עו"ד יעקב האודייק
אזרחות הולנדית
קובי צרפתי ורון צרפתי - עו"ד ורו"ח
ביטקוין
עו"ד גיל באיער
מעצר
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
עו"ד ג'ני חבשי
בית משפט לתעבורה
עו"ד יוסי טולדנו
רשלנות רפואית אונקולוגיה
עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד ריקי ישי
דיני צבא | משפט צבאי
עו"ד סיגל רייך - הלל
תביעת סיעוד
עו"ד גילת אבידן
התנגדות לביצוע שטר
עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים
עו"ד דפנה זיס
דיני משפחה בארהב
עו"ד דרורית מלינרסקי
יחסי שוכר משכיר
עו"ד אוריאל זעירא ועו"ד ישי ברק
עיקולים ועיכוב יציאה

מס השבח בראי הרפורמה

מהי משמעותו של מס השבח לאחר הרפורמה בחוק?

איציק זוהר, עו"ד, 31/10/2013
 

חוק המדיניות הכלכלית ו/או חוק ההסדרים במשק, נושא עמו כבכל שנה נושאים שברצון הממשלה לקדם בחקיקה, לרבות לצורכי צמצום התקציב והגירעון ו/או הטמעת מדיניות מסוימת ו/או אף לצורכי ביצוע רפורמות רחבות היקף.


רפורמה שכזו עתידה לביצוע בתחום מיסוי המקרקעין, ועל פיה תוקן חוק מיסוי מקרקעין (שבח, ורכישה) תשכ"ג -1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין").


ראוי כבר עתה להבהיר כי אין מאמר זה סוקר את כל השינויים שבוצעו במסגרת הרפורמה או התיקון החקיקתי, אלא מציין מקצת השינויים מבלי להרחיב את היריעה יתר על המידה לגבי כל שינוי ושינוי, ועל כן, טרם רכישה או מכירה של דירה, ראוי ומומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין והמיסוי, וזאת על מנת לקבל ייעוץ פרטני וספציפי לגבי זכויותיו וחובותיו טרם ביצוע עסקת מכר, ובכלל לאור תכיפות השינויים והמציאות המשתנה מיום ליום. כמו כן, מאמר זה עוסק בשינוי צפוי בעניין עילות פטור מתשלום מס השבח.


מהי מהותו ומשמעותו של מס השבח?


למעשה, מס השבח הוא מס המושת על מוכר זכות במקרקעין, על ההפרש שבין שווי הרכישה של הדירה במקור לשוויה בעת המכירה, בשים לב לסכומים המותרים בניכוי, כגון הוצאות בגין השבחה, שכר טרחתם של אנשי מקצוע מסוימים אשר היו מעורבים בהליך המכירה, ריביות ועוד.


עד ליום 5.8.13, הוא מועד התיקון בחוק, בדרך כלל השאלה הראשונה שבה נתקל מוכר דירה לצורכי חישוב מס השבח, אם הינו חל על עסקת המכר, הייתה לעניין המועד האחרון שבו מכר את דירתו.


הלכה למעשה, התשובה לשאלה זו, קבעה לעיתים קרובות אם יחול מס שבח על עסקת המכר או אם לאו, וכעת שאלה זו אינה קובעת לבדה גורלות לעניין החבות במס, אלא תחילה יש לשאול האם מדובר בדירה יחידה הקיימת ברשות המוכר או שבאמתחתו זכויות בדירות נוספות.


ובפשטות, מהות השינוי באה לידי ביטוי בתוספת שאלת הכמות (מספר דירות ו/או זכויות בדירות) לשאלת הזכאות לפטור מתשלום מס השבח (מתי מכר המוכר את דירתו בפעם האחרונה, אם בכלל).


ובמה הדברים אמורים?


במסגרת הרפורמה נקבע כי מיום 1.1.14 (להלן: "יום המעבר") יבוטל הפטור הקבוע בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין הקובע כי במידה ולא מכר המוכר בארבע שנים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח, אזי מכירתו תהא פטורה מתשלום מס זה.


כך שמוכר אשר מחזיק באמתחתו יותר מדירת מגורים אחת ביום המעבר ושלא על פי תנאי הוראות המעבר ואין לו פטור מלא ממס שבח, הוא עלול למצוא עצמו, במקרים מסוימים בדרגת שיעור מס החוצה את קו ה- 40% על מלוא תקופת ההשבחה, כהגדרתה לעיל.


לעניין זה, על פי "הוראות המעבר" הכוונה היא, בין היתר, כי המוכר כן יהיה זכאי למכור בשיעור מס שבח חדש שתי דירות מגורים מזכות בתקופת המעבר, ובלבד שבמועד מכירת הדירה הראשונה אשר נרכשה טרם תקופת המעבר, היה זכאי המוכר להשתמש בפטור ממס שבח על פי עילת הפטור הישנה הקבועה בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסח טרם הרפורמה, ובכפוף לכך שהמכירה אינה לאדם קרוב או שחלפו להן שנות הצינון הקבועות בחוק לדירה שהתקבלה ללא תמורה כלל, דהיינו במתנה.


במקרה המתואר לעיל, שיעור המס הינו 0% לתקופה שמיום רכישת הדירה במקור ועד ליום המעבר ושיעור של 25% מיום המעבר וכלה עד ליום המכירה בפועל, כאשר חישוב השבח יעשה באופן ליניארי.


יובהר, כי מוכר שיחזיק בדירת מגורים אחת ביום המעבר יהא זכאי לפטור מלא ממס שבח ובלבד שיעמוד בדרישות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו על פי הרפורמה, וזאת אף אם מכר קודם ליום המעבר דירה בפטור ממס שבח על פי עילת סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, כאמור לעיל.


ויודגש, כי גם סעיף 49ב(2 ) לחוק מיסוי מקרקעין, שונה גם הוא, ובמתכונתו הנוכחית תנאי הסף הינם כי המוכר לא מכר במשך 18 חודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בעילת פטור זה, קרי עילת דירת מגורים יחידה, כאשר החזקה שמדובר בדירת מגורים יחידה הינה כי חלקו של המוכר או זכויותיו בדירה אחרת אינם עולים כדי שליש, או שהדירה האחרת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.


כמו כן יצוין, כי התיקון המהותי בסעיף זה לחוק היית השמטת התנאי לעניין החובה שהדירה הנמכרת תהא דירתו היחידה של המוכר בארבע שנים האחרונות, ומכאן שפטור זה אמור לאפשר מכר דירות בתקופה קצרה יותר, בשים לב לכמות הדירות שברשות המוכר.


במצב דברים שכזה, יהיה המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח, בגין מכירת דירתו, עפ"י עילה זו.


כמו כן, חשוב להדגיש כי יתכנו שינויים ועל כן יש להיות במעקב אחר השינויים שיבוצעו או ייטמעו בפועל. זאת ועוד, האמור הינו לפי המידע כפי שהינו מובן נכון להיום לכותב המאמר, למעט התייחסויות אישיות שהינן תפיסתו של הכותב ומהווים את השקפתו בלבד.


כמו כן, אין במידע המופיע כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ שכזה. אין להסתמך על המידע המופיע. המידע הינו כללי ואין הוא מתייחס באופן פרטני למקרה כזה או אחר. כמו כן, אין במידע המופיע כדי להוות התחייבות כלשהי, לקבלה ו/או ביצוע של פעולה ו/או טיפול כזה או אחר. נא צרו קשר על מנת לתאם פגישה בה יינתן לכם יעוץ משפטי ועדכני המותאם לכם באופן אישי. 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

מס שבח

יוסי אביטל , 24/11/2013 10:26:53

יהייתי רוצה להיפטר מנכסים וכעת לא משתלם לי בגלל תשלום מס שבח אני נמצא על הגדר ? חשבתי להעביר לילדים שלי את הנכסים תהיה לי בעיה עם זאת ?

אנא הבהרה: דוגמת מקרה

ד. , 02/11/2013 04:27:13

אם נגיד יש למישהו שתי דירות ששתיהן נרכשו לפני יום המעבר, והוא ירצה למכור אחת מהן או את שתיהן לאנשים שאינם קרובים, והוא גם לא מכר אף דירה אחרת בארבע השנים האחרונות, אז: האם ישלם מס שבח רק על התקופה שמיום המעבר עד ליום המכירה בפועל? אגב: אם מדובר על נכה מוכר ע"י ביטוח לאומי, האם זה משנה משהו? תודה

הביקוש והמס

אריה , 31/10/2013 16:50:17

הגיע הזמן שרווחי ההון על הדירות ימוסו כמו כל רווח הון אחר במדינת ישראל . מה ההבדל בין משקיע בבורסה למשקיע בנדל"ן ? הרפורמה תטפל בצד הביקוש אולי דרך זה ירד הביקוש לדירות מצד משקיעים ובד בבד גם המחירים

עוד...עוד מאמרים דיני מיסים

פטור ייחודי מארנונה חרף קיומה של החזקה משפטית בנכס

טל קדש - משרד עורכי דין, 12/09/2019

הפחתה או ביטול ארנונה והתנהלות נכונה מול הרשויות המקומיות

שומות כלכליות של רשות המיסים: איך ניתן להקטין את חבות המס?

גילה בן זאב - משרד עו"ד ונוטריון, 22/08/2018

חוות הדעת הכלכליות שעורכת רשות המסים בתחום המסעדות לא עודכנו או השתנו מזה עשרות שנים. כיצד ניתן לתקוף את חוות הדעת הללו באמצעות הצגת ראיות הסותרות אותן?

הלבנת הון: מדוע חשוב לדווח על כל הכנסת והוצאת כספים?

פרופסור זיו רייך, רו"ח, 29/07/2018

הלבנת הון נחשבת לעבירה פלילית חמורה המשפיעה על כלכלת ישראל ואפילו על האזרח הפשוט, איך הטכנולוגיה משפיעה וגורמת לפיתוח שיטות שונות להלבנת הון? למה חשוב לדווח על כספים? ומה מדינת ישראל עושה בכדי להפחית את התופעה?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד אלון שליכטר
053-8007600
תעבורה , פלילי
אריק שלו ושות`, עורכי דין
053-9377919
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
שחר & שחר - משרד עו"ד
053-9377930
משפט מסחרי ועסקים, הוצאה לפועל
עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה
053-9368604
דיני מיסים
משה רבי משרד עורכי דין
053-6112860
תעבורה
אייל בן ישי משרד עורכי דין
053-9377900
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות

הודעות אחרונות מהפורום

איחור במועד מסירת דירה ותשלום

מור שמואל | לפני 1 ימים, 17 שעות, 3 דקות | חוזה קבלן | חברה משכנת

פירעון שיק שלא במועד

ויקטור | לפני 1 ימים, 17 שעות, 46 דקות | תביעה אזרחית

פריסת מס שבח עם מכירת בית האם

אלכס | לפני 1 ימים, 17 שעות, 57 דקות | מיסוי מקרקעין

סכסוך עם שכנה שמשליכה זבל מהדירה

איריס | לפני 1 ימים, 17 שעות, 59 דקות | סכסוכי שכנים

שירות לקוי לאחר רכישת ארון

טלי | לפני 1 ימים, 18 שעות, 15 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

בית עסק לא מפקיד שיקים

דני | לפני 1 ימים, 18 שעות, 42 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

סגירת תיק פלילי מחוסר ראיות או חוסר עניין לציבור רישום קבלן - מתי לבדוק האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים?

פייסבוק

גרוס שאקי משרד עורכי דין

עוסקת במקרקעין , התמחות בהסכמי מכר ורכישה של דירות, מגרשים, ותמ"א 38

053-7328266

ד"ר איריס טרומן , משרד עו"ד

ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.

053-8007701

אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד

מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.

053-6130820

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

מנשה - רון משרד עו"ד

יוצאי פרקליטות ומשרדים מובילים, ניסיון רב בייצוג בהליכים פליליים וצווארון לבן

053-8007619

נאוה סרף-הרשקוביץ עו"ד ומגשרת

23 שנה בתחום המשפחה, הצלחות מוכחות בתחום. שלוחות בחיפה הרצליה ות"א

053-9368606

אשר אביטן - משרד עו"ד

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, תאונות דרכים ועבודה וביטוח לאומי

053-6130835

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608

גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר

ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין

053-9428571

אליס שמאי עורכת דין

עוסקת בלשון הרע, הטרדה מינית ,דיני עבודה וחוזים יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319

דוניץ ושות משרד עורכי דין

משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני

053-7101876