עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד ומגשר שמואל גייער
ליקויי בניה
מטה המאבק לחינוך שווה זכויות לילדים חולים
ילדים עם צרכים מיוחדים
עו"ד ליאור לוי
מחיר למשתכן
עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
משמורת
עו"ד אוריאל זעירא ועו"ד ישי ברק
עיקולים ועיכוב יציאה
עו"ד שחר המאירי
פוסט טראומה | הלם קרב
עו"ד אורי גולדמן
הלבנת הון
עו"ד אביתר גולני
בית משפט לתעבורה
עו"ד אדם ידיד
דרכון ספרדי פורטוגזי
עו"ד אייל שטרנברג
יחסי עובד מעביד
משרד עורכי דין בר-זהר דגני
עריכת צוואה | רישום צוואה
עו"ד אורנה שמריהו
פיצויי פיטורין
עו"ד מיכל כחלון
הלנת שכר ועובדים בפירוק
עו"ד יעקב האודייק
אזרחות הולנדית

סכנה בעריכת 2 הסכמים למכירת משק חקלאי

השלכות עריכת הסכם למראית עין במכירת משק חקלאי במושב

גלעד שרגא, משרד עורכי דין ונוטריון, 05/02/2013
 

מה קורה כאשר להסכם העיקרי של מכירת הנחלה, מצורף נספח או הסכם נוסף, ובו מפרטים הצדדים תשלומים נוספים אשר יועברו למוכרים כחלק מעסקת מכירת הנחלה, נספח אשר נשאר חסוי ואינו מדווח לרשויות השונות וגם לא לעוה"ד אשר ערך את הסכם המכר.


לאור העובדה שבדרך כלל הצדדים לעסקה מודעים לעובדה, כי הסכמים מעין אלו מהווים עבירה על החוק ועומדים בסתירה לחובת דיווח העסקה כפי שנקבעה בחוק מיסוי מקרקעין (סעיף 73 לחוק קובע, כי על המוכר והקונה זכות במקרקעין, למסור הצהרה בדבר העסקה בתוך 40 ימים למשרד מיסוי מקרקעין והסנקציה על העדר דיווח מופיעה בסעיף 98 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע, כי קונה או מוכר שלא מסרו הצהרה דינם מאסר שנה או קנס), הסכמים מעין אלו נערכים בין הצדדים לעסקה ללא מעורבות או ידיעת עו"ד, כך יש לקוות, ומתוך יוזמה אישית של הצדדים.


העיסוק במאמר זה ,הינו במקרים בהם החליט מי מהצדדים לעסקה מעין זו, לבקש את התערבותו של בית המשפט, על "הפרה" של ההסכם ע"י אחד הצדדים, וזאת למרות העובדה שנעברה עבירה ונערך הסכם אשר לא דווח כנדרש עפ"י חוק, והצדדים לעסקה אמורים לחשוש מהטלת עונש על פעילותם העבריינית.


כיצד יתייחס בית המשפט כאשר מובאת בפניו מחלוקת בין 2 צדדים לעסקת מקרקעין של מכירת נחלה, המבקשים לקבל סעד ועזרה בעסקה הבלתי חוקית שנערכה בינהם במטרה להונות את רשויות המס?


בהסכמים מעין אלו, התמורה הנקובה בהסכם העיקרי, אינה משקפת את התמורה האמיתית בין הצדדים. כוונתם האמיתית של הצדדים, הינה להסתיר את היקף העסקה האמיתי מעיני שלטונות מס מקרקעין, ובכך להביא להפחתה בתשלומי המס החלים על העסקה האמיתית בין הצדדים.


המונח המשפטי להסכם זה הינו חוזה למראית עין, אולם קיים הבדל בין בין חוזה למראית עין מוחלטת לבין חוזה למראית עין יחסית.
חוזה שמראית העין בו היא מוחלטת - הצדדים לו אינם מתכוונים לשנות את המצב המשפטי הקיים אלא רק פועלים כלפי חוץ, למראית עין, כאילו הם מתכוונים לשנותו. במקרה כזה, עפ"י סעיף 13 לחוק החוזים חוזה כזה בטל.


חוזה שמראית העין בו היא יחסית - חוזה שמאחוריו מסתתר חוזה אחר ושונה לגמרי מהחוזה העיקרי והגלוי עליו הצהירו הצדדים.
בדרך כלל הצד המבקש להביא לביטולו של ההסכם, מעלה את הטענה, כי המדובר בהסכם שהינו בלתי חוקי, ובהתאם להוראת סעיף 30 לחוק החוזים, חוזה שמטרתו בלתי חוקית או חוזה שסותר את תקנת הציבור דינו בטלות מעיקרא.


כאשר מגיעות עסקאות המאובחנות ככאלו שמראית העין בהן היא יחסית, נוטים בתי המשפט להתייחס אל ההסכם כאל הסכם רגיל וככזה מעניקים את מלוא הסעדים לצד הנפגע, כאילו המדובר בעסקה רגילה ולא בעסקה שהצדדים לה הינם עבריינים.


בפסק דין שניתן בעניין ת"א 1456/08, שעניינו אכיפת הסכם מכר של משק חקלאי, בעסקה למכירת נחלה שבה נערך הסכם נוסף, ובו מפורטים תשלומים נוספים לבעלי הזכויות בנחלה קבע בית המשפט, כי אין המדובר בחוזה למראית עין מוחלטת, אלא בחוזה למראית עין יחסית שכן הצדדים לחוזה, התכוונו בחתימתם על הנספח לשנות את מערך הזכויות והחובות ביניהם ולהגדילו.


הסכם מסוג זה מכונה "הסכם בעל פגם כפול" גם חוזה למראית עין וגם חוזה שנערך למטרה בלתי חוקית (להונות את רשויות המס).
בפסק הדין שנתן בית המשפט לאחר שניתח את סוג החוזה ואת כוונתם האמיתית של הצדדים, נענה בית המשפט לבקשת התובעים ונתן צו לאכיפת הסכם מכר הנחלה ולהשלמת העברת יתרת התמורה למוכרים כפי שהופיעה בהסכם הנוסף, ורק בשולי פסק הדין, הורה השופט למזכירות ביהמ"ש להעביר עותק מפסק הדין לשלטונות מס שבח מקרקעין, על מנת שישומו את עסקת המכר לפי שוויה האמיתי.


עצתנו ללקוחות המשרד היא לא להתפתות לעריכתם של הסכמים העומדים בניגוד להוראות הדין, על אף הפיתוי הגדול והמחשבה, כי הסכם זה לא יחשף ויישאר חסוי בין הצדדים. ניתן לערוך עסקת מקרקעין מבלי להפר את הוראות החוק, ואף להביא בפני הצדדים תוצאת מס מופחתת ככל שניתן גם כשמדובר בשיעורי מס גבוהים הכרוכים בעסקת מכירת משק חקלאי במושב.


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים דיני מיסים

הלבנת הון: מדוע חשוב לדווח על כל הכנסת והוצאת כספים?

פרופסור זיו רייך, רו"ח, 29/07/2018

הלבנת הון נחשבת לעבירה פלילית חמורה המשפיעה על כלכלת ישראל ואפילו על האזרח הפשוט, איך הטכנולוגיה משפיעה וגורמת לפיתוח שיטות שונות להלבנת הון? למה חשוב לדווח על כספים? ומה מדינת ישראל עושה בכדי להפחית את התופעה?

נוהל גילוי מרצון החדש: דצמבר 2017 – כל מה שחשוב לדעת

איתי הכהן - משרד עורכי דין, 11/07/2018

לקראת סוף שנת 2017 פרסמה רשות המיסים את הנוהל החדש להגשת בקשות גילוי מרצון בקשר להכנסות לא מדווחות בארץ ובחו"ל לרבות מע"מ מיסוי מקרקעין ומכס

נקודת מבט נוספת על הפטור ממס לעולים חדשים ותושבים חוזרים ותיקים

משרד עמפלי - עריכת דין, 01/04/2018

מדוע נמתחת ביקורת על הטבות המס אשר מקבלים עולים חדשים ותושבים חוזרים, והאם היא מוצדקת?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

מוטי שחר, עו"ד ומגשר
053-7101178
משפט מסחרי ועסקים, נזקי גוף תאונות
שחר & שחר - משרד עו"ד
053-9377930
משפט מסחרי ועסקים, הוצאה לפועל
משרד עורכי דין אמיר סטרול & שי חלפון
053-9386720
דיני עבודה, הוצאה לפועל
עו"ד ורו"ח אביסרור-שמעוני חיה
053-9368604
דיני מיסים
משרד עו"ד יצחק קארו
053-9428453
דיני משפחה, תעבורה
סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד
053-9428365
פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

אזרחות בבקשה בלבד ללא הוכחת קשר לפורטוגל

אלי | לפני 2 ימים, 10 שעות, 7 דקות | דרכון ספרדי פורטוגזי

תשלומי משכנתא במחיר למשתכן

סיון וולטר | לפני 2 ימים, 10 שעות, 31 דקות | מחיר למשתכן

האמא זכאית למחצית כספו של הבן?

מנחם אזולאי | לפני 2 ימים, 11 שעות, 31 דקות | עזבון

שלילת קצבת תלויים לפי סעיף 135 לחוק ביטוח לאומי

שמעיה רשף | לפני 2 ימים, 11 שעות, 33 דקות | ידועים בציבור

מחלה בתקופת הודעה מוקדמת

ערן | לפני 2 ימים, 11 שעות, 43 דקות | דיני עבודה

עצירה לשנייה על חניית נכה

עומר | לפני 2 ימים, 11 שעות, 47 דקות | תעבורה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

ועדת ההשגה של משרד הפנים - איך מתמודדים? תאונת מס ניתן למנוע. לפני כל עסקה, יש לבחון את היבטי המס

פייסבוק

משרד עו"ד יפעת כהן

עוסק בתחום הפלילי ובעבירות רגישות כגון: אלימות במשפחה ועבירות מין.

053-7931310

עו"ד אביב סטרול

עוסק בתחומים: דיני משפחה, דיני עבודה, הוצאה לפועל ופשיטת רגל

053-6112811

סביר ושות` משרד עורכי דין

כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל

053-7933128

יהושוע (שוקי) בלנגה - משרד עו"ד

עוסק בתחום הנזיקין לגווניו, בעבירות כלכליות ובצווארון לבן

053-9428843

אגמי כהן סבג ושות` - משרד עו"ד

בראשות ראש יאח"ה לשעבר עוסק בפלילי, צווארון לבן, משפט מסחרי ומיסים

053-7933110

עו"ד דותן לינדנברג

תאונות דרכים ועבודה, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח

053-9428574

בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון

עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון

053-7933102

ענת אשכנזי, משרד עורכי דין

עוסקת בנזקי גוף ותביעות עבודה, רשלנות רפואית, ותביעות רכוש וביטוח.

053-9386724

עו"ד עפרה גביש

עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר

053-9386036

משרד עו"ד לוסי מאיר

עוסקת 13 שנה בדיני משפחה וירושה לרבות ליטיגציה בכלל הערכאות המשפטיות

053-8007576

משרד עו"ד מאיר - אלקבץ

יוצאי להב 433 עוסקים בפלילי, סייבר, צווארון לבן והלבנת הון

053-8007678

עו"ד יונתן רבינוביץ

בעל ניסיון וידע מקצועי נרחב בתחומים: דיני תעבורה, משפט פלילי וצבאי פלילי

053-6112798