עורך דין אורי דלאל
ועדה רפואית
עו"ד יוחאי ניר (נאוי)
בתים משותפים
עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
עו"ד עודד פרץ
סכסוכי שכנים
עו"ד דוד ידיד
זכויות ניצולי שואה
עו"ד אורי גולדמן
הלבנת הון
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
הסכם ממון
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
עו"ד ומגשרת איריס טרומן
הסכם שלום בית
עו"ד גיא הרשקוביץ
חוזים / הסכמים

האם העירייה מחייבת אותי בארנונה מוגזמת שלא כדין?

עוה"ד שי ויסבוך מסביר את מורכבות שומת הארנונה תוך מתן דוגמאות למקרים במשרדו בהם נחסכו לעסקים ולמוסדות סכומי כסף גבוהים אשר נתבקשו מאת הרשות המקומית שלא כדין

משרד עוה"ד שי וייסבוך, 11/07/2013
 

 

רבים שואלים אותנו מהי המורכבות בחיובי ארנונה עד כדי כך שייחדנו את תחום העיסוק במשרד, הפועל מזה שנים רבות, כמעט אך ורק לתחום זה?


מרבית הציבור לא יודע זאת, אך הודעות תשלום הארנונה, אותן דרישות תמימות הנמסרות מאת הרשות המקומית לנישומים בתחילת שנת הכספים ובמהלכה, מורכבות הרבה יותר משנדמה לנישום המשלם אותן. מורכבות זו, במיוחד בתחום העסקי, מאפשרת לעיריות לנקוט בפרשנות יצירתית המאפשרת להן להגדיל את קופתן על חשבון הנישומים אשר כלל אינם יודעים כי סימן שאלה גדול מתנוסס מעל דרישות התשלום.


הצד השני של המטבע הוא שמורכבותה של שומת הארנונה הופכת אותה לשברירית באותה מידה, ומאפשרת לנישום למוטט את הבסיסים השונים עליה היא נשענת, ולבסס פרשנות משל עצמו, נכונה יותר, והמוזילה בצורה ניכרת את חשבון הארנונה.


לצורך הבנת מורכבות דרישות הארנונה יש להקדים בכמה נתונים בסיסיים אודות חיובי הארנונה.


דרישה לתשלום ארנונה הינה למעשה שומת מס עירונית הנקבעת בין היתר לפי שורה ארוכה של פרמטרים כגון: זהות המחזיק בנכס, שטח הנכס, סוג הנכס והשימוש בו, פטורים, הנחות, הוראות "הקפאה" שונות המגבילות את יכולת הרשות להגדיל את תעריפי הארנונה, ועוד.


לכל רשות מוניציפאלית יש צו ארנונה משלה שבו קיימים שורה ארוכה של הגדרות לעניין אופן חישוב השטח, הסיווגים והתעריפים השונים.

 

צווי הארנונה מפורסמים בד"כ באתרי האינטרנט של העיריות, וברמה הבסיסית ביותר, רצוי לבדוק, בשלב הראשון, האם השטח המחויב סביר (בד"כ ניתן יהיה להוציא תשריט מדידה מן העירייה), וכן האם קיים סיווג אשר יכול להתאים יותר לפעילות העסק והוא בעל תעריף נמוך יותר מזה המסווג כיום. אלה הבדיקות הבסיסיות ביותר, אך גם מאחוריהן עומדת פסיקה ענפה של ועדות הערר ובתי המשפט השונים היוצקים תוכן, לעיתים אפילו מפתיע, להגדרות אלה.


מעבר להגדרות השטח והסיווגים השונים, יושב מרבד שלם של חקיקה ופסיקה המגביל את יכולתן של העיריות לקבוע תעריפים ככל העולה על רוחן, ונדמה כי הדרך הטובה ביותר להציג את האופן שבו ניתן לחסוך בארנונה היא באמצעות מתן מספר דוגמאות פשוטות, על קצה המזלג, מעניינים שטופלו ע"י משרדנו:


• למשל, מפעל מסווג במסגרת הודעת התשלום ב- 2 סיווגים שונים: השטח הייצורי מסווג בסיווג הזול של "תעשיה", ושטח המשרדים מסווג בסיווג היקר - "משרדים". על פניו, נראית הודעת התשלום הגיונית וסבירה, אך פיצול שומה תמים זה הביא למעשה להזנקה של שומת הארנונה בעשרות ומאות אחוזים שלא כדין.


בדיקה עמוקה יותר בצו הארנונה הספציפי של העירייה, בחקיקה, וכן בהלכות בית המשפט העליון העלתה את המסקנה כי על אף שהפעילות הנעשית במשרדים היא אכן "משרדית" יש לסווג את שטחו של כלל הנכס בסיווג "תעשיה". יצוין כי טענה מסוג זה עשויה להביא, והביאה בפועל, לחסכון של מאות אלפי ש"ח, ואף מיליוני שקלים.


• דוגמא נוספת : מחסן סווג ע"י עירייה בסיווג "שירותים ומסחר", ובצו הארנונה לא קיים סיווג המיועד ל-"מחסנים". בדיקתנו העלתה כי בעבר היה קיים סיווג "מחסנים" שלצידו תעריף מופחת, אלא שבשנה מסוימת החליטה העירייה למחוק אותו מהצו, ואף בשנים שלאחר מכן נמחק הסיווג מהצו, וזאת ללא קבלת אישורי שרי הפנים והאוצר כמתחייב עפ"י הדין. החיסכון לנישום עקב זיהוי הסיווג ה"נעלם" עמד על סך של כמעט 100,000 שקלים.


• דוגמא נוספת : בעליו של בניין שלם בן מספר קומות אשר עבר שיפוץ מאסיבי, קיבל עם תום השיפוץ דרישת תשלום בתעריף "משרדים". הדבר נראה לו סביר, אך בדיקה שערכנו, ובעקבותיה פנינו לערכאות המתאימות, העלתה כי בשל בעיית חשמל הקשורה בחב' החשמל, הרי שמבחינת דיני הארנונה הנכס למעשה טרם הושלם והעירייה מחויבת עפ"י חוק ליתן לו פטור לנכס שאינו ראוי לשימוש.


בתקופה שלאחר תיקון התקלה (ולאחר מסע מתיש יש לומר), קיבלה העירייה את טענתנו כי יש ליתן לחלקים אשר נותרו ריקים בבניין "הנחת נכס ריק", ועם תום ההנחה יש לתקן את סיווג החלקים הריקים מן הסיווג "משרדים" לסיווג הנמוך ביותר בצו הארנונה, באופן המפחית את חיוב הארנונה באופן דרמטי, וחוסך לבעל הבניין עד היום מיליוני שקלים.


• דוגמא נוספת: העירייה הגדילה את החיוב בגין נכס עסקי והחילה את ההגדלה באופן רטרואקטיבי. בשל הלכות ביהמ"ש העליון, המאשרות חיובים רטרואקטיביים שכאלה רק במקרים חריגים, ומאחר ועניינינו לא נפל בגדרם, בוטל בסופו של יום החיוב הרטרואקטיבי והמשמעות הייתה חסכון של מיליוני שקלים.


נציין כי קיימים תחומים ותתי-תחומים רבים בדיני הארנונה ולא ניתן כמובן להציג דוגמאות מכולם, ולכן המדובר כמובן בדוגמאות בלתי ממצות של העניין, אך השורה התחתונה היא ברורה : לא ניתן לקבל את דרישות תשלום הארנונה כפשוטן. ניתן וצריך להניח בספק גדול את הרשום בהן ולבצע שורה של בדיקות אשר עשויות לחסוך בחיוב הארנונה למשך שנים רבות קדימה. כמובן, ככל שהבדיקה מקצועית ופרטנית יותר, כך גדלים הסיכויים להפחתת החשבון.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

כל הכבוד!

ד"ר פריץ , 12/07/2013 09:28:39

כל הכבוד למשרד עוה"ד שי ויסבוך על היותו מגן על האזרח הקטן כנגד הרשויות הגדולות והחזקות. יישר כח!

שאלה

דן , 12/07/2013 08:19:29

האם ניתן לקבל גם זיכויים רטרואקטיביים? ואם כן, כמה שנים אחורה?

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הסכם שכירות למראית עין: שוכרים שהוגש נגדם צו פינוי התעקשו להישאר בדירה

LawGuide, 14/11/2019

תביעה לפינוי שוכר נתקלה בעדות נחרצת של השוכרים, שלפיה חוזה השכירות שחתמו עם בעל הדירה הוא פיקטיבי. לטענתם, בעל הנכס ערך איתם את החוזה רק כדי שיוכל להציגו לבנק ולקבל הלוואה, כך שתנאיו בטלים והם יכולים להמשיך לגור בדירה ללא תשלום השכירות

ליקויי בנייה חמורים: קבלן יפצה בעלי בית עקב בעיית רטיבות קשה

LawGuide, 05/11/2019

בני זוג שעברו להתגורר בבית חדש החלו לסבול מבעיית רטיבות קשה כעבור חודשים ספורים בלבד. הם התלוננו בפני הקבלן שערך תיקונים בבית אך למרות זאת הבעיה החריפה ולוותה בנזילות והצפות. בית המשפט חייב את הקבלן לשלם לבעלי הבית פיצוי בסך 320 אלף שקלים

רכישת דירה מכינוס - מלכודות אפשריות וחשיבות ייצוגו של עורך דין המומחה במקרקעין

איתי ויסמן ושות` - משרד עו"ד, 04/11/2019

האם אכן מחירה של דירה מכינוס נכסים הוא נמוך יותר? האם זו אמת מוחלטת או בעצם הנחה שאין לה אחיזה במציאות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד דותן לינדנברג
053-9428574
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד יעל בועז
053-9386035
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין
053-7101883
מקרקעין נדל"ן, פלילי
משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון
053-9386720
נזקי גוף תאונות, הוצאה לפועל
טייבי נתנאל עו"ד ושות`
053-9428367
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד
053-9370237
דיני עבודה, דיני משפחה

הודעות אחרונות מהפורום

רישום והצמדה של שטחים בבעלות של הקבלן

דוד | לפני 55 דקות | רישום בטאבו

זכויות של עצמאי חולה בפיברומיאלגיה

שרית | לפני 1 שעות, 27 דקות | אחוזי נכות

תשלום פיצויים למנקה חדר המדרגות בבית משותף

גל | לפני 1 שעות, 33 דקות | בתים משותפים

זכויות עובדי משק בית במצב חירום

איל | לפני 1 שעות, 55 דקות | זכויות עובדים

תשלום על ימי מחלה לאחר פיטורים

פרדי | לפני 1 שעות, 57 דקות | זכויות עובדים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

אכיפת משמעת במקום העבודה חוות דעת של לקוחה מרוצה

פייסבוק

שחר & שחר - משרד עו"ד

ייצוג חייבים וזוכים בהליכי הוצאה לפועל ופשיטת רגל. שלוחות: ירושלים ותל אביב.

053-9377930

גלית לוי משרד עורכי דין וגישור

עוסקת בדיני משפחה, צוואות וירושות, עריכת ייפוי כח מתמשך.

053-6112864

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869

משרד עורכי דין משה ליפשיץ

קצין משטרה לשעבר. עוסק במשפט הפלילי, דיני תעבורה ודיני ומשפחה

053-7933120

אסף-זלוואס-פן עורכי דין

משרד מקצועי ובעל ניסיון בתחום הרשלנות הרפואית, הביטוח והנזיקין.

053-7101882

אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין

עוסקת ברשלנות רפואית, תאונות דרכים, ביטוח לאומי, פוליסות ונזקי גוף.

053-6130164

עו"ד עדי מלאכי

עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.

053-7293465

גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין

עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין

053-7101883

שי, יוספזון ושות` - משרד עורכי דין

משפט פלילי, רישיון נשק. קצין בכיר בדימוס במשטרה, צווארון לבן ועבירות מין.

053-9428482

משרד עו"ד גישור ונוטריון-חיה לזר נוטקין

דיני משפחה ומעמד אישי - גירושין, סכסוכי ירושה, אפוטרופסות, ידועים בציבור

053-9428887

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

עו"ד אריה כהנא

עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר

053-9428511