עו"ד דבבורה אביטבול
צרפת | דרכון צרפתי
עו"ד יואב קליין
ליווי סטארט אפ
טו"ר אביחיל צדוק
כתובה | סרבנות גט
עו"ד דרור דיין
גירושין
משרד עורכי הדין אלגבי אגבלי ושות'
רשלנות בניתוח
עו"ד אסף אלקוני
רכישת/מכירת דירה
עו"ד גיל באיער
כתב אישום
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד נעם קונפינו
נהיגה ללא רישיון או ביטוח
עו"ד אבי גפן
בית דין רבני
עו"ד רבקה ניר
רישום קבלנים
עו״ד קליה טאוזר ליפקין
חשבון מוגבל
עו"ד יוחאי ניר (נאוי)
בתים משותפים

מהם המסים בעסקת מכירת וקניית דירה ואיך ניתן לחסוך במס?

ברכישת ובמכירת דירה, חלים על הקונה ורוכש הדירה, מסים שונים. חלקם בצורתם כמס למדינה וחלקם כהיטל לרשות המקומית, אשר בשטחה מצויה הדירה. אילו מסים חלים וכיצד ניתן לחסוך בהם?

מיכאל גנון ושות`, משרד עורכי דין, 15/05/2017
 

מס שבח הינו מס החל על מוכר דירת מגורים, בגין "הרווח" הנובע ממחיר רכישת הדירה למחיר מכירת הדירה, בחישוב אינפלציוני. כלומר, אם דירה נרכשה בעלות של 1 מיליון שקלים ונמכרה בשווי של 1.8 מיליון שקלים, השבח הנומינאלי הינו 800,000 שקלים, על שבח זה יש לעשות חישוב אינפלציוני מיום הרכישה ועד ליום המכירה, וכך להגיע לשווי השבח הריאלי. נניח השבח הריאלי יהיה 600,000 שקלים, המס על השבח יהיה 25% מהשבח הריאלי, כלומר 150,000 שקלים.


זה לא אומר שבאמת מוכר הדירה יצטרך לשלם סך של 150,000 שקלים, שכן ישנם פטורים והקלות שונות:


א. בחישוב השבח ניתן לבקש הכרה בהוצאות ההשבחה של הדירה, כגון התקנת מזגנים קבועים, החלפת ריצוף, שינוי ועיצוב החלוקה הפנימית של הדירה וכדומה. כמובן ובהנחה שלמוכר הדירה ישנן חשבוניות מקור על הוצאות אלו. כמו כן, ניתן לבקש הכרה בשבח בהוצאות רכישת ומכירת הדירה, כגון שכר טרחת עורך דין, מתווך, שמאי מקרקעין.


ב. בנוסף, ניתן להיעזר בפטורים שונים, המוקנים מכוח חוק מיסוי מקרקעין, כאשר הנפוצים בהם הם פטור במכירת דירה מירושה, חישוב שבח ליניארי ופטור על דירת מגורים מזכה.


כל פטור כזה הוא מאמר בפני עצמו. בעיקרון, פטור במכירת דירה מירושה הינו פטור שיורש דירה זכאי לקבל במכירת דירה שירש, כאשר למוריש בשעת מותו, לא הייתה יותר מדירה אחת.


חישוב שבח ליניארי, הינו חישוב השבח לפי הרפורמה מינואר 2014, לפיה ועד לתאריך הרפורמה ניתן לקבל פטור ממס השבח והשבח יחושב כאילו מניין ימי השבח על הדירה מתחיל בינואר 2014 בלבד ולא ביום בו היא נרכשה בפועל.


ואילו הפטור בגין דירת מגורים מזכה, הינו הפטור הנפוץ ביותר והרלוונטי ביותר למרבית משקי הבית בישראל, הקונים דירת מגורים אחת, מתגוררים בה מספר שנים ולאחר מכן מוכרים אותה וקונים תחתיה דירת מגורים אחרת, מה שנקרא "משפרי דיור".


מס רכישה הינו המס החל על רוכש הדירה


מס הרכישה נקבע על פי מדרגות מס רכישה, כאשר מי שרוכש דירת מגורים יחידה, יהיה פטור מתשלום מס עד לסכום של מיליון ושש מאות אלף שקלים, ולאחר מכן המס עולה ל 3.5% עד לסכום של 3 מיליון שח, ומעל 3 מיליון שקלים המס עומד על 5%, על החלק היחסי. מצד שני, מי שזו דירתו השנייה ומעלה, ישלם מס רכישה בסך של 8% מהשקל הראשון.


גם כאן, מס הרכישה לא חקוק בסלע, כך ולדוגמא, מי שמחזיק בדירת מגורים ומעוניין עתה לרכוש דירת מגורים נוספת להשקעה, אך לא מעוניין למכור את דירתו הראשונה, יכול לרכוש את הדירה להשקעה על שם מי מילדיו הבגירים, או לחילופין להעביר את דירת המגורים שלו על שם מי מילדיו הבגירים ואז לרכוש על שמו את הדירה להשקעה.


או לחילופין, נניח כי דירת המגורים נרכשה על ידי אחד מבני הזוג, מלפני הנישואין (נניח האישה), ניתן לעשות הסכם ממון לפיו דירת המגורים שייכת לאישה בלבד ואינה חלק מהרכוש המשותף של המשפחה, ולאחר מכן בעת רכישת הדירה להשקעה לעשות הצהרה לרשויות המס, לפיה רכישת הדירה החדשה הינה רכושו של הבעל ותירשם על שמו בלבד, וכך לקבל מדרגת מס רכישה לפי רכישת דירה ראשונה, למרות שבפועל זו רכישת דירה שנייה להשקעה.


מהו היטל השבחה?


בניגוד לשני המסים הנ"ל, היטל השבחה הוא מס המשולם לרשות המקומית ולא לאוצר המדינה. משכך ולדעתנו קל יותר להפחית אותו, שכן מניסיוננו המקצועי, הרשויות המקומיות יותר פתוחות ל"סגירת דילים", מאשר רשויות מיסוי מקרקעין.


היטל השבחה הוא מס החל על השבחת הדירה, הנובע מפעולות שביצעה הרשות המקומית, או התירה לבצעם. היטל השבחה נובע בין אם הרשות רק התירה לבנות עוד חדר בדירה, התירה אחוזי בנייה על הגג, התירה הרחבת מרפסת או גינה, ובין אם השבחה זו בוצעה בפועל. עצם מתן ההיתר שנותנת הרשות המקומית לבנות על הגג או להרחיב את הדירה, יש בה כדי להשביח את הדירה.


גובה היטל ההשבחה הינו מחצית מסכום ההשבחה. נניח אם הרשות התירה הוספת חדר נוסף בדירה, ובעקבות כך עלה ערך הדירה ב 200 אלף שקלים, יהיה גובה היטל ההשבחה 100 אלף שקלים. הבעייתיות בהיטל ההשבחה היא שהוא מחושב ביום מתן ההיתר, ואילו תשלומו של היטל ההשבחה יהיה ביום מימוש הזכויות בדירה, קרי - ביום מכירתה.


מדוע הדבר בעייתי? נניח כי התוכנית המתירה היטל השבחה אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשנת 2016, שנה בה הייתה גאות במחירי הדירות, ואילו הנכס ימומש בשנת 2020, במידה ובשנת 2020 תהיה ירידה במחירי הדירות, תקופת שפל או משבר במחירי הדירות, יוצא שמוכר הדירה יאלץ לשלם היטל השבחה על השבחה שהוא מעולם לא קיבל!


עם זאת, היות והיטל ההשבחה הוא משהו תיאורטי בעת יצירתו, שכן הוא נקבע כאמור ביום אישור השינוי בתב"ע (תוכנית בינוי עיר) ולא ביום מימוש הזכויות בדירה בפועל, ניתן לחלוק על השמאות של הרשות המקומית ולהגיש שמאות נגדית, וכך לנסות ולסגור עם הרשות המקומית בפשרה.


לרשויות המקומיות ישנה נטייה לסגור בפשרות, שכן הרשויות מעדיפות לקבל חלק מהכסף בצורה בטוחה, מאשר להיגרר לבית המשפט ולהסתכן בתקדים שיפגע בגביית ההיטל מהתושבים האחרים. אחרי הכל, רוב התושבים מקבלים בהכנעה ומשלמים את היטל ההשבחה, בבחינת "אין מה לעשות" ורק מעטים מקבלים את דרישות תשלום המסים השונים, כדרישה הפתוחה למשא ומתן.


ישנם כמובן גם היטלי פיתוח למיניהם, כגון היטל כבישים ומדרכות, היטל תיעול, היטל פיתוח או אגרת הנחת צנרת, היטל ביוב והיטל שטחים ציבוריים.


היטלים אלו לא קשורים באופן ישיר לקניית ומכירת דירה, אלא אי תשלומם על ידי בעל הדירה, יגרום לכך כי הרשות המקומית תמנע מבעל הדירה קבלת אישור עירייה לטאבו, מה שיכניס את בעל הדירה להפרת חוזה למול הקונה, ובכך למעשה יאלץ את בעל הדירה לשלם את ההיטל, לרבות כל ההצמדה והריבית מיום דרישת ההיטל לראשונה.


יוער כי גם היטלים אלו נקבעים על ידי כל רשות מקומית, ועל פי כלליה והחלטותיה בגופי העירייה, ומשכך גם כאן גובה ההיטל נתון למשא ומתן.

 

 

 

פניה ישירה אל: מיכאל גנון ושות`, משרד עורכי דין

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

העברת דירה במתנה לילד: האם ניתן לבטל התחייבות?

LawGuide, 17/10/2017

האם הורים שנותנים לילדיהם דירה במתנה יכולים לחזור בהם ולבטל את ההעברה? האם ניתן להתחרט כשמדובר על התחייבות להעברת הנכס, לפני שההעברה התבצעה בפועל?

עיכוב בפרויקט תמ"א 38: מתי ניתן לתבוע פיצויים?

LawGuide, 16/10/2017

לא פעם חלים עיכובים של חודשים רבים ואפילו שנים בהתקדמות פרויקטים לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38. מהן הסיבות לעיכובים ובאילו מקרים אפשר לקבל פיצויים מהיזם או מחברת הבנייה?

פינוי דירה שכורה: כך מתמודדים עם שוכרים שלא משלמים

LawGuide, 26/09/2017

מהן האפשרויות העומדות בפני בעל דירה כאשר השוכרים אינם משלמים את שכר הדירה והחשבונות? בתוך כמה זמן יינתן צו לפינוי שוכרים במצב של אי תשלום דמי שכירות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד שי הראל
053-9386774
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
מוטי אדטו
053-9377926
פלילי
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון
053-7933102
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
עו"ד ינון ברקאי
053-8007614
נזקי גוף תאונות, מקרקעין נדל"ן
עו"ד פלילי – גיל באיער
053-9428974
פלילי
תמר בן אלי, משרד עו"ד
053-6130153
דיני משפחה

הודעות אחרונות מהפורום

פיטורי עובדת אחרי חופשת לידה

יוכי | לפני 39 דקות | זכויות נשים

אי תשלום עבור ימי הכשרה

עמית | לפני 43 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

חוזה מול חברה למימוש זכויות רפואיות

שירה | לפני 49 דקות | ביטוח לאומי

הבוס מנסה להפיל עלי את התיק

משה רחמינוב | לפני 54 דקות | יחסי עובד מעביד

החסרת שעות לעומת שעות נוספות

דנה | לפני 56 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

פליטת פה של מנהל - האם יש בזה אפליה?

עובדת | לפני 1 שעות, 19 דקות | אפליה ושימוע בעבודה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הליך פשיטת רגל - הרפורמה החדשה עו"ד מוטי אדטו מדבר על עבירות קלות

פייסבוק

עו"ד אלעד שאול

תובע פלילי בעברו, בעל משרד עו"ד פליליים המייצג לקוחות נורמטיביים

053-9386765

תמר בן אלי, משרד עו"ד

עו"ד בן אלי עוסקת מזה שנים בתחום דיני המשפחה, מקרקעין והוצל"פ.

053-6130153

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

עו"ד שי הראל

עוסק במקרקעין, תמ"א 38, צוואת ירושות ואזרחות רומנית.

053-9370222

אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות

053-9428996

עו"ד שרון בירון מרקוביץ

עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון

053-9428863

עו"ד שי טל

ניסיון מעל 10 שנים בדיני עבודה, דיני ספורט, מקרקעין נדל"ן ומשפט אזרחי

053-8007594

פרי מרקו - עורך דין

פשיטת רגל, מחיקת חובות הוצאה לפועל ובנקים

053-9429019

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

עו"ד רועי ברומר

משרדנו עוסק בתחומי דיני משפחה על כל אופניו בדגש על זכויות הילד ומזונות

053-7933126

משרד עו"ד גיורא זילברשטיין

עוסק במשפט הפלילי על כל רבדיו

053-9428560

אחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריון

מחיקת חובות, צוואה, ירושה, מקרקעין, דיני מושבים, הוצאה לפועל

053-7101189