חיה לזר נוטקין - עו"ד, נוטריון ומגשרת
ידועים בציבור
עו"ד רבקה ניר
רישום קבלנים
עו"ד יהונתן גולדברג
נדל"ן בארה"ב
אביתר גולני, משרד עורכי דין
מהירות מופרזת ופגע וברח
עורך דין אבינועם גואלמן
נדל"ן ביהודה ושומרון
עורך דין פלילי אלון ארז
עבירות מין
עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד רוני יאיר
צווארון לבן
עו"ד גילת אבידן
התנגדות לביצוע שטר
עו"ד יוסי גנון
דיני מכרזים
עו"ד אילת בהרי
עמידר דיור ציבורי
עו"ד ומגשרת רוית גונן
זכויות הגבר
עו"ד קארין ברגינסקי
הסדר חוב | מחיקת חובות
עו"ד דן הלפרט
תמ"א 38

השפעתו של המהפך במיסוי מקרקעין על מכירת דירה

הרפורמה הגדולה במיסוי עסקאות מקרקעין ובייחוד במיסוי של מכירת דירות מגורים, הביאה לפתחה של כמעט כל משפחה בישראל את החבות במס השבח. במה נשתנה מצבם החל מיום 1 בינואר 2014?

גילה פרין משרד עורכי דין, 09/06/2014
 

חלקכם אולי אינו יודע (עדיין) אבל ביום 1.1.14 נפל דבר. נעשה מהפך מרחיק לכת בחוק מיסוי מקרקעין . מהפך זה גרם לכך שלא רק שכמעט כל עסקת מכר מקרקעין הפכה לסבוכה הרבה יותר, אלא גם שרבות מהעסקאות אשר בעבר המוכרים בהן היו פטורים ממס שבח, נתפסות כיום ברשת המיסוי כעסקות חבות במס. מהפך זה ילווה אותנו לפחות במשך ארבע השנים הבאות : מיום 1 בינואר 2014 ועד לסוף שנת 2017 , מה שיקרא "תקופת המעבר".


בחרתי להביא בפניכם על קצה המזלג תמצית ממספר דוגמאות לשינויים הדרמטיים שהביא עמו המהפך.

מרובה דירות

 

הדוגמא הקלאסית ביותר היא האקסיומה שרווחה בעבר בציבור והיא שאם הנך בעל יותר מדירה אחת, כלומר מרובה דירות, הרי שאם "תתאפק" ותמכור דירה אחת ל-4 שנים תהיה פטור ממס שבח בעת המכירה. עקרונית זה היה נכון עד ליום 1.1.14 אבל זהו זה. גן העדן הזה הסתיים.

 

מעתה כל מי שהחל מינואר 2014 נתפס כמרובה דירות (וזה אומר אפילו אם יש לך חלק של 1/3 ומעלה בדירה אחרת בנוסף לדירתך שלך), יצטרך מרובה הדירות לשלם מס שבח בעת מכירה. אין פטור אפילו אם חיכה יותר מארבע שנים מאז המכירה הקודמת שעשה.

 

ניתן אולי להתנחם שבמסגרת מהפכת המיסוי הלך המחוקק ,לפחות במהלך תקופת המעבר, לקראת הציבור. המחוקק הורה, במקרים מסוימים, על עריכת תחשיב מיטיב למס השבח, דהיינו מס מופחת מעט מהרגיל. המס שיגבה בעסקה בתקופת המעבר יהיה רק המס שצמח באופן יחסי בתקופה שתחילתה מיום 1.1.14 ועד יום המכירה בפועל. כאשר בגין התקופה מאז רכישת הדירה הנמכרת ועד 1.1.14 לא יגבה מס השבח. דהיינו, ככל שמתרחקים אנו במכירת הדירה מיום זה כך מתארכת התקופה החייבת ועמה גדלה באופן יחסי חבות המס. זאת ועוד, ככל שהנכס הנמכר מוחזק בידי המוכר פרק זמן קצר יותר יהיה המס שישולם גבוה יותר. הכל בגין הפריסה הקצרה יותר של המס על פני שנים מעטות יותר של זכויות קיימות בנכס הנמכר.

 

אולם שימו לב, הסדר זה של המס המופחת (ובשמו המקצועי "מס מוטב" ו/או "מס לינארי") תקף אך ורק לגבי מכירת 2 דירות בלבד בתקופת המעבר. מכירה של דירה שלישית בתקופת המעבר תחייב בתשלום מס שבח מלא ללא ההטבה.

 

מכירת דירה שהושכרה


המוכר עלול למצוא עצמו משלם ביוקר על שהשכיר משך השנים את הדירה הנמכרת. דמי השכירות משפיעים על הפחת בתחשיב מס השבח. והפחת, על תטעו לחשוב ,לא כשמו הוא, אינו מפחית כלל ועיקר מהחבות במס . להפך, הוא עלול להגדילו.


העברה במתנה


גם על עסקאות מתנה בין קרובים שהיו עד לאחרונה אמצעי שכיח להעברת נכסים בין-דורית לא פסח המהפך. אם בעבר עסקת מתנה בין אחים היתה פטורה ממס שבח הרי שכיום אין מצב כזה. המחוקק אינו מכיר עוד בהעברות במתנה בין אחים ורואה בהעברה כזו עסקה, שהמעביר בה יחויב במס שבח.

 

בעבר היו גם 'תקופות צינון' בנות שנה-שנתיים מאז קבלת המתנה, במהלכן המקבל היה מנוע מלמכור את הדירה שקיבל במתנה , אם חפץ להימנע מתשלום מס שבח. כיום אין הדבר כך. תקופת הצינון הקצרות בוטלו וכיום הן עומדות על 3-4 שנים.

 

אולם ה"דובדבן שבקצפת" בעסקאות מתנה הוא תנאי חדש שהציב המחוקק. מעתה, היה וימכור מקבל המתנה את הדירה, שקיבל במהלך תקופת המעבר ויבקש לשלם מס מוטב - תיזקף המכירה לחובתו של נותן המתנה, כאילו הוא ביצע אותה. לדוגמא, אם אב נתן לבנו דירה במתנה והבן מוכר אותה, תיזקף המכירה לחובת האב במניין הדירות הזכאיות למס המוטב. ואלה הן כזכור שתיים בלבד. לפיכך, אם האב ירצה למכור במהלך תקופת המעבר שתי דירות שלו, לא יוכל עוד לעשות כן. הוא יוכל למכור במס מוטב רק דירה אחת שהרי, להזכירכם, מכירה של דירת המתנה שעשה בנו, כבר נספרה 'על חשבון' האב.

 

דירות יוקרה


מי שהתמורה במכירת דירתו עולה על 4,500,000 שקלים ישלם, בכל מקרה, מס שבח (בתעריף מס מוטב) על החלק העודף שמעל סך זה. זאת אף אם זו דירתו היחידה והוא אינו מרובה דירות, ואף אם הינו מרובה דירות והמתין 4 שנים מאז המכירה הקודמת (שהרי ,כאמור, הפטור ממס אחת ל-4 שנים כבר עבר מן העולם).

מבולבלים? להזכירכם, זו היתה רק 'טעימה קטנה' מהרפורמה המקיפה. המהפך בחוק מיסוי מקרקעין טומן בחובו לא מעט 'הפתעות' ומלכודות מס. זאת באשר רבות מהעסקאות, שבעבר נחשבו לעסקות רגילות ,הפכו כעת למורכבות ולרבות פנים.

 

לכן, לפני שמפרסמים את הנכס למכירה, לפני שסוגרים עם קונה על מחיר, יש לבדוק היטב, את שאלת החבות במס ולקבל יעוץ רציני מעורך דין, אשר מתמצא בתחום ובקיא ברזי המהפך. היערכות נכונה מראש עשויה לחסוך לכם, בהמשך, הרבה עוגמת נפש והרבה הרבה כסף.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

וההשפעה על רוכשי הדירות?

יוצמח , 12/06/2014 13:47:43

תוכן

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

כיצד מבצעים העברת זכויות בנכס מרשות מקרקעי ישראל?

ירקוני - אלון, משרד עורכי דין, נוטריון ומגשרים, 08/12/2019

כתוצאה משליטתו הבלעדית של מנהל מקרקעי ישראל, אזרחי המדינה שילמו ממיטב כספם על רכישת דירה אך אינם הבעלים שלה בפועל לאחר עסקת המכירה, אלא רק חוכרים מהמנהל את הנכס. מהי העברת זכויות ברשות מקרקעי ישראל וכיצד מבצעים אותה?

הסכם שכירות למראית עין: שוכרים שהוגש נגדם צו פינוי התעקשו להישאר בדירה

LawGuide, 14/11/2019

תביעה לפינוי שוכר נתקלה בעדות נחרצת של השוכרים, שלפיה חוזה השכירות שחתמו עם בעל הדירה הוא פיקטיבי. לטענתם, בעל הנכס ערך איתם את החוזה רק כדי שיוכל להציגו לבנק ולקבל הלוואה, כך שתנאיו בטלים והם יכולים להמשיך לגור בדירה ללא תשלום השכירות

ליקויי בנייה חמורים: קבלן יפצה בעלי בית עקב בעיית רטיבות קשה

LawGuide, 05/11/2019

בני זוג שעברו להתגורר בבית חדש החלו לסבול מבעיית רטיבות קשה כעבור חודשים ספורים בלבד. הם התלוננו בפני הקבלן שערך תיקונים בבית אך למרות זאת הבעיה החריפה ולוותה בנזילות והצפות. בית המשפט חייב את הקבלן לשלם לבעלי הבית פיצוי בסך 320 אלף שקלים

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

אולניק לינוי משרד עו"ד
053-9386726
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא
053-9428497
רשלנות רפואית
אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
עו"ד אריה כהנא
053-9428511
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
אליס שמאי עורכת דין
053-7931319
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
עו"ד יונתן רבינוביץ
053-6112798
דיני משפחה, פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

חוב ארנונה של חברה בע"מ לאחר קבלת הפטר בהליך פשיטת רגל

אבנר | לפני 1 ימים, 20 שעות, 36 דקות | ארנונה

סכסוך שכנים על חוב מיסי ועד בית

שון | לפני 1 ימים, 21 שעות, 2 דקות | סכסוכי שכנים

מהי העלות של חידוש דרכון פולני בפולין

שי גולדשטיין | לפני 1 ימים, 21 שעות, 11 דקות | דרכון פולני, לטבי וליטאי

קרע בחבל הטבור ותינוקת שנולדה כמעט ללא דם

מורייה | לפני 1 ימים, 21 שעות, 32 דקות | רשלנות רפואית בלידה

ביטול של קורס אונליין וחוזה בעל פה שלא אושר מעולם

נתנאל | לפני 1 ימים, 21 שעות, 32 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

טעות במינון תרופה של רופא בעקבות אבחון לא מדויק

אריאלי דורון | לפני 1 ימים, 21 שעות, 32 דקות | רשלנות רפואית באבחון

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הכרה בפגיעה בשורש כף היד כפגיעת עבודה (CTS) אם נתקלתם בחובות יש פתרון לצאת לחופשי ואפשר להפוך את החלום למציאות

פייסבוק

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

עו"ד תמי ארליך

משפט פלילי ותעבורה. ניסיון רב ומקצועיות המובילה להצלחות רבות

053-9386728

שחר & שחר - משרד עו"ד

ייצוג חייבים וזוכים בהליכי הוצאה לפועל ופשיטת רגל. שלוחות: ירושלים ותל אביב.

053-9377930

עו"ד עדי מלאכי

עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.

053-7293465

עו"ד אוריאל זעירא

ניסיון בפשיטות רגל, הסדרי חובות, הוצאה לפועל, פירוק חברות, ייצוג חייבים ונושים

053-9428363

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

אריק שלו ושות`, עורכי דין

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי ונזקי גוף.

053-9377919

עו"ד דותן לינדנברג

תאונות דרכים ועבודה, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח

053-9428574

דוניץ ושות משרד עורכי דין

משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני

053-7101876

עו"ד דור פנק

ייצוג במשרד הפנים, הסדרת מעמד בישראל, אזרחות ישראלית - שירות בכל הארץ

053-8007704

אליהו דנינו, עו"ד

מומחה בדיני הוצל"פ, פשיטות רגל, הפטר, הסדר חובות, וביטול עיקולים והגבלות.

חייגו 053-9377902