עו"ד יואב קליין
ליווי סטארט אפ
עו"ד קארין ברגינסקי
הסדר חוב | מחיקת חובות
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה
עו״ד קליה טאוזר ליפקין
חשבון מוגבל
עו"ד רונן מורנו
אובדן כושר עבודה
עו"ד גונן קסטנבאום
פירוק חברות | הקפאת הליכים
עו"ד עזרא קונוביץ
גביית חובות שיקים חוזרים
עו"ד עידו לשם
אפוטרופסות וקשישים
עו"ד אלון שליכטר
עבירות מין
משרד עורכי הדין בלום - חן ושות'
נהיגה בשכרות
רונן מורנו, עורך דין
ביטוח חיים
עו"ד יעקב האודייק
אזרחות הולנדית

מהי עסקת קומבינציה במקרקעין והאם היא משתלמת?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין המתבצעת בין בעל זכויות במגרש לבין יזם, אשר יקבל חלק מהקרקע בתמורה לבניית דירות מגורים. מהם היתרונות הפיננסיים בעסקת קומבינציה, והאם ניתן לחסוך במסים באופן זה?

LawGuide, 05/03/2017
 

עסקאות קומבינציה הן מעסקאות המקרקעין השכיחות בארץ, משום שהן יכולות להשתלם לכל הצדדים לעסקה. מדובר בעסקת חליפין המתבצעת בין שני צדדים: מי שמחזיק בבעלותו את הזכויות לקרקע, אולם אינו יכול להשביח את ערכה באמצעות הקמת פרויקט מגורים בהיקף משמעותי, משום שאינו יכול או אינו מעוניין לעמוד בעלויות כה גבוהות עם הסיכונים הנלווים לכך, מעביר חלק מהמגרש ליזם או קבלן בתמורה להקמת דירות מגורים על הקרקע וקבלת חלק יחסי מהדירות.


באמצעות עסקת קומבינציה ניתן אף לחסוך בתשלומי המסים, עובדה ההופכת את העסקה לאטרקטיבית גם מבחינה זו.


מה כולל הסכם הקומבינציה, ואילו מסים צריך לשלם?


תמורת העברת חלק מהזכויות בקרקע, בעל הזכויות יקבל חלק יחסי מפרויקט המגורים המתוכנן להיבנות עליה, או חלק יחסי מהתמורה שתתקבל ממכירת דירות המגורים שייבנו עליה. העסקה יכולה להתבצע גם אם מדובר בבנייה למגורים וגם אם מדובר במטרות בנייה אחרות, למשל נדל"ן מסחרי. אחוז הקומבינציה הוא החלק היחסי שיקבל בעל הזכויות במגרש, והוא נקבע בהתאם להסכמתם של הצדדים, על פי היחס שבין שווי הקרקע ועלות הקמת הפרויקט.


למעשה, אחוז הקומבינציה הוא לב לבו של המשא ומתן בין בעל הקרקע והיזם, והוא משקלל בתוכו מעבר לעלויות הבנייה ושווי הקרקע גם את השכר עבור עבודת הקבלן ושווי הנכסים שייבנו, כמו גם רכיב אי ודאות בשל פרק הזמן הממושך עד שבעל הקרקע יקבל את חלקו בתום פרויקט הבנייה.


מבחינת חבות המס, הקבלן חייב בתשלום מס הכנסה, מס רכישה ואגרות נוספות לצורך קבלת היתר בנייה, ואילו בעל הזכויות במגרש יחויב בתשלום היטל השבחה, מס שבח, מע"מ עבור שירותי הבנייה, דמי היוון ועוד. ניתן וכדאי לדון בתשלומים אלו כבר בשלב המשא ומתן, ולקבוע בהסכם כיצד לחלק את התשלומים בין שני הצדדים לעסקה.


מה צריך לבחון לפני שחותמים על הסכם קומבינציה?


חשוב לברר האם הקרקע היא בבעלותו של בעל הזכויות או שמדובר בקרקע המוחכרת ממינהל מקרקעי ישראל. במקרה כזה, יש לשלם סכומים משמעותיים כדי לשנות את זכויות החכירה ולבנות על הקרקע ולכן חשוב לדעת זאת מראש.


מלבד זאת, יש להכריע כיצד יחולקו הדירות בעסקה, האם באמצעות הגרלה או באמצעות בחירה, ולקבוע מנגנון שישמור על אחוזי הקומבינציה של הצדדים בהתאם לדירות שייבחרו. כמו כן, כדאי להכריע מהי אחריות הקבלן ולנסח אותה בהסכם הקומבינציה. זאת מלבד ההגבלות המוטלות על הקבלן מבחינת חוק המכר, אשר לפיו הקבלן מחויב להציע ערבויות בנקאיות לרוכשי הדירות או לרשום הערת אזהרה על המגרש.


היתרון המרכזי עבור בעל הזכויות בקרקע הוא האפשרות להימנע מהעלויות הגבוהות שבהקמת פרויקט בנייה והצורך לפקח על הבנייה. האחריות לכך מועברת לקבלן בתמורה לחלק מן הזכויות במגרש. כמו כן בדרך זו לא יחול מס רכישה על בעל הזכויות, מכיוון שהוא לא קונה את הדירות אלא מקבל אותן בתמורה לחלק מהקרקע.

 

יש לך שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה


מבחינת החסרונות, מדובר בעסקה מורכבת ובמקרה של הפרת ההסכם או ביטולו על ידי היזם, ייאלץ בעל הזכויות במגרש להיכנס להליכים משפטיים גם מול הגורם המלווה ורוכשי הדירות. מאחר שהעסקה כורכה בסיכונים רבים, חשוב להתייעץ עם עורך דין לצורך בחינת כדאיות העסקה ועריכת הסכם המכר.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

העברת דירה במתנה לילד: האם ניתן לבטל התחייבות?

LawGuide, 17/10/2017

האם הורים שנותנים לילדיהם דירה במתנה יכולים לחזור בהם ולבטל את ההעברה? האם ניתן להתחרט כשמדובר על התחייבות להעברת הנכס, לפני שההעברה התבצעה בפועל?

עיכוב בפרויקט תמ"א 38: מתי ניתן לתבוע פיצויים?

LawGuide, 16/10/2017

לא פעם חלים עיכובים של חודשים רבים ואפילו שנים בהתקדמות פרויקטים לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38. מהן הסיבות לעיכובים ובאילו מקרים אפשר לקבל פיצויים מהיזם או מחברת הבנייה?

פינוי דירה שכורה: כך מתמודדים עם שוכרים שלא משלמים

LawGuide, 26/09/2017

מהן האפשרויות העומדות בפני בעל דירה כאשר השוכרים אינם משלמים את שכר הדירה והחשבונות? בתוך כמה זמן יינתן צו לפינוי שוכרים במצב של אי תשלום דמי שכירות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד פלילי – גיל באיער
053-9428974
פלילי
עו"ד אלעד שאול
053-9386765
פלילי, דיני מיסים
אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריון
053-9428996
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
עו"ד חגית רייזמן-אבודרהם
053-9428412
פלילי
אחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריון
053-7101189
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
עודד פרץ ושות`
053-9429004
משפט אזרחי , נזקי גוף תאונות

הודעות אחרונות מהפורום

פיטורי עובדת אחרי חופשת לידה

יוכי | לפני 37 דקות | זכויות נשים

אי תשלום עבור ימי הכשרה

עמית | לפני 41 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

חוזה מול חברה למימוש זכויות רפואיות

שירה | לפני 47 דקות | ביטוח לאומי

הבוס מנסה להפיל עלי את התיק

משה רחמינוב | לפני 52 דקות | יחסי עובד מעביד

החסרת שעות לעומת שעות נוספות

דנה | לפני 54 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

פליטת פה של מנהל - האם יש בזה אפליה?

עובדת | לפני 1 שעות, 17 דקות | אפליה ושימוע בעבודה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד מוטי אדטו מדבר על עבירות הקשורות לסמים קלים חובות גדולים - פשיטת רגל או איחוד תיקים?

פייסבוק

בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון

עוסקים מזה שנים במשפחה, מקרקעין וחדלות פירעון

053-7933102

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

אחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריון

מחיקת חובות, צוואה, ירושה, מקרקעין, דיני מושבים, הוצאה לפועל

053-7101189

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

עו"ד שרון בירון מרקוביץ

עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון

053-9428863

פרי מרקו - עורך דין

פשיטת רגל, מחיקת חובות הוצאה לפועל ובנקים

053-9429019

אופיר פרל משרד עורכי דין

הוצל"פ, פשט"ר, משפט אזרחי, מקרקעין נדל"ן

053-9428551

בוים & תומא עורכי דין

משרד ותיק ופעיל העסוק בדיני עבודה, נזקי גוף, רשלנות רפואית וביטוח לאומי.

053-8007674

דוד סער, משרד עו"ד

עוסק בתביעות נזקי גוף, דיני עבודה, ביטוח, פנסיה

053-9428975

מוטי אדטו

עו"ד פלילי באזור מרכז וירושלים בעל 18 שנות ניסיון בייצוג נורמטיביים במשפט פלילי

053-9377926

עו"ד שמעון צור

עוסק בתחום הפלילי, תעבורה, משפחה מזה 17 שנים

053-7105257

תמר בן אלי, משרד עו"ד

עו"ד בן אלי עוסקת מזה שנים בתחום דיני המשפחה, מקרקעין והוצל"פ.

053-6130153