עו"ד אסף אלקוני
רכישת/מכירת דירה
עו"ד אמיר לנטון
תכנון ובניה
עו"ד ורד שדות
זכויות עובדים
עורך דין פלילי אלון ארז
עבירות מין
עו"ד דרורית מלינרסקי
יחסי שוכר משכיר
ארז הימן, עו"ד ונוטריון
רישום בטאבו
אורית לוי עו"ד ונוטריון
נוטריון
משרד עו"ד דוניץ ושות'
נישואים אזרחיים | התרת נישואין
עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
עו"ד ומגשרת רוית גונן
זכויות הגבר
הילה צאירי, עורכת דין ומגשרת
חלוקת רכוש

הפרת חוזה שכירות: מתי ניתן לתבוע ולקבל פיצויים?

באילו מקרים ניתן לבטל את חוזה השכירות עקב הפרתו, באילו נסיבות אפשר להגיש תביעה כנגד השוכר או המשכיר בטענה שהחוזה הופר, וכיצד נקבעים הפיצויים?

LawGuide, 29/10/2017
 

הסכם שכירות הוא אחד מסוגי החוזים הנפוצים ביותר בישראל, והוא מחייב את הצדדים החתומים עליו - השוכר מצד אחד והמשכיר מהצד האחר - לפעול על פי ההסכמות הקבועות בו. בין שמדובר בגובה דמי השכירות, במועד התשלומים החודשיים או בסעיף האוסר על השוכר להחזיק בעלי חיים בדירה, הפרת חוזה השכירות עלולה להוביל לביטול החוזה, לפינוי הדירה ואף לתשלום פיצויים על ידי הצד המפר.


עם זאת, קיימת הבחנה ברורה בין הפרת סעיפים מהותיים בחוזה לבין הפרת סעיפים נלווים או הפרה לא משמעותית שהתבצעה בתום לב. מה כדאי לקבוע כבר במסגרת חוזה השכירות בנוגע להפרתו, וכיצד מכריעים בתי המשפט האם להפחית או להגדיל את הפיצויים שנקבעו בו?


מהי החשיבות בקביעת פיצוי מוסכם בחוזה השכירות?


בראש ובראשונה חשוב לדעת כי כל הסכמה בין בעל הדירה לבין השוכר שלא הועלתה על הכתב במסגרת חוזה השכירות - אינה תקפה מבחינה משפטית, ולא ניתן לתבוע בגין הפרתה.


כפי שנהוג בחוזים למכירת דירות מגורים, במרבית חוזי השכירות נכללים סעיפים הנוגעים להפרת החוזה, לרבות אילו פעולות ייחשבו הפרה יסודית של ההסכם אשר מצדיקות את ביטול החוזה ופינוי הדירה לפני תום המועד, וכן מהו הפיצוי המוסכם שישולם על ידי הצד המפר בגין ההפרה, ואילו סעדים משפטיים נוספים יוכל לקבל הצד הנפגע.


כמו כן, בדרך כלל כאשר קובעים במסגרת חוזה השכירות פיצוי מוסכם, תשלום הפיצוי הכספי יתבצע מבלי שהצד השני יצטרך להוכיח את הנזק שנגרם כתוצאה מהפרת החוזה. עם זאת, סכום הפיצוי צריך להיות סביר, אחרת ניתן יהיה לתקוף את הסעיף בבית המשפט.


כיצד מתייחס בית המשפט לפיצוי המוסכם בתביעות בגין הפרת הסכם השכירות?


על פי חוק החוזים, כאשר שני הצדדים לחוזה קבעו במסגרתו מהו גובה הפיצוי שישולם בגין הפרת החוזה, ניתן לתבוע ולקבל את סכום הפיצוי המוסכם ללא הוכחת נזק. למרות זאת, כאשר בית המשפט משתכנע כי הסכום אינו שווה ערך לנזק שעלול היה להיגרם או שנגרם בפועל, הוא מוסמך להקטין את הסכום. כמו כן לבית המשפט יש סמכות להגדיל את סכום הפיצויים שישולמו עבור הפרת ההסכם, תלוי בנסיבות המקרה ובחומרת ההפרה.


בפסיקות רבות שניתנו בבתי המשפט בנושא זה, נקבע כי הצד שמבקש להקטין את סכום הפיצוי בטענה שהוא אינו סביר, חייב להוכיח ולהציג ראיות לכך שאכן מדובר בשיעור פיצוי לא סביר בנסיבות העניין.


לפני שחותמים על חוזה שכירות הכולל סעיף פיצוי מוסכם, כדאי להיות ערים ליתרונות ולחסרונות שסעיף זה מגלם בתוכו. אמנם מצד אחד הוא מעניק ביטחון לשמירה על זכויותיהם של הצדדים ומספק מוטיבציה לעמוד בהסכמות שבו ולא להפר אף אחד מהסעיפים בו, אולם חשוב לזכור כי בית המשפט מוסמך להקטין את גובה הפיצוי שנקבע בחוזה, ובמקרים רבים הוא אף מגביל את מקסימום הפיצוי שניתן לקבל.

 

יש לך שאלה?

פורום חוזה שכירות - יחסי שוכר משכיר ושכירות הוגנת


כמו כן, כדאי להביא בחשבון כי סעיפים שנראים שוליים בעיניו של צד אחד של החוזה, יכולים להיחשב מהותיים ואף עקרוניים בעיניו של הצד השני. אמנם סעיפים כגון כיצד השוכר צריך להתנהל בנכס, האם אסור לו לארח חברים או לתלות תמונות על הקיר פחות מהותיים מהסעיפים החשובים והמשמעותיים ביותר של החוזה, כגון איסור על פגיעה ברכוש, גובה דמי השכירות ומועד העברתם לידי בעל הבית וחובת תשלום מסי ועד בית וחשבונות חשמל, ארנונה וגז. עם זאת, כאשר מדובר על הפרה חוזרת ונשנית של הסעיפים הפחות משמעותיים, בעל הדירה יוכל לתבוע פיצויים גם בגינם, וכן לדרוש את ביטול החוזה לאלתר ואת פינוי השוכר.


מצדו השני של המתרס, גם המשכיר אינו רשאי להפר את חוזה השכירות, כאשר מרבית התביעות המוגשות על ידי שוכרים נוגעות בהסתרת ליקויים שונים בדירה השכורה, הטלת אחריות תשלום על השוכרים בגין ליקויים הנובעים מבלאי סביר, שימוש בערבויות שניתנו לשכירות הדירה ועוד.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הצהרת כוונות לרכישת דירה, האם מדובר בזיכרון דברים מחייב?

LawGuide, 07/10/2019

אישה מבוגרת חתמה על זיכרון דברים לקניית דירה ברחוב שבו גרה, ובאותו היום נסעה לחו"ל לביקור קרובים. כעבור חודש הודיעה למוכרים כי התחרטה ואינה מעוניינת ברכישת דירתם, והם בתגובה הגישו נגדה תביעה לפיצויים על הפרת החוזה, זכו בתביעתם ויקבלו סכום של 205 אלף שקלים

חריגות בנייה בבית משותף: האם דייר ייאלץ להרוס את המרפסת שבנה?

LawGuide, 25/09/2019

בני זוג שמתגוררים בבית משותף התירו לדייר אשר גר מעליהם להשתמש בתשתית של דירתם כדי להוסיף מרפסת לדירתו. ואולם, השכן הוסיף גם קורות בטון ועמוד שגרמו להקטנת שטח המרפסת שלהם. על כן בני הזוג פנו לבית המשפט בדרישה לחייב את הדייר להרוס את המרפסת שבנה בניגוד להיתר

אחריות עורך דין בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

משרד עורכי דין עזורי - רובין, 25/09/2019

מהי אחריות עורכי הדין של בעלי הדירות ומהי אחריות הנציגות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

אסף-זלוואס-פן עורכי דין
053-7101882
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
אליס שמאי עורכת דין
053-7931319
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
עו"ד גילה עיני
053-9428406
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
אייל בן ישי משרד עורכי דין
053-9377900
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
טייבי נתנאל עו"ד ושות`
053-9428367
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
משרד עו"ד רן קוסטיצקי
053-8007676
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים

הודעות אחרונות מהפורום

איחור במועד מסירת דירה ותשלום

מור שמואל | לפני 1 ימים, 19 שעות, 32 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

פירעון שיק שלא במועד

ויקטור | לפני 1 ימים, 20 שעות, 15 דקות | תביעה אזרחית

פריסת מס שבח עם מכירת בית האם

אלכס | לפני 1 ימים, 20 שעות, 26 דקות | מיסוי מקרקעין

סכסוך עם שכנה שמשליכה זבל מהדירה

איריס | לפני 1 ימים, 20 שעות, 28 דקות | סכסוכי שכנים

שירות לקוי לאחר רכישת ארון

טלי | לפני 1 ימים, 20 שעות, 44 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

בית עסק לא מפקיד שיקים

דני | לפני 1 ימים, 21 שעות, 11 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

איך להתנהג בחקירה משטרתית? חוות דעת של לקוחה מרוצה

פייסבוק

עו"ד אריה כהנא

עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר

053-9428511

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

עו"ד גילה עיני

עוסקת בייפוי כח מתמשך, גירושין, ממון, משמורת, רכוש, צוואות וירושות ואבהות

053-9428406

עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה

כ-25 שנות ניסיון בייעוץ ותכנוני מס המשלבים פתרונות מיסוי ייחודיים

053-9368604

שחר & שחר - משרד עו"ד

ייצוג חייבים וזוכים בהליכי הוצאה לפועל ופשיטת רגל. שלוחות: ירושלים ותל אביב.

053-9377930

טייבי נתנאל עו"ד ושות`

עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה

053-9428367

יחיאלי, יומטוביאן ושות`

המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.

053-9386719

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

עודד פרץ ושות`

עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

יובל ניב, משרד עורכי דין

עוסק בתחום האזרחי לרבות דיני עבודה, נזיקין ודיני משפחה, צוואות וירושות

053-9377914