עו"ד יעקב צימרינג
נדל"ן מסחרי והשקעות
עו"ד רבקה ניר
רישום קבלנים
רונן מורנו, עורך דין
ביטוח חיים
עו"ד דרור דיין
גירושין
רז מסורי & מיכל כחלון עורכי דין
הלנת שכר ועובדים בפירוק
עו"ד ריקי ישי
דיני צבא | משפט צבאי
עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון
עו"ד יעקב האודייק
אזרחות הולנדית
עו"ד רונית אלאג'ם זיסמן
זכויות הגבר
עו"ד עזרא קונוביץ
גביית חובות שיקים חוזרים
עו"ד חיה לזר נוטקין
ידועים בציבור
עו"ד אוריאל זעירא ועו"ד ישי ברק
עיקולים ועיכוב יציאה

תמ"א 38 ופינוי בינוי: לא זזים בלי ערבויות איכותיות וחזקות

תמ"א 38 ופינוי בינוי הן עסקאות מורכבות רוויות סיכון. הנושא האקוטי מכל והחשוב ביותר עבור בעלי הדירות המקדמים פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ואשר עליו יש ליתן את מלוא הדעת ואת עיקר המשקל במשא ומתן המתנהל מול היזם הן הבטוחות שמעניק היזם לבעלים במסגרת הפרויקט

דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון, 08/05/2017
 

נושא זה חשוב הרבה יותר מאשר קבלת עוד מטר רבוע או חניה במיקום טוב יותר בחניון שיבנה. שהרי, ברור לכל, שאם חס וחלילה, יקרוס היזם במהלך הפרויקט (ובעיקר לאחר הריסת הבניין הישן (בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 ופינוי בינוי), אזי אוי לנו ואבוי לנו.

 

לכן, יש לפעול ולעמוד על מזעור הסיכונים וזאת על ידי קביעה של ערבויות איכותיות ומיטביות שיוענקו בעלי הדירות במסגרת הפרויקט.

 

הנה רשימת הערבויות שיש לדרוש ולקבל מהיזם על מנת למזער סיכונים:

 

ערבות חוק המכר

 

זוהי הערבות העיקרית בפרויקטים של הריסה. מדובר בערבות זהה לזו שתקבלו בעת רכישת דירה מקבלן. ההבדל היחידי הוא בשווי הערבות.


בעוד שבעת רכישת דירה מקבלן תקבלו ערבות כנגד כל תשלום ותשלום שתשלמו לקבלן, הרי שבפרויקטי תמ"א 38/2 ופינוי בינוי שוויה של הערבות הינו כשווי הדירה החדשה שאתם זכאים לקבל במסגרת הפרויקט.

 

אך שימו לב - ערבות זו איננה "אוטונומית", משמע, לא ניתן לממש אותה ולפרוע אותה בכל עת שתחפצו, אלא רק בהתקיים התנאים הנקובים בה.

 

זאת אומרת, שרק במקרה של 'חדלות פירעון' של היזם או במקרה שהיזם לא יוכל להעניק לכם את הדירה אותה התחייב להעניק במסגרת הפרויקט, תהיו רשאים לפנות לבנק שהנפיק את הערבות ולדרוש את מימושה.

 

***אנו דורשים עבור לקוחותינו שיפור ושדרוג של הערבות בדרך של הוספת עילות מימוש, למשל, לקבוע כי ניתן יהיה לממש את הערבות גם כאשר היזם הפסיק את עבודות הבניה למשך תקופה משמעותית או כאשר היזם מאחר באופן משמעותי בסיום העבודות ומסירת הדירות החדשות.

 

ערבות שכירות

 

לפני הריסת הבניין הקיים, תתבקשו לפנות את דירותיכם ולשכור לעצמכם דירה חלופית. היזם ישלם לכם דמי שכירות (שערכם יקבע לרוב על ידי שמאי), למשך כל התקופה שמעת פינוי הדירה הקיימת ועד קבלת הדירה החדשה.

 

ומה יקרה אם חס וחלילה יקרוס היזם? לא יהיה מקור לתשלום דמי השכירות ואתם תעמדו בפני שוקת שבורה ותאלצו לשאת בתשלומים אלה בעצמכם. כדי למנוע מצב ביש זה, נדרוש לקבל מהיזם ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות.


ערבות זו תהא ערבות "אוטונומית", כזו שניתן לממש מול הבנק שהנפיק אותה ועל פי הודעה שלנו בלבד. יש כמובן לוודא שהערבות תהא תקפה במשך כל תקופת הבניה.

 

***אנו דורשים עבור לקוחותינו שהיזם יעמיד את שווי הערבות על שווי דמי השכירות לכל תקופת הבניה. אל תסכימו לערבות בשווי נמוך שהרי במקרה של קריסת היזם, זהו סכום השכירות שיעמוד לרשותכם.

 

ערבות מיסוי

 

מדינת ישראל העניקה פטור מיוחד לכל מי שמבצע פרויקט התחדשות עירונית, אולם יש לזכור כי קיימים חריגים לפטור, משמע יתכנו מקרים בהם תהיה "חשיפה מיסויית" ויחול חיוב במס בגין הפרויקט.

 

היזם מתחייב לשאת בחיובי המס של הפרויקט, אולם השומות ברשויות המס נפתחות על שימכם, לכן במקרה של קריסת היזם, יתכן ותיוותרו עם חוב הרשום על שימכם כלפי רשויות המס. על מנת למנוע מצב זה, נדרוש מהיזם ערבות להבטחת תשלומי המס.


במקרה של קריסת היזם או העדר תשלום המס על ידו, נוכל לממש את הערבות לצורך תשלום חיובי המס הנובעים מהפרויקט.

 

ערבות בדק

 

ככל דירה חדשה הנמסרת על ידי יזם/ קבלן, יתכן ובדירה החדשה שתקבלו יתגלו ליקויי בניה, פגמים או אי התאמות שונים כגון רטיבויות וכדומה.

 

אנו מחילים אמנם את חוק המכר (דירות) כך שיחולו החובות המוטלים בחוק גם על היזם בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי. אולם, לעיתים, יזמים אינם ממהרים לתקן ליקויים בדירות שמסרו (ולעיתים הם אכן מנסים לתקן אך לא מצליחים במשימה). במקרים אלה, יש צורך בהגשת תביעה כנגד היזם וניהול הליך משפטי ארוך בבית המשפט.

 

על מנת להקטין את הסיכון בעניין זה, נדרוש מהיזם ערבות להבטחת תיקונם של ליקויים שיתגלו בדירות החדשות שתקבלו. הערבות תהא אוטונומית ותמומש לאחר שהיזם לא שעה לפניותיכם ולא תיקן את הליקויים בדירות החדשות.

 

ערבות רישום

 

נסח הטאבו בו רשומות זכויותיהם כבר לא רלוונטי בסיום הפרויקט, שהרי דירותיכם בדרך כלל שינו את מיקומן ואת שיטחן ואף נוספו דירות נוספות בבניין החדש.

 

היזם מתחייב לתקן את נסח הטאבו, אך במקרה שהיזם קרס, אין מי שיבצע את פעולת התיקון. לכן, נדרוש ערבות להבטחת תיקון נסח הטאבו.

 

ערבות משלימה

 

לאחר שהגענו עד כאן, חשוב להבין שמימוש הערבויות גורר אחריו עלויות כספיות לא זניחות. לכן, נדרוש מהיזם להעמיד ערבות כספית שתמומש במקרה שיהיה צורך לשאת בתשלומים שונים לצורך נקיטת הליכים כנגד היזם או לצורך מימוש הערבויות.

 

ערבויות נוספות

 

אנו בוחנים כל פרויקט לגופו, מייעצים ללקוחותינו אילו ערבויות יש לדרוש ועומדים בתוקף על קבלתן. ישנם פרויקטים בהם נדרוש ערבויות נוספות.

 

לסיכום: פרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים ובעלי סיכון (במיוחד הפרויקטים שבמסגרתם נהרס הבניין הקיים). לכן, חשוב מאוד ליתן תשומת לב מיוחדת לנושא הערבויות. יש לנהל משא ומתן עיקש, לעמוד על איכותן של הערבויות ולנסח היטב את פרק הבטוחות בהסכם. מוטב, כמובן, להתייעץ ולהסתייע בעורך דין מומחה בתחום.


מאת: עו"ד דן הלפרט


הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון.

 

פניה ישירה אל: דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

סכסוך עם ועד הבית: מהם הפתרונות האפשריים?

LawGuide, 17/08/2017

מי מוסמך לדון במחלוקות בין נציגות ועד הבית והדיירים, והאם ניתן לתבוע את נציגות ועד הבית עקב סירוב לבקשות מצד הדיירים או אי שמירה על ניקיון הבית המשותף?

מחיר למשתכן למשפרי דיור: לא רק למי שאין בבעלותו דירה

LawGuide, 15/08/2017

לאחרונה הוחלט כי גם בעלי דירות המוגדרים כמשפרי דיור יוכלו לרכוש דירות מוזלות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ולא רק מחוסרי דיור אשר מעוניינים לקנות את דירתם הראשונה. מהם התנאים החדשים שנקבעו?

איך בוחרים נציגות בית משותף בפרויקט פינוי בינוי?

LawGuide, 13/08/2017

במסגרת פרויקט פינוי בינוי מקבלים הדיירים דירות חדשות לחלוטין. מדוע חשוב למנות נציגות של בעלי הדירות כאשר מתנהלים מול הגורמים השונים בהליך התחדשות עירונית, ומהן הסמכויות של נציגות הבית המשותף?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד ינון ברקאי
053-8007614
נזקי גוף תאונות, מקרקעין נדל"ן
תמר בן אלי, משרד עו"ד
053-6130153
דיני משפחה
עו"ד חיים אליה
053-7101868
דיני תעבורה , מקרקעין נדל"ן
לנציאנו, פרייז ושות`
053-9428442
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד ומגשר יעקב אברמוביץ
053-7931313
דיני עבודה
דוד סער, משרד עו"ד
053-9428975
דיני משפחה, דיני עבודה

הודעות אחרונות מהפורום

העברת זכויות בירושה, מהו ההליך?

סיון יהב | לפני 3 שעות, 49 דקות | עריכת צוואה | רישום צוואה

איחור של שליח מטעם בזק

חן בורנשטיין | לפני 4 שעות, 30 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

יעוץ וייצוג חד פעמי לענין הפטר בהוצלפ שכבר הוגש

עדינה | לפני 4 שעות, 44 דקות | פשיטת רגל

אזכור מוטבים בצוואה של אב

רחל | לפני 4 שעות, 45 דקות | עריכת צוואה | רישום צוואה

חופשת לידה בזמן ולאחר התמחות במשפטים

מתמחה במשפטים | לפני 4 שעות, 52 דקות | זכויות נשים

בקשה לגמלת ילד נכה המוגשת לאחר גיל 18

משה | לפני 4 שעות, 57 דקות | ביטוח לאומי

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

התרת נישואין - למי הסמכות? עו"ד מוטי אדטו מדבר על חקירה במשטרה

פייסבוק

מוטי אדטו

עו"ד פלילי באזור מרכז וירושלים בעל 18 שנות ניסיון בייצוג נורמטיביים במשפט פלילי

053-9377926

עו"ד טלי כהן דנינו

ייצוג לגירושין של נשים נפגעות אלימות במשפחה בביה"ד הרבני ובה"מ למשפחה.

053-9370259

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון

עוסקים מזה שנים במשפחה, מקרקעין וחדלות פירעון

053-7933102

עו"ד ומגשר יעקב אברמוביץ

משרדנו עוסק בדיני עבודה, משפחה, מקרקעין והוצאה לפועל

053-7931313

משרד עו"ד גיורא זילברשטיין

עוסק במשפט הפלילי על כל רבדיו

053-9428560

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ונוסה ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין

ניסיון רב ועשיר במשפט אזרחי, מסחרי, הוצאה לפועל, פשיטת רגל ודיני עבודה.

053-9370235

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

עו"ד גילה פרין

נסיון עשיר במקרקעין-נדל"ן במושבים ובמגזר העירוני, צוואות וירושות, עיזבונות והסכמים

053-9377933

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385