משרד עורכי הדין אלגבי אגבלי ושות'
רשלנות בניתוח
עו"ד אבי גפן
בית דין רבני
עו"ד גונן קסטנבאום
פירוק חברות | הקפאת הליכים
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים
עו"ד עידו לשם
אפוטרופסות וקשישים
עו"ד רגב אלקיים
רישום בטאבו
עו"ד לירן מיכאל
מנהלי, רשויות ובג"צ
עו"ד פרי מרקו
התנגדות לביצוע שטר
עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים
טוען רבני - הרב נחום מרגוליס
הסכם שלום בית
יעל קוזמנקו & מיכל כחלון עורכות דין
נגישות לנכים

הסכם קומבינציה: מה חובה לכלול בחוזה עסקת קומבינציה?

בהסכם קומבינציה חותמים בעלי קרקע וקבלן או יזם על עסקה לבנייה שבמסגרתה חלק מהזכויות במגרש יועברו לקבלן תמורת שירותי הבנייה שיקבל בעל המקרקעין. אילו סעיפים חייבים להיכלל בחוזה, ומה קורה אם אחד הצדדים מפר את ההסכם?

LawGuide, 11/05/2017
 

עסקת קומבינציה בין יזם ובעל מקרקעין למעשה כוללת שתי עסקאות שונות: הראשונה היא מכירת חלק מהזכויות במגרש לקבלן, והשנייה היא מתן שירותי בנייה על הקרקע על ידי הקבלן. כך יכול בעל הקרקע לממש את זכויות הבנייה מבלי לעמוד בהוצאות הרבות ובלוגיסטיקה המורכבת של הבנייה בעצמו, ואילו הקבלן יקבל חלק מיחידות הדיור שייבנו ויוכל להפיק רווחים באמצעות מכירתן.


ישנן הטבות שונות שניתן לנצל במסגרת עסקת קומבינציה, כגון תשלומי מס מופחתים ואפשרויות מגוונות לתכנוני מס. עם זאת, מדובר בעסקת חליפין המתבצעת על פני זמן רב, כאשר בעל הקרקע יקבל את התמורה רק בסופו של ההליך, ולכן גלומים בתוכה סיכונים. למשל, סכסוכים בין הצדדים, עיכוב לא סביר של התקדמות הבנייה או הקפאתה, עלויות לא צפויות ועוד.


על כן, חשוב להסדיר באמצעות הסכם הקומבינציה ערבויות והתחייבויות לעמוד בלוח זמנים מסוים, וכן לקבוע מנגנוני פיצויים במקרה של הפרת החוזה.


חוזה קומבינציה בין קבלן לבעלי קרקע: אילו סוגי הסכמים קיימים?


ישנם מספר סוגים מקובלים לביצוע הסכמי קומבינציה. אחד ההסכמים הנפוצים הוא העברת 60% ממספר דירות המגורים אשר ייבנו על הקרקע לקבלן, וזאת תמורת שירותי הבנייה וקבלת 40% מיחידות הדיור על ידי בעל האדמה.


ניתן לעגן באמצעות הסכם הקומבינציה אף עסקה אחרת, שבמסגרתה מנתקים את שתי העסקאות לעסקאות נפרדות לצורך חיסכון במס. כלומר, מפצלים את העסקה למכירת חלק מהקרקע ואת מתן שירותי הבנייה. אפשר לבצע זאת בפועל באמצעות העברת חלק מהקרקע לבן משפחה ללא תמורה, ולאחר תקופת צינון למכור חלק מהקרקע לקבלן. במועד זה, בן המשפחה יחתום על הסכם עם הקבלן לקבלת שירותי בנייה.


דרך נוספת לבצע עסקת קומבינציה היא מכירת חלק מהזכויות בקרקע לקבוצת רכישה אשר התגבשה לצורך הקמת בניין מגורים, כאשר כל חבר מקבוצת הרכישה יקבל בסופו של דבר דירה. בשיטה זו בעצם הסכם הקומבינציה לא נחתם עם קבלן אלא עם קבוצת הרכישה, אשר תהיה אחראית לאספקת שירותי הבנייה.


מה קורה אם אחד מהצדדים לא עומד בהסכם הקומבינציה? בני זוג שקיבלו דירה קטנה יותר ממה שהובטח להם בחוזה, קיבלו פיצויים בסכום של 270 אלף שקלים


במקרה שנדון בבית המשפט המחוזי בתל אביב, התקבל ערעורם של בני זוג אשר לא קיבלו את הדירה שעליה הסכימו עם חברת בנייה בהסכם קומבינציה, והחברה חויבה לפצות אותם ב-270 אלף שקלים על אי עמידתה בהסכם.


במקום לקבל דירת פנטהאוז חדשה בקומה האחרונה של מבנה המגורים בשטח של 126 מ"ר כפי שהובטח להם בחוזה, קיבלו בני הזוג בסופו של דבר דירה ששטחה רק 74 מ"ר. הם טענו שקיבלו מידע מוטעה מחברת הבנייה, וכי הסכימו על דירה עם שטח גדול יותר בהסכם מאוחר שנחתם עם החברה.

 

יש לך שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה


תביעתם נדחתה תחילה והם הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי, שבו התהפכה ההחלטה. השופט קיבל את טענתם של בני זוג וקבע כי תוכנית הבנייה המקורית אשר הגישה החברה לאישורה של הוועדה המקומית קבעה כי בני הזוג יזכו לקבל דירה בשטח של 126 מ"ר, וכי הם הוטעו מפני שהחברה לא העבירה להם מידע שקיימת אפשרות להקים חדר על גג המבנה. למעשה החברה הציגה בפניהם רק אפשרות אחת, ובכך הטעתה אותם והפרה את ההסכם.


ע"א 27178-01-16
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

סכסוך עם ועד הבית: מהם הפתרונות האפשריים?

LawGuide, 17/08/2017

מי מוסמך לדון במחלוקות בין נציגות ועד הבית והדיירים, והאם ניתן לתבוע את נציגות ועד הבית עקב סירוב לבקשות מצד הדיירים או אי שמירה על ניקיון הבית המשותף?

מחיר למשתכן למשפרי דיור: לא רק למי שאין בבעלותו דירה

LawGuide, 15/08/2017

לאחרונה הוחלט כי גם בעלי דירות המוגדרים כמשפרי דיור יוכלו לרכוש דירות מוזלות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ולא רק מחוסרי דיור אשר מעוניינים לקנות את דירתם הראשונה. מהם התנאים החדשים שנקבעו?

איך בוחרים נציגות בית משותף בפרויקט פינוי בינוי?

LawGuide, 13/08/2017

במסגרת פרויקט פינוי בינוי מקבלים הדיירים דירות חדשות לחלוטין. מדוע חשוב למנות נציגות של בעלי הדירות כאשר מתנהלים מול הגורמים השונים בהליך התחדשות עירונית, ומהן הסמכויות של נציגות הבית המשותף?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד ומגשר יעקב אברמוביץ
053-7931313
דיני עבודה
עו"ד שמעון צור
053-7105257
דיני עבודה, דיני תעבורה
עו"ד רועי ברומר
053-7933126
דיני משפחה, גישור ובוררות
אופיר פרל משרד עורכי דין
053-9428551
הוצאה לפועל
עו"ד חיים אליה
053-7101868
דיני תעבורה , מקרקעין נדל"ן
עו״ד קליה טאוזר ליפקין
053-7101875
הוצאה לפועל

הודעות אחרונות מהפורום

תיקון תקלת נזילה בדירה שכורה

יעל | לפני 18 שעות, 16 דקות | חוזה שכירות

עסקת תיווך לרכישת שטח מסחרי

אבירם | לפני 18 שעות, 21 דקות | נדל"ן מסחרי והשקעות

קבלת חדר משפחה במקום סוויטה שהוזמנה

רוני רון | לפני 18 שעות, 23 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

פטור מס על פיצויים ממבטחים הותיקה

דוד ו | לפני 18 שעות, 24 דקות | דיני מיסים

הפסקת חוזה לפני תום תקופת השכירות

מיכאל גולוד | לפני 19 שעות, 5 דקות | חוזה שכירות

החזר כספי מהחברה שונה מהדרוש

זוהר רוזנבליט | לפני 19 שעות, 15 דקות | חוזים / הסכמים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

מחיקת רישום פלילי- איך לבטל רישום פלילי? אלימות במשפחה | עו"ד פלילי לאלימות במשפחה

פייסבוק

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869

עו"ד ינון ברקאי

ניסיון עשיר במקרקעין, תמ"א 38, משפט אזרחי, הוצל"פ ולשון הרע

053-9386751

עו"ד חגית רייזמן-אבודרהם

משפט פלילי, דין משמעתי, עבריינות נוער, דיני תעבורה, חנינות.

053-9428412

דוד סער, משרד עו"ד

עוסק בתביעות נזקי גוף, דיני עבודה, ביטוח, פנסיה

053-9428975

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582

עו"ד חיים אליה

הצלחות מוכחות בדיני תעבורה, משפט פלילי ותכנון ובניה

053-7101868

יהושוע (שוקי) בלנגה -משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבד

053-9428843

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

אולניק לינוי משרד עו"ד

ניסיון עשיר במימוש זכויות רפואיות. ביטוח לאומי, מס` הכנסה וחברות הביטוח

053-9386726

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

עו"ד גילה פרין

נסיון עשיר במקרקעין-נדל"ן במושבים ובמגזר העירוני, צוואות וירושות, עיזבונות והסכמים

053-9377933