עו"ד דורון קמיר
תביעת ביטוח
עו"ד נריה כהן
פינוי בינוי
עו"ד גיל באיער
כתב אישום
קדמי ושות משרד עורכי דין
אלימות כלכלית
עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון
עו"ד עודד פרץ
פגיעה בפרטיות
עו"ד סיגל רייך - הלל
תביעת סיעוד
עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עו״ד קליה טאוזר ליפקין
חשבון מוגבל
עו"ד אורי גולדמן
הלבנת הון
יעל קוזמנקו & מיכל כחלון עורכות דין
נגישות לנכים
עו"ד יעקב האודייק
אזרחות הולנדית

מהי עסקת קומבינציה במקרקעין והאם היא משתלמת?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין המתבצעת בין בעל זכויות במגרש לבין יזם, אשר יקבל חלק מהקרקע בתמורה לבניית דירות מגורים. מהם היתרונות הפיננסיים בעסקת קומבינציה, והאם ניתן לחסוך במסים באופן זה?

LawGuide, 05/03/2017
 

עסקאות קומבינציה הן מעסקאות המקרקעין השכיחות בארץ, משום שהן יכולות להשתלם לכל הצדדים לעסקה. מדובר בעסקת חליפין המתבצעת בין שני צדדים: מי שמחזיק בבעלותו את הזכויות לקרקע, אולם אינו יכול להשביח את ערכה באמצעות הקמת פרויקט מגורים בהיקף משמעותי, משום שאינו יכול או אינו מעוניין לעמוד בעלויות כה גבוהות עם הסיכונים הנלווים לכך, מעביר חלק מהמגרש ליזם או קבלן בתמורה להקמת דירות מגורים על הקרקע וקבלת חלק יחסי מהדירות.


באמצעות עסקת קומבינציה ניתן אף לחסוך בתשלומי המסים, עובדה ההופכת את העסקה לאטרקטיבית גם מבחינה זו.


מה כולל הסכם הקומבינציה, ואילו מסים צריך לשלם?


תמורת העברת חלק מהזכויות בקרקע, בעל הזכויות יקבל חלק יחסי מפרויקט המגורים המתוכנן להיבנות עליה, או חלק יחסי מהתמורה שתתקבל ממכירת דירות המגורים שייבנו עליה. העסקה יכולה להתבצע גם אם מדובר בבנייה למגורים וגם אם מדובר במטרות בנייה אחרות, למשל נדל"ן מסחרי. אחוז הקומבינציה הוא החלק היחסי שיקבל בעל הזכויות במגרש, והוא נקבע בהתאם להסכמתם של הצדדים, על פי היחס שבין שווי הקרקע ועלות הקמת הפרויקט.


למעשה, אחוז הקומבינציה הוא לב לבו של המשא ומתן בין בעל הקרקע והיזם, והוא משקלל בתוכו מעבר לעלויות הבנייה ושווי הקרקע גם את השכר עבור עבודת הקבלן ושווי הנכסים שייבנו, כמו גם רכיב אי ודאות בשל פרק הזמן הממושך עד שבעל הקרקע יקבל את חלקו בתום פרויקט הבנייה.


מבחינת חבות המס, הקבלן חייב בתשלום מס הכנסה, מס רכישה ואגרות נוספות לצורך קבלת היתר בנייה, ואילו בעל הזכויות במגרש יחויב בתשלום היטל השבחה, מס שבח, מע"מ עבור שירותי הבנייה, דמי היוון ועוד. ניתן וכדאי לדון בתשלומים אלו כבר בשלב המשא ומתן, ולקבוע בהסכם כיצד לחלק את התשלומים בין שני הצדדים לעסקה.


מה צריך לבחון לפני שחותמים על הסכם קומבינציה?


חשוב לברר האם הקרקע היא בבעלותו של בעל הזכויות או שמדובר בקרקע המוחכרת ממינהל מקרקעי ישראל. במקרה כזה, יש לשלם סכומים משמעותיים כדי לשנות את זכויות החכירה ולבנות על הקרקע ולכן חשוב לדעת זאת מראש.


מלבד זאת, יש להכריע כיצד יחולקו הדירות בעסקה, האם באמצעות הגרלה או באמצעות בחירה, ולקבוע מנגנון שישמור על אחוזי הקומבינציה של הצדדים בהתאם לדירות שייבחרו. כמו כן, כדאי להכריע מהי אחריות הקבלן ולנסח אותה בהסכם הקומבינציה. זאת מלבד ההגבלות המוטלות על הקבלן מבחינת חוק המכר, אשר לפיו הקבלן מחויב להציע ערבויות בנקאיות לרוכשי הדירות או לרשום הערת אזהרה על המגרש.


היתרון המרכזי עבור בעל הזכויות בקרקע הוא האפשרות להימנע מהעלויות הגבוהות שבהקמת פרויקט בנייה והצורך לפקח על הבנייה. האחריות לכך מועברת לקבלן בתמורה לחלק מן הזכויות במגרש. כמו כן בדרך זו לא יחול מס רכישה על בעל הזכויות, מכיוון שהוא לא קונה את הדירות אלא מקבל אותן בתמורה לחלק מהקרקע.

 

יש לך שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה


מבחינת החסרונות, מדובר בעסקה מורכבת ובמקרה של הפרת ההסכם או ביטולו על ידי היזם, ייאלץ בעל הזכויות במגרש להיכנס להליכים משפטיים גם מול הגורם המלווה ורוכשי הדירות. מאחר שהעסקה כורכה בסיכונים רבים, חשוב להתייעץ עם עורך דין לצורך בחינת כדאיות העסקה ועריכת הסכם המכר.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

מיניתם נציגות לבית המשותף: האם הנציגות מוסמכת לקבל החלטות לשימוש הרכוש המשותף?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 16/01/2018

האם הנציגות שמונתה לנהל את התחזוקה השוטפת של הבית המשותף רשאית לפעול ברכוש המשותף מבלי לקבל את הסכמת בעלי הדירות?

הגשת תביעה בגין נזקי רטיבות נגד השכן? חובה להמציא כתב תביעה

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 03/01/2018

המצאת כתב התביעה על פי חוק שהוגשה למפקח על המקרקעין לצד הנגדי הינה מחויבת המציאות, אחרת פסק הדין עלול להתבטל

לא טיפלה ברטיבות יותר משנתיים - תפצה את השכנה על עוגמת נפש ואי נוחות

LawGuide, 01/01/2018

במשך תקופה ארוכה סבלה אישה מבעיות רטיבות בדירתה, אשר מקורן בדירה של השכנה אשר ממוקמת מעליה. בית המשפט פסק לטובתה פיצויים בסכום של 20 אלף שקלים עקב אי הנוחות והפגיעה שנגרמה לה באפשרות ליהנות מדירתה

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

משרד עו"ד גיורא זילברשטיין
053-9428560
פלילי
אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריון
053-9428996
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
עודד פרץ ושות`
053-9429004
משפט אזרחי , נזקי גוף תאונות
עו"ד רועי ברומר
053-7933126
דיני משפחה, גישור ובוררות
פרי מרקו - עורך דין
053-9429019
הוצאה לפועל
סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד
053-9428365
פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

אם מותר לרכב פרטי לצאת לעקיפה דרך נת"צ?

עופר | לפני 13 שעות, 39 דקות | בית משפט לתעבורה

האם עליי לשלם את שכר הטרחה הנוסף?

שלומי הררי | לפני 13 שעות, 42 דקות | כינוס נכסים

אי תשלום על שעות נוספות

סיגל אליאסי | לפני 13 שעות, 51 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

על כמה עומד האש"ל כיום?

אבי | לפני 13 שעות, 52 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

ביטול הארת אזהרה על חריגת בנייה

שירן | לפני 14 שעות, 6 דקות | רישום בטאבו

האם הרכישה פטורה ממס רכישה?

יעקב דבש | לפני 14 שעות, 9 דקות | רכישת/מכירת דירה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עורך דין צבאי | משפט צבאי | מוטי אדטו עורך דין צבאי עוד פייל רשלנות רפואית בלידה

פייסבוק

בוים & תומא עורכי דין

משרד ותיק ופעיל העסוק בדיני עבודה, נזקי גוף, רשלנות רפואית וביטוח לאומי.

053-8007674

עו"ד חיים אליה

הצלחות מוכחות בדיני תעבורה, משפט פלילי ותכנון ובניה

053-7101868

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

עו"ד יעל בועז

המשרד עוסק בתמ"א 38, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות.

053-9386035

אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות

053-9428996

בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון

עוסקים מזה שנים במשפחה, מקרקעין וחדלות פירעון

053-7933102

גל גורודיסקי, עו"ד

ניסיון של 22 שנים בדיני עבודה, נזיקין וביטוח לאומי, רשלנות רפואית ומסחרי.

053-9428496

בנימיני-דבש משרד עו"ד

משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.

053-6130832

עו"ד חגית רייזמן-אבודרהם

משפט פלילי, דין משמעתי, עבריינות נוער, דיני תעבורה, חנינות.

053-9428412

משרד עו"ד לוסי מאיר

עוסקת 13 שנה בדיני משפחה וירושה לרבות ליטיגציה בכלל הערכאות המשפטיות

053-8007576

עו"ד גילה פרין

נסיון עשיר במקרקעין-נדל"ן במושבים ובמגזר העירוני, צוואות וירושות, עיזבונות והסכמים

053-9377933

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361