רונן מורנו, עורך דין
ביטוח חיים
עו"ד רוני יאיר
צווארון לבן
עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד אורי בר-משה
סמים
טו"ר אביחיל צדוק
כתובה | סרבנות גט
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית בלידה
חיה לזר נוטקין - עו"ד, נוטריון ומגשרת
ידועים בציבור
עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
עו"ד מורן גור
תכנון ובניה
עו"ד שחר המאירי
פוסט טראומה | הלם קרב
קדמי ושות משרד עורכי דין
אלימות כלכלית
ד"ר איריס טרומן, משרד עו"ד
חוזה עבודה
עו"ד מיכל זלינגר
משמורת

תמ"א 38 ופינוי בינוי: לא זזים בלי ערבויות איכותיות וחזקות

תמ"א 38 ופינוי בינוי הן עסקאות מורכבות רוויות סיכון. הנושא האקוטי מכל והחשוב ביותר עבור בעלי הדירות המקדמים פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ואשר עליו יש ליתן את מלוא הדעת ואת עיקר המשקל במשא ומתן המתנהל מול היזם הן הבטוחות שמעניק היזם לבעלים במסגרת הפרויקט

דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון, 08/05/2017
 

נושא זה חשוב הרבה יותר מאשר קבלת עוד מטר רבוע או חניה במיקום טוב יותר בחניון שיבנה. שהרי, ברור לכל, שאם חס וחלילה, יקרוס היזם במהלך הפרויקט (ובעיקר לאחר הריסת הבניין הישן (בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 ופינוי בינוי), אזי אוי לנו ואבוי לנו.

 

לכן, יש לפעול ולעמוד על מזעור הסיכונים וזאת על ידי קביעה של ערבויות איכותיות ומיטביות שיוענקו בעלי הדירות במסגרת הפרויקט.

 

הנה רשימת הערבויות שיש לדרוש ולקבל מהיזם על מנת למזער סיכונים:

 

ערבות חוק המכר

 

זוהי הערבות העיקרית בפרויקטים של הריסה. מדובר בערבות זהה לזו שתקבלו בעת רכישת דירה מקבלן. ההבדל היחידי הוא בשווי הערבות.


בעוד שבעת רכישת דירה מקבלן תקבלו ערבות כנגד כל תשלום ותשלום שתשלמו לקבלן, הרי שבפרויקטי תמ"א 38/2 ופינוי בינוי שוויה של הערבות הינו כשווי הדירה החדשה שאתם זכאים לקבל במסגרת הפרויקט.

 

אך שימו לב - ערבות זו איננה "אוטונומית", משמע, לא ניתן לממש אותה ולפרוע אותה בכל עת שתחפצו, אלא רק בהתקיים התנאים הנקובים בה.

 

זאת אומרת, שרק במקרה של 'חדלות פירעון' של היזם או במקרה שהיזם לא יוכל להעניק לכם את הדירה אותה התחייב להעניק במסגרת הפרויקט, תהיו רשאים לפנות לבנק שהנפיק את הערבות ולדרוש את מימושה.

 

***אנו דורשים עבור לקוחותינו שיפור ושדרוג של הערבות בדרך של הוספת עילות מימוש, למשל, לקבוע כי ניתן יהיה לממש את הערבות גם כאשר היזם הפסיק את עבודות הבניה למשך תקופה משמעותית או כאשר היזם מאחר באופן משמעותי בסיום העבודות ומסירת הדירות החדשות.

 

ערבות שכירות

 

לפני הריסת הבניין הקיים, תתבקשו לפנות את דירותיכם ולשכור לעצמכם דירה חלופית. היזם ישלם לכם דמי שכירות (שערכם יקבע לרוב על ידי שמאי), למשך כל התקופה שמעת פינוי הדירה הקיימת ועד קבלת הדירה החדשה.

 

ומה יקרה אם חס וחלילה יקרוס היזם? לא יהיה מקור לתשלום דמי השכירות ואתם תעמדו בפני שוקת שבורה ותאלצו לשאת בתשלומים אלה בעצמכם. כדי למנוע מצב ביש זה, נדרוש לקבל מהיזם ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות.


ערבות זו תהא ערבות "אוטונומית", כזו שניתן לממש מול הבנק שהנפיק אותה ועל פי הודעה שלנו בלבד. יש כמובן לוודא שהערבות תהא תקפה במשך כל תקופת הבניה.

 

***אנו דורשים עבור לקוחותינו שהיזם יעמיד את שווי הערבות על שווי דמי השכירות לכל תקופת הבניה. אל תסכימו לערבות בשווי נמוך שהרי במקרה של קריסת היזם, זהו סכום השכירות שיעמוד לרשותכם.

 

ערבות מיסוי

 

מדינת ישראל העניקה פטור מיוחד לכל מי שמבצע פרויקט התחדשות עירונית, אולם יש לזכור כי קיימים חריגים לפטור, משמע יתכנו מקרים בהם תהיה "חשיפה מיסויית" ויחול חיוב במס בגין הפרויקט.

 

היזם מתחייב לשאת בחיובי המס של הפרויקט, אולם השומות ברשויות המס נפתחות על שימכם, לכן במקרה של קריסת היזם, יתכן ותיוותרו עם חוב הרשום על שימכם כלפי רשויות המס. על מנת למנוע מצב זה, נדרוש מהיזם ערבות להבטחת תשלומי המס.


במקרה של קריסת היזם או העדר תשלום המס על ידו, נוכל לממש את הערבות לצורך תשלום חיובי המס הנובעים מהפרויקט.

 

ערבות בדק

 

ככל דירה חדשה הנמסרת על ידי יזם/ קבלן, יתכן ובדירה החדשה שתקבלו יתגלו ליקויי בניה, פגמים או אי התאמות שונים כגון רטיבויות וכדומה.

 

אנו מחילים אמנם את חוק המכר (דירות) כך שיחולו החובות המוטלים בחוק גם על היזם בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי. אולם, לעיתים, יזמים אינם ממהרים לתקן ליקויים בדירות שמסרו (ולעיתים הם אכן מנסים לתקן אך לא מצליחים במשימה). במקרים אלה, יש צורך בהגשת תביעה כנגד היזם וניהול הליך משפטי ארוך בבית המשפט.

 

על מנת להקטין את הסיכון בעניין זה, נדרוש מהיזם ערבות להבטחת תיקונם של ליקויים שיתגלו בדירות החדשות שתקבלו. הערבות תהא אוטונומית ותמומש לאחר שהיזם לא שעה לפניותיכם ולא תיקן את הליקויים בדירות החדשות.

 

ערבות רישום

 

נסח הטאבו בו רשומות זכויותיהם כבר לא רלוונטי בסיום הפרויקט, שהרי דירותיכם בדרך כלל שינו את מיקומן ואת שיטחן ואף נוספו דירות נוספות בבניין החדש.

 

היזם מתחייב לתקן את נסח הטאבו, אך במקרה שהיזם קרס, אין מי שיבצע את פעולת התיקון. לכן, נדרוש ערבות להבטחת תיקון נסח הטאבו.

 

ערבות משלימה

 

לאחר שהגענו עד כאן, חשוב להבין שמימוש הערבויות גורר אחריו עלויות כספיות לא זניחות. לכן, נדרוש מהיזם להעמיד ערבות כספית שתמומש במקרה שיהיה צורך לשאת בתשלומים שונים לצורך נקיטת הליכים כנגד היזם או לצורך מימוש הערבויות.

 

ערבויות נוספות

 

אנו בוחנים כל פרויקט לגופו, מייעצים ללקוחותינו אילו ערבויות יש לדרוש ועומדים בתוקף על קבלתן. ישנם פרויקטים בהם נדרוש ערבויות נוספות.

 

לסיכום: פרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים ובעלי סיכון (במיוחד הפרויקטים שבמסגרתם נהרס הבניין הקיים). לכן, חשוב מאוד ליתן תשומת לב מיוחדת לנושא הערבויות. יש לנהל משא ומתן עיקש, לעמוד על איכותן של הערבויות ולנסח היטב את פרק הבטוחות בהסכם. מוטב, כמובן, להתייעץ ולהסתייע בעורך דין מומחה בתחום.


מאת: עו"ד דן הלפרט


הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון.

 

פניה ישירה אל: דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

מיניתם נציגות לבית המשותף: האם הנציגות מוסמכת לקבל החלטות לשימוש הרכוש המשותף?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 16/01/2018

האם הנציגות שמונתה לנהל את התחזוקה השוטפת של הבית המשותף רשאית לפעול ברכוש המשותף מבלי לקבל את הסכמת בעלי הדירות?

הגשת תביעה בגין נזקי רטיבות נגד השכן? חובה להמציא כתב תביעה

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 03/01/2018

המצאת כתב התביעה על פי חוק שהוגשה למפקח על המקרקעין לצד הנגדי הינה מחויבת המציאות, אחרת פסק הדין עלול להתבטל

לא טיפלה ברטיבות יותר משנתיים - תפצה את השכנה על עוגמת נפש ואי נוחות

LawGuide, 01/01/2018

במשך תקופה ארוכה סבלה אישה מבעיות רטיבות בדירתה, אשר מקורן בדירה של השכנה אשר ממוקמת מעליה. בית המשפט פסק לטובתה פיצויים בסכום של 20 אלף שקלים עקב אי הנוחות והפגיעה שנגרמה לה באפשרות ליהנות מדירתה

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד רועי ברומר
053-7933126
דיני משפחה, גישור ובוררות
גל גורודיסקי, עו"ד
053-9428496
דיני עבודה, רשלנות רפואית
גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד
053-9370237
דיני עבודה, דיני משפחה
אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
מוטי אדטו
053-9377926
פלילי
עו"ד אלעד שאול
053-9386765
פלילי, דיני מיסים

הודעות אחרונות מהפורום

אם מותר לרכב פרטי לצאת לעקיפה דרך נת"צ?

עופר | לפני 13 שעות, 54 דקות | בית משפט לתעבורה

האם עליי לשלם את שכר הטרחה הנוסף?

שלומי הררי | לפני 13 שעות, 57 דקות | כינוס נכסים

אי תשלום על שעות נוספות

סיגל אליאסי | לפני 14 שעות, 6 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

על כמה עומד האש"ל כיום?

אבי | לפני 14 שעות, 7 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

ביטול הארת אזהרה על חריגת בנייה

שירן | לפני 14 שעות, 21 דקות | רישום בטאבו

האם הרכישה פטורה ממס רכישה?

יעקב דבש | לפני 14 שעות, 24 דקות | רכישת/מכירת דירה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עבירות סמים בבני נוער הרשעה או אי הרשעה בבית המשפט- מה זה אומר?

פייסבוק

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

עו"ד ינון ברקאי

ניסיון עשיר במקרקעין, תמ"א 38, משפט אזרחי, הוצל"פ ולשון הרע

053-9386751

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות

053-9428996

עו"ד יעל בועז

המשרד עוסק בתמ"א 38, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות.

053-9386035

משרד עו"ד לוסי מאיר

עוסקת 13 שנה בדיני משפחה וירושה לרבות ליטיגציה בכלל הערכאות המשפטיות

053-8007576

עו"ד רוני יאיר

ר"צ חקירות לשעבר במשטרת, משרדו פועל בתחום הפלילי וצווארון לבן.

053-9428370

עו"ד כרמי בוסתנאי

עוסק בתחום הנזיקין על כל רבדיו ומייצג את הנפגע בכל ערכאות המשפטיות

053-9428475

עו"ד שמעון צור

עוסק בתחום הפלילי, תעבורה, משפחה מזה 17 שנים

053-7105257

אייל בן ישי משרד עורכי דין

למעלה שנות מ-15 ניסיון ברשלנות רפואית, תביעות ביטוח ותאונות.

053-9377900

בנימיני-דבש משרד עו"ד

משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.

053-6130832