עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
עו"ד גיא הרשקוביץ
בוררות
עו"ד גידי אייזנשטיין
אפליה ושימוע בעבודה
משרד עורכי הדין אלגבי אגבלי ושות'
רשלנות בניתוח
עו"ד רונית אלאג'ם זיסמן
זכויות הגבר
עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון
עו"ד רבקה ניר
רישום קבלנים
אביתר גולני, משרד עורכי דין
מהירות מופרזת ופגע וברח
עו"ד פרי מרקו
התנגדות לביצוע שטר
עו"ד שי הראל
תמ"א 38
עו"ד אביתר גולני
בית משפט לתעבורה
טו"ר אביחיל צדוק
כתובה | סרבנות גט

מהי עסקת קומבינציה במקרקעין והאם היא משתלמת?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין המתבצעת בין בעל זכויות במגרש לבין יזם, אשר יקבל חלק מהקרקע בתמורה לבניית דירות מגורים. מהם היתרונות הפיננסיים בעסקת קומבינציה, והאם ניתן לחסוך במסים באופן זה?

LawGuide, 05/03/2017
 

עסקאות קומבינציה הן מעסקאות המקרקעין השכיחות בארץ, משום שהן יכולות להשתלם לכל הצדדים לעסקה. מדובר בעסקת חליפין המתבצעת בין שני צדדים: מי שמחזיק בבעלותו את הזכויות לקרקע, אולם אינו יכול להשביח את ערכה באמצעות הקמת פרויקט מגורים בהיקף משמעותי, משום שאינו יכול או אינו מעוניין לעמוד בעלויות כה גבוהות עם הסיכונים הנלווים לכך, מעביר חלק מהמגרש ליזם או קבלן בתמורה להקמת דירות מגורים על הקרקע וקבלת חלק יחסי מהדירות.


באמצעות עסקת קומבינציה ניתן אף לחסוך בתשלומי המסים, עובדה ההופכת את העסקה לאטרקטיבית גם מבחינה זו.


מה כולל הסכם הקומבינציה, ואילו מסים צריך לשלם?


תמורת העברת חלק מהזכויות בקרקע, בעל הזכויות יקבל חלק יחסי מפרויקט המגורים המתוכנן להיבנות עליה, או חלק יחסי מהתמורה שתתקבל ממכירת דירות המגורים שייבנו עליה. העסקה יכולה להתבצע גם אם מדובר בבנייה למגורים וגם אם מדובר במטרות בנייה אחרות, למשל נדל"ן מסחרי. אחוז הקומבינציה הוא החלק היחסי שיקבל בעל הזכויות במגרש, והוא נקבע בהתאם להסכמתם של הצדדים, על פי היחס שבין שווי הקרקע ועלות הקמת הפרויקט.


למעשה, אחוז הקומבינציה הוא לב לבו של המשא ומתן בין בעל הקרקע והיזם, והוא משקלל בתוכו מעבר לעלויות הבנייה ושווי הקרקע גם את השכר עבור עבודת הקבלן ושווי הנכסים שייבנו, כמו גם רכיב אי ודאות בשל פרק הזמן הממושך עד שבעל הקרקע יקבל את חלקו בתום פרויקט הבנייה.


מבחינת חבות המס, הקבלן חייב בתשלום מס הכנסה, מס רכישה ואגרות נוספות לצורך קבלת היתר בנייה, ואילו בעל הזכויות במגרש יחויב בתשלום היטל השבחה, מס שבח, מע"מ עבור שירותי הבנייה, דמי היוון ועוד. ניתן וכדאי לדון בתשלומים אלו כבר בשלב המשא ומתן, ולקבוע בהסכם כיצד לחלק את התשלומים בין שני הצדדים לעסקה.


מה צריך לבחון לפני שחותמים על הסכם קומבינציה?


חשוב לברר האם הקרקע היא בבעלותו של בעל הזכויות או שמדובר בקרקע המוחכרת ממינהל מקרקעי ישראל. במקרה כזה, יש לשלם סכומים משמעותיים כדי לשנות את זכויות החכירה ולבנות על הקרקע ולכן חשוב לדעת זאת מראש.


מלבד זאת, יש להכריע כיצד יחולקו הדירות בעסקה, האם באמצעות הגרלה או באמצעות בחירה, ולקבוע מנגנון שישמור על אחוזי הקומבינציה של הצדדים בהתאם לדירות שייבחרו. כמו כן, כדאי להכריע מהי אחריות הקבלן ולנסח אותה בהסכם הקומבינציה. זאת מלבד ההגבלות המוטלות על הקבלן מבחינת חוק המכר, אשר לפיו הקבלן מחויב להציע ערבויות בנקאיות לרוכשי הדירות או לרשום הערת אזהרה על המגרש.


היתרון המרכזי עבור בעל הזכויות בקרקע הוא האפשרות להימנע מהעלויות הגבוהות שבהקמת פרויקט בנייה והצורך לפקח על הבנייה. האחריות לכך מועברת לקבלן בתמורה לחלק מן הזכויות במגרש. כמו כן בדרך זו לא יחול מס רכישה על בעל הזכויות, מכיוון שהוא לא קונה את הדירות אלא מקבל אותן בתמורה לחלק מהקרקע.

 

יש לך שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה


מבחינת החסרונות, מדובר בעסקה מורכבת ובמקרה של הפרת ההסכם או ביטולו על ידי היזם, ייאלץ בעל הזכויות במגרש להיכנס להליכים משפטיים גם מול הגורם המלווה ורוכשי הדירות. מאחר שהעסקה כורכה בסיכונים רבים, חשוב להתייעץ עם עורך דין לצורך בחינת כדאיות העסקה ועריכת הסכם המכר.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

ליקויים בתוספות בנייה בבניין משותף: קבלן בנייה יפצה עקב כשלים בטיחותיים במרפסות

LawGuide, 21/05/2018

בעלי שש דירות בבית משותף יקבלו פיצויים מקבלן הבנייה שהיה אחראי על הרחבת המרפסות בכל דירות הבית המשותף, וזאת לאחר שהתגלו בהן ליקויים, ונקבע כי הקבלן איבד את זכותו לבצע את התיקונים בעצמו

בנית בדירתך ופגעת בדירת השכן? בית המשפט מוסמך לפסוק פיצויים בשל הנזק שנגרם

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 10/05/2018

פעמים רבות נערכת בניה בדירת השכנים אשר בבית המשותף אשר גורמת לנזקים בבית השכן. כיצד ננהג במידה והשכן מסרב לפצות?

הורשת משק חקלאי: כל מה שרצית לדעת

מתן חביביאן משרד עורכי דין, 06/05/2018

כל בעל נחלה במושב מגיע לרגע בו הוא צריך להחליט מי מבין צאצאיו ירש את נחלתו. בשונה מנכסים בעיר, הנחלה במושב הינה נכס מיוחד שיש בו מורכבות לעניין ההורשה, הקושי טמון בעובדה שכל פעולה בנחלה כפופה ל"הסכם המשבצת" שעליו חתומה האגודה השיתופית מול רשות מקרקעי ישראל ובו ישנה הגבלה להעברת הזכויות לצאצא אחד בלבד

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

פרי מרקו - עורך דין
053-9429019
הוצאה לפועל
עו"ד חגית רייזמן-אבודרהם
053-9428412
פלילי
דוד סער, משרד עו"ד
053-9428975
דיני משפחה, דיני עבודה
עו"ד שי טל
053-8007594
דיני עבודה, דיני ספורט
רות רפאלי, משרד עו"ד
053-8007615
דיני עבודה
שי סבג, משרד עורכי דין
053-9428828
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש

הודעות אחרונות מהפורום

אי תשלום פיצויים ותשלומים לפנסיה

איילת פוליטי | לפני 1 ימים, 17 שעות, 41 דקות | פיצויי פיטורין

אחריות לתיקון תקרה בבית משותף

יוסי | לפני 1 ימים, 17 שעות, 44 דקות | בתים משותפים

דירת שותפים עם אופציה ליציאה

אורי | לפני 1 ימים, 17 שעות, 59 דקות | יחסי שוכר משכיר

איחורים לעבודה עקב טיפולי פוריות

קרו | לפני 1 ימים, 17 שעות, 59 דקות | זכויות נשים

דירשת בעלת הבית לריסוס דירה

ליאור מנחם | לפני 1 ימים, 18 שעות, 2 דקות | יחסי שוכר משכיר

ייעוץ בנוגע לפנסיה תקציבית ואיזון משאבים

עו"ד אריה שם טוב | לפני 1 ימים, 18 שעות, 22 דקות | פנסיה צבאית

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הכרה בפגיעה בשורש כף היד כפגיעת עבודה (CTS) איך להתנהג בחקירה משטרתית?

פייסבוק

טייבי נתנאל עו"ד ושות`

עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה

053-9428367

מנשה - רון משרד עו"ד

יוצאי פרקליטות ומשרדים מובילים, ניסיון בייצוג בהצלחה בהליכים פליליים ואזרחיים

053-8007619

משרד עורכי דין שרון סגל ושות`

עוסק בדיני גירושין, משפחה וירושה ובמעמד אישי. שלוחות בתל אביב ובנתניה.

053-9374376

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582

אגמי כהן סבג ושות` - משרד עו"ד

בראשות ראש יאח"ה לשעבר עוסק בפלילי, צווארון לבן, משפט מסחרי ומיסים

053-7933110

עו"ד יסמין מאיר

דיני משפחה וגישור, הוצאה לפועל ופשיטת רגל בפרט.

053-9386798

עו"ד גיא אורן

עוסק בצוואות, ירושות, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-6130155

אייל בן ישי משרד עורכי דין

למעלה שנות מ-15 ניסיון ברשלנות רפואית, תביעות ביטוח ותאונות.

053-9377900

עו"ד רוני יאיר

ר"צ חקירות לשעבר במשטרת, משרדו פועל בתחום הפלילי וצווארון לבן.

053-9428370

בוים & תומא עורכי דין

משרד ותיק ופעיל העסוק בדיני עבודה, נזקי גוף, רשלנות רפואית וביטוח לאומי.

053-8007674

בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון

053-7933102

מוטי אדטו

עו"ד פלילי באזור מרכז וירושלים עם 20 שנות ניסיון בייצוג נורמטיביים במשפט פלילי

053-9377926