עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
עו"ד קליה ליפקין
תביעת ביטוח
עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון
גישור משפחתי
עו"ד יוני שמיל
תאונות קשות ונכויות
עו"ד אורי גולדמן
הלבנת הון
אביתר גולני, משרד עורכי דין
מהירות מופרזת ופגע וברח
עו"ד איריס ירון אונגר
גזזת | פוליו
עו"ד אריק שלו
אחוזי נכות
עו"ד מוטי גולדשטיין
פירוק חברות | הקפאת הליכים
עו"ד יהונתן גולדברג
נדל"ן בארה"ב
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית באבחון
עו"ד דבבורה אביטבול
צרפת | דרכון צרפתי
עו"ד רונן בנדל
עבירות מחשב סייבר

מס השבח בראי הרפורמה

מהי משמעותו של מס השבח לאחר הרפורמה בחוק?

איציק זוהר, עו"ד, 31/10/2013
 

חוק המדיניות הכלכלית ו/או חוק ההסדרים במשק, נושא עמו כבכל שנה נושאים שברצון הממשלה לקדם בחקיקה, לרבות לצורכי צמצום התקציב והגירעון ו/או הטמעת מדיניות מסוימת ו/או אף לצורכי ביצוע רפורמות רחבות היקף.


רפורמה שכזו עתידה לביצוע בתחום מיסוי המקרקעין, ועל פיה תוקן חוק מיסוי מקרקעין (שבח, ורכישה) תשכ"ג -1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין").


ראוי כבר עתה להבהיר כי אין מאמר זה סוקר את כל השינויים שבוצעו במסגרת הרפורמה או התיקון החקיקתי, אלא מציין מקצת השינויים מבלי להרחיב את היריעה יתר על המידה לגבי כל שינוי ושינוי, ועל כן, טרם רכישה או מכירה של דירה, ראוי ומומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין והמיסוי, וזאת על מנת לקבל ייעוץ פרטני וספציפי לגבי זכויותיו וחובותיו טרם ביצוע עסקת מכר, ובכלל לאור תכיפות השינויים והמציאות המשתנה מיום ליום. כמו כן, מאמר זה עוסק בשינוי צפוי בעניין עילות פטור מתשלום מס השבח.


מהי מהותו ומשמעותו של מס השבח?


למעשה, מס השבח הוא מס המושת על מוכר זכות במקרקעין, על ההפרש שבין שווי הרכישה של הדירה במקור לשוויה בעת המכירה, בשים לב לסכומים המותרים בניכוי, כגון הוצאות בגין השבחה, שכר טרחתם של אנשי מקצוע מסוימים אשר היו מעורבים בהליך המכירה, ריביות ועוד.


עד ליום 5.8.13, הוא מועד התיקון בחוק, בדרך כלל השאלה הראשונה שבה נתקל מוכר דירה לצורכי חישוב מס השבח, אם הינו חל על עסקת המכר, הייתה לעניין המועד האחרון שבו מכר את דירתו.


הלכה למעשה, התשובה לשאלה זו, קבעה לעיתים קרובות אם יחול מס שבח על עסקת המכר או אם לאו, וכעת שאלה זו אינה קובעת לבדה גורלות לעניין החבות במס, אלא תחילה יש לשאול האם מדובר בדירה יחידה הקיימת ברשות המוכר או שבאמתחתו זכויות בדירות נוספות.


ובפשטות, מהות השינוי באה לידי ביטוי בתוספת שאלת הכמות (מספר דירות ו/או זכויות בדירות) לשאלת הזכאות לפטור מתשלום מס השבח (מתי מכר המוכר את דירתו בפעם האחרונה, אם בכלל).


ובמה הדברים אמורים?


במסגרת הרפורמה נקבע כי מיום 1.1.14 (להלן: "יום המעבר") יבוטל הפטור הקבוע בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין הקובע כי במידה ולא מכר המוכר בארבע שנים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח, אזי מכירתו תהא פטורה מתשלום מס זה.


כך שמוכר אשר מחזיק באמתחתו יותר מדירת מגורים אחת ביום המעבר ושלא על פי תנאי הוראות המעבר ואין לו פטור מלא ממס שבח, הוא עלול למצוא עצמו, במקרים מסוימים בדרגת שיעור מס החוצה את קו ה- 40% על מלוא תקופת ההשבחה, כהגדרתה לעיל.


לעניין זה, על פי "הוראות המעבר" הכוונה היא, בין היתר, כי המוכר כן יהיה זכאי למכור בשיעור מס שבח חדש שתי דירות מגורים מזכות בתקופת המעבר, ובלבד שבמועד מכירת הדירה הראשונה אשר נרכשה טרם תקופת המעבר, היה זכאי המוכר להשתמש בפטור ממס שבח על פי עילת הפטור הישנה הקבועה בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסח טרם הרפורמה, ובכפוף לכך שהמכירה אינה לאדם קרוב או שחלפו להן שנות הצינון הקבועות בחוק לדירה שהתקבלה ללא תמורה כלל, דהיינו במתנה.


במקרה המתואר לעיל, שיעור המס הינו 0% לתקופה שמיום רכישת הדירה במקור ועד ליום המעבר ושיעור של 25% מיום המעבר וכלה עד ליום המכירה בפועל, כאשר חישוב השבח יעשה באופן ליניארי.


יובהר, כי מוכר שיחזיק בדירת מגורים אחת ביום המעבר יהא זכאי לפטור מלא ממס שבח ובלבד שיעמוד בדרישות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו על פי הרפורמה, וזאת אף אם מכר קודם ליום המעבר דירה בפטור ממס שבח על פי עילת סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, כאמור לעיל.


ויודגש, כי גם סעיף 49ב(2 ) לחוק מיסוי מקרקעין, שונה גם הוא, ובמתכונתו הנוכחית תנאי הסף הינם כי המוכר לא מכר במשך 18 חודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בעילת פטור זה, קרי עילת דירת מגורים יחידה, כאשר החזקה שמדובר בדירת מגורים יחידה הינה כי חלקו של המוכר או זכויותיו בדירה אחרת אינם עולים כדי שליש, או שהדירה האחרת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.


כמו כן יצוין, כי התיקון המהותי בסעיף זה לחוק היית השמטת התנאי לעניין החובה שהדירה הנמכרת תהא דירתו היחידה של המוכר בארבע שנים האחרונות, ומכאן שפטור זה אמור לאפשר מכר דירות בתקופה קצרה יותר, בשים לב לכמות הדירות שברשות המוכר.


במצב דברים שכזה, יהיה המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח, בגין מכירת דירתו, עפ"י עילה זו.


כמו כן, חשוב להדגיש כי יתכנו שינויים ועל כן יש להיות במעקב אחר השינויים שיבוצעו או ייטמעו בפועל. זאת ועוד, האמור הינו לפי המידע כפי שהינו מובן נכון להיום לכותב המאמר, למעט התייחסויות אישיות שהינן תפיסתו של הכותב ומהווים את השקפתו בלבד.


כמו כן, אין במידע המופיע כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ שכזה. אין להסתמך על המידע המופיע. המידע הינו כללי ואין הוא מתייחס באופן פרטני למקרה כזה או אחר. כמו כן, אין במידע המופיע כדי להוות התחייבות כלשהי, לקבלה ו/או ביצוע של פעולה ו/או טיפול כזה או אחר. נא צרו קשר על מנת לתאם פגישה בה יינתן לכם יעוץ משפטי ועדכני המותאם לכם באופן אישי. 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

מס שבח

יוסי אביטל , 24/11/2013 10:26:53

יהייתי רוצה להיפטר מנכסים וכעת לא משתלם לי בגלל תשלום מס שבח אני נמצא על הגדר ? חשבתי להעביר לילדים שלי את הנכסים תהיה לי בעיה עם זאת ?

אנא הבהרה: דוגמת מקרה

ד. , 02/11/2013 04:27:13

אם נגיד יש למישהו שתי דירות ששתיהן נרכשו לפני יום המעבר, והוא ירצה למכור אחת מהן או את שתיהן לאנשים שאינם קרובים, והוא גם לא מכר אף דירה אחרת בארבע השנים האחרונות, אז: האם ישלם מס שבח רק על התקופה שמיום המעבר עד ליום המכירה בפועל? אגב: אם מדובר על נכה מוכר ע"י ביטוח לאומי, האם זה משנה משהו? תודה

הביקוש והמס

אריה , 31/10/2013 16:50:17

הגיע הזמן שרווחי ההון על הדירות ימוסו כמו כל רווח הון אחר במדינת ישראל . מה ההבדל בין משקיע בבורסה למשקיע בנדל"ן ? הרפורמה תטפל בצד הביקוש אולי דרך זה ירד הביקוש לדירות מצד משקיעים ובד בבד גם המחירים

עוד...עוד מאמרים דיני מיסים

פטור ייחודי מארנונה חרף קיומה של החזקה משפטית בנכס

טל קדש - משרד עורכי דין, 12/09/2019

הפחתה או ביטול ארנונה והתנהלות נכונה מול הרשויות המקומיות

שומות כלכליות של רשות המיסים: איך ניתן להקטין את חבות המס?

גילה בן זאב - משרד עו"ד ונוטריון, 22/08/2018

חוות הדעת הכלכליות שעורכת רשות המסים בתחום המסעדות לא עודכנו או השתנו מזה עשרות שנים. כיצד ניתן לתקוף את חוות הדעת הללו באמצעות הצגת ראיות הסותרות אותן?

הלבנת הון: מדוע חשוב לדווח על כל הכנסת והוצאת כספים?

פרופסור זיו רייך, רו"ח, 29/07/2018

הלבנת הון נחשבת לעבירה פלילית חמורה המשפיעה על כלכלת ישראל ואפילו על האזרח הפשוט, איך הטכנולוגיה משפיעה וגורמת לפיתוח שיטות שונות להלבנת הון? למה חשוב לדווח על כספים? ומה מדינת ישראל עושה בכדי להפחית את התופעה?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד רות שטרנברג
053-9428582
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
עו"ד שמעון צור
053-7105257
דיני משפחה, דיני עבודה
משרד עו"ד רן קוסטיצקי
053-8007676
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין
053-7101883
מקרקעין נדל"ן, פלילי
עו"ד ינון ברקאי
053-6112867
נזקי גוף תאונות, דיני משפחה
אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות

הודעות אחרונות מהפורום

קבלת אזרחות פורטוגלית וכניסה לארה״ב לאחר סירוב

רוני כהן | לפני 1 ימים, 6 שעות, 35 דקות | דרכון פורטוגלי ספרדי

מניעת שימוש בשירות חינמי על ידי חברה

אילן | לפני 1 ימים, 7 שעות, 4 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

קבלת פיצויי פיטורין לאחר התפטרות וחתימה על כתב ויתור

חגית | לפני 1 ימים, 7 שעות, 16 דקות | פיצויי פיטורין

הודעה על הגבלת חשבון בנק ושיקים שחזרו

ענבל שבת | לפני 1 ימים, 7 שעות, 20 דקות | גביית חובות שיקים חוזרים

מקום עבודה עיקרי וניכויים של מס הכנסה וביטוח לאומי

רועי | לפני 1 ימים, 7 שעות, 40 דקות | זכויות עובדים

אוטובוס המשיך בנסיעה ולא עצר בתחנה

ניצן קדמי | לפני 1 ימים, 7 שעות, 44 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

התרת נישואין - למי הסמכות? אנליסט עם עו"ד אוריאל זעירא על רישיון מעוקל בעקבות חוב

פייסבוק

אסף-זלוואס-פן עורכי דין

משרד מקצועי ובעל ניסיון בתחום הרשלנות הרפואית, הביטוח והנזיקין.

053-7101882

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237

משרד עורך דין פלילי אילן מזרחי

בעל ניסיון רב בייצוג חשודים ונאשמים בהליכים הפליליים בדגש לעבירות מין

053-9428393

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442

עו"ד עדי מלאכי

עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.

053-7293465

עו"ד שרון בירון מרקוביץ

עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון

053-9428863

פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין

מתמחה במימוש זכויות עובדים ומיצוי זכויות רפואויות בנזיקין ותביעות ביטוח

053-9370268

עו"ד ארנסט גדייב

המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי

053-9428890

משרד עו"ד רן קוסטיצקי

המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה

053-8007676

עו"ד ינון ברקאי

ניסיון עשיר בתחום המשפחה, המקרקעין, תמ"א 38, משפט מסחרי וליווי חברות

053-9386751

ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא

מעל 23 שנות ותק וניסיון משפטי ורפואי בתחום הרשלנות הרפואית.

053-9428497

עו"ד הלן דופרמן

המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור

053-7341970