עו"ד אורי דלאל
רשלנות בניתוח
עו"ד ליבנה קציר
התפטרות
עו"ד נעם קונפינו
נהיגה ללא רישיון או ביטוח
עו"ד אירית ינקוביץ
מיסוי מקרקעין
עו"ד איריס גרבר ועו"ד מוטי גרטל
מזונות
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
הסכם ממון
עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה
עו"ד דבבורה אביטבול
צרפת | דרכון צרפתי
עו"ד בתיה אשורי
התנגדות לצוואה
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
הסכם גירושין
עו"ד קליה ליפקין
חשבון מוגבל
עו"ד יוחאי ניר (נאוי)
בתים משותפים
עו"ד אדם ידיד
דרכון ספרדי פורטוגזי
עו"ד עומר יעקובוביץ
תאונת אופנוע | אופניים

כיצד כדאי להעביר דירה לילדים? במתנה או בירושה?

איך כדאי להעביר לילדים/ליורשים דירה/דירות באופן שנחסוך, לנו ולהם, הוצאות ומיסים?

גילה פרין משרד עורכי דין, 27/06/2013
 

*איך כדאי להעביר לילדים/ליורשים דירה/דירות באופן שנחסוך, לנו ולהם, הוצאות ומיסים?

 

שנו חכמינו ז"ל : מרבה נכסים מרבה דאגה.
אבל ברצינות, בואו נודה בזה, עם הנכסים יש גם שמחה רבה שהנה נוכל "לסדר" את הילדים ולהשאיר עבורם אחרינו "משהו". וכמובן רצוי שהעברת ה"משהו" הזה לידיהם, תלווה בהכי פחות הוצאות ומיסים.


אז, איך עושים את זה?


*האבחנה בין מתנה בחיים לבין הורשה אחרי פטירה:

 

*מתנה בחיים:
מתנה נותנים, כדרך הטבע –בחיים. אף על פי שבעסקה כזו לא מועברים כספי תמורה בין הצדדים, עדיין נחשבת העברה של דירה במתנה, לעסקת מכר במקרקעין לכל ענין ודבר. לפיכך מקבל המתנה צריך לשלם מס רכישה.

 

רשויות המס מקילות במקרה שמקבל המתנה הוא קרוב משפחה של נותן המתנה. ("קרוב" מוגדר, בהקשר זה, בחוק*: בן זוגו, הורה שלו, אחיו או אחותו, צאצא שלו ואפילו בן הזוג של הצאצא). במקרים אלה ישלם ה"קרוב" (הילד/ה, במקרה שלנו) רק שליש ממס הרכישה שהיה משלם אדם זר, לו היה רוכש את אותה דירה.

 

*העברה בירושה:
לעומת זאת, בקבלת דירה בירושה אחרי פטירת המוריש - הן היורש והן עזבון המוריש ז"ל אינם משלמים מס בכלל. (מס העזבון בוטל בשנת 1981). קבלת נכס מקרקעין (דירה ,במקרה שלנו) בדרך של ירושה, כלל אינה נחשבת, נכון להיום, לעסקה החייבת במס. יוצא שהעברת דירה בדרך של ירושה (אחרי 120), חופשית מתשלום מיסי מקרקעין (עזבון-המוריש לא משלם מס שבח והיורש לא משלם מס רכישה).

 

עד כה טוב ויפה. לכאורה, אין פשוט מזה: דומה שהעברה של דירה בדרך של ירושה היא התשובה הניצחת. אבל רק רגע! לפני שקופצים למסקנות נמהרות בידקו שוב, היטב, עם עצמכם את התשובה. הפתרון אינו פשוט כל כך כפי שנדמה...


*מה קורה אם ברשותנו יותר מדירה אחת או אפילו מספר דירות?

 

ראשית - ברכותי על הרכוש היפה שצברתם.

שנית- בודאי אתם מכירים הפתגם: "כשההורים נותנים לילדים – ההורים צוחקים והילדים צוחקים..."


אז, כדי שהילדים באמת יוכלו להמשיך ולצחוק גם אחרי לכתם של ההורים לעולמם, יש לתכנן את ההעברות הבין-דוריות במשפחה בתשומת לב ובראיה למרחוק. זאת כדי שטכניקת ההעברה מההורים לילדים לא תשאיר את הילדים עם צרות בעתיד.

 

למה הכוונה?


בחירת האופציה אם להעביר דירה במתנה בחיים או אם בירושה, אחרי 120, תהיה בעלת השלכות עתידיות על המקבל, מבחינת חבותו במיסים. זאת, בעיקר, כאשר הוא ירצה למכור הלאה את הדירה שנפלה בחלקו.

 

*מקרה א' : מי שהוריש דירה ונפטר כשהוא בעל דירה יחידה:


כאן המצב אכן פשוט. ראינו שבמקרה כזה ההורשה אכן יותר כדאית: קבלת נכס בירושה אינה נחשבת לעסקה והיורש פטור ממס רכישה.

יותר מזה - אם למוריש היתה רק דירה אחת במועד פטירתו הרי שרוב הסיכויים שהיורש יהיה זכאי גם לפטור ממס שבח, כאשר ירצה למכור הלאה את אותה דירה**.  ממש רווח כפול! פטור ממס הן במועד קבלת הדירה בירושה והן במועד מכירתה, בהמשך, על ידי היורש.

 

*מקרה ב' : העברה לילדים כשהמעביר, בעלים של יותר מדירה אחת:


כבר אמרנו שהדברים לא כל כך פשוטים? אמרנו. אכן ,זו בדיוק הנקודה בה 'העלילה מסתבכת':

 

הואיל ונקודת ההנחה כאן היא שלמוריש היתה יותר מדירה אחת במועד פטירתו- לא מתקיים התנאי לפטור ממס שבח עבור היורש בעת שימכור הדירה, שירש. במקרה זה, בעת מכירת דירת הירושה, יחוייב היורש במס שבח.

יתר על כן, אם המדובר בדירה שהמוריש רכש בשנות ה-70 או אפילו בשנות ה-80, (תקופות בהן אחוז מס השבח, שהוטל, היה מאוד גבוה) עלול להיות מס השבח, שהיורש ידרש לשלם, במעמד מכירתה, גבוה אף הוא.

 

שוב חוזרים לדילמה הראשונה ולשאלה: האם במקרה כזה עדיף היה להעביר הדירות במתנה בחיים ולא לחכות לירושה?

לא בטוח. כל מקרה צריך להבחן לגופו.

 

תשובה: יש לערוך תחשיב על דרך האומדן ,ולהשוות:

מצד אחד - מה אומדן מס השבח, הצפוי ליורש, כשירצה למכור בעתיד, את דירת הירושה? לעומת, מצד שני - מה סכום מס הרכישה, שישלם הלה, אם במקום לרשת, יקבל את הדירה במתנה, בהווה, עוד בחיי ההורה?


במקרים מסוימים התחשיב יראה שעדיף להעביר הדירות במתנה בחיים (ולהשאיר כמובן דירה אחת למגורי נותן המתנה. רצוי את היקרה מכולן). במקרים אחרים יתברר, דווקא, שכדאי יותר לחכות ולהוריש את הדירות אחרי 120 (רצוי בצוואה, שיערוך המוריש) כי זו נראית כאופציה החסכנית יותר....

 

כמובן, שיש לקחת בחשבון שהתחשיב נערך על דרך האומדן בלבד. כיוון שהוא נכון למועד עריכתו. לצערנו לא נתברכנו במידת הנבואה. לכן ברור שלא ניתן לחזות במדויק מה יהיה המצב המשפטי או מה יהיה ערך הדירה בעוד מספר שנים, כאשר מכירתה, על ידי מקבל המתנה או היורש (לפי הענין), תעמוד על הפרק.

 

יחד עם זאת אומדן זה, שנעשה על ידי עו"ד מתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין, יכול, בהחלט, להוות כלי עזר חשוב, לשם בחירת הטכניקה, הכדאית ביותר, לבצוע ההעברה.


סיכום:

העברה בין-דורית של נכסי נדל"ן, ולא משנה באיזו טכניקה תבחרו (ירושה או מתנה), מלווה תמיד ב'משפחתולוגיה', בין אם בגלוי ובין אם מתחת לפני השטח. דבר זה בא לידי ביטוי בציפיות, אשר תולים הצדדים זה בזה, ברגשות מעורבים ולעיתים אף בהשפעה על מערכת היחסים עם שאר בני המשפחה... את זאת שום אומדנים ותחשיבים לא ישנו.

 

אבל ,על דבר אחד אין עוררין - לכל צורת העברה שתבחרו יש השלכות כספיות, מידיות ועתידיות. הערכות מראש, תוך היוועצות עם מומחה לדבר, תביא אתכם לבחירה נבונה של צורת ההעברה הבין-דורית, הנכונה ביותר עבורכם. כך תוכלו לחסוך, לכם ולילדיכם, הן באופן מיידי והן בעתיד היותר רחוק, הרבה כסף והרבה עוגמת נפש. זה כדאי!

 

 

*תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) - התשל"ה 1974 – סעיף ההגדרות: "קרוב"
**חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963- סעיף 49 ב 5


#מאמר זה נכתב (יוני 2013) על ידי עו"ד גילה פרין –מומחית לדיני מקרקעין/נדל"ן ,דיני צוואות וירושות

#מאמר זה אינו מהווה יעוץ משפטי אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ואינו יכול להוות בסיס לפעולה משפטית כלשהי.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

כיצד כדאי להעביר דירה לילדים? במתנה או בירושה?

עפרה , 28/06/2013 15:58:22

מעניין מאוד ובאמת צריך לחשוב היטב ולהוועץ בך לפני שמחליטים .

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

רטיבות חמורה בתקרה: חברת נדל"ן תשלם 170 אלף שקל עבור ליקויי בנייה

LawGuide, 16/06/2019

לפני עשר שנים, גילתה רוכשת דירה חדשה בעיות וליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות חמורים בתקרה. היא תבעה את חברת הנדל"ן בטענה שלא תיקנה את הפגמים ומשכה את הזמן, ותקבל פיצויים עבור עלות התיקונים ועוגמת נפש

חניה בבית משותף: שכנים הסתכסכו עקב הצמדת חניות

LawGuide, 10/06/2019

סכסוך שכנים בבניין משותף ברמת גן הגיע להכרעת בית המשפט, כאשר חלק מהדיירים טענו שרישום החניות בטאבו בוצע בצורה שגויה, בעוד שכניהם טענו כי הרישום אינו שגוי אלא משקף את המציאות בפועל. מה קבע בית המשפט?

סכסוכי שכנים עקב נזילות ורטיבות

אלדד אמת - משרד עורכי דין, 27/05/2019

כשלא תמיד אפשר לבחור את השכנים...

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא
053-9428497
רשלנות רפואית
שי סבג, משרד עורכי דין
053-9428828
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
רות רפאלי, משרד עו"ד
דיני עבודה
משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון
053-9386720
נזקי גוף תאונות, הוצאה לפועל
אוחיון-דבש, משרד עורכי דין
053-9428478
תעבורה , פלילי
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין
053-7101883
מקרקעין נדל"ן, פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

ראיה אלקטרונית על סחר

עומרי | לפני 10 שעות, 25 דקות | כתב אישום

מנהל סניף נעלם ואיתו המשכורת

נדב עופר | לפני 11 שעות, 4 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

סגירן גן ילדים פרטי לפני תחילת שנה

ניר | לפני 12 שעות, 21 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

זכויות עובד עם אשרת תושב ארעי

אנה | לפני 12 שעות, 46 דקות | אשרות עבודה ומעמד בישראל

חוב בגבייה כפולה

אפי | לפני 12 שעות, 51 דקות | הסדר חוב | מחיקת חובות

ביטול עסקת רכישת רכב

לולי | לפני 12 שעות, 59 דקות | תביעה אזרחית

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד לוסי מאיר מסבירה על הליך הגישור החזקת סמים לצריכה עצמית - יצוג ע"י עורך דין

פייסבוק

שחר & שחר - משרד עו"ד

ייצוג חייבים וזוכים בהליכי הוצאה לפועל ופשיטת רגל. שלוחות: ירושלים ותל אביב.

053-9377930

עו"ד אוריאל זעירא

ניסיון בפשיטות רגל, הסדרי חובות, הוצאה לפועל, פירוק חברות, ייצוג חייבים ונושים

053-9428363

משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`

עוסקות בנזיקין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזקי רכוש, תביעות אזרחיות וכספיות

053-9370240

עו"ד אריק ריביצקי

המשרד עוסק התחום הנזיקין והביטוח הלאומי, שלוחות באשקלון ובאר שבע

053-9386727

עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון

דיני עבודה - עובדים ומעסיקים, ביטוח לאומי וכנוטריון צוואות והסכמים

053-9428386

שוובר - קלביר משרד עו"ד

המשרד עוסק בדיני משפחה וירושה, ייפוי כוח מתמשך, דיני עבודה ולשון הרע.

053-9386787

ליאת פסטרנק-אלקיים, משרד עורכי דין

עוסקת בדיני משפחה, גירושין, מעמד אישי, ירושות וצוואות

053-7105244

עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה

כ-25 שנות ניסיון בייעוץ ותכנוני מס המשלבים פתרונות מיסוי ייחודיים

053-9368604

עו"ד גילה עיני

עוסקת בייפוי כח מתמשך, גירושין, ממון, משמורת, רכוש, צוואות וירושות ואבהות

053-9428406

גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דין

עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין

053-7101883

דינה וולפרט משרד עורכי דין

התמחות בייצוג מול משרד הפנים- הגירה, אזרחות, בן זוג זר, איחוד משפחות

053-7101865

עורך דין פלילי אלון ארז

בעל נסיון רב שנים בייצוג בכל תחומי המשפט הפלילי – יוצא פרקליטות

053-7101850