עו"ד אפרת חורי הרוש
גירושין
עו"ד ג'ני חבשי
דוחות תנועה
עו"ד קליה ליפקין
חשבון מוגבל
עו"ד דליה סקלאר
דיני אנגליה
עו"ד דפנה זיס
דיני משפחה בארהב
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים
עו"ד יוסי טולדנו
רשלנות רפואית אונקולוגיה
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה
עו"ד זאב גולדווין
ייפוי כוח מתמשך
עו"ד גל גורודיסקי
דיני פנסיה | פרישה מעבודה
ד"ר אברהם תורגמן, עו"ד ומגשר
פינוי שוכר ומקרקעין
עו"ד אסף אלקוני
רכישת/מכירת דירה
אורית לוי עו"ד ונוטריון
נוטריון
עו"ד שחר המאירי
פוסט טראומה | הלם קרב
עו"ד דותן לינדנברג
רשלנות רפואית בלידה

מס השבח בראי הרפורמה

מהי משמעותו של מס השבח לאחר הרפורמה בחוק?

איציק זוהר, עו"ד, 31/10/2013
 

חוק המדיניות הכלכלית ו/או חוק ההסדרים במשק, נושא עמו כבכל שנה נושאים שברצון הממשלה לקדם בחקיקה, לרבות לצורכי צמצום התקציב והגירעון ו/או הטמעת מדיניות מסוימת ו/או אף לצורכי ביצוע רפורמות רחבות היקף.


רפורמה שכזו עתידה לביצוע בתחום מיסוי המקרקעין, ועל פיה תוקן חוק מיסוי מקרקעין (שבח, ורכישה) תשכ"ג -1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין").


ראוי כבר עתה להבהיר כי אין מאמר זה סוקר את כל השינויים שבוצעו במסגרת הרפורמה או התיקון החקיקתי, אלא מציין מקצת השינויים מבלי להרחיב את היריעה יתר על המידה לגבי כל שינוי ושינוי, ועל כן, טרם רכישה או מכירה של דירה, ראוי ומומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין והמיסוי, וזאת על מנת לקבל ייעוץ פרטני וספציפי לגבי זכויותיו וחובותיו טרם ביצוע עסקת מכר, ובכלל לאור תכיפות השינויים והמציאות המשתנה מיום ליום. כמו כן, מאמר זה עוסק בשינוי צפוי בעניין עילות פטור מתשלום מס השבח.


מהי מהותו ומשמעותו של מס השבח?


למעשה, מס השבח הוא מס המושת על מוכר זכות במקרקעין, על ההפרש שבין שווי הרכישה של הדירה במקור לשוויה בעת המכירה, בשים לב לסכומים המותרים בניכוי, כגון הוצאות בגין השבחה, שכר טרחתם של אנשי מקצוע מסוימים אשר היו מעורבים בהליך המכירה, ריביות ועוד.


עד ליום 5.8.13, הוא מועד התיקון בחוק, בדרך כלל השאלה הראשונה שבה נתקל מוכר דירה לצורכי חישוב מס השבח, אם הינו חל על עסקת המכר, הייתה לעניין המועד האחרון שבו מכר את דירתו.


הלכה למעשה, התשובה לשאלה זו, קבעה לעיתים קרובות אם יחול מס שבח על עסקת המכר או אם לאו, וכעת שאלה זו אינה קובעת לבדה גורלות לעניין החבות במס, אלא תחילה יש לשאול האם מדובר בדירה יחידה הקיימת ברשות המוכר או שבאמתחתו זכויות בדירות נוספות.


ובפשטות, מהות השינוי באה לידי ביטוי בתוספת שאלת הכמות (מספר דירות ו/או זכויות בדירות) לשאלת הזכאות לפטור מתשלום מס השבח (מתי מכר המוכר את דירתו בפעם האחרונה, אם בכלל).


ובמה הדברים אמורים?


במסגרת הרפורמה נקבע כי מיום 1.1.14 (להלן: "יום המעבר") יבוטל הפטור הקבוע בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין הקובע כי במידה ולא מכר המוכר בארבע שנים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח, אזי מכירתו תהא פטורה מתשלום מס זה.


כך שמוכר אשר מחזיק באמתחתו יותר מדירת מגורים אחת ביום המעבר ושלא על פי תנאי הוראות המעבר ואין לו פטור מלא ממס שבח, הוא עלול למצוא עצמו, במקרים מסוימים בדרגת שיעור מס החוצה את קו ה- 40% על מלוא תקופת ההשבחה, כהגדרתה לעיל.


לעניין זה, על פי "הוראות המעבר" הכוונה היא, בין היתר, כי המוכר כן יהיה זכאי למכור בשיעור מס שבח חדש שתי דירות מגורים מזכות בתקופת המעבר, ובלבד שבמועד מכירת הדירה הראשונה אשר נרכשה טרם תקופת המעבר, היה זכאי המוכר להשתמש בפטור ממס שבח על פי עילת הפטור הישנה הקבועה בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסח טרם הרפורמה, ובכפוף לכך שהמכירה אינה לאדם קרוב או שחלפו להן שנות הצינון הקבועות בחוק לדירה שהתקבלה ללא תמורה כלל, דהיינו במתנה.


במקרה המתואר לעיל, שיעור המס הינו 0% לתקופה שמיום רכישת הדירה במקור ועד ליום המעבר ושיעור של 25% מיום המעבר וכלה עד ליום המכירה בפועל, כאשר חישוב השבח יעשה באופן ליניארי.


יובהר, כי מוכר שיחזיק בדירת מגורים אחת ביום המעבר יהא זכאי לפטור מלא ממס שבח ובלבד שיעמוד בדרישות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו על פי הרפורמה, וזאת אף אם מכר קודם ליום המעבר דירה בפטור ממס שבח על פי עילת סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, כאמור לעיל.


ויודגש, כי גם סעיף 49ב(2 ) לחוק מיסוי מקרקעין, שונה גם הוא, ובמתכונתו הנוכחית תנאי הסף הינם כי המוכר לא מכר במשך 18 חודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בעילת פטור זה, קרי עילת דירת מגורים יחידה, כאשר החזקה שמדובר בדירת מגורים יחידה הינה כי חלקו של המוכר או זכויותיו בדירה אחרת אינם עולים כדי שליש, או שהדירה האחרת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.


כמו כן יצוין, כי התיקון המהותי בסעיף זה לחוק היית השמטת התנאי לעניין החובה שהדירה הנמכרת תהא דירתו היחידה של המוכר בארבע שנים האחרונות, ומכאן שפטור זה אמור לאפשר מכר דירות בתקופה קצרה יותר, בשים לב לכמות הדירות שברשות המוכר.


במצב דברים שכזה, יהיה המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח, בגין מכירת דירתו, עפ"י עילה זו.


כמו כן, חשוב להדגיש כי יתכנו שינויים ועל כן יש להיות במעקב אחר השינויים שיבוצעו או ייטמעו בפועל. זאת ועוד, האמור הינו לפי המידע כפי שהינו מובן נכון להיום לכותב המאמר, למעט התייחסויות אישיות שהינן תפיסתו של הכותב ומהווים את השקפתו בלבד.


כמו כן, אין במידע המופיע כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ שכזה. אין להסתמך על המידע המופיע. המידע הינו כללי ואין הוא מתייחס באופן פרטני למקרה כזה או אחר. כמו כן, אין במידע המופיע כדי להוות התחייבות כלשהי, לקבלה ו/או ביצוע של פעולה ו/או טיפול כזה או אחר. נא צרו קשר על מנת לתאם פגישה בה יינתן לכם יעוץ משפטי ועדכני המותאם לכם באופן אישי. 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

מס שבח

יוסי אביטל , 24/11/2013 10:26:53

יהייתי רוצה להיפטר מנכסים וכעת לא משתלם לי בגלל תשלום מס שבח אני נמצא על הגדר ? חשבתי להעביר לילדים שלי את הנכסים תהיה לי בעיה עם זאת ?

אנא הבהרה: דוגמת מקרה

ד. , 02/11/2013 04:27:13

אם נגיד יש למישהו שתי דירות ששתיהן נרכשו לפני יום המעבר, והוא ירצה למכור אחת מהן או את שתיהן לאנשים שאינם קרובים, והוא גם לא מכר אף דירה אחרת בארבע השנים האחרונות, אז: האם ישלם מס שבח רק על התקופה שמיום המעבר עד ליום המכירה בפועל? אגב: אם מדובר על נכה מוכר ע"י ביטוח לאומי, האם זה משנה משהו? תודה

הביקוש והמס

אריה , 31/10/2013 16:50:17

הגיע הזמן שרווחי ההון על הדירות ימוסו כמו כל רווח הון אחר במדינת ישראל . מה ההבדל בין משקיע בבורסה למשקיע בנדל"ן ? הרפורמה תטפל בצד הביקוש אולי דרך זה ירד הביקוש לדירות מצד משקיעים ובד בבד גם המחירים

עוד...עוד מאמרים דיני מיסים

שומות כלכליות של רשות המיסים: איך ניתן להקטין את חבות המס?

גילה בן זאב - משרד עו"ד ונוטריון, 22/08/2018

חוות הדעת הכלכליות שעורכת רשות המסים בתחום המסעדות לא עודכנו או השתנו מזה עשרות שנים. כיצד ניתן לתקוף את חוות הדעת הללו באמצעות הצגת ראיות הסותרות אותן?

הלבנת הון: מדוע חשוב לדווח על כל הכנסת והוצאת כספים?

פרופסור זיו רייך, רו"ח, 29/07/2018

הלבנת הון נחשבת לעבירה פלילית חמורה המשפיעה על כלכלת ישראל ואפילו על האזרח הפשוט, איך הטכנולוגיה משפיעה וגורמת לפיתוח שיטות שונות להלבנת הון? למה חשוב לדווח על כספים? ומה מדינת ישראל עושה בכדי להפחית את התופעה?

נוהל גילוי מרצון החדש: דצמבר 2017 – כל מה שחשוב לדעת

איתי הכהן - משרד עורכי דין, 11/07/2018

לקראת סוף שנת 2017 פרסמה רשות המיסים את הנוהל החדש להגשת בקשות גילוי מרצון בקשר להכנסות לא מדווחות בארץ ובחו"ל לרבות מע"מ מיסוי מקרקעין ומכס

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עורכת דין, מגשרת ונוטריונית - סמדר קשת בר-און
053-9428592
דיני משפחה, משפט אזרחי
פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין
053-9370268
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
אופיר בן משה, עורכי דין
053-9428924
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
אסף-זלוואס-פן עורכי דין
053-7101882
רשלנות רפואית, נזקי גוף תאונות
משה רבי משרד עורכי דין
053-6112860
תעבורה
אולניק לינוי משרד עו"ד
053-9386726
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש

הודעות אחרונות מהפורום

תוצאות שלא ניתנו בטיפול קוסמטי

שירי | לפני 31 דקות | רשלנות בניתוח

דוח אזהרה וקנס כספי

מעיין | לפני 53 דקות | דוחות תנועה

איתור פסק דין ישן

אביעד | לפני 58 דקות | בית המשפט

חיוב מזונות מעל גיל 18

כרמית | לפני 1 שעות, 1 דקות | בית דין רבני

קבלת פיצוי בגין מחלת מקצוע במקביל להמשך עבודה

מור | לפני 1 שעות, 23 דקות | מחלת מקצוע

תשלום מדור לבגירים ולקטין

אסנת ונונו | לפני 1 שעות, 37 דקות | הסכם גירושין

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

חוות דעת של לקוחה מרוצה תביעות מול מעבידים - עו"ד ענת אשכנזי ועו"ד ששי גז | סודות המשפט

פייסבוק

משה רבי משרד עורכי דין

מהמשרדים המובילים בתחום דיני התעבורה, בעל ותק של 20 שנה בתחום.

053-6112860

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

עורך דין מוריס סידי

עוסק מזה שנים בתעבורה ופלילי ומייצג בבתי המשפט בכל הארץ.

053-9370255

דינה וולפרט משרד עורכי דין

התמחות בייצוג מול משרד הפנים- הגירה, אזרחות, בן זוג זר, איחוד משפחות

053-7101865

עו"ד אריה כהנא

עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר

053-9428511

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974

עו"ד גילה עיני

עוסקת בייפוי כח מתמשך, גירושין, ממון, משמורת, רכוש, צוואות וירושות ואבהות

053-9428406

עו"ד שרון בירון מרקוביץ

עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון

053-9428863

עו"ד עמית כהן

מייצג נאשמים בעבירות תעבורה בכל בתי המשפט בארץ

053-9428869

עו"ד ומגשרת עופרית צור-דרזנר

עוסקת בדיני משפחה, ניכור הורי, גירושין, משמורת משותפת והפחתת מזונות

053-6112884

משרד עו"ד גישור ונוטריון-חיה לזר נוטקין

דיני משפחה ומעמד אישי - גירושין, סכסוכי ירושה, אפוטרופסות, ידועים בציבור

053-9428887

עו"ד הלן דופרמן

המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור

053-7341970