ד"ר אלון קורן-מידן
רשלנות רפואית שיניים
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים
עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית בלידה
עו"ד אפרת חורי הרוש
גירושין
עו"ד יוני שמיל
תאונות קשות ונכויות
עו"ד גיל באיער
מעצר
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית
עו"ד גיל באיער
כתב אישום

הפרת חוזה שכירות: מתי ניתן לתבוע ולקבל פיצויים?

באילו מקרים ניתן לבטל את חוזה השכירות עקב הפרתו, באילו נסיבות אפשר להגיש תביעה כנגד השוכר או המשכיר בטענה שהחוזה הופר, וכיצד נקבעים הפיצויים?

LawGuide, 29/10/2017
 

הסכם שכירות הוא אחד מסוגי החוזים הנפוצים ביותר בישראל, והוא מחייב את הצדדים החתומים עליו - השוכר מצד אחד והמשכיר מהצד האחר - לפעול על פי ההסכמות הקבועות בו. בין שמדובר בגובה דמי השכירות, במועד התשלומים החודשיים או בסעיף האוסר על השוכר להחזיק בעלי חיים בדירה, הפרת חוזה השכירות עלולה להוביל לביטול החוזה, לפינוי הדירה ואף לתשלום פיצויים על ידי הצד המפר.


עם זאת, קיימת הבחנה ברורה בין הפרת סעיפים מהותיים בחוזה לבין הפרת סעיפים נלווים או הפרה לא משמעותית שהתבצעה בתום לב. מה כדאי לקבוע כבר במסגרת חוזה השכירות בנוגע להפרתו, וכיצד מכריעים בתי המשפט האם להפחית או להגדיל את הפיצויים שנקבעו בו?


מהי החשיבות בקביעת פיצוי מוסכם בחוזה השכירות?


בראש ובראשונה חשוב לדעת כי כל הסכמה בין בעל הדירה לבין השוכר שלא הועלתה על הכתב במסגרת חוזה השכירות - אינה תקפה מבחינה משפטית, ולא ניתן לתבוע בגין הפרתה.


כפי שנהוג בחוזים למכירת דירות מגורים, במרבית חוזי השכירות נכללים סעיפים הנוגעים להפרת החוזה, לרבות אילו פעולות ייחשבו הפרה יסודית של ההסכם אשר מצדיקות את ביטול החוזה ופינוי הדירה לפני תום המועד, וכן מהו הפיצוי המוסכם שישולם על ידי הצד המפר בגין ההפרה, ואילו סעדים משפטיים נוספים יוכל לקבל הצד הנפגע.


כמו כן, בדרך כלל כאשר קובעים במסגרת חוזה השכירות פיצוי מוסכם, תשלום הפיצוי הכספי יתבצע מבלי שהצד השני יצטרך להוכיח את הנזק שנגרם כתוצאה מהפרת החוזה. עם זאת, סכום הפיצוי צריך להיות סביר, אחרת ניתן יהיה לתקוף את הסעיף בבית המשפט.


כיצד מתייחס בית המשפט לפיצוי המוסכם בתביעות בגין הפרת הסכם השכירות?


על פי חוק החוזים, כאשר שני הצדדים לחוזה קבעו במסגרתו מהו גובה הפיצוי שישולם בגין הפרת החוזה, ניתן לתבוע ולקבל את סכום הפיצוי המוסכם ללא הוכחת נזק. למרות זאת, כאשר בית המשפט משתכנע כי הסכום אינו שווה ערך לנזק שעלול היה להיגרם או שנגרם בפועל, הוא מוסמך להקטין את הסכום. כמו כן לבית המשפט יש סמכות להגדיל את סכום הפיצויים שישולמו עבור הפרת ההסכם, תלוי בנסיבות המקרה ובחומרת ההפרה.


בפסיקות רבות שניתנו בבתי המשפט בנושא זה, נקבע כי הצד שמבקש להקטין את סכום הפיצוי בטענה שהוא אינו סביר, חייב להוכיח ולהציג ראיות לכך שאכן מדובר בשיעור פיצוי לא סביר בנסיבות העניין.


לפני שחותמים על חוזה שכירות הכולל סעיף פיצוי מוסכם, כדאי להיות ערים ליתרונות ולחסרונות שסעיף זה מגלם בתוכו. אמנם מצד אחד הוא מעניק ביטחון לשמירה על זכויותיהם של הצדדים ומספק מוטיבציה לעמוד בהסכמות שבו ולא להפר אף אחד מהסעיפים בו, אולם חשוב לזכור כי בית המשפט מוסמך להקטין את גובה הפיצוי שנקבע בחוזה, ובמקרים רבים הוא אף מגביל את מקסימום הפיצוי שניתן לקבל.

 

יש לך שאלה?

פורום חוזה שכירות - יחסי שוכר משכיר ושכירות הוגנת


כמו כן, כדאי להביא בחשבון כי סעיפים שנראים שוליים בעיניו של צד אחד של החוזה, יכולים להיחשב מהותיים ואף עקרוניים בעיניו של הצד השני. אמנם סעיפים כגון כיצד השוכר צריך להתנהל בנכס, האם אסור לו לארח חברים או לתלות תמונות על הקיר פחות מהותיים מהסעיפים החשובים והמשמעותיים ביותר של החוזה, כגון איסור על פגיעה ברכוש, גובה דמי השכירות ומועד העברתם לידי בעל הבית וחובת תשלום מסי ועד בית וחשבונות חשמל, ארנונה וגז. עם זאת, כאשר מדובר על הפרה חוזרת ונשנית של הסעיפים הפחות משמעותיים, בעל הדירה יוכל לתבוע פיצויים גם בגינם, וכן לדרוש את ביטול החוזה לאלתר ואת פינוי השוכר.


מצדו השני של המתרס, גם המשכיר אינו רשאי להפר את חוזה השכירות, כאשר מרבית התביעות המוגשות על ידי שוכרים נוגעות בהסתרת ליקויים שונים בדירה השכורה, הטלת אחריות תשלום על השוכרים בגין ליקויים הנובעים מבלאי סביר, שימוש בערבויות שניתנו לשכירות הדירה ועוד.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

מס רכישה 2019: מה קובעות תקנות מיסוי מקרקעין?

שמעון האן, משרד עו"ד , 08/08/2019

כל מה שצריך לדעת על שיעורי מס רכישה בשנת 2019

מכירת דירה בוטלה לפני חתימת חוזה מכר, המוכרים ישלמו פיצויים

LawGuide, 07/08/2019

לאחר משא ומתן של כמה חודשים בעסקה למכירת דירת מגורים ברמת גן, נערך לבסוף הסכם המכר הסופי בין המוכרים והרוכש. כאשר הקונה הבין כי המוכרים אינם מתכוונים בסופו של דבר למכור את הדירה, הוא תבע אותם בגין הפרה יסודית של ההסכם, אף על פי שטרם נחתם

שוכר ומשכיר - סוף שכירות בזהירות ומחשבה תחילה

ד"ר תורגמן עו"ד, מגשר ובורר , 06/08/2019

עם אילו קשיים מתמודדים שוכרים ומשכירים, ואיך מתמודדים איתם?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד רות שטרנברג
053-9428582
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
עורך דין פלילי אלון ארז
053-7101850
פלילי
עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון
053-6130839
דיני משפחה, גישור ובוררות
כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין
053-8007609
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
עו"ד אריה כהנא
053-9428511
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
עו"ד שמעון צור
053-7105257
דיני עבודה, משפט מסחרי ועסקים

הודעות אחרונות מהפורום

נוסחא נכונה לחישוב מזונות?

שירי | לפני 2 ימים, 4 שעות, 56 דקות | גישור משפחתי

סכום היקף עבודה בשנת 2019

ליאור חשמלאי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 20 דקות | רישום קבלנים

שלילת רישיון נהיגה

מוטי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 27 דקות | נהיגה ללא רישיון או ביטוח

פיצוי בגין איחור במסירה + ריבית פיגורים

נתי | לפני 2 ימים, 5 שעות, 32 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

מינוי אפטרופוס לאבא בן 99

קורין גלאור | לפני 2 ימים, 6 שעות, 6 דקות | אפוטרופסות וקשישים

גרימת נזק על ידי מכירה כוזבת

יוסי פ` | לפני 2 ימים, 6 שעות, 46 דקות | אפוטרופסות וקשישים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הכרה בנפגע תוך כדי ועקב שירות ביטחון רישום קבלן - מתי לבדוק האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים?

פייסבוק

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720

עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון

עוסקת בדיני משפחה, גישור בגירושין בין בני זוג, הסכם ממון וחיים משותפים.

053-6130839

רונן מעוז משרד עו"ד

נזקי גוף וביטוח לרבות ביטוח לאומי, רשלנות רפואית ותאונות

053-7359661

ליאת פסטרנק-אלקיים, משרד עורכי דין

עוסקת בדיני משפחה, גירושין, מעמד אישי, ירושות וצוואות

053-7105244

אוחיון-דבש, משרד עורכי דין

ניסיון מצטבר של עשרות שנים בתחום המשפט הפלילי ובדיני תעבורה.

053-9428478

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה

כ-25 שנות ניסיון בייעוץ ותכנוני מס המשלבים פתרונות מיסוי ייחודיים

053-9368604

עו"ד דור פנק

ייצוג במשרד הפנים, הסדרת מעמד בישראל, אזרחות ישראלית - שירות בכל הארץ

053-8007704

עו"ד יפעת דויטש

בעלת ניסיון רב בנזקי גוף, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח ורכוש.

053-6112885

שחר & שחר - משרד עו"ד

ייצוג חייבים וזוכים בהליכי הוצאה לפועל ופשיטת רגל. שלוחות: ירושלים ותל אביב.

053-9377930

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875