עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
הסכם גירושין
עו"ד נירה בן דוד
אבהות | גניבת זרע
עו"ד איריס ירון אונגר
גזזת | פוליו
עו"ד אדם ידיד
דרכון ספרדי פורטוגזי
עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
עו"ד אורנה שמריהו
פיצויי פיטורין
טל שגב, עורך דין
דיני ספורט וספורטאים
עו"ד רפי רפאלי
איחוד תיקים
עו"ד נריה כהן מגורי
תאונת עבודה
עו"ד גיא הרשקוביץ
חוזים / הסכמים
עו"ד תומר ששון
תאונות קשות ונכויות
חיה לזר נוטקין - עו"ד, נוטריון ומגשרת
ידועים בציבור
עו"ד רקפת שפיים
דיור מוגן לגיל השלישי
עו"ד רונית אלאג'ם זיסמן
זכויות הגבר

סכנה בעריכת 2 הסכמים למכירת משק חקלאי

השלכות עריכת הסכם למראית עין במכירת משק חקלאי במושב

גלעד שרגא, משרד עורכי דין ונוטריון, 05/02/2013
 

מה קורה כאשר להסכם העיקרי של מכירת הנחלה, מצורף נספח או הסכם נוסף, ובו מפרטים הצדדים תשלומים נוספים אשר יועברו למוכרים כחלק מעסקת מכירת הנחלה, נספח אשר נשאר חסוי ואינו מדווח לרשויות השונות וגם לא לעוה"ד אשר ערך את הסכם המכר.


לאור העובדה שבדרך כלל הצדדים לעסקה מודעים לעובדה, כי הסכמים מעין אלו מהווים עבירה על החוק ועומדים בסתירה לחובת דיווח העסקה כפי שנקבעה בחוק מיסוי מקרקעין (סעיף 73 לחוק קובע, כי על המוכר והקונה זכות במקרקעין, למסור הצהרה בדבר העסקה בתוך 40 ימים למשרד מיסוי מקרקעין והסנקציה על העדר דיווח מופיעה בסעיף 98 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע, כי קונה או מוכר שלא מסרו הצהרה דינם מאסר שנה או קנס), הסכמים מעין אלו נערכים בין הצדדים לעסקה ללא מעורבות או ידיעת עו"ד, כך יש לקוות, ומתוך יוזמה אישית של הצדדים.


העיסוק במאמר זה ,הינו במקרים בהם החליט מי מהצדדים לעסקה מעין זו, לבקש את התערבותו של בית המשפט, על "הפרה" של ההסכם ע"י אחד הצדדים, וזאת למרות העובדה שנעברה עבירה ונערך הסכם אשר לא דווח כנדרש עפ"י חוק, והצדדים לעסקה אמורים לחשוש מהטלת עונש על פעילותם העבריינית.


כיצד יתייחס בית המשפט כאשר מובאת בפניו מחלוקת בין 2 צדדים לעסקת מקרקעין של מכירת נחלה, המבקשים לקבל סעד ועזרה בעסקה הבלתי חוקית שנערכה בינהם במטרה להונות את רשויות המס?


בהסכמים מעין אלו, התמורה הנקובה בהסכם העיקרי, אינה משקפת את התמורה האמיתית בין הצדדים. כוונתם האמיתית של הצדדים, הינה להסתיר את היקף העסקה האמיתי מעיני שלטונות מס מקרקעין, ובכך להביא להפחתה בתשלומי המס החלים על העסקה האמיתית בין הצדדים.


המונח המשפטי להסכם זה הינו חוזה למראית עין, אולם קיים הבדל בין בין חוזה למראית עין מוחלטת לבין חוזה למראית עין יחסית.
חוזה שמראית העין בו היא מוחלטת - הצדדים לו אינם מתכוונים לשנות את המצב המשפטי הקיים אלא רק פועלים כלפי חוץ, למראית עין, כאילו הם מתכוונים לשנותו. במקרה כזה, עפ"י סעיף 13 לחוק החוזים חוזה כזה בטל.


חוזה שמראית העין בו היא יחסית - חוזה שמאחוריו מסתתר חוזה אחר ושונה לגמרי מהחוזה העיקרי והגלוי עליו הצהירו הצדדים.
בדרך כלל הצד המבקש להביא לביטולו של ההסכם, מעלה את הטענה, כי המדובר בהסכם שהינו בלתי חוקי, ובהתאם להוראת סעיף 30 לחוק החוזים, חוזה שמטרתו בלתי חוקית או חוזה שסותר את תקנת הציבור דינו בטלות מעיקרא.


כאשר מגיעות עסקאות המאובחנות ככאלו שמראית העין בהן היא יחסית, נוטים בתי המשפט להתייחס אל ההסכם כאל הסכם רגיל וככזה מעניקים את מלוא הסעדים לצד הנפגע, כאילו המדובר בעסקה רגילה ולא בעסקה שהצדדים לה הינם עבריינים.


בפסק דין שניתן בעניין ת"א 1456/08, שעניינו אכיפת הסכם מכר של משק חקלאי, בעסקה למכירת נחלה שבה נערך הסכם נוסף, ובו מפורטים תשלומים נוספים לבעלי הזכויות בנחלה קבע בית המשפט, כי אין המדובר בחוזה למראית עין מוחלטת, אלא בחוזה למראית עין יחסית שכן הצדדים לחוזה, התכוונו בחתימתם על הנספח לשנות את מערך הזכויות והחובות ביניהם ולהגדילו.


הסכם מסוג זה מכונה "הסכם בעל פגם כפול" גם חוזה למראית עין וגם חוזה שנערך למטרה בלתי חוקית (להונות את רשויות המס).
בפסק הדין שנתן בית המשפט לאחר שניתח את סוג החוזה ואת כוונתם האמיתית של הצדדים, נענה בית המשפט לבקשת התובעים ונתן צו לאכיפת הסכם מכר הנחלה ולהשלמת העברת יתרת התמורה למוכרים כפי שהופיעה בהסכם הנוסף, ורק בשולי פסק הדין, הורה השופט למזכירות ביהמ"ש להעביר עותק מפסק הדין לשלטונות מס שבח מקרקעין, על מנת שישומו את עסקת המכר לפי שוויה האמיתי.


עצתנו ללקוחות המשרד היא לא להתפתות לעריכתם של הסכמים העומדים בניגוד להוראות הדין, על אף הפיתוי הגדול והמחשבה, כי הסכם זה לא יחשף ויישאר חסוי בין הצדדים. ניתן לערוך עסקת מקרקעין מבלי להפר את הוראות החוק, ואף להביא בפני הצדדים תוצאת מס מופחתת ככל שניתן גם כשמדובר בשיעורי מס גבוהים הכרוכים בעסקת מכירת משק חקלאי במושב.


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים דיני מיסים

שומות כלכליות של רשות המיסים: איך ניתן להקטין את חבות המס?

גילה בן זאב - משרד עו"ד ונוטריון, 22/08/2018

חוות הדעת הכלכליות שעורכת רשות המסים בתחום המסעדות לא עודכנו או השתנו מזה עשרות שנים. כיצד ניתן לתקוף את חוות הדעת הללו באמצעות הצגת ראיות הסותרות אותן?

הלבנת הון: מדוע חשוב לדווח על כל הכנסת והוצאת כספים?

פרופסור זיו רייך, רו"ח, 29/07/2018

הלבנת הון נחשבת לעבירה פלילית חמורה המשפיעה על כלכלת ישראל ואפילו על האזרח הפשוט, איך הטכנולוגיה משפיעה וגורמת לפיתוח שיטות שונות להלבנת הון? למה חשוב לדווח על כספים? ומה מדינת ישראל עושה בכדי להפחית את התופעה?

נוהל גילוי מרצון החדש: דצמבר 2017 – כל מה שחשוב לדעת

איתי הכהן - משרד עורכי דין, 11/07/2018

לקראת סוף שנת 2017 פרסמה רשות המיסים את הנוהל החדש להגשת בקשות גילוי מרצון בקשר להכנסות לא מדווחות בארץ ובחו"ל לרבות מע"מ מיסוי מקרקעין ומכס

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון
053-9386720
דיני עבודה, הוצאה לפועל
אשר אביטן - משרד עו"ד
053-6130835
דיני עבודה, נזקי גוף תאונות
אזי נ. כהן - משרד עורכי דין
053-9428375
דיני עבודה, נזקי גוף תאונות
מנשה - רון משרד עו"ד
053-8007619
פלילי, דיני משפחה
כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין
053-8007609
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר
053-9428571
משפט מסחרי ועסקים, מקרקעין נדל"ן

הודעות אחרונות מהפורום

ייצוג של אפטרופוס בענייני צוואה

אילנה אלהרר | לפני 5 שעות, 33 דקות | התנגדות לצוואה

חידוש הגבלה לאחר השהיית הליכים

דנית | לפני 5 שעות, 45 דקות | עיקולים ועיכוב יציאה

דרישה לקיצור שבוע העבודה בישראל

מור | לפני 5 שעות, 48 דקות | שעות נוספות ותביעת שכר

מס רכישה לקניית בית בפעם הראשונה

קריסטינה | לפני 6 שעות, 9 דקות | מיסוי מקרקעין

דוח ממצלמת מהירות א-3

יוסי כהן | לפני 6 שעות, 41 דקות | דוחות תנועה

אפוסטיל בהליך קבלת גרין קארד

דוד | לפני 6 שעות, 52 דקות | ויזה לארצות הברית | דרכון אמריקאי

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

הליך פשיטת רגל - הרפורמה החדשה ועדת ההשגה של משרד הפנים - איך מתמודדים?

פייסבוק

משרד עו"ד מאיר - אלקבץ

יוצאי להב 433 עוסקים בפלילי, סייבר, צווארון לבן והלבנת הון

053-8007678

משרד עו"ד יצחק קארו

עוסק בדיני המשפחה ומעמד אישי ובדיני תעבורה. שלוחות בתל אביב ובאר שבע

053-9428453

עו"ד נוטריון ומגשרת אורית לוי

עוסקת במשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על נושאי נדל"ן מקרקעין ומשפחה.

053-7101175

אשר אביטן - משרד עו"ד

דיני עבודה, ייצוג עובדים ומעסיקים, תאונות דרכים ועבודה וביטוח לאומי

053-6130835

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון

053-7933102

אופיר בן משה, עורכי דין

המשרד עוסק בתחום הנזיקין תוך התמקדות בתחום הרשלנות הרפואית

053-9428924

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869

רונן לפיד משרד עורכי דין

עוסק בתחום ההכרה בנכי צה"ל, רשלנות רפואית, נפגעי עבודה ותאונות דרכים

053-9368608

אגמי כהן סבג ושות` - משרד עו"ד

בראשות ראש יאח"ה לשעבר עוסק בפלילי, צווארון לבן, משפט מסחרי ומיסים

053-7933110

עו"ד פלילי – גיל באיער

תובע משטרתי לשעבר, ייעוץ ראשוני חינם 24 שעות

053-9428974