עו"ד גל גורודיסקי
זכויות עובדים
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים
טוען רבני - הרב נחום מרגוליס
הסכם שלום בית
עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים
עו"ד אופיר בן משה
תאונות כלליות
משרד עו"ד רנרט-סלומון
ביטוח ותאונות ילדים
עו"ד דור לוי
השבת רכוש ונכסים
משרד עורכי הדין בלום - חן ושות'
נהיגה בשכרות
עו"ד יעקב גנים
ליקויי בניה
עו"ד קארין ברגינסקי
הסדר חוב | מחיקת חובות
עו"ד יעקב צימרינג
נדל"ן מסחרי והשקעות
עו"ד אורי טשקורי
העברה ללא תמורה
עו"ד אוריאל זעירא ועו"ד ישי ברק
עיקולים ועיכוב יציאה

מהי עסקת קומבינציה במקרקעין והאם היא משתלמת?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין המתבצעת בין בעל זכויות במגרש לבין יזם, אשר יקבל חלק מהקרקע בתמורה לבניית דירות מגורים. מהם היתרונות הפיננסיים בעסקת קומבינציה, והאם ניתן לחסוך במסים באופן זה?

LawGuide, 05/03/2017
 

עסקאות קומבינציה הן מעסקאות המקרקעין השכיחות בארץ, משום שהן יכולות להשתלם לכל הצדדים לעסקה. מדובר בעסקת חליפין המתבצעת בין שני צדדים: מי שמחזיק בבעלותו את הזכויות לקרקע, אולם אינו יכול להשביח את ערכה באמצעות הקמת פרויקט מגורים בהיקף משמעותי, משום שאינו יכול או אינו מעוניין לעמוד בעלויות כה גבוהות עם הסיכונים הנלווים לכך, מעביר חלק מהמגרש ליזם או קבלן בתמורה להקמת דירות מגורים על הקרקע וקבלת חלק יחסי מהדירות.


באמצעות עסקת קומבינציה ניתן אף לחסוך בתשלומי המסים, עובדה ההופכת את העסקה לאטרקטיבית גם מבחינה זו.


מה כולל הסכם הקומבינציה, ואילו מסים צריך לשלם?


תמורת העברת חלק מהזכויות בקרקע, בעל הזכויות יקבל חלק יחסי מפרויקט המגורים המתוכנן להיבנות עליה, או חלק יחסי מהתמורה שתתקבל ממכירת דירות המגורים שייבנו עליה. העסקה יכולה להתבצע גם אם מדובר בבנייה למגורים וגם אם מדובר במטרות בנייה אחרות, למשל נדל"ן מסחרי. אחוז הקומבינציה הוא החלק היחסי שיקבל בעל הזכויות במגרש, והוא נקבע בהתאם להסכמתם של הצדדים, על פי היחס שבין שווי הקרקע ועלות הקמת הפרויקט.


למעשה, אחוז הקומבינציה הוא לב לבו של המשא ומתן בין בעל הקרקע והיזם, והוא משקלל בתוכו מעבר לעלויות הבנייה ושווי הקרקע גם את השכר עבור עבודת הקבלן ושווי הנכסים שייבנו, כמו גם רכיב אי ודאות בשל פרק הזמן הממושך עד שבעל הקרקע יקבל את חלקו בתום פרויקט הבנייה.


מבחינת חבות המס, הקבלן חייב בתשלום מס הכנסה, מס רכישה ואגרות נוספות לצורך קבלת היתר בנייה, ואילו בעל הזכויות במגרש יחויב בתשלום היטל השבחה, מס שבח, מע"מ עבור שירותי הבנייה, דמי היוון ועוד. ניתן וכדאי לדון בתשלומים אלו כבר בשלב המשא ומתן, ולקבוע בהסכם כיצד לחלק את התשלומים בין שני הצדדים לעסקה.


מה צריך לבחון לפני שחותמים על הסכם קומבינציה?


חשוב לברר האם הקרקע היא בבעלותו של בעל הזכויות או שמדובר בקרקע המוחכרת ממינהל מקרקעי ישראל. במקרה כזה, יש לשלם סכומים משמעותיים כדי לשנות את זכויות החכירה ולבנות על הקרקע ולכן חשוב לדעת זאת מראש.


מלבד זאת, יש להכריע כיצד יחולקו הדירות בעסקה, האם באמצעות הגרלה או באמצעות בחירה, ולקבוע מנגנון שישמור על אחוזי הקומבינציה של הצדדים בהתאם לדירות שייבחרו. כמו כן, כדאי להכריע מהי אחריות הקבלן ולנסח אותה בהסכם הקומבינציה. זאת מלבד ההגבלות המוטלות על הקבלן מבחינת חוק המכר, אשר לפיו הקבלן מחויב להציע ערבויות בנקאיות לרוכשי הדירות או לרשום הערת אזהרה על המגרש.


היתרון המרכזי עבור בעל הזכויות בקרקע הוא האפשרות להימנע מהעלויות הגבוהות שבהקמת פרויקט בנייה והצורך לפקח על הבנייה. האחריות לכך מועברת לקבלן בתמורה לחלק מן הזכויות במגרש. כמו כן בדרך זו לא יחול מס רכישה על בעל הזכויות, מכיוון שהוא לא קונה את הדירות אלא מקבל אותן בתמורה לחלק מהקרקע.

 

יש לך שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה


מבחינת החסרונות, מדובר בעסקה מורכבת ובמקרה של הפרת ההסכם או ביטולו על ידי היזם, ייאלץ בעל הזכויות במגרש להיכנס להליכים משפטיים גם מול הגורם המלווה ורוכשי הדירות. מאחר שהעסקה כורכה בסיכונים רבים, חשוב להתייעץ עם עורך דין לצורך בחינת כדאיות העסקה ועריכת הסכם המכר.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

סכסוך עם ועד הבית: מהם הפתרונות האפשריים?

LawGuide, 17/08/2017

מי מוסמך לדון במחלוקות בין נציגות ועד הבית והדיירים, והאם ניתן לתבוע את נציגות ועד הבית עקב סירוב לבקשות מצד הדיירים או אי שמירה על ניקיון הבית המשותף?

מחיר למשתכן למשפרי דיור: לא רק למי שאין בבעלותו דירה

LawGuide, 15/08/2017

לאחרונה הוחלט כי גם בעלי דירות המוגדרים כמשפרי דיור יוכלו לרכוש דירות מוזלות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ולא רק מחוסרי דיור אשר מעוניינים לקנות את דירתם הראשונה. מהם התנאים החדשים שנקבעו?

איך בוחרים נציגות בית משותף בפרויקט פינוי בינוי?

LawGuide, 13/08/2017

במסגרת פרויקט פינוי בינוי מקבלים הדיירים דירות חדשות לחלוטין. מדוע חשוב למנות נציגות של בעלי הדירות כאשר מתנהלים מול הגורמים השונים בהליך התחדשות עירונית, ומהן הסמכויות של נציגות הבית המשותף?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו״ד קליה טאוזר ליפקין
053-7101875
הוצאה לפועל
עו"ד עמית כהן
דיני תעבורה
עו"ד רות שטרנברג
053-9428582
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
משרד עו"ד גיורא זילברשטיין
053-9428560
פלילי
עו"ד פלילי – גיל באיער
053-9428974
פלילי
עודד פרץ ושות`
053-9429004
דיני משפחה, דיני עבודה

הודעות אחרונות מהפורום

העברת זכויות בירושה, מהו ההליך?

סיון יהב | לפני 4 שעות, 4 דקות | עריכת צוואה | רישום צוואה

איחור של שליח מטעם בזק

חן בורנשטיין | לפני 4 שעות, 45 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

יעוץ וייצוג חד פעמי לענין הפטר בהוצלפ שכבר הוגש

עדינה | לפני 4 שעות, 59 דקות | פשיטת רגל

אזכור מוטבים בצוואה של אב

רחל | לפני 5 שעות, 0 דקות | עריכת צוואה | רישום צוואה

חופשת לידה בזמן ולאחר התמחות במשפטים

מתמחה במשפטים | לפני 5 שעות, 7 דקות | זכויות נשים

בקשה לגמלת ילד נכה המוגשת לאחר גיל 18

משה | לפני 5 שעות, 12 דקות | ביטוח לאומי

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עבירות סמים בבני נוער הליך פשיטת רגל - הרפורמה החדשה

פייסבוק

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

עו"ד שמעון צור

עוסק בתחום הפלילי, תעבורה, משפחה מזה 17 שנים

053-7105257

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

פרי מרקו - עורך דין

פשיטת רגל, מחיקת חובות הוצאה לפועל ובנקים

053-9429019

דוד סער, משרד עו"ד

עוסק בתביעות נזקי גוף, דיני עבודה, ביטוח, פנסיה

053-9428975

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ונוסה ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

עו"ד שי טל

ניסיון מעל 10 שנים בדיני עבודה, דיני ספורט, מקרקעין נדל"ן ומשפט אזרחי

053-8007594

בנימיני-דבש משרד עו"ד

משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.

053-6130832

עודד פרץ ושות`

בית משפט, נדל"ן, חוזים, נזיקין, דיבה, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

מוטי אדטו

עו"ד פלילי באזור מרכז וירושלים בעל 18 שנות ניסיון בייצוג נורמטיביים במשפט פלילי

053-9377926

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

התמחות בדיני עבודה, משפחה ונזיקין (נזקי גוף)

053-9370237

עו"ד חגית רייזמן-אבודרהם

משפט פלילי, דין משמעתי, עבריינות נוער, דיני תעבורה, חנינות.

053-9428412