עו"ד רפי רפאלי
איחוד תיקים
עו"ד גיא הרשקוביץ
חוזים / הסכמים
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
עו"ד עזרא קונוביץ
גביית חובות שיקים חוזרים
עו"ד מיכל כחלון
הלנת שכר ועובדים בפירוק
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
הסכם ממון
עו"ד אורית פז
תאונות דרכים
עו"ד עידו לשם
אפוטרופסות וקשישים
עו"ד נעמי אסיא
סימני מסחר | מדגמים
עו"ד גיא הרשקוביץ
הקמת חברה ושותפות
עו"ד ג'ני חבשי
BDI
עו"ד ומגשרת גילה עיני
גישור משפחתי
עו"ד ריקי ישי
דיני צבא | משפט צבאי

כיצד כדאי להעביר דירה לילדים? במתנה או בירושה?

איך כדאי להעביר לילדים/ליורשים דירה/דירות באופן שנחסוך, לנו ולהם, הוצאות ומיסים?

גילה פרין משרד עורכי דין, 27/06/2013
 

*איך כדאי להעביר לילדים/ליורשים דירה/דירות באופן שנחסוך, לנו ולהם, הוצאות ומיסים?

 

שנו חכמינו ז"ל : מרבה נכסים מרבה דאגה.
אבל ברצינות, בואו נודה בזה, עם הנכסים יש גם שמחה רבה שהנה נוכל "לסדר" את הילדים ולהשאיר עבורם אחרינו "משהו". וכמובן רצוי שהעברת ה"משהו" הזה לידיהם, תלווה בהכי פחות הוצאות ומיסים.


אז, איך עושים את זה?


*האבחנה בין מתנה בחיים לבין הורשה אחרי פטירה:

 

*מתנה בחיים:
מתנה נותנים, כדרך הטבע –בחיים. אף על פי שבעסקה כזו לא מועברים כספי תמורה בין הצדדים, עדיין נחשבת העברה של דירה במתנה, לעסקת מכר במקרקעין לכל ענין ודבר. לפיכך מקבל המתנה צריך לשלם מס רכישה.

 

רשויות המס מקילות במקרה שמקבל המתנה הוא קרוב משפחה של נותן המתנה. ("קרוב" מוגדר, בהקשר זה, בחוק*: בן זוגו, הורה שלו, אחיו או אחותו, צאצא שלו ואפילו בן הזוג של הצאצא). במקרים אלה ישלם ה"קרוב" (הילד/ה, במקרה שלנו) רק שליש ממס הרכישה שהיה משלם אדם זר, לו היה רוכש את אותה דירה.

 

*העברה בירושה:
לעומת זאת, בקבלת דירה בירושה אחרי פטירת המוריש - הן היורש והן עזבון המוריש ז"ל אינם משלמים מס בכלל. (מס העזבון בוטל בשנת 1981). קבלת נכס מקרקעין (דירה ,במקרה שלנו) בדרך של ירושה, כלל אינה נחשבת, נכון להיום, לעסקה החייבת במס. יוצא שהעברת דירה בדרך של ירושה (אחרי 120), חופשית מתשלום מיסי מקרקעין (עזבון-המוריש לא משלם מס שבח והיורש לא משלם מס רכישה).

 

עד כה טוב ויפה. לכאורה, אין פשוט מזה: דומה שהעברה של דירה בדרך של ירושה היא התשובה הניצחת. אבל רק רגע! לפני שקופצים למסקנות נמהרות בידקו שוב, היטב, עם עצמכם את התשובה. הפתרון אינו פשוט כל כך כפי שנדמה...


*מה קורה אם ברשותנו יותר מדירה אחת או אפילו מספר דירות?

 

ראשית - ברכותי על הרכוש היפה שצברתם.

שנית- בודאי אתם מכירים הפתגם: "כשההורים נותנים לילדים – ההורים צוחקים והילדים צוחקים..."


אז, כדי שהילדים באמת יוכלו להמשיך ולצחוק גם אחרי לכתם של ההורים לעולמם, יש לתכנן את ההעברות הבין-דוריות במשפחה בתשומת לב ובראיה למרחוק. זאת כדי שטכניקת ההעברה מההורים לילדים לא תשאיר את הילדים עם צרות בעתיד.

 

למה הכוונה?


בחירת האופציה אם להעביר דירה במתנה בחיים או אם בירושה, אחרי 120, תהיה בעלת השלכות עתידיות על המקבל, מבחינת חבותו במיסים. זאת, בעיקר, כאשר הוא ירצה למכור הלאה את הדירה שנפלה בחלקו.

 

*מקרה א' : מי שהוריש דירה ונפטר כשהוא בעל דירה יחידה:


כאן המצב אכן פשוט. ראינו שבמקרה כזה ההורשה אכן יותר כדאית: קבלת נכס בירושה אינה נחשבת לעסקה והיורש פטור ממס רכישה.

יותר מזה - אם למוריש היתה רק דירה אחת במועד פטירתו הרי שרוב הסיכויים שהיורש יהיה זכאי גם לפטור ממס שבח, כאשר ירצה למכור הלאה את אותה דירה**.  ממש רווח כפול! פטור ממס הן במועד קבלת הדירה בירושה והן במועד מכירתה, בהמשך, על ידי היורש.

 

*מקרה ב' : העברה לילדים כשהמעביר, בעלים של יותר מדירה אחת:


כבר אמרנו שהדברים לא כל כך פשוטים? אמרנו. אכן ,זו בדיוק הנקודה בה 'העלילה מסתבכת':

 

הואיל ונקודת ההנחה כאן היא שלמוריש היתה יותר מדירה אחת במועד פטירתו- לא מתקיים התנאי לפטור ממס שבח עבור היורש בעת שימכור הדירה, שירש. במקרה זה, בעת מכירת דירת הירושה, יחוייב היורש במס שבח.

יתר על כן, אם המדובר בדירה שהמוריש רכש בשנות ה-70 או אפילו בשנות ה-80, (תקופות בהן אחוז מס השבח, שהוטל, היה מאוד גבוה) עלול להיות מס השבח, שהיורש ידרש לשלם, במעמד מכירתה, גבוה אף הוא.

 

שוב חוזרים לדילמה הראשונה ולשאלה: האם במקרה כזה עדיף היה להעביר הדירות במתנה בחיים ולא לחכות לירושה?

לא בטוח. כל מקרה צריך להבחן לגופו.

 

תשובה: יש לערוך תחשיב על דרך האומדן ,ולהשוות:

מצד אחד - מה אומדן מס השבח, הצפוי ליורש, כשירצה למכור בעתיד, את דירת הירושה? לעומת, מצד שני - מה סכום מס הרכישה, שישלם הלה, אם במקום לרשת, יקבל את הדירה במתנה, בהווה, עוד בחיי ההורה?


במקרים מסוימים התחשיב יראה שעדיף להעביר הדירות במתנה בחיים (ולהשאיר כמובן דירה אחת למגורי נותן המתנה. רצוי את היקרה מכולן). במקרים אחרים יתברר, דווקא, שכדאי יותר לחכות ולהוריש את הדירות אחרי 120 (רצוי בצוואה, שיערוך המוריש) כי זו נראית כאופציה החסכנית יותר....

 

כמובן, שיש לקחת בחשבון שהתחשיב נערך על דרך האומדן בלבד. כיוון שהוא נכון למועד עריכתו. לצערנו לא נתברכנו במידת הנבואה. לכן ברור שלא ניתן לחזות במדויק מה יהיה המצב המשפטי או מה יהיה ערך הדירה בעוד מספר שנים, כאשר מכירתה, על ידי מקבל המתנה או היורש (לפי הענין), תעמוד על הפרק.

 

יחד עם זאת אומדן זה, שנעשה על ידי עו"ד מתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין, יכול, בהחלט, להוות כלי עזר חשוב, לשם בחירת הטכניקה, הכדאית ביותר, לבצוע ההעברה.


סיכום:

העברה בין-דורית של נכסי נדל"ן, ולא משנה באיזו טכניקה תבחרו (ירושה או מתנה), מלווה תמיד ב'משפחתולוגיה', בין אם בגלוי ובין אם מתחת לפני השטח. דבר זה בא לידי ביטוי בציפיות, אשר תולים הצדדים זה בזה, ברגשות מעורבים ולעיתים אף בהשפעה על מערכת היחסים עם שאר בני המשפחה... את זאת שום אומדנים ותחשיבים לא ישנו.

 

אבל ,על דבר אחד אין עוררין - לכל צורת העברה שתבחרו יש השלכות כספיות, מידיות ועתידיות. הערכות מראש, תוך היוועצות עם מומחה לדבר, תביא אתכם לבחירה נבונה של צורת ההעברה הבין-דורית, הנכונה ביותר עבורכם. כך תוכלו לחסוך, לכם ולילדיכם, הן באופן מיידי והן בעתיד היותר רחוק, הרבה כסף והרבה עוגמת נפש. זה כדאי!

 

 

*תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) - התשל"ה 1974 – סעיף ההגדרות: "קרוב"
**חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963- סעיף 49 ב 5


#מאמר זה נכתב (יוני 2013) על ידי עו"ד גילה פרין –מומחית לדיני מקרקעין/נדל"ן ,דיני צוואות וירושות

#מאמר זה אינו מהווה יעוץ משפטי אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ואינו יכול להוות בסיס לפעולה משפטית כלשהי.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

כיצד כדאי להעביר דירה לילדים? במתנה או בירושה?

עפרה , 28/06/2013 15:58:22

מעניין מאוד ובאמת צריך לחשוב היטב ולהוועץ בך לפני שמחליטים .

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

ליקויי בנייה ברכוש המשותף: חברת קבלן תפצה דיירים על עוגמת נפש

LawGuide, 08/04/2019

החברה אשר בנתה בניין משותף במזכרת בתיה ומכרה אותו, נתבעה על ידי הדיירים ונציגות הבית המשותף עקב ליקויים שונים ואי התאמות ברכוש המשותף, לרבות תפיסה של אחד מחדרי האשפה ואי בניית חדרי עגלות. החברה חויבה בפיצויים עבור הליקויים וכן עבור עוגמת הנפש

מכירת דירה בין אחים: למה האחות סירבה לשלם מס שבח בניגוד להסכם המכר?

LawGuide, 01/04/2019

אישה שרכשה מאחיה את זכויותיו בשתי דירות שהורישה להם אמם, לא הסכימה לשלם את מס השבח למרות ההסכם ביניהם, וזאת בעקבות פער שהתגלה בין חישוב המס לגובהו בפועל. האח הגיש נגדה תביעה לאכיפת ההסכם בבית המשפט לענייני משפחה

הקבלן לא מתקן ליקויים: רוכשי דירה יקבלו פיצויים עבור טרחה ועוגמת נפש

LawGuide, 25/03/2019

במשך מספר שנים נאלצו בני זוג להתגורר בדירתם החדשה אף על פי שהייתה מלאה בליקויים שונים. חברת הבנייה אשר לא דאגה לתקן את הליקויים בזמן, איבדה את זכותה לתקן אותם כעת, והיא תיאלץ לשלם את עלות התיקונים וכן לפצות את הרוכשים עבור נזק לא ממוני

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

אוחיון-דבש, משרד עורכי דין
053-9428478
תעבורה , פלילי
עו"ד יונתן רבינוביץ
053-6112798
תעבורה , פלילי
אורלי זפרני לביא, משרד עורכי דין
053-6130164
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון
053-9386720
נזקי גוף תאונות, הוצאה לפועל
אולניק לינוי משרד עו"ד
053-9386726
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
שי סבג, משרד עורכי דין
053-9428828
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש

הודעות אחרונות מהפורום

לא משלמים לי ימי חופשה

אורית עבו | לפני 1 ימים, 13 שעות, 46 דקות | התפטרות

היתר לסגירת מרפסת פתוחה במבנה קל

יוסי טורי | לפני 1 ימים, 13 שעות, 49 דקות | תכנון ובניה

סוכנות דוגמנות לקחה ממני כסף ולא נותנת כלום חזרה

אלינה | לפני 1 ימים, 14 שעות, 49 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

ניתוח קיסרי וכריתת רחם

תקווה | לפני 1 ימים, 15 שעות, 4 דקות | רשלנות רפואית בלידה

צילומי עיצוב אופנה, למי שייכות הזכויות?

עינת | לפני 1 ימים, 15 שעות, 7 דקות | זכויות יוצרים במוזיקה ואמנות

התנגדות לצוואה שנחתמה על ידי אבי הסיעודי

נירית | לפני 1 ימים, 15 שעות, 9 דקות | התנגדות לצוואה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

ועדת ההשגה של משרד הפנים - איך מתמודדים? הסדרת מעמד לבני זוג אזרחים זרים

פייסבוק

עו"ד יעל בועז

המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות

053-9386035

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

משה רבי משרד עורכי דין

מהמשרדים המובילים בתחום דיני התעבורה, בעל ותק של 20 שנה בתחום.

053-6112860

עו"ד גילה עיני

עוסקת בייפוי כח מתמשך, גירושין, ממון, משמורת, רכוש, צוואות וירושות ואבהות

053-9428406

אוחיון-דבש, משרד עורכי דין

ניסיון מצטבר של עשרות שנים בתחום המשפט הפלילי ובדיני תעבורה.

053-9428478

משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`

עוסקות בנזיקין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזקי רכוש, תביעות אזרחיות וכספיות

053-9370240

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד

מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.

053-6130820

ענת אשכנזי, משרד עורכי דין

עוסקת בנזקי גוף ותביעות עבודה, רשלנות רפואית, ותביעות רכוש וביטוח.

053-9386724

עו"ד אריה כהנא

עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר

053-9428511

עו"ד רות שטרנברג

25 שנות ניסיון בתחום הנזיקין, תאונות והרשלנות הרפואית

053-9428582