עו"ד נעם קונפינו
נהיגה ללא רישיון או ביטוח
עו"ד ומגשרת עידית פוליבודה – אגוזי
גישור משפחתי
עו"ד אלירן מוסטקי
ועדה רפואית
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית
עו"ד אביתר גולני
בית משפט לתעבורה
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
עו"ד און צוק
דייר מוגן | דמי מפתח
עו"ד טליה נעמת
אזרחות איטלקית
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים
עו"ד עודד פרץ
סכסוכי שכנים
עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון

עשר הנקודות שחובה לבדוק בהסכם תמ"א 38

התחלתם פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, מצוין! זו הזדמנות פז לחדש את הבניין, להוסיף שטח לדירה שלכם ולהעלות את השווי שלה

משרד עו"ד שי הררי, 18/05/2016
 

בחרתם יזם, עוה"ד מטעם הדיירים וגם מפקח מטעם הדיירים כבר יש. לאחר עבודה מאומצת וממושכת, עורך הדין שבחרתם סיים לנהל את המשא ומתן המשפטי עם עו"ד של היזם, וקיבלתם לידיכם את נוסח ההסכם לביצוע תמ"א 38. כעת עליכם להעיר את הערותיכם להסכם. כשתסיימו, ייקבע מועד לחתימה על ההסכם ובכך תסיימו שלב אחד מתוך שלושת השלבים החשובים ביותר בחייו של פרויקט תמ"א (שני השלבים הנוספים הם שלב התכנון ושלב ביצוע עבודות הבנייה).


עם קבלת נוסח ההסכם לידיכם מאת עו"ד הדיירים, עליכם לבקש ממנו תקציר מודפס של החוזה הכולל את סיכום החוזה ואת עיקרי הנקודות המשפטיות והמסחריות. יש להקפיד לקיים פגישה מקדימה עם עו"ד הדיירים (רצוי בפורום כל דיירי הבניין, או לפחות אל מול ועד הבית המשותף) ע"מ לעבור על החוזה. על עורך הדין לדאוג לפרק זמן של לפחות 15-21 ימים בהם תוכלו לעבור על החוזה ולהעיר הערות.


הסכם תמ"א 38


הסכם תמ"א 38 הוא הסכם ארוך הכולל בממוצע 40-50 עמודים ועוד מספר רב של נספחים. נתקלתי במקרים רבים בהם דיירים עומדים מבולבלים מול הסכם תמ"א 38 ולא יודעים איך לקרוא אותו, במקרים אחרים מתייאשים אחרי מספר עמודים, ובשורה התחתונה - חותמים על הסכם תמ"א 38 מבלי להבין את מלוא המשמעות שלו. הבעיה נעוצה בכך שהסכם לביצוע תמ"א 38 הוא חוזה מורכב, המנוסח בשפה משפטית וכולל מינוחים משפטיים שאינם ברורים למי שאינו משפטן.


אם כך, איך בכל זאת אפשר להתמצא בחוזה שכזה?


אספתי עבורכם 10 נקודות עיקריות אליהן חובה לשים לב על מנת להתמצא בחוזה תמ"א 38:


1. עליכם להיעזר בכותרת של כל סעיף - ובכן, זה נשמע מובן מאליו, אך חשוב מאד להבין שיש היגיון וסדר לדברים. ההסכם מחולק לסעיפים, כשכל סעיף מדבר על נושא אחר. ולכן, שימוש בכותרת הסעיפים יקל עליכם את ההתמצאות בהסכם.

 

2. סעיף התמורות - בסעיף זה מפורטות תוספות הבנייה אותן תקבלו ושטחן (מטרז'). עליכם לבדוק מהו הגודל המינימאלי של הממ"ד ומרפסת השמש שהיזם מתחייב להוסיף לדירתכם ושממנו לא ניתן יהיה להפחית.

 

3. סעיף תכנון התוכניות - זהו הסעיף שקובע את המנגנון שמאפשר ליזם להגיש את התוכניות בשמכם. עליכם לוודא כי היזם יהיה רשאי להגיש את התוכניות רק אם לא נפגעו התמורות שלכם וכן לוודא שהכניסה לממ"ד הינה בהתאם לסיכום בינכם לבין היזם (לדוגמא, כדי למנוע מצב שבו הכניסה לממ"ד תהיה מתוך חדר אחר בדירה).

 

4. סעיף לוח הזמנים - עליכם לוודא כי יש מועד ברור ומוגדר לתחילת ביצוע העבודות ומועד ברור ומוגדר למועד סיום העבודות, על מנת למנוע מצב בו היזם יוכל למתוח את לוח הזמנים ללא הגבלה.

 

5. סעיף הערבויות - עליכם לוודא כי מנגנון הערבות מאפשר לכם לממש בפועל את הערבות במקרה של הפרה יסודית של החוזה על ידי היזם.

 

6. סעיף אחריות ותיקון תקלות - יש לשים לב ולוודא כי נוסח הסעיף מחייב את היזם ו/או את הקבלן המבצע לתקן כל תיקון שמקורו בביצוע העבודות.

 

7. סעיף ייפוי הכוח - סעיף זה מתאר את ייפוי הכוח שהדיירים נותנים ליזם לצורך ביצוע ההסכם, להגשת התוכניות ולתיקון צו הבית המשותף. עליכם לשים לב שהפעולות הנן בהתאם להסכם, ומוחזקים בנאמנות על ידי עוה"ד שמלווה אתכם על פי השלבים הרלוונטיים.

 

8. סעיף רישום הערת אזהרה - וודאו כי הערת האזהרה תירשם אך ורק על הרכוש המשותף ולא על הזכויות שלכם בדירה. בנוסף, עליכם לוודא כי ברגע שגג הבניין נרשם כיחידה רישומית נפרדת (פעולה סטנדרטית בהסכם תמ"א 38), תימחק הערת האזהרה מהרכוש המשותף ותירשם על היחידה הרישומית.

 

9. סעיף הפרה יסודית - עליכם לוודא כי במקרה של הפרת כל אחד מהסעיפים הנ"ל, תיחשב ההפרה כהפרה יסודית של היזם, שבגינה תוכלו לממש את הערבויות.

 

10. המפרט הטכני - זהו נספח חיצוני להסכם תמ"א 38, אך הוא מהווה השלמה לסעיף התמורות ולכן חשוב ביותר! עברו היטב על כל השדרוגים שהיזם מבצע בבניין שלכם ובפרט על שטח תוספות הבנייה שיתווספו לדירה שלכם (בדרך כלל ממ"ד, מרפסת שמש ולעיתים גם מחסן), שימו לב למינימום השטח שליזם מותר להוסיף.


ומה עליכם לעשות אם בכל זאת לא הבנתם? ובכן, עורך הדין שלכם אמור להיות קשוב וזמין לכל שאלה שיש לדיירי הבניין, כך שהדבר החשוב ביותר הוא לשאול ולא להתבייש. עליכם לוודא שכל הנושאים הנ"ל ברורים לכם ושהניסוח שלהם יהיה ברור וכזה שלא נתון לפרשנות.
זכרו, זהו בדיוק הזמן שלכם לשאול ולבדוק. הסכם תמ"א 38 הוא חוזה משפטי וככזה - ברגע שייחתם לא יהיה ניתן לשנותו.


בהצלחה!
 

פניה ישירה אל: משרד עו"ד שי הררי

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

העברת דירה במתנה לילד: האם ניתן לבטל התחייבות?

LawGuide, 17/10/2017

האם הורים שנותנים לילדיהם דירה במתנה יכולים לחזור בהם ולבטל את ההעברה? האם ניתן להתחרט כשמדובר על התחייבות להעברת הנכס, לפני שההעברה התבצעה בפועל?

עיכוב בפרויקט תמ"א 38: מתי ניתן לתבוע פיצויים?

LawGuide, 16/10/2017

לא פעם חלים עיכובים של חודשים רבים ואפילו שנים בהתקדמות פרויקטים לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38. מהן הסיבות לעיכובים ובאילו מקרים אפשר לקבל פיצויים מהיזם או מחברת הבנייה?

פינוי דירה שכורה: כך מתמודדים עם שוכרים שלא משלמים

LawGuide, 26/09/2017

מהן האפשרויות העומדות בפני בעל דירה כאשר השוכרים אינם משלמים את שכר הדירה והחשבונות? בתוך כמה זמן יינתן צו לפינוי שוכרים במצב של אי תשלום דמי שכירות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד
053-9370237
דיני עבודה, דיני משפחה
מוטי אדטו
053-9377926
פלילי
יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד
053-9428843
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
בנימיני-דבש משרד עו"ד
053-6130832
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
לנציאנו, פרייז ושות`
053-9428442
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
דוד סער, משרד עו"ד
053-9428975
דיני משפחה, דיני עבודה

הודעות אחרונות מהפורום

הגשת שתי תביעות ספאם נפרדות

עומר | לפני 42 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

דמי תיווך על נכס מכונס נכסים

אילנה מלכא | לפני 1 שעות, 2 דקות | כינוס נכסים

מכירת דירה ותשלום מס שבח

מיכל גואטה | לפני 1 שעות, 9 דקות | מיסוי מקרקעין

צילום עורך דין בבית שלי גונב

זמפירה שבתאי | לפני 1 שעות, 9 דקות | חקירות משטרה | חקירה פלילית

פרופיל 21 אחרי ועדה רפואית

חיים | לפני 1 שעות, 10 דקות | דיני צבא | משפט צבאי

אפוטרופסות לאבא שלי בן 76 אדם צלול ומתפקד

לימורבד | לפני 1 שעות, 17 דקות | אפוטרופסות וקשישים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

מחיקת רישום פלילי- איך לבטל רישום פלילי? עו"ד מוטי אדטו מדבר על עבירות קלות

פייסבוק

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869

אופיר פרל משרד עורכי דין

הוצל"פ, פשט"ר, משפט אזרחי, מקרקעין נדל"ן

053-9428551

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

עו"ד טלי כהן דנינו

ייצוג לגירושין של נשים נפגעות אלימות במשפחה בביה"ד הרבני ובה"מ למשפחה.

053-9370259

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

עו"ד ומגשר יעקב אברמוביץ

משרדנו עוסק בדיני עבודה, משפחה, מקרקעין והוצאה לפועל

053-7931313

אחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריון

מחיקת חובות, צוואה, ירושה, מקרקעין, דיני מושבים, הוצאה לפועל

053-7101189

עו"ד חגית רייזמן-אבודרהם

משפט פלילי, דין משמעתי, עבריינות נוער, דיני תעבורה, חנינות.

053-9428412

בנימיני-דבש משרד עו"ד

משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.

053-6130832

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036