עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד גל גורודיסקי
זכויות עובדים
עו"ד דבבורה אביטבול
צרפת | דרכון צרפתי
עו"ד דרורית מלינרסקי
חוזה שכירות
עו"ד אופיר בן משה
תאונות כלליות
עו"ד גיל בר
בית דין לעבודה
עו"ד אופיר פרל
איחוד תיקים
עו"ד יהונתן גולדברג
נדל"ן בארה"ב
עורך פטנטים ס. וינוגרדוב
סימני מסחר | מדגמים
עו"ד הראל סיל
נדלן באירופה | בודפשט
עו"ד ומגשרת עידית פוליבודה – אגוזי
גישור משפחתי
עו"ד בתיה אשורי
התנגדות לצוואה
עו"ד גילה עיני
הסכם גירושין

מהם המסים בעסקת מכירת וקניית דירה ואיך ניתן לחסוך במס?

ברכישת ובמכירת דירה, חלים על הקונה ורוכש הדירה, מסים שונים. חלקם בצורתם כמס למדינה וחלקם כהיטל לרשות המקומית, אשר בשטחה מצויה הדירה. אילו מסים חלים וכיצד ניתן לחסוך בהם?

מיכאל גנון ושות`, משרד עורכי דין, 15/05/2017
 

מס שבח הינו מס החל על מוכר דירת מגורים, בגין "הרווח" הנובע ממחיר רכישת הדירה למחיר מכירת הדירה, בחישוב אינפלציוני. כלומר, אם דירה נרכשה בעלות של 1 מיליון שקלים ונמכרה בשווי של 1.8 מיליון שקלים, השבח הנומינאלי הינו 800,000 שקלים, על שבח זה יש לעשות חישוב אינפלציוני מיום הרכישה ועד ליום המכירה, וכך להגיע לשווי השבח הריאלי. נניח השבח הריאלי יהיה 600,000 שקלים, המס על השבח יהיה 25% מהשבח הריאלי, כלומר 150,000 שקלים.


זה לא אומר שבאמת מוכר הדירה יצטרך לשלם סך של 150,000 שקלים, שכן ישנם פטורים והקלות שונות:


א. בחישוב השבח ניתן לבקש הכרה בהוצאות ההשבחה של הדירה, כגון התקנת מזגנים קבועים, החלפת ריצוף, שינוי ועיצוב החלוקה הפנימית של הדירה וכדומה. כמובן ובהנחה שלמוכר הדירה ישנן חשבוניות מקור על הוצאות אלו. כמו כן, ניתן לבקש הכרה בשבח בהוצאות רכישת ומכירת הדירה, כגון שכר טרחת עורך דין, מתווך, שמאי מקרקעין.


ב. בנוסף, ניתן להיעזר בפטורים שונים, המוקנים מכוח חוק מיסוי מקרקעין, כאשר הנפוצים בהם הם פטור במכירת דירה מירושה, חישוב שבח ליניארי ופטור על דירת מגורים מזכה.


כל פטור כזה הוא מאמר בפני עצמו. בעיקרון, פטור במכירת דירה מירושה הינו פטור שיורש דירה זכאי לקבל במכירת דירה שירש, כאשר למוריש בשעת מותו, לא הייתה יותר מדירה אחת.


חישוב שבח ליניארי, הינו חישוב השבח לפי הרפורמה מינואר 2014, לפיה ועד לתאריך הרפורמה ניתן לקבל פטור ממס השבח והשבח יחושב כאילו מניין ימי השבח על הדירה מתחיל בינואר 2014 בלבד ולא ביום בו היא נרכשה בפועל.


ואילו הפטור בגין דירת מגורים מזכה, הינו הפטור הנפוץ ביותר והרלוונטי ביותר למרבית משקי הבית בישראל, הקונים דירת מגורים אחת, מתגוררים בה מספר שנים ולאחר מכן מוכרים אותה וקונים תחתיה דירת מגורים אחרת, מה שנקרא "משפרי דיור".


מס רכישה הינו המס החל על רוכש הדירה


מס הרכישה נקבע על פי מדרגות מס רכישה, כאשר מי שרוכש דירת מגורים יחידה, יהיה פטור מתשלום מס עד לסכום של מיליון ושש מאות אלף שקלים, ולאחר מכן המס עולה ל 3.5% עד לסכום של 3 מיליון שח, ומעל 3 מיליון שקלים המס עומד על 5%, על החלק היחסי. מצד שני, מי שזו דירתו השנייה ומעלה, ישלם מס רכישה בסך של 8% מהשקל הראשון.


גם כאן, מס הרכישה לא חקוק בסלע, כך ולדוגמא, מי שמחזיק בדירת מגורים ומעוניין עתה לרכוש דירת מגורים נוספת להשקעה, אך לא מעוניין למכור את דירתו הראשונה, יכול לרכוש את הדירה להשקעה על שם מי מילדיו הבגירים, או לחילופין להעביר את דירת המגורים שלו על שם מי מילדיו הבגירים ואז לרכוש על שמו את הדירה להשקעה.


או לחילופין, נניח כי דירת המגורים נרכשה על ידי אחד מבני הזוג, מלפני הנישואין (נניח האישה), ניתן לעשות הסכם ממון לפיו דירת המגורים שייכת לאישה בלבד ואינה חלק מהרכוש המשותף של המשפחה, ולאחר מכן בעת רכישת הדירה להשקעה לעשות הצהרה לרשויות המס, לפיה רכישת הדירה החדשה הינה רכושו של הבעל ותירשם על שמו בלבד, וכך לקבל מדרגת מס רכישה לפי רכישת דירה ראשונה, למרות שבפועל זו רכישת דירה שנייה להשקעה.


מהו היטל השבחה?


בניגוד לשני המסים הנ"ל, היטל השבחה הוא מס המשולם לרשות המקומית ולא לאוצר המדינה. משכך ולדעתנו קל יותר להפחית אותו, שכן מניסיוננו המקצועי, הרשויות המקומיות יותר פתוחות ל"סגירת דילים", מאשר רשויות מיסוי מקרקעין.


היטל השבחה הוא מס החל על השבחת הדירה, הנובע מפעולות שביצעה הרשות המקומית, או התירה לבצעם. היטל השבחה נובע בין אם הרשות רק התירה לבנות עוד חדר בדירה, התירה אחוזי בנייה על הגג, התירה הרחבת מרפסת או גינה, ובין אם השבחה זו בוצעה בפועל. עצם מתן ההיתר שנותנת הרשות המקומית לבנות על הגג או להרחיב את הדירה, יש בה כדי להשביח את הדירה.


גובה היטל ההשבחה הינו מחצית מסכום ההשבחה. נניח אם הרשות התירה הוספת חדר נוסף בדירה, ובעקבות כך עלה ערך הדירה ב 200 אלף שקלים, יהיה גובה היטל ההשבחה 100 אלף שקלים. הבעייתיות בהיטל ההשבחה היא שהוא מחושב ביום מתן ההיתר, ואילו תשלומו של היטל ההשבחה יהיה ביום מימוש הזכויות בדירה, קרי - ביום מכירתה.


מדוע הדבר בעייתי? נניח כי התוכנית המתירה היטל השבחה אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשנת 2016, שנה בה הייתה גאות במחירי הדירות, ואילו הנכס ימומש בשנת 2020, במידה ובשנת 2020 תהיה ירידה במחירי הדירות, תקופת שפל או משבר במחירי הדירות, יוצא שמוכר הדירה יאלץ לשלם היטל השבחה על השבחה שהוא מעולם לא קיבל!


עם זאת, היות והיטל ההשבחה הוא משהו תיאורטי בעת יצירתו, שכן הוא נקבע כאמור ביום אישור השינוי בתב"ע (תוכנית בינוי עיר) ולא ביום מימוש הזכויות בדירה בפועל, ניתן לחלוק על השמאות של הרשות המקומית ולהגיש שמאות נגדית, וכך לנסות ולסגור עם הרשות המקומית בפשרה.


לרשויות המקומיות ישנה נטייה לסגור בפשרות, שכן הרשויות מעדיפות לקבל חלק מהכסף בצורה בטוחה, מאשר להיגרר לבית המשפט ולהסתכן בתקדים שיפגע בגביית ההיטל מהתושבים האחרים. אחרי הכל, רוב התושבים מקבלים בהכנעה ומשלמים את היטל ההשבחה, בבחינת "אין מה לעשות" ורק מעטים מקבלים את דרישות תשלום המסים השונים, כדרישה הפתוחה למשא ומתן.


ישנם כמובן גם היטלי פיתוח למיניהם, כגון היטל כבישים ומדרכות, היטל תיעול, היטל פיתוח או אגרת הנחת צנרת, היטל ביוב והיטל שטחים ציבוריים.


היטלים אלו לא קשורים באופן ישיר לקניית ומכירת דירה, אלא אי תשלומם על ידי בעל הדירה, יגרום לכך כי הרשות המקומית תמנע מבעל הדירה קבלת אישור עירייה לטאבו, מה שיכניס את בעל הדירה להפרת חוזה למול הקונה, ובכך למעשה יאלץ את בעל הדירה לשלם את ההיטל, לרבות כל ההצמדה והריבית מיום דרישת ההיטל לראשונה.


יוער כי גם היטלים אלו נקבעים על ידי כל רשות מקומית, ועל פי כלליה והחלטותיה בגופי העירייה, ומשכך גם כאן גובה ההיטל נתון למשא ומתן.

 

 

 

פניה ישירה אל: מיכאל גנון ושות`, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

סכסוך עם ועד הבית: מהם הפתרונות האפשריים?

LawGuide, 17/08/2017

מי מוסמך לדון במחלוקות בין נציגות ועד הבית והדיירים, והאם ניתן לתבוע את נציגות ועד הבית עקב סירוב לבקשות מצד הדיירים או אי שמירה על ניקיון הבית המשותף?

מחיר למשתכן למשפרי דיור: לא רק למי שאין בבעלותו דירה

LawGuide, 15/08/2017

לאחרונה הוחלט כי גם בעלי דירות המוגדרים כמשפרי דיור יוכלו לרכוש דירות מוזלות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ולא רק מחוסרי דיור אשר מעוניינים לקנות את דירתם הראשונה. מהם התנאים החדשים שנקבעו?

איך בוחרים נציגות בית משותף בפרויקט פינוי בינוי?

LawGuide, 13/08/2017

במסגרת פרויקט פינוי בינוי מקבלים הדיירים דירות חדשות לחלוטין. מדוע חשוב למנות נציגות של בעלי הדירות כאשר מתנהלים מול הגורמים השונים בהליך התחדשות עירונית, ומהן הסמכויות של נציגות הבית המשותף?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד פלילי – גיל באיער
053-9428974
פלילי
ליפקין את ליפקין
053-9428824
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
עו"ד חגית רייזמן-אבודרהם
053-9428412
פלילי
אולניק לינוי משרד עו"ד
053-9386726
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
עו"ד עמית כהן
דיני תעבורה
עו"ד רות שטרנברג
053-9428582
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש

הודעות אחרונות מהפורום

העברת זכויות בירושה, מהו ההליך?

סיון יהב | לפני 3 שעות, 54 דקות | עריכת צוואה | רישום צוואה

איחור של שליח מטעם בזק

חן בורנשטיין | לפני 4 שעות, 35 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

יעוץ וייצוג חד פעמי לענין הפטר בהוצלפ שכבר הוגש

עדינה | לפני 4 שעות, 49 דקות | פשיטת רגל

אזכור מוטבים בצוואה של אב

רחל | לפני 4 שעות, 50 דקות | עריכת צוואה | רישום צוואה

חופשת לידה בזמן ולאחר התמחות במשפטים

מתמחה במשפטים | לפני 4 שעות, 57 דקות | זכויות נשים

בקשה לגמלת ילד נכה המוגשת לאחר גיל 18

משה | לפני 5 שעות, 2 דקות | ביטוח לאומי

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד מוטי אדטו מדבר על חקירה במשטרה עורך דין צבאי | משפט צבאי | מוטי אדטו עורך דין צבאי

פייסבוק

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869

בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון

עוסקים מזה שנים במשפחה, מקרקעין וחדלות פירעון

053-7933102

עו"ד טלי כהן דנינו

ייצוג לגירושין של נשים נפגעות אלימות במשפחה בביה"ד הרבני ובה"מ למשפחה.

053-9370259

יהושוע (שוקי) בלנגה -משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבד

053-9428843

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582

עו"ד חיים אליה

הצלחות מוכחות בדיני תעבורה, משפט פלילי ותכנון ובניה

053-7101868

דוד סער, משרד עו"ד

עוסק בתביעות נזקי גוף, דיני עבודה, ביטוח, פנסיה

053-9428975

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

אולניק לינוי משרד עו"ד

ניסיון עשיר במימוש זכויות רפואיות. ביטוח לאומי, מס` הכנסה וחברות הביטוח

053-9386726

מוטי אדטו

עו"ד פלילי באזור מרכז וירושלים בעל 18 שנות ניסיון בייצוג נורמטיביים במשפט פלילי

053-9377926

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ונוסה ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600