עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין
עו"ד אבי גפן
בית דין רבני
גיתית נחליאל, עו"ד וטו"ר
אבהות | גניבת זרע
עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים
ד"ר אלון קורן-מידן
רשלנות רפואית שיניים
עו"ד אמיר שושני
זכויות נשים
עו"ד מיכל זלינגר
משמורת
טוען רבני - הרב נחום מרגוליס
הסכם שלום בית
עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
משרד עורכי הדין בלום - חן ושות'
נהיגה בשכרות
עו"ד דורון קמיר
תביעת ביטוח
עו"ד ויוי-חביבה ארגמן
רשלנות בניתוח
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה

התחדשות - לא תמ"א ולא חיזוק

עו"ד נריה כהן מסביר איך אפשר לעודד הגדלת היצע הדירות ולבצע התחדשות גם מחוץ לאזורי המרכז

נריה כהן, עו"ד, 18/05/2017
 

בימים אלה מלאו עשרים שנה לכניסתו של עורך דין נריה כהן למשרד פלס-מוזר-כהן ושות’ בו הוא עומד בראש מחלקת התחדשות העירונית.


"היינו מהמשרדים הראשונים שנכנסנו לתחום", הוא מספר, "היתרון שלנו הוא שאנחנו משרד בוטיק מנוסה בתחום אשר ראה בתחום פוטנציאל גדול כבר בתחילת הדרך. למדנו היטב את התחום על כל היבטיו. המשפטיים, התכנוניים, הביצועיים וההתנהלות הנכונה מול קבוצות גדולות ושונות אינטרסים של בעלי דירות. אנו מלווים במשרד פרויקטים רבים בהיקף של למעלה מ-130 בניינים. גם באזורים היקרים של ת"א וגם באזורים הפחות יקרים. בבת ים, בראשל"צ, ברמת גן, בגבעתיים, בחולון, בהרצליה ובכל ערי המרכז.


"לאור הניסיון שצברנו, אנו יודעים לזהות כבר בתחילת הדרך את התקלות והמכשולים בקידום פרויקט של התחדשות ולהציע פתרונות שיחסכו צער ועוגמת נפש בהמשך. אנו מכירים את התנהלות הגורמים המקצועיים ודרישותיהם ואני חייב לומר שההתנהלות והדרישות שונות. מרשות לרשות, מוועדה לוועדה".


אז התמ"א היא ההצלחה או כישלון?


ברמה הציבורית, כמטרה לאומית בהשגת חיזוק משמעותי לרוב הבניינים הזקוקים לחיזוק ברחבי הארץ, יש כישלון גדול. אבל ברמת דיירי הבניין זו הצלחה כבירה. אם אני בעלים של דירה (אחת או יותר) של בניין שעבר התחדשות (חיזוק או הריסה ובניה מחדש) אני כנראה מרוצה מאוד. חידשתי את הדירה ואת הבניין ועל הדרך גם השבחתי את הדירה בסכום מאוד משמעותי".

 

אז התמ"א היא הצלחה עבור בעלי הדירות?


"זה נכון מבחינת הדייר שמשביח את הדירה שלו ומשפר את המראה הכללי של הבניין ובהמשך של השכונה כולה. עדיין צריך לדאוג גם לדיירי הבניינים בבית שאן, בקרית שמונה ובדימונה. באזורים הללו זה לא כמעט ולא קורה. מבחינה חברתית צריך לאפשר התחדשות גם לחלשים יותר ולרחוקים יותר מאזור המרכז. וכאן הטעות הגדולה של התמ"א".


"אם בוחנים את ההתחדשות העירונית בראיה חברתית נגלה שככל שאתה עשיר יותר, אתה מקבל יותר. לי יש לי דירה במרכז תל אביב. היא שווה לא מעט כסף. באזור ה- 4,000,000 שקלים. עושים התחדשות, הריסה ובניה. אני מקבל תוספת של 25 מ"ר. מטר בנוי במרכז ת"א באזור הזה מגיע גם ל-50,000 שקלים למ"ר. תוספת של 25 מ"ר משמעותה 1,250,000 שקלים לדירה. אני מקבל גם חניה - עוד 400,000 שקלים. אני קופץ בקומה ומקבל מעלית - עוד 300,000 שקלים לדירה.


זה יכול להגיע גם לשני מיליון שקלים השבחה. הדירה שהייתה שווה 4,000,000 שקלים תהיה שווה בתום הפרויקט כ-6,000,000 שקלים, פטורים ממס. אבל ההשבחה של בעל דירה נכס בראשל"צ היא הרבה פחות. צריך לחשוב גם על החלשים יותר. על הדיירים שאף אחד לא רוצה לעשות להם התחדשות. התמ"א לא נותנת לתושבים בבית שאן ובדימונה שום ערך."

 

תכנית הדיור למשתכן לא נותנת מענה לפערים הללו?

 

"אני אספר לך סיפור על נחשים, ואפשר להבין ממנו מה קרה עם המחיר למשתכן. בתקופת הממשל הקולוניאלי הבריטי היה ריבוי נחשי קוברה בהודו. שאלו אנשי הממשל איך נתמודד עם התופעה? ישבו על המדוכה והחליטו לתת פרס כספי לכל מי שיביא ראש של נחש קוברה. ואכן, לתקופה מסוימת נראה שהנחשים נעלמים. אבל אז התברר שיש יותר נחשים מקודם. אנשים הבינו שלגדל נחש עולה פחות מהפרס שמקבלים תמורת מסירתו ואפשר לעשות ביזנס מגידול נחשים. חשבו אנשי הממשל על כיצד להתמודד עם התופעה והחליטו להקטין את הפרס כדי שלא ישתלם לגדל נחשים אלא רק לתפוס אותם בטבע. מה עשו אנשים? שחררו את הנחשים לטבע... לתופעה הזו יש שם. "אפקט הקוברה". המונח מתאר מצב שבו פתרון לא ראוי לבעיה אחת עלול לגרום להחרפת הבעיה".

 

"זה מה שקרה עם המחיר למשתכן. היה ביקוש, ובאו עם תכנית שנתנה מתנה לזוגות צעירים. כולם נהיו זוגות צעירים. נרשמת וזכית, אשריך. לא זכית, לא הפסדת כלום. כתוצאה מכך יותר ויותר אנשים נרשמו, גם מי שלא חשב בכלל לרכוש דירה. רוב הנרשמים אינם זוכים ונפלטים לשוק לאחר פעמיים ושלוש שבהם לא זכו מתוסכלים יותר ונחושים לרכוש דירה, גם לא באמת רצו מלכתחילה. זה כמובן החריף את בעיית הביקוש ולא באמת פתר את בעיית ההיצע.


איך יוצאים מהפלונטר הזה?


"אפשר בפירוש להגדיל היצע ע"י שיפור וקידום התחדשות גם באזורי פריפריה. צריך להקים רשות אחת ציבורית שתנהל ותנייד את כל זכויות הבניה בתחום התחדשות במרכזי הערים. בניין שירצה לעשות תמ"א יפנה לרשות ומפה הרשות תנהל את התכנון ואת הביצוע. הדירות החדשות שיימכרו ייכנסו לקופת הרשות. בכסף אפשר יהיה לעשות פרויקטים גם בבית שאן. שמאי הרשות יקבע את גודל התוספות.


יש לעגן הקמת הרשות בחקיקה המקנה לרשות גם סמכות ליזום הליכי התחדשות במקומות בהם שנדרשת התערבות כגון בתים מסוכנים או אזורים מוזנחים ומסוכנים. הייתי נותן לרשות כזאת סמכות להחליט אם לבצע פרויקט גם אם דיירים לא רוצים, או לא הגיעו להסכמות ביניהם בגלל סכסוכים פנימיים ואינטריגות בין הדיירים.


כדי למנוע פגיעה בזכויות הפרט הייתי בונה מערך של איזונים שיאפשר לעצור את תהליך של התחדשות כדי לאפשר לדיירים שבאמת עלולים להיפגע מהתהליך לדוגמה חולים או מבוגרים, אבל שברירת המחדל תהיה שלרשות הזו תהיה הזכות ליזום ולקדם.


ואם אני יכול לתת עצה אחת לדיירים, זה אל תדחו למחר מה שאתם יכולים לעשות היום. מחר בעל הבית ישתגע. הוא כבר משתגע."

 

נריה כהן, עו"ד


ראש מחלקת התחדשות עירונית - במשרד פלס, מוזר, כהן ושות'
 

פניה ישירה אל: נריה כהן, עו"ד

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

תכנון משכנתא לפני רכישת דירה: מה חשוב לבדוק?

LawGuide, 23/05/2017

כמעט כל מי שרוכש דירה בישראל צריך לקחת הלוואת משכנתא כדי לעמוד בסכום הדרוש לרכישת הנכס. כיצד בוחרים את מסלול המשכנתא? איך מחליטים על גובה ההחזר החודשי? ומה חשוב לבדוק על שוויה האמיתי של דירת המגורים? לפני שקונים דירה, כך מתכננים את המשכנתא

איך להעביר במתנה דירה לילדים "ולהישאר בחיים"?

גילה פרין משרד עורכי דין, 23/05/2017

הורים רבים מבקשים להעביר דירות לילדיהם במתנה או לפחות לסייע להם כספית ברכישת דירה עבורם. כיצד ניתן לשמור על הנכס גם בעתיד?

דייר סרבן תמ"א 38: מתי אפשר לתבוע פיצויים מדייר סרבן?

LawGuide, 21/05/2017

כדי לבצע תמ"א 38 בבית משותף נדרשת הסכמה של מרבית בעלי הדירות. דייר שמסרב לאשר את התוכנית עלול להיחשב דייר סרבן, ואם הסיבות להתנגדותו אינן מוצדקות או סבירות, שאר הדיירים יכולים לתבוע ממנו פיצויים

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד דותן לינדנברג
053-9428574
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד רות שטרנברג
053-9428582
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
יהושוע (שוקי) בלנגה -משרד עו"ד
053-9428843
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד שמעון צור
053-7105257
דיני תעבורה , מקרקעין נדל"ן
אורנה אלבז גולדנברג, עו"ד ומגשרת
053-9377901
דיני משפחה, גישור ובוררות
עו"ד חגית רייזמן-אבודרהם
053-9428412
פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

זכאות לפיצויים בהתפטרות לאחר 13 שנים

נביא | לפני 13 שעות, 13 דקות | התפטרות

סיום התקשרות עם קבלן במסגרת תמ"א

איגור | לפני 13 שעות, 19 דקות | תמ"א 38

צילום ללא ידיעתי וכתוצאה מכך פיטורין

סי שחף | לפני 13 שעות, 43 דקות | יחסי עובד מעביד

רוצה להתפטר מהעבודה עקב יחס משפיל מהעובדים והמנהלת

רינה כהן | לפני 13 שעות, 44 דקות | הרעת תנאים

דרישת חוב של אבא מילד בן 12

אסתר | לפני 13 שעות, 48 דקות | גביית חובות שיקים חוזרים

שבר במרפק לילדה בגן ילדים

שלומי | לפני 13 שעות, 54 דקות | ביטוח ותאונות ילדים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הסדרת מעמד לבן זוג זר או חד מיני - הכיצד? מחיקת רישום פלילי- איך לבטל רישום פלילי?

פייסבוק

מוטי אדטו

עו"ד פלילי באזור מרכז וירושלים בעל 18 שנות ניסיון בייצוג נורמטיביים במשפט פלילי

053-9377926

אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות

053-9428996

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

עו"ד שי הראל

עוסק במקרקעין, תמ"א 38, צוואת ירושות ואזרחות רומנית.

053-9370222

עו"ד רועי ברומר

משרדנו עוסק בתחומי דיני משפחה על כל אופניו בדגש על זכויות הילד ומזונות

053-7933126

עו"ד גילה פרין

נסיון עשיר במקרקעין-נדל"ן במושבים ובמגזר העירוני, צוואות וירושות, עיזבונות והסכמים

053-9377933

שלום בר, משרד עו"ד

משרדנו עוסק בדיני עבודה לרבות יצוג עובדים ומעבידים ותביעות ייצוגית

053-9428594

עו"ד חגית רייזמן-אבודרהם

משפט פלילי, דין משמעתי, עבריינות נוער, דיני תעבורה, חנינות.

053-9428412

פרי מרקו - עורך דין

פשיטת רגל, מחיקת חובות הוצאה לפועל ובנקים

053-9429019

עו"ד חיים אליה

הצלחות מוכחות בדיני תעבורה, משפט פלילי ותכנון ובניה

053-7101868

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

אופיר פרל משרד עורכי דין

הוצל"פ, פשט"ר, משפט אזרחי, מקרקעין נדל"ן

053-9428551