עו"ד קארין ברגינסקי
הסדר חוב | מחיקת חובות
עו"ד אורי דלאל
רשלנות בניתוח
עו"ד ג'ני חבשי
תביעה אזרחית
עו"ד עזרא קונוביץ
גביית חובות שיקים חוזרים
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין
עו"ד גיא הרשקוביץ
הקמת חברה ושותפות
עו"ד ומגשר יוני שמיל
בית דין רבני
חיה לזר נוטקין - עו"ד, נוטריון ומגשרת
ידועים בציבור
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה
עו"ד טליה נעמת
אזרחות איטלקית
עו"ד דפנה זיס
דיני משפחה בארהב
עו"ד דורון ויגלר
המכון הרפואי
עו"ד אריק שלו
אחוזי נכות
עו"ד ונוטריון עידו לשם
אפוטרופסות וקשישים

השפעתו של המהפך במיסוי מקרקעין על מכירת דירה

הרפורמה הגדולה במיסוי עסקאות מקרקעין ובייחוד במיסוי של מכירת דירות מגורים, הביאה לפתחה של כמעט כל משפחה בישראל את החבות במס השבח. במה נשתנה מצבם החל מיום 1 בינואר 2014?

גילה פרין משרד עורכי דין, 09/06/2014
 

חלקכם אולי אינו יודע (עדיין) אבל ביום 1.1.14 נפל דבר. נעשה מהפך מרחיק לכת בחוק מיסוי מקרקעין . מהפך זה גרם לכך שלא רק שכמעט כל עסקת מכר מקרקעין הפכה לסבוכה הרבה יותר, אלא גם שרבות מהעסקאות אשר בעבר המוכרים בהן היו פטורים ממס שבח, נתפסות כיום ברשת המיסוי כעסקות חבות במס. מהפך זה ילווה אותנו לפחות במשך ארבע השנים הבאות : מיום 1 בינואר 2014 ועד לסוף שנת 2017 , מה שיקרא "תקופת המעבר".


בחרתי להביא בפניכם על קצה המזלג תמצית ממספר דוגמאות לשינויים הדרמטיים שהביא עמו המהפך.

מרובה דירות

 

הדוגמא הקלאסית ביותר היא האקסיומה שרווחה בעבר בציבור והיא שאם הנך בעל יותר מדירה אחת, כלומר מרובה דירות, הרי שאם "תתאפק" ותמכור דירה אחת ל-4 שנים תהיה פטור ממס שבח בעת המכירה. עקרונית זה היה נכון עד ליום 1.1.14 אבל זהו זה. גן העדן הזה הסתיים.

 

מעתה כל מי שהחל מינואר 2014 נתפס כמרובה דירות (וזה אומר אפילו אם יש לך חלק של 1/3 ומעלה בדירה אחרת בנוסף לדירתך שלך), יצטרך מרובה הדירות לשלם מס שבח בעת מכירה. אין פטור אפילו אם חיכה יותר מארבע שנים מאז המכירה הקודמת שעשה.

 

ניתן אולי להתנחם שבמסגרת מהפכת המיסוי הלך המחוקק ,לפחות במהלך תקופת המעבר, לקראת הציבור. המחוקק הורה, במקרים מסוימים, על עריכת תחשיב מיטיב למס השבח, דהיינו מס מופחת מעט מהרגיל. המס שיגבה בעסקה בתקופת המעבר יהיה רק המס שצמח באופן יחסי בתקופה שתחילתה מיום 1.1.14 ועד יום המכירה בפועל. כאשר בגין התקופה מאז רכישת הדירה הנמכרת ועד 1.1.14 לא יגבה מס השבח. דהיינו, ככל שמתרחקים אנו במכירת הדירה מיום זה כך מתארכת התקופה החייבת ועמה גדלה באופן יחסי חבות המס. זאת ועוד, ככל שהנכס הנמכר מוחזק בידי המוכר פרק זמן קצר יותר יהיה המס שישולם גבוה יותר. הכל בגין הפריסה הקצרה יותר של המס על פני שנים מעטות יותר של זכויות קיימות בנכס הנמכר.

 

אולם שימו לב, הסדר זה של המס המופחת (ובשמו המקצועי "מס מוטב" ו/או "מס לינארי") תקף אך ורק לגבי מכירת 2 דירות בלבד בתקופת המעבר. מכירה של דירה שלישית בתקופת המעבר תחייב בתשלום מס שבח מלא ללא ההטבה.

 

מכירת דירה שהושכרה


המוכר עלול למצוא עצמו משלם ביוקר על שהשכיר משך השנים את הדירה הנמכרת. דמי השכירות משפיעים על הפחת בתחשיב מס השבח. והפחת, על תטעו לחשוב ,לא כשמו הוא, אינו מפחית כלל ועיקר מהחבות במס . להפך, הוא עלול להגדילו.


העברה במתנה


גם על עסקאות מתנה בין קרובים שהיו עד לאחרונה אמצעי שכיח להעברת נכסים בין-דורית לא פסח המהפך. אם בעבר עסקת מתנה בין אחים היתה פטורה ממס שבח הרי שכיום אין מצב כזה. המחוקק אינו מכיר עוד בהעברות במתנה בין אחים ורואה בהעברה כזו עסקה, שהמעביר בה יחויב במס שבח.

 

בעבר היו גם 'תקופות צינון' בנות שנה-שנתיים מאז קבלת המתנה, במהלכן המקבל היה מנוע מלמכור את הדירה שקיבל במתנה , אם חפץ להימנע מתשלום מס שבח. כיום אין הדבר כך. תקופת הצינון הקצרות בוטלו וכיום הן עומדות על 3-4 שנים.

 

אולם ה"דובדבן שבקצפת" בעסקאות מתנה הוא תנאי חדש שהציב המחוקק. מעתה, היה וימכור מקבל המתנה את הדירה, שקיבל במהלך תקופת המעבר ויבקש לשלם מס מוטב - תיזקף המכירה לחובתו של נותן המתנה, כאילו הוא ביצע אותה. לדוגמא, אם אב נתן לבנו דירה במתנה והבן מוכר אותה, תיזקף המכירה לחובת האב במניין הדירות הזכאיות למס המוטב. ואלה הן כזכור שתיים בלבד. לפיכך, אם האב ירצה למכור במהלך תקופת המעבר שתי דירות שלו, לא יוכל עוד לעשות כן. הוא יוכל למכור במס מוטב רק דירה אחת שהרי, להזכירכם, מכירה של דירת המתנה שעשה בנו, כבר נספרה 'על חשבון' האב.

 

דירות יוקרה


מי שהתמורה במכירת דירתו עולה על 4,500,000 שקלים ישלם, בכל מקרה, מס שבח (בתעריף מס מוטב) על החלק העודף שמעל סך זה. זאת אף אם זו דירתו היחידה והוא אינו מרובה דירות, ואף אם הינו מרובה דירות והמתין 4 שנים מאז המכירה הקודמת (שהרי ,כאמור, הפטור ממס אחת ל-4 שנים כבר עבר מן העולם).

מבולבלים? להזכירכם, זו היתה רק 'טעימה קטנה' מהרפורמה המקיפה. המהפך בחוק מיסוי מקרקעין טומן בחובו לא מעט 'הפתעות' ומלכודות מס. זאת באשר רבות מהעסקאות, שבעבר נחשבו לעסקות רגילות ,הפכו כעת למורכבות ולרבות פנים.

 

לכן, לפני שמפרסמים את הנכס למכירה, לפני שסוגרים עם קונה על מחיר, יש לבדוק היטב, את שאלת החבות במס ולקבל יעוץ רציני מעורך דין, אשר מתמצא בתחום ובקיא ברזי המהפך. היערכות נכונה מראש עשויה לחסוך לכם, בהמשך, הרבה עוגמת נפש והרבה הרבה כסף.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

וההשפעה על רוכשי הדירות?

יוצמח , 12/06/2014 13:47:43

תוכן

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הצהרת כוונות לרכישת דירה, האם מדובר בזיכרון דברים מחייב?

LawGuide, 07/10/2019

אישה מבוגרת חתמה על זיכרון דברים לקניית דירה ברחוב שבו גרה, ובאותו היום נסעה לחו"ל לביקור קרובים. כעבור חודש הודיעה למוכרים כי התחרטה ואינה מעוניינת ברכישת דירתם, והם בתגובה הגישו נגדה תביעה לפיצויים על הפרת החוזה, זכו בתביעתם ויקבלו סכום של 205 אלף שקלים

חריגות בנייה בבית משותף: האם דייר ייאלץ להרוס את המרפסת שבנה?

LawGuide, 25/09/2019

בני זוג שמתגוררים בבית משותף התירו לדייר אשר גר מעליהם להשתמש בתשתית של דירתם כדי להוסיף מרפסת לדירתו. ואולם, השכן הוסיף גם קורות בטון ועמוד שגרמו להקטנת שטח המרפסת שלהם. על כן בני הזוג פנו לבית המשפט בדרישה לחייב את הדייר להרוס את המרפסת שבנה בניגוד להיתר

אחריות עורך דין בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

משרד עורכי דין עזורי - רובין, 25/09/2019

מהי אחריות עורכי הדין של בעלי הדירות ומהי אחריות הנציגות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו״ד קליה טאוזר ליפקין
053-7101875
הוצאה לפועל
ליפקין את ליפקין
053-9428824
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
משרד עו"ד רן קוסטיצקי
053-8007676
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
אולניק לינוי משרד עו"ד
053-9386726
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
משה רבי משרד עורכי דין
053-6112860
תעבורה
גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד
053-9370237
דיני עבודה, דיני משפחה

הודעות אחרונות מהפורום

הורדת חצי יום חופש

טינה | לפני 48 דקות | זכויות עובדים

פציעה במסגרת אירוע חברה

יונה קטן | לפני 50 דקות | תאונת עבודה

ביקורת בפייסבוק וחוק השיימינג

קרן | לפני 1 שעות, 9 דקות | לשון הרע

הרעת תנאים בעבודה לעובד

מאיר יעקובי | לפני 1 שעות, 40 דקות | זכויות עובדים

חברה חדשה ותנאי סף במכרז

אלי | לפני 2 שעות, 8 דקות | דיני מכרזים

ביטול של טיסה ללא הודעה

אורי הלמן | לפני 2 שעות, 12 דקות | תביעות תעופה ועיכוב בטיסות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הסדרת מעמד לבני זוג מעורבים - הכיצד? נהיגה במהירות מופרזת - מה אומר החוק?

פייסבוק

משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`

עוסקות בנזיקין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזקי רכוש, תביעות אזרחיות וכספיות

053-9370240

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

משה רבי משרד עורכי דין

מהמשרדים המובילים בתחום דיני התעבורה, בעל ותק של 20 שנה בתחום.

053-6112860

ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא

מעל 23 שנות ותק וניסיון משפטי ורפואי בתחום הרשלנות הרפואית.

053-9428497

גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין

עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין

053-7101883

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

דוניץ ושות משרד עורכי דין

משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני

053-7101876

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

אופיר בן משה, עורכי דין

המשרד עוסק בתחום הנזיקין תוך התמקדות בתחום הרשלנות הרפואית

053-9428924

יחיאלי, יומטוביאן ושות`

המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.

053-9386719

אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד

מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.

053-6130820