מטה המאבק לחינוך שווה זכויות לילדים חולים
ילדים עם צרכים מיוחדים
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה
עו"ד אורנה שמריהו
פיצויי פיטורין
עו"ד עודד פרץ
סכסוכי שכנים
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
הסכם גירושין
עו"ד נריה כהן
פינוי בינוי
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד און צוק
דייר מוגן | דמי מפתח
עו"ד ליאן קהת
משפחה וירושה לצרפתים
עו"ד אוריאל זעירא ועו"ד ישי ברק
עיקולים ועיכוב יציאה

קיבלתם הצעה לתמ"א 38/2? כיצד תעשו זאת נכון?

איך בוחרים יזם לביצוע הריסת מבנה ובניית מבנה חדש במסגרת תמ"א 38/2? מהו רוב הדיירים הדרוש לביצוע הפרויקט? ומה עוד חשוב לדעת?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 23/11/2017
 

בתחילת 2010 אושר התיקון השני לתמ"א 38 אשר מטרתו חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תיקון המכונה תמ"א 38/2. משמעות התיקון הינה הריסת מבנה הבניין ובניית בניין חדש לחלוטין כאשר הבניין החדש הינו בעל תוספות אשר מטיבות עם דיירי הבניין כגון חניה, לובי ומתקנים נוספים ועם היזם אשר באפשרותו להוסיף קומות למבנה על פי תוכנית התב"ע (תוכנית בניין עירונית).

 

חשוב לדעת כי מבחינת הדיירים אין הדבר מקנה אישור חריגה מקווי הבניה וליזם עריכת פרויקט כגון זה מצריכה קבלת היתר מן הרשויות לתכנון ובניה לתוספת מספר קומות למבנה החדש.

 

מכאן עולה השאלה כיצד נעשה זאת נכון ונבון? כיצד נבחר את היזם? מהו הרוב הדרוש לעריכת פרויקט מעין זה? מהם הדגשים בעסקה כגון זו?


בחירת היזם

 

בחירת היזם נערכת על ידי קבלת מספר הצעות ובחינתם על ידי כל דיירי הבניין. חשוב לדעת כי ההסכמה הדרושה לביצוע הפרויקט הינה החל מחודש יוני 2012 הינו רוב בעלי הדירות שבבעלותם ארבע חמישיות (80%) מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות (80%) מהרכוש המשותף.

 

מיקום הבניין והרחוב


שווי המגרש נאמד על פי מיקומו ברחוב ראשי או ברחוב צדדי, כאשר שווי עולה באם המיקום צדדי. בנוסף הימצאותו של הבניין במדרון מקנה ליזם תוספת אחוזי בניה קרי תוספת דירות.


קומות

 

חשוב לבדוק מהן מספר הקומות אותן ניתן לקבל במסגרת תמ"א 38/2 בהתאם לתוכנית בניין עיר שכן לכל רשות ישנן דרישות מבניות ומגבלות לאישור התוכנית.


הנתונים וזכויות הבנייה

 

יש לדרוש מהיזם נתונים מדויקים לגבי מספר הקומות בבניין העתידי, פירוט מה מספר הקומות, מספר הדירות בכל קומה, שטח הדירות, שטח המרפסות, שטח הגינות ואפן חלוקת הדירות בין הדיירים לקבלן.


עלות ההוצאות השונות לפרויקט

 

יש לשערך ההוצאות הצפויות בגין הפרויקט כגון: דמי שכירות לדיירים, אדריכל, עו"ד, הובלות, מפקח על הבניה. הוצאות הללו צריכות להילקח בחשבון בעת עריכת משא ומתן מול היזם שכן הינן חלק בלתי נפרד מהפרויקט בכללותו.


ערבויות לביצוע הפרויקט

 

בשל מורכבות הפרויקט יש לוודא קבלת ערבויות ובכללן ערבות חוק מכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות ובכללן ערך הקרקע. ערבות זו חשובה והכרחית על מנת לוודא השלמת הפרויקט במלואו ושמור זכויות הדיירים בדירות החדשות בעת שתושלם בנייתן.

 

ערבות נוספת בעלת חשיבות רבה הינה ערבות מיסים אשר מטרתה הבטחת תשלום מיסי הפרויקט על ידי היזם כגון מס שבח מקרקעין בהתאם לחוק.

 

זכויות בניה נוספות

 

יש לוודא עגון בחוזה לגבי זכויות בניה נוספות דהיינו מה יעשה בגין זכויות הבניה אשר יאושרו בגין הפרויקט או בגין התב"ע (תוכנית בנין עיר).


מועדים קבועים לבצוע הפרויקט

 

חשוב לקבוע מועדים ברורים לבצוע הפרויקט ולהוצאת היתרים על מנת לאפשר כינון הפרויקט כסדרו וכן פיצוי מוסכם לגבי עיכובים בפרויקט אשר בשליטת היזם.


זכויות היזם

 

יש לוודא כי זכויות היזם ברכוש המשותף הינם על פי חוק וכי אין אפשרות להצמיד רכוש אשר אינו נכלל בחוק או זכויות בניה אשר לא עוגנו בחוזה.

 

הגדרת מבנה הבניין החדש

 

באמצעות תשריט מפורט יש לקבוע מה שטח דירות הדיירים ושטח הדירות החדשות, יש לאמוד את שטח הדירות מספרן בכל קומה וקומה וגובה הבניין החדש, זאת על מנת שלא תתאפשר חריגה מן ההיתרים הקיימים ו/ או ניצול זכויות הבניה לא כדין.


 

פניה ישירה אל: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

פינוי מושכר עקב הימנעות מתשלום דמי שכירות, מהי הדרך היעילה והמהירה?

LawGuide, 10/07/2018

בעל נכס שנתקל בדייר שלא משלם דמי שכירות או מסרב לפנות את הדירה, רשאי לפנות אל בית המשפט ולהגיש תביעה לפינוי מושכר ולפנותו בתוך שלושה חודשים בלבד

בעל נחלה שים לב - שינוי משמעותי בכללי הורשת נחלות

צבי שני - משרד עורכי דין ונוטריון, 26/06/2018

רשות מקרקעי ישראל החליטה לאחרונה על שינוי דרמטי בדיני ההורשה שיחולו על בעלי נחלות ומשקים חקלאיים במושבים. מדובר בשינוי בעל השלכות מרחיקות לכת, הן על בעלי הנחלות, הן על הבן הממשיך והן על היורשים הפוטנציאליים

גילו פגם מהותי בדירה: פיצויים של 106 אלף שקלים לרוכשי דירה עם רטיבות

LawGuide, 14/06/2018

רוכשי דירת מגורים בפסגת זאב בירושלים גילו בה ליקויי רטיבות משמעותיים, והגישו תביעה כנגד המוכרים בטענה שהסתירו מהם את הליקויים במועד החתימה על הסכם המכר. תביעתם התקבלה והם יפוצו עבור הנזקים ועוגמת הנפש שנגרמו להם

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד יסמין מאיר
053-9386798
דיני משפחה, נזקי גוף תאונות
עו"ד רוני יאיר
053-9428370
פלילי
טייבי נתנאל עו"ד ושות`
053-9428367
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
אריק שלו ושות`, עורכי דין
053-9377919
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
מנשה - רון משרד עו"ד
053-8007619
פלילי, מקרקעין נדל"ן
משה רבי משרד עורכי דין
053-6112860
תעבורה

הודעות אחרונות מהפורום

העובד ביטל ואינו מעוניין להתחיל לעבוד

עינת | לפני 11 שעות, 39 דקות | ייעוץ למעסיקים ומעבידים

שבירת חוזה ויציאה מהחוזה שכירות לפני הזמן

גילי | לפני 11 שעות, 43 דקות | יחסי שוכר משכיר

הזנחת קטין במהלך שהותו במעון

ניבה הינדי | לפני 11 שעות, 44 דקות | ביטוח ותאונות ילדים

הוספת ממ"ד לבניינים שנבנו בין השנים 1980-1992

עמוס | לפני 11 שעות, 45 דקות | תמ"א 38

הרעת תנאים במעון עקב הריון

תמר יעקבזון | לפני 11 שעות, 52 דקות | זכויות נשים

נוכחות עו"ד הקונים במסירות דירה

גיא | לפני 11 שעות, 58 דקות | רכישת/מכירת דירה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

ראיון עם עו"ד רונן מאיר בתכנית המקור הרשעה או אי הרשעה בבית המשפט- מה זה אומר?

פייסבוק

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

עודד פרץ ושות`

עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

בנימיני-דבש משרד עו"ד

משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.

053-6130832

עו"ד אברהם ישראלוב

עוסק בדיני עבודה, דיני הגירה, אשרות שהייה לישראל ופוליסות ביטוח

058-4377333

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798

עו"ד תומר ברבי

עוסק מזה שנים במקרקעין, ליטיגציה אזרחית, דיני חברות, עבודה, והוצאה לפועל

053-6112792

מוטי אדטו

עו"ד פלילי באזור מרכז וירושלים עם 20 שנות ניסיון בייצוג נורמטיביים במשפט פלילי

053-9377926

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ומנוסה, ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310