ליאת מנשקו עורכת דין מגשרת ונוטריון
כינוס נכסים
עו"ד סיון אלה-לוי
זוגות חד מיניים
עו"ד ויוי חביבה ארגמן
רשלנות עיניים
ד"ר אברהם תורגמן, עו"ד ומגשר
פינוי שוכר ומקרקעין
עו"ד זאב גולדווין
ייפוי כוח מתמשך
עורך דין אבינועם גואלמן
נדל"ן ביהודה ושומרון
עו"ד ג'ני חבשי
דוחות תנועה
עו"ד דן הלפרט
תמ"א 38
עו"ד אורי בר-משה
סמים
עו"ד דבבורה אביטבול
צרפת | דרכון צרפתי
עו"ד ירון בוכובזה ועו"ד אליאס סיילס
נהיגה בשכרות
עו"ד גיל באיער
כתב אישום
משרד עורכי דין רנרט סלומון
אובדן כושר עבודה

סכנה בעריכת 2 הסכמים למכירת משק חקלאי

השלכות עריכת הסכם למראית עין במכירת משק חקלאי במושב

גלעד שרגא, משרד עורכי דין ונוטריון, 05/02/2013
 

מה קורה כאשר להסכם העיקרי של מכירת הנחלה, מצורף נספח או הסכם נוסף, ובו מפרטים הצדדים תשלומים נוספים אשר יועברו למוכרים כחלק מעסקת מכירת הנחלה, נספח אשר נשאר חסוי ואינו מדווח לרשויות השונות וגם לא לעוה"ד אשר ערך את הסכם המכר.


לאור העובדה שבדרך כלל הצדדים לעסקה מודעים לעובדה, כי הסכמים מעין אלו מהווים עבירה על החוק ועומדים בסתירה לחובת דיווח העסקה כפי שנקבעה בחוק מיסוי מקרקעין (סעיף 73 לחוק קובע, כי על המוכר והקונה זכות במקרקעין, למסור הצהרה בדבר העסקה בתוך 40 ימים למשרד מיסוי מקרקעין והסנקציה על העדר דיווח מופיעה בסעיף 98 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע, כי קונה או מוכר שלא מסרו הצהרה דינם מאסר שנה או קנס), הסכמים מעין אלו נערכים בין הצדדים לעסקה ללא מעורבות או ידיעת עו"ד, כך יש לקוות, ומתוך יוזמה אישית של הצדדים.


העיסוק במאמר זה ,הינו במקרים בהם החליט מי מהצדדים לעסקה מעין זו, לבקש את התערבותו של בית המשפט, על "הפרה" של ההסכם ע"י אחד הצדדים, וזאת למרות העובדה שנעברה עבירה ונערך הסכם אשר לא דווח כנדרש עפ"י חוק, והצדדים לעסקה אמורים לחשוש מהטלת עונש על פעילותם העבריינית.


כיצד יתייחס בית המשפט כאשר מובאת בפניו מחלוקת בין 2 צדדים לעסקת מקרקעין של מכירת נחלה, המבקשים לקבל סעד ועזרה בעסקה הבלתי חוקית שנערכה בינהם במטרה להונות את רשויות המס?


בהסכמים מעין אלו, התמורה הנקובה בהסכם העיקרי, אינה משקפת את התמורה האמיתית בין הצדדים. כוונתם האמיתית של הצדדים, הינה להסתיר את היקף העסקה האמיתי מעיני שלטונות מס מקרקעין, ובכך להביא להפחתה בתשלומי המס החלים על העסקה האמיתית בין הצדדים.


המונח המשפטי להסכם זה הינו חוזה למראית עין, אולם קיים הבדל בין בין חוזה למראית עין מוחלטת לבין חוזה למראית עין יחסית.
חוזה שמראית העין בו היא מוחלטת - הצדדים לו אינם מתכוונים לשנות את המצב המשפטי הקיים אלא רק פועלים כלפי חוץ, למראית עין, כאילו הם מתכוונים לשנותו. במקרה כזה, עפ"י סעיף 13 לחוק החוזים חוזה כזה בטל.


חוזה שמראית העין בו היא יחסית - חוזה שמאחוריו מסתתר חוזה אחר ושונה לגמרי מהחוזה העיקרי והגלוי עליו הצהירו הצדדים.
בדרך כלל הצד המבקש להביא לביטולו של ההסכם, מעלה את הטענה, כי המדובר בהסכם שהינו בלתי חוקי, ובהתאם להוראת סעיף 30 לחוק החוזים, חוזה שמטרתו בלתי חוקית או חוזה שסותר את תקנת הציבור דינו בטלות מעיקרא.


כאשר מגיעות עסקאות המאובחנות ככאלו שמראית העין בהן היא יחסית, נוטים בתי המשפט להתייחס אל ההסכם כאל הסכם רגיל וככזה מעניקים את מלוא הסעדים לצד הנפגע, כאילו המדובר בעסקה רגילה ולא בעסקה שהצדדים לה הינם עבריינים.


בפסק דין שניתן בעניין ת"א 1456/08, שעניינו אכיפת הסכם מכר של משק חקלאי, בעסקה למכירת נחלה שבה נערך הסכם נוסף, ובו מפורטים תשלומים נוספים לבעלי הזכויות בנחלה קבע בית המשפט, כי אין המדובר בחוזה למראית עין מוחלטת, אלא בחוזה למראית עין יחסית שכן הצדדים לחוזה, התכוונו בחתימתם על הנספח לשנות את מערך הזכויות והחובות ביניהם ולהגדילו.


הסכם מסוג זה מכונה "הסכם בעל פגם כפול" גם חוזה למראית עין וגם חוזה שנערך למטרה בלתי חוקית (להונות את רשויות המס).
בפסק הדין שנתן בית המשפט לאחר שניתח את סוג החוזה ואת כוונתם האמיתית של הצדדים, נענה בית המשפט לבקשת התובעים ונתן צו לאכיפת הסכם מכר הנחלה ולהשלמת העברת יתרת התמורה למוכרים כפי שהופיעה בהסכם הנוסף, ורק בשולי פסק הדין, הורה השופט למזכירות ביהמ"ש להעביר עותק מפסק הדין לשלטונות מס שבח מקרקעין, על מנת שישומו את עסקת המכר לפי שוויה האמיתי.


עצתנו ללקוחות המשרד היא לא להתפתות לעריכתם של הסכמים העומדים בניגוד להוראות הדין, על אף הפיתוי הגדול והמחשבה, כי הסכם זה לא יחשף ויישאר חסוי בין הצדדים. ניתן לערוך עסקת מקרקעין מבלי להפר את הוראות החוק, ואף להביא בפני הצדדים תוצאת מס מופחתת ככל שניתן גם כשמדובר בשיעורי מס גבוהים הכרוכים בעסקת מכירת משק חקלאי במושב.


הוספת תגובהתגובות לכתבה

עוד...עוד מאמרים דיני מיסים

פטור ייחודי מארנונה חרף קיומה של החזקה משפטית בנכס

טל קדש - משרד עורכי דין, 12/09/2019

הפחתה או ביטול ארנונה והתנהלות נכונה מול הרשויות המקומיות

שומות כלכליות של רשות המיסים: איך ניתן להקטין את חבות המס?

גילה בן זאב - משרד עו"ד ונוטריון, 22/08/2018

חוות הדעת הכלכליות שעורכת רשות המסים בתחום המסעדות לא עודכנו או השתנו מזה עשרות שנים. כיצד ניתן לתקוף את חוות הדעת הללו באמצעות הצגת ראיות הסותרות אותן?

הלבנת הון: מדוע חשוב לדווח על כל הכנסת והוצאת כספים?

פרופסור זיו רייך, רו"ח, 29/07/2018

הלבנת הון נחשבת לעבירה פלילית חמורה המשפיעה על כלכלת ישראל ואפילו על האזרח הפשוט, איך הטכנולוגיה משפיעה וגורמת לפיתוח שיטות שונות להלבנת הון? למה חשוב לדווח על כספים? ומה מדינת ישראל עושה בכדי להפחית את התופעה?

לדוגמה: דיני עבודה, נזקי גוף ותאונות
לדוגמה: מרכז, דרום

ייעוץ משפטי ללא התחייבות

   

נעים להכיר

סביר ושות` משרד עורכי דין
053-7933128
מקרקעין נדל"ן, דיני משפחה
משרד עורכי דין משה ליפשיץ
053-7933120
תעבורה , דיני משפחה
יחיאלי, יומטוביאן ושות`
053-9386719
נזקי גוף תאונות, הוצאה לפועל
כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין
053-8007609
נזקי גוף תאונות, תביעות ביטוח ונזקי רכוש
פינקלמן עוזרי – משרד עורכי דין
053-9370268
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה
מזל רבה משרד עו"ד
053-7298217
נזקי גוף תאונות, דיני עבודה

הודעות אחרונות מהפורום

מעצר בית שנמשך חודשיים, מה הזכויות?

מקסים | לפני 2 שעות, 10 דקות | משפט פלילי

הגדרת "אכסניה" בחוק לצורך רישוי עסק

ברוך | לפני 2 שעות, 16 דקות | רישוי עסקים | רישיון עסק

רטיבות בדירה חדשה מקבלן

ליבי | לפני 2 שעות, 21 דקות | ליקויי בניה

קבלת אזרחות לאדם וצאצאיו שנולד ברומניה

ולאד ארליך | לפני 2 שעות, 25 דקות | אזרחות רומנית | רומניה

טופס אזרחות גרמנית אבד

יובל לנדסברג | לפני 2 שעות, 41 דקות | גרמניה | דרכון גרמני

מצג שווא ברכישת דירה

מיכל גרוס | לפני 2 שעות, 47 דקות | רכישת/מכירת דירה

עורכי דין לפי תחום או עיר

apps iphone android

החזקת סמים לצריכה עצמית - יצוג ע"י עורך דין סגירת תיק פלילי מחוסר ראיות או חוסר עניין לציבור

פייסבוק

שטובר & טולדנו

מעל ל-97% הצלחה בתביעות בתחום הרשלנות רפואית ונזקי גוף

053-9428385

עו״ד קליה טאוזר ליפקין

דיני עבודה, חדלות פרעון, פשיטות רגל והסדרי חוב

053-7101875

שחר & שחר - משרד עו"ד

ייצוג חייבים וזוכים בהליכי הוצאה לפועל ופשיטת רגל. שלוחות: ירושלים ותל אביב.

053-9377930

אופיר בן משה, עורכי דין

המשרד עוסק בתחום הנזיקין תוך התמקדות בתחום הרשלנות הרפואית

053-9428924

טייבי נתנאל עו"ד ושות`

עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה

053-9428367

עו"ד ומגשרת ענבל כספי גאון

עוסקת בדיני משפחה, גישור בגירושין בין בני זוג, הסכם ממון וחיים משותפים.

053-6130839

גיל בר - אורן לוי, משרד עו"ד

ניסיון של למעלה מעשור בדיני העבודה ובתחום האזרחי לרבות דיני משפחה ונזיקין

053-9370237

לנציאנו, פרייז ושות`

עוסקים בנזקי גוף, תאונות דרכים, ביטוח לאומי ועוד..

053-9428442

סיניה חריזי-מוזס, משרד עו"ד

ניסיון רב, מקצועיות ללא פשרות, מובילה לתוצאות מנצחות והצלחות מוכחות

053-7101869

כפיר דיין דובב ושות` עורכי דין

פעילותנו מתמקדת לדיני עבודה ותביעות ביטוח לרבות אובדן כושר עבודה וסיעוד.

053-8007609

עו"ד דור פנק

ייצוג במשרד הפנים, הסדרת מעמד בישראל, אזרחות ישראלית - שירות בכל הארץ

053-8007704

עו"ד עדי מלאכי

עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.

053-7293465