עו"ד דרורית מלינרסקי
יחסי שוכר משכיר
עו"ד דור לוי
השבת רכוש ונכסים
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין
שמלה ושות' - משרד עו"ד
הרעת תנאים
עו"ד אורי בר-משה
סמים
משרד עורכי הדין בלום - חן ושות'
נהיגה בשכרות
עו"ד שלום בר
פיצויי פיטורין
עו"ד הראל סיל
נדלן באירופה | בודפשט
עו"ד פרי מרקו
התנגדות לביצוע שטר
רני אורן, עו"ד
התפטרות
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים
עו"ד יעקב האודייק
אזרחות הולנדית
עו"ד יוחאי ניר (נאוי)
בתים משותפים

עשר הנקודות שחובה לבדוק בהסכם תמ"א 38

התחלתם פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, מצוין! זו הזדמנות פז לחדש את הבניין, להוסיף שטח לדירה שלכם ולהעלות את השווי שלה

משרד עו"ד שי הררי, 18/05/2016
 

בחרתם יזם, עוה"ד מטעם הדיירים וגם מפקח מטעם הדיירים כבר יש. לאחר עבודה מאומצת וממושכת, עורך הדין שבחרתם סיים לנהל את המשא ומתן המשפטי עם עו"ד של היזם, וקיבלתם לידיכם את נוסח ההסכם לביצוע תמ"א 38. כעת עליכם להעיר את הערותיכם להסכם. כשתסיימו, ייקבע מועד לחתימה על ההסכם ובכך תסיימו שלב אחד מתוך שלושת השלבים החשובים ביותר בחייו של פרויקט תמ"א (שני השלבים הנוספים הם שלב התכנון ושלב ביצוע עבודות הבנייה).


עם קבלת נוסח ההסכם לידיכם מאת עו"ד הדיירים, עליכם לבקש ממנו תקציר מודפס של החוזה הכולל את סיכום החוזה ואת עיקרי הנקודות המשפטיות והמסחריות. יש להקפיד לקיים פגישה מקדימה עם עו"ד הדיירים (רצוי בפורום כל דיירי הבניין, או לפחות אל מול ועד הבית המשותף) ע"מ לעבור על החוזה. על עורך הדין לדאוג לפרק זמן של לפחות 15-21 ימים בהם תוכלו לעבור על החוזה ולהעיר הערות.


הסכם תמ"א 38


הסכם תמ"א 38 הוא הסכם ארוך הכולל בממוצע 40-50 עמודים ועוד מספר רב של נספחים. נתקלתי במקרים רבים בהם דיירים עומדים מבולבלים מול הסכם תמ"א 38 ולא יודעים איך לקרוא אותו, במקרים אחרים מתייאשים אחרי מספר עמודים, ובשורה התחתונה - חותמים על הסכם תמ"א 38 מבלי להבין את מלוא המשמעות שלו. הבעיה נעוצה בכך שהסכם לביצוע תמ"א 38 הוא חוזה מורכב, המנוסח בשפה משפטית וכולל מינוחים משפטיים שאינם ברורים למי שאינו משפטן.


אם כך, איך בכל זאת אפשר להתמצא בחוזה שכזה?


אספתי עבורכם 10 נקודות עיקריות אליהן חובה לשים לב על מנת להתמצא בחוזה תמ"א 38:


1. עליכם להיעזר בכותרת של כל סעיף - ובכן, זה נשמע מובן מאליו, אך חשוב מאד להבין שיש היגיון וסדר לדברים. ההסכם מחולק לסעיפים, כשכל סעיף מדבר על נושא אחר. ולכן, שימוש בכותרת הסעיפים יקל עליכם את ההתמצאות בהסכם.

 

2. סעיף התמורות - בסעיף זה מפורטות תוספות הבנייה אותן תקבלו ושטחן (מטרז'). עליכם לבדוק מהו הגודל המינימאלי של הממ"ד ומרפסת השמש שהיזם מתחייב להוסיף לדירתכם ושממנו לא ניתן יהיה להפחית.

 

3. סעיף תכנון התוכניות - זהו הסעיף שקובע את המנגנון שמאפשר ליזם להגיש את התוכניות בשמכם. עליכם לוודא כי היזם יהיה רשאי להגיש את התוכניות רק אם לא נפגעו התמורות שלכם וכן לוודא שהכניסה לממ"ד הינה בהתאם לסיכום בינכם לבין היזם (לדוגמא, כדי למנוע מצב שבו הכניסה לממ"ד תהיה מתוך חדר אחר בדירה).

 

4. סעיף לוח הזמנים - עליכם לוודא כי יש מועד ברור ומוגדר לתחילת ביצוע העבודות ומועד ברור ומוגדר למועד סיום העבודות, על מנת למנוע מצב בו היזם יוכל למתוח את לוח הזמנים ללא הגבלה.

 

5. סעיף הערבויות - עליכם לוודא כי מנגנון הערבות מאפשר לכם לממש בפועל את הערבות במקרה של הפרה יסודית של החוזה על ידי היזם.

 

6. סעיף אחריות ותיקון תקלות - יש לשים לב ולוודא כי נוסח הסעיף מחייב את היזם ו/או את הקבלן המבצע לתקן כל תיקון שמקורו בביצוע העבודות.

 

7. סעיף ייפוי הכוח - סעיף זה מתאר את ייפוי הכוח שהדיירים נותנים ליזם לצורך ביצוע ההסכם, להגשת התוכניות ולתיקון צו הבית המשותף. עליכם לשים לב שהפעולות הנן בהתאם להסכם, ומוחזקים בנאמנות על ידי עוה"ד שמלווה אתכם על פי השלבים הרלוונטיים.

 

8. סעיף רישום הערת אזהרה - וודאו כי הערת האזהרה תירשם אך ורק על הרכוש המשותף ולא על הזכויות שלכם בדירה. בנוסף, עליכם לוודא כי ברגע שגג הבניין נרשם כיחידה רישומית נפרדת (פעולה סטנדרטית בהסכם תמ"א 38), תימחק הערת האזהרה מהרכוש המשותף ותירשם על היחידה הרישומית.

 

9. סעיף הפרה יסודית - עליכם לוודא כי במקרה של הפרת כל אחד מהסעיפים הנ"ל, תיחשב ההפרה כהפרה יסודית של היזם, שבגינה תוכלו לממש את הערבויות.

 

10. המפרט הטכני - זהו נספח חיצוני להסכם תמ"א 38, אך הוא מהווה השלמה לסעיף התמורות ולכן חשוב ביותר! עברו היטב על כל השדרוגים שהיזם מבצע בבניין שלכם ובפרט על שטח תוספות הבנייה שיתווספו לדירה שלכם (בדרך כלל ממ"ד, מרפסת שמש ולעיתים גם מחסן), שימו לב למינימום השטח שליזם מותר להוסיף.


ומה עליכם לעשות אם בכל זאת לא הבנתם? ובכן, עורך הדין שלכם אמור להיות קשוב וזמין לכל שאלה שיש לדיירי הבניין, כך שהדבר החשוב ביותר הוא לשאול ולא להתבייש. עליכם לוודא שכל הנושאים הנ"ל ברורים לכם ושהניסוח שלהם יהיה ברור וכזה שלא נתון לפרשנות.
זכרו, זהו בדיוק הזמן שלכם לשאול ולבדוק. הסכם תמ"א 38 הוא חוזה משפטי וככזה - ברגע שייחתם לא יהיה ניתן לשנותו.


בהצלחה!
 

פניה ישירה אל: משרד עו"ד שי הררי

הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

מיניתם נציגות לבית המשותף: האם הנציגות מוסמכת לקבל החלטות לשימוש הרכוש המשותף?

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 16/01/2018

האם הנציגות שמונתה לנהל את התחזוקה השוטפת של הבית המשותף רשאית לפעול ברכוש המשותף מבלי לקבל את הסכמת בעלי הדירות?

הגשת תביעה בגין נזקי רטיבות נגד השכן? חובה להמציא כתב תביעה

דרורית מלינרסקי, משרד עורכי דין, 03/01/2018

המצאת כתב התביעה על פי חוק שהוגשה למפקח על המקרקעין לצד הנגדי הינה מחויבת המציאות, אחרת פסק הדין עלול להתבטל

לא טיפלה ברטיבות יותר משנתיים - תפצה את השכנה על עוגמת נפש ואי נוחות

LawGuide, 01/01/2018

במשך תקופה ארוכה סבלה אישה מבעיות רטיבות בדירתה, אשר מקורן בדירה של השכנה אשר ממוקמת מעליה. בית המשפט פסק לטובתה פיצויים בסכום של 20 אלף שקלים עקב אי הנוחות והפגיעה שנגרמה לה באפשרות ליהנות מדירתה

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און
053-9428592
דיני משפחה, משפט אזרחי
עו"ד עמית כהן
דיני תעבורה
מוטי אדטו
053-9377926
פלילי
עו"ד גילה פרין
053-9377933
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון
053-9428386
דיני משפחה, דיני עבודה
אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות

הודעות אחרונות מהפורום

צו הרחבה בענף רשות המזון

ישראל | לפני 15 דקות | ייעוץ למעסיקים ומעבידים

אופוטרופוס בלעדי לקטין בן 15

ילנה בליומברג | לפני 1 שעות, 37 דקות | אפוטרופסות וקשישים

אתר של הקונסולייה לא ידידותי בעליל

סימונה פלד | לפני 1 שעות, 48 דקות | אזרחות רומנית | רומניה

נזק עצבי שנגרם בעת בדיקות דם

רלי | לפני 1 שעות, 50 דקות | רשלנות ברפואת משפחה וילדים

הנחה בארנונה לסטודנטים ברמת גן

דנה | לפני 1 שעות, 51 דקות | ארנונה

חוב עקב אי עדכון התחייבות או רישום

שלמה תורן | לפני 1 שעות, 51 דקות | גביית חובות שיקים חוזרים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

אלימות במשפחה | עו"ד פלילי לאלימות במשפחה הסדרת מעמד לבני זוג מעורבים - הכיצד?

פייסבוק

אליס שמאי עורכת דין

לשון הרע, הטרדה מינית, דיני עבודה וחוזים. יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319

עו"ד שי טל

ניסיון מעל 10 שנים בדיני עבודה, דיני ספורט, מקרקעין נדל"ן ומשפט אזרחי

053-8007594

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

רות רפאלי, משרד עו"ד

משרד בוטיק העוסק בדיני עבודה על כל רבדיו, לרבות ייצוג בתביעות אזרחיות.

053-8007615

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

דוד סער, משרד עו"ד

עוסק בתביעות נזקי גוף, דיני עבודה, ביטוח, פנסיה

053-9428975

אזי נ. כהן - משרד עורכי דין

עוסק בדיני עבודה, דיני נזיקין על כל רבדיהם ומשפט מסחרי. מייצג בכל הערכאות.

053-9428375

ענת אשכנזי, משרד עורכי דין

עוסקת בנזקי גוף ותביעות עבודה, רשלנות רפואית, ותביעות רכוש וביטוח.

053-9386724

עו"ד גילה פרין

נסיון עשיר במקרקעין-נדל"ן במושבים ובמגזר העירוני, צוואות וירושות, עיזבונות והסכמים

053-9377933

מוטי אדטו

עו"ד פלילי באזור מרכז וירושלים בעל 18 שנות ניסיון בייצוג נורמטיביים במשפט פלילי

053-9377926