שמלה ושות' - משרד עו"ד
הרעת תנאים
עו"ד איתמר טורס
גביית חובות שיקים חוזרים
רוני קדמי חברת עורכי דין
אלימות כלכלית
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
עו"ד קארין ברגינסקי
הסדר חוב | מחיקת חובות
עו"ד מאיה רוטנברג
חלוקת רכוש
עו"ד הראל סיל
נדלן באירופה | בודפשט
עו"ד ונוטריון יעקב קסלר
נישואים אזרחיים | התרת נישואין
עו"ד דורון קמיר
תביעת ביטוח
עו"ד סיגל רייך - הלל
תביעת סיעוד
רונן מורנו, עורך דין
ביטוח חיים
עו"ד אייל שטרנברג
יחסי עובד מעביד
עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים

מהם המסים בעסקת מכירת וקניית דירה ואיך ניתן לחסוך במס?

ברכישת ובמכירת דירה, חלים על הקונה ורוכש הדירה, מסים שונים. חלקם בצורתם כמס למדינה וחלקם כהיטל לרשות המקומית, אשר בשטחה מצויה הדירה. אילו מסים חלים וכיצד ניתן לחסוך בהם?

מיכאל גנון ושות`, משרד עורכי דין, 15/05/2017
 

מס שבח הינו מס החל על מוכר דירת מגורים, בגין "הרווח" הנובע ממחיר רכישת הדירה למחיר מכירת הדירה, בחישוב אינפלציוני. כלומר, אם דירה נרכשה בעלות של 1 מיליון שקלים ונמכרה בשווי של 1.8 מיליון שקלים, השבח הנומינאלי הינו 800,000 שקלים, על שבח זה יש לעשות חישוב אינפלציוני מיום הרכישה ועד ליום המכירה, וכך להגיע לשווי השבח הריאלי. נניח השבח הריאלי יהיה 600,000 שקלים, המס על השבח יהיה 25% מהשבח הריאלי, כלומר 150,000 שקלים.


זה לא אומר שבאמת מוכר הדירה יצטרך לשלם סך של 150,000 שקלים, שכן ישנם פטורים והקלות שונות:


א. בחישוב השבח ניתן לבקש הכרה בהוצאות ההשבחה של הדירה, כגון התקנת מזגנים קבועים, החלפת ריצוף, שינוי ועיצוב החלוקה הפנימית של הדירה וכדומה. כמובן ובהנחה שלמוכר הדירה ישנן חשבוניות מקור על הוצאות אלו. כמו כן, ניתן לבקש הכרה בשבח בהוצאות רכישת ומכירת הדירה, כגון שכר טרחת עורך דין, מתווך, שמאי מקרקעין.


ב. בנוסף, ניתן להיעזר בפטורים שונים, המוקנים מכוח חוק מיסוי מקרקעין, כאשר הנפוצים בהם הם פטור במכירת דירה מירושה, חישוב שבח ליניארי ופטור על דירת מגורים מזכה.


כל פטור כזה הוא מאמר בפני עצמו. בעיקרון, פטור במכירת דירה מירושה הינו פטור שיורש דירה זכאי לקבל במכירת דירה שירש, כאשר למוריש בשעת מותו, לא הייתה יותר מדירה אחת.


חישוב שבח ליניארי, הינו חישוב השבח לפי הרפורמה מינואר 2014, לפיה ועד לתאריך הרפורמה ניתן לקבל פטור ממס השבח והשבח יחושב כאילו מניין ימי השבח על הדירה מתחיל בינואר 2014 בלבד ולא ביום בו היא נרכשה בפועל.


ואילו הפטור בגין דירת מגורים מזכה, הינו הפטור הנפוץ ביותר והרלוונטי ביותר למרבית משקי הבית בישראל, הקונים דירת מגורים אחת, מתגוררים בה מספר שנים ולאחר מכן מוכרים אותה וקונים תחתיה דירת מגורים אחרת, מה שנקרא "משפרי דיור".


מס רכישה הינו המס החל על רוכש הדירה


מס הרכישה נקבע על פי מדרגות מס רכישה, כאשר מי שרוכש דירת מגורים יחידה, יהיה פטור מתשלום מס עד לסכום של מיליון ושש מאות אלף שקלים, ולאחר מכן המס עולה ל 3.5% עד לסכום של 3 מיליון שח, ומעל 3 מיליון שקלים המס עומד על 5%, על החלק היחסי. מצד שני, מי שזו דירתו השנייה ומעלה, ישלם מס רכישה בסך של 8% מהשקל הראשון.


גם כאן, מס הרכישה לא חקוק בסלע, כך ולדוגמא, מי שמחזיק בדירת מגורים ומעוניין עתה לרכוש דירת מגורים נוספת להשקעה, אך לא מעוניין למכור את דירתו הראשונה, יכול לרכוש את הדירה להשקעה על שם מי מילדיו הבגירים, או לחילופין להעביר את דירת המגורים שלו על שם מי מילדיו הבגירים ואז לרכוש על שמו את הדירה להשקעה.


או לחילופין, נניח כי דירת המגורים נרכשה על ידי אחד מבני הזוג, מלפני הנישואין (נניח האישה), ניתן לעשות הסכם ממון לפיו דירת המגורים שייכת לאישה בלבד ואינה חלק מהרכוש המשותף של המשפחה, ולאחר מכן בעת רכישת הדירה להשקעה לעשות הצהרה לרשויות המס, לפיה רכישת הדירה החדשה הינה רכושו של הבעל ותירשם על שמו בלבד, וכך לקבל מדרגת מס רכישה לפי רכישת דירה ראשונה, למרות שבפועל זו רכישת דירה שנייה להשקעה.


מהו היטל השבחה?


בניגוד לשני המסים הנ"ל, היטל השבחה הוא מס המשולם לרשות המקומית ולא לאוצר המדינה. משכך ולדעתנו קל יותר להפחית אותו, שכן מניסיוננו המקצועי, הרשויות המקומיות יותר פתוחות ל"סגירת דילים", מאשר רשויות מיסוי מקרקעין.


היטל השבחה הוא מס החל על השבחת הדירה, הנובע מפעולות שביצעה הרשות המקומית, או התירה לבצעם. היטל השבחה נובע בין אם הרשות רק התירה לבנות עוד חדר בדירה, התירה אחוזי בנייה על הגג, התירה הרחבת מרפסת או גינה, ובין אם השבחה זו בוצעה בפועל. עצם מתן ההיתר שנותנת הרשות המקומית לבנות על הגג או להרחיב את הדירה, יש בה כדי להשביח את הדירה.


גובה היטל ההשבחה הינו מחצית מסכום ההשבחה. נניח אם הרשות התירה הוספת חדר נוסף בדירה, ובעקבות כך עלה ערך הדירה ב 200 אלף שקלים, יהיה גובה היטל ההשבחה 100 אלף שקלים. הבעייתיות בהיטל ההשבחה היא שהוא מחושב ביום מתן ההיתר, ואילו תשלומו של היטל ההשבחה יהיה ביום מימוש הזכויות בדירה, קרי - ביום מכירתה.


מדוע הדבר בעייתי? נניח כי התוכנית המתירה היטל השבחה אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשנת 2016, שנה בה הייתה גאות במחירי הדירות, ואילו הנכס ימומש בשנת 2020, במידה ובשנת 2020 תהיה ירידה במחירי הדירות, תקופת שפל או משבר במחירי הדירות, יוצא שמוכר הדירה יאלץ לשלם היטל השבחה על השבחה שהוא מעולם לא קיבל!


עם זאת, היות והיטל ההשבחה הוא משהו תיאורטי בעת יצירתו, שכן הוא נקבע כאמור ביום אישור השינוי בתב"ע (תוכנית בינוי עיר) ולא ביום מימוש הזכויות בדירה בפועל, ניתן לחלוק על השמאות של הרשות המקומית ולהגיש שמאות נגדית, וכך לנסות ולסגור עם הרשות המקומית בפשרה.


לרשויות המקומיות ישנה נטייה לסגור בפשרות, שכן הרשויות מעדיפות לקבל חלק מהכסף בצורה בטוחה, מאשר להיגרר לבית המשפט ולהסתכן בתקדים שיפגע בגביית ההיטל מהתושבים האחרים. אחרי הכל, רוב התושבים מקבלים בהכנעה ומשלמים את היטל ההשבחה, בבחינת "אין מה לעשות" ורק מעטים מקבלים את דרישות תשלום המסים השונים, כדרישה הפתוחה למשא ומתן.


ישנם כמובן גם היטלי פיתוח למיניהם, כגון היטל כבישים ומדרכות, היטל תיעול, היטל פיתוח או אגרת הנחת צנרת, היטל ביוב והיטל שטחים ציבוריים.


היטלים אלו לא קשורים באופן ישיר לקניית ומכירת דירה, אלא אי תשלומם על ידי בעל הדירה, יגרום לכך כי הרשות המקומית תמנע מבעל הדירה קבלת אישור עירייה לטאבו, מה שיכניס את בעל הדירה להפרת חוזה למול הקונה, ובכך למעשה יאלץ את בעל הדירה לשלם את ההיטל, לרבות כל ההצמדה והריבית מיום דרישת ההיטל לראשונה.


יוער כי גם היטלים אלו נקבעים על ידי כל רשות מקומית, ועל פי כלליה והחלטותיה בגופי העירייה, ומשכך גם כאן גובה ההיטל נתון למשא ומתן.

 

 

 

פניה ישירה אל: מיכאל גנון ושות`, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

השקעות נדל"ן באירופה: האם ההשקעה משתלמת?

LawGuide, 27/06/2017

מהם ההבדלים העיקריים בין השקעה בנדל"ן בישראל לבין קניית נכסים להשקעה באירופה, מהן הדרכים להשקיע בנדל"ן באירופה, ומהם החסרונות והיתרונות ברכישת דירות להשקעה באירופה?

מכירת ורכישת נכס מקרקעין עם חריגות בניה: מהן ההשלכות?

חוה אפשטיין - משרד עו"ד ושמאות מקרקעין, 21/06/2017

בנכסי מקרקעין רבים בישראל, בעיקר בתים צמודי קרקע, ישנן חריגות בניה. מוכר או קונה בית עם חריגות בניה צריך לדעת מהן ההשלכות בעסקת מכר זו

רכישת מגרש לבניה: מהם הסיכונים ואילו בדיקות צריך לבצע?

LawGuide, 19/06/2017

בניגוד לרכישת דירה למגורים שנבנתה על ידי קבלן, מי שרוכש קרקע לבניה יכול לבנות את ביתו מן היסוד ולתכנן אותו כרצונו ולפי יכולותיו ומידותיו. אילו הוצאות צריך להביא בחשבון ברכישת מגרש לבניה, ומה חייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד טלי כהן דנינו
053-9370259
דיני משפחה
עו"ד פלילי – גיל באיער
053-9428974
פלילי
עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון
053-9428386
דיני משפחה, דיני עבודה
עו"ד עמית כהן
דיני תעבורה
לנציאנו, פרייז ושות`
053-9428442
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד שרון בירון מרקוביץ
053-9428863
רשלנות רפואית

הודעות אחרונות מהפורום

האם אני זכאי לפיצויי פיטורין?

רון טובלי | לפני 1 שעות, 18 דקות | פיצויי פיטורין

קצבת זקנה או קצבת נכות עקב אי כושר עבודה

שלמה | לפני 1 שעות, 19 דקות | אובדן כושר עבודה

תצלומי הודעות ווטסאפ בבית הדין הרבני

שלומי | לפני 1 שעות, 22 דקות | כתובה | סרבנות גט

תביעת קבלן בבית מחולק בבניין משותף

נמדר | לפני 1 שעות, 23 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

הפרשות לפנסיה למקבל קצבת זקנה

שלומית | לפני 1 שעות, 50 דקות | דיני פנסיה | פרישה מעבודה

אופציות לבעלות משותפת על דירה

עליסה | לפני 2 שעות, 18 דקות | מקרקעין - נדל``ן

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

זכויותיו של עובד בקבלת תשלום על שעות נוספות תביעה מול הביטוח הלאומי

פייסבוק

עו"ד ינון ברקאי

ניסיון עשיר במקרקעין, תמ"א 38, משפט אזרחי, הוצל"פ ולשון הרע

053-9386751

בנימיני-דבש משרד עו"ד

משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.

053-6130832

משרד עו"ד גיורא זילברשטיין

עוסק במשפט הפלילי על כל רבדיו

053-9428560

אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות

053-9428996

עו"ד טלי כהן דנינו

ייצוג לגירושין של נשים נפגעות אלימות במשפחה בביה"ד הרבני ובה"מ למשפחה.

053-9370259

עו"ד משה אבני

עוסק בתחום המשפט האזרחי-מסחרי, תעבורה, מקרקעין ודיני עבודה

053-9377892

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

אופיר פרל משרד עורכי דין

הוצל"פ, פשט"ר, משפט אזרחי, מקרקעין נדל"ן

053-9428551

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

עו"ד שמעון צור

עוסק בתחום הפלילי, תעבורה, משפחה מזה 17 שנים

053-7105257

דוד סער, משרד עו"ד

עוסק בתביעות נזקי גוף, דיני עבודה, ביטוח, פנסיה

053-9428975

עו"ד ומגשר יעקב אברמוביץ

משרדנו עוסק בדיני עבודה, משפחה, מקרקעין והוצאה לפועל

053-7931313