אביתר גולני, משרד עורכי דין
מהירות מופרזת ופגע וברח
עו"ד איריס גרבר ועו"ד מוטי גרטל
מזונות
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
משמורת
קובי צרפתי ורון צרפתי - עו"ד ורו"ח
ביטקוין
עו"ד נירה בן דוד
אבהות | גניבת זרע
עו"ד ורד שדות
זכויות עובדים
עו"ד קארין ברגינסקי
הסדר חוב | מחיקת חובות
עו"ד אוריאל זעירא ועו"ד ישי ברק
עיקולים ועיכוב יציאה
עו"ד בתיה אשורי
התנגדות לצוואה
עו"ד יוסי גנון
דיני מכרזים

כיצד כדאי להעביר דירה לילדים? במתנה או בירושה?

איך כדאי להעביר לילדים/ליורשים דירה/דירות באופן שנחסוך, לנו ולהם, הוצאות ומיסים?

גילה פרין משרד עורכי דין, 27/06/2013
 

*איך כדאי להעביר לילדים/ליורשים דירה/דירות באופן שנחסוך, לנו ולהם, הוצאות ומיסים?

 

שנו חכמינו ז"ל : מרבה נכסים מרבה דאגה.
אבל ברצינות, בואו נודה בזה, עם הנכסים יש גם שמחה רבה שהנה נוכל "לסדר" את הילדים ולהשאיר עבורם אחרינו "משהו". וכמובן רצוי שהעברת ה"משהו" הזה לידיהם, תלווה בהכי פחות הוצאות ומיסים.


אז, איך עושים את זה?


*האבחנה בין מתנה בחיים לבין הורשה אחרי פטירה:

 

*מתנה בחיים:
מתנה נותנים, כדרך הטבע –בחיים. אף על פי שבעסקה כזו לא מועברים כספי תמורה בין הצדדים, עדיין נחשבת העברה של דירה במתנה, לעסקת מכר במקרקעין לכל ענין ודבר. לפיכך מקבל המתנה צריך לשלם מס רכישה.

 

רשויות המס מקילות במקרה שמקבל המתנה הוא קרוב משפחה של נותן המתנה. ("קרוב" מוגדר, בהקשר זה, בחוק*: בן זוגו, הורה שלו, אחיו או אחותו, צאצא שלו ואפילו בן הזוג של הצאצא). במקרים אלה ישלם ה"קרוב" (הילד/ה, במקרה שלנו) רק שליש ממס הרכישה שהיה משלם אדם זר, לו היה רוכש את אותה דירה.

 

*העברה בירושה:
לעומת זאת, בקבלת דירה בירושה אחרי פטירת המוריש - הן היורש והן עזבון המוריש ז"ל אינם משלמים מס בכלל. (מס העזבון בוטל בשנת 1981). קבלת נכס מקרקעין (דירה ,במקרה שלנו) בדרך של ירושה, כלל אינה נחשבת, נכון להיום, לעסקה החייבת במס. יוצא שהעברת דירה בדרך של ירושה (אחרי 120), חופשית מתשלום מיסי מקרקעין (עזבון-המוריש לא משלם מס שבח והיורש לא משלם מס רכישה).

 

עד כה טוב ויפה. לכאורה, אין פשוט מזה: דומה שהעברה של דירה בדרך של ירושה היא התשובה הניצחת. אבל רק רגע! לפני שקופצים למסקנות נמהרות בידקו שוב, היטב, עם עצמכם את התשובה. הפתרון אינו פשוט כל כך כפי שנדמה...


*מה קורה אם ברשותנו יותר מדירה אחת או אפילו מספר דירות?

 

ראשית - ברכותי על הרכוש היפה שצברתם.

שנית- בודאי אתם מכירים הפתגם: "כשההורים נותנים לילדים – ההורים צוחקים והילדים צוחקים..."


אז, כדי שהילדים באמת יוכלו להמשיך ולצחוק גם אחרי לכתם של ההורים לעולמם, יש לתכנן את ההעברות הבין-דוריות במשפחה בתשומת לב ובראיה למרחוק. זאת כדי שטכניקת ההעברה מההורים לילדים לא תשאיר את הילדים עם צרות בעתיד.

 

למה הכוונה?


בחירת האופציה אם להעביר דירה במתנה בחיים או אם בירושה, אחרי 120, תהיה בעלת השלכות עתידיות על המקבל, מבחינת חבותו במיסים. זאת, בעיקר, כאשר הוא ירצה למכור הלאה את הדירה שנפלה בחלקו.

 

*מקרה א' : מי שהוריש דירה ונפטר כשהוא בעל דירה יחידה:


כאן המצב אכן פשוט. ראינו שבמקרה כזה ההורשה אכן יותר כדאית: קבלת נכס בירושה אינה נחשבת לעסקה והיורש פטור ממס רכישה.

יותר מזה - אם למוריש היתה רק דירה אחת במועד פטירתו הרי שרוב הסיכויים שהיורש יהיה זכאי גם לפטור ממס שבח, כאשר ירצה למכור הלאה את אותה דירה**.  ממש רווח כפול! פטור ממס הן במועד קבלת הדירה בירושה והן במועד מכירתה, בהמשך, על ידי היורש.

 

*מקרה ב' : העברה לילדים כשהמעביר, בעלים של יותר מדירה אחת:


כבר אמרנו שהדברים לא כל כך פשוטים? אמרנו. אכן ,זו בדיוק הנקודה בה 'העלילה מסתבכת':

 

הואיל ונקודת ההנחה כאן היא שלמוריש היתה יותר מדירה אחת במועד פטירתו- לא מתקיים התנאי לפטור ממס שבח עבור היורש בעת שימכור הדירה, שירש. במקרה זה, בעת מכירת דירת הירושה, יחוייב היורש במס שבח.

יתר על כן, אם המדובר בדירה שהמוריש רכש בשנות ה-70 או אפילו בשנות ה-80, (תקופות בהן אחוז מס השבח, שהוטל, היה מאוד גבוה) עלול להיות מס השבח, שהיורש ידרש לשלם, במעמד מכירתה, גבוה אף הוא.

 

שוב חוזרים לדילמה הראשונה ולשאלה: האם במקרה כזה עדיף היה להעביר הדירות במתנה בחיים ולא לחכות לירושה?

לא בטוח. כל מקרה צריך להבחן לגופו.

 

תשובה: יש לערוך תחשיב על דרך האומדן ,ולהשוות:

מצד אחד - מה אומדן מס השבח, הצפוי ליורש, כשירצה למכור בעתיד, את דירת הירושה? לעומת, מצד שני - מה סכום מס הרכישה, שישלם הלה, אם במקום לרשת, יקבל את הדירה במתנה, בהווה, עוד בחיי ההורה?


במקרים מסוימים התחשיב יראה שעדיף להעביר הדירות במתנה בחיים (ולהשאיר כמובן דירה אחת למגורי נותן המתנה. רצוי את היקרה מכולן). במקרים אחרים יתברר, דווקא, שכדאי יותר לחכות ולהוריש את הדירות אחרי 120 (רצוי בצוואה, שיערוך המוריש) כי זו נראית כאופציה החסכנית יותר....

 

כמובן, שיש לקחת בחשבון שהתחשיב נערך על דרך האומדן בלבד. כיוון שהוא נכון למועד עריכתו. לצערנו לא נתברכנו במידת הנבואה. לכן ברור שלא ניתן לחזות במדויק מה יהיה המצב המשפטי או מה יהיה ערך הדירה בעוד מספר שנים, כאשר מכירתה, על ידי מקבל המתנה או היורש (לפי הענין), תעמוד על הפרק.

 

יחד עם זאת אומדן זה, שנעשה על ידי עו"ד מתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין, יכול, בהחלט, להוות כלי עזר חשוב, לשם בחירת הטכניקה, הכדאית ביותר, לבצוע ההעברה.


סיכום:

העברה בין-דורית של נכסי נדל"ן, ולא משנה באיזו טכניקה תבחרו (ירושה או מתנה), מלווה תמיד ב'משפחתולוגיה', בין אם בגלוי ובין אם מתחת לפני השטח. דבר זה בא לידי ביטוי בציפיות, אשר תולים הצדדים זה בזה, ברגשות מעורבים ולעיתים אף בהשפעה על מערכת היחסים עם שאר בני המשפחה... את זאת שום אומדנים ותחשיבים לא ישנו.

 

אבל ,על דבר אחד אין עוררין - לכל צורת העברה שתבחרו יש השלכות כספיות, מידיות ועתידיות. הערכות מראש, תוך היוועצות עם מומחה לדבר, תביא אתכם לבחירה נבונה של צורת ההעברה הבין-דורית, הנכונה ביותר עבורכם. כך תוכלו לחסוך, לכם ולילדיכם, הן באופן מיידי והן בעתיד היותר רחוק, הרבה כסף והרבה עוגמת נפש. זה כדאי!

 

 

*תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) - התשל"ה 1974 – סעיף ההגדרות: "קרוב"
**חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963- סעיף 49 ב 5


#מאמר זה נכתב (יוני 2013) על ידי עו"ד גילה פרין –מומחית לדיני מקרקעין/נדל"ן ,דיני צוואות וירושות

#מאמר זה אינו מהווה יעוץ משפטי אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ואינו יכול להוות בסיס לפעולה משפטית כלשהי.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

כיצד כדאי להעביר דירה לילדים? במתנה או בירושה?

עפרה , 28/06/2013 15:58:22

מעניין מאוד ובאמת צריך לחשוב היטב ולהוועץ בך לפני שמחליטים .

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

הצהרת כוונות לרכישת דירה, האם מדובר בזיכרון דברים מחייב?

LawGuide, 07/10/2019

אישה מבוגרת חתמה על זיכרון דברים לקניית דירה ברחוב שבו גרה, ובאותו היום נסעה לחו"ל לביקור קרובים. כעבור חודש הודיעה למוכרים כי התחרטה ואינה מעוניינת ברכישת דירתם, והם בתגובה הגישו נגדה תביעה לפיצויים על הפרת החוזה, זכו בתביעתם ויקבלו סכום של 205 אלף שקלים

חריגות בנייה בבית משותף: האם דייר ייאלץ להרוס את המרפסת שבנה?

LawGuide, 25/09/2019

בני זוג שמתגוררים בבית משותף התירו לדייר אשר גר מעליהם להשתמש בתשתית של דירתם כדי להוסיף מרפסת לדירתו. ואולם, השכן הוסיף גם קורות בטון ועמוד שגרמו להקטנת שטח המרפסת שלהם. על כן בני הזוג פנו לבית המשפט בדרישה לחייב את הדייר להרוס את המרפסת שבנה בניגוד להיתר

אחריות עורך דין בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

משרד עורכי דין עזורי - רובין, 25/09/2019

מהי אחריות עורכי הדין של בעלי הדירות ומהי אחריות הנציגות?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

יחיאלי, יומטוביאן ושות`
053-9386719
נזקי גוף תאונות, הוצאה לפועל
עו"ד יונתן רבינוביץ
053-6112798
דיני משפחה, פלילי
משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`
053-9370240
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
עו"ד ארנסט גדייב
053-9428890
מקרקעין נדל"ן, דיני עבודה
רות רפאלי, משרד עו"ד
דיני עבודה
עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון
053-9428386
דיני משפחה, דיני עבודה

הודעות אחרונות מהפורום

ביקורת בפייסבוק וחוק השיימינג

קרן | לפני 1 שעות, 6 דקות | לשון הרע

הרעת תנאים בעבודה לעובד

מאיר יעקובי | לפני 1 שעות, 37 דקות | זכויות עובדים

חברה חדשה ותנאי סף במכרז

אלי | לפני 2 שעות, 5 דקות | דיני מכרזים

ביטול של טיסה ללא הודעה

אורי הלמן | לפני 2 שעות, 9 דקות | תביעות תעופה ועיכוב בטיסות

ייצוג בפני הביטוח לאומי

דניאל | לפני 2 שעות, 15 דקות | ביטוח לאומי

הגדרת קיצוצים לעומת סגירת פעילות

טלי | לפני 2 שעות, 30 דקות | ייעוץ למעסיקים ומעבידים

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הכרה בנפגע תוך כדי ועקב שירות ביטחון אם נתקלתם בחובות יש פתרון לצאת לחופשי ואפשר להפוך את החלום למציאות

פייסבוק

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

עו"ד יעל בועז

המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות

053-9386035

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869

עו"ד עדי מלאכי

עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.

053-7293465

אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין

עוסקת ברשלנות רפואית, תאונות דרכים, ביטוח לאומי, פוליסות ונזקי גוף.

053-6130164

עו"ד אריה כהנא

עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר

053-9428511

אולניק לינוי משרד עו"ד

ניסיון עשיר במימוש זכויות רפואיות. ביטוח לאומי, מס` הכנסה וחברות הביטוח

053-9386726

עו"ד נדב גרינולד

המשרד עוסק במשפט פלילי, בתעבורה וייצוג אסירים - זמין עבורכם 24/7

053-6130161

דמרי - בן שחר משרד עו"ד

משרדנו מתמחה בתחומי דיני העבודה פשיטות רגל- הוצאה לפועל ודיני משפחה.

053-7298477

שחר & שחר - משרד עו"ד

ייצוג חייבים וזוכים בהליכי הוצאה לפועל ופשיטת רגל. שלוחות: ירושלים ותל אביב.

053-9377930

יחיאלי, יומטוביאן ושות`

המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.

053-9386719

אליס שמאי עורכת דין

עוסקת בלשון הרע, הטרדה מינית ,דיני עבודה וחוזים יחס אישי לכל אורך הטיפול.

053-7931319