עו"ד אורית פז
תאונות דרכים
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד אריק שלו
אחוזי נכות
עו"ד דרורית מלינרסקי
יחסי שוכר משכיר
עו"ד רמי מרמלשטיין
צו הרחקה / הגנה
עו"ד נעם קונפינו
נהיגה ללא רישיון או ביטוח
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד שי הראל
תמ"א 38
עו"ד שחר המאירי
פוסט טראומה | הלם קרב
עו"ד ריקי ישי
דיני צבא | משפט צבאי
עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עו"ד דורון ויגלר
המכון הרפואי
עו"ד אופיר בן משה
תאונות כלליות
עו"ד דפנה זיס
דיני משפחה בארהב

עשר הנקודות שחובה לבדוק בהסכם תמ"א 38

התחלתם פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, מצוין! זו הזדמנות פז לחדש את הבניין, להוסיף שטח לדירה שלכם ולהעלות את השווי שלה

משרד עו"ד שי הררי, 18/05/2016
 

בחרתם יזם, עוה"ד מטעם הדיירים וגם מפקח מטעם הדיירים כבר יש. לאחר עבודה מאומצת וממושכת, עורך הדין שבחרתם סיים לנהל את המשא ומתן המשפטי עם עו"ד של היזם, וקיבלתם לידיכם את נוסח ההסכם לביצוע תמ"א 38. כעת עליכם להעיר את הערותיכם להסכם. כשתסיימו, ייקבע מועד לחתימה על ההסכם ובכך תסיימו שלב אחד מתוך שלושת השלבים החשובים ביותר בחייו של פרויקט תמ"א (שני השלבים הנוספים הם שלב התכנון ושלב ביצוע עבודות הבנייה).


עם קבלת נוסח ההסכם לידיכם מאת עו"ד הדיירים, עליכם לבקש ממנו תקציר מודפס של החוזה הכולל את סיכום החוזה ואת עיקרי הנקודות המשפטיות והמסחריות. יש להקפיד לקיים פגישה מקדימה עם עו"ד הדיירים (רצוי בפורום כל דיירי הבניין, או לפחות אל מול ועד הבית המשותף) ע"מ לעבור על החוזה. על עורך הדין לדאוג לפרק זמן של לפחות 15-21 ימים בהם תוכלו לעבור על החוזה ולהעיר הערות.


הסכם תמ"א 38


הסכם תמ"א 38 הוא הסכם ארוך הכולל בממוצע 40-50 עמודים ועוד מספר רב של נספחים. נתקלתי במקרים רבים בהם דיירים עומדים מבולבלים מול הסכם תמ"א 38 ולא יודעים איך לקרוא אותו, במקרים אחרים מתייאשים אחרי מספר עמודים, ובשורה התחתונה - חותמים על הסכם תמ"א 38 מבלי להבין את מלוא המשמעות שלו. הבעיה נעוצה בכך שהסכם לביצוע תמ"א 38 הוא חוזה מורכב, המנוסח בשפה משפטית וכולל מינוחים משפטיים שאינם ברורים למי שאינו משפטן.


אם כך, איך בכל זאת אפשר להתמצא בחוזה שכזה?


אספתי עבורכם 10 נקודות עיקריות אליהן חובה לשים לב על מנת להתמצא בחוזה תמ"א 38:


1. עליכם להיעזר בכותרת של כל סעיף - ובכן, זה נשמע מובן מאליו, אך חשוב מאד להבין שיש היגיון וסדר לדברים. ההסכם מחולק לסעיפים, כשכל סעיף מדבר על נושא אחר. ולכן, שימוש בכותרת הסעיפים יקל עליכם את ההתמצאות בהסכם.

 

2. סעיף התמורות - בסעיף זה מפורטות תוספות הבנייה אותן תקבלו ושטחן (מטרז'). עליכם לבדוק מהו הגודל המינימאלי של הממ"ד ומרפסת השמש שהיזם מתחייב להוסיף לדירתכם ושממנו לא ניתן יהיה להפחית.

 

3. סעיף תכנון התוכניות - זהו הסעיף שקובע את המנגנון שמאפשר ליזם להגיש את התוכניות בשמכם. עליכם לוודא כי היזם יהיה רשאי להגיש את התוכניות רק אם לא נפגעו התמורות שלכם וכן לוודא שהכניסה לממ"ד הינה בהתאם לסיכום בינכם לבין היזם (לדוגמא, כדי למנוע מצב שבו הכניסה לממ"ד תהיה מתוך חדר אחר בדירה).

 

4. סעיף לוח הזמנים - עליכם לוודא כי יש מועד ברור ומוגדר לתחילת ביצוע העבודות ומועד ברור ומוגדר למועד סיום העבודות, על מנת למנוע מצב בו היזם יוכל למתוח את לוח הזמנים ללא הגבלה.

 

5. סעיף הערבויות - עליכם לוודא כי מנגנון הערבות מאפשר לכם לממש בפועל את הערבות במקרה של הפרה יסודית של החוזה על ידי היזם.

 

6. סעיף אחריות ותיקון תקלות - יש לשים לב ולוודא כי נוסח הסעיף מחייב את היזם ו/או את הקבלן המבצע לתקן כל תיקון שמקורו בביצוע העבודות.

 

7. סעיף ייפוי הכוח - סעיף זה מתאר את ייפוי הכוח שהדיירים נותנים ליזם לצורך ביצוע ההסכם, להגשת התוכניות ולתיקון צו הבית המשותף. עליכם לשים לב שהפעולות הנן בהתאם להסכם, ומוחזקים בנאמנות על ידי עוה"ד שמלווה אתכם על פי השלבים הרלוונטיים.

 

8. סעיף רישום הערת אזהרה - וודאו כי הערת האזהרה תירשם אך ורק על הרכוש המשותף ולא על הזכויות שלכם בדירה. בנוסף, עליכם לוודא כי ברגע שגג הבניין נרשם כיחידה רישומית נפרדת (פעולה סטנדרטית בהסכם תמ"א 38), תימחק הערת האזהרה מהרכוש המשותף ותירשם על היחידה הרישומית.

 

9. סעיף הפרה יסודית - עליכם לוודא כי במקרה של הפרת כל אחד מהסעיפים הנ"ל, תיחשב ההפרה כהפרה יסודית של היזם, שבגינה תוכלו לממש את הערבויות.

 

10. המפרט הטכני - זהו נספח חיצוני להסכם תמ"א 38, אך הוא מהווה השלמה לסעיף התמורות ולכן חשוב ביותר! עברו היטב על כל השדרוגים שהיזם מבצע בבניין שלכם ובפרט על שטח תוספות הבנייה שיתווספו לדירה שלכם (בדרך כלל ממ"ד, מרפסת שמש ולעיתים גם מחסן), שימו לב למינימום השטח שליזם מותר להוסיף.


ומה עליכם לעשות אם בכל זאת לא הבנתם? ובכן, עורך הדין שלכם אמור להיות קשוב וזמין לכל שאלה שיש לדיירי הבניין, כך שהדבר החשוב ביותר הוא לשאול ולא להתבייש. עליכם לוודא שכל הנושאים הנ"ל ברורים לכם ושהניסוח שלהם יהיה ברור וכזה שלא נתון לפרשנות.
זכרו, זהו בדיוק הזמן שלכם לשאול ולבדוק. הסכם תמ"א 38 הוא חוזה משפטי וככזה - ברגע שייחתם לא יהיה ניתן לשנותו.


בהצלחה!
 

פניה ישירה אל: משרד עו"ד שי הררי

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

פינוי מושכר עקב הימנעות מתשלום דמי שכירות, מהי הדרך היעילה והמהירה?

LawGuide, 10/07/2018

בעל נכס שנתקל בדייר שלא משלם דמי שכירות או מסרב לפנות את הדירה, רשאי לפנות אל בית המשפט ולהגיש תביעה לפינוי מושכר ולפנותו בתוך שלושה חודשים בלבד

בעל נחלה שים לב - שינוי משמעותי בכללי הורשת נחלות

צבי שני - משרד עורכי דין ונוטריון, 26/06/2018

רשות מקרקעי ישראל החליטה לאחרונה על שינוי דרמטי בדיני ההורשה שיחולו על בעלי נחלות ומשקים חקלאיים במושבים. מדובר בשינוי בעל השלכות מרחיקות לכת, הן על בעלי הנחלות, הן על הבן הממשיך והן על היורשים הפוטנציאליים

גילו פגם מהותי בדירה: פיצויים של 106 אלף שקלים לרוכשי דירה עם רטיבות

LawGuide, 14/06/2018

רוכשי דירת מגורים בפסגת זאב בירושלים גילו בה ליקויי רטיבות משמעותיים, והגישו תביעה כנגד המוכרים בטענה שהסתירו מהם את הליקויים במועד החתימה על הסכם המכר. תביעתם התקבלה והם יפוצו עבור הנזקים ועוגמת הנפש שנגרמו להם

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד עפרה גביש
053-9386036
משפט אזרחי , משפט מסחרי ועסקים
אגמי כהן סבג ושות` - משרד עו"ד
053-7933110
פלילי, משפט מסחרי ועסקים
משרד עו"ד שלמה כ"ץ
053-9377890
דיני משפחה, משפט מסחרי ועסקים
עו״ד קליה טאוזר ליפקין
053-7101875
הוצאה לפועל
עו"ד ומגשרת רבקה ניר
053-7105254
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
בנימיני-דבש משרד עו"ד
053-6130832
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן

הודעות אחרונות מהפורום

תאונת עבודה קבלת פיצויים

עמנואל פליישר | לפני 1 דקות | ועדה רפואית

השבת קרן פנסיה אבודה מהולנד

מתן | לפני 2 דקות | השבת רכוש ונכסים

העברת דירה ללא תמורה מתושב חוץ

חווה | לפני 4 דקות | העברה ללא תמורה

מגורים ועבודה בהולנד לבעל אזרחות אירופית

יואכים | לפני 5 דקות | אזרחות הולנדית

סירוב פקודה במהלך הטירונות

מירית | לפני 7 דקות | דיני צבא | משפט צבאי

המשך קריירה מקצוענית בכדורסל כבגיר וחתימת חוזה

נמרוד | לפני 22 דקות | דיני ספורט וספורטאים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

כיצד להגיש תביעה לתאונת עבודה? התרת נישואין - למי הסמכות?

פייסבוק

פרי מרקו - עורך דין

פשיטת רגל, מחיקת חובות הוצאה לפועל ובנקים

053-9429019

עו"ד רוני יאיר

ר"צ חקירות לשעבר במשטרת, משרדו פועל בתחום הפלילי וצווארון לבן.

053-9428370

עו"ד יסמין מאיר

דיני משפחה וגישור, הוצאה לפועל ופשיטת רגל בפרט.

053-9386798

אזי נ. כהן - משרד עורכי דין

עוסק בדיני עבודה, דיני נזיקין על כל רבדיהם ומשפט מסחרי. מייצג בכל הערכאות.

053-9428375

אגמי כהן סבג ושות` - משרד עו"ד

בראשות ראש יאח"ה לשעבר עוסק בפלילי, צווארון לבן, משפט מסחרי ומיסים

053-7933110

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

אליס שמאי עורכת דין

עוסקת בלשון הרע, הטרדה מינית ,דיני עבודה וחוזים יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319

גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר

ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין

053-9428571

עו"ד שמעון צור

ניסיון רב בתחום המשפחה, משפט מסחרי עם דגש על ליווי חברות

053-7105257