עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
עו"ד און צוק
דייר מוגן | דמי מפתח
עו"ד גיא הרשקוביץ
חוזים / הסכמים
ארז הימן, עו"ד ונוטריון
רישום בטאבו
עו"ד גונן קסטנבאום
פירוק חברות | הקפאת הליכים
עו"ד אביתר גולני
בית משפט לתעבורה
עו"ד רמי מרמלשטיין
צו הרחקה / הגנה
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית
עו"ד גיא הרשקוביץ
בוררות
עו"ד רז מסורי & מיכל כחלון
הלנת שכר ועובדים בפירוק
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה
עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים

הסכם קומבינציה: מה חובה לכלול בחוזה עסקת קומבינציה?

בהסכם קומבינציה חותמים בעלי קרקע וקבלן או יזם על עסקה לבנייה שבמסגרתה חלק מהזכויות במגרש יועברו לקבלן תמורת שירותי הבנייה שיקבל בעל המקרקעין. אילו סעיפים חייבים להיכלל בחוזה, ומה קורה אם אחד הצדדים מפר את ההסכם?

LawGuide, 11/05/2017
 

עסקת קומבינציה בין יזם ובעל מקרקעין למעשה כוללת שתי עסקאות שונות: הראשונה היא מכירת חלק מהזכויות במגרש לקבלן, והשנייה היא מתן שירותי בנייה על הקרקע על ידי הקבלן. כך יכול בעל הקרקע לממש את זכויות הבנייה מבלי לעמוד בהוצאות הרבות ובלוגיסטיקה המורכבת של הבנייה בעצמו, ואילו הקבלן יקבל חלק מיחידות הדיור שייבנו ויוכל להפיק רווחים באמצעות מכירתן.


ישנן הטבות שונות שניתן לנצל במסגרת עסקת קומבינציה, כגון תשלומי מס מופחתים ואפשרויות מגוונות לתכנוני מס. עם זאת, מדובר בעסקת חליפין המתבצעת על פני זמן רב, כאשר בעל הקרקע יקבל את התמורה רק בסופו של ההליך, ולכן גלומים בתוכה סיכונים. למשל, סכסוכים בין הצדדים, עיכוב לא סביר של התקדמות הבנייה או הקפאתה, עלויות לא צפויות ועוד.


על כן, חשוב להסדיר באמצעות הסכם הקומבינציה ערבויות והתחייבויות לעמוד בלוח זמנים מסוים, וכן לקבוע מנגנוני פיצויים במקרה של הפרת החוזה.


חוזה קומבינציה בין קבלן לבעלי קרקע: אילו סוגי הסכמים קיימים?


ישנם מספר סוגים מקובלים לביצוע הסכמי קומבינציה. אחד ההסכמים הנפוצים הוא העברת 60% ממספר דירות המגורים אשר ייבנו על הקרקע לקבלן, וזאת תמורת שירותי הבנייה וקבלת 40% מיחידות הדיור על ידי בעל האדמה.


ניתן לעגן באמצעות הסכם הקומבינציה אף עסקה אחרת, שבמסגרתה מנתקים את שתי העסקאות לעסקאות נפרדות לצורך חיסכון במס. כלומר, מפצלים את העסקה למכירת חלק מהקרקע ואת מתן שירותי הבנייה. אפשר לבצע זאת בפועל באמצעות העברת חלק מהקרקע לבן משפחה ללא תמורה, ולאחר תקופת צינון למכור חלק מהקרקע לקבלן. במועד זה, בן המשפחה יחתום על הסכם עם הקבלן לקבלת שירותי בנייה.


דרך נוספת לבצע עסקת קומבינציה היא מכירת חלק מהזכויות בקרקע לקבוצת רכישה אשר התגבשה לצורך הקמת בניין מגורים, כאשר כל חבר מקבוצת הרכישה יקבל בסופו של דבר דירה. בשיטה זו בעצם הסכם הקומבינציה לא נחתם עם קבלן אלא עם קבוצת הרכישה, אשר תהיה אחראית לאספקת שירותי הבנייה.


מה קורה אם אחד מהצדדים לא עומד בהסכם הקומבינציה? בני זוג שקיבלו דירה קטנה יותר ממה שהובטח להם בחוזה, קיבלו פיצויים בסכום של 270 אלף שקלים


במקרה שנדון בבית המשפט המחוזי בתל אביב, התקבל ערעורם של בני זוג אשר לא קיבלו את הדירה שעליה הסכימו עם חברת בנייה בהסכם קומבינציה, והחברה חויבה לפצות אותם ב-270 אלף שקלים על אי עמידתה בהסכם.


במקום לקבל דירת פנטהאוז חדשה בקומה האחרונה של מבנה המגורים בשטח של 126 מ"ר כפי שהובטח להם בחוזה, קיבלו בני הזוג בסופו של דבר דירה ששטחה רק 74 מ"ר. הם טענו שקיבלו מידע מוטעה מחברת הבנייה, וכי הסכימו על דירה עם שטח גדול יותר בהסכם מאוחר שנחתם עם החברה.

 

יש לך שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה


תביעתם נדחתה תחילה והם הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי, שבו התהפכה ההחלטה. השופט קיבל את טענתם של בני זוג וקבע כי תוכנית הבנייה המקורית אשר הגישה החברה לאישורה של הוועדה המקומית קבעה כי בני הזוג יזכו לקבל דירה בשטח של 126 מ"ר, וכי הם הוטעו מפני שהחברה לא העבירה להם מידע שקיימת אפשרות להקים חדר על גג המבנה. למעשה החברה הציגה בפניהם רק אפשרות אחת, ובכך הטעתה אותם והפרה את ההסכם.


ע"א 27178-01-16
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

ליקויים בתוספות בנייה בבניין משותף: קבלן בנייה יפצה עקב כשלים בטיחותיים במרפסות

LawGuide, 21/05/2018

בעלי שש דירות בבית משותף יקבלו פיצויים מקבלן הבנייה שהיה אחראי על הרחבת המרפסות בכל דירות הבית המשותף, וזאת לאחר שהתגלו בהן ליקויים, ונקבע כי הקבלן איבד את זכותו לבצע את התיקונים בעצמו

בנית בדירתך ופגעת בדירת השכן? בית המשפט מוסמך לפסוק פיצויים בשל הנזק שנגרם

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 10/05/2018

פעמים רבות נערכת בניה בדירת השכנים אשר בבית המשותף אשר גורמת לנזקים בבית השכן. כיצד ננהג במידה והשכן מסרב לפצות?

הורשת משק חקלאי: כל מה שרצית לדעת

מתן חביביאן משרד עורכי דין, 06/05/2018

כל בעל נחלה במושב מגיע לרגע בו הוא צריך להחליט מי מבין צאצאיו ירש את נחלתו. בשונה מנכסים בעיר, הנחלה במושב הינה נכס מיוחד שיש בו מורכבות לעניין ההורשה, הקושי טמון בעובדה שכל פעולה בנחלה כפופה ל"הסכם המשבצת" שעליו חתומה האגודה השיתופית מול רשות מקרקעי ישראל ובו ישנה הגבלה להעברת הזכויות לצאצא אחד בלבד

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון
053-9386720
דיני עבודה, הוצאה לפועל
דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון
053-9428361
משפט אזרחי , מדינות והגירה-דרכון זר
מנשה - רון משרד עו"ד
053-8007619
פלילי, משפט אזרחי
שטובר & טולדנו
053-9428385
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
פרי מרקו - עורך דין
053-9429019
הוצאה לפועל
גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד
053-9370237
דיני עבודה, דיני משפחה

הודעות אחרונות מהפורום

אי תשלום פיצויים ותשלומים לפנסיה

איילת פוליטי | לפני 2 ימים, 15 שעות, 1 דקות | פיצויי פיטורין

אחריות לתיקון תקרה בבית משותף

יוסי | לפני 2 ימים, 15 שעות, 4 דקות | בתים משותפים

דירת שותפים עם אופציה ליציאה

אורי | לפני 2 ימים, 15 שעות, 19 דקות | יחסי שוכר משכיר

איחורים לעבודה עקב טיפולי פוריות

קרו | לפני 2 ימים, 15 שעות, 19 דקות | זכויות נשים

דירשת בעלת הבית לריסוס דירה

ליאור מנחם | לפני 2 ימים, 15 שעות, 22 דקות | יחסי שוכר משכיר

ייעוץ בנוגע לפנסיה תקציבית ואיזון משאבים

עו"ד אריה שם טוב | לפני 2 ימים, 15 שעות, 42 דקות | פנסיה צבאית

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

סגירת תיק פלילי מחוסר ראיות או חוסר עניין לציבור דרור חייק סודות הנדל"ן - ערוץ 10 - מה לבדוק ברכישת דירה?

פייסבוק

משרד עורכי דין שרון סגל ושות`

עוסק בדיני גירושין, משפחה וירושה ובמעמד אישי. שלוחות בתל אביב ובנתניה.

053-9374376

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ונוסה ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר

ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין

053-9428571

שי סבג, משרד עורכי דין

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, תביעות ביטוח, תאונות עבודה וסיעוד בכל הארץ.

053-9428828

מנשה - רון משרד עו"ד

יוצאי פרקליטות ומשרדים מובילים, ניסיון בייצוג בהצלחה בהליכים פליליים ואזרחיים

053-8007619

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

עו"ד שי הראל

עוסק במקרקעין, תמ"א 38, צוואת ירושות ואזרחות רומנית.

053-9370222

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

דוד סער, משרד עו"ד

עוסק בתביעות נזקי גוף, דיני עבודה, ביטוח, פנסיה

053-9428975

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237