עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד איריס גרבר ועו"ד מוטי גרטל
מזונות
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין
עו"ד אמיר לנטון
אלימות במשפחה
עו"ד גיא הרשקוביץ
חוזים / הסכמים
עו"ד אורי טשקורי
העברה ללא תמורה
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה
עו"ד מיכל כחלון
הלנת שכר ועובדים בפירוק
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
מטה המאבק לחינוך שווה זכויות לילדים חולים
ילדים עם צרכים מיוחדים
עו"ד ומגשר דרור דיין
גירושין
עו"ד ומגשרת גילה עיני
גישור משפחתי
עו"ד רונית אלאג'ם זיסמן
זכויות הגבר

קיבלתם הצעה לתמ"א 38/2? כיצד תעשו זאת נכון?

איך בוחרים יזם לביצוע הריסת מבנה ובניית מבנה חדש במסגרת תמ"א 38/2? מהו רוב הדיירים הדרוש לביצוע הפרויקט? ומה עוד חשוב לדעת?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 23/11/2017
 

בתחילת 2010 אושר התיקון השני לתמ"א 38 אשר מטרתו חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תיקון המכונה תמ"א 38/2. משמעות התיקון הינה הריסת מבנה הבניין ובניית בניין חדש לחלוטין כאשר הבניין החדש הינו בעל תוספות אשר מטיבות עם דיירי הבניין כגון חניה, לובי ומתקנים נוספים ועם היזם אשר באפשרותו להוסיף קומות למבנה על פי תוכנית התב"ע (תוכנית בניין עירונית).

 

חשוב לדעת כי מבחינת הדיירים אין הדבר מקנה אישור חריגה מקווי הבניה וליזם עריכת פרויקט כגון זה מצריכה קבלת היתר מן הרשויות לתכנון ובניה לתוספת מספר קומות למבנה החדש.

 

מכאן עולה השאלה כיצד נעשה זאת נכון ונבון? כיצד נבחר את היזם? מהו הרוב הדרוש לעריכת פרויקט מעין זה? מהם הדגשים בעסקה כגון זו?


בחירת היזם

 

בחירת היזם נערכת על ידי קבלת מספר הצעות ובחינתם על ידי כל דיירי הבניין. חשוב לדעת כי ההסכמה הדרושה לביצוע הפרויקט הינה החל מחודש יוני 2012 הינו רוב בעלי הדירות שבבעלותם ארבע חמישיות (80%) מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות (80%) מהרכוש המשותף.

 

מיקום הבניין והרחוב


שווי המגרש נאמד על פי מיקומו ברחוב ראשי או ברחוב צדדי, כאשר שווי עולה באם המיקום צדדי. בנוסף הימצאותו של הבניין במדרון מקנה ליזם תוספת אחוזי בניה קרי תוספת דירות.


קומות

 

חשוב לבדוק מהן מספר הקומות אותן ניתן לקבל במסגרת תמ"א 38/2 בהתאם לתוכנית בניין עיר שכן לכל רשות ישנן דרישות מבניות ומגבלות לאישור התוכנית.


הנתונים וזכויות הבנייה

 

יש לדרוש מהיזם נתונים מדויקים לגבי מספר הקומות בבניין העתידי, פירוט מה מספר הקומות, מספר הדירות בכל קומה, שטח הדירות, שטח המרפסות, שטח הגינות ואפן חלוקת הדירות בין הדיירים לקבלן.


עלות ההוצאות השונות לפרויקט

 

יש לשערך ההוצאות הצפויות בגין הפרויקט כגון: דמי שכירות לדיירים, אדריכל, עו"ד, הובלות, מפקח על הבניה. הוצאות הללו צריכות להילקח בחשבון בעת עריכת משא ומתן מול היזם שכן הינן חלק בלתי נפרד מהפרויקט בכללותו.


ערבויות לביצוע הפרויקט

 

בשל מורכבות הפרויקט יש לוודא קבלת ערבויות ובכללן ערבות חוק מכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות ובכללן ערך הקרקע. ערבות זו חשובה והכרחית על מנת לוודא השלמת הפרויקט במלואו ושמור זכויות הדיירים בדירות החדשות בעת שתושלם בנייתן.

 

ערבות נוספת בעלת חשיבות רבה הינה ערבות מיסים אשר מטרתה הבטחת תשלום מיסי הפרויקט על ידי היזם כגון מס שבח מקרקעין בהתאם לחוק.

 

זכויות בניה נוספות

 

יש לוודא עגון בחוזה לגבי זכויות בניה נוספות דהיינו מה יעשה בגין זכויות הבניה אשר יאושרו בגין הפרויקט או בגין התב"ע (תוכנית בנין עיר).


מועדים קבועים לבצוע הפרויקט

 

חשוב לקבוע מועדים ברורים לבצוע הפרויקט ולהוצאת היתרים על מנת לאפשר כינון הפרויקט כסדרו וכן פיצוי מוסכם לגבי עיכובים בפרויקט אשר בשליטת היזם.


זכויות היזם

 

יש לוודא כי זכויות היזם ברכוש המשותף הינם על פי חוק וכי אין אפשרות להצמיד רכוש אשר אינו נכלל בחוק או זכויות בניה אשר לא עוגנו בחוזה.

 

הגדרת מבנה הבניין החדש

 

באמצעות תשריט מפורט יש לקבוע מה שטח דירות הדיירים ושטח הדירות החדשות, יש לאמוד את שטח הדירות מספרן בכל קומה וקומה וגובה הבניין החדש, זאת על מנת שלא תתאפשר חריגה מן ההיתרים הקיימים ו/ או ניצול זכויות הבניה לא כדין.


 

פניה ישירה אל: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

חריגות בנייה? יש מה לעשות!

מיכאל גנון ושות`, משרד עורכי דין, 07/10/2018

קיבלתם מכתב מהרשות המקומית בדבר חריגות בנייה? הגיע אליכם מפקח מהעירייה וקבע כי ביצעתם חריגות בנייה? זומנתם לדין פלילי בגין חריגות בנייה? אתם חוששים מצו הריסה? קנס? רישום פלילי?

רכישת דירה ביהודה ושומרון: איך קונים נדל"ן מעבר לקו הירוק והאם זה משתלם?

LawGuide, 04/10/2018

מהן הדרכים לקניית נכסים מעבר לקו הירוק? איך מבצעים רישום בטאבו או רושמים הערת אזהרה על דירה באזור יהודה ושומרון? אילו אגרות צריך לשלם ואילו הטבות ניתן לקבל? כל מה שצריך לדעת על עסקאות מקרקעין ביהודה ושומרון

איסור התקנת מזגן ברכוש המשותף: בני זוג חויבו להסיר מזגנים שהתקינו ליד חדר השינה של השכנים

LawGuide, 27/09/2018

השכנים מקומת הקרקע התקינו מנועי מזגנים על קיר דירתם של שכניהם מהקומה מעל, אשר גרמו רעש והרעידו את קיר חדר השינה שלהם. בית המשפט חייב אותם להסיר את המזגנים המרעישים ולהתקין אותם מחדש בקיר דירתם

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי
053-7101175
משפט אזרחי , מקרקעין נדל"ן
עו"ד שי הראל
053-9386774
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
עו"ד תומר ברבי
053-6112792
מקרקעין נדל"ן, משפט אזרחי
מעודה יוסף - עו"ד ומגשר
053-9428951
דיני משפחה, דיני עבודה
משרד עו"ד יצחק קארו
053-9428453
דיני משפחה, תעבורה
אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין
053-6130164
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש

הודעות אחרונות מהפורום

ביטול עסקה של מיטה מחברה ידועה

ל | לפני 50 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

שכר טרחת עו"ד של קבלן

אילן | לפני 1 שעות, 3 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

טפסים רפואיים להגשת תביעה לאגף השיקום

יגאל צוקרמן | לפני 1 שעות, 17 דקות | אגף שיקום | קצין תגמולים

נפילה בגן ושבירת שן קדמית ללא דיווח להורים

אבשלום עדן | לפני 1 שעות, 30 דקות | ביטוח ותאונות ילדים

פגיעה בזרוע בעקבות רשלנות בלידה

תמיר | לפני 1 שעות, 31 דקות | רשלנות רפואית בלידה

שימוע ופסילה עקב נהיגה של נהג חדש בלי מלווה

מרים | לפני 1 שעות, 32 דקות | פסילת רישיון | שלילת רישיון

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד מוטי אדטו מדבר על עבירות קלות אם נתקלתם בחובות יש פתרון לצאת לחופשי ואפשר להפוך את החלום למציאות

פייסבוק

עו"ד שרון בירון מרקוביץ

עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון

053-9428863

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608

עו"ד תומר ברבי

עוסק מזה שנים במקרקעין, ליטיגציה אזרחית, דיני חברות, עבודה, והוצאה לפועל

053-6112792

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון

עוסקת בדיני משפחה, גישור בגירושין בין בני זוג, הסכם ממון וחיים משותפים.

053-6130839

משרד עורכי דין שרון סגל ושות`

עוסק בדיני גירושין, משפחה וירושה ובמעמד אישי. שלוחות בתל אביב ובנתניה.

053-9374376

עו"ד נדב גרינולד

המשרד עוסק במשפט פלילי, בתעבורה וייצוג אסירים - זמין עבורכם 24/7

053-6130161

סביר ושות` משרד עורכי דין

כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל

053-7933128

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

מנשה - רון משרד עו"ד

יוצאי פרקליטות ומשרדים מובילים, ניסיון בייצוג בהצלחה בהליכים פליליים ואזרחיים

053-8007619

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828