עו"ד מוטי גולדשטיין
פירוק חברות | הקפאת הליכים
עו"ד זאב גולדווין
ייפוי כוח מתמשך
עו"ד אורי דלאל
רשלנות בניתוח
עו"ד אורלי זפרני לביא
ועדה רפואית
עו"ד אמיר לנטון
אלימות במשפחה
עו"ד אורית פז
תאונות דרכים
עו"ד אלעד רן
עבירות מס | מע"מ
עו"ד אופיר בן משה
רשלנות ברפואת משפחה וילדים
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
הסכם ממון
עו"ד יוני שמיל
תאונות קשות ונכויות
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית
עו"ד און צוק
דייר מוגן | דמי מפתח
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית בלידה
עו"ד (רו"ח) עדנה אשכנזי
עזבון

מס השבח בראי הרפורמה

מהי משמעותו של מס השבח לאחר הרפורמה בחוק?

איציק זוהר, עו"ד, 31/10/2013
 

חוק המדיניות הכלכלית ו/או חוק ההסדרים במשק, נושא עמו כבכל שנה נושאים שברצון הממשלה לקדם בחקיקה, לרבות לצורכי צמצום התקציב והגירעון ו/או הטמעת מדיניות מסוימת ו/או אף לצורכי ביצוע רפורמות רחבות היקף.


רפורמה שכזו עתידה לביצוע בתחום מיסוי המקרקעין, ועל פיה תוקן חוק מיסוי מקרקעין (שבח, ורכישה) תשכ"ג -1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין").


ראוי כבר עתה להבהיר כי אין מאמר זה סוקר את כל השינויים שבוצעו במסגרת הרפורמה או התיקון החקיקתי, אלא מציין מקצת השינויים מבלי להרחיב את היריעה יתר על המידה לגבי כל שינוי ושינוי, ועל כן, טרם רכישה או מכירה של דירה, ראוי ומומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין והמיסוי, וזאת על מנת לקבל ייעוץ פרטני וספציפי לגבי זכויותיו וחובותיו טרם ביצוע עסקת מכר, ובכלל לאור תכיפות השינויים והמציאות המשתנה מיום ליום. כמו כן, מאמר זה עוסק בשינוי צפוי בעניין עילות פטור מתשלום מס השבח.


מהי מהותו ומשמעותו של מס השבח?


למעשה, מס השבח הוא מס המושת על מוכר זכות במקרקעין, על ההפרש שבין שווי הרכישה של הדירה במקור לשוויה בעת המכירה, בשים לב לסכומים המותרים בניכוי, כגון הוצאות בגין השבחה, שכר טרחתם של אנשי מקצוע מסוימים אשר היו מעורבים בהליך המכירה, ריביות ועוד.


עד ליום 5.8.13, הוא מועד התיקון בחוק, בדרך כלל השאלה הראשונה שבה נתקל מוכר דירה לצורכי חישוב מס השבח, אם הינו חל על עסקת המכר, הייתה לעניין המועד האחרון שבו מכר את דירתו.


הלכה למעשה, התשובה לשאלה זו, קבעה לעיתים קרובות אם יחול מס שבח על עסקת המכר או אם לאו, וכעת שאלה זו אינה קובעת לבדה גורלות לעניין החבות במס, אלא תחילה יש לשאול האם מדובר בדירה יחידה הקיימת ברשות המוכר או שבאמתחתו זכויות בדירות נוספות.


ובפשטות, מהות השינוי באה לידי ביטוי בתוספת שאלת הכמות (מספר דירות ו/או זכויות בדירות) לשאלת הזכאות לפטור מתשלום מס השבח (מתי מכר המוכר את דירתו בפעם האחרונה, אם בכלל).


ובמה הדברים אמורים?


במסגרת הרפורמה נקבע כי מיום 1.1.14 (להלן: "יום המעבר") יבוטל הפטור הקבוע בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין הקובע כי במידה ולא מכר המוכר בארבע שנים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח, אזי מכירתו תהא פטורה מתשלום מס זה.


כך שמוכר אשר מחזיק באמתחתו יותר מדירת מגורים אחת ביום המעבר ושלא על פי תנאי הוראות המעבר ואין לו פטור מלא ממס שבח, הוא עלול למצוא עצמו, במקרים מסוימים בדרגת שיעור מס החוצה את קו ה- 40% על מלוא תקופת ההשבחה, כהגדרתה לעיל.


לעניין זה, על פי "הוראות המעבר" הכוונה היא, בין היתר, כי המוכר כן יהיה זכאי למכור בשיעור מס שבח חדש שתי דירות מגורים מזכות בתקופת המעבר, ובלבד שבמועד מכירת הדירה הראשונה אשר נרכשה טרם תקופת המעבר, היה זכאי המוכר להשתמש בפטור ממס שבח על פי עילת הפטור הישנה הקבועה בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסח טרם הרפורמה, ובכפוף לכך שהמכירה אינה לאדם קרוב או שחלפו להן שנות הצינון הקבועות בחוק לדירה שהתקבלה ללא תמורה כלל, דהיינו במתנה.


במקרה המתואר לעיל, שיעור המס הינו 0% לתקופה שמיום רכישת הדירה במקור ועד ליום המעבר ושיעור של 25% מיום המעבר וכלה עד ליום המכירה בפועל, כאשר חישוב השבח יעשה באופן ליניארי.


יובהר, כי מוכר שיחזיק בדירת מגורים אחת ביום המעבר יהא זכאי לפטור מלא ממס שבח ובלבד שיעמוד בדרישות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו על פי הרפורמה, וזאת אף אם מכר קודם ליום המעבר דירה בפטור ממס שבח על פי עילת סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, כאמור לעיל.


ויודגש, כי גם סעיף 49ב(2 ) לחוק מיסוי מקרקעין, שונה גם הוא, ובמתכונתו הנוכחית תנאי הסף הינם כי המוכר לא מכר במשך 18 חודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בעילת פטור זה, קרי עילת דירת מגורים יחידה, כאשר החזקה שמדובר בדירת מגורים יחידה הינה כי חלקו של המוכר או זכויותיו בדירה אחרת אינם עולים כדי שליש, או שהדירה האחרת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.


כמו כן יצוין, כי התיקון המהותי בסעיף זה לחוק היית השמטת התנאי לעניין החובה שהדירה הנמכרת תהא דירתו היחידה של המוכר בארבע שנים האחרונות, ומכאן שפטור זה אמור לאפשר מכר דירות בתקופה קצרה יותר, בשים לב לכמות הדירות שברשות המוכר.


במצב דברים שכזה, יהיה המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח, בגין מכירת דירתו, עפ"י עילה זו.


כמו כן, חשוב להדגיש כי יתכנו שינויים ועל כן יש להיות במעקב אחר השינויים שיבוצעו או ייטמעו בפועל. זאת ועוד, האמור הינו לפי המידע כפי שהינו מובן נכון להיום לכותב המאמר, למעט התייחסויות אישיות שהינן תפיסתו של הכותב ומהווים את השקפתו בלבד.


כמו כן, אין במידע המופיע כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ שכזה. אין להסתמך על המידע המופיע. המידע הינו כללי ואין הוא מתייחס באופן פרטני למקרה כזה או אחר. כמו כן, אין במידע המופיע כדי להוות התחייבות כלשהי, לקבלה ו/או ביצוע של פעולה ו/או טיפול כזה או אחר. נא צרו קשר על מנת לתאם פגישה בה יינתן לכם יעוץ משפטי ועדכני המותאם לכם באופן אישי. 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

מס שבח

יוסי אביטל , 24/11/2013 10:26:53

יהייתי רוצה להיפטר מנכסים וכעת לא משתלם לי בגלל תשלום מס שבח אני נמצא על הגדר ? חשבתי להעביר לילדים שלי את הנכסים תהיה לי בעיה עם זאת ?

אנא הבהרה: דוגמת מקרה

ד. , 02/11/2013 04:27:13

אם נגיד יש למישהו שתי דירות ששתיהן נרכשו לפני יום המעבר, והוא ירצה למכור אחת מהן או את שתיהן לאנשים שאינם קרובים, והוא גם לא מכר אף דירה אחרת בארבע השנים האחרונות, אז: האם ישלם מס שבח רק על התקופה שמיום המעבר עד ליום המכירה בפועל? אגב: אם מדובר על נכה מוכר ע"י ביטוח לאומי, האם זה משנה משהו? תודה

הביקוש והמס

אריה , 31/10/2013 16:50:17

הגיע הזמן שרווחי ההון על הדירות ימוסו כמו כל רווח הון אחר במדינת ישראל . מה ההבדל בין משקיע בבורסה למשקיע בנדל"ן ? הרפורמה תטפל בצד הביקוש אולי דרך זה ירד הביקוש לדירות מצד משקיעים ובד בבד גם המחירים

עוד...עוד מאמרים דיני מיסים

שומות כלכליות של רשות המיסים: איך ניתן להקטין את חבות המס?

גילה בן זאב - משרד עו"ד ונוטריון, 22/08/2018

חוות הדעת הכלכליות שעורכת רשות המסים בתחום המסעדות לא עודכנו או השתנו מזה עשרות שנים. כיצד ניתן לתקוף את חוות הדעת הללו באמצעות הצגת ראיות הסותרות אותן?

הלבנת הון: מדוע חשוב לדווח על כל הכנסת והוצאת כספים?

פרופסור זיו רייך, רו"ח, 29/07/2018

הלבנת הון נחשבת לעבירה פלילית חמורה המשפיעה על כלכלת ישראל ואפילו על האזרח הפשוט, איך הטכנולוגיה משפיעה וגורמת לפיתוח שיטות שונות להלבנת הון? למה חשוב לדווח על כספים? ומה מדינת ישראל עושה בכדי להפחית את התופעה?

נוהל גילוי מרצון החדש: דצמבר 2017 – כל מה שחשוב לדעת

איתי הכהן - משרד עורכי דין, 11/07/2018

לקראת סוף שנת 2017 פרסמה רשות המיסים את הנוהל החדש להגשת בקשות גילוי מרצון בקשר להכנסות לא מדווחות בארץ ובחו"ל לרבות מע"מ מיסוי מקרקעין ומכס

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד גילה עיני
053-9428406
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
עורך דין מוריס סידי
053-9370255
תעבורה , פלילי
דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון
053-9428361
משפט אזרחי , מדינות והגירה-דרכון זר
גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד
053-9370237
דיני עבודה, דיני משפחה
עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי
053-7101175
משפט אזרחי , מקרקעין נדל"ן
משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון
053-9386720
נזקי גוף תאונות, הוצאה לפועל

הודעות אחרונות מהפורום

תלונה על ERN עקב חוסר יחס מצדיהם וגרימה של נזק עבורי

איל שטיין | לפני 15 שעות, 30 דקות | התנגדות לביצוע שטר

השכרת דירה לטווח קצר

טל | לפני 15 שעות, 32 דקות | דיני מיסים

תובעים אותי תביעות קטנות

מאיר חצבני | לפני 15 שעות, 37 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

בן אוטיסט של השכנים

לילי | לפני 15 שעות, 57 דקות | סכסוכי שכנים

מסירה לא תקינה של תביעת סכום קצוב

אפרת | לפני 16 שעות, 50 דקות | פסק דין הצהרתי | סכום קצוב בהוצל"פ

סכסוך בין שותפים לקראת סגירת השותפות

גיא | לפני 16 שעות, 51 דקות | פירוק חברות | הקפאת הליכים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד אוריאל זעירא, עורך דינה של ענבל אור, מתראיין לתוכנית "לילה כלכלי" כיצד להגיש תביעה לתאונת עבודה?

פייסבוק

שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישור

משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ

053-7105249

עודד פרץ ושות`

עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

עו"ד הלן דופרמן

המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור

053-7341970

עו"ד אילת בהרי

עוסקים בפינוי בינוי, מקרקעין, דיור ציבורי ודיירות מוגנת, פשיטות רגל והוצל"פ

053-7349465

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869

מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרת

עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג

053-8007664

משרד עו"ד לוסי מאיר

עוסקת 13 שנה בדיני משפחה וירושה לרבות ליטיגציה בכלל הערכאות המשפטיות

053-8007576

דמרי - בן שחר משרד עו"ד

משרדנו מתמחה בתחומי דיני העבודה פשיטות רגל- הוצאה לפועל ודיני משפחה.

053-7298477

עו"ד ינון ברקאי

ניסיון עשיר בתחום המשפחה, המקרקעין, תמ"א 38, משפט מסחרי וליווי חברות

053-9386751

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

עו"ד רוני יאיר

ר"צ חקירות לשעבר במשטרת, משרדו פועל בתחום הפלילי וצווארון לבן.

053-9428370

עו"ד ארנסט גדייב

המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי

053-9428890