טו"ר אביחיל צדוק
כתובה | סרבנות גט
עו"ד אסף אלקוני
רכישת/מכירת דירה
עו"ד זאב גולדווין
ייפוי כוח מתמשך
עורך דין פלילי אלון ארז
עבירות מין
בן עמי מזרחי משרד עו"ד
תביעה ייצוגית | תובענות ייצוגיות
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה
עו"ד אדם ידיד
דרכון ספרדי פורטוגזי
עו"ד גיא הרשקוביץ
הקמת חברה ושותפות
עו"ד יהונתן גולדברג
נדל"ן בארה"ב
חיה לזר נוטקין - עו"ד, נוטריון ומגשרת
ידועים בציבור
עו"ד שחר המאירי
פוסט טראומה | הלם קרב
עו"ד לוסי מאיר
חטיפת ילדים | אמנת האג
עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה
עו"ד ג'ני חבשי
BDI

מס רכישה? לא מה שחשבתם

עומדים בפני רכישת בית או דירה? חשבתם שסכום מס הרכישה הוא גזירה משמים ,שלא ניתן לתכנן או להתערב בו מראש? תחשבו שנית.

גילה פרין משרד עורכי דין, 10/06/2013
 

עומדים בפני רכישת בית או דירה? חשבתם שסכום מס הרכישה הוא גזירה משמים ,שלא ניתן לתכנן או להתערב בו מראש? תחשבו שנית.


מסתבר שאפשר גם כאן לחסוך. צריך רק לדעת ולהערך מראש.


מס רכישה מהו:
מס רכישה כשמו כן הוא: משולם בעת רכישת נדל"ן על ידי הקונה. כאשר רוכשים דירת מגורים משלם הקונה מס רכישה ,שהוא נגזרת משווי הזכות הנמכרת. כלומר, מס הרכישה הינו מס שנקבע כאחוז מסוים (במדרגות מס) מתוך מחיר העסקה*.


(יש לקחת בחשבון שקיימות הנחות במס רכישה הניתנות לעולה חדש, לנכה, לנפגע או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה. אולם זה נושא למאמר אחר).


ההבדל בין מי שרוכש דירה יחידה לבין מי שרוכש דירה בנוסף לזו הקיימת לו:


רוכש שהדירה הנרכשת הינה דירתו היחידה בישראל ובאיזור משלם מס רכישה נמוך יותר מזה שרוכש דירת מגורים בנוסף על זו הקיימת ברשותו ("דירת השקעה").


מדרגות מס הרכישה לרוכש דירה מגורים יחידה נמוכות יותר . במצב היום זוכה מי שרוכש דירה יחידה למדרגת מס ראשונה בשיעור 0% וזאת עד לסכום של 1,470,560₪**. לפריווילגיה זו לא זוכה מי שרוכש דירה נוספת על זו שברשותו.

 

מכאן שיש פער של ממש ,המתחיל מעשרות אלפי ₪ ועד "לשמים הם הגבול", לסכום מס הרכישה החל על רוכש דירה יחידה לבין זו החל על הרוכש דירה נוספת.


מיהו רוכש דירה יחידה?


בגלל ההבדלים בין מס הרכישה המוטל על רוכש דירה יחידה לבין זה הרוכש דירה נוספת - ניטשים, לעיתים, מאבקים מול רשויות מיסוי מקרקעין. המאמצים הינם להוכיח שהרוכש נימנה על מעמד רוכש 'דירה יחידה' ולכן זכאי שמדרגות מס הרכישה שלו יהיו נמוכות יותר.


בעל "דירה יחידה" מוגדר בחוק באחת מהאופציות הבאות:


א- מי שאין לו דירת מגורים נוספת בישראל ובשטחים וזאת אף אם יש לו דירת מגורים נוספת שחלקו בה פחות מ-25% ו/או אף אם יש לו דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת.


ב- מי שמכר תוך 24 חודש מיום רכישת הדירה החלופית את דירתו הקודמת או מי שמכר את דירתו הקודמת תוך 12 חודשים ממועד מסירת הדירה החוזי של הדירה החלופית, במקרה של רכישה מקבלן.

 

חשוב לציין כי לצורך בחינת מעמד בעל דירה יחידה נלקח בחשבון כל התא המשפחתי (הבעל האשה וכל הילדים מתחת לגיל 18). על כולם נבדקים הקריטריונים הנ"ל כאילו היו קונה אחד ,כאיש אחד.


מס הרכישה במקרים מיוחדים:


רק לפני ימים ספורים הוציאו רשויות מיסוי מקרקעין הוראת בצוע *** חשובה ומענינת מאוד . בהוראה זו פורטו שלושה מקרים מיוחדים, בהם תחשב הדירה הנרכשת כדירה יחידה לצורך תחשיב מס הרכישה. מקרים אלה באים להוסיף על הגדרות בעל דירה יחידה כנ"ל ולא להפחית מהם.


כדאי מאוד להכיר מקרים מיוחדים אלה מכיון שאם הרכישה שלכם נמנית עליהם אתם יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך.

 

א) מקרה ראשון - רוכש שאין לו דירת מגורים ורוכש ,בו זמנית, לראשונה יותר מדירת מגורים אחת:


לכאורה בסיטואציה זו לא יכול הרוכש להחשב באף רגע נתון, לבעל דירת מגורים יחידה כי מיד הוא קונה כמה דירות .לכן למעשה כאילו אינו זכאי לתעריף מס הרכישה המופחת.


רשויות המס נתנו במקרה זה הקלה :אפשר להכיר ברכישת אחת מהדירות שנרכשו בכפיפה אחת ,כדירה יחידה שמס הרכישה החל על רכישתה יהיה נמוך .כמס רכישה של רוכש דירה יחידה.


כמובן שכדאי במקרה זה לבחור, להכיר כ'דירה יחידה', בדירה היקרה מבין הדירות הנרכשות באותה עסקה .כך סכום החסכון יהיה גדול יותר.

 

ב) מקרה שני - רכישה של חלק נוסף באותה דירת מגורים יחידה:


לפעמים לאדם יש זכויות חלקיות בדירת מגורים והוא מחליט לרכוש משאר הבעלים את שאר הזכויות בדירה (כולן או חלקן) מה אז?
לכאורה לא יכול להחשב אותו רוכש למחוסר דירת מגורים ,שרכישה זו היא עבורו רכישה של דירה יחידה. ובכל זאת גם כאן איפשרו רשויות המס הקלה:


החלקים הנוספים הנרכשים באותה דירה יחשבו כאילו נרכשו בעסקת דירה יחידה. הרוכש באותו עסקה יזכה לתעריף מס רכישה מופחת.

 

ג) מקרה שלישי – הרחבת דירה מגורים יחידה קיימת באמצעות רכישת דירה צמודה:


לעיתים בעל דירה רוכש דירת מגורים של שכן הצמודה לו קיר אל קיר או יחידה מתחת ליחידה .זאת על מנת לצרף את שתי היחידות ולהרחיב את מתחם המגורים הקיים.


לכאורה לא זכאי הקונה למס רכישה במדרגות המופחתות כי הוא בפועל רוכש דירה נוספת על זו הקיימת לו .אין זו רכישה של דירה יחידה. גם כאן מוענקת הקלה:


רכישת דירה צמודה לצרכי הרחבה של הדירה הקיימת על מנת שהללו יחדיו, ישמשו כחטיבת מגורים אחת, תהנה ממדרגות מס הרכישה המופחתות, כאילו המדובר ברכישה של דירת מגורים יחידה.


סיכום
יש לקחת ,כמובן, בחשבון שבהוראות המס הדנות במקרים המיוחדים הנ"ל יש דקויות, התניות ולוחות זמנים שעל הרוכש, המעונין להשתמש בהקלות הללו, לקחת בחשבון ולעמוד בהן (תוך היוועצות, כמובן, בעורך דין המכיר היטב את התחום).


אלה הן הקלות שבאמצעותן ,ניתן לתכנן מראש את הרכישות הנדל"ניות או לפחות לבדוק ,טרם התקשרות בעסקות, אם הן נכנסות לגדר אותם מקרים מיוחדים, המזכים בהנחה הכדאית ממס.


בתכנון שכזה מראש ניתן לחסוך הרבה כסף!
איך אמרו חכמינו: סוף מעשה במחשבה תחילה.


*תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה ) התשל"ה 1974
**סכום זה מתעדכן כל מספר חודשים
***הוראת בצוע מס' 3/2013 מיום 5.6.13 של רשות המיסים

 

מאמר זה אינו מהווה יעוץ משפטי אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ואינו יכול להוות בסיס לפעולה משפטית כלשהי.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

http://farinlaw.co.il/

טל , 11/06/2013 14:42:05

מקצועית ביותר!

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

איך לחסוך במס בעסקת נדל"ן?

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי , 18/02/2019

כל עסקה בנדל"ן, בין אם מדובר במכירת נכס ובין אם מדובר ברכישת נכס, היא בעלת משמעות כלכלית ניכרת לצדדים המעורבים בה. לא כל יום אנו קונים או מוכרים נכסים, וברוב המכריע של המקרים מדובר באחת העסקאות החשובות ביותר שאדם מבצע בחייו, בדרך כלל לא יותר מפעמים בודדות לאורך החיים. איך נגרום לכך שהעסקה תהיה מוצלחת ושכספים לא יתבזבזו לחינם?

הדירה נמסרה באיחור של 8 חודשים, כמה פיצויים שילם הקבלן?

LawGuide, 11/02/2019

מלבד העיכוב במסירת דירה בראשון לציון ביותר מחצי שנה, בית המשפט קבע כי הקבלן צריך לפצות את רוכשת הדירה גם עבור ליקויי בנייה, וכי הרוכשת זכאית לפיצויים אף עבור עוגמת הנפש שנגרמה לה

תשלום עבור הלנת מטפל בדיור מוגן

עו"ד רקפת שפיים מרדכי, 10/02/2019

לאחרונה אושרו שני הסכמי פשרה במסגרת תביעות ייצוגיות בנוגעים לנושא עלויות הלנת מטפל אישי בדירתם של הדיירים בדיור מוגן. מה כוללים הסכמי הפשרה?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

טייבי נתנאל עו"ד ושות`
053-9428367
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
עו"ד עמית כהן
תעבורה
מעודה יוסף - עו"ד ומגשר
053-9428951
דיני משפחה, דיני עבודה
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"ד
053-8007701
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
עו"ד אריה כהנא
053-9428511
מקרקעין נדל"ן, משפט מסחרי ועסקים
ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא
053-9428497
רשלנות רפואית

הודעות אחרונות מהפורום

שינוי שעות עבודה של עובד

מוריה | לפני 21 שעות, 1 דקות | הרעת תנאים

אפשר להוכיח אפליה בקבלה לעבודה?

אחת | לפני 21 שעות, 3 דקות | יחסי עובד מעביד

הסכם התקשרות למתן שירותים כפרילנסר

אינה | לפני 21 שעות, 7 דקות | חוזים / הסכמים

סיום חוזה לפני תום החוזה

אסנת | לפני 21 שעות, 22 דקות | יחסי שוכר משכיר

80% חתימות עבור התחלה של פינוי בינוי

הילה | לפני 22 שעות, 0 דקות | פינוי בינוי

הזמנה מבוטלת עקב תקלה באתר

אבישי | לפני 22 שעות, 1 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עבירות סמים בבני נוער מחיקת רישום פלילי- איך לבטל רישום פלילי?

פייסבוק

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

עו"ד תמי ארליך

משפט פלילי ותעבורה. ניסיון רב ומקצועיות המובילה להצלחות רבות

053-9386728

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

דניאל קליין, משרד עורכי דין

המשרד עוסק בתחום דיני עבודה כתחום עיקרי תוך מיצוי זכויות העובד

053-9370267

עו"ד שרון בירון מרקוביץ

עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון

053-9428863

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

פרי מרקו - עורך דין

פשיטת רגל, מחיקת חובות הוצאה לפועל ובנקים

053-9429019

אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד

מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.

053-6130820

עו"ד רון שוורץ

מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.

053-9377935

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון

עוסק בדיני עבודה בדגש על זכויות עובדים ובפשיטות רגל במחיקת חובות.

053-9386720

איריס שוורץ, עו"ד

דיני משפחה, גירושין, צוואות, משמורת, מזונות ועוד.

053-9428550

משרד עו"ד לוסי מאיר

עוסקת 13 שנה בדיני משפחה וירושה לרבות ליטיגציה בכלל הערכאות המשפטיות

053-8007576