עו"ד ומגשרת עידית פוליבודה – אגוזי
גישור משפחתי
עו"ד אורי טשקורי
העברה ללא תמורה
עו"ד טליה נעמת
אזרחות איטלקית
עו"ד דבבורה אביטבול
צרפת | דרכון צרפתי
עו"ד דרורית מלינרסקי
חוזה שכירות
עורך פטנטים, גד בנט
פטנטים
עו"ד אורית פז
תאונות דרכים
עו"ד און צוק
דייר מוגן | דמי מפתח
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים
עו"ד אמיר לנטון
אלימות במשפחה
עו"ד דפנה זיס
דיני משפחה בארהב
עו"ד אורי גולדמן
הלבנת הון
יעל אמר רוזנברג - משרד עורכי דין
רשלנות רפואית עיניים

הסכם קומבינציה: מה חובה לכלול בחוזה עסקת קומבינציה?

בהסכם קומבינציה חותמים בעלי קרקע וקבלן או יזם על עסקה לבנייה שבמסגרתה חלק מהזכויות במגרש יועברו לקבלן תמורת שירותי הבנייה שיקבל בעל המקרקעין. אילו סעיפים חייבים להיכלל בחוזה, ומה קורה אם אחד הצדדים מפר את ההסכם?

LawGuide, 11/05/2017
 

עסקת קומבינציה בין יזם ובעל מקרקעין למעשה כוללת שתי עסקאות שונות: הראשונה היא מכירת חלק מהזכויות במגרש לקבלן, והשנייה היא מתן שירותי בנייה על הקרקע על ידי הקבלן. כך יכול בעל הקרקע לממש את זכויות הבנייה מבלי לעמוד בהוצאות הרבות ובלוגיסטיקה המורכבת של הבנייה בעצמו, ואילו הקבלן יקבל חלק מיחידות הדיור שייבנו ויוכל להפיק רווחים באמצעות מכירתן.


ישנן הטבות שונות שניתן לנצל במסגרת עסקת קומבינציה, כגון תשלומי מס מופחתים ואפשרויות מגוונות לתכנוני מס. עם זאת, מדובר בעסקת חליפין המתבצעת על פני זמן רב, כאשר בעל הקרקע יקבל את התמורה רק בסופו של ההליך, ולכן גלומים בתוכה סיכונים. למשל, סכסוכים בין הצדדים, עיכוב לא סביר של התקדמות הבנייה או הקפאתה, עלויות לא צפויות ועוד.


על כן, חשוב להסדיר באמצעות הסכם הקומבינציה ערבויות והתחייבויות לעמוד בלוח זמנים מסוים, וכן לקבוע מנגנוני פיצויים במקרה של הפרת החוזה.


חוזה קומבינציה בין קבלן לבעלי קרקע: אילו סוגי הסכמים קיימים?


ישנם מספר סוגים מקובלים לביצוע הסכמי קומבינציה. אחד ההסכמים הנפוצים הוא העברת 60% ממספר דירות המגורים אשר ייבנו על הקרקע לקבלן, וזאת תמורת שירותי הבנייה וקבלת 40% מיחידות הדיור על ידי בעל האדמה.


ניתן לעגן באמצעות הסכם הקומבינציה אף עסקה אחרת, שבמסגרתה מנתקים את שתי העסקאות לעסקאות נפרדות לצורך חיסכון במס. כלומר, מפצלים את העסקה למכירת חלק מהקרקע ואת מתן שירותי הבנייה. אפשר לבצע זאת בפועל באמצעות העברת חלק מהקרקע לבן משפחה ללא תמורה, ולאחר תקופת צינון למכור חלק מהקרקע לקבלן. במועד זה, בן המשפחה יחתום על הסכם עם הקבלן לקבלת שירותי בנייה.


דרך נוספת לבצע עסקת קומבינציה היא מכירת חלק מהזכויות בקרקע לקבוצת רכישה אשר התגבשה לצורך הקמת בניין מגורים, כאשר כל חבר מקבוצת הרכישה יקבל בסופו של דבר דירה. בשיטה זו בעצם הסכם הקומבינציה לא נחתם עם קבלן אלא עם קבוצת הרכישה, אשר תהיה אחראית לאספקת שירותי הבנייה.


מה קורה אם אחד מהצדדים לא עומד בהסכם הקומבינציה? בני זוג שקיבלו דירה קטנה יותר ממה שהובטח להם בחוזה, קיבלו פיצויים בסכום של 270 אלף שקלים


במקרה שנדון בבית המשפט המחוזי בתל אביב, התקבל ערעורם של בני זוג אשר לא קיבלו את הדירה שעליה הסכימו עם חברת בנייה בהסכם קומבינציה, והחברה חויבה לפצות אותם ב-270 אלף שקלים על אי עמידתה בהסכם.


במקום לקבל דירת פנטהאוז חדשה בקומה האחרונה של מבנה המגורים בשטח של 126 מ"ר כפי שהובטח להם בחוזה, קיבלו בני הזוג בסופו של דבר דירה ששטחה רק 74 מ"ר. הם טענו שקיבלו מידע מוטעה מחברת הבנייה, וכי הסכימו על דירה עם שטח גדול יותר בהסכם מאוחר שנחתם עם החברה.

 

יש לך שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה


תביעתם נדחתה תחילה והם הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי, שבו התהפכה ההחלטה. השופט קיבל את טענתם של בני זוג וקבע כי תוכנית הבנייה המקורית אשר הגישה החברה לאישורה של הוועדה המקומית קבעה כי בני הזוג יזכו לקבל דירה בשטח של 126 מ"ר, וכי הם הוטעו מפני שהחברה לא העבירה להם מידע שקיימת אפשרות להקים חדר על גג המבנה. למעשה החברה הציגה בפניהם רק אפשרות אחת, ובכך הטעתה אותם והפרה את ההסכם.


ע"א 27178-01-16
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

העברת דירה במתנה לילד: האם ניתן לבטל התחייבות?

LawGuide, 17/10/2017

האם הורים שנותנים לילדיהם דירה במתנה יכולים לחזור בהם ולבטל את ההעברה? האם ניתן להתחרט כשמדובר על התחייבות להעברת הנכס, לפני שההעברה התבצעה בפועל?

עיכוב בפרויקט תמ"א 38: מתי ניתן לתבוע פיצויים?

LawGuide, 16/10/2017

לא פעם חלים עיכובים של חודשים רבים ואפילו שנים בהתקדמות פרויקטים לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38. מהן הסיבות לעיכובים ובאילו מקרים אפשר לקבל פיצויים מהיזם או מחברת הבנייה?

פינוי דירה שכורה: כך מתמודדים עם שוכרים שלא משלמים

LawGuide, 26/09/2017

מהן האפשרויות העומדות בפני בעל דירה כאשר השוכרים אינם משלמים את שכר הדירה והחשבונות? בתוך כמה זמן יינתן צו לפינוי שוכרים במצב של אי תשלום דמי שכירות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון
053-9428386
דיני משפחה, דיני עבודה
עו"ד טלי כהן דנינו
053-9370259
דיני משפחה
עו"ד שמעון צור
053-7105257
דיני עבודה, דיני תעבורה
עו"ד דותן לינדנברג
053-9428574
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד גילה פרין
053-9377933
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
עו"ד עמית כהן
דיני תעבורה

הודעות אחרונות מהפורום

הגשת שתי תביעות ספאם נפרדות

עומר | לפני 54 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

דמי תיווך על נכס מכונס נכסים

אילנה מלכא | לפני 1 שעות, 14 דקות | כינוס נכסים

מכירת דירה ותשלום מס שבח

מיכל גואטה | לפני 1 שעות, 21 דקות | מיסוי מקרקעין

צילום עורך דין בבית שלי גונב

זמפירה שבתאי | לפני 1 שעות, 21 דקות | חקירות משטרה | חקירה פלילית

פרופיל 21 אחרי ועדה רפואית

חיים | לפני 1 שעות, 22 דקות | דיני צבא | משפט צבאי

אפוטרופסות לאבא שלי בן 76 אדם צלול ומתפקד

לימורבד | לפני 1 שעות, 29 דקות | אפוטרופסות וקשישים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

אלימות במשפחה | עו"ד פלילי לאלימות במשפחה הסדרת מעמד לבני זוג מעורבים - הכיצד?

פייסבוק

משרד עו"ד גיורא זילברשטיין

עוסק במשפט הפלילי על כל רבדיו

053-9428560

תמר בן אלי, משרד עו"ד

עו"ד בן אלי עוסקת מזה שנים בתחום דיני המשפחה, מקרקעין והוצל"פ.

053-6130153

עו"ד טלי כהן דנינו

ייצוג לגירושין של נשים נפגעות אלימות במשפחה בביה"ד הרבני ובה"מ למשפחה.

053-9370259

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

עו"ד רועי ברומר

משרדנו עוסק בתחומי דיני משפחה על כל אופניו בדגש על זכויות הילד ומזונות

053-7933126

מוטי אדטו

עו"ד פלילי באזור מרכז וירושלים בעל 18 שנות ניסיון בייצוג נורמטיביים במשפט פלילי

053-9377926

עו"ד ינון ברקאי

ניסיון עשיר במקרקעין, תמ"א 38, משפט אזרחי, הוצל"פ ולשון הרע

053-9386751

עו"ד שי טל

ניסיון מעל 10 שנים בדיני עבודה, דיני ספורט, מקרקעין נדל"ן ומשפט אזרחי

053-8007594

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות

053-9428996

בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון

עוסקים מזה שנים במשפחה, מקרקעין וחדלות פירעון

053-7933102

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869