עו"ד אוריאל זעירא ועו"ד ישי ברק
עיקולים ועיכוב יציאה
עו"ד אמיר לנטון
תכנון ובניה
עו"ד קארין ברגינסקי
הסדר חוב | מחיקת חובות
עו"ד גל גורודיסקי
יחסי עובד מעביד
עו"ד יוני שמיל
תאונות קשות ונכויות
עו"ד אלעד רן
עבירות מס | מע"מ
עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
עו"ד נעם קונפינו
נהיגה ללא רישיון או ביטוח
אורית לוי עו"ד ונוטריון
נוטריון
עו"ד ליאן קהת
משפחה וירושה לצרפתים
עו"ד ג'ני חבשי
דוחות תנועה
עו"ד אייל בן ישי
רשלנות עיניים
עו"ד גל גורודיסקי
דיני פנסיה | פרישה מעבודה
קובי צרפתי ורון צרפתי - עו"ד ורו"ח
ביטקוין

קיבלתם הצעה לתמ"א 38/2? כיצד תעשו זאת נכון?

איך בוחרים יזם לביצוע הריסת מבנה ובניית מבנה חדש במסגרת תמ"א 38/2? מהו רוב הדיירים הדרוש לביצוע הפרויקט? ומה עוד חשוב לדעת?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 23/11/2017
 

בתחילת 2010 אושר התיקון השני לתמ"א 38 אשר מטרתו חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תיקון המכונה תמ"א 38/2. משמעות התיקון הינה הריסת מבנה הבניין ובניית בניין חדש לחלוטין כאשר הבניין החדש הינו בעל תוספות אשר מטיבות עם דיירי הבניין כגון חניה, לובי ומתקנים נוספים ועם היזם אשר באפשרותו להוסיף קומות למבנה על פי תוכנית התב"ע (תוכנית בניין עירונית).

 

חשוב לדעת כי מבחינת הדיירים אין הדבר מקנה אישור חריגה מקווי הבניה וליזם עריכת פרויקט כגון זה מצריכה קבלת היתר מן הרשויות לתכנון ובניה לתוספת מספר קומות למבנה החדש.

 

מכאן עולה השאלה כיצד נעשה זאת נכון ונבון? כיצד נבחר את היזם? מהו הרוב הדרוש לעריכת פרויקט מעין זה? מהם הדגשים בעסקה כגון זו?


בחירת היזם

 

בחירת היזם נערכת על ידי קבלת מספר הצעות ובחינתם על ידי כל דיירי הבניין. חשוב לדעת כי ההסכמה הדרושה לביצוע הפרויקט הינה החל מחודש יוני 2012 הינו רוב בעלי הדירות שבבעלותם ארבע חמישיות (80%) מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות (80%) מהרכוש המשותף.

 

מיקום הבניין והרחוב


שווי המגרש נאמד על פי מיקומו ברחוב ראשי או ברחוב צדדי, כאשר שווי עולה באם המיקום צדדי. בנוסף הימצאותו של הבניין במדרון מקנה ליזם תוספת אחוזי בניה קרי תוספת דירות.


קומות

 

חשוב לבדוק מהן מספר הקומות אותן ניתן לקבל במסגרת תמ"א 38/2 בהתאם לתוכנית בניין עיר שכן לכל רשות ישנן דרישות מבניות ומגבלות לאישור התוכנית.


הנתונים וזכויות הבנייה

 

יש לדרוש מהיזם נתונים מדויקים לגבי מספר הקומות בבניין העתידי, פירוט מה מספר הקומות, מספר הדירות בכל קומה, שטח הדירות, שטח המרפסות, שטח הגינות ואפן חלוקת הדירות בין הדיירים לקבלן.


עלות ההוצאות השונות לפרויקט

 

יש לשערך ההוצאות הצפויות בגין הפרויקט כגון: דמי שכירות לדיירים, אדריכל, עו"ד, הובלות, מפקח על הבניה. הוצאות הללו צריכות להילקח בחשבון בעת עריכת משא ומתן מול היזם שכן הינן חלק בלתי נפרד מהפרויקט בכללותו.


ערבויות לביצוע הפרויקט

 

בשל מורכבות הפרויקט יש לוודא קבלת ערבויות ובכללן ערבות חוק מכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות ובכללן ערך הקרקע. ערבות זו חשובה והכרחית על מנת לוודא השלמת הפרויקט במלואו ושמור זכויות הדיירים בדירות החדשות בעת שתושלם בנייתן.

 

ערבות נוספת בעלת חשיבות רבה הינה ערבות מיסים אשר מטרתה הבטחת תשלום מיסי הפרויקט על ידי היזם כגון מס שבח מקרקעין בהתאם לחוק.

 

זכויות בניה נוספות

 

יש לוודא עגון בחוזה לגבי זכויות בניה נוספות דהיינו מה יעשה בגין זכויות הבניה אשר יאושרו בגין הפרויקט או בגין התב"ע (תוכנית בנין עיר).


מועדים קבועים לבצוע הפרויקט

 

חשוב לקבוע מועדים ברורים לבצוע הפרויקט ולהוצאת היתרים על מנת לאפשר כינון הפרויקט כסדרו וכן פיצוי מוסכם לגבי עיכובים בפרויקט אשר בשליטת היזם.


זכויות היזם

 

יש לוודא כי זכויות היזם ברכוש המשותף הינם על פי חוק וכי אין אפשרות להצמיד רכוש אשר אינו נכלל בחוק או זכויות בניה אשר לא עוגנו בחוזה.

 

הגדרת מבנה הבניין החדש

 

באמצעות תשריט מפורט יש לקבוע מה שטח דירות הדיירים ושטח הדירות החדשות, יש לאמוד את שטח הדירות מספרן בכל קומה וקומה וגובה הבניין החדש, זאת על מנת שלא תתאפשר חריגה מן ההיתרים הקיימים ו/ או ניצול זכויות הבניה לא כדין.


 

פניה ישירה אל: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

חניה בבית משותף: שכנים הסתכסכו עקב הצמדת חניות

LawGuide, 10/06/2019

סכסוך שכנים בבניין משותף ברמת גן הגיע להכרעת בית המשפט, כאשר חלק מהדיירים טענו שרישום החניות בטאבו בוצע בצורה שגויה, בעוד שכניהם טענו כי הרישום אינו שגוי אלא משקף את המציאות בפועל. מה קבע בית המשפט?

סכסוכי שכנים עקב נזילות ורטיבות

אלדד אמת - משרד עורכי דין, 27/05/2019

כשלא תמיד אפשר לבחור את השכנים...

איחור במסירת דירה וירידת ערך: פיצוי של 111 אלף שקל לרוכשי דירה עם ליקויים

LawGuide, 26/05/2019

בני זוג שרכשו דירה בקריית אתא, קיבלו אותה באיחור של ניכר, עם סטיות מהותיות מתוכנית הבנייה וליקויי בנייה רבים. החברה הקבלנית חויבה לפצות אותם על הליקויים ועל עוגמת הנפש

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד רות שטרנברג
053-9428582
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
אייל בן ישי משרד עורכי דין
053-9377900
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד אלון שליכטר
053-8007600
תעבורה , פלילי
מזל רבה משרד עו"ד
053-7298217
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
רות רפאלי, משרד עו"ד
דיני עבודה
משה רבי משרד עורכי דין
053-6112860
תעבורה

הודעות אחרונות מהפורום

עץ בשטח השכן שהפך למפגע

רונית | לפני 2 ימים, 12 שעות, 21 דקות | בתים משותפים

מעבר דירה על סמך קבלת מקום בהוסטל

אלכס | לפני 2 ימים, 12 שעות, 33 דקות | יחסי שוכר משכיר

הגשת תביעה שלא דרך המפקחת

צילה גולדשיין | לפני 2 ימים, 12 שעות, 40 דקות | תביעה אזרחית

אי עמידה בתנאי הזכייה בכינוס

נחום | לפני 2 ימים, 12 שעות, 53 דקות | כינוס נכסים

בעלת הדירה לא מטפלת בתקלות

חיים לוי | לפני 2 ימים, 13 שעות, 5 דקות | יחסי שוכר משכיר

קריטריונים להורים מאמצים לצורך כל אימוץ

אליהו | לפני 2 ימים, 13 שעות, 10 דקות | ביהמ"ש משפחה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

אם נתקלתם בחובות יש פתרון לצאת לחופשי ואפשר להפוך את החלום למציאות עו"ד לוסי מאיר מסבירה על הליך הגישור

פייסבוק

עורכת דין סופי אביב

עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון

053-7101180

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175

גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין

עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין

053-7101883

עורך דין מוריס סידי

עוסק מזה שנים בתעבורה ופלילי ומייצג בבתי המשפט בכל הארץ.

053-9370255

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608

שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישור

משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ

053-7105249

משרד עו"ד רן קוסטיצקי

המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה

053-8007676

רונן מורנו, עורך דין

משרדנו עוסק בביטוח חיים, אובדן כושר עבודה, סיעוד, משכנתא ונזיקין.

053-9374366

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582

ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא

מעל 23 שנות ותק וניסיון משפטי ורפואי בתחום הרשלנות הרפואית.

053-9428497

מזל רבה משרד עו"ד

כל דיני העבודה, תביעות נזיקין יעוץ לפני חקירה במשטרה אזור המרכז והשפלה

053-7298217