משרד עורכי הדין בלום - חן ושות'
נהיגה בשכרות
עו"ד גיל באיער
מעצר
עו"ד רבקה ניר
רישום קבלנים
עו"ד ליבנה קציר
התפטרות
עו"ד און צוק
דייר מוגן | דמי מפתח
עו"ד גל גורודיסקי
דיני פנסיה | פרישה מעבודה
עו"ד עודד פרץ
סכסוכי שכנים
עו"ד לירן מיכאל
מנהלי, רשויות ובג"צ
עו"ד גיא הרשקוביץ
חוזים / הסכמים
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
עו"ד איריס ירון אונגר
גזזת | פוליו

הסכם קומבינציה: מה חובה לכלול בחוזה עסקת קומבינציה?

בהסכם קומבינציה חותמים בעלי קרקע וקבלן או יזם על עסקה לבנייה שבמסגרתה חלק מהזכויות במגרש יועברו לקבלן תמורת שירותי הבנייה שיקבל בעל המקרקעין. אילו סעיפים חייבים להיכלל בחוזה, ומה קורה אם אחד הצדדים מפר את ההסכם?

LawGuide, 11/05/2017
 

עסקת קומבינציה בין יזם ובעל מקרקעין למעשה כוללת שתי עסקאות שונות: הראשונה היא מכירת חלק מהזכויות במגרש לקבלן, והשנייה היא מתן שירותי בנייה על הקרקע על ידי הקבלן. כך יכול בעל הקרקע לממש את זכויות הבנייה מבלי לעמוד בהוצאות הרבות ובלוגיסטיקה המורכבת של הבנייה בעצמו, ואילו הקבלן יקבל חלק מיחידות הדיור שייבנו ויוכל להפיק רווחים באמצעות מכירתן.


ישנן הטבות שונות שניתן לנצל במסגרת עסקת קומבינציה, כגון תשלומי מס מופחתים ואפשרויות מגוונות לתכנוני מס. עם זאת, מדובר בעסקת חליפין המתבצעת על פני זמן רב, כאשר בעל הקרקע יקבל את התמורה רק בסופו של ההליך, ולכן גלומים בתוכה סיכונים. למשל, סכסוכים בין הצדדים, עיכוב לא סביר של התקדמות הבנייה או הקפאתה, עלויות לא צפויות ועוד.


על כן, חשוב להסדיר באמצעות הסכם הקומבינציה ערבויות והתחייבויות לעמוד בלוח זמנים מסוים, וכן לקבוע מנגנוני פיצויים במקרה של הפרת החוזה.


חוזה קומבינציה בין קבלן לבעלי קרקע: אילו סוגי הסכמים קיימים?


ישנם מספר סוגים מקובלים לביצוע הסכמי קומבינציה. אחד ההסכמים הנפוצים הוא העברת 60% ממספר דירות המגורים אשר ייבנו על הקרקע לקבלן, וזאת תמורת שירותי הבנייה וקבלת 40% מיחידות הדיור על ידי בעל האדמה.


ניתן לעגן באמצעות הסכם הקומבינציה אף עסקה אחרת, שבמסגרתה מנתקים את שתי העסקאות לעסקאות נפרדות לצורך חיסכון במס. כלומר, מפצלים את העסקה למכירת חלק מהקרקע ואת מתן שירותי הבנייה. אפשר לבצע זאת בפועל באמצעות העברת חלק מהקרקע לבן משפחה ללא תמורה, ולאחר תקופת צינון למכור חלק מהקרקע לקבלן. במועד זה, בן המשפחה יחתום על הסכם עם הקבלן לקבלת שירותי בנייה.


דרך נוספת לבצע עסקת קומבינציה היא מכירת חלק מהזכויות בקרקע לקבוצת רכישה אשר התגבשה לצורך הקמת בניין מגורים, כאשר כל חבר מקבוצת הרכישה יקבל בסופו של דבר דירה. בשיטה זו בעצם הסכם הקומבינציה לא נחתם עם קבלן אלא עם קבוצת הרכישה, אשר תהיה אחראית לאספקת שירותי הבנייה.


מה קורה אם אחד מהצדדים לא עומד בהסכם הקומבינציה? בני זוג שקיבלו דירה קטנה יותר ממה שהובטח להם בחוזה, קיבלו פיצויים בסכום של 270 אלף שקלים


במקרה שנדון בבית המשפט המחוזי בתל אביב, התקבל ערעורם של בני זוג אשר לא קיבלו את הדירה שעליה הסכימו עם חברת בנייה בהסכם קומבינציה, והחברה חויבה לפצות אותם ב-270 אלף שקלים על אי עמידתה בהסכם.


במקום לקבל דירת פנטהאוז חדשה בקומה האחרונה של מבנה המגורים בשטח של 126 מ"ר כפי שהובטח להם בחוזה, קיבלו בני הזוג בסופו של דבר דירה ששטחה רק 74 מ"ר. הם טענו שקיבלו מידע מוטעה מחברת הבנייה, וכי הסכימו על דירה עם שטח גדול יותר בהסכם מאוחר שנחתם עם החברה.

 

יש לך שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה


תביעתם נדחתה תחילה והם הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי, שבו התהפכה ההחלטה. השופט קיבל את טענתם של בני זוג וקבע כי תוכנית הבנייה המקורית אשר הגישה החברה לאישורה של הוועדה המקומית קבעה כי בני הזוג יזכו לקבל דירה בשטח של 126 מ"ר, וכי הם הוטעו מפני שהחברה לא העבירה להם מידע שקיימת אפשרות להקים חדר על גג המבנה. למעשה החברה הציגה בפניהם רק אפשרות אחת, ובכך הטעתה אותם והפרה את ההסכם.


ע"א 27178-01-16
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

תכנון משכנתא לפני רכישת דירה: מה חשוב לבדוק?

LawGuide, 23/05/2017

כמעט כל מי שרוכש דירה בישראל צריך לקחת הלוואת משכנתא כדי לעמוד בסכום הדרוש לרכישת הנכס. כיצד בוחרים את מסלול המשכנתא? איך מחליטים על גובה ההחזר החודשי? ומה חשוב לבדוק על שוויה האמיתי של דירת המגורים? לפני שקונים דירה, כך מתכננים את המשכנתא

איך להעביר במתנה דירה לילדים "ולהישאר בחיים"?

גילה פרין משרד עורכי דין, 23/05/2017

הורים רבים מבקשים להעביר דירות לילדיהם במתנה או לפחות לסייע להם כספית ברכישת דירה עבורם. כיצד ניתן לשמור על הנכס גם בעתיד?

דייר סרבן תמ"א 38: מתי אפשר לתבוע פיצויים מדייר סרבן?

LawGuide, 21/05/2017

כדי לבצע תמ"א 38 בבית משותף נדרשת הסכמה של מרבית בעלי הדירות. דייר שמסרב לאשר את התוכנית עלול להיחשב דייר סרבן, ואם הסיבות להתנגדותו אינן מוצדקות או סבירות, שאר הדיירים יכולים לתבוע ממנו פיצויים

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד גילה פרין
053-9377933
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
עו"ד עמית כהן
דיני תעבורה
משרד עו"ד גיורא זילברשטיין
053-9428560
פלילי
תמר בן אלי, משרד עו"ד
053-6130153
דיני משפחה
עו"ד טלי כהן דנינו
053-9370259
דיני משפחה
עו"ד רות שטרנברג
053-9428582
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש

הודעות אחרונות מהפורום

זכאות לפיצויים בהתפטרות לאחר 13 שנים

נביא | לפני 13 שעות, 11 דקות | התפטרות

סיום התקשרות עם קבלן במסגרת תמ"א

איגור | לפני 13 שעות, 17 דקות | תמ"א 38

צילום ללא ידיעתי וכתוצאה מכך פיטורין

סי שחף | לפני 13 שעות, 41 דקות | יחסי עובד מעביד

רוצה להתפטר מהעבודה עקב יחס משפיל מהעובדים והמנהלת

רינה כהן | לפני 13 שעות, 42 דקות | הרעת תנאים

דרישת חוב של אבא מילד בן 12

אסתר | לפני 13 שעות, 46 דקות | גביית חובות שיקים חוזרים

שבר במרפק לילדה בגן ילדים

שלומי | לפני 13 שעות, 52 דקות | ביטוח ותאונות ילדים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

חובות גדולים - פשיטת רגל או איחוד תיקים? החזקת סמים לצריכה עצמית - יצוג ע"י עורך דין

פייסבוק

עו"ד שי הראל

עוסק במקרקעין, תמ"א 38, צוואת ירושות ואזרחות רומנית.

053-9370222

טל פרושן, משרד עו"ד ונוטריון

עוסקים בתחום הסדרת מעמד וזכויות אדם

053-9428902

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

אופיר פרל משרד עורכי דין

הוצל"פ, פשט"ר, משפט אזרחי, מקרקעין נדל"ן

053-9428551

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

עו"ד ינון ברקאי

ניסיון עשיר במקרקעין, תמ"א 38, משפט אזרחי, הוצל"פ ולשון הרע

053-9386751

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869

אלינור ברגר משרד עורכי דין וגישור

המשרד עוסק בדיני משפחה, גירושין וגישור משפחתי. ניסיון רב בתחום

053-7101865

עו"ד חגית רייזמן-אבודרהם

משפט פלילי, דין משמעתי, עבריינות נוער, דיני תעבורה, חנינות.

053-9428412

עו"ד משה אבני

עוסק בתחום המשפט האזרחי-מסחרי, תעבורה, מקרקעין ודיני עבודה

053-9377892

אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות

053-9428996

אחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריון

מחיקת חובות, צוואה, ירושה, מקרקעין, דיני מושבים, הוצאה לפועל

053-7101189