל דיור חלופי עד שדירתם החדשה תהיה מוכנה.


במקרים שבהם ישנם דיירים סרבנים שעלולים לטרפד את הפרויקט כולו, אפשר לבחון האם מרבית הדיירים מאשרים את הפרויקט. אם הסירוב של הדיירים הסרבנים אינו מבוסס על סיבות סבירות, שאר בעלי הדירות יכולים להגיש כנגדם תביעה נזיקית. סיבות סבירות יכולות להיות נסיבות אישיות מסוימות, אי קבלת תמורה הולמת, הוכחה כי העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית ועוד.

 

יש לך שאלה?

פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית


מכל מקום, רק כאשר לפחות 80% מהדיירים אשר בבעלותם גם 75% מהרכוש המשותף אשר מוצמד לדירות המגורים שלהם מסכימים לביצוע הפרויקט - ניתן לממש אותו. לאור מורכבות הנושא, חשוב לקבל ליווי וייעוץ על ידי בעל מקצוע עם ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, עוד בטרם חותמים על חוזה עם היזם או מגבשים רוב יחסי לאישור הפרויקט.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

פינוי מושכר עקב הימנעות מתשלום דמי שכירות, מהי הדרך היעילה והמהירה?

LawGuide, 10/07/2018

בעל נכס שנתקל בדייר שלא משלם דמי שכירות או מסרב לפנות את הדירה, רשאי לפנות אל בית המשפט ולהגיש תביעה לפינוי מושכר ולפנותו בתוך שלושה חודשים בלבד

בעל נחלה שים לב - שינוי משמעותי בכללי הורשת נחלות

צבי שני - משרד עורכי דין ונוטריון, 26/06/2018

רשות מקרקעי ישראל החליטה לאחרונה על שינוי דרמטי בדיני ההורשה שיחולו על בעלי נחלות ומשקים חקלאיים במושבים. מדובר בשינוי בעל השלכות מרחיקות לכת, הן על בעלי הנחלות, הן על הבן הממשיך והן על היורשים הפוטנציאליים

גילו פגם מהותי בדירה: פיצויים של 106 אלף שקלים לרוכשי דירה עם רטיבות

LawGuide, 14/06/2018

רוכשי דירת מגורים בפסגת זאב בירושלים גילו בה ליקויי רטיבות משמעותיים, והגישו תביעה כנגד המוכרים בטענה שהסתירו מהם את הליקויים במועד החתימה על הסכם המכר. תביעתם התקבלה והם יפוצו עבור הנזקים ועוגמת הנפש שנגרמו להם

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

סביר ושות` משרד עורכי דין
053-7933128
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
עו"ד אברהם ישראלוב
058-4377333
משפט מנהלי ועתירות, מדינות והגירה-דרכון זר
עו"ד גיא אורן
053-6130155
דיני משפחה, דיני עבודה
רות רפאלי, משרד עו"ד
053-8007615
דיני עבודה
עו"ד אביב סטרול
053-6112811
דיני משפחה, הוצאה לפועל
משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון
053-9386720
דיני עבודה, הוצאה לפועל

הודעות אחרונות מהפורום

העובד ביטל ואינו מעוניין להתחיל לעבוד

עינת | לפני 11 שעות, 41 דקות | ייעוץ למעסיקים ומעבידים

שבירת חוזה ויציאה מהחוזה שכירות לפני הזמן

גילי | לפני 11 שעות, 45 דקות | יחסי שוכר משכיר

הזנחת קטין במהלך שהותו במעון

ניבה הינדי | לפני 11 שעות, 46 דקות | ביטוח ותאונות ילדים

הוספת ממ"ד לבניינים שנבנו בין השנים 1980-1992

עמוס | לפני 11 שעות, 47 דקות | תמ"א 38

הרעת תנאים במעון עקב הריון

תמר יעקבזון | לפני 11 שעות, 54 דקות | זכויות נשים

נוכחות עו"ד הקונים במסירות דירה

גיא | לפני 12 שעות, 0 דקות | רכישת/מכירת דירה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

החזקת סמים לצריכה עצמית - יצוג ע"י עורך דין הסדרת מעמד לבני זוג מעורבים - הכיצד?

פייסבוק

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ומנוסה, ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

משרד עו"ד יצחק קארו

עוסק בדיני המשפחה ומעמד אישי ובדיני תעבורה. שלוחות בתל אביב ובאר שבע

053-9428453

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

עודד פרץ ושות`

עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

עו"ד אלעד שאול

תובע פלילי בעברו, בעל משרד עו"ד פליליים המייצג לקוחות נורמטיביים

053-9386765

עו"ד יסמין מאיר

דיני משפחה וגישור, הוצאה לפועל ופשיטת רגל בפרט.

053-9386798

פרי מרקו - עורך דין

פשיטת רגל, מחיקת חובות הוצאה לפועל ובנקים

053-9429019

משרד עו"ד שלמה כ"ץ

22 שנות ניסיון בתחום המעמד האישי, דיני משפחה ופשיטת רגל.

053-9377890

עו"ד רוני יאיר

ר"צ חקירות לשעבר במשטרת, משרדו פועל בתחום הפלילי וצווארון לבן.

053-9428370

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

בנימיני-דבש משרד עו"ד

משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.

053-6130832