עו"ד דליה סקלאר
דיני אנגליה
עו"ד ירון נדם
ארנונה
עו"ד סיגל רייך - הלל
תביעת סיעוד
עו"ד אלישר פיינגרש, מרקמן את טומשין משרד עו"ד
ועדה רפואית
עו"ד איריס ירון אונגר
גזזת | פוליו
עורך פטנטים, גד בנט
פטנטים
עו"ד דפנה זיס
דיני משפחה בארהב
עו"ד דורון ויינרייך
הטרדה מינית
עו"ד עודד פרץ
סכסוכי שכנים
עו"ד לירן מיכאל
מנהלי, רשויות ובג"צ
עו"ד מיכל כחלון
הלנת שכר ועובדים בפירוק
עו"ד גיל באיער
מעצר
רונן מורנו, עורך דין
אובדן כושר עבודה
עו"ד יואב קליין
ליווי סטארט אפ
עו"ד רפי רפאלי
איחוד תיקים

סכנה בעריכת 2 הסכמים למכירת משק חקלאי

השלכות עריכת הסכם למראית עין במכירת משק חקלאי במושב

גלעד שרגא, משרד עורכי דין ונוטריון, 05/02/2013
 

מה קורה כאשר להסכם העיקרי של מכירת הנחלה, מצורף נספח או הסכם נוסף, ובו מפרטים הצדדים תשלומים נוספים אשר יועברו למוכרים כחלק מעסקת מכירת הנחלה, נספח אשר נשאר חסוי ואינו מדווח לרשויות השונות וגם לא לעוה"ד אשר ערך את הסכם המכר.


לאור העובדה שבדרך כלל הצדדים לעסקה מודעים לעובדה, כי הסכמים מעין אלו מהווים עבירה על החוק ועומדים בסתירה לחובת דיווח העסקה כפי שנקבעה בחוק מיסוי מקרקעין (סעיף 73 לחוק קובע, כי על המוכר והקונה זכות במקרקעין, למסור הצהרה בדבר העסקה בתוך 40 ימים למשרד מיסוי מקרקעין והסנקציה על העדר דיווח מופיעה בסעיף 98 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע, כי קונה או מוכר שלא מסרו הצהרה דינם מאסר שנה או קנס), הסכמים מעין אלו נערכים בין הצדדים לעסקה ללא מעורבות או ידיעת עו"ד, כך יש לקוות, ומתוך יוזמה אישית של הצדדים.


העיסוק במאמר זה ,הינו במקרים בהם החליט מי מהצדדים לעסקה מעין זו, לבקש את התערבותו של בית המשפט, על "הפרה" של ההסכם ע"י אחד הצדדים, וזאת למרות העובדה שנעברה עבירה ונערך הסכם אשר לא דווח כנדרש עפ"י חוק, והצדדים לעסקה אמורים לחשוש מהטלת עונש על פעילותם העבריינית.


כיצד יתייחס בית המשפט כאשר מובאת בפניו מחלוקת בין 2 צדדים לעסקת מקרקעין של מכירת נחלה, המבקשים לקבל סעד ועזרה בעסקה הבלתי חוקית שנערכה בינהם במטרה להונות את רשויות המס?


בהסכמים מעין אלו, התמורה הנקובה בהסכם העיקרי, אינה משקפת את התמורה האמיתית בין הצדדים. כוונתם האמיתית של הצדדים, הינה להסתיר את היקף העסקה האמיתי מעיני שלטונות מס מקרקעין, ובכך להביא להפחתה בתשלומי המס החלים על העסקה האמיתית בין הצדדים.


המונח המשפטי להסכם זה הינו חוזה למראית עין, אולם קיים הבדל בין בין חוזה למראית עין מוחלטת לבין חוזה למראית עין יחסית.
חוזה שמראית העין בו היא מוחלטת - הצדדים לו אינם מתכוונים לשנות את המצב המשפטי הקיים אלא רק פועלים כלפי חוץ, למראית עין, כאילו הם מתכוונים לשנותו. במקרה כזה, עפ"י סעיף 13 לחוק החוזים חוזה כזה בטל.


חוזה שמראית העין בו היא יחסית - חוזה שמאחוריו מסתתר חוזה אחר ושונה לגמרי מהחוזה העיקרי והגלוי עליו הצהירו הצדדים.
בדרך כלל הצד המבקש להביא לביטולו של ההסכם, מעלה את הטענה, כי המדובר בהסכם שהינו בלתי חוקי, ובהתאם להוראת סעיף 30 לחוק החוזים, חוזה שמטרתו בלתי חוקית או חוזה שסותר את תקנת הציבור דינו בטלות מעיקרא.


כאשר מגיעות עסקאות המאובחנות ככאלו שמראית העין בהן היא יחסית, נוטים בתי המשפט להתייחס אל ההסכם כאל הסכם רגיל וככזה מעניקים את מלוא הסעדים לצד הנפגע, כאילו המדובר בעסקה רגילה ולא בעסקה שהצדדים לה הינם עבריינים.


בפסק דין שניתן בעניין ת"א 1456/08, שעניינו אכיפת הסכם מכר של משק חקלאי, בעסקה למכירת נחלה שבה נערך הסכם נוסף, ובו מפורטים תשלומים נוספים לבעלי הזכויות בנחלה קבע בית המשפט, כי אין המדובר בחוזה למראית עין מוחלטת, אלא בחוזה למראית עין יחסית שכן הצדדים לחוזה, התכוונו בחתימתם על הנספח לשנות את מערך הזכויות והחובות ביניהם ולהגדילו.


הסכם מסוג זה מכונה "הסכם בעל פגם כפול" גם חוזה למראית עין וגם חוזה שנערך למטרה בלתי חוקית (להונות את רשויות המס).
בפסק הדין שנתן בית המשפט לאחר שניתח את סוג החוזה ואת כוונתם האמיתית של הצדדים, נענה בית המשפט לבקשת התובעים ונתן צו לאכיפת הסכם מכר הנחלה ולהשלמת העברת יתרת התמורה למוכרים כפי שהופיעה בהסכם הנוסף, ורק בשולי פסק הדין, הורה השופט למזכירות ביהמ"ש להעביר עותק מפסק הדין לשלטונות מס שבח מקרקעין, על מנת שישומו את עסקת המכר לפי שוויה האמיתי.


עצתנו ללקוחות המשרד היא לא להתפתות לעריכתם של הסכמים העומדים בניגוד להוראות הדין, על אף הפיתוי הגדול והמחשבה, כי הסכם זה לא יחשף ויישאר חסוי בין הצדדים. ניתן לערוך עסקת מקרקעין מבלי להפר את הוראות החוק, ואף להביא בפני הצדדים תוצאת מס מופחתת ככל שניתן גם כשמדובר בשיעורי מס גבוהים הכרוכים בעסקת מכירת משק חקלאי במושב.


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים דיני מיסים

נקודת מבט נוספת על הפטור ממס לעולים חדשים ותושבים חוזרים ותיקים

משרד עמפלי - עריכת דין, 01/04/2018

מדוע נמתחת ביקורת על הטבות המס אשר מקבלים עולים חדשים ותושבים חוזרים, והאם היא מוצדקת?

פתיחת תיק במס הכנסה: מה חשוב לדעת בהקמת עסק חדש?

LawGuide, 29/01/2018

כיצד עובדים עצמאים צריכים להתנהל מול רשויות מס הכנסה, איך פותחים תיק עוסק גם במע"מ ובביטוח לאומי, ומהן חובות הדיווח והתשלומים לאחר פתיחת התיק?

מיסוי בינלאומי רילוקיישן: האם ישראלים שעובדים בחו"ל משלמים מס הכנסה?

LawGuide, 15/01/2018

אחד הנושאים החשובים שיש להביא בחשבון כאשר שוקלים רילוקיישן הוא תשלום המס. האם צריך לשלם מס גם במדינה שבה עובדים וגם בישראל? האם יש הטבות מס למי שנוסע לעבוד בחו"ל למספר שנים? ומתי ישראלי שעובד בחו"ל לא נחשב עוד תושב ישראל?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

עו"ד אלעד שאול
053-9386765
פלילי, דיני מיסים
לנציאנו, פרייז ושות`
053-9428442
נזקי גוף תאונות, רשלנות רפואית
עו"ד נדב גרינולד
053-6130161
פלילי, תעבורה
משרד עו"ד שלמה כ"ץ
053-9377890
דיני משפחה, משפט מסחרי ועסקים
קן-דרור הראל ושות` - משרד עו"ד
053-6112809
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
עו"ד עפרה גביש
053-9386036
משפט אזרחי , משפט מסחרי ועסקים

הודעות אחרונות מהפורום

האם יגישו נגדי כתב אישום?

לילי | לפני 35 דקות | סמים

אשתי התפטרה וגילתה שהיא בהריון

נדב | לפני 48 דקות | בית דין לעבודה

מעסיק הפסיק לבטח אותי באובדן כושר עבודה

אבישי | לפני 1 שעות, 43 דקות | אובדן כושר עבודה

האם מגיעים לי דמי אבטלה בחצי שנת שבתון?

רעות | לפני 2 שעות, 1 דקות | ביטוח לאומי

מונה גז בדירה שלא נמצא במקומו

מיכאל | לפני 2 שעות, 26 דקות | יחסי שוכר משכיר

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

דרכון פורטוגלי - הלהיט החדש התרת נישואין - למי הסמכות?

פייסבוק

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175

עו"ד שמעון צור

ניסיון רב בתחום המשפחה, משפט מסחרי עם דגש על ליווי חברות

053-7105257

עו"ד יעל בועז

המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות

053-9386035

משרד עורכי דין משה ליפשיץ

קצין משטרה לשעבר. עוסק במשפט הפלילי, דיני תעבורה ודיני ומשפחה

053-7933120

מעודה יוסף - עו"ד ומגשר

דיני נזיקין, דיני משפחה, עבודה ומקרקעין

053-9428951

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442

מוטי שחר, עו"ד ומגשר

עוסק בלשון הרע, דיני חברות, פשיטות רגל ומשפט אזרחי

053-7101178

עודד פרץ ושות`

עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה

053-9428566

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798

אופיר בן משה, עורכי דין

המשרד עוסק בתחום הנזיקין תוך התמקדות בתחום הרשלנות הרפואית

053-9428924

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237