עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד גיל באיער
מעצר
עו"ד אופיר בן משה
רשלנות ברפואת משפחה וילדים
אביתר גולני, משרד עורכי דין
מהירות מופרזת ופגע וברח
עורך דין אבינועם גואלמן
נדל"ן ביהודה ושומרון
עו"ד אייל בן ישי
רשלנות עיניים
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
עריכת צוואה | רישום צוואה
עו"ד אורי בר-משה
סמים
ארז הימן, עו"ד ונוטריון
רישום בטאבו
עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה
עו"ד ליאן קהת
משפחה וירושה לצרפתים
עו"ד אורלי זפרני לביא
ועדה רפואית

השפעתו של המהפך במיסוי מקרקעין על מכירת דירה

הרפורמה הגדולה במיסוי עסקאות מקרקעין ובייחוד במיסוי של מכירת דירות מגורים, הביאה לפתחה של כמעט כל משפחה בישראל את החבות במס השבח. במה נשתנה מצבם החל מיום 1 בינואר 2014?

גילה פרין משרד עורכי דין, 09/06/2014
 

חלקכם אולי אינו יודע (עדיין) אבל ביום 1.1.14 נפל דבר. נעשה מהפך מרחיק לכת בחוק מיסוי מקרקעין . מהפך זה גרם לכך שלא רק שכמעט כל עסקת מכר מקרקעין הפכה לסבוכה הרבה יותר, אלא גם שרבות מהעסקאות אשר בעבר המוכרים בהן היו פטורים ממס שבח, נתפסות כיום ברשת המיסוי כעסקות חבות במס. מהפך זה ילווה אותנו לפחות במשך ארבע השנים הבאות : מיום 1 בינואר 2014 ועד לסוף שנת 2017 , מה שיקרא "תקופת המעבר".


בחרתי להביא בפניכם על קצה המזלג תמצית ממספר דוגמאות לשינויים הדרמטיים שהביא עמו המהפך.

מרובה דירות

 

הדוגמא הקלאסית ביותר היא האקסיומה שרווחה בעבר בציבור והיא שאם הנך בעל יותר מדירה אחת, כלומר מרובה דירות, הרי שאם "תתאפק" ותמכור דירה אחת ל-4 שנים תהיה פטור ממס שבח בעת המכירה. עקרונית זה היה נכון עד ליום 1.1.14 אבל זהו זה. גן העדן הזה הסתיים.

 

מעתה כל מי שהחל מינואר 2014 נתפס כמרובה דירות (וזה אומר אפילו אם יש לך חלק של 1/3 ומעלה בדירה אחרת בנוסף לדירתך שלך), יצטרך מרובה הדירות לשלם מס שבח בעת מכירה. אין פטור אפילו אם חיכה יותר מארבע שנים מאז המכירה הקודמת שעשה.

 

ניתן אולי להתנחם שבמסגרת מהפכת המיסוי הלך המחוקק ,לפחות במהלך תקופת המעבר, לקראת הציבור. המחוקק הורה, במקרים מסוימים, על עריכת תחשיב מיטיב למס השבח, דהיינו מס מופחת מעט מהרגיל. המס שיגבה בעסקה בתקופת המעבר יהיה רק המס שצמח באופן יחסי בתקופה שתחילתה מיום 1.1.14 ועד יום המכירה בפועל. כאשר בגין התקופה מאז רכישת הדירה הנמכרת ועד 1.1.14 לא יגבה מס השבח. דהיינו, ככל שמתרחקים אנו במכירת הדירה מיום זה כך מתארכת התקופה החייבת ועמה גדלה באופן יחסי חבות המס. זאת ועוד, ככל שהנכס הנמכר מוחזק בידי המוכר פרק זמן קצר יותר יהיה המס שישולם גבוה יותר. הכל בגין הפריסה הקצרה יותר של המס על פני שנים מעטות יותר של זכויות קיימות בנכס הנמכר.

 

אולם שימו לב, הסדר זה של המס המופחת (ובשמו המקצועי "מס מוטב" ו/או "מס לינארי") תקף אך ורק לגבי מכירת 2 דירות בלבד בתקופת המעבר. מכירה של דירה שלישית בתקופת המעבר תחייב בתשלום מס שבח מלא ללא ההטבה.

 

מכירת דירה שהושכרה


המוכר עלול למצוא עצמו משלם ביוקר על שהשכיר משך השנים את הדירה הנמכרת. דמי השכירות משפיעים על הפחת בתחשיב מס השבח. והפחת, על תטעו לחשוב ,לא כשמו הוא, אינו מפחית כלל ועיקר מהחבות במס . להפך, הוא עלול להגדילו.


העברה במתנה


גם על עסקאות מתנה בין קרובים שהיו עד לאחרונה אמצעי שכיח להעברת נכסים בין-דורית לא פסח המהפך. אם בעבר עסקת מתנה בין אחים היתה פטורה ממס שבח הרי שכיום אין מצב כזה. המחוקק אינו מכיר עוד בהעברות במתנה בין אחים ורואה בהעברה כזו עסקה, שהמעביר בה יחויב במס שבח.

 

בעבר היו גם 'תקופות צינון' בנות שנה-שנתיים מאז קבלת המתנה, במהלכן המקבל היה מנוע מלמכור את הדירה שקיבל במתנה , אם חפץ להימנע מתשלום מס שבח. כיום אין הדבר כך. תקופת הצינון הקצרות בוטלו וכיום הן עומדות על 3-4 שנים.

 

אולם ה"דובדבן שבקצפת" בעסקאות מתנה הוא תנאי חדש שהציב המחוקק. מעתה, היה וימכור מקבל המתנה את הדירה, שקיבל במהלך תקופת המעבר ויבקש לשלם מס מוטב - תיזקף המכירה לחובתו של נותן המתנה, כאילו הוא ביצע אותה. לדוגמא, אם אב נתן לבנו דירה במתנה והבן מוכר אותה, תיזקף המכירה לחובת האב במניין הדירות הזכאיות למס המוטב. ואלה הן כזכור שתיים בלבד. לפיכך, אם האב ירצה למכור במהלך תקופת המעבר שתי דירות שלו, לא יוכל עוד לעשות כן. הוא יוכל למכור במס מוטב רק דירה אחת שהרי, להזכירכם, מכירה של דירת המתנה שעשה בנו, כבר נספרה 'על חשבון' האב.

 

דירות יוקרה


מי שהתמורה במכירת דירתו עולה על 4,500,000 שקלים ישלם, בכל מקרה, מס שבח (בתעריף מס מוטב) על החלק העודף שמעל סך זה. זאת אף אם זו דירתו היחידה והוא אינו מרובה דירות, ואף אם הינו מרובה דירות והמתין 4 שנים מאז המכירה הקודמת (שהרי ,כאמור, הפטור ממס אחת ל-4 שנים כבר עבר מן העולם).

מבולבלים? להזכירכם, זו היתה רק 'טעימה קטנה' מהרפורמה המקיפה. המהפך בחוק מיסוי מקרקעין טומן בחובו לא מעט 'הפתעות' ומלכודות מס. זאת באשר רבות מהעסקאות, שבעבר נחשבו לעסקות רגילות ,הפכו כעת למורכבות ולרבות פנים.

 

לכן, לפני שמפרסמים את הנכס למכירה, לפני שסוגרים עם קונה על מחיר, יש לבדוק היטב, את שאלת החבות במס ולקבל יעוץ רציני מעורך דין, אשר מתמצא בתחום ובקיא ברזי המהפך. היערכות נכונה מראש עשויה לחסוך לכם, בהמשך, הרבה עוגמת נפש והרבה הרבה כסף.
 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

וההשפעה על רוכשי הדירות?

יוצמח , 12/06/2014 13:47:43

תוכן

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

ליקויי בנייה ברכוש המשותף: חברת קבלן תפצה דיירים על עוגמת נפש

LawGuide, 08/04/2019

החברה אשר בנתה בניין משותף במזכרת בתיה ומכרה אותו, נתבעה על ידי הדיירים ונציגות הבית המשותף עקב ליקויים שונים ואי התאמות ברכוש המשותף, לרבות תפיסה של אחד מחדרי האשפה ואי בניית חדרי עגלות. החברה חויבה בפיצויים עבור הליקויים וכן עבור עוגמת הנפש

מכירת דירה בין אחים: למה האחות סירבה לשלם מס שבח בניגוד להסכם המכר?

LawGuide, 01/04/2019

אישה שרכשה מאחיה את זכויותיו בשתי דירות שהורישה להם אמם, לא הסכימה לשלם את מס השבח למרות ההסכם ביניהם, וזאת בעקבות פער שהתגלה בין חישוב המס לגובהו בפועל. האח הגיש נגדה תביעה לאכיפת ההסכם בבית המשפט לענייני משפחה

הקבלן לא מתקן ליקויים: רוכשי דירה יקבלו פיצויים עבור טרחה ועוגמת נפש

LawGuide, 25/03/2019

במשך מספר שנים נאלצו בני זוג להתגורר בדירתם החדשה אף על פי שהייתה מלאה בליקויים שונים. חברת הבנייה אשר לא דאגה לתקן את הליקויים בזמן, איבדה את זכותה לתקן אותם כעת, והיא תיאלץ לשלם את עלות התיקונים וכן לפצות את הרוכשים עבור נזק לא ממוני

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עורך דין מוריס סידי
053-9370255
תעבורה , פלילי
עו"ד עמית כהן
תעבורה
מעודה יוסף - עו"ד ומגשר
053-9428951
דיני משפחה, דיני עבודה
משרד עו"ד לוסי מאיר
053-8007576
דיני משפחה
עו"ד פלילי – גיל באיער
053-9428974
פלילי
אייל בן ישי משרד עורכי דין
053-9377900
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות

הודעות אחרונות מהפורום

לא משלמים לי ימי חופשה

אורית עבו | לפני 1 ימים, 13 שעות, 48 דקות | התפטרות

היתר לסגירת מרפסת פתוחה במבנה קל

יוסי טורי | לפני 1 ימים, 13 שעות, 51 דקות | תכנון ובניה

סוכנות דוגמנות לקחה ממני כסף ולא נותנת כלום חזרה

אלינה | לפני 1 ימים, 14 שעות, 51 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

ניתוח קיסרי וכריתת רחם

תקווה | לפני 1 ימים, 15 שעות, 6 דקות | רשלנות רפואית בלידה

צילומי עיצוב אופנה, למי שייכות הזכויות?

עינת | לפני 1 ימים, 15 שעות, 9 דקות | זכויות יוצרים במוזיקה ואמנות

התנגדות לצוואה שנחתמה על ידי אבי הסיעודי

נירית | לפני 1 ימים, 15 שעות, 11 דקות | התנגדות לצוואה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

מימוש זכויות רפואיות: חלק נרחב מהציבור לא מודע לזכויות שלו החזקת סמים לצריכה עצמית - יצוג ע"י עורך דין

פייסבוק

ד"ר איריס טרומן , משרד עו"ד

ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.

053-8007701

אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין

עוסקת ברשלנות רפואית, תאונות דרכים, ביטוח לאומי, פוליסות ונזקי גוף.

053-6130164

עורך דין פלילי אלון ארז

בעל נסיון רב שנים בייצוג בכל תחומי המשפט הפלילי – יוצא פרקליטות

053-7101850

עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון

עוסקת בדיני משפחה, גישור בגירושין בין בני זוג, הסכם ממון וחיים משותפים.

053-6130839

משרד עו"ד לוסי מאיר

עוסקת 13 שנה בדיני משפחה וירושה לרבות ליטיגציה בכלל הערכאות המשפטיות

053-8007576

טייבי נתנאל עו"ד ושות`

עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה

053-9428367

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869

עו"ד אלעד רן

תובע בפרקליטות לשעבר, מייצג בתיקי צווארון לבן, מיסים ופשיעה כלכלית

053-6112814

עו"ד עדי מלאכי

עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.

053-7293465

כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין

פעילותנו מתמקדת לדיני עבודה ותביעות ביטוח לרבות אובדן כושר עבודה וסיעוד.

053-8007609

דניאל קליין, משרד עורכי דין

המשרד עוסק בתחום דיני עבודה כתחום עיקרי תוך מיצוי זכויות העובד

053-9370267

עו"ד שי הראל

עוסק במקרקעין, תמ"א 38, צוואת ירושות ואזרחות רומנית.

053-9370222