עו"ד בתיה אשורי
התנגדות לצוואה
ארז הימן, עו"ד ונוטריון
רישום בטאבו
עורך דין אבינועם גואלמן
נדל"ן ביהודה ושומרון
עו"ד ומגשר דרור דיין
גירושין
עו"ד גיא הרשקוביץ
בוררות
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין
עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
עו"ד אופיר בן משה
רשלנות ברפואת משפחה וילדים
עו"ד רפי רפאלי
איחוד תיקים
עו"ד אסף אלקוני
רכישת/מכירת דירה
עו"ד ונוטריון יעקב קסלר
נישואים אזרחיים | התרת נישואין
עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
אביתר גולני, משרד עורכי דין
מהירות מופרזת ופגע וברח
עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון
עו"ד רונית אלאג'ם זיסמן
זכויות הגבר

התחדשות - לא תמ"א ולא חיזוק

עו"ד נריה כהן מסביר איך אפשר לעודד הגדלת היצע הדירות ולבצע התחדשות גם מחוץ לאזורי המרכז

נריה כהן, עו"ד, 18/05/2017
 

בימים אלה מלאו עשרים שנה לכניסתו של עורך דין נריה כהן למשרד פלס-מוזר-כהן ושות’ בו הוא עומד בראש מחלקת התחדשות העירונית.


"היינו מהמשרדים הראשונים שנכנסנו לתחום", הוא מספר, "היתרון שלנו הוא שאנחנו משרד בוטיק מנוסה בתחום אשר ראה בתחום פוטנציאל גדול כבר בתחילת הדרך. למדנו היטב את התחום על כל היבטיו. המשפטיים, התכנוניים, הביצועיים וההתנהלות הנכונה מול קבוצות גדולות ושונות אינטרסים של בעלי דירות. אנו מלווים במשרד פרויקטים רבים בהיקף של למעלה מ-130 בניינים. גם באזורים היקרים של ת"א וגם באזורים הפחות יקרים. בבת ים, בראשל"צ, ברמת גן, בגבעתיים, בחולון, בהרצליה ובכל ערי המרכז.


"לאור הניסיון שצברנו, אנו יודעים לזהות כבר בתחילת הדרך את התקלות והמכשולים בקידום פרויקט של התחדשות ולהציע פתרונות שיחסכו צער ועוגמת נפש בהמשך. אנו מכירים את התנהלות הגורמים המקצועיים ודרישותיהם ואני חייב לומר שההתנהלות והדרישות שונות. מרשות לרשות, מוועדה לוועדה".


אז התמ"א היא ההצלחה או כישלון?


ברמה הציבורית, כמטרה לאומית בהשגת חיזוק משמעותי לרוב הבניינים הזקוקים לחיזוק ברחבי הארץ, יש כישלון גדול. אבל ברמת דיירי הבניין זו הצלחה כבירה. אם אני בעלים של דירה (אחת או יותר) של בניין שעבר התחדשות (חיזוק או הריסה ובניה מחדש) אני כנראה מרוצה מאוד. חידשתי את הדירה ואת הבניין ועל הדרך גם השבחתי את הדירה בסכום מאוד משמעותי".

 

אז התמ"א היא הצלחה עבור בעלי הדירות?


"זה נכון מבחינת הדייר שמשביח את הדירה שלו ומשפר את המראה הכללי של הבניין ובהמשך של השכונה כולה. עדיין צריך לדאוג גם לדיירי הבניינים בבית שאן, בקרית שמונה ובדימונה. באזורים הללו זה לא כמעט ולא קורה. מבחינה חברתית צריך לאפשר התחדשות גם לחלשים יותר ולרחוקים יותר מאזור המרכז. וכאן הטעות הגדולה של התמ"א".


"אם בוחנים את ההתחדשות העירונית בראיה חברתית נגלה שככל שאתה עשיר יותר, אתה מקבל יותר. לי יש לי דירה במרכז תל אביב. היא שווה לא מעט כסף. באזור ה- 4,000,000 שקלים. עושים התחדשות, הריסה ובניה. אני מקבל תוספת של 25 מ"ר. מטר בנוי במרכז ת"א באזור הזה מגיע גם ל-50,000 שקלים למ"ר. תוספת של 25 מ"ר משמעותה 1,250,000 שקלים לדירה. אני מקבל גם חניה - עוד 400,000 שקלים. אני קופץ בקומה ומקבל מעלית - עוד 300,000 שקלים לדירה.


זה יכול להגיע גם לשני מיליון שקלים השבחה. הדירה שהייתה שווה 4,000,000 שקלים תהיה שווה בתום הפרויקט כ-6,000,000 שקלים, פטורים ממס. אבל ההשבחה של בעל דירה נכס בראשל"צ היא הרבה פחות. צריך לחשוב גם על החלשים יותר. על הדיירים שאף אחד לא רוצה לעשות להם התחדשות. התמ"א לא נותנת לתושבים בבית שאן ובדימונה שום ערך."

 

תכנית הדיור למשתכן לא נותנת מענה לפערים הללו?

 

"אני אספר לך סיפור על נחשים, ואפשר להבין ממנו מה קרה עם המחיר למשתכן. בתקופת הממשל הקולוניאלי הבריטי היה ריבוי נחשי קוברה בהודו. שאלו אנשי הממשל איך נתמודד עם התופעה? ישבו על המדוכה והחליטו לתת פרס כספי לכל מי שיביא ראש של נחש קוברה. ואכן, לתקופה מסוימת נראה שהנחשים נעלמים. אבל אז התברר שיש יותר נחשים מקודם. אנשים הבינו שלגדל נחש עולה פחות מהפרס שמקבלים תמורת מסירתו ואפשר לעשות ביזנס מגידול נחשים. חשבו אנשי הממשל על כיצד להתמודד עם התופעה והחליטו להקטין את הפרס כדי שלא ישתלם לגדל נחשים אלא רק לתפוס אותם בטבע. מה עשו אנשים? שחררו את הנחשים לטבע... לתופעה הזו יש שם. "אפקט הקוברה". המונח מתאר מצב שבו פתרון לא ראוי לבעיה אחת עלול לגרום להחרפת הבעיה".

 

"זה מה שקרה עם המחיר למשתכן. היה ביקוש, ובאו עם תכנית שנתנה מתנה לזוגות צעירים. כולם נהיו זוגות צעירים. נרשמת וזכית, אשריך. לא זכית, לא הפסדת כלום. כתוצאה מכך יותר ויותר אנשים נרשמו, גם מי שלא חשב בכלל לרכוש דירה. רוב הנרשמים אינם זוכים ונפלטים לשוק לאחר פעמיים ושלוש שבהם לא זכו מתוסכלים יותר ונחושים לרכוש דירה, גם לא באמת רצו מלכתחילה. זה כמובן החריף את בעיית הביקוש ולא באמת פתר את בעיית ההיצע.


איך יוצאים מהפלונטר הזה?


"אפשר בפירוש להגדיל היצע ע"י שיפור וקידום התחדשות גם באזורי פריפריה. צריך להקים רשות אחת ציבורית שתנהל ותנייד את כל זכויות הבניה בתחום התחדשות במרכזי הערים. בניין שירצה לעשות תמ"א יפנה לרשות ומפה הרשות תנהל את התכנון ואת הביצוע. הדירות החדשות שיימכרו ייכנסו לקופת הרשות. בכסף אפשר יהיה לעשות פרויקטים גם בבית שאן. שמאי הרשות יקבע את גודל התוספות.


יש לעגן הקמת הרשות בחקיקה המקנה לרשות גם סמכות ליזום הליכי התחדשות במקומות בהם שנדרשת התערבות כגון בתים מסוכנים או אזורים מוזנחים ומסוכנים. הייתי נותן לרשות כזאת סמכות להחליט אם לבצע פרויקט גם אם דיירים לא רוצים, או לא הגיעו להסכמות ביניהם בגלל סכסוכים פנימיים ואינטריגות בין הדיירים.


כדי למנוע פגיעה בזכויות הפרט הייתי בונה מערך של איזונים שיאפשר לעצור את תהליך של התחדשות כדי לאפשר לדיירים שבאמת עלולים להיפגע מהתהליך לדוגמה חולים או מבוגרים, אבל שברירת המחדל תהיה שלרשות הזו תהיה הזכות ליזום ולקדם.


ואם אני יכול לתת עצה אחת לדיירים, זה אל תדחו למחר מה שאתם יכולים לעשות היום. מחר בעל הבית ישתגע. הוא כבר משתגע."

 

נריה כהן, עו"ד


ראש מחלקת התחדשות עירונית - במשרד פלס, מוזר, כהן ושות'
 

פניה ישירה אל: נריה כהן, עו"ד

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

ליקויים בתוספות בנייה בבניין משותף: קבלן בנייה יפצה עקב כשלים בטיחותיים במרפסות

LawGuide, 21/05/2018

בעלי שש דירות בבית משותף יקבלו פיצויים מקבלן הבנייה שהיה אחראי על הרחבת המרפסות בכל דירות הבית המשותף, וזאת לאחר שהתגלו בהן ליקויים, ונקבע כי הקבלן איבד את זכותו לבצע את התיקונים בעצמו

בנית בדירתך ופגעת בדירת השכן? בית המשפט מוסמך לפסוק פיצויים בשל הנזק שנגרם

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 10/05/2018

פעמים רבות נערכת בניה בדירת השכנים אשר בבית המשותף אשר גורמת לנזקים בבית השכן. כיצד ננהג במידה והשכן מסרב לפצות?

הורשת משק חקלאי: כל מה שרצית לדעת

מתן חביביאן משרד עורכי דין, 06/05/2018

כל בעל נחלה במושב מגיע לרגע בו הוא צריך להחליט מי מבין צאצאיו ירש את נחלתו. בשונה מנכסים בעיר, הנחלה במושב הינה נכס מיוחד שיש בו מורכבות לעניין ההורשה, הקושי טמון בעובדה שכל פעולה בנחלה כפופה ל"הסכם המשבצת" שעליו חתומה האגודה השיתופית מול רשות מקרקעי ישראל ובו ישנה הגבלה להעברת הזכויות לצאצא אחד בלבד

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד
053-9428843
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד יסמין מאיר
053-9386798
דיני משפחה, גישור ובוררות
פרי מרקו - עורך דין
053-9429019
הוצאה לפועל
מוטי אדטו
053-9377926
פלילי
סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד
053-9428365
פלילי
פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין
053-9370268
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה

הודעות אחרונות מהפורום

אי תשלום פיצויים ותשלומים לפנסיה

איילת פוליטי | לפני 1 ימים, 17 שעות, 39 דקות | פיצויי פיטורין

אחריות לתיקון תקרה בבית משותף

יוסי | לפני 1 ימים, 17 שעות, 42 דקות | בתים משותפים

דירת שותפים עם אופציה ליציאה

אורי | לפני 1 ימים, 17 שעות, 57 דקות | יחסי שוכר משכיר

איחורים לעבודה עקב טיפולי פוריות

קרו | לפני 1 ימים, 17 שעות, 57 דקות | זכויות נשים

דירשת בעלת הבית לריסוס דירה

ליאור מנחם | לפני 1 ימים, 18 שעות, 0 דקות | יחסי שוכר משכיר

ייעוץ בנוגע לפנסיה תקציבית ואיזון משאבים

עו"ד אריה שם טוב | לפני 1 ימים, 18 שעות, 20 דקות | פנסיה צבאית

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הסדרת מעמד לבן זוג זר או חד מיני - הכיצד? הסדרת מעמד לבני זוג מעורבים - הכיצד?

פייסבוק

עו"ד ומגשרת רבקה ניר

עוסקת בדיני מקרקעין-נדל"ן ועסקאות מכר, משפחה וגישור ופשיטת רגל

053-7105254

עו"ד אביב סטרול

עוסק בתחומים: דיני משפחה, דיני עבודה, הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-6112811

בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון

053-7933102

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310

עו"ד נדב גרינולד

פלילי ותעבורה -נהיגה בפסילה, בשכרות, חקירה משטרתית, ייצוג אסירים

053-6130161

קן-דרור הראל ושות` - משרד עו"ד

משרדנו מעניק ייעוץ וטיפול במשפט מסחרי, דיני עבודה ודיני נזיקין.

053-6112809

בוים & תומא עורכי דין

משרד ותיק ופעיל העסוק בדיני עבודה, נזקי גוף, רשלנות רפואית וביטוח לאומי.

053-8007674

אזי נ. כהן - משרד עורכי דין

עוסק בדיני עבודה, דיני נזיקין על כל רבדיהם ומשפט מסחרי. מייצג בכל הערכאות.

053-9428375

אייל בן ישי משרד עורכי דין

למעלה שנות מ-15 ניסיון ברשלנות רפואית, תביעות ביטוח ותאונות.

053-9377900

משרד עורכי דין משה ליפשיץ

קצין משטרה לשעבר. עוסק במשפט הפלילי, דיני תעבורה ודיני ומשפחה

053-7933120