עו"ד איווה אשכנזי
גרמניה | דרכון גרמני
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
עריכת צוואה | רישום צוואה
עו"ד אריה שם טוב
פנסיה צבאית
עו"ד אופיר בן משה
רשלנות ברפואת משפחה וילדים
עו"ד רונית אלאג'ם זיסמן
זכויות הגבר
עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
אביתר גולני, משרד עורכי דין
מהירות מופרזת ופגע וברח
עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
משרד עורכי הדין אלגבי אגבלי ושות'
רשלנות בניתוח
עו"ד ומגשרת גילה עיני
גישור משפחתי
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה

השפעתו של המהפך במיסוי מקרקעין על מכירת דירה

הרפורמה הגדולה במיסוי עסקאות מקרקעין ובייחוד במיסוי של מכירת דירות מגורים, הביאה לפתחה של כמעט כל משפחה בישראל את החבות במס השבח. במה נשתנה מצבם החל מיום 1 בינואר 2014?

גילה פרין משרד עורכי דין, 09/06/2014
 

חלקכם אולי אינו יודע (עדיין) אבל ביום 1.1.14 נפל דבר. נעשה מהפך מרחיק לכת בחוק מיסוי מקרקעין . מהפך זה גרם לכך שלא רק שכמעט כל עסקת מכר מקרקעין הפכה לסבוכה הרבה יותר, אלא גם שרבות מהעסקאות אשר בעבר המוכרים בהן היו פטורים ממס שבח, נתפסות כיום ברשת המיסוי כעסקות חבות במס. מהפך זה ילווה אותנו לפחות במשך ארבע השנים הבאות : מיום 1 בינואר 2014 ועד לסוף שנת 2017 , מה שיקרא "תקופת המעבר".


בחרתי להביא בפניכם על קצה המזלג תמצית ממספר דוגמאות לשינויים הדרמטיים שהביא עמו המהפך.

מרובה דירות

 

הדוגמא הקלאסית ביותר היא האקסיומה שרווחה בעבר בציבור והיא שאם הנך בעל יותר מדירה אחת, כלומר מרובה דירות, הרי שאם "תתאפק" ותמכור דירה אחת ל-4 שנים תהיה פטור ממס שבח בעת המכירה. עקרונית זה היה נכון עד ליום 1.1.14 אבל זהו זה. גן העדן הזה הסתיים.

 

מעתה כל מי שהחל מינואר 2014 נתפס כמרובה דירות (וזה אומר אפילו אם יש לך חלק של 1/3 ומעלה בדירה אחרת בנוסף לדירתך שלך), יצטרך מרובה הדירות לשלם מס שבח בעת מכירה. אין פטור אפילו אם חיכה יותר מארבע שנים מאז המכירה הקודמת שעשה.

 

ניתן אולי להתנחם שבמסגרת מהפכת המיסוי הלך המחוקק ,לפחות במהלך תקופת המעבר, לקראת הציבור. המחוקק הורה, במקרים מסוימים, על עריכת תחשיב מיטיב למס השבח, דהיינו מס מופחת מעט מהרגיל. המס שיגבה בעסקה בתקופת המעבר יהיה רק המס שצמח באופן יחסי בתקופה שתחילתה מיום 1.1.14 ועד יום המכירה בפועל. כאשר בגין התקופה מאז רכישת הדירה הנמכרת ועד 1.1.14 לא יגבה מס השבח. דהיינו, ככל שמתרחקים אנו במכירת הדירה מיום זה כך מתארכת התקופה החייבת ועמה גדלה באופן יחסי חבות המס. זאת ועוד, ככל שהנכס הנמכר מוחזק בידי המוכר פרק זמן קצר יותר יהיה המס שישולם גבוה יותר. הכל בגין הפריסה הקצרה יותר של המס על פני שנים מעטות יותר של זכויות קיימות בנכס הנמכר.

 

אולם שימו לב, הסדר זה של המס המופחת (ובשמו המקצועי "מס מוטב" ו/או "מס לינארי") תקף אך ורק לגבי מכירת 2 דירות בלבד בתקופת המעבר. מכירה של דירה שלישית בתקופת המעבר תחייב בתשלום מס שבח מלא ללא ההטבה.

 

מכירת דירה שהושכרה


המוכר עלול למצוא עצמו משלם ביוקר על שהשכיר משך השנים את הדירה הנמכרת. דמי השכירות משפיעים על הפחת בתחשיב מס השבח. והפחת, על תטעו לחשוב ,לא כשמו הוא, אינו מפחית כלל ועיקר מהחבות במס . להפך, הוא עלול להגדילו.


העברה במתנה


גם על עסקאות מתנה בין קרובים שהיו עד לאחרונה אמצעי שכיח להעברת נכסים בין-דורית לא פסח המהפך. אם בעבר עסקת מתנה בין אחים היתה פטורה ממס שבח הרי שכיום אין מצב כזה. המחוקק אינו מכיר עוד בהעברות במתנה בין אחים ורואה בהעברה כזו עסקה, שהמעביר בה יחויב במס שבח.

 

בעבר היו גם 'תקופות צינון' בנות שנה-שנתיים מאז קבלת המתנה, במהלכן המקבל היה מנוע מלמכור את הדירה שקיבל במתנה , אם חפץ להימנע מתשלום מס שבח. כיום אין הדבר כך. תקופת הצינון הקצרות בוטלו וכיום הן עומדות על 3-4 שנים.

 

אולם ה"דובדבן שבקצפת" בעסקאות מתנה הוא תנאי חדש שהציב המחוקק. מעתה, היה וימכור מקבל המתנה את הדירה, שקיבל במהלך תקופת המעבר ויבקש לשלם מס מוטב - תיזקף המכירה לחובתו של נותן המתנה, כאילו הוא ביצע אותה. לדוגמא, אם אב נתן לבנו דירה במתנה והבן מוכר אותה, תיזקף המכירה לחובת האב במניין הדירות הזכאיות למס המוטב. ואלה הן כזכור שתיים בלבד. לפיכך, אם האב ירצה למכור במהלך תקופת המעבר שתי דירות שלו, לא יוכל עוד לעשות כן. הוא יוכל למכור במס מוטב רק דירה אחת שהרי, להזכירכם, מכירה של דירת המתנה שעשה בנו, כבר נספרה 'על חשבון' האב.

 

דירות יוקרה


מי שהתמורה במכירת דירתו עולה על 4,500,000 שקלים ישלם, בכל מקרה, מס שבח (בתעריף מס מוטב) על החלק העודף שמעל סך זה. זאת אף אם זו דירתו היחידה והוא אינו מרובה דירות, ואף אם הינו מרובה דירות והמתין 4 שנים מאז המכירה הקודמת (שהרי ,כאמור, הפטור ממס אחת ל-4 שנים כבר עבר מן העולם).

מבולבלים? להזכירכם, זו היתה רק 'טעימה קטנה' מהרפורמה המקיפה. המהפך בחוק מיסוי מקרקעין טומן בחובו לא מעט 'הפתעות' ומלכודות מס. זאת באשר רבות מהעסקאות, שבעבר נחשבו לעסקות רגילות ,הפכו כעת למורכבות ולרבות פנים.

 

לכן, לפני שמפרסמים את הנכס למכירה, לפני שסוגרים עם קונה על מחיר, יש לבדוק היטב, את שאלת החבות במס ולקבל יעוץ רציני מעורך דין, אשר מתמצא בתחום ובקיא ברזי המהפך. היערכות נכונה מראש עשויה לחסוך לכם, בהמשך, הרבה עוגמת נפש והרבה הרבה כסף.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

וההשפעה על רוכשי הדירות?

יוצמח , 12/06/2014 13:47:43

תוכן

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

איך לחסוך במס בעסקת נדל"ן?

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי , 18/02/2019

כל עסקה בנדל"ן, בין אם מדובר במכירת נכס ובין אם מדובר ברכישת נכס, היא בעלת משמעות כלכלית ניכרת לצדדים המעורבים בה. לא כל יום אנו קונים או מוכרים נכסים, וברוב המכריע של המקרים מדובר באחת העסקאות החשובות ביותר שאדם מבצע בחייו, בדרך כלל לא יותר מפעמים בודדות לאורך החיים. איך נגרום לכך שהעסקה תהיה מוצלחת ושכספים לא יתבזבזו לחינם?

הדירה נמסרה באיחור של 8 חודשים, כמה פיצויים שילם הקבלן?

LawGuide, 11/02/2019

מלבד העיכוב במסירת דירה בראשון לציון ביותר מחצי שנה, בית המשפט קבע כי הקבלן צריך לפצות את רוכשת הדירה גם עבור ליקויי בנייה, וכי הרוכשת זכאית לפיצויים אף עבור עוגמת הנפש שנגרמה לה

תשלום עבור הלנת מטפל בדיור מוגן

עו"ד רקפת שפיים מרדכי, 10/02/2019

לאחרונה אושרו שני הסכמי פשרה במסגרת תביעות ייצוגיות בנוגעים לנושא עלויות הלנת מטפל אישי בדירתם של הדיירים בדיור מוגן. מה כוללים הסכמי הפשרה?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד עמית כהן
תעבורה
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד
053-6130820
דיני משפחה, משפט מנהלי ועתירות
עו"ד אביב סטרול
053-6112811
הוצאה לפועל, דיני משפחה
עו"ד גילה עיני
053-9428406
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
אליס שמאי עורכת דין
053-7931319
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
עו"ד אלון שליכטר
053-8007600
תעבורה , פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

שינוי שעות עבודה של עובד

מוריה | לפני 21 שעות, 7 דקות | הרעת תנאים

אפשר להוכיח אפליה בקבלה לעבודה?

אחת | לפני 21 שעות, 9 דקות | יחסי עובד מעביד

הסכם התקשרות למתן שירותים כפרילנסר

אינה | לפני 21 שעות, 13 דקות | חוזים / הסכמים

סיום חוזה לפני תום החוזה

אסנת | לפני 21 שעות, 28 דקות | יחסי שוכר משכיר

80% חתימות עבור התחלה של פינוי בינוי

הילה | לפני 22 שעות, 6 דקות | פינוי בינוי

הזמנה מבוטלת עקב תקלה באתר

אבישי | לפני 22 שעות, 7 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

התרת נישואין - למי הסמכות? יפעת כהן עורכת דין פלילית בקרית מוצקין

פייסבוק

אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין

עוסקת ברשלנות רפואית, תאונות דרכים, ביטוח לאומי, פוליסות ונזקי גוף.

053-6130164

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

עו"ד שמעון צור

ניסיון רב בתחום המשפחה, משפט מסחרי עם דגש על ליווי חברות ופלילי

053-7105257

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608

עו"ד אלון שליכטר

עו"ד פלילי מקצועי ומנוסה, ייעוץ מיידי 24 שעות ביממה

053-8007600

דינה וולפרט משרד עורכי דין

התמחות בייצוג מול משרד הפנים- הגירה, אזרחות, בן זוג זר, איחוד משפחות

053-7101865

עו"ד שי הראל

עוסק במקרקעין, תמ"א 38, צוואת ירושות ואזרחות רומנית.

053-9370222

עו"ד ומגשרת רבקה ניר

עוסקת בדיני מקרקעין-נדל"ן ועסקאות מכר, משפחה וגישור ופשיטת רגל

053-7105254

עורכת דין סופי אביב

עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון

053-7101180

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237

עו"ד גידי אייזנשטיין

עוסק בדיני עבודה, דיני מיסים, מיסוי מקרקעין, הוצל"פ ייעוץ כלכלי ומסחרי

053-6112791

משרד עו"ד רן קוסטיצקי

המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה

053-8007676