עו"ד קליה ליפקין
חשבון מוגבל
עו"ד יוחאי ניר (נאוי)
בתים משותפים
עו"ד יהונתן גולדברג
נדל"ן בארה"ב
עו"ד גיל באיער
מעצר
עו"ד זאב גולדווין
ייפוי כוח מתמשך
ד"ר אלון קורן-מידן
רשלנות רפואית שיניים
עו"ד קארין ברגינסקי
הסדר חוב | מחיקת חובות
עו"ד אוריאל זעירא
פשיטת רגל
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית
עו"ד ג'ני חבשי
תביעה אזרחית
עו"ד איריס גרבר ועו"ד מוטי גרטל
מזונות

מס רכישה? לא מה שחשבתם

עומדים בפני רכישת בית או דירה? חשבתם שסכום מס הרכישה הוא גזירה משמים ,שלא ניתן לתכנן או להתערב בו מראש? תחשבו שנית.

גילה פרין משרד עורכי דין, 10/06/2013
 

עומדים בפני רכישת בית או דירה? חשבתם שסכום מס הרכישה הוא גזירה משמים ,שלא ניתן לתכנן או להתערב בו מראש? תחשבו שנית.


מסתבר שאפשר גם כאן לחסוך. צריך רק לדעת ולהערך מראש.


מס רכישה מהו:
מס רכישה כשמו כן הוא: משולם בעת רכישת נדל"ן על ידי הקונה. כאשר רוכשים דירת מגורים משלם הקונה מס רכישה ,שהוא נגזרת משווי הזכות הנמכרת. כלומר, מס הרכישה הינו מס שנקבע כאחוז מסוים (במדרגות מס) מתוך מחיר העסקה*.


(יש לקחת בחשבון שקיימות הנחות במס רכישה הניתנות לעולה חדש, לנכה, לנפגע או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה. אולם זה נושא למאמר אחר).


ההבדל בין מי שרוכש דירה יחידה לבין מי שרוכש דירה בנוסף לזו הקיימת לו:


רוכש שהדירה הנרכשת הינה דירתו היחידה בישראל ובאיזור משלם מס רכישה נמוך יותר מזה שרוכש דירת מגורים בנוסף על זו הקיימת ברשותו ("דירת השקעה").


מדרגות מס הרכישה לרוכש דירה מגורים יחידה נמוכות יותר . במצב היום זוכה מי שרוכש דירה יחידה למדרגת מס ראשונה בשיעור 0% וזאת עד לסכום של 1,470,560₪**. לפריווילגיה זו לא זוכה מי שרוכש דירה נוספת על זו שברשותו.

 

מכאן שיש פער של ממש ,המתחיל מעשרות אלפי ₪ ועד "לשמים הם הגבול", לסכום מס הרכישה החל על רוכש דירה יחידה לבין זו החל על הרוכש דירה נוספת.


מיהו רוכש דירה יחידה?


בגלל ההבדלים בין מס הרכישה המוטל על רוכש דירה יחידה לבין זה הרוכש דירה נוספת - ניטשים, לעיתים, מאבקים מול רשויות מיסוי מקרקעין. המאמצים הינם להוכיח שהרוכש נימנה על מעמד רוכש 'דירה יחידה' ולכן זכאי שמדרגות מס הרכישה שלו יהיו נמוכות יותר.


בעל "דירה יחידה" מוגדר בחוק באחת מהאופציות הבאות:


א- מי שאין לו דירת מגורים נוספת בישראל ובשטחים וזאת אף אם יש לו דירת מגורים נוספת שחלקו בה פחות מ-25% ו/או אף אם יש לו דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת.


ב- מי שמכר תוך 24 חודש מיום רכישת הדירה החלופית את דירתו הקודמת או מי שמכר את דירתו הקודמת תוך 12 חודשים ממועד מסירת הדירה החוזי של הדירה החלופית, במקרה של רכישה מקבלן.

 

חשוב לציין כי לצורך בחינת מעמד בעל דירה יחידה נלקח בחשבון כל התא המשפחתי (הבעל האשה וכל הילדים מתחת לגיל 18). על כולם נבדקים הקריטריונים הנ"ל כאילו היו קונה אחד ,כאיש אחד.


מס הרכישה במקרים מיוחדים:


רק לפני ימים ספורים הוציאו רשויות מיסוי מקרקעין הוראת בצוע *** חשובה ומענינת מאוד . בהוראה זו פורטו שלושה מקרים מיוחדים, בהם תחשב הדירה הנרכשת כדירה יחידה לצורך תחשיב מס הרכישה. מקרים אלה באים להוסיף על הגדרות בעל דירה יחידה כנ"ל ולא להפחית מהם.


כדאי מאוד להכיר מקרים מיוחדים אלה מכיון שאם הרכישה שלכם נמנית עליהם אתם יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך.

 

א) מקרה ראשון - רוכש שאין לו דירת מגורים ורוכש ,בו זמנית, לראשונה יותר מדירת מגורים אחת:


לכאורה בסיטואציה זו לא יכול הרוכש להחשב באף רגע נתון, לבעל דירת מגורים יחידה כי מיד הוא קונה כמה דירות .לכן למעשה כאילו אינו זכאי לתעריף מס הרכישה המופחת.


רשויות המס נתנו במקרה זה הקלה :אפשר להכיר ברכישת אחת מהדירות שנרכשו בכפיפה אחת ,כדירה יחידה שמס הרכישה החל על רכישתה יהיה נמוך .כמס רכישה של רוכש דירה יחידה.


כמובן שכדאי במקרה זה לבחור, להכיר כ'דירה יחידה', בדירה היקרה מבין הדירות הנרכשות באותה עסקה .כך סכום החסכון יהיה גדול יותר.

 

ב) מקרה שני - רכישה של חלק נוסף באותה דירת מגורים יחידה:


לפעמים לאדם יש זכויות חלקיות בדירת מגורים והוא מחליט לרכוש משאר הבעלים את שאר הזכויות בדירה (כולן או חלקן) מה אז?
לכאורה לא יכול להחשב אותו רוכש למחוסר דירת מגורים ,שרכישה זו היא עבורו רכישה של דירה יחידה. ובכל זאת גם כאן איפשרו רשויות המס הקלה:


החלקים הנוספים הנרכשים באותה דירה יחשבו כאילו נרכשו בעסקת דירה יחידה. הרוכש באותו עסקה יזכה לתעריף מס רכישה מופחת.

 

ג) מקרה שלישי – הרחבת דירה מגורים יחידה קיימת באמצעות רכישת דירה צמודה:


לעיתים בעל דירה רוכש דירת מגורים של שכן הצמודה לו קיר אל קיר או יחידה מתחת ליחידה .זאת על מנת לצרף את שתי היחידות ולהרחיב את מתחם המגורים הקיים.


לכאורה לא זכאי הקונה למס רכישה במדרגות המופחתות כי הוא בפועל רוכש דירה נוספת על זו הקיימת לו .אין זו רכישה של דירה יחידה. גם כאן מוענקת הקלה:


רכישת דירה צמודה לצרכי הרחבה של הדירה הקיימת על מנת שהללו יחדיו, ישמשו כחטיבת מגורים אחת, תהנה ממדרגות מס הרכישה המופחתות, כאילו המדובר ברכישה של דירת מגורים יחידה.


סיכום
יש לקחת ,כמובן, בחשבון שבהוראות המס הדנות במקרים המיוחדים הנ"ל יש דקויות, התניות ולוחות זמנים שעל הרוכש, המעונין להשתמש בהקלות הללו, לקחת בחשבון ולעמוד בהן (תוך היוועצות, כמובן, בעורך דין המכיר היטב את התחום).


אלה הן הקלות שבאמצעותן ,ניתן לתכנן מראש את הרכישות הנדל"ניות או לפחות לבדוק ,טרם התקשרות בעסקות, אם הן נכנסות לגדר אותם מקרים מיוחדים, המזכים בהנחה הכדאית ממס.


בתכנון שכזה מראש ניתן לחסוך הרבה כסף!
איך אמרו חכמינו: סוף מעשה במחשבה תחילה.


*תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה ) התשל"ה 1974
**סכום זה מתעדכן כל מספר חודשים
***הוראת בצוע מס' 3/2013 מיום 5.6.13 של רשות המיסים

 

מאמר זה אינו מהווה יעוץ משפטי אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ואינו יכול להוות בסיס לפעולה משפטית כלשהי.

 


הוספת תגובהתגובות לכתבה

http://farinlaw.co.il/

טל , 11/06/2013 14:42:05

מקצועית ביותר!

עוד...עוד מאמרים מקרקעין נדלן

ליקויי בנייה ברכוש המשותף: חברת קבלן תפצה דיירים על עוגמת נפש

LawGuide, 08/04/2019

החברה אשר בנתה בניין משותף במזכרת בתיה ומכרה אותו, נתבעה על ידי הדיירים ונציגות הבית המשותף עקב ליקויים שונים ואי התאמות ברכוש המשותף, לרבות תפיסה של אחד מחדרי האשפה ואי בניית חדרי עגלות. החברה חויבה בפיצויים עבור הליקויים וכן עבור עוגמת הנפש

מכירת דירה בין אחים: למה האחות סירבה לשלם מס שבח בניגוד להסכם המכר?

LawGuide, 01/04/2019

אישה שרכשה מאחיה את זכויותיו בשתי דירות שהורישה להם אמם, לא הסכימה לשלם את מס השבח למרות ההסכם ביניהם, וזאת בעקבות פער שהתגלה בין חישוב המס לגובהו בפועל. האח הגיש נגדה תביעה לאכיפת ההסכם בבית המשפט לענייני משפחה

הקבלן לא מתקן ליקויים: רוכשי דירה יקבלו פיצויים עבור טרחה ועוגמת נפש

LawGuide, 25/03/2019

במשך מספר שנים נאלצו בני זוג להתגורר בדירתם החדשה אף על פי שהייתה מלאה בליקויים שונים. חברת הבנייה אשר לא דאגה לתקן את הליקויים בזמן, איבדה את זכותה לתקן אותם כעת, והיא תיאלץ לשלם את עלות התיקונים וכן לפצות את הרוכשים עבור נזק לא ממוני

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר
053-9428951
דיני משפחה, דיני עבודה
עורך דין פלילי אלון ארז
053-7101850
פלילי
עו״ד קליה טאוזר ליפקין
053-7101875
הוצאה לפועל
אליס שמאי עורכת דין
053-7931319
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
עו"ד גילה עיני
053-9428406
דיני משפחה, מקרקעין נדל"ן
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר
053-9428571
משפט מסחרי ועסקים, מקרקעין נדל"ן

הודעות אחרונות מהפורום

לא משלמים לי ימי חופשה

אורית עבו | לפני 1 ימים, 13 שעות, 42 דקות | התפטרות

היתר לסגירת מרפסת פתוחה במבנה קל

יוסי טורי | לפני 1 ימים, 13 שעות, 45 דקות | תכנון ובניה

סוכנות דוגמנות לקחה ממני כסף ולא נותנת כלום חזרה

אלינה | לפני 1 ימים, 14 שעות, 45 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

ניתוח קיסרי וכריתת רחם

תקווה | לפני 1 ימים, 15 שעות, 0 דקות | רשלנות רפואית בלידה

צילומי עיצוב אופנה, למי שייכות הזכויות?

עינת | לפני 1 ימים, 15 שעות, 3 דקות | זכויות יוצרים במוזיקה ואמנות

התנגדות לצוואה שנחתמה על ידי אבי הסיעודי

נירית | לפני 1 ימים, 15 שעות, 5 דקות | התנגדות לצוואה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

אם נתקלתם בחובות יש פתרון לצאת לחופשי ואפשר להפוך את החלום למציאות דרכון פורטוגלי - הלהיט החדש

פייסבוק

עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון

עוסקת בדיני משפחה, גישור בגירושין בין בני זוג, הסכם ממון וחיים משותפים.

053-6130839

משרד עורכי דין משה ליפשיץ

קצין משטרה לשעבר. עוסק במשפט הפלילי, דיני תעבורה ודיני ומשפחה

053-7933120

עורך דין פלילי אלון ארז

בעל נסיון רב שנים בייצוג בכל תחומי המשפט הפלילי – יוצא פרקליטות

053-7101850

עו"ד שי הראל

עוסק במקרקעין, תמ"א 38, צוואת ירושות ואזרחות רומנית.

053-9370222

דניאל קליין, משרד עורכי דין

המשרד עוסק בתחום דיני עבודה כתחום עיקרי תוך מיצוי זכויות העובד

053-9370267

ד"ר איריס טרומן , משרד עו"ד

ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.

053-8007701

יניר הראל ושות`

בעל 20 שנות ניסיון בתביעות ביטוח, אובדן כושר עבודה וביטוח סיעודי

053-6112830

אסף-זלוואס-פן עורכי דין

משרד מקצועי ובעל ניסיון בתחום הרשלנות הרפואית, הביטוח והנזיקין.

053-7101882

יחיאלי, יומטוביאן ושות`

המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.

053-9386719

משרד עו"ד לוסי מאיר

עוסקת 13 שנה בדיני משפחה וירושה לרבות ליטיגציה בכלל הערכאות המשפטיות

053-8007576

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951