עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה
עו"ד אמיר לנטון
אלימות במשפחה
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
הסכם ממון
עו"ד לוסי מאיר
חטיפת ילדים | אמנת האג
עו"ד אורי בר-משה
סמים
עו"ד טליה נעמת
אזרחות איטלקית
עו"ד יואב קליין
ליווי סטארט אפ
עו"ד יוחאי ניר (נאוי)
בתים משותפים
עו"ד ריקי ישי
דיני צבא | משפט צבאי
טו"ר אביחיל צדוק
כתובה | סרבנות גט
עו"ד ומגשרת רוית גונן
זכויות הגבר
חיה לזר נוטקין - עו"ד, נוטריון ומגשרת
ידועים בציבור

הפרת חוזה שכירות: מתי ניתן לתבוע ולקבל פיצויים?

באילו מקרים ניתן לבטל את חוזה השכירות עקב הפרתו, באילו נסיבות אפשר להגיש תביעה כנגד השוכר או המשכיר בטענה שהחוזה הופר, וכיצד נקבעים הפיצויים?

LawGuide, 29/10/2017
 

הסכם שכירות הוא אחד מסוגי החוזים הנפוצים ביותר בישראל, והוא מחייב את הצדדים החתומים עליו - השוכר מצד אחד והמשכיר מהצד האחר - לפעול על פי ההסכמות הקבועות בו. בין שמדובר בגובה דמי השכירות, במועד התשלומים החודשיים או בסעיף האוסר על השוכר להחזיק בעלי חיים בדירה, הפרת חוזה השכירות עלולה להוביל לביטול החוזה, לפינוי הדירה ואף לתשלום פיצויים על ידי הצד המפר.


עם זאת, קיימת הבחנה ברורה בין הפרת סעיפים מהותיים בחוזה לבין הפרת סעיפים נלווים או הפרה לא משמעותית שהתבצעה בתום לב. מה כדאי לקבוע כבר במסגרת חוזה השכירות בנוגע להפרתו, וכיצד מכריעים בתי המשפט האם להפחית או להגדיל את הפיצויים שנקבעו בו?


מהי החשיבות בקביעת פיצוי מוסכם בחוזה השכירות?


בראש ובראשונה חשוב לדעת כי כל הסכמה בין בעל הדירה לבין השוכר שלא הועלתה על הכתב במסגרת חוזה השכירות - אינה תקפה מבחינה משפטית, ולא ניתן לתבוע בגין הפרתה.


כפי שנהוג בחוזים למכירת דירות מגורים, במרבית חוזי השכירות נכללים סעיפים הנוגעים להפרת החוזה, לרבות אילו פעולות ייחשבו הפרה יסודית של ההסכם אשר מצדיקות את ביטול החוזה ופינוי הדירה לפני תום המועד, וכן מהו הפיצוי המוסכם שישולם על ידי הצד המפר בגין ההפרה, ואילו סעדים משפטיים נוספים יוכל לקבל הצד הנפגע.


כמו כן, בדרך כלל כאשר קובעים במסגרת חוזה השכירות פיצוי מוסכם, תשלום הפיצוי הכספי יתבצע מבלי שהצד השני יצטרך להוכיח את הנזק שנגרם כתוצאה מהפרת החוזה. עם זאת, סכום הפיצוי צריך להיות סביר, אחרת ניתן יהיה לתקוף את הסעיף בבית המשפט.


כיצד מתייחס בית המשפט לפיצוי המוסכם בתביעות בגין הפרת הסכם השכירות?


על פי חוק החוזים, כאשר שני הצדדים לחוזה קבעו במסגרתו מהו גובה הפיצוי שישולם בגין הפרת החוזה, ניתן לתבוע ולקבל את סכום הפיצוי המוסכם ללא הוכחת נזק. למרות זאת, כאשר בית המשפט משתכנע כי הסכום אינו שווה ערך לנזק שעלול היה להיגרם או שנגרם בפועל, הוא מוסמך להקטין את הסכום. כמו כן לבית המשפט יש סמכות להגדיל את סכום הפיצויים שישולמו עבור הפרת ההסכם, תלוי בנסיבות המקרה ובחומרת ההפרה.


בפסיקות רבות שניתנו בבתי המשפט בנושא זה, נקבע כי הצד שמבקש להקטין את סכום הפיצוי בטענה שהוא אינו סביר, חייב להוכיח ולהציג ראיות לכך שאכן מדובר בשיעור פיצוי לא סביר בנסיבות העניין.


לפני שחותמים על חוזה שכירות הכולל סעיף פיצוי מוסכם, כדאי להיות ערים ליתרונות ולחסרונות שסעיף זה מגלם בתוכו. אמנם מצד אחד הוא מעניק ביטחון לשמירה על זכויותיהם של הצדדים ומספק מוטיבציה לעמוד בהסכמות שבו ולא להפר אף אחד מהסעיפים בו, אולם חשוב לזכור כי בית המשפט מוסמך להקטין את גובה הפיצוי שנקבע בחוזה, ובמקרים רבים הוא אף מגביל את מקסימום הפיצוי שניתן לקבל.

 

יש לך שאלה?

פורום חוזה שכירות - יחסי שוכר משכיר ושכירות הוגנת


כמו כן, כדאי להביא בחשבון כי סעיפים שנראים שוליים בעיניו של צד אחד של החוזה, יכולים להיחשב מהותיים ואף עקרוניים בעיניו של הצד השני. אמנם סעיפים כגון כיצד השוכר צריך להתנהל בנכס, האם אסור לו לארח חברים או לתלות תמונות על הקיר פחות מהותיים מהסעיפים החשובים והמשמעותיים ביותר של החוזה, כגון איסור על פגיעה ברכוש, גובה דמי השכירות ומועד העברתם לידי בעל הבית וחובת תשלום מסי ועד בית וחשבונות חשמל, ארנונה וגז. עם זאת, כאשר מדובר על הפרה חוזרת ונשנית של הסעיפים הפחות משמעותיים, בעל הדירה יוכל לתבוע פיצויים גם בגינם, וכן לדרוש את ביטול החוזה לאלתר ואת פינוי השוכר.


מצדו השני של המתרס, גם המשכיר אינו רשאי להפר את חוזה השכירות, כאשר מרבית התביעות המוגשות על ידי שוכרים נוגעות בהסתרת ליקויים שונים בדירה השכורה, הטלת אחריות תשלום על השוכרים בגין ליקויים הנובעים מבלאי סביר, שימוש בערבויות שניתנו לשכירות הדירה ועוד.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

רטיבות חמורה בתקרה: חברת נדל"ן תשלם 170 אלף שקל עבור ליקויי בנייה

LawGuide, 16/06/2019

לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש

חניה בבית משותף: שכנים הסתכסכו עקב הצמדת חניות

LawGuide, 10/06/2019

סכסוך שכנים בבניין משותף ברמת גן הגיע להכרעת בית המשפט, כאשר חלק מהדיירים טענו שרישום החניות בטאבו בוצע בצורה שגויה, בעוד שכניהם טענו כי הרישום אינו שגוי אלא משקף את המציאות בפועל. מה קבע בית המשפט?

סכסוכי שכנים עקב נזילות ורטיבות

אלדד אמת - משרד עורכי דין, 27/05/2019

כשלא תמיד אפשר לבחור את השכנים...

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

משרד עו"ד רן קוסטיצקי
053-8007676
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
עו"ד אלון שליכטר
053-8007600
תעבורה , פלילי
עו"ד יונתן רבינוביץ
053-6112798
דיני משפחה, הוצאה לפועל
לנציאנו, פרייז ושות`
053-9428442
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
אייל בן ישי משרד עורכי דין
053-9377900
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות

הודעות אחרונות מהפורום

האם אפשרי להגיש בקשה לאזרחות פולנית לנכד?

שרה | לפני 2 שעות, 16 דקות | דרכון פולני, לטבי וליטאי

תשלום גמל מעל 7.5% תיקון 16

אבי | לפני 2 שעות, 19 דקות | דיני מיסים

האם פורים נחשב כיום חג?

סיוון | לפני 2 שעות, 21 דקות | זכויות עובדים

כיצד ניתן להעלות את גובה הנכות מפוליו

נעמי | לפני 2 שעות, 24 דקות | גזזת | פוליו

החזר על תשלום פנסיה רטרואקטיבי

ישי | לפני 2 שעות, 34 דקות | דיני פנסיה | פרישה מעבודה

ייצוג שחקן כדורסל מקצועי

דן | לפני 2 שעות, 37 דקות | דיני ספורט וספורטאים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

תאונת מס ניתן למנוע. לפני כל עסקה, יש לבחון את היבטי המס איך להתנהג בחקירה משטרתית?

פייסבוק

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

עורך דין מוריס סידי

עוסק מזה שנים בתעבורה ופלילי ומייצג בבתי המשפט בכל הארץ.

053-9370255

אהרון מלכה, עו"ד

תובע לשעבר בפרקליטות מחוז ת"א (פלילי) מייצג חשודים ונאשמים בכל הארץ 24/7,

053-7325962

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

עו"ד ומגשרת רבקה ניר

עוסקת בדיני משפחה וגישור, ייפוי כוח מתמשך, מקרקעין, פשיטת רגל וכינוס נכסים

053-7105254

אוחיון-דבש, משרד עורכי דין

ניסיון מצטבר של עשרות שנים בתחום המשפט הפלילי ובדיני תעבורה.

053-9428478

עו"ד יעל בועז

המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות

053-9386035

משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`

עוסקות בנזיקין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזקי רכוש, תביעות אזרחיות וכספיות

053-9370240

עו"ד אריק ריביצקי

המשרד עוסק התחום הנזיקין והביטוח הלאומי, שלוחות באשקלון ובאר שבע

053-9386727

עו"ד נדב גרינולד

המשרד עוסק במשפט פלילי, בתעבורה וייצוג אסירים - זמין עבורכם 24/7

053-6130161

עורך דין פלילי אלון ארז

בעל נסיון רב שנים בייצוג בכל תחומי המשפט הפלילי – יוצא פרקליטות

053-7101850

ענת אשכנזי, משרד עורכי דין

עוסקת בנזקי גוף ותביעות עבודה, רשלנות רפואית, ותביעות רכוש וביטוח.

053-9386724