משרד עו"ד רנרט-סלומון
ביטוח ותאונות ילדים
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עו"ד רז מסורי & מיכל כחלון
הלנת שכר ועובדים בפירוק
מטה המאבק לחינוך שווה זכויות לילדים חולים
ילדים עם צרכים מיוחדים
עו"ד תומר ששון
תאונות קשות ונכויות
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד סיגל רייך - הלל
תביעת סיעוד
עו"ד יהונתן גולדברג
נדל"ן בארה"ב
עו"ד יוסי טולדנו
רשלנות רפואית אונקולוגיה
עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון
אורית לוי עו"ד ונוטריון
נוטריון
עורך פטנטים, גד בנט
פטנטים
עו"ד ומגשרת עידית פוליבודה – אגוזי
גישור משפחתי
עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה

תמ"א 38 ופינוי בינוי: לא זזים בלי ערבויות איכותיות וחזקות

תמ"א 38 ופינוי בינוי הן עסקאות מורכבות רוויות סיכון. הנושא האקוטי מכל והחשוב ביותר עבור בעלי הדירות המקדמים פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ואשר עליו יש ליתן את מלוא הדעת ואת עיקר המשקל במשא ומתן המתנהל מול היזם הן הבטוחות שמעניק היזם לבעלים במסגרת הפרויקט

דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון, 08/05/2017
 

נושא זה חשוב הרבה יותר מאשר קבלת עוד מטר רבוע או חניה במיקום טוב יותר בחניון שיבנה. שהרי, ברור לכל, שאם חס וחלילה, יקרוס היזם במהלך הפרויקט (ובעיקר לאחר הריסת הבניין הישן (בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 ופינוי בינוי), אזי אוי לנו ואבוי לנו.

 

לכן, יש לפעול ולעמוד על מזעור הסיכונים וזאת על ידי קביעה של ערבויות איכותיות ומיטביות שיוענקו בעלי הדירות במסגרת הפרויקט.

 

הנה רשימת הערבויות שיש לדרוש ולקבל מהיזם על מנת למזער סיכונים:

 

ערבות חוק המכר

 

זוהי הערבות העיקרית בפרויקטים של הריסה. מדובר בערבות זהה לזו שתקבלו בעת רכישת דירה מקבלן. ההבדל היחידי הוא בשווי הערבות.


בעוד שבעת רכישת דירה מקבלן תקבלו ערבות כנגד כל תשלום ותשלום שתשלמו לקבלן, הרי שבפרויקטי תמ"א 38/2 ופינוי בינוי שוויה של הערבות הינו כשווי הדירה החדשה שאתם זכאים לקבל במסגרת הפרויקט.

 

אך שימו לב - ערבות זו איננה "אוטונומית", משמע, לא ניתן לממש אותה ולפרוע אותה בכל עת שתחפצו, אלא רק בהתקיים התנאים הנקובים בה.

 

זאת אומרת, שרק במקרה של 'חדלות פירעון' של היזם או במקרה שהיזם לא יוכל להעניק לכם את הדירה אותה התחייב להעניק במסגרת הפרויקט, תהיו רשאים לפנות לבנק שהנפיק את הערבות ולדרוש את מימושה.

 

***אנו דורשים עבור לקוחותינו שיפור ושדרוג של הערבות בדרך של הוספת עילות מימוש, למשל, לקבוע כי ניתן יהיה לממש את הערבות גם כאשר היזם הפסיק את עבודות הבניה למשך תקופה משמעותית או כאשר היזם מאחר באופן משמעותי בסיום העבודות ומסירת הדירות החדשות.

 

ערבות שכירות

 

לפני הריסת הבניין הקיים, תתבקשו לפנות את דירותיכם ולשכור לעצמכם דירה חלופית. היזם ישלם לכם דמי שכירות (שערכם יקבע לרוב על ידי שמאי), למשך כל התקופה שמעת פינוי הדירה הקיימת ועד קבלת הדירה החדשה.

 

ומה יקרה אם חס וחלילה יקרוס היזם? לא יהיה מקור לתשלום דמי השכירות ואתם תעמדו בפני שוקת שבורה ותאלצו לשאת בתשלומים אלה בעצמכם. כדי למנוע מצב ביש זה, נדרוש לקבל מהיזם ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות.


ערבות זו תהא ערבות "אוטונומית", כזו שניתן לממש מול הבנק שהנפיק אותה ועל פי הודעה שלנו בלבד. יש כמובן לוודא שהערבות תהא תקפה במשך כל תקופת הבניה.

 

***אנו דורשים עבור לקוחותינו שהיזם יעמיד את שווי הערבות על שווי דמי השכירות לכל תקופת הבניה. אל תסכימו לערבות בשווי נמוך שהרי במקרה של קריסת היזם, זהו סכום השכירות שיעמוד לרשותכם.

 

ערבות מיסוי

 

מדינת ישראל העניקה פטור מיוחד לכל מי שמבצע פרויקט התחדשות עירונית, אולם יש לזכור כי קיימים חריגים לפטור, משמע יתכנו מקרים בהם תהיה "חשיפה מיסויית" ויחול חיוב במס בגין הפרויקט.

 

היזם מתחייב לשאת בחיובי המס של הפרויקט, אולם השומות ברשויות המס נפתחות על שימכם, לכן במקרה של קריסת היזם, יתכן ותיוותרו עם חוב הרשום על שימכם כלפי רשויות המס. על מנת למנוע מצב זה, נדרוש מהיזם ערבות להבטחת תשלומי המס.


במקרה של קריסת היזם או העדר תשלום המס על ידו, נוכל לממש את הערבות לצורך תשלום חיובי המס הנובעים מהפרויקט.

 

ערבות בדק

 

ככל דירה חדשה הנמסרת על ידי יזם/ קבלן, יתכן ובדירה החדשה שתקבלו יתגלו ליקויי בניה, פגמים או אי התאמות שונים כגון רטיבויות וכדומה.

 

אנו מחילים אמנם את חוק המכר (דירות) כך שיחולו החובות המוטלים בחוק גם על היזם בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי. אולם, לעיתים, יזמים אינם ממהרים לתקן ליקויים בדירות שמסרו (ולעיתים הם אכן מנסים לתקן אך לא מצליחים במשימה). במקרים אלה, יש צורך בהגשת תביעה כנגד היזם וניהול הליך משפטי ארוך בבית המשפט.

 

על מנת להקטין את הסיכון בעניין זה, נדרוש מהיזם ערבות להבטחת תיקונם של ליקויים שיתגלו בדירות החדשות שתקבלו. הערבות תהא אוטונומית ותמומש לאחר שהיזם לא שעה לפניותיכם ולא תיקן את הליקויים בדירות החדשות.

 

ערבות רישום

 

נסח הטאבו בו רשומות זכויותיהם כבר לא רלוונטי בסיום הפרויקט, שהרי דירותיכם בדרך כלל שינו את מיקומן ואת שיטחן ואף נוספו דירות נוספות בבניין החדש.

 

היזם מתחייב לתקן את נסח הטאבו, אך במקרה שהיזם קרס, אין מי שיבצע את פעולת התיקון. לכן, נדרוש ערבות להבטחת תיקון נסח הטאבו.

 

ערבות משלימה

 

לאחר שהגענו עד כאן, חשוב להבין שמימוש הערבויות גורר אחריו עלויות כספיות לא זניחות. לכן, נדרוש מהיזם להעמיד ערבות כספית שתמומש במקרה שיהיה צורך לשאת בתשלומים שונים לצורך נקיטת הליכים כנגד היזם או לצורך מימוש הערבויות.

 

ערבויות נוספות

 

אנו בוחנים כל פרויקט לגופו, מייעצים ללקוחותינו אילו ערבויות יש לדרוש ועומדים בתוקף על קבלתן. ישנם פרויקטים בהם נדרוש ערבויות נוספות.

 

לסיכום: פרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים ובעלי סיכון (במיוחד הפרויקטים שבמסגרתם נהרס הבניין הקיים). לכן, חשוב מאוד ליתן תשומת לב מיוחדת לנושא הערבויות. יש לנהל משא ומתן עיקש, לעמוד על איכותן של הערבויות ולנסח היטב את פרק הבטוחות בהסכם. מוטב, כמובן, להתייעץ ולהסתייע בעורך דין מומחה בתחום.


מאת: עו"ד דן הלפרט


הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון.

 

פניה ישירה אל: דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

ליקויים בתוספות בנייה בבניין משותף: קבלן בנייה יפצה עקב כשלים בטיחותיים במרפסות

LawGuide, 21/05/2018

בעלי שש דירות בבית משותף יקבלו פיצויים מקבלן הבנייה שהיה אחראי על הרחבת המרפסות בכל דירות הבית המשותף, וזאת לאחר שהתגלו בהן ליקויים, ונקבע כי הקבלן איבד את זכותו לבצע את התיקונים בעצמו

בנית בדירתך ופגעת בדירת השכן? בית המשפט מוסמך לפסוק פיצויים בשל הנזק שנגרם

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 10/05/2018

פעמים רבות נערכת בניה בדירת השכנים אשר בבית המשותף אשר גורמת לנזקים בבית השכן. כיצד ננהג במידה והשכן מסרב לפצות?

הורשת משק חקלאי: כל מה שרצית לדעת

מתן חביביאן משרד עורכי דין, 06/05/2018

כל בעל נחלה במושב מגיע לרגע בו הוא צריך להחליט מי מבין צאצאיו ירש את נחלתו. בשונה מנכסים בעיר, הנחלה במושב הינה נכס מיוחד שיש בו מורכבות לעניין ההורשה, הקושי טמון בעובדה שכל פעולה בנחלה כפופה ל"הסכם המשבצת" שעליו חתומה האגודה השיתופית מול רשות מקרקעי ישראל ובו ישנה הגבלה להעברת הזכויות לצאצא אחד בלבד

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד אביב סטרול
053-6112811
דיני משפחה, הוצאה לפועל
שטובר & טולדנו
053-9428385
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד חגית רייזמן-אבודרהם
053-9428412
פלילי
עו"ד יעל בועז
053-9386035
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
מוטי אדטו
053-9377926
פלילי
מנשה - רון משרד עו"ד
053-8007619
פלילי, משפט אזרחי

הודעות אחרונות מהפורום

אי תשלום פיצויים ותשלומים לפנסיה

איילת פוליטי | לפני 1 ימים, 17 שעות, 31 דקות | פיצויי פיטורין

אחריות לתיקון תקרה בבית משותף

יוסי | לפני 1 ימים, 17 שעות, 34 דקות | בתים משותפים

דירת שותפים עם אופציה ליציאה

אורי | לפני 1 ימים, 17 שעות, 49 דקות | יחסי שוכר משכיר

איחורים לעבודה עקב טיפולי פוריות

קרו | לפני 1 ימים, 17 שעות, 49 דקות | זכויות נשים

דירשת בעלת הבית לריסוס דירה

ליאור מנחם | לפני 1 ימים, 17 שעות, 52 דקות | יחסי שוכר משכיר

ייעוץ בנוגע לפנסיה תקציבית ואיזון משאבים

עו"ד אריה שם טוב | לפני 1 ימים, 18 שעות, 12 דקות | פנסיה צבאית

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

מיסוי מקרקעין - תשלום מיסים בעת קניית דירה דרור חייק סודות הנדל"ן - ערוץ 10 - מה לבדוק ברכישת דירה?

פייסבוק

טייבי נתנאל עו"ד ושות`

עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה

053-9428367

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175

גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר

ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין

053-9428571

עו"ד נדב גרינולד

פלילי ותעבורה -נהיגה בפסילה, בשכרות, חקירה משטרתית, ייצוג אסירים

053-6130161

מוטי אדטו

עו"ד פלילי באזור מרכז וירושלים עם 20 שנות ניסיון בייצוג נורמטיביים במשפט פלילי

053-9377926

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ונוסה ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

עו"ד אביב סטרול

עוסק בתחומים: דיני משפחה, דיני עבודה, הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-6112811

קן-דרור הראל ושות` - משרד עו"ד

משרדנו מעניק ייעוץ וטיפול במשפט מסחרי, דיני עבודה ודיני נזיקין.

053-6112809

משרד עו"ד מאיר - אלקבץ

יוצאי להב 433 עוסקים בפלילי, סייבר, צווארון לבן והלבנת הון

053-8007678

עו"ד רוני יאיר

ר"צ חקירות לשעבר במשטרת, משרדו פועל בתחום הפלילי וצווארון לבן.

053-9428370