ד"ר אלון קורן-מידן
רשלנות רפואית שיניים
עו"ד גיל באיער
מעצר
עו"ד בר לב איל & עו"ד רייך אלי
גישור משפחתי
עו"ד שמואל גייער
מחיר למשתכן
עו"ד יוסי גנון
דיני מכרזים
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה
עו"ד מיכל זלינגר
משמורת
עו"ד יוסי טולדנו
רשלנות רפואית אונקולוגיה
מור ושות' - משרד עורכי דין
פונדקאות
רז מסורי & מיכל כחלון עורכי דין
הלנת שכר ועובדים בפירוק
שמלה ושות' - משרד עו"ד
הרעת תנאים
עו"ד דפנה זיס
דיני משפחה בארהב
עו"ד גרבובסקי נתנאל נועה
כינוס נכסים

מהי עסקת קומבינציה במקרקעין והאם היא משתלמת?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין המתבצעת בין בעל זכויות במגרש לבין יזם, אשר יקבל חלק מהקרקע בתמורה לבניית דירות מגורים. מהם היתרונות הפיננסיים בעסקת קומבינציה, והאם ניתן לחסוך במסים באופן זה?

LawGuide, 05/03/2017
 

עסקאות קומבינציה הן מעסקאות המקרקעין השכיחות בארץ, משום שהן יכולות להשתלם לכל הצדדים לעסקה. מדובר בעסקת חליפין המתבצעת בין שני צדדים: מי שמחזיק בבעלותו את הזכויות לקרקע, אולם אינו יכול להשביח את ערכה באמצעות הקמת פרויקט מגורים בהיקף משמעותי, משום שאינו יכול או אינו מעוניין לעמוד בעלויות כה גבוהות עם הסיכונים הנלווים לכך, מעביר חלק מהמגרש ליזם או קבלן בתמורה להקמת דירות מגורים על הקרקע וקבלת חלק יחסי מהדירות.


באמצעות עסקת קומבינציה ניתן אף לחסוך בתשלומי המסים, עובדה ההופכת את העסקה לאטרקטיבית גם מבחינה זו.


מה כולל הסכם הקומבינציה, ואילו מסים צריך לשלם?


תמורת העברת חלק מהזכויות בקרקע, בעל הזכויות יקבל חלק יחסי מפרויקט המגורים המתוכנן להיבנות עליה, או חלק יחסי מהתמורה שתתקבל ממכירת דירות המגורים שייבנו עליה. העסקה יכולה להתבצע גם אם מדובר בבנייה למגורים וגם אם מדובר במטרות בנייה אחרות, למשל נדל"ן מסחרי. אחוז הקומבינציה הוא החלק היחסי שיקבל בעל הזכויות במגרש, והוא נקבע בהתאם להסכמתם של הצדדים, על פי היחס שבין שווי הקרקע ועלות הקמת הפרויקט.


למעשה, אחוז הקומבינציה הוא לב לבו של המשא ומתן בין בעל הקרקע והיזם, והוא משקלל בתוכו מעבר לעלויות הבנייה ושווי הקרקע גם את השכר עבור עבודת הקבלן ושווי הנכסים שייבנו, כמו גם רכיב אי ודאות בשל פרק הזמן הממושך עד שבעל הקרקע יקבל את חלקו בתום פרויקט הבנייה.


מבחינת חבות המס, הקבלן חייב בתשלום מס הכנסה, מס רכישה ואגרות נוספות לצורך קבלת היתר בנייה, ואילו בעל הזכויות במגרש יחויב בתשלום היטל השבחה, מס שבח, מע"מ עבור שירותי הבנייה, דמי היוון ועוד. ניתן וכדאי לדון בתשלומים אלו כבר בשלב המשא ומתן, ולקבוע בהסכם כיצד לחלק את התשלומים בין שני הצדדים לעסקה.


מה צריך לבחון לפני שחותמים על הסכם קומבינציה?


חשוב לברר האם הקרקע היא בבעלותו של בעל הזכויות או שמדובר בקרקע המוחכרת ממינהל מקרקעי ישראל. במקרה כזה, יש לשלם סכומים משמעותיים כדי לשנות את זכויות החכירה ולבנות על הקרקע ולכן חשוב לדעת זאת מראש.


מלבד זאת, יש להכריע כיצד יחולקו הדירות בעסקה, האם באמצעות הגרלה או באמצעות בחירה, ולקבוע מנגנון שישמור על אחוזי הקומבינציה של הצדדים בהתאם לדירות שייבחרו. כמו כן, כדאי להכריע מהי אחריות הקבלן ולנסח אותה בהסכם הקומבינציה. זאת מלבד ההגבלות המוטלות על הקבלן מבחינת חוק המכר, אשר לפיו הקבלן מחויב להציע ערבויות בנקאיות לרוכשי הדירות או לרשום הערת אזהרה על המגרש.


היתרון המרכזי עבור בעל הזכויות בקרקע הוא האפשרות להימנע מהעלויות הגבוהות שבהקמת פרויקט בנייה והצורך לפקח על הבנייה. האחריות לכך מועברת לקבלן בתמורה לחלק מן הזכויות במגרש. כמו כן בדרך זו לא יחול מס רכישה על בעל הזכויות, מכיוון שהוא לא קונה את הדירות אלא מקבל אותן בתמורה לחלק מהקרקע.

 

יש לך שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה


מבחינת החסרונות, מדובר בעסקה מורכבת ובמקרה של הפרת ההסכם או ביטולו על ידי היזם, ייאלץ בעל הזכויות במגרש להיכנס להליכים משפטיים גם מול הגורם המלווה ורוכשי הדירות. מאחר שהעסקה כורכה בסיכונים רבים, חשוב להתייעץ עם עורך דין לצורך בחינת כדאיות העסקה ועריכת הסכם המכר.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

השקעות נדל"ן באירופה: האם ההשקעה משתלמת?

LawGuide, 27/06/2017

מהם ההבדלים העיקריים בין השקעה בנדל"ן בישראל לבין קניית נכסים להשקעה באירופה, מהן הדרכים להשקיע בנדל"ן באירופה, ומהם החסרונות והיתרונות ברכישת דירות להשקעה באירופה?

מכירת ורכישת נכס מקרקעין עם חריגות בניה: מהן ההשלכות?

חוה אפשטיין - משרד עו"ד ושמאות מקרקעין, 21/06/2017

בנכסי מקרקעין רבים בישראל, בעיקר בתים צמודי קרקע, ישנן חריגות בניה. מוכר או קונה בית עם חריגות בניה צריך לדעת מהן ההשלכות בעסקת מכר זו

רכישת מגרש לבניה: מהם הסיכונים ואילו בדיקות צריך לבצע?

LawGuide, 19/06/2017

בניגוד לרכישת דירה למגורים שנבנתה על ידי קבלן, מי שרוכש קרקע לבניה יכול לבנות את ביתו מן היסוד ולתכנן אותו כרצונו ולפי יכולותיו ומידותיו. אילו הוצאות צריך להביא בחשבון ברכישת מגרש לבניה, ומה חייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד ינון ברקאי
053-9386751
נזקי גוף תאונות, מקרקעין נדל"ן
יהושוע (שוקי) בלנגה -משרד עו"ד
053-9428843
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד גילה פרין
053-9377933
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
עו"ד רות שטרנברג
053-9428582
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
עו"ד חגית רייזמן-אבודרהם
053-9428412
פלילי
עו"ד שרון בירון מרקוביץ
053-9428863
רשלנות רפואית

הודעות אחרונות מהפורום

התפטרות מהעבודה ומתן הודעה מוקדמת

ערן דוד | לפני 4 שעות, 36 דקות | התפטרות

השתתפות בזיפות חצי מהגג בבניין

איתן | לפני 4 שעות, 41 דקות | בתים משותפים

עיקול בחשבון הבנק על כספי פיצויים

ירוקר קרינה | לפני 4 שעות, 43 דקות | עיקולים ועיכוב יציאה

פיצויי פיטורין שעוכבו, מהן הזכויות?

אלי | לפני 5 שעות, 19 דקות | פיצויי פיטורין

האם אפשר לתבוע את חברת פלאפון?

דוד | לפני 5 שעות, 43 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

תביעה מול הביטוח הלאומי סגירת תיק פלילי מחוסר ראיות או חוסר עניין לציבור

פייסבוק

אחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריון

מחיקת חובות, צוואה, ירושה, מקרקעין, דיני מושבים, הוצאה לפועל

053-7101189

מוטי אדטו

עו"ד פלילי באזור מרכז וירושלים בעל 18 שנות ניסיון בייצוג נורמטיביים במשפט פלילי

053-9377926

אופיר פרל משרד עורכי דין

הוצל"פ, פשט"ר, משפט אזרחי, מקרקעין נדל"ן

053-9428551

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869

עו"ד שרון בירון מרקוביץ

עו"ד ונוטריון העוסקת בתחום הנזיקין, המסחרי, מקרקעין ודיני משפחה.

053-9428863

אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות

053-9428996

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

עו"ד שי טל

ניסיון מעל 10 שנים בדיני עבודה, דיני ספורט, מקרקעין נדל"ן ומשפט אזרחי

053-8007594

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

עודד פרץ ושות`

בית משפט, נדל"ן, חוזים, נזיקין, דיבה, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

דוד סער, משרד עו"ד

עוסק בתביעות נזקי גוף, דיני עבודה, ביטוח, פנסיה

053-9428975

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951