משרד עו"ד רנרט-סלומון
ביטוח ותאונות ילדים
עו"ד גיל באיער
כתב אישום
עו"ד אופיר בן משה
רשלנות ברפואת משפחה וילדים
עו"ד סיגל רייך - הלל
תביעת סיעוד
עו"ד שלום בר
פיצויי פיטורין
עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
עו"ד יואב קליין
ליווי סטארט אפ
עו"ד גיל בר
בית דין לעבודה
עו"ד יוסי גנון
דיני מכרזים
עו"ד אבי גפן
ביהמ"ש משפחה
עו"ד יוסי גנון
יזמות עסקית ומשפט עסקי
עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה
עו"ד אורי בר-משה
סמים

קיבלתם הצעה לתמ"א 38/2? כיצד תעשו זאת נכון?

איך בוחרים יזם לביצוע הריסת מבנה ובניית מבנה חדש במסגרת תמ"א 38/2? מהו רוב הדיירים הדרוש לביצוע הפרויקט? ומה עוד חשוב לדעת?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 23/11/2017
 

בתחילת 2010 אושר התיקון השני לתמ"א 38 אשר מטרתו חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תיקון המכונה תמ"א 38/2. משמעות התיקון הינה הריסת מבנה הבניין ובניית בניין חדש לחלוטין כאשר הבניין החדש הינו בעל תוספות אשר מטיבות עם דיירי הבניין כגון חניה, לובי ומתקנים נוספים ועם היזם אשר באפשרותו להוסיף קומות למבנה על פי תוכנית התב"ע (תוכנית בניין עירונית).

 

חשוב לדעת כי מבחינת הדיירים אין הדבר מקנה אישור חריגה מקווי הבניה וליזם עריכת פרויקט כגון זה מצריכה קבלת היתר מן הרשויות לתכנון ובניה לתוספת מספר קומות למבנה החדש.

 

מכאן עולה השאלה כיצד נעשה זאת נכון ונבון? כיצד נבחר את היזם? מהו הרוב הדרוש לעריכת פרויקט מעין זה? מהם הדגשים בעסקה כגון זו?


בחירת היזם

 

בחירת היזם נערכת על ידי קבלת מספר הצעות ובחינתם על ידי כל דיירי הבניין. חשוב לדעת כי ההסכמה הדרושה לביצוע הפרויקט הינה החל מחודש יוני 2012 הינו רוב בעלי הדירות שבבעלותם ארבע חמישיות (80%) מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות (80%) מהרכוש המשותף.

 

מיקום הבניין והרחוב


שווי המגרש נאמד על פי מיקומו ברחוב ראשי או ברחוב צדדי, כאשר שווי עולה באם המיקום צדדי. בנוסף הימצאותו של הבניין במדרון מקנה ליזם תוספת אחוזי בניה קרי תוספת דירות.


קומות

 

חשוב לבדוק מהן מספר הקומות אותן ניתן לקבל במסגרת תמ"א 38/2 בהתאם לתוכנית בניין עיר שכן לכל רשות ישנן דרישות מבניות ומגבלות לאישור התוכנית.


הנתונים וזכויות הבנייה

 

יש לדרוש מהיזם נתונים מדויקים לגבי מספר הקומות בבניין העתידי, פירוט מה מספר הקומות, מספר הדירות בכל קומה, שטח הדירות, שטח המרפסות, שטח הגינות ואפן חלוקת הדירות בין הדיירים לקבלן.


עלות ההוצאות השונות לפרויקט

 

יש לשערך ההוצאות הצפויות בגין הפרויקט כגון: דמי שכירות לדיירים, אדריכל, עו"ד, הובלות, מפקח על הבניה. הוצאות הללו צריכות להילקח בחשבון בעת עריכת משא ומתן מול היזם שכן הינן חלק בלתי נפרד מהפרויקט בכללותו.


ערבויות לביצוע הפרויקט

 

בשל מורכבות הפרויקט יש לוודא קבלת ערבויות ובכללן ערבות חוק מכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות ובכללן ערך הקרקע. ערבות זו חשובה והכרחית על מנת לוודא השלמת הפרויקט במלואו ושמור זכויות הדיירים בדירות החדשות בעת שתושלם בנייתן.

 

ערבות נוספת בעלת חשיבות רבה הינה ערבות מיסים אשר מטרתה הבטחת תשלום מיסי הפרויקט על ידי היזם כגון מס שבח מקרקעין בהתאם לחוק.

 

זכויות בניה נוספות

 

יש לוודא עגון בחוזה לגבי זכויות בניה נוספות דהיינו מה יעשה בגין זכויות הבניה אשר יאושרו בגין הפרויקט או בגין התב"ע (תוכנית בנין עיר).


מועדים קבועים לבצוע הפרויקט

 

חשוב לקבוע מועדים ברורים לבצוע הפרויקט ולהוצאת היתרים על מנת לאפשר כינון הפרויקט כסדרו וכן פיצוי מוסכם לגבי עיכובים בפרויקט אשר בשליטת היזם.


זכויות היזם

 

יש לוודא כי זכויות היזם ברכוש המשותף הינם על פי חוק וכי אין אפשרות להצמיד רכוש אשר אינו נכלל בחוק או זכויות בניה אשר לא עוגנו בחוזה.

 

הגדרת מבנה הבניין החדש

 

באמצעות תשריט מפורט יש לקבוע מה שטח דירות הדיירים ושטח הדירות החדשות, יש לאמוד את שטח הדירות מספרן בכל קומה וקומה וגובה הבניין החדש, זאת על מנת שלא תתאפשר חריגה מן ההיתרים הקיימים ו/ או ניצול זכויות הבניה לא כדין.


 

פניה ישירה אל: דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

משכנתא לרכישת קרקע: אילו סוגי הלוואות אפשר לקבל ברכישת מגרש?

LawGuide, 11/12/2017

מה ההבדל בין הלוואת משכנתא לרכישת דירה מקבלן או יד שנייה לבין משכנתא לרכישת קרקע? כמה אחוזי מימון ניתן לקבל מהבנק, וכמה הון עצמי צריך להציג? כל מה שצריך לדעת על משכנתא לקניית מגרש לבנייה עצמית

אישור פינוי בינוי: במה כרוך התהליך?

LawGuide, 03/12/2017

פרויקט פינוי בינוי, שלא כמו פרויקט תמ"א 38, נועד לחדש בניינים ותשתיות בשכונה שלמה או באזור שלם. איך מכריזים על אזור כמיועד לפרויקט פינוי בינוי, ומהן זכויות הדיירים?

מסירת דירה מקבלן: מה לבדוק לפני שמקבלים מפתח?

LawGuide, 20/11/2017

מדוע חשוב לבדוק ליקויים בדירה חדשה לפני שחותמים על פרוטוקול המסירה, ואיך מתמודדים עם עיכוב במסירת הדירה על ידי הקבלן?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד
053-9370237
דיני עבודה, דיני משפחה
עו"ד טלי כהן דנינו
053-9370259
דיני משפחה
אליס שמאי עורכת דין
053-7931319
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
משרד עו"ד שלמה כ"ץ
053-9377890
דיני משפחה, משפט מסחרי ועסקים
עו"ד שי טל
053-8007594
דיני עבודה, דיני ספורט
ענת אשכנזי, משרד עורכי דין
053-9386724
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית

הודעות אחרונות מהפורום

פיצויי הלנת פיצויי פיטורין

צחית | לפני 1 ימים, 10 שעות, 12 דקות | פיצויי פיטורין

דמי אבטלה לאחר חופשת לידה

אורי | לפני 1 ימים, 10 שעות, 16 דקות | זכויות נשים

תתי-חלקות הרשומות בנסח על שם מדינת ישראל

סהר | לפני 1 ימים, 10 שעות, 17 דקות | פינוי בינוי

מעמד חוקי בארה"ב כדי שיעסיקו אותי

ג`ניה בארייב | לפני 1 ימים, 10 שעות, 35 דקות | ויזה לארצות הברית | דרכון אמריקאי

הליך תמוהה בבית המשפט לתביעות קטנות

רפאל שקד גביש | לפני 1 ימים, 10 שעות, 40 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

אי קיום עסקה של ספק מזגנים

נועה | לפני 1 ימים, 10 שעות, 49 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

תביעה מול חברת הביטוח הסדרת מעמד לבני זוג מעורבים - הכיצד?

פייסבוק

עו"ד חיים אליה

הצלחות מוכחות בדיני תעבורה, משפט פלילי ותכנון ובניה

053-7101868

אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות

053-9428996

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

עו"ד שי הראל

עוסק במקרקעין, תמ"א 38, צוואת ירושות ואזרחות רומנית.

053-9370222

עו"ד שמעון צור

עוסק בתחום הפלילי, תעבורה, משפחה מזה 17 שנים

053-7105257

בנימיני-דבש משרד עו"ד

משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.

053-6130832

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און

עו"ד מגשרת ונוטריונית עם ותק רב בדיני משפחה, אזרחי, משקים חקלאיים ופשט"ר

053-9428592

אליס שמאי עורכת דין

לשון הרע, הטרדה מינית, דיני עבודה וחוזים. יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319

משרד עו"ד לוסי מאיר

עוסקת 13 שנה בדיני משפחה וירושה לרבות ליטיגציה בכלל הערכאות המשפטיות

053-8007576