עו"ד ומגשרת מיכל זלינגר
הסכם גירושין
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד יעל פרי
מושבים וקיבוצים
עו"ד יואב קליין
ליווי סטארט אפ
עו"ד ומגשר יוני שמיל
בית דין רבני
עו"ד לירן מיכאל
מנהלי, רשויות ובג"צ
עו"ד אלישר פיינגרש, מרקמן את טומשין משרד עו"ד
ועדה רפואית
עו"ד רקפת שפיים
דיור מוגן לגיל השלישי
עו"ד ורו"ח קובי צרפתי
מיסוי בינלאומי ורילוקיישן
עו"ד יוסי גנון
דיני מכרזים
עו"ד גיל באיער
רישום פלילי
רונן מורנו, עורך דין
אובדן כושר עבודה
עו"ד טליה נעמת
אזרחות איטלקית
משרד עו"ד פינקו - ברקן
אזרחות רומנית | רומניה

סכנה בעריכת 2 הסכמים למכירת משק חקלאי

השלכות עריכת הסכם למראית עין במכירת משק חקלאי במושב

גלעד שרגא, משרד עורכי דין ונוטריון, 05/02/2013
 

מה קורה כאשר להסכם העיקרי של מכירת הנחלה, מצורף נספח או הסכם נוסף, ובו מפרטים הצדדים תשלומים נוספים אשר יועברו למוכרים כחלק מעסקת מכירת הנחלה, נספח אשר נשאר חסוי ואינו מדווח לרשויות השונות וגם לא לעוה"ד אשר ערך את הסכם המכר.


לאור העובדה שבדרך כלל הצדדים לעסקה מודעים לעובדה, כי הסכמים מעין אלו מהווים עבירה על החוק ועומדים בסתירה לחובת דיווח העסקה כפי שנקבעה בחוק מיסוי מקרקעין (סעיף 73 לחוק קובע, כי על המוכר והקונה זכות במקרקעין, למסור הצהרה בדבר העסקה בתוך 40 ימים למשרד מיסוי מקרקעין והסנקציה על העדר דיווח מופיעה בסעיף 98 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע, כי קונה או מוכר שלא מסרו הצהרה דינם מאסר שנה או קנס), הסכמים מעין אלו נערכים בין הצדדים לעסקה ללא מעורבות או ידיעת עו"ד, כך יש לקוות, ומתוך יוזמה אישית של הצדדים.


העיסוק במאמר זה ,הינו במקרים בהם החליט מי מהצדדים לעסקה מעין זו, לבקש את התערבותו של בית המשפט, על "הפרה" של ההסכם ע"י אחד הצדדים, וזאת למרות העובדה שנעברה עבירה ונערך הסכם אשר לא דווח כנדרש עפ"י חוק, והצדדים לעסקה אמורים לחשוש מהטלת עונש על פעילותם העבריינית.


כיצד יתייחס בית המשפט כאשר מובאת בפניו מחלוקת בין 2 צדדים לעסקת מקרקעין של מכירת נחלה, המבקשים לקבל סעד ועזרה בעסקה הבלתי חוקית שנערכה בינהם במטרה להונות את רשויות המס?


בהסכמים מעין אלו, התמורה הנקובה בהסכם העיקרי, אינה משקפת את התמורה האמיתית בין הצדדים. כוונתם האמיתית של הצדדים, הינה להסתיר את היקף העסקה האמיתי מעיני שלטונות מס מקרקעין, ובכך להביא להפחתה בתשלומי המס החלים על העסקה האמיתית בין הצדדים.


המונח המשפטי להסכם זה הינו חוזה למראית עין, אולם קיים הבדל בין בין חוזה למראית עין מוחלטת לבין חוזה למראית עין יחסית.
חוזה שמראית העין בו היא מוחלטת - הצדדים לו אינם מתכוונים לשנות את המצב המשפטי הקיים אלא רק פועלים כלפי חוץ, למראית עין, כאילו הם מתכוונים לשנותו. במקרה כזה, עפ"י סעיף 13 לחוק החוזים חוזה כזה בטל.


חוזה שמראית העין בו היא יחסית - חוזה שמאחוריו מסתתר חוזה אחר ושונה לגמרי מהחוזה העיקרי והגלוי עליו הצהירו הצדדים.
בדרך כלל הצד המבקש להביא לביטולו של ההסכם, מעלה את הטענה, כי המדובר בהסכם שהינו בלתי חוקי, ובהתאם להוראת סעיף 30 לחוק החוזים, חוזה שמטרתו בלתי חוקית או חוזה שסותר את תקנת הציבור דינו בטלות מעיקרא.


כאשר מגיעות עסקאות המאובחנות ככאלו שמראית העין בהן היא יחסית, נוטים בתי המשפט להתייחס אל ההסכם כאל הסכם רגיל וככזה מעניקים את מלוא הסעדים לצד הנפגע, כאילו המדובר בעסקה רגילה ולא בעסקה שהצדדים לה הינם עבריינים.


בפסק דין שניתן בעניין ת"א 1456/08, שעניינו אכיפת הסכם מכר של משק חקלאי, בעסקה למכירת נחלה שבה נערך הסכם נוסף, ובו מפורטים תשלומים נוספים לבעלי הזכויות בנחלה קבע בית המשפט, כי אין המדובר בחוזה למראית עין מוחלטת, אלא בחוזה למראית עין יחסית שכן הצדדים לחוזה, התכוונו בחתימתם על הנספח לשנות את מערך הזכויות והחובות ביניהם ולהגדילו.


הסכם מסוג זה מכונה "הסכם בעל פגם כפול" גם חוזה למראית עין וגם חוזה שנערך למטרה בלתי חוקית (להונות את רשויות המס).
בפסק הדין שנתן בית המשפט לאחר שניתח את סוג החוזה ואת כוונתם האמיתית של הצדדים, נענה בית המשפט לבקשת התובעים ונתן צו לאכיפת הסכם מכר הנחלה ולהשלמת העברת יתרת התמורה למוכרים כפי שהופיעה בהסכם הנוסף, ורק בשולי פסק הדין, הורה השופט למזכירות ביהמ"ש להעביר עותק מפסק הדין לשלטונות מס שבח מקרקעין, על מנת שישומו את עסקת המכר לפי שוויה האמיתי.


עצתנו ללקוחות המשרד היא לא להתפתות לעריכתם של הסכמים העומדים בניגוד להוראות הדין, על אף הפיתוי הגדול והמחשבה, כי הסכם זה לא יחשף ויישאר חסוי בין הצדדים. ניתן לערוך עסקת מקרקעין מבלי להפר את הוראות החוק, ואף להביא בפני הצדדים תוצאת מס מופחתת ככל שניתן גם כשמדובר בשיעורי מס גבוהים הכרוכים בעסקת מכירת משק חקלאי במושב.


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים דיני מיסים

שומות כלכליות של רשות המיסים: איך ניתן להקטין את חבות המס?

גילה בן זאב - משרד עו"ד ונוטריון, 22/08/2018

חוות הדעת הכלכליות שעורכת רשות המסים בתחום המסעדות לא עודכנו או השתנו מזה עשרות שנים. כיצד ניתן לתקוף את חוות הדעת הללו באמצעות הצגת ראיות הסותרות אותן?

הלבנת הון: מדוע חשוב לדווח על כל הכנסת והוצאת כספים?

פרופסור זיו רייך, רו"ח, 29/07/2018

הלבנת הון נחשבת לעבירה פלילית חמורה המשפיעה על כלכלת ישראל ואפילו על האזרח הפשוט, איך הטכנולוגיה משפיעה וגורמת לפיתוח שיטות שונות להלבנת הון? למה חשוב לדווח על כספים? ומה מדינת ישראל עושה בכדי להפחית את התופעה?

נוהל גילוי מרצון החדש: דצמבר 2017 – כל מה שחשוב לדעת

איתי הכהן - משרד עורכי דין, 11/07/2018

לקראת סוף שנת 2017 פרסמה רשות המיסים את הנוהל החדש להגשת בקשות גילוי מרצון בקשר להכנסות לא מדווחות בארץ ובחו"ל לרבות מע"מ מיסוי מקרקעין ומכס

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

מוטי אדטו
053-9377926
פלילי
עו"ד סעאתי עדנה - משרד עו"ד ונוטריון
053-9428386
דיני משפחה, דיני עבודה
דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון
053-9428361
משפט אזרחי , מדינות והגירה-דרכון זר
עו"ד אלעד שאול
053-9386765
פלילי, דיני מיסים
משה רבי משרד עורכי דין
053-6112860
תעבורה
עו"ד רוני יאיר
053-9428370
פלילי

הודעות אחרונות מהפורום

חוב לחברת סלקום כשהכתובת שגויה

ישראל אליהו | לפני 1 ימים, 15 שעות, 0 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

תאונת עבודה בשנת 2017, האם אני יכול לתבוע שוב?

אליהו חסין | לפני 1 ימים, 15 שעות, 6 דקות | תאונת עבודה

חניית נכה על מדרכה

ישראל קנדל | לפני 1 ימים, 15 שעות, 17 דקות | תעבורה

אינסטלטור לקח כסף על החלפת דוד למרות שלא הוחלף כלל

נמרוד שייביץ | לפני 1 ימים, 15 שעות, 43 דקות | צרכנות ותביעות קטנות

האם כל סכום הבית מתחלק ביני לבין אשתי?

רום | לפני 1 ימים, 16 שעות, 5 דקות | חלוקת רכוש

הפסקתי לעבוד בגלל העומס בלימודים

מיכל | לפני 1 ימים, 16 שעות, 8 דקות | דיני עבודה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

עו"ד מוטי אדטו מדבר על עבירות קלות ידועים בציבור ונישואין אזרחיים

פייסבוק

אזי נ. כהן - משרד עורכי דין

עוסק בדיני עבודה, דיני נזיקין על כל רבדיהם ומשפט מסחרי. מייצג בכל הערכאות.

053-9428375

ד"ר דוד שרים, עורך דין ורופא

מעל 23 שנות ותק וניסיון משפטי ורפואי בתחום הרשלנות הרפואית.

053-9428497

אסף-זלוואס-פן עורכי דין

משרד מקצועי ובעל ניסיון בתחום הרשלנות הרפואית, הביטוח והנזיקין.

053-7101882

עו"ד דותן לינדנברג

תאונות דרכים ועבודה, רשלנות רפואית, תביעות ביטוח

053-9428574

דינה וולפרט משרד עורכי דין

התמחות בייצוג מול משרד הפנים- הגירה, אזרחות, בן זוג זר, איחוד משפחות

053-7101865

משרד עו"ד ימין את יום טוב ושות`

עוסקות בנזיקין, דיני עבודה, ביטוח לאומי, נזקי רכוש, תביעות אזרחיות וכספיות

053-9370240

אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד

מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.

053-6130820

דוניץ ושות משרד עורכי דין

משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני

053-7101876

עו"ד תומר ברבי

עוסק מזה שנים במקרקעין, ליטיגציה אזרחית, דיני חברות, עבודה, והוצאה לפועל

053-6112792

דרור חייק, משרד עורכי דין ונוטריון

וותק 15 שנים, סניפים במרכז ובצפון - עוסק בדרכון פורטוגלי, דיני עבודה ונזיקין.

053-9428361

סביר ושות` משרד עורכי דין

כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל

053-7933128

עורך דין פלילי אלון ארז

בעל נסיון רב שנים בייצוג בכל תחומי המשפט הפלילי – יוצא פרקליטות

053-7101850